CC BY
35
Планы правительства Москвы в области развития ипотечного рынка столицы1
И.М. Рукина
председатель комиссии по экономической политике Московской городской Думы
Москва - один из немногих субъектов Российской Федерации, продолжающих выполнять перед гражданами обязательства по предоставлению бесплатного жилья или средств на его приобретение, установленные Конституцией Российской Федерации. Развитие ипотечных, накопительных форм улучшения жилищных условий граждан объективно сдерживалось отсутствием соответствующей законодательной базы.
В настоящее время в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации (Госдума) приняты законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...», «О жилищных накопительных кооперативах», «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и т. д. Принятие Госдумой указанных законов дает возможность более полно использовать финансово-кредитную систему для решения вопросов улучшения жилищных условий жителей Москвы, в том числе очередников.
Все мы рассчитывали, что предложенный разработчиками пакет законов позволит устранить существующие противоречия, преобразовать существующее законодательство в интересах граждан, осуществить его реализацию в жилищной сфере с учетом специфики каждого из субъектов Российской Федерации. Однако принятые законы, по мнению их разработчиков и депутатов Госдумы, будут востребованы обществом при условии достижения прогнозируемых Правительством Российской Федерации показателей социальноэкономического развития, и в первую очередь в кредитно-финансовой сфере.
Отсутствие после дефолта 1998 года доверия граждан к кредитно-финансовым организациям различных форм собственности, низкий уровень капитализации их активов, уровень реальных доходов граждан и прочие факторы являются основной причиной того, что указанные формы улучшения жилищных условий вряд ли в полной мере будут востребованы очередниками в ближайшее время.
Предлагая новые схемы привлечения собственных средств очередников для решения жилищного вопроса, в том числе комбинированные, с использованием субсидий и последующей ипотеки приобретенного жилого помещения, нельзя забывать о существующей в настоящее время и популярной среди очередников схеме, также использующей собственные средства граждан, - купле-продаже жилых помещений с рассрочкой платежа.
В городе Москве на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит 193,6 тысячи семей (около 650 тысяч человек). Улучшение жилищных условий по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа проводится в городе Москве с 1999 года. На эти цели выделяется около 10 процентов площади. По договорам купли-продажи квартиры предоставляются всем категориям очередников без ограничений размера площади квартир. Такая же схема используется при улучшении жилищных условий участников программы «Молодой семье - доступное жилье».
В России делать прогнозы - дело неблагодарное. Оценивать перспективное развитие рынка недвижимости, основываясь на прошлом опыте, можно в стране, где этот рынок уже окончательно устоялся и не слишком подвержен влиянию психологических факторов, а
1 Статья подготовлена по материалам доклада на заседании Международного ипотечного клуба.
также «непонятных» для его участников заявлений властей. Можно говорить о нормальном развитии рынка недвижимости только тогда, когда все его «составляющие» работают на выполнение единых задач. Первая задача -увеличение спроса на жилье для разных категорий населения. Вторая - увеличение предложения. Если много строят, причем для «разного спроса», то цены на жилье выравниваются. Таким образом, для каждой категории населения будет «свое» жилье, «своя» ценовая ниша.
Развитие рынка недвижимости невозможно без развития финансово-кредитных организаций. Самая дорогая покупка - это покупка жилья. Так же, как невозможно реализовать ни один муниципальный проект в любой сфере без привлечения инвестиций, точно так же обычный человек не в состоянии сразу выплатить полную стоимость квартиры. Такая ситуация характерна не только для России, но и для западных стран, поэтому там чрезвычайно развито ипотечное кредитование. К примеру, в США ипотекой «охвачено» почти 90 процентов населения, так как люди понимают, что приобрести квартиру в кредит зачастую бывает выгоднее: человек может поменять место работы, переехать в другой штат, что тогда делать с жильем? Продавать?
Если бы в России все развивалось нормально, то такая же ситуация существовала бы и в нашей стране. Однако отечественный рынок недвижимости неравномерно развивает свои составляющие: какие-то звенья «выпадают», какие-то ослабевают. На его развитие повлияли и сложности в финансовой сфере - дефолт 1998 года и банковский кризис 2004 года.
Многие аналитики, в том числе и банковские, утверждали, что летние «сложности» прошлого года никак не отразились на состоянии рынка недвижимости. Это неправда. Они повлияли, и очень серьезно. Аналитики ориентируются на цифры, а как «измерить» потерю доверия населения к банкам? Существуют прямые и косвенные признаки. Косвенные показывают, что население не забыло летнего банковского кризиса, прямые свидетельствуют о том, что сейчас банки в гораздо большем объеме, чем раньше, привлекают деньги с внешних рынков, а не внутри России. Иными словами, внутренний инвестиционный спрос не работает. Сегодня сами банки прив-
лекают средства под 12 процентов годовых на срок 1-2 месяца именно потому, что население перестало нести деньги. Конечно, есть несколько банков, которые не испытывают таких проблем: Сберегательный банк Российской Федерации, Банк внешней торговли. Но эти проблемы - реальность для огромного количества частных банков, которые могли бы конкурировать между собой и за счет этого, в частности, снижать процентную ставку по тем же кредитам. К ним народ не идет.
В Москве ситуация с ипотекой несколько иная - здесь недвижимость скупается и без использования банковских кредитов. Но кем? По нашим оценкам, в столице от 40 до 70 процентов квартир покупают приезжие (большой разброс обусловлен тем, что данные были получены из разных источников). 70 000 ежегодных сделок купли-продажи недвижимости в Москве - это мизер по сравнению с той потребностью в жилье, которая существует в городе. Поэтому сегодня для москвичей реальной возможностью решить «квартирный вопрос» могут стать доходные дома.
В столице достаточно хорошо развит так называемый «черный» рынок аренды жилья. Известно, что цены на недвижимость слишком высокие. «Виноват» ли в этом дефицит квартир? В Москве, например, для «коммерческого использования» ежегодно строится около 3 миллионов квадратных метров жилья. Это много или мало? Представители строительного комплекса называют голословными обвинения в монополизме и отрицают какую-либо причастность к ценообразованию на столичном рынке недвижимости. В подобных утверждениях есть определенная доля лукавства. Сейчас в связи с принятием нового законодательства будет развиваться система конкурсов и аукционов, но Москва боится новых игроков на своем строительном рынке. Были случаи, когда новые застройщики собирали деньги на строительство, а затем попросту сбегали, поэтому столица «головой отвечает» за десяток строительных компаний. Правильно это или нет - сказать трудно. Очевидно то, что настоящей системы отбора строительных компаний, которые могли бы составить конкуренцию на этом рынке, пока не существует.
Также сложно ответить на вопрос, какой должна быть система отбора. К примеру, множество специалистов поддерживают мнение о том, что лицензирование строительной деятельности не нужно. Но лицензирование необходимо. А то, что предлагает новый Градостроительный кодекс - мягко говоря, неработающая система. К сожалению, еще во многих предпринимателях «живет» Остап Бендер, то есть принцип: если можно обмануть - надо обмануть. Закон, не предполагающий неотвратимости наказания, не будет выполняться. Есть еще одна проблема -нельзя строить «столько, сколько нужно», существует призрак конечности процесса. Дефицит земли в Москве и ее дороговизна оказывают прямое влияние на цену столичной недвижимости. Застройщик, выиграв конкурс на застройку земельного участка, обносит этот участок забором и начинает собирать деньги на строительство. «Подтягиваются» риелторские компании, которые начинают продавать виртуальные квадратные метры и берут за это свой немаленький процент. Иначе говоря, в Москве работает своя «внутренняя», какая-то очень неправильная система. И пока она существует, то есть пока каждый участник рынка недвижимости работает только из соображений личной выгоды, не решая общие задачи, ситуация улучшаться не будет. Причиной возникновения больших проблем у строительного комплекса является и то, что 95 процентов жилья возводится на заемные деньги. Банки же считают такие инвестиции слишком рискованными и не спешат кредитовать застройщиков.
Недавно российское представительство Всемирного банка опубликовало доклад, целый раздел которого посвящен проблеме развития ипотечного кредитования в России. Исследование Всемирного банка показало, что «сбивание» государством процентных ставок по ипотечным кредитам в «погоне» за увеличением доступности жилья сдерживает развитие рынка ипотечных кредитов. Да и государство никогда не сможет позволить себе субсидировать ипотеку для населения, имеющего низкие доходы. Российские регионы, бодро рапортующие о том, что у них ставка по ипотеке составляет 5 процентов, почему-то скромно умалчивают о том, что количество
выданных кредитов ограничено несколькими десятками семей при жесткой регламентации категорий граждан.
Искусственное снижение процентных ставок таит в себе и другую опасность - снижение привлекательности ипотечных облигаций, обеспеченных льготными или низкопроцентными кредитами (за исключением, возможно, институциональных инвесторов, например страховых и пенсионных фондов), в силу их низкой доходности по отношению к уровню инфляции. Как результат - невозможность создания полноценной системы рефинансирования ипотечных кредитов. Следовательно, ипотечные кредиты необходимо предлагать по рыночным ставкам, а субсидии должны иметь адресный характер и выделяться для поддержки граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, в том числе на покрытие части первоначального взноса за квартиру, приобретаемую с помощью ипотеки.
Московское правительство предварительно предложило три схемы ипотеки. Положительным моментом в этих схемах является то, что они неплохо сочетаются с небанковскими формами приобретения жилья в рассрочку. В процессе реализации нашей программы «Молодой семье - доступное жилье» мы убедились, что члены-пайщики молодежного жилищностроительного кооператива (ЖСК) могут досрочно погасить свою задолженность перед кооперативом, расплатившись с ним с помощью долгосрочного ипотечного кредита. Это значительно снижает объем ежемесячных взносов молодых семей. По имеющимся у меня сведениям, 7 членов ЖСК «Молодой семье - доступное жилье» воспользовались такой возможностью. Кроме того, москвичи ( в том числе и не являющиеся очередниками и не обязательно молодые семьи), которым не хватает денег на первоначальный взнос, вступив в ЖСК, могут накопить необходимые средства. В ситуации неплатежеспособности заемщиков такие комбинированные схемы являются гораздо более доступными, чем классическая, так называемая «американская» ипотека.
Концепцией развития жилищной ипотеки в городе Москве, утвержденной постановлением правительства Москвы в 2001 году (№ 24-ПП), а также программой «Молодой
семье - доступное жилье» заложена, но до сих пор не реализуется первая схема, предусматривающая создание кооперативов из числа граждан, способных частично оплатить строительство дома. Разница между личными взносами членов кооператива и стоимостью строительства может быть покрыта за счет банковского кредита, для получения которого необходимо оформить в собственность ЖСК участок земли. При этом условии кооператив как юридическое лицо может получить банковский кредит для строительства дома под залог этого земельного участка. По окончании строительства в качестве залога выступит весь земельно-имущественный комплекс: земельный участок и построенный на нем жилой дом.
Вторая схема основана на приобретении квартир на рынке с использованием кредитов и безвозмездных субсидий. Однако в проекте бюджета на 2005 год для выделения субсидий запланированы лишь 1 миллиард 120 миллионов рублей. Этих денег в лучшем случае хватит только на 1 тысячу семей. При этом нужно учесть, что субсидии полагаются всем очередникам, а не только решившим взять ипотечный кредит.
Что касается схемы с использованием ипотечного кредитования, то в настоящее время в городе Москве ряд коммерческих банков, таких как Внешторгбанк, Дельта-кредит, Газпромбанк, уже выдают ипотечные кредиты под 15 процентов годовых в рублях, причем всем желающим. Таблица ипотечного кредитования по льготным схемам для очередников (табл. 1), к сожалению, не дает снижения процентной ставки до предлагаемых 5,0 и 4,1 процента, поскольку расчет ежемесячного платежа при сроке кредитования в 20 лет рассчитывался из ставки тех же 15 процентов годовых в рублях, как и для коммерческой схемы.
В настоящее время ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 13 процентов годовых в рублях. Снижение процентной ставки по кредиту до 2/3 от этой ставки, что составит 8,7 процента, возможно при условии, что размер налогов, взимаемых с граждан, не будет существенно увеличен. Эта мера будет реально снижать собственные затраты очередников при приобретении жилых помещений с использование ипотечных схем. Но для этого необходимо проведение конкурса среди банков, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию, или бюджетная поддержка проекта.
Таблица 1
Наименование Приобретение жилья по инвестиционной себестоимости (схема 1) Приобретение жилья на рынке недвижимости с субсидией (схема 2) Приобретение жилья на рынке недвижимости (схема 3)
Площадь квартиры 60 кв. м 60 кв. м 60 кв. м
Стоимость 1 кв. м 700 долл. 1500 долл. 1500 долл.
Стоимость квартиры 42 000 долл. 90 000 долл. 90 000 долл.
Первый взнос (собственные средства) 12 600 (30 %) 9 000 долл. (10 %) 27 000 долл. (30 %)
Субсидия (63 %) - 36 450 долл. -
Ипотечный кредит 29 400 долл. 44 550 долл. 63 000 долл.
Срок кредитования 20 лет 20 лет 20 лет
Ежемесячный аннуитетный платеж 343 долл. 489 долл. 733 долл.
Эквивалентная ставка ипотечного кредита (% годовых в валюте) 2,8 % 7,0 % 11,0 %
Схема три является чисто рыночной как по очередниками, состоит в создании условий стоимости приобретаемого жилья, так и по для продажи продавцами жилья (коммерчес-размеру кредитной ставки. Поддержка горо- кими застройщиками) части возводимой плодом коренных москвичей, не являющихся щади этой группе москвичей.
