CC BY
0УДК: 347.27
ИМКОНИЯТ^ОИ ТАТБИКИ ТАЧРИБАИ ХОРИЦИИ ПЕШНЩОДИ КАРЗИ МАНЗИЛ ДАР ТОЦИКИСТОН
Махмудов Ш.К.
Аннотатсия: Мацола ба та^лили му^тавои тацрибаи пешцадами бонкдории хорици ва амалияи судманди он ба хотири дарёфти имконият^ои дар амал татбиц намудани цанба^ои самараноки он дар ташкилот^ои царзии ватани бахшида шудааст. Муаллиф ба хулосае омадааст, ки айни замон дар кишвар^ои хориции дорои тацрибаи гании бонкдори аз амсила^ои ба шартномаю пасандоз асосёфта, ё амсила^ои як ва дусат^аи пешнщоди царзи манзил истифода мебаранд. Дар шароити Цум^урии Тоцикистон мустациман истифода бурдани тацрибаи хориции царзи манзил ба далели набудани сарчашма^ои дарозмуддати молияви дар ташкилот^ои царзи ва нисбатан камзарфтар будани бозори манзил, баланд будани фоизи царзи манзил ва нисбатан куто^тар будани му^лат^ои пешнщоди царз гайриимкон аст. Аз ин ру, муаллиф пешнщод намудааст, ки як цатор тадбир^ои мущм дар ин самт андешида шаванд, то ки ташкилот^ои царзи тавонанд захира^ои иловагиро дар бозори дохили цалб намоянд.
Вожахри калидй: царзи манзил, модел^ои царзи манзил, истифодаи татбици, бонщои тицорати, ташкилот^ои царзи, низоми бонки, захира^ои молияви, пасандоз, меъёри фоиз.
Барои ицтибос: Махмудов, Ш.К. Имконият^ои татбици тацрибаи хориции пешнщоди царзи манзил дар Тоцикистон / Ш. К. Махмудов // Паёми молия ва ицтисод. - 2024. - N0. 3(42). - С. 351-361.
АДАПТИВНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА
ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ТАДЖИКИСТАНЕ
Махмудов Ш.К.
Аннотация: статья посвящена анализу содержания прогрессивного опыта зарубежного банкинга и его полезной практики с целью поиска возможностей внедрения его эффективных аспектов в отечественных кредитных организациях. Автор пришел к выводу, что в настоящее время в зарубежных странах, имеющих богатый банковский опыт, используются модели, основанные на контрактах и депозитах, или одно- и двухуровневые модели предоставления жилищных кредитов. В условиях Республики Таджикистан непосредственное использование зарубежного опыта жилищного кредитования невозможно из-за отсутствия долгосрочных финансовых источников в кредитных организациях и относительно небольших объемов рынка жилья, высоких процентных ставок по жилищным кредитам, и относительно сжатые сроки кредитования. Поэтому автор предложил принять
ряд важных мер в этом направлении, чтобы кредитные организации могли привлечь дополнительные ресурсы на внутреннем рынке.
Ключевые слова: жилищный кредит, модели жилищного кредитования, адаптивное использование, коммерческие банки, кредитные организации, банковская система, финансовые ресурсы, депозит, процентная ставка.
ADAPTIVE POSSIBILITIES OF APPLYING FOREIGN EXPERIENCE IN PROVIDING MORTGAGE LENDING IN TAJIKISTAN
Makhmudov Sh.K.
Abstract: the article is devoted to the analysis of the content of the progressive experience of foreign banking and its useful practice in order to find opportunities for the implementation of its effective aspects in domestic credit institutions. The author came to the conclusion that at present in foreign countries with rich banking experience, models based on contracts and deposits, or one- and two-tier models of providing housing loans are used. In the conditions of the Republic of Tajikistan, direct use of foreign experience in housing lending is impossible due to the lack of long-term financial sources in credit institutions and relatively small volumes of the housing market, high interest rates on housing loans, and relatively short lending periods. Therefore, the author proposed to take a number of important measures in this direction so that credit institutions could attract additional resources in the domestic market.
Keywords: housing loan, housing lending models, adaptive use, commercial banks, credit institutions, banking system, financial resources, deposit, interest rate.
Гузориши масъала. Масъалаи гуногунсозии хизматрасонихои бонкй барои ташкилотхои карзй аз як тараф, барои истифодабарандагони ин хизматхо масъалаи дастрасии бештар пайдо кардан ба захирахои карзй аз тарафи дигар, зарурати тавсеаи номгуи ин хизматрасонихоро ногузир месозанд. Яке аз чунин афзорхои ояндадор барои ташкилотхои карзй пешниходи карзи мухлатноки манзил мебошад, ки дар соири кишвархои чахон рушд кардааст. Вале, барои истифодаи самараноки тачрибаи хоричй дар сохаи карзи манзил тахкикотхои заруриро анчом додан даркор аст, ки шароити мавчудаи кишварро, сатхи рушди иктисоди миллй ва бозори хизматрасонихои молиявиро дар назар дошта бошад. Бинобар ин, истифодаи татбикии тачрибаи хоричй ва амсилахои
самарабахши карзи манзил дар ташкилотхои карзии ватанй, аз чумла дар бонкхои тичоратй тахкикоти чиддии илмиро такозо мекунанд.
Стратегияи миллии рушди Чумхурии Точикистон барои давраи то соли 2030 барои инкишоф додани бозори ибтидоии карзи манзил, бо рохи чорй намудани стандартхои карздихй дар ин самт ва ташаккул додани он, ноил гардидан ба суботи молиявй дар низоми бонкй вазифагузорй кардааст. [9]
Дар баробари ин, барои институтсионалй кардани раванди пешниходи карзи манзил, накши ^онуни Чумхурии Точикистон «Дар бораи ипотека», ки санаи 20 марти соли 2008 кабул гардида, дар тахрирхои баъдй ба он тагйиру
иловахо ворид карда шудааст, хеле калон мебошад. [5]
Х,амзамон, тибки Стратегияи рушди сохаи сохтмони Чумхурии Точикистон барои давраи то соли 2030 «таъмини дастрасии хариди манзил тавассути маблагхои худй ва карзй, тавсеаи дастрасии карзхои ипотекй барои гуруххои алохидаи шахрвандон бо истифодаи механизмхои амалкунандаи карздихй яке аз афзалияти калидй дар сохаи сохтмони манзил муайян гардидааст».[10]
Тахлили тахкикотхои охир ва нашриёт. Масъалаи мавриди назар дар Чумхурии Точикистон объекти тахкикоти махсус карор нагирифта бошад хам, вале оид ба чузъиёти алохидаи он, дар радифи тахкикотхои олимони ватанй, ба мисли академикхо Т.Н. Назаров, НД. ^аюмов, профессорон Умаров Х,.У., бурбонов АД., Хушвахтзода ^.Х., Солехзода А.А., Султонов З., Х,икматов У.С., Шарифзода Б.М., Низомов С.Ф., Улугхочаева Х.Р. ва дигарон, чанбахои назариявию
консептуалии пешниходи он баррасй шудааст. Хрлати муосири карзи манзил дар Точикистон дар тахкикоти номзадии Шафиев Б.З. мавриди баррасй карор гирифта, муаллиф раванди бавучудоии бозори карзи манзилро дар чумхурй пайгирй кардааст. [11]
Тачрибаи хоричии карзи манзил ба таври чомеъ дар тахкикоти Даймонд ЧБ., Б.Дуглас ва дигарон мавриди баррасй карор гирифтааст. Олимони мазкур амсилахои мухталифи пешниходи карзи манзилро бо хамдигар мукоиса карда, хатто як даста аз онхоро хамчун пешниход барои давлатхои рушдёбанда тавсия кардаанд. Аз кабили тахкикоти олимони мазкур, ки дар ИМА кору фаъолият кардаанд, ба мукоисаи самаранокии карзи манзил дар сатхи байналмилалй истинод кардан мумкин аст.[1]
Х,амчунон, сахми олимони дигари хоричй, ба монанди Фаббози Ф., ЧСпратлин, Ф.Кидд, К.Эймс, ЧГленн, К.Роузен ва дигаронро дар тахлили чанбахои амалй ва тахкики пахлухои назариявии карзи манзил дар хорича кайд кардан мумкин аст.
Дар баробари ин, як даста олимони Россия, ки ба тахкики моделхои амалкунандаи карзи манзил дар кишвархои пешрафта машгул шуданд, чанбахои назариявй, инфрасохторй,
институтсионалии ин равандро омухта, хулосахои асосноки илмиро хамчун тавсия кор карда баромаданд, ки самараи онро дар низоми нисбат ба кишвари мо пешрафтатари карзи манзил дар Федератсияи Россия мушохида мекунем. Дар радифи ин олимон, номхои Клепикова Е.Г., Пономарёв В.Н., Попова А., Миронов В., Лукина З.П., Кудрявтсева Е.В., Смирнов В.В. ва дигаронро номбар кардан мумкин аст. Тахкикотхои олимони зикршуда дар умум сахехияти амсилахои дузинагии пешниходкардаи олимони амрикой Ч.Даймонд, Г. Кроуфорд ва дигаронро дар самти карзи манзил таъйид сохтанд ва то андозае онро мукаммал гардониданд.
Чуноне болотар кайд кардем, сарфи назар аз мавчудияти таълифоти арзишманди илмй дар ин мавзуъ, баъзе чанбахои илмй, аз кабили имкониятхои истифодаи татбикии амсилахои самараноки хоричии карзи манзил дар бонкхои тичоратй ва дигар ташкилотхои карзии Чумхурии Точикистон тахкикоти иловагиро такозо мекунанд, ки хамзамон, баёнгари мубраму саривактй будани мавзуи интихобшуда низ мебошад.
Максади макола. Маколаи мазкур барои тахкики имкониятхои дар амал татбик намудани моделхои пешрафтаи пешниходи карзи манзил, ки дар хорича самаранок истифода мегардад, бо назардошти хусусиятхои хоси иктисоди миллй дар
шароити Чумхурии Тоцикистон бахшида шудааст. Х,амзамон, маводи мазкур то як андозае холигии консептуалии тафсири карзи манзил ва пойгохи назариявию илмии онро дар адабиёти илмии иктисодии ватанй мукаммал мегардонад.
Мух,тавои асосии мавод. Тацрибаи кишвархои рушдкарда собит сохтааст, ки карзи манзил унсури таркибии цараёни такрористехсоли захирахои молиявй дар бозори карзй махсуб меёбад. Аз адабиёти сохавй маълум мегардад, ки мавзуи карзи манзил голибан амволи гайриманкул, хукуки ицора додани он ва ё иншооти сохтмонаш нотамом баромад мекунад. Вобастаба ин мухаккики ватанй Шафиев Б. менависад, ки: «Амволе, ки онро бидуни тагйир додани таъиноташ таксим карда намешавад, кисман ба ипотека дода намешавад, чунки амвол ба моликияти муштарак мутааллик аст, ипотека танхо бо розигии хамаи моликон дар шакли хатти мукарраршуда метавонад. Максади рушди карздихии ипотека бехтар намудани шароити зиндагии ахолй,
хавасмандгардонии талабот ба бозори манзил ва сохтмон мебошад».[11. С. 69-70] Пеш аз ворид шудан ба баёни ботафсили мавзуъ, хаминро хотиррасон мекунем, ки мухдккики мазкур дар кишвари мувофики максад будани тацрибаи карзи манзили кишвархои хорицй, ба мисли ИМА, Олмон, Британияи Кабир ва Федератсияи Россия, цумхурихои ^азокистон, Узбекистон ва ^иргизистонро тавсия кардааст. Ба андешаи у, татбики он метавонад ба фаъолияти пурсамари бозори дуюмдараца, афзоиши шумораи
карздихандагон, паст шудани хавф ва меъёри фоиз бо зиёд шудани мухлати карзхои ипотекй дар Чумхурии Тоцикистон оварда расонад. [11] Мо сахехияти ин тавсияхоро дар поён дида мегузарем.
^арзи манзил, ки дар кишвархои англисизабон бо истилохи «Mortgage lending» (аз англ. ^арзи манзил) ва дар адабиёти русй бо истилохи «Ипотека» (аз юнонй Hypotheca - танба, тиргак, сутунча барои ихотадевори гирди замин) ихота мешавад, ба як низоми бисёр мураттабу муназзаме табдил ёфтааст, ки аз огози садаи гузашта шуруъ гардида, имрузхо ба авци тараккии худ расидааст. Мо модели карзи манзил гуфта, накшаи институтсионалии азнавтаксимкунии захирахои молиявиро аз сармоягузори нихой сар карда, то ба карзгирандагони карзи манзил дар ташкилотхои карзй дар назар дорем. Чуноне аз номаш бармеояд, карзи манзил дар ивази гарави манзил, яъне, амволи гайриманкул дода мешавад. Агар карзгиранда ухдадорихои карзии худро дар назди карздиханда ицро карда натавонад, пас, хукуки моликият ба амволи дар шартномаи карзй зикршуда ба карздиханда мегузарад. Дар хамаи кишвархо карзи манзил барои сохиб шудан ба манзили истикоматй гирифта мешавад ва хамон манзили хамчун карз гирифташуда, дар як вакт хамчун гарав баромад мекунад ва ин холат дар карордод махсус зикр мешавад.
Имрузхо дар тамоми кишвархои дунё таъсири низоми дусатхаи карздихии ипотекии Иёлоти Муттахидаи Амрико эхсос карда мешавад. Соли 2008, вакте ки бухрони молиявии цахонй аз хамин соха дар ИМА огоз ёфт, бисёр мухаккикон бовар надоштанд, ки дар як муддати кутох он ба тамоми бозори молиявии цахон таъсир мекунад. Х,атто дар цумхурии мо иктисодшиносоне буданд, ки дар васоити ахбори омма ба иктисодиёти мо умуман дахл надоштани онро эълон карданд. Вале мутаассифона, руйдодхои баъдй нишон дод, ки харчанд сатхи хамгироии бозори молиявии мо бо бозори цахонй сусттар бошад хам, бухрони молиявии цахонй ба
иктисодиёти Точикистон низ таъсири амики номатлуби худро гузошт. Таъсири бухрони карзи манзилии дар ИМА саршуда махз тавассути хамин соха ба бозори мо ворид нашуда бошад хам, бо рохи таъсири номатлуби худ ба бозорхои молиявии Федератсияи Россия ва Чумхурии ^азокистон, ки манбаи дастрасии ташкилотхои карзии ватанй ба захирахои арзони карзй буданд, бозори молиявии Чумхурии Точикистонро дучори мушкилй ва бухрони азим кард.
Аз ин ру, тахлилу баррасии тамоюлхои рушд ва мархилахои асосии ташаккули низоми карзи манзил дар ИМА барои шинохтани сатхи рушди низоми мазкур дар соири давлатхо мухим аст. Хусусан, афзорхои бозори дуюмдарачаи карзи манзил, заминахои бавучудоии он дар ИМА, сиёсати пешгирифтаи давлат дар самти такмили вазифахои бозори мазкур, усулхои идоракунии хавфхо дар он, пайдархамии тадбирхои андешидаи макомоти давлатй дар ИМА барои аз бухрони болозикр баровардани на танхо сохаи карзи манзил, балки тамоми низоми бонкй, барои кишвархои дигар, хусусан, кишвархои рушдёбанда тахкикталаб мебошад.
Аз кишвархои дигари пешрафта барои ташкилотхои карзии чумхурии мо, тахкики пояхои конунгузорй, асосхои молиявй ва заминахои институтсионалии татбики карзи манзил мухим мебошад. Дуруст ба рох мондани чараёни карзи манзил дар кишвархои хоричй боиси ба вучуд омадани захирахои дарозмуддати карзй гардида, пардохтпазирй ва эътимоднокии ташкилотхои карзиро афзоиш дода, боиси таъмини суботи низоми бонкй шудааст.
Тахлили тачрибаи хоричй нишон медихад, ки дар хама кишвархои дар ин самт ба натичахои назаррас ноилгардида сиёсати
махсуси дастгирии давлатй чунин самараи хуб додааст. Чуноне В.О. Васков дар пажухиши худ собит сохтааст, дар тамоми кишвархое, ки карзи манзил на камтар аз 5 дарсади мачмуи махсулоти дохилиро ташкил медихад, давлат дар ташаккули он накши халкунанда бозида, дар мархалахои аввал кумаки нахустин ба карзгирандагон расонида шудааст. [2]
Вижагии хоси карзи манзил дар он аст, ки амволи гайриманкули ба сифати гарав пешниходшаванда эътимоднокии таъмини ухдадорихои карзгирандаро зиёд мекунад. Бинобар хамин, хавфи нисбатан ками боз нагаштани онро ба назар гирифта, ташкилотхои карзй дар хорича ин намуди хизматрасонихоро хеле густариш додаанд. Дар натича, бозори карзи манзил дар он давлатхо хам аз чихати инфрасохтори ташкилй, хам аз руйи гуногунрангии намудхои хизматрасонй, хам аз хисоби фаровонии воситахои карзй дар сатхи баланд карор дорад.
Агар боз хам ба тачрибаи ИМА руй орем, хаминро хотиррасон кардан зарур аст, ки дар ин кишвар то Бухрони Бузург (Great Depression), ки соли 1929 сар зад, карзи манзил он кадар рушд наёфта буд. Баъд аз он, Шурои федералии бонкхо (1932) таъсис дода шуд, ки вазифааш кохиш додани хавфхои карзй, аз чумла дар низоми карзи манзил буд. Шурои мазкур хам ба рушди ин намуди карз ва хам ба таъмини назорати чиддй аз болои фаъолияти ташкилотхои карзй мусоидат карда тавонист. Дар баробари ин, давлат барои хам карздихандагон (ташкилотхои карзй) ва хам карзгирандагон баъзе сабукихо дода, дастрасй ба сандукхи карзии ичтимоиро осонтар ва сугуртаи амонатхоро бештар кард, дар умум, ба инкишофи карзи манзил муосидат карданд. Дар идомаи хамин тадбирхо дар ИМА, соли 1934 Корпоратсияи федералии сугуртаи
сyрaтхисобхои пaсaндозию кдрзй тaъсис
додa шуд. Нaкши ин ниход дaр хaвaсмaндгaрдонии хонaводaхо бaрои пaсaндозгyзорй бaрои хaриди мaнзил хеле нaзaррaс бyдa, бaрои мaком Ba эътимоднокии ин шaкли тaшкилоти ^рзй дaстгирии циддй рaсонд.
Мaрхилaи мухим дaр рушди бозори адрздихии ипотега Ba тaшaккyли aсосхои инститyтсионaлии системaи ипотекa тaъсиси Идорaи федерaлии мaнзил (ИФМ) бaрои мaнзил дaр соли 1934 буд. Ин aввaлин ширгати сyFyртa буд, ки aз цониби дaвлaт бaрои кaфолaти бaргaрдонидaни адрзи aсосй Ba фоизхо дaр сyрaти мyфлисшaвии кaрзгир тaъсис додa шyдaaст. Хдмин тaрик, дaвлaт хaвфхои кaрздиx,aндaро сyFyртa нaмyд Ba мaнфиaти уро бa рушди aмaлиёти кaрзй бaрои он кишрхои aхолй, ки нaметaвонaнд мaсъaлaи пaрдохти aввaлияро хaл кутанд, зиёд кaрд.
X,aмaи ин тaдбирхо имкон дод, ки бозори адрзи мaнзил дaр ИМA бa галош^ин бозори хaмин œxa мyбaддaл гaрдaд. Омили хaлкyнaндaи мyвaффaкият дaр ин сaмт чорaхои тaшaккyли бозори дyюмдaрaчaи ипотекй бyдaнд, ки мушкилоти aсосии мaблaFгyзории мaнзил -мушкилоти зaхирaхои кaрзиро хaл нaмyд. Бо ин мaксaд, дaр тули солхо ниходхои мaхсyс - Aссотсиaтсияи федерaлии миллии ипотега (Фaнни Мэй), Корпорaтсияи ^рзи мaнзил (Фредди Мaк) Ba Aссотсиaтсияи миллии ипотекй (Ч,иннй Мэй) тaъсис додa шyдaнд. Бa хaмaи ин тaшкилотхо вaколaт додa шyдaaст, ки ипотегаи мaнзилиро хaридорй кyнaнд Ba коFaзхои кимaтнокро бо ипотекaи бозхaридшyдa тaхти кaфолaти хyкyмaт ё сyFyртaи дaвлaтй бaрдорaнд. [б] Бозори коFaзx,ои кимaтноки бaровaрдaи ин тaшкилотхо имруз aз руи хaчми сaрмояи муомилот дaр чaхон бyзyргтaрин aст. Мyвофики мaълyмоти мyтaхaссисон, он кaриб бa 3,5 триллион доллaри ИМA рaсид,
ки ин нисбaт бa нишондиx,aндax,ои дaхлдор хеле бaлaнд aст, мaсaлaн, бозори коFaзхои Kимaтноки дaвлaтии ИМA (1,9 триллион доллaр) ё вомбaргхои корпорaтивй (1,4 триллион доллaр) aer.
Фaнни Мэй имруз бyзyргтaрин корпорaтсияи миллй aз руи дороихо Ba бузурггарин мaнбaи мaблaFхои умумии ипотекй дaр ИМA мебошaд. Aз рузи тaъсисёбй (соли 1938), Фaнни Мэй сaрчaшмaи доимии мaблaFгyзории ипотекaро бaрои хaридорон бо рохи сaрмоягyзорй бa ипотекa aз мyaссисaхое, ки онхоро месyпорaнд, бa монaнди ширгатхои aмонaтй Ba кaрзй, ширгатхои ипотекa Ba бонкхои тичорaтй тaъмин менaмояд.
Aрзиши миёнaи кaрзи ипотекa дaр ИМЛ вобaстa aз бисёр шaртхо 3,5 то 7% солота мебошaд. Aгaр сокини кишвaри дигaр, кaрор дихдд, ки кaрз дихaд, пaс бинобaр хaвфи пaйдошyдa меъёр метaвонaд 1-2% зиёд кaрдa шaвaд. Дaр ин кишвaр ду нaмyди меъёр мaвчyд aст: шинокyнaндa ^р чaнд сол тaFЙир ёфтa метaвонaд) Ba собит ^рои тaмоми дaврaи пaрдохт мyкaррaр кaрдa шyдaaст). ^рзхо бо меъёри шинокyнaндa нисбaт бa меъёрхои мyкaррaршyдa aрзонтaр, вaле
хaвфноктaрaнд. МaблaFхои миётаи кaрзй 100,000 $ мебошaнд. [4]
Дaр кишвaри Олмон кaрзи мaнзил мaъмyлaн дaр шaкли клaссикии пaсaндозхои шaртномaвй - сохтaни кaссaхои aмонaтй aмaл мекyнaд. Онхо дaр охири aсри XVIII дaр мaхaлхои aхолинишини кухй aз руи як принсипи одй бa вyчyд омaдaнд. Фaрз мекунем бaрои эъмори як мaнзил 10 хaзор вохиди пулй зaрyр aст. Як нaфaр aъзои гурух дaр як сол aз yхдaи пaсaндоз кaрдaни тaнхо хaзор вохид бaромaдa метaвонaд. Бaрои хaмин, як гурухи дaхнaфaрй метaвонистaнд пaсaндозхои худро сaфaрбaр кaрдa, дaр соли якум бaрои як нaфaр, соли дуюм бaрои
дигаре ва бо хамин тартиб барои хама хона сохта гиранд.[7]
Кассахои амонатии муосири сохтмонй яке аз муассисахои асосии сармоягузории манзил дар Олмон мебошад. Имрузхо сохтори хар се манзил аз хар чор манзил тавассути системаи пасандозхои манзилй маблаггузорй мешавад. Манбаи захирахои карзхои максадноки манзилй дар кассаи амонатии сохтмон амонатхои шахрвандон, пардохти карзгирандагон барои истифодаи карзи манзил, инчунин, мукофоти давлатй мебошад, ки тибки шартномаи пасандозхои сохтмонй пардохта мешавад, ба шарте ки пасандозгузор дар давоми сол ба суратхисоби худ маблаги муайяне гузоштааст. ^арзи манзилиро пасандозгузори кассаи амонатии бино танхо пас аз вакти муайян (одатан аз панч то шаш сол) гирифта метавонад, ки дар давоми он у хар мох ба маблаги дар шартнома пешбинишуда пасандоз мегузорад. Меъёрхои фоизй (хам амонатй ва хам карзй) барои тамоми давраи шартнома мукаррар карда мешаванд. ^арзи манзил дар мухлати дар шартномаи пасандози сохтмон пешбинишуда пардохт карда мешавад. Мухлати нихоии карз 12 сол аст.
Шаклхои дастгирии давлатй танхо бо мукофотпулии солона ба амонатгузорони кассахои амонатии сохтмон махдуд карда намешаванд. Пас аз гирифтани карзи манзил, давлат шаклхои мустаким (субсидияхои пулй хангоми пардохти фоизхо) ва гайримустаким (имтиёзхои андоз) ба карзгиранда - вобаста ба вазъи амволй, хайати оилаи у ва гайра истифода мекунад. Дар Олмон шабакаи махсуси бонкхои ипотекй аз соли 1900 вучуд дорад. Аз он вакт инчониб хеч кадоми онхо муфлис нашудаанд. [7] Онхо хатто дар давраи чанги якум ва дуюми чахон ба амонатгузорон меъёри фоизхои вомбаргхои ипотекаро пардохт мекарданд. ^арздихии ипотека дар
Олмон ба шабакаи васеи хадамоти кадастрй асос ёфтааст, ки бо тавсиф ва бакайдгирии хамаи китъахои замин аз руи меъёрхои муайян сарукор доранд. Х,адафи фехристи замин аз он иборат аст, ки ба сармоягузор фахмиши возех дар бораи кй тааллук доштани моликият дода шавад.
Модели дигари пасандозхои манзилй дар Британияи Кабир амал мекунанд. Дар Британияи Кабир аз асри гузашта низоми ташкилотхои сохтмонй бомуваффакият амал мекунад. Механизми кори онхо ба механизми Олмон каме монанд аст. Солхои охир, дар натичаи либерализатсияи конунгузории бонкй дар Британияи Кабир, хамгироии самарабахши фаъолияти ширкатхои сохтмонй бо фаъолияти бонкхои тичоратй ба рох монда шудааст. Х,ангоми хисоб кардани дастрасии ипотека, карздихандагони британиягй маълумотхои зеринро ба назар мегиранд: даромади шахс, харочоти асосии шахс, харочоти ихтиёрй, меъёрхои фоизи оянда, маблаги амонатии шахс, синну соли шахс, вазъи рейтингй карзии шахс.[3]
Ипотека дар кишвари Британияи Кабир бо пули миллй - фунти британиягй дода мешавад, дар холе ки маблаги карз метавонад то 70% арзиши амволи харидашударо фаро гирад. Мухлати ипотека чун коида, аз 5 то 35 солро ташкил медихад, аммо бозтамвил ва баргардонидани пеш аз мухлат имконпазир аст. Ипотека танхо ба карзгирандагони аз 18-57 сола боло дода мешавад. ^арзи ипотека одатан бо пардохтхои мукарраршудаи хармоха баргардонида мешавад.
Дар Федератсияи Россия, чуноне баррасии маколахои тахлилгарон нишон медихад, бозори карзи манзил дар солхои 2023-2024 хеле суст инкишоф меёфт. Агар дар умум, сабаби кохишёбии нишондихандахо ба вазъи ногувори геосиёсии ин давлат вобаста ба чанг бо
Украина марбут бошад, аз тарафи дигар, тагйир ёфтани шартхои дастгирии давлатй, ба охир расидани барномахои имтиёзнок ба ин кор боис шуданд. Дар натича, меъёри фоиз барои карзи манзил нисбат ба солхои пеш баландтар шуд.
То 1 июли соли 2024 дар Россия барномаи дастгирии хаматарафи давлатй мухлаташ ба охир расид. Тибки он, дилхох одам метавонист, ки аз ширкати сохтмонй ё ташкилоти карзй хона ё манзилро бо 8 дарсади солона карз гирад ва зимнан, синну сол, касбу кор ва вазъи оилавии у сарфи назар карда мешуд. [8]
Акнун, агар карзгиранда ба шартх,ои баъзе барномахои амалкунандаи имтиёзноки карзи манзил мувофикат накунад, мачбур мешавад, ки ипотекаро бо меъёри дар бозори карзй мавчудбуда, ки кимати миёнаи он аллакай аз 20 дарсади солона гузаштааст, ба расмият дарорад. Вобаста ба барномахои имтиёзнок инхоро номбар кардан мумкин аст:
A) карзи манзилии оилавй бо 6 дарсади солона, ки маблаги нихоии он вобаста ба минтака махдуд карда мешавад (дар ш.Маскав - 12 млн.р, Санкт-Петербург - 12, барои дигар минтакахо - 6) ва пардохти 20 дарсади он зимни барасмиятдарории карз.
Б) карзи манзилй тавассути
технологияи иттилоотй бо фоизи солонаи 6 дарсад, махсус барои кормандони сохаи мазкур, мутахассисони 1Т, ки маблаги нихоии он 9 млн. рубл мебошад.
B) карзи манзил дар дехот бо фоизи солонаи 3 дарсад, ки махсус барои сокинони
нуктахои ахолинишини дар масофаи дуртар аз 50 км аз марказхои бузург (зиёда аз 100 хазор ахолй) чойгирифта пешниход мешавад. Яъне, дар нуктахои ахолинишини дурдасти то 30 хазор нафар ахолидошта аз ин имтиёз истифода бурдан мумкин аст. Маблаги нихоии имконпазири карзи мазкур то 6 млн.рубл аст.
Г) ^арзи манзил дар Арктика ва Шарки Дур бо фоизи солонаи 2 дарсад, ки дар баробари кормандони сохаи тандурустй, инчунин ба омузгорон, навхонадорон, кудакони ноболигдошта, иштирокчиёни барномахои махсуси ин минтакахо, инчунин ба иштирокчиёни амалиёти чангй дар Украина, мухочирони аз худуди Украина омада низ вогузор мегардад. Маблаги имконпазири нихоии ин карз аз масохати хонаи ба ипотека гирифташуда вобаста аст. Агар камтар аз 60 метри мураббаъ бошад, то 6 ва зиёдтар бошад, то 9 млн рублро дар ин барнома хамчун карзи манзил гирифтан мумкин аст. Ба шарте, ки карзгиранда якбора 20 дарсади маблагро супорад.
Тачрибаи амалии рушди бозори карздихии ипотекй дар кишвархои ИМА, Олмон, Британияи Кабир ва Федератсияи Россия нишон медихад, ки махз карздихии ипотекй яке аз омилхои асосии рушди иктисодй ва роххои санчидашуда ва боэътимоди чалби сармоя ба бахши манзил дар чахон мебошанд. Мукоисаи хачми карздихии ипотекй нисбат ба ММД дар ИМА, Россия, Британияи Кабир, Олмон ва дигар давлатхо дар чадвали зерин оварда шудааст (Ч,адвали 1).
Ч,адвали 1.-Х,ачми карзх,ои манзили додашуда бо % аз мачмуи мах,сулоти дохили
2017 2018 2019 2020 2021
Афгонистон % 0,02% 0,01%
Арманистон % 3,75% 4,24% 5,48% 7,78% 9,21%
Озарбойчон % 2,51%
Беларус % 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01%
Эстония % 26,78% 26,40% 41,03% 43,28% 29,85%
Гурчистон % 17,12% 19,52% 20,74% 25,91% 23,55%
Олмон % 35,56% 33,17% 34,92% 37,74% 43,11%
^азокистон % 2,46% 2,41% 2,78% 3,55% 4,10%
^иргизистон % 2,00% 2,15% 2,46% 2,85% 2,74%
Латвия % 16,24% 15,25% 14,65% 15,67% 15,02%
Россия % 5,64% 6,17% 6,97% 8,65% 6,94%
Точикистон % 0,30%
Украина % 1,62% 1,30% 0,82% 0,69% 0,52%
Британияи Кабир % 66,98% 126,42% 126,71% 137,22% 132,85%
ИМА % 51,83% 15,70% 15,61% 16,15% 51,10%
Узбекистон % 3,84% 4,70% 4,89%
Сарчашма: тахияи муаллиф дар электронй]. https://www.helgilibrary
асоси маълумоти сомонаи Mortgage Loans [Захираи .com/indicators/mortgage-loans-as-of-gdp/ (санаи
мурочиат: 24.09.2024).
Аз маълумоти чадвал маълум мегардад, ки Британияи Кабир вобаста ба ин нишондиханда мавкеи аввалро ишгол мекунанд. Дар ИМА нишондихандаи мазкур такрибан ба нисфи мачмуи махсулоти дохилй баробар шудааст. Вобаста ба Точикистон маълумоти танхо соли 2017 интишор шудааст, ки карзхои манзилй ба 0,30 дарсади ММД кишвар расидааст. Х,амин нишондиханда дар соли 2021 дар Арманистон 9,21%, Беларус - 0,01, Эстония - 29,85%, Гурчистон - 23,55, ^азокистон ва ^иргизистон мутаносибан ба 4,1 ва 2,74 дарсад расидааст. Х,амзамон, аз чадвал дида мешавад, ки дар бисёре аз кишвархои овардашуда тамоюли мусбй дар ин самт ба назар мерасад. Танхо дар мавриди Россия ва Украина ин маълумот холати вокеии имрузаро инъикос намекунанд, чунки ракамхо барои давраи то чанг пешниход шудаанд.
Як чиз мусаллам аст, ки нусхабардории тачрибахои хоричии рушди бозори карздихии ипотекй ба вокеияти Чумхурии Точикистон натичаи мусбати интизоршударо намедихад, бинобар ин, кушиш кардан лозим аст, ки сифатхои бехтарини тачрибахои хоричии кишвархои
ИМА, Олмон, Британияи Кабирро дар самти рушди бозори карздихии ипотекй интихоб карда, то хадди имкон ба вокеияти Точикистон мутобик намудан мувофики максад аст.
Хулоса. Бояд кайд кард, ки дар асоси тахкикоти анчомдодашуда чунин хулосагирй кардан мумкин аст, ки дар кишвархои пешрафта бозори карзхои ипотека хеле ташаккул ёфта, воситаи чудонашавандаи молиявии таъсир ба иктисодиёт, хавасмандгардонии рушд ва афзоиши устувории он мебошанд.
Аз тахлили тачрибаи хоричй мухайё намудани шароити афзалиятнок дар бахши карзй барои ташкилотхое, ки ба ипотека машгул мебошанд, хеле муфид аст, зеро махз ба шарофати онхо бозори манзил ташаккул ёфта, дигар бахшхо инкишоф меёбанд. Баъзеи онхоро муассисахои аз тарафи давлат дастгиришаванда эълон кардан мумкин аст: ба онхо имтиёзхои андоз ва шаклхои озодтари молиявии фаъолият дар бозори когазхои киматнок дода мешавад. Чумхурии Точикистон метавонад дар ин соха сиёсати имтиёзноки андозро пеш барад, барномахои махсус тахия ва
амалй намояд, макомоти зарурии давлатиро ташкил намояд.
Аз имкониятхои дигари дар шароити мо татбикшаванд ин таъмини хифзи манфиатхои хам карзгир ва хам карздор дар муносибатхои гарав мебошад, ки онро тавассути сугурта, татбики барномахои махсуси давлатй, содакунии тартиби ситонидани молу мулки ба гарав гузошташуда ноил шудан мумкин аст. Аз тарафи дигар, барои категорияхои алохидаи ахолй коидахо ва меъёрхои имтиёзноки пардохти карзи ипотека тартиб дода, шаклхои дастгирии давлатй, ба мисли
хавасмандгардонии сохаи сохтмон тавассути бознигарии андоз сарборй ва тарифхои гумрукй ё чалби мустаким дар раванди сохтмон, субсидия додани як кисми меъёри фоизхо ва маблаги муайяни пешпардохт, аз хисоби бучети давлатй пешниход намудани захирахои арзону дарозмуддат барои маблаггузории додани карзхои ипотекй ё дастгирии рушди бозори дуюмдарачаи карздихии ипотека тавассути воситахои фаъолкунонии бозори саххомй ва асосхои институтсионалй ба хадафхои гузошташуда дар бозори карзи манзил ноил шудан мумкин аст.
АДАБИЁТ:
1. Diamond, Jr., Douglas В., and Lea, Michael J. Housing Finance in Developed Countries: An International Comparison of Efficiency. Journal of Housing Research, 1992, Volume 3, Issue 1
2. Васьков, В.О. Роль государства в решении жилищной проблемы с помощью ипотеки: автореф. дис. ... канд. экон. наук/ В.О. Васьков. - Москва, 2006. - 15 с.
3. Ипотека в Англии: как иностранцу получить кредит на жильё в Англии в 2021[захираи электронй]. URL: https://longrad.com/ipoteka-v-anglii-dlya-inostranca (санаи мурочиат: 01.06.2024)
4. Ипотека в США [захираи электронй]. Речаи дастрасй: URL: Sravn.ru: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ipotekav-ssha/ (санаи мурочиат: 02.09.2023 с.)
5. ^онуни Чумхурии Точикистон «Дар бораи ипотека», ки санаи 20 марти соли 2008. №364 / Ахбори МО ЧТ. с.2008, №3, мод.185, №10, мод.798; с.2010, №7, мод.557; с.2013, №7, мод.522
6. Основы ипотечного кредитования / науч. ред. Н.Б. Косарева. -М.: Фонд «Ин-т экономики города» : Инфра-М, 2007. - 381с.
7. Сатубаева М.С..Зарубежный опыт ипотечного кредитования [захираи электронй]: URL: http://www.rusnauka.com/NIO/Economics/5_satubaeva.doc.htm (санаи мурочиат: 02.09.2023 с.)
8. Стоит ли брать ипотеку в 2024 году. [захираи электронй] Подробнее на сайте Banki.ru https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10996843 (санаи мурочиат: 16.08.2024
9. Стратегияи миллии рушди Чумхурии Точикистон барои давраи то соли 2030. Бо карори Мачлиси намояндагони Мачлиси Олии Чумхурии Точикистон аз 1 декабри соли 2016, №636 тасдик шудааст. Душанбе: ЧДММ «Контраст» - 55с.
10. Стратегияи рушди сохаи сохтмони Чумхурии Точикистон барои давраи то соли 2030 // Хукумати Чумхурии Точикистон аз «27» апрели соли 2022, № 203. - 5с.
11. Шафиев Б.З. Ташаккули механизми бозори карзхои ипотекй дар шароити муосир (дар мисоли Чумхурии Точикистон) [Матн]/ Б.З. Шафиев, дисс.барои .... н.и.и.: 08.00.07. Кулоб, 2023.
Маълумот дар бораи муаллиф:
Махмудов Шарофиддин Кутбуддинович-унвончуи кафедраи фаъолияти бонкии Донишгохи давлатии Бохтар ба номи Носири Хусрав. Почтаи электронй: [email protected]. Телефон: (+992) 900 25 25 68.
Сведения об авторе:
Махмудов Шарофиддин Кутбуддинович-соискатель кафедры банковской деятельности Бохтарсого государственного университета имени Носири Хусрава. Электронная почта: [email protected]. Телефон: (+992) 900 25 25 68.
Information about the author:
Makhmudov Sharofiddin Kutbuddinovich-candidate for the Department of Banking at Nosiri Khusrav Bokhtar State University. E-mail: [email protected] Phone number.: (+992) 900 25 25 68.
