CC BY
42
ЭВОЛЮЦИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ПРОГРАММ ЖИЛИЩНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
с.в. придвижкии,
кандидат физико-математических наук, директор по предпроектной подготовке и проектированию ЗАО «РЕИОВА-Стройгруп»
В дореформенный период в структуре финансовых источников жилищного строительства абсолютно преобладали средства государственного бюджета. Хотя нельзя не отметить, что в определенные периоды, в первую очередь, когда перед государством остро вставали задачи самосохранения и выживания, доля внебюджетных средств оказывалась весьма значительной (табл. 1) [5, с. 482].
Так, в период с 1918 по 1928 г. около 90% всего жилищного фонда вводилось за счет средств населения, в том числе с использованием кредитов. В период с 1938 по 1950 г. за счет средств населения обеспечивалось свыше 50% ввода жилья.
Можно сказать, что в 1990-е гг. ситуация в определенной степени повторилась. Кризис трансформационного периода привел к резкому
Таблица 1
Ввод в действие жилых домов
Годы Всего построено В том числе Удельный вес в общем вводе, %
населением за свой счет и с помощью кредитов жилищностроительными кооперативами жилых домов населения жилых домов жилищно-строительных кооперативов
1918-1928 129,9 113,9 - 87,7 -
1929-1932 38,3 15,2 - 39,7 -
1933-1937 44,6 17,7 - 39,7 -
1938 - I полугодие 1941 54,1 28,9 - 53,4 -
II полугодие 1941-1945 60,8 35 - 57,6 -
1946-1950 104 59 - 56,7 -
1951-1955 143,3 64 - 44,7 -
1956-1960 280,8 128,6 - 45,8 -
1961-1965 279,6 84,6 9,4 30,3 3,4
1966-1970 284,5 56,9 21,7 20 7,6
Из них 1970 58,6 9,1 4,8 15,5 8,2
1971-1975 304,1 37,2 18 12,2 5,9
Из них 1975 61,9 6,5 3,1 10,5 5,1
1976-1980 295,1 22,9 13,5 7,8 4,6
Из них 1980 59,4 4 2,5 6,7 4,2
1981-1985 308,7 19,2 14,7 6,2 4,8
Из них 1985 62,6 3,7 3,4 5,9 5,4
1986-1990 343,4 25,2 18,5 7,3 5,4
Из них 1990 61,7 6 2,9 9,7 4,7
1991 49,4 5,4 2,4 10,9 4,8
1992 41,5 4,9 2,1 11,8 5
1993 41,8 5,6 1,9 13,3 4,6
1994 39,2 7,1 1,9 18,2 4,9
1995 41 9 1,7 22 4,2
1996 34,3 10 1,4 29,1 4,2
1997 32,7 11,5 1,3 35,2 4,1
Окончание таблицы 1
Годы Всего построено В том числе Удельный вес в общем вводе, %
населением за свой счет и с помощью кредитов жилищностроительными кооперативами жилых домов населения жилых домов жилищно-строительных кооперативов
1998 30,7 12,1 0,8 39,4 2,5
1999 32 13,7 0,7 42,9 2,1
2000 30,3 12,6 0,7 41,6 2,4
2001 31,7 13,1 0,6 41,2 2
2002 33,8 14,2 0,6 41,9 1,7
2003 36,4 15,2 0,5 41,6 1,4
2004 41 16,1 0,5 39,2 1,2
сокращению государственного финансирования жилищного строительства на федеральном уровне. Рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение ассигнований в строительство. Федеральный центр был вынужден сосредоточить внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения.
Однако основная часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, но не входящая в «федеральный список», оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений. В этих условиях основная тяжесть финансовой поддержки приобретения жилья сместилась на субфедеральный уровень, т.е. на региональные и местные органы управления. С началом экономического оживления некоторые крупные вертикально интегрированные компании и отраслевые министерства, заинтересованные в привлечении и сохранении высококвалифицированных работников, также начали разрабатывать собственные жилищные программы.
сегодня ситуация начинает коренным образом меняться. Начало реализации в 2005 г. национального проекта «Доступное жилье — гражданам России» стало важным этапом на пути возвращения федерального центра в сферу жилищного финансирования. Однако при реализации этого проекта необходимо четко осознавать, что за прошедшее время регионы, муниципалитеты, отрасли и корпоративные хозяйствующие субъекты накопили существенный опыт финансирования жилищных программ, создали устойчиво работающие механизмы приобретения жилья, защищающие граждан-участников от многих негативных явлений, существующих в сфере приобретения жилья на открытом рынке. Устойчивый положительный эффект от реализации националь-
ного проекта будет получен только при условии интеграции новых организационно-правовых и финансовых механизмов приобретения жилья с уже действующими. В этих условиях особую важность приобретает анализ накопленного в трансформационный период опыта жилищного финансирования в регионах России.
Исследование существующего опыта жилищного финансирования на субфедеральном уровне позволило провести классификацию действующих программ по ряду критериев (табл. 2).
Таблица 2 Классификация программ жилищного финансирования
Критерий классификации Виды программ
1. Субъект, реализующий программу Региональные (субъектов Федерации)
Муниципальные
Отраслевые
Корпоративные
2. Инструменты финансирования Финансируемые за счет средств региональных и местных бюджетов
Жилищные ссуды, предоставляемые предприятием
Муниципальные облигации
Строительные сберегательные кассы и жилищно-строительные кооперативы
Ипотечное жилищное кредитование
3.Степень финансовой поддержки граждан, приобретающих жилье Программы предоставления жилья на безвозмездной основе
Программы, частично компенсирующие стоимость жилья
Программы, компенсирующие величину процентных ставок по жилищным кредитам
Программы, предусматривающие оплату жилья выплату жилищных кредитов на рыночных условиях, но по более льготной схеме
Окончание таблицы 2
Критерий классификации Виды программ
4. Категории получателей Работники бюджетной сферы
Молодые семьи
Работники сельского хозяйства
Научные работники
Работники, обладающие дефицитными специальностями
Жилищные программы с точки зрения субъектов реализации можно разделить на региональные, муниципальные, отраслевые и корпоративные. На уровне субъектов Федерации сначала собственные жилищные программы активно разрабатывали регионы с достаточно высоким уровнем экономического развития. Однако позднее, за счет появления новых схем финансирования, позволяющих консолидировать средства бюджета и различные внебюджетные источники, в них включились и некоторые регионы-доноры. Среди муниципалитетов наибольшую активность проявляли крупные города, причем как доноры, так и реципиенты. С одной стороны, доходная база местных бюджетов всегда была более скудной, чем у региональных. Но с другой стороны, рынок жилья в силу специфики реализуемого товара имеет жесткую пространственную локализацию. Кроме того, именно в крупных городах быстрее формировался рынок жилья, восстанавливались доходы населения, активнее развивалась строительная индустрия, что создавало благоприятные условия для разработки жилищных программ.
Если разработка жилищных программ региональными и местными органами власти связана с выполнением их основной функции — обеспечения роста общественного благосостояния, то корпоративные и отраслевые программы — отражение трансформации представлений хозяйствующих субъектов о целях их экономической деятельности. При выходе бизнеса на качественно новую ступень цели его деятельности все охарактеризовать в терминах упрощенно понимаемой финансовой эффективности. В данном случае отраслевые и корпоративные программы не случайно разделены, хотя многими авторами они объединяются в одну группу. Субъектом реализации корпоративной программы является, как правило, крупная, вер-тикально интегрированная корпорация, для которой жилищная программа — это, с одной стороны, инструмент кадровой политики, обеспечивающей закрепление высококвалифицированно-
го персонала, а с другой стороны, — инструмент развития территорий своего присутствия, позволяющий создать позитивный имидж компании в глазах всего местного сообщества, укрепить сотрудничество с региональными и местными администрациями.
Отраслевые программы действуют в ограниченном числе федеральных министерств, осуществляющих государственное управление отраслями, которые признаны естественными монополиями, или обеспечивающими национальную безопасность и обороноспособность страны. В этом случае закрепление кадров призвано обеспечить не только стабильную работу самих предприятий, но и защиту национальных интересов страны и бесперебойное функционирование всего народнохозяйственного комплекса.
С точки зрения используемых инструментов финансирования, действующие жилищные программы отличаются значительным разнообразием. Раньше всего в нашей стране появились:
• программы, финансируемые полностью или частично за счет средств региональных и местных бюджетов;
• жилищные ссуды, предоставляемые предприятием;
• муниципальные облигации.
В условиях крайне ограниченного платежеспособного спроса, отсутствия полноценной банковской инфраструктуры именно прямое бюджетное финансирование было зачастую единственным источником средств для обеспечения жильем социально незащищенных групп населения. Среди администраций городов и субъектов РФ получила распространение практика создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства. Фонды, используя бюджетные средства и часть налоговых поступлений (в пределах местных налогов), финансируют строительство жилья. Это жилье передавалось гражданам, которые согласны продать фонду имеющееся жилье, недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично — получить рассрочку. Несмотря на разнообразные организационные формы, все вышеупомянутые программы характеризуются малыми масштабами реализации, так как ограничены возможностями бюджетов. Они дают определенные результаты с точки зрения получения отельными семьями возможности улучшения жилищных условий, но имеют и ряд отрицательных последствий, среди которых можно отметить следующие:
• бюджетные средства расходуются через различные внебюджетные фонды не всегда целевым образом;
• субсидии гражданам в форме льготных кредитов или субсидирования процентных ставок ложатся достаточно тяжелым бременем на бюджеты и доходят далеко не всегда до тех групп населения, которые более всего нуждаются в бюджетной поддержке;
• коммерческие банки, страховые компании, риэлторы, оценочные фирмы, отбираемые для участия в региональных жилищных программах, не играют сколько-нибудь активной роли субъектов рынка, а лишь выступают уполномоченными посредниками при предоставлении кредитов (займов) и их обслуживании;
• в условиях заведомо заниженных процентных ставок по кредитам (займам) невозможно привлечь средства институциональных и частных инвесторов для рефинансирования на рыночных условиях, что ограничивает масштабы региональных жилищных программ;
• региональные коммерческие банки занимают выжидательную позицию, не желая вкладывать привлеченные ресурсы в жилищное кредитование, предпочитая перекладывать возможные риски на региональные ипотечные агентства и жилищные фонды, создаваемые на бюджетные средства.
Жилищные ссуды, предоставляемые предприятиями, обычно были основаны на принципе, в соответствии с которым работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70—80% его стоимости, а остальные 20—23% обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставлялся предприятием, как правило, на льготных условиях — длительный срок (до 10—15 лет), без процентов, или под льготные проценты, с возможностью последующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед предприятием. При наличии у предприятия собственных строительных мощностей использовался вариант продажи сотрудникам простроенного предприятием жилья по себестоимости либо с оплатой части стоимости жилья. Оставшуюся часть оплачивало предприятие за счет собственных ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях увязывается с обязательствами сотрудников отработать определенный срок на данном предприятии.
Муниципальные облигации — пожалуй, единственный инструмент финансирования, поя-
вившийся в начале 1990-х гг., который практически не использовал бюджетных средств. Проекты муниципальных займов были построены по следующей схеме [4, с. 24]:
• эмитент облигации — орган местного самоуправления;
• стоимость облигации привязывается к стоимости единицы площади квартиры (1 кв. м, 0,1 кв.м. или 0,01 кв. м);
• за счет аккумулированных денежных средств муниципалитет осуществляет строительство жилья;
• обязательства по облигациям погашаются предоставлением жилой площади. При отсутствии желания приобретать квартиру последние могут быть погашены деньгами в соответствии с условиями эмиссии либо проданы на свободном рынке;
• уполномоченный банк осуществляет андеррайтинг и брокерскую работу с облигациями, одновременно осуществляя учет поступлений на счет эмитента и используя накапливаемые на них средства для финансирования строительства (иногда эти функции осуществляются самим органом местного самоуправления, без привлечения банка).
• облигационный заем обеспечивается имущественными гарантиями со стороны держателей реальных служебных или жилых помещений, а также финансовыми гарантиями. Позднее в качестве инструментов финансирования все активнее стали использовать строительные сберегательные кассы и жилищно-строительные кооперативы. Механизм реализации данной формы организационно-эк ономических отношений заключается в организации некоммерческого потребительского кооператива — добровольного объединения граждан и юридических лиц в целях удовлетворения потребностей участников. Добровольное вступление пайщиков происходит одновременно с внесением части стоимости будущей квартиры, составляющей, как правило, 50%. После подбора и оформления квартиры пайщику на недостающую сумму предоставляется заем или ипотечный кредит от кооператива или строительной сберегательной кассы. Различие в схемах состоит в том, что при кооперативной форме кредитования квартира оформляется в собственность некоммерческой организации, а в системе строительных сберегательных касс недвижимость оформляется в собственность заемщика с обременением в виде
залога в пользу стройсберкассы. Деятельность жилищно-строительных кооперативов в настоящее время жестко не регламентируется (в частности, на сбор средств населения не требуется специальной лицензии), тогда как строительные сберегательные кассы часто создаются с участием региональных и местных властей.
И, наконец, в современных условиях, когда началось восстановление покупательной способности населения, преобладающим инструментом финансирования становится ипотечное жилищное кредитование на льготных условиях. Под ипотечным жилищным кредитом нами понимается ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях срочности, возвратности и платности в целях приобретения, строительства, реконструкции жилой недвижимости под обеспечение готовой, строящейся недвижимости или имущественных прав на нее. В этом случае участие региональных и местных органов, а также корпораций и отраслевых органов управления позволяет предоставлять ипотечные кредиты на условиях более благоприятных для заемщика, чем среднерыночные. Это не значит, что те инструменты финансирования, которые появились раньше, более не используются. Скорее наоборот, они включаются в организационно-правовые и финансовые механизмы ипотечного кредитования. В результате появляются жилищные программы, в которых, например, за счет средств регионального бюджета погашается часть процентов, взимаемых банком по ипотечному кредиту, или эмиссия муниципальных жилищных займов позволяет обеспечивать аккумуляцию денежных средств, которые затем позволяют инициировать льготные ипотечные программы. Корпорации, отраслевые органы управления все активнее сотрудничают с банками, разрабатывая совместные ипотечные программы. В результате в объеме средств, направляемых на жилищные программы, снижается удельный вес бюджетных ассигнований и средств корпоративных субъектов и, напротив, увеличивается доля банковских средств и платежей покупателей квартир.
С точки зрения степени финансовой поддержки граждан, приобретающих жилье, программы варьируются в зависимости от степени компенсации стоимости предоставляемого жилья. Здесь можно выделить:
• программы предоставления жилья на безвозмездной основе;
• программы, частично компенсирующие стоимость жилья;
• программы, компенсирующие величину процентных ставок по жилищным кредитам;
• программы, предусматривающие оплату жилья, выплату жилищных кредитов на рыночных условиях, но по более льготной схеме, например в более длительные, чем среднерыночные, сроки, с более низким первоначальным взносом и т.п.
Так же, как и в рассмотренном выше случае с инструментами финансирования, здесь чаще всего возникают смешанные схемы, когда разные методы финансовой поддержки комбинируются в рамках одной программы. Например, программа может предусматривать одновременно и компенсацию процентных ставок, и более мягкие требования по подтверждению уровня платежеспособности заемщика. Программы предоставления жилья на безвозмездной основе существуют в чрезвычайно малых масштабах и обычно направлены на поддержку наиболее незащищенных граждан: например, выделение жилья детям-сиротам.
Степень финансовой поддержки граждан в рамках конкретной жилищной программы зависит от их платежеспособности, уровня социальной защищенности, сферы занятости и степени ее значения для стабильной работы экономики территории или предприятия. Это становится основой для классификации жилищных программ с точки зрения категорий получателей. Как правило, в качестве адресатов программ жилищного финансирования выступают:
• работники бюджетной сферы;
• молодые семьи;
• работники сельского хозяйства;
• научные работники;
• работники, обладающие дефицитными специальностями.
В большинстве программ действует условие, что ее участник должен быть официально признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Таким образом, программы изначально ставят перед собой в первую очередь социальные цели. Жилищное финансирование не рассчитано на людей с относительно высокой платежеспособностью, для которых главным условием участия в жилищной программе уже является не снижение стоимости приобретаемого жилья, а облегчение условий его приобретения. Пожалуй, только приобретение муниципальных облигаций и участие в ЖСК длительное время являлось той формой участия в жилищных программах, которая не требовала от граж-
дан официального подтверждения нуждаемости в улучшении жилищных условий.
Рассмотренные критерии классификации, безусловно, не исчерпывают всего перечня реализуемых программ, но являются наиболее распространенными. Вместе с тем каждая жилищная программа, разработанная субъектом Федерации, муниципалитетом, отраслевым органом управления или корпорацией, является по-своему уникальной, отражает сложившиеся традиции, характер корпоративной культуры, существенно зависит от уровня развития экономики и социальной сферы на конкретной территории. Так, среди региональных программ, уже прошедших определенную проверку временем, можно выделить программы Республики Башкортостан, Оренбургской, Нижегородской, Самарской, Кемеровской областей. Так, в Башкортостане созданы Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан и потребительский кооператив финансовой поддержки граждан «Своими руками». Фонд жилищного строительства выступает инвестором или заказчиком строительства. На период действия рассрочки потребительский кооператив является собственником жилья. В качестве оплаты принимается квартира, в которой член кооператива проживает в настоящее время, а рассрочка распространяется на разницу между приобретаемой и нынешней квартирами. В настоящее время Фонд начинает предоставлять ипотечные жилищные кредиты. Начало реализации программы — 1997 г. Жилье, построенное за счет средств Фонда, распределяется следующим образом: 20% — передается администрациям городов и районов для предоставления на условиях социального найма; 155 реализуется гражданам, проживающим в ветхом и аварийном жилищном фонде, на условиях 155 первоначальный взнос и до 15 лет — рассрочка платежа; 15% распределяются между работниками бюджетной сферы на условиях: 20% — первоначальный взнос и до 10 лет рассрочка платежей; оставшиеся 50% построенного жилья реализуется всем желающим на условиях 30—50% первоначальный взнос и до 5 лет — рассрочка платежей [3, с. 75].
Кемеровская областная программа по предоставлению кредитов, субсидий направлена на повышение доступности жилья гражданам с низкими доходами, работникам бюджетной сферы. Для достижения этой цели в 1994 г. в области создан некоммерческий фонд развития жилищного строительства Кемеровской области. Займы на улучшение жилищных условий предоставляются
гражданам, проживающим в Кемеровской области, сроком до 10 лет под 5% годовых и покрывают до 90% стоимости приобретаемого жилья (при строительстве индивидуальных домов — до 80%):
• работникам сферы образования, здравоохранения, культуры, социальной защиты, физической защиты, спорта и туризма;
• работникам средств массовой информации;
• работникам сельского хозяйства;
• работникам религиозных организаций и священнослужителям; государственным и муниципальным служащим Кемеровской области;
• молодым семьям;
• лицам, награжденным в соответствии с Законом Кемеровской области от 11 декабря 2001 г. №11-03 «О наградах Кемеровской области».
Займы на срок до 10 лет под 3% годовых предоставляются:
• сотрудникам МВД и МЧС;
• аспирантам, кандидатам и докторам наук, студенческим семьям.
Ежемесячные платежи по займу должны составлять не более 50% от доходов заемщика. В качестве обеспечения оформляется договор поручительства не менее двух платежеспособных физических лиц или залог недвижимого имущества [3, с. 72].
Механизм региональной схемы ипотечного жилищного кредитования в Нижнем Новгороде действует с 1998 г. и заключается в продаже заемщику жилья в собственность с рассрочкой части платежа за счет предоставления льготного целевого кредита. Льготные кредиты предоставляются уполномоченными областной администрацией банками на условиях 8% годовых (процентная ставка остается неизменной в течение всего срока действия договора) и на срок не более 10 лет. Компенсация разницы процентной ставки осуществляется следующим образом: из областного бюджета — 40%, из местного бюджета — 60%.
Для реализации программы ипотеки в области созданы Фонд ипотечного кредитования и Агентство жилищных услуг. Фонд ипотечного кредитования является некоммерческой организацией, финансирующей строительство с последующей продажей жилья в рассрочку. Агентство жилищных услуг осуществляет функции заказчика при строительстве жилья и риэлтора при его реализации. При предоставлении кредита учитываются: необходимая сумма кредита, наличие сдаваемого в счет погашения кредита жилья, размер общей площади на одного участника в программе.
Ипотечная программа Оренбургской области действует с 1997 г. Механизм ее реализации пред-
ставляет собой классическую двухуровневую схему ипотечного жилищного кредитования с предоставлением финансирования из регионального и местного бюджетов. В качестве рефинансирующего оператора в 1997 г. была создана Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация, а уполномоченным банком по выдаче ипотечных кредитов стал Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь». Кредит выдается в рублях под 7% годовых работникам бюджетной сферы, 8% — жителям сельских районов, 12% — городским жителям, не нуждающимся в улучшении жилищных условий по социальным нормам. Срок кредитования — до 20 лет. Размер кредита — до 70% от стоимости приобретаемого жилья, кредит погашается равномерными ежемесячными платежами в течение всего срока, предусматривается два вида страхования — страхование имущества (предмета ипотеки) и жизни заемщика.
Механизм действующей с 1998 г. Самарской программы долгосрочного ипотечного кредитования во многом совпадает с ипотечной программой Оренбургской области. Разница в том, что ипотечное кредитование осуществляется несколькими уполномоченными банками, определяемыми через тендер, в качестве оператора ипотечного рынка создан Самарский областной Фонд жилья и ипотеки. Однако условия займа не носят столь выраженного социального характера. В частности, не предусмотрено снижение ставки процента для определенных категорий работников.
Своеобразные ипотечные схемы разрабатывают даже регионы с низким уровнем собственных бюджетных доходов. Например, в Ульяновской области для развития жилищного строительства созданы две организации — некоммерческий ульяновский областной фонд ипотечного кредитования жилищного строительства и коммерческая областная компания «Фонд и К», созданная в форме товарищества на вере. В целях получения финансовых средств Фондом организуются выпуск и продажа ценных бумаг (векселей или облигаций), что в свою очередь обеспечивает запуск механизма рефинансирования и контроль за выполнением ипотечной программы. Полученные финансовые средства фонд ипотечного кредитования жилищного строительства направляет на строительство или приобретение готового жилья и на покупку закладных у товарищества на вере. Областная ипотечная компания является основным исполнителем ульяновской ипотечной программы. Фонд является ее учредителем и входит
в товарищество как полный товарищ, уполномоченный на ведение дел [3, с. 77].
На муниципальном уровне особого внимания заслуживает опыт эмиссии облигационных жилищных займов. Эмиссия муниципальных жилищных займов используется как малыми городами (г. Дубна, г. Дзержинский, г. Протвино Московской области), так и крупными региональными центрами — г. Екатеринбург, г. Красноярск, г. Иркутск.
Конечно, нельзя не отметить тот факт, что и по популярности, и по объемам муниципальные жилищные займы уступают ипотечному кредитованию.. Но у них существует ряд несомненных конкурентных преимуществ. Во-первых, с помощью муниципальных облигаций граждане приобретают квартиры исключительно в новых домах, в то время как кредитование на объекты незавершенного строительства еще недостаточно развито: незначительно число застройщиков, работающих по ипотечной схеме, повышена процентная ставка до регистрации права собственности на объект (16— 20%), необходимо дополнительное обеспечение (главным образом, залог другой недвижимости). Во-вторых, участником программы муниципальных жилищных займов, как правило, может стать любое физическое лицо, обладающее гражданской правоспособностью, ипотечное кредитование же в этом плане накладывает ряд существенных ограничений (по доходу, по возрасту).
Жилищные займы демонстрируют достаточно высокую устойчивость к изменениям внешней среды. Первые местные жилищные займы были проведены еще в начале 90-х гг. ХХ в. Они смогли пережить дефолт 1998 г. Большая часть муниципалитетов — эмитентов жилищных облигаций не только не отказалась от выполнения своих обязательств, но и осуществила новые займы. Например, в 1998 г. мэрия г. Архангельска осуществила выпуск именных бездокументарных облигаций, доходом по которым являлась по желанию инвестора: жилая площадь (0,5 кв. м / облигация), либо денежные средства (стоимость облигации определялась эмитентом исходя из 90 % рыночной стоимости за 0,5 кв. м жилья) [2]. В том же году Администрация г. Дзержинского Московской области выпустила муниципальные облигации сроком обращения от 5 до 10 лет с доходом в виде жилой площади — 0,1 кв. м / облигация (либо возможное досрочное денежное погашение облигации по цене не менее 80% от текущей цены продажи облигаций, установленной Котировальной ко-
миссией) [2]. Показательным также в этом плане является пример г. Дубны. Так, в период массового оттока средств из банковской системы, вызванного кризисом 1998 г., Фонд жилищного займа, напротив, зафиксировал приток новых клиентов и досрочных платежей. Таким образом, население продемонстрировало традиционное для кризисных этапов стремление к сбережению в надежных эквивалентах материальных ценностей.
Ряд российских министерств достаточно активно реализует собственные отраслевые жилищные программы. В частности, отраслевые программы приняты в Федеральном агентстве по атомной энергии РФ («Программа улучшения жилищных условий работников предприятий Минатома России с использованием механизма жилищного ипотечного кредитования»), Министерстве транспорта РФ («Программа строительства жилья на федеральном железнодорожном транспорте»). Финансирование этих программ значительно. Так, МПС России ежегодно выделяет на ипотеку 4 млрд руб., Росатом — 2,5 млрд руб.
В сфере корпоративных жилищных программ следует отметить деятельность, в частности, РАО «Газпром», ГМК «Норильский Никель», ОАО «Лукойл». ОАО «Газпром» выделяет 11,2 млрд руб. на реализацию «Программы по строительству и приобретению жилья для переселения работников ОАО «Газпром» из районов Крайнего Севера» с использованием ипотеки. ОАО «Лукойл» направляет средства на реализацию программы долгосрочного ипотечного кредитования своих сотрудников. Корпоративные программы улучшения жилищных условий работников предприятий реализуются пока только крупнейшими вертикально интегрированными компаниями России.
В корпоративных программах присутствуют, правда, в исключительно небольших объемах, и программы финансирования строительства жилья фактически на безвозмездной основе. Например, ОАО «Лукойл» направляет средства на строительство жилья для представителей коренных малочисленных народов, проживающих на территории ХМАО и Ненецкого округа.
Как правило, число жилищных программ, действующих на территории субъекта Федерации, невелико. Какие-то формы жилищного финансирования развиваются более активно, какие-то — менее. Вместе с тем существуют регионы, которые смогли к настоящему моменту сформировать многоуровневую систему жилищных программ, ориентированных на различные категории насе-
ления. И здесь, по мнению автора, особого внимания заслуживает опыт Свердловской области. На уровне субъекта Федерации граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и попадающие в категорию граждан, имеющих право на государственную поддержку при строительстве или приобретении жилья, могут участвовать в одной из программ, реализуемых Правительством Свердловской области:
• программа поддержки работников бюджетной сферы;
• программа государственной поддержки сельских застройщиков;
• программа поддержки молодых специалистов;
• программа строительства жилья через сеть ссудосберегательных строительных товариществ;
• программа ипотечного жилищного кредитования населения.
По программе кредитования работников бюджетной сферы осуществляется строительство жилья на основе долевого строительства за счет средств граждан (первоначальный взнос — 20%) и средств бюджета. Построенные таким образом квартиры продаются с рассрочкой оплаты на период до 20 лет под 20% за весь период пользования средствами кредита или 1% в год. С начала реализации программы (1998 г.) построено 61,5 тыс. кв. м жилья, освоено 640,1 млн руб.
По программе государственной поддержки сельских застройщиков жителям сел за счет бюджетных средств предоставляется государственная финансовая поддержка для достройки жилых домов в размере до 40% стоимости индивидуального жилого дома на 10 лет с уплатой 1% в год за пользование бюджетными средствами. Сельские застройщики имеют возможность погасить заем сельскохозяйственной продукцией, выращенной на приусадебных участках. Такой механизм облегчает возврат заемных средств и способствует развитию приусадебных участков. С начала реализации программы, с 1997 г., освоено 178,9 млн руб., введено 143,6 тыс. кв. м жилья.
Программа поддержки молодых специалистов утверждена Правительством Свердловской области в 2002 г. Рассрочка оплаты приобретения или строительства жилья сроком до 10 лет предоставляется молодым специалистам, прибывшим на работу в образовательные, медицинские организации или организации культуры, расположенные в сельской местности. Причем стоимость жилья,
подлежащая оплате, уменьшается на 20% при рождении одного ребенка, на 50% при рождении двух детей, на 100% — трех и более детей. За два года реализации программы освоено 33,2 млн руб. Молодым специалистам, прибывшим на работу в село и поселки городского типа, предоставлено жилье общей площадью 9,4 тыс. кв. м, это составило 171 квартиру или индивидуальных домов.
Программа строительства жилья через сеть ссудосберегательных строительных товариществ разработана в целях создания условий широкого доступа инвесторов к безрисковому приобретению жилья, обеспечивающих:
• приобретение квартиры и доли в общей собственности в рассрочку на 3—10 лет;
• одинаковый уровень социальной инфраструктуры для всех членов товарищества;
• наличие в общей собственности помещений для коммерческого использования в целях уменьшения эксплуатационных расходов;
• создание единых территорий, позволяющих улучшить комфортность проживания и увеличить личную и имущественную безопасность;
• минимизацию рисков инвесторов при строительстве жилья.
Начало ее реализации связано с принятием 30 апреля 2002 г. Правительством Свердловской области постановления № 281-ПП «Об организации поддержки жилищного строительства на площадках массовой жилой застройки в Свердловской области».
В рамках предложенной схемы создается Ссудосберегательное строительное товарищество (кратко — СССТ) — некоммерческая организация, регистрируемая в форме товарищества собственников жилья (ТСЖ), хозяйствующих субъектов в целях взаимного накопительного кредитования своих членов (инвесторов) для строительства жилья и последующей эксплуатации жилого комплекса.
Схема реализации СССТ следующая: для организации СССТ определяется необходимое количество членов товарищества, исходя из объема планируемой застройки. Среди членов СССТ проводится распределение на пять равных групп. При этом учитывается заложенное в проект количество 1-, 2-, 3-комнатных квартир в жилых домах и заявки участников. Для каждой из групп на средства, внесенные членами СССТ, строится ежегодно по одному дому необходимой площади. Члены СССТ осуществляют оплату жилья по процентам общей площади квартиры (т.е. квадратным
метрам) по сметной стоимости строительства в течение пяти лет с учетом ежемесячной индексации стоимости строительства.
Оплата квартиры производится по следующей схеме: инвестор оплачивает в течение пяти лет по 14% от общей площади квартиры ежемесячными платежами, всего 70%. В год вселения в квартиру — единовременный взнос в размере 30% от общей площади квартиры. При этом товарищество является аккумулятором средств пайщиков, направляемых на финансирование строительства домов по сметной стоимости, а не по рыночным ценам. Цена квадратного метра является некоммерческой и фиксируется по оплаченным метрам. На неоплаченные квадратные метры цена изменяется в соответствии с индексами изменения стоимости в строительстве, ежемесячно рассчитываемыми уральским региональным центром экономики и ценообразования в строительстве.
Заселенное жилье остается в собственности СССТ до момента полной оплаты каждым членом своей квартиры. В этом случае — до полной оплаты граждане проживают на условиях найма у ТСЖ «СССТ» жилого помещения, производится временная регистрация жильцов, после оплаты жилье переходит в собственность граждан.
В настоящее время в Свердловской области действуют четыре ссудо-сберегательных строительных товарищества в городах Екатеринбург, Заречный, Каменск-Уральский. На строительстве жилья освоено в 2001—2004 гг. более 360 млн руб., введено в эксплуатацию шесть жилых домов, или 527 квартир площадью 26 600 кв. м. Идет организация Администрациями Екатеринбурга, Первоуральска и Асбеста еще трех ссудо-сберегательных товариществ.
Помимо программ, реализуемых Прави-тель-ством Свердловской области, в ряде городов администрации муниципальных образований проводят мероприятия по реализации собственных муниципальных программ улучшения жилищных условий граждан. Наиболее активно эти муниципальные жилищные программы реализует столица Свердловской области г. Екатеринбург. Здесь действуют программа муниципального жилищного займа (накопительных жилищных облигаций) и программа приобретения жилья работниками бюджетной сферы.
Программа муниципальных облигаций была разработана Администрацией г. Екатеринбурга еще в 1994 г. С января 1995 г. началось первое размещение облигаций. Наиболее убедительно по-
ложительные стороны программы были оценены в период августовского кризиса 1998 г.: средства, вложенные в муниципальные облигации, не только не обесценились, но и принесли своим инвесторам ощутимую прибыль. Размещение облигаций осуществляется после утверждения бюджета города на год Екатеринбургской городской Думой и регистрации Администрацией г. Екатеринбурга нормативно-правового акта об эмиссии ценных бумаг в Министерстве финансов РФ (г. Москва) и должно быть завершено 31 декабря.
Цена размещения облигаций устанавливается приказом заместителя главы города по вопросам экономики и финансам и объявляется в первый день размещения. При наличии на лицевом счете владельца в Реестре не менее 50% облигаций, необходимых для получения квартиры, при наличии договора на строительство жилого дома между Администрацией города и МУП «Управление капитального строительства» может быть заключен договор на квартиру. До окончания строительства дома необходимо приобрести недостающие облигации. С начала реализации программы построено 14 домов общей площадью 87 тыс. кв. м.
Программа по улучшению жилищных условий работников муниципальной бюджетной сферы разработана на основании распоряжения главы города Екатеринбурга от 29.04.2003 № 166-р и рассчитана на пять лет. Программа предоставляет право работникам муниципальной бюджетной сферы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в том числе и не состоящим на учете, приобретать жилье на возмездной основе с рассрочкой платежа на срок до 10 лет. При распределении жилья предпочтение отдается:_
1. Семьям с двумя и более работниками бюджетной сферы (один из которых — работник муниципальной бюджетной сферы).
2. Гражданам, передающим в оплату приобретаемого жилья квартиру, находящуюся в их собственности, при этом стоимость 1 кв. м передаваемого жилья приравнивается к стоимости 1 кв. м приобретаемого жилья.
3. Не менее 25% жилья распределяется работникам муниципальной бюджетной сферы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в возрасте до 30 лет. По условиям договора долевого участия в строительстве жилья гражданин должен внести не менее 20% от стоимости квартиры в течение первого года строительства (или до момента завершения строительства дома) равными долями, оставшаяся сумма оплаты квартиры погашается
гражданином в срок до девяти лет. После сдачи дома в эксплуатацию гражданин заселяется в квартиру и оформляет ее в собственность, одновременно регистрируется залог данной квартиры, который гарантирует возврат денежных средств гражданином и аннулируется после внесения последнего платежа за квартиру. При этом стоимость 1 кв. м остается фиксированной на весь период действия договора (по состоянию на 01.11.2004 — 13 900 руб.) На непогашенную сумму полученного гражданином займа начисляются проценты в размере 8% годовых, эта ставка также является фиксированной на протяжении всего действия договора.
Однако реализация муниципальных программ не ограничивается, как это зачастую происходит в других субъектах Федерации, областным центром. В частности, на территории области действуют:
• программа развития жилищного строительства в г. Новоуральске;
• продажа жилья с рассрочкой платежа в г. Лесной;
• предоставление финансовой поддержки гражданам в строительстве (реконструкции) и приобретении жилья в г. Нижний Тагил. Напряду с региональными и местными органами власти, крупные уральские корпорации также начинают разрабатывать корпоративные жилищные программы. Очень активно в этом направлении работает Уральская Горно-Металлургическая компания. С 2004 г. в компании реализуется корпоративная программа «Доступное жилье». Причем, обладая серьезными строительными ресурсами, предприятия УГМК строят новое жилье за счет собственных средств и собственными силами, что позволяет снизить стоимость квадратного метра. В регионах, где отсутствуют строительные мощности, квартиры приобретаются на вторичном рынке жилья. Сегодня корпоративная жилищная программа работает на 18 предприятиях УГМК в девяти регионах России. С начала реализации 400 работников компании получили доступное жилье. Это в первую очередь молодые специалисты и представители дефицитных профессий. В 2006 г. УГМК планирует направить на реализацию корпоративной жилищной программы свыше 450 млн руб. Обращает на себя внимание разнообразие организационных форм, в рамках которых реализуется жилищная программа УГМК. В настоящий момент программа имеет четыре направления:
1. Ссуды. Они предоставляются в тех городах, где стоимость вторичного жилья относительно невелика (от 100 000 до 300 000 руб.). Есть возмож-
ность решать проблему с помощью предоставления беспроцентных ссуд — работнику предоставляется ссуда в размере, не превышающем 100 000 руб. (30% от стоимости приобретаемой квартиры). Покрытие недостающей стоимости осуществляется за счет собственных средств, также используется зачетная схема: погашение стоимости новой квартиры за счет продажи старой, при этом предприятие выступает в качестве посредника между работниками.
2. ЖСК Схема работы здесь носит следующий характер:
• ЖСК выступает заказчиком строительства дома;
• предприятие-застройщик возводит объект за собственные деньги;
• между администрацией города и предприятием заключается соглашение на безвозмездную передачу дома на баланс администрации с условием дальнейшей передачи дома на баланс ЖСК;
• погашение работником фиксированной стоимости жилья сроком до 10 лет.
3. Ипотека с банком «Русь». Данная схема действует на территории Оренбургской области. Предприятие, банк и Оренбургская жилищно-ипотечная корпорация заключают договор о порядке предоставления средств и их возврате предприятию и порядке предоставления кредитов работникам данного предприятия. При этом процентная ставка за пользование средствами в виде кредита для заемщиков — работников предприятия, уменьшается на размер ставки депозитных процентов по средствам, предоставленным предприятием и корпорацией на счет банка. Эта схема примечательна также тем, что наглядно иллюстрирует межрегиональный характер позитивных эффектов, от реализации корпоративных и отраслевых жилищных программ.
4. Договор купли-продажи без перехода права собственности до полной оплаты стоимости квартиры. Предприятие возводит дом или приобретает жилье на вторичном рынке в целях дальнейшей продажи в рассрочку работникам, попадающим под категорию участников жилищной программы.
В 2001 г. был создан Фонд развития жилищного строительства «Уралтрансгазжилстрой». Он был создан для организации строительства жилья ЗАО «Уралтрансгаз», которое в свою очередь входит в систему предприятий РАО «Газпром». Строительство жилья для нужд работников ЗАО «Уралтрансгаз» ведется на территории четырех
областей — Свердловской, Челябинской, Оренбургской и Курганской. Нуждающийся работник должен вступить в Фонд и до начала строительства внести 1/3 стоимости будущей квартиры. После завершения строительства работник въезжает в построеное жилье, и оставшиеся долги (а это 2/3 стоимости квартиры) расписываются в виде кредита со сроком погашения до пяти лет.
Существует и опыт реализации на региональном уровне отраслевых жилищных программ. Так, с 2001 г. ЗАО «Желдорипотека» реализует программу ипотечного жилищного кредитования. Екатеринбургский филиал ЗАО осуществляет ипотечное жилищное кредитование работников Свердловской железной дороги. ЗАО «Желдори-потека» осуществляет не только кредитование, но в первую очередь строительство жилья, стремясь при этом максимально снизить его себестоимость. По объектам, заказчиком которых выступает железная дорога, ею осуществляется весь комплекс мероприятий от проектирования до сдачи домов в эксплуатацию. В том случае, если дорога ведет недостаточное строительство жилья в отдельном регионе, ЗАО «Желдорипотека» самостоятельно заключает сторонние договоры инвестирования и долевого участия в строительстве квартир. Наиболее льготная модель кредитования существует для очередников и молодых семей. Очередник должен внести не менее 15% от стоимости приобретаемого жилья, на оставшуюся сумму ему предоставляется рассрочка платежа до 15 лет под 2 % годовых в рублях. Первоначальный взнос молодого специалиста составляет 5%, на оставшуюся сумму ему предоставляется рассрочка до 15 лет под 1% годовых в рублях. Для работников, не являющихся очередниками, первоначальный взнос составляет не менее 15%, на оставшуюся сумму предоставляется банковский ипотечный кредит на срок до 15 лет под 10% годовых. Доля жилья, приобретаемого работниками, не стоящими на очереди, не может превышать более 10%. Жилье передается по строительной себестоимости. Кредиты предоставляются ОАО «Транскредитбанк». Право собственности на квартиру обременено залогом. Залогодержателем является при заключении договора с рассрочкой платежа — ЗАО «Желдорипотека», при банковском кредите — ОАО «Транскредитбанк».
Социальная направленность кредитной программы железнодорожников, наличие источника финансирования на общеотраслевом уровне позволяют вести строительство не только в областном центре, но и в других городах области. Так, Свер-
дловский филиал ЗАО «Желдорипотека» начал строительство жилья в г. Каменск-Уральский и г. Нижний Тагил. Рассматриваются предложения о приобретении квартир на рынке недвижимости на станциях, где «дорогой» не ведется жилищное строительство.
Обобщение накопленного опыта позволяет выделить следующие позитивные и негативные характеристики территориальных программ жилищного финансирования.
К позитивным характеристикам относятся:
• ярко выраженная социальная направленность, позволяющая решать жилищные проблемы гражданам с невысокими доходами;
• разнообразие форм финансовой поддержки и инструментов финансирования;
• взаимоувязка предоставления финансовой помощи и строительства жилья в рамках конкретной программы, что позволяло не создавать неудовлетворенного платежеспособного спроса и не «перегревать» рынок жилья. Негативными характеристиками являются:
• небольшие масштабы программ, ограниченные возможностями субфедеральных и корпоративных бюджетов;
• слабое влияние на развитие жилищного рынка и территориальной экономики в целом;
• ограниченные возможности участия для лиц со средним уровнем доходов;
• непрозрачность финансовых потоков;
• административный подход к определению участников программы, что способствует бюрократическому произволу.
Однако выявленные недостатки ни в коей мере не означают, что опыт жилищного финансирования в дальнейшем окажется невостребованным. Территориальные жилищные программы, выжившие в период стольких потрясений, доказали свое право на существование. Напротив, можно говорить о новом витке их развития. Эти новые возможности связаны как с активизацией деятельности федеральных органов власти, так и с
резким повышением привлекательности жилищного кредитования населения со стороны банковского сектора. Реализуемые сегодня программы могут приобрести качественно иные масштабы и содержание при условии активного участия в национальном жилищном проекте. Начиная с 2003 г. на территории всех субъектов Федерации действуют территориальные структуры Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. За 2005 г. в 2,3 раза увеличился объем жилищных кредитов, предоставленных коммерческими банками физическим лицам. Объем ипотечных кредитов за этот же период увеличился втрое. Объем жилищных кредитов на 1 января 2006 г. составил 125,7 млрд руб, из них ипотечных кредитов
— 52,8% [1]. Таким образом, в сферу жилищного финансирования, с одной стороны, возвращается федеральный центр, а с другой стороны, все активнее поступают средства банковского сектора, которые и должны являться основным источником финансирования приобретения и строительства жилья. Именно при условии выработки оптимальных механизмов партнерства всех заинтересованных сторон — региональных, местных администраций, крупного корпоративного сектора, федерального центра, коммерческих банков
— должна быть создана новая система жилищного финансирования, позволяющая каждому работающему, социально ответственному гражданину стать владельцем собственного жилья.
ЛИТЕРАТУРА
1. Орлова Е. В поисках равновесия. Эксперт — Урал. 2006. № 21 // www.expert.ru.
2. Данные о выпуске ценных бумаг в Российской Федерации в 1998. Официальный сайт Министерства финансов России — http://www.minfin.ru.
3. Кричевский Н.А., Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование. М., 2006.
4. Никифорова В.Д., Островская В.Ю. Государственные и муниципальные ценные бумаги. СПб, 2004.
5. Российский статистический ежегодник. 2005: Стат. сб. / Росстат. М., 2005. С. 482.
