Становление и перспективы развития ипотечного кредитования Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

13.23. СТАНОВЛЕНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Безменова Ю.О., к.э.н.

Банк Сосьете Женераль Восток, г. Москва Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ

Решение социальных проблем является одной из приоритетных задач российского общества. Жилищный вопрос относится к числу наиболее острых для большинства населения страны, в этой связи ипотечное жилищное кредитование представляется не столько инструментом повышения платежеспособного спроса и фактором активизации жилищного строительства, сколько механизмом ускорения социальноэкономического развития России.

За прошедшие два десятилетия трансформации российской экономики произошло резкое сокращение темпов строительства нового жилья и старение имеющегося жилищного фонда. Это стало следствием разрушения существовавшей ранее плановой системы жилищного строительства и уменьшения влияния государства на процессы обеспечения населения доступным жильем. Однако мировой опыт свидетельствует, что государственное регулирование развития жилищной ипотеки является исключительно важным и способствует не только решению социальных задач, но и служит мощным импульсом безинфляционного увеличения потребительского проса на жилье и роста производства в смежных со строительством отраслях народного хозяйства.

Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов очевидно недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки.

Становление ипотеки в России можно разделить на три этапа. Первый этап - регламентация отношений собственности через гражданские правоотношения по приватизации, купле-продаже, мене, дарению, наследованию, пользованию. Второй этап - создание законодательной и нормативной базы по развитию ипотеки путем принятия нормативных документов, определяющих организационно-экономические отношения,

связанные с недвижимостью. Третий этап - формирование и внедрение рыночных механизмов решения жилищных проблем и механизмов социальной поддержки граждан. Одной из характерных особенностей современных экономических отношений, связанных с ипотекой, является недооценка большинством ученых и практиков важности разделения развития ипотечных процессов на указанные этапы. Большинство современных экономистов считает, что роль государства сводится лишь к бюджетному финансированию, направленному «на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья».

В поверхностном подходе к качественному развитию ипотечных процессов в России заключается одна из причин недостаточной массовости ипотечного жилищного кредитования. Предоставление субсидий -важная и необходимая процедура, однако роль государства должна сводиться не только к адресной социальной поддержке, но и к развитию цивилизованных рыночных отношений субъектов ипотеки.

В современных условиях кредитование на приобретение, строительство, реконструкцию жилой недвижимости под залог готовой, приобретаемой или строящейся жилой недвижимости является отдельной формой кредита. Ипотечный жилищный кредит - это ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях срочности, возвратности и платности с целью приобретения, строительства, реконструкции жилой недвижимости под обеспечение готовой, строящейся недвижимостью или имущественных прав на нее.

К основным функциям ипотечного жилищного кредита можно отнести следующие.

1. Функция потребления. Ипотечный жилищный кредит стимулирует и производство, и потребление. Потребители, стремясь к извлечению максимума полезности, начинают обоснованно и взвешенно оценивать свои текущие и будущие доходы.

2. Функция инвестиций. Ипотечный жилищный кредит способствует переводу временно свободных денежных средств в эффективные и надежные отрасли вложений, а именно в жилищное строительство, промышленность строительных материалов, сопутствующих товаров, работ и услуг, стимулируя таким образом, развитие легкой, обрабатывающей промышленности, транспорта, связи, сельского хозяйства.

3. Социальная функция. Ипотечное жилищное кредитование позволяет снять часть задач, стоящих перед органами законодательной и исполнительной власти, по улучшению жизненного уровня населения в разрезе улучшения жилищных условий и общего повышения жизненного уровня.

Ипотечный жилищный рынок как систему организационных, экономических и правовых отношений, возникающих при предоставлении денежных средств на покупку жилой недвижимости на условиях ипотеки, можно условно разделить на две подсистемы:

Безменова Ю.О.

СТАНОВЛЕНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

социальную и рыночную. Социальная подсистема включает федеральные и региональные жилищные программы, финансируемые частично или полностью за счет средств бюджетов различных уровней (государственные жилищные сертификаты, муниципальные жилищные облигации и другие). Рыночная подсистема и в представлена более широко и включает жилищные ссуды на предприятии, долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, строительные сберегательные кассы и жилищно-строительные кооперативы, банковское ипотечное жилищное кредитование, рефинансирование ипотечных кредитов.

Регулирующая роль органов государственной власти в развитии ипотеки заключается в формировании необходимой законодательной базы, обеспечении гарантий инвесторам, осуществляющим вложения в жилищное строительство и развитие ипотеки, формировании оптимального налогового механизма рынка ипотечного жилищного кредитования, повышении заинтересованности кредитных организаций в предоставлении ипотечных жилищных кредитов.

Отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов является, на наш взгляд, проблемой надуманной, так как нигде в мире ипотечное жилищное кредитование не развивается на основе только банковских активов.

К сегодняшнему дню во многих российских регионах уже созданы крупномасштабные системы ипотечного жилищного кредитования, накоплен значительный опыт развития ипотеки. Тем не менее, региональные достижения до сих пор не систематизированы, в связи с чем одной из задач исследования стала систематизация опыта развития региональных программ. На основании проведенного анализа разработана следующая авторская программа ипотечного жилищного кредитования:

1. Внедрение двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования как наиболее подходящей для современного российского общества, что не исключает внедрения элементов одноуровневой системы при минимизации ряда негативных факторов (неразвитый фондовый рынок, отсутствие правовой культуры в экономике и обществе, законодательные и нормативные несоответствия).

2. Механизм кредитования: ипотечные жилищные кредиты предоставляются уполномоченными организациями, рефинансирование производится региональными и федеральным ипотечными операторами. Предоставление кредитов различным категориям нуждающихся в улучшении жилищных условий основано на показателе уровня доходов.

Рыночная ипотека. Первая категория (ежемесячный доход на каждого члена семьи - 20 тыс. руб. и выше) - предоставление кредитов по стандартам АИЖК: 15% в рублях на срок до 27 лет с первоначальным взносом не менее 30% от стоимости приобретаемой или строящейся жилой недвижимости или вовлечение в систему ССК и ЖНК с участием региональных и местных властных структур (первоначаль-

ный взнос для приобретения жилья не менее 50% от стоимости с оформлением ипотеки, рассрочка платежа до 10 лет). Семей, обладающих такими доходами, в 2002 году насчитывалось 4,7%.

Бюджетная ипотека. Вторая категория (ежемесячный доход на каждого члена семьи - от 10 тыс. руб. до 20 тыс. руб.) - предоставление ипотечных жилищных кредитов на льготных условиях: первоначальный взнос 10-15% от стоимости приобретаемой или строящейся недвижимости, срок до 25 лет, процентная ставка 5-6% годовых в рублях, либо вовлечение в систему ССК и ЖНК на тех же условиях. Семей, располагающих такими доходами, в 2002 году насчитывалось 15,5%.

Социальная ипотека. Третья категория (ежемесячный доход на каждого члена семьи до 10 тыс. рублей, а также участники федеральных целевых программ) -предоставление социальных ипотечных жилищных кредитов на приобретение жилья в пределах социальных норм: первый взнос осуществляется за счет региональной субсидии с последующим оформлением коммерческого кредита (рассрочки) и ипотеки, срок рассрочки до 25 лет, процентная ставка по коммерческому кредиту 3-4% годовых в рублях. Семей с таким уровнем дохода в современной России более 60%, поэтому основная часть предлагаемой ипотечной программы ориентирована именно на такие семьи.

Для всех трех категорий предусматривается внесение первоначального взноса по ипотеке предприяти-ем-работодателем и иные расчеты сотрудника предприятия с организациями-кредиторами.

3. Источники финансирования: средства коммерческих банков, выпуск векселей, муниципальных жилищных облигаций, средства федерального и региональных бюджетов, внебюджетных фондов, сторонних инвесторов, средства от продажи ипотечных ценных бумаг, средства населения, отраслевые финансовые ресурсы, незавершенное строительство.

Разовые и регулярные бюджетные субсидии могут осуществляться в форме бюджетных региональных кредитов. В этом случае часть средств, получаемых региональными операторами ипотечного рынка от размещения ипотечных ценных бумаг, может направляться на погашение бюджетных кредитов, а получателями таких кредитов могут выступать созданные в регионах ипотечные жилищные фонды. Кредиты за счет средств Стабилизационного фонда РФ могут предоставляться только второй и третьей категориям граждан, то есть заемщикам со средними и низкими доходами.

Налогообложение субъектов жилищной ипотеки является важнейшим фактором, влияющим на эффективность развития ипотечного жилищного кредитования. На развитие ипотечного жилищного кредитования могли бы оказать позитивное воздействие следующие поправки в систему имущественных налоговых вычетов:

1. Снятие ограничения на сумму вычета при приобретении либо строительстве жилья. Внесение данной поправки могло бы помимо развития ипотеки способствовать улучшения демографической ситуации в России.

2. Действие имущественного налогового вычета распространить на коммерческий кредит для приобретения жилья, предоставленный работодателем работнику.

3. Согласно п.1. ст. 212 НК РФ доходом, полученным в виде материальной выгоды, является выгода, полученная от экономии на процентах за пользование кредитными средствами, при этом материальной выгодой согласно п.2 той же статьи признается превышение суммы процентов за пользование заемными средствами в рублях РФ, равной трем четвертям ставки рефинансирования ЦБ (на 1 января 2005 года 9,75% исходя из ставки рефинансирования ЦБ 13%) над суммой процентов, указанной в договоре. Оптимальным при рассмотрении вопросов налогообложения было бы нераспространение действия этих условий на ипотечное жилищное кредитование, как при банковском, так и при коммерческом кредите.

4. В соответствии с п.4 статьи 224 НК РФ налоговая ставка в отношении доходов от долевого участия в деятельности организации устанавливается в размере 9% годовых, даже в случае реинвестирования полученных налогоплательщиком доходов в жилищное строительство. Оптимальным при налогообложении ипотечных операций было бы внесение уточнения, касающегося жилищного строительства, в части исключения из налогообложения доходов, реинвестированных в жилищное строительство.

5. В целях оптимизации налогообложения имуще-

ства при жилищном строительстве уместно внести в статью 381 «Налоговые льготы» НК РФ такие категории льготных организаций как организации, созданные с целью жилищного строительства (жилищнонакопительные кооперативы, строительно-

сберегательные кассы, фонды ипотечного кредитования и другие).

6. Согласно п.15 ст. 396 НК РФ в отношении земельных участков, приобретенных в собственность для жилищного строительства (кроме индивидуального), исчисление суммы налога производится с коэффициентом 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав. Более логичным было бы решение о взимании земельного налога в двойном размере после окончания трехлетнего срока вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект. Перейти на Главное МЕНЮ

Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ