CC BY
103
Развитие ипотеки в России1
В.С. Казейкин
первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, заместитель председателя совета директоров Транснациональной финансово-промышленной группы «Доступное жилье», академик Международной академии ипотеки и недвижимости
О.С. Кудрявцева
заместитель генерального директора Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования
Разработка ипотечных и жилищных программ
Выделение средств на социальную и коммерческую ипотеку возможно только при наличии утвержденных федеральных, отраслевых, региональных и муниципальных программ улучшения жилищных условий с использованием механизмов ипотеки или программ развития ипотечного кредитования. На федеральном уровне порядок финансирования и реализации системы ипотечного кредитования определен в проекте подпрограммы «Свой дом» Федеральной целевой программы «Жилище». Основными разработчиками отраслевых, региональных и муниципальных программ являются институт «Фонд экономики города» и член МАИФ - Международный институт строительства. В некоторых регионах указанные программы разрабатываются силами местных специалистов, к работе также привлекаются специалисты из местных вузов.
В целях унификации разработки жилищных программ в Международном институте строительства разработаны специальный социологический «опросник» и электронные таблицы для сбора сведений о развитии жилищного строительства, которые можно автоматически обрабатывать, используя компъютерные программы. Это позволяет ускорить разработку программ, сделать их типовыми и самое главное -обеспечить возможность сравнения в еди-
ном формате показателей программ, созданных в различных регионах. С использованием такого подхода были разработаны программы для Тюменской области, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов, Республики Бурятия, Краснодарского края, Московской области и других регионов. Основной целью всех этих программ являлось обоснование потребности выделения средств для улучшения жилищных условий и создания оптимальных механизмов реализации этих программ. Особо следует остановиться на комплексном учете в этих программах потребностей различных групп населения и формирования различных механизмов бюджетной поддержки этих групп.
Особо отличаются программы улучшения жилищных условий с использованием механизмов ипотеки, разработанные в городе Москве, Самарской, Нижегородской, Ростовской и других областях, так как в них реализован комплексный учет потребностей различных групп населения и формирования различных механизмов бюджетной поддержки этих групп. Например, в Программе развития системы долгосрочного финансирования жилищного строительства Ростовской области на 2002-2005 годы, принятой законом области 27.02.2002, кроме ипотечных кредитов, предусмотрено использование еще 10 механизмов, в том числе предоставление займов, субсидий для первоначального взноса и последующего оформле-
1 Продолжение. Начало см. // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. № 9.
ния займа, гашение части займа при рождении молодой семьей ребенка, продажа жилья в рассрочку, зачет имеющегося в собственности жилья, использование жилищно-строительных сбережений, долгосрочного накопительного страхования жизни, выкуп ипотечных ценных бумаг и другие схемы, на которые из областного бюджета запланировано выделить 721 миллион рублей.
В качестве примеров успешной реализации городских ипотечных программ можно привести работу Подольского муниципального фонда ипотечного жилищного кредитования, который одновременно реализует банковскую ипотеку с последующим рефинансированием по стандартам АИЖК для богатых граждан, социальную ипотеку по договорам купли-продажи в рассрочку для муниципальных служащих и граждан, имеющих менее 18 квадратных метров жилой площади на человека, и накопительную схему через участие в жилищном кооперативе.
Потребность в улучшении жилищных условий
Результаты социологических исследований, проведенных членами МАИФ в 2001-2003 годах в различных регионах России, свидетельствуют о том, что более 80 процентов населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий. Более 53 процентов из них выражают желание участвовать в ипотечном кредитовании или приобретении жилья в рассрочку, при этом 70 процентов опрошенных готовы оплатить первый взнос в размере до 20 процентов от стоимости квартиры. Основную часть граждан не удовлетворяет следующее:
• малая площадь квартиры - 61 процент опрошенных;
• плохая планировка - 42 процента опрошенных;
• тип дома - 26 процентов опрошенных;
• район проживания - 17 процентов опрошенных.
16 процентов граждан изъявляют желание приобрести однокомнатную квартиру площадью до 50 квадратных метров, а 47 процентов - двух- или трехкомнатные квартиры площадью от 50 до 100 квадратных метров.
Большая часть потенциальных участников ипотечных программ - это молодые люди в возрасте от 30 лет до 40 лет (55 %).
Эти данные соответствуют данным, приведенным в докладе рабочей группы Государственного совета:
• 40 процентов семей заинтересованы в приобретении 2-комнатной квартиры средней площадью 60 квадратных метров;
• более 27 процентов семей желают приобрести 3-комнатную квартиру средней площадью 80 квадратных метров.
Таким образом, потребность среднестатистической семьи (3,2 человека) в приобретении жилья составляет около 72 квадратных метров площади (22,5 квадратных метра на человека).
ЗАО «Аналитический центр» также были проведены общероссийские социологические исследования. Данные опроса 2 025 человек в 58 городах 31 субъекта Российской Федерации показали, что в числе трех наиболее часто называемых изменений в своей жизни 32,1 процента россиян называют желание улучшить жилищные условия, 45,4 процента - поправить здоровье, 48,4 процента - добиться роста личных доходов. Примечательно, что количество желающих улучшить жилищные условия в 3,5 раза превышает количество желающих приобрести или сменить автомобиль (9 %).
По результатам опроса Фонда «Общественное мнение»2, каждый пятый россиянин (20 %) в случае, если бы он собрался приобретать недвижимость, предпочел бы накопить требуемую сумму. 4 процента граждан предпочли бы продать имеющееся у них имущество, 5 процентов - взять ссуду на работе, а 2 процента - взять необходимую сумму в долг у знакомых. Только 15 процентов опрошенных заявляют, что обратились бы в банк за ипотечным кредитом. Как от-
2 Опрос населения проводился 23-24 июля 2005 года в 100 населенных пунктах 44 областей, краев и республик России по месту жительства граждан. Всего были опрошены 1 тысяча 500 респондентов.
мечают социологи, низкий потенциальный спрос на подобные кредиты объясняется отнюдь не недостаточной осведомленностью людей. Опрошенные весьма неплохо информированы о существовании ипотечных программ: 47 процентов граждан заявляют, что они знают о возможности обратиться в банк за кредитом на покупку жилья, 34 процента - слышали об этом, и только 17 процентов опрошенных ничего не знают об ипотеке. Однако уровень доверия кредитным институтам весьма невысок: 47 процентов респондентов определенно говорят, что если бы они собирались приобрести недвижимость и имели возможность обратиться в банк за ипотечным кредитом, то не стали бы этого делать, и только 31 процент респондентов выразил готовность воспользоваться ипотечным кредитом.
Среди участников опроса преобладает мнение о недоступности ипотечного кредита: 66 процентов респондентов отметили, что у них нет возможности обратиться в банк за кредитом, и лишь 20 процентов сочли, что у них такая возможность есть. Между прочим, отмечают в Фонде «Общественное мнение», только 9 процентов участников опроса в ответ на соответствующий вопрос интервьюера заявили, что готовы заложить свою квартиру или дом, чтобы получить кредит на покупку другой квартиры. Социологи констатируют, что в настоящее время в России спрос на кредитные услуги и доверие кредитным институтам весьма невысоки.
Вместе с тем идея крупных покупок в кредит постепенно получает распространение: за последние 5 лет снизилась доля граждан, предпочитающих копить деньги на квартиру (с 26 до 20 процентов), и увеличилась доля тех, кто предпочел бы воспользоваться ипотечной программой (с 9 до 15 процентов). Необходимо отметить, что резко снизилась и доля тех, кто предпочел бы взять ссуду на работе (с 13 до 4 процентов).
Что касается личного опыта обращения за ипотечным кредитом, то согласно данным, полученным в ходе опроса, его имеют 3 процента респондентов, 13 процентов имеют представление о таком опыте со
слов знакомых. Сопоставляя данные о желающих улучшить жилищные условия (145 миллионов человек, из них городское население - 106 миллионов человек) и данные о численности населения России, можно определить, что изъявляют желание улучшить жилищные условия 34 миллиона человек из числа проживающих в городах. Эти данные
о числе желающих улучшить жилищные условия практически полностью совпадают с данными, приведенными в докладе Государственного совета: в неблагоустроенных квартирах проживают около 40 миллионов человек (более 2,5 миллиона человек проживают в ветхом и аварийном жилищном фонде).
Учитывая, что, по данным последней переписи населения, городское население России составило 106 миллионов человек, можно сделать вывод, что около 50 миллионов человек, или 16,7 миллиона семей из 3-х человек, желают улучшить жилищные условия с помощью ипотеки. Проведенный анализ результатов внедрения различных систем ипотечного кредитования показал, что подавляющее большинство семей для улучшения жилищных условий приобретало дополнительную комнату площадью около 20 квадратных метров. Используя эти цифры, а также данные Федеральной службы государственной статистики о средней стоимости жилищного строительства в регионах России, можно определить, что для улучшения жилищных условий 16,7 миллиона семей потребуется построить 328 миллионов квадратных метров жилья общей стоимостью 3 267 миллиардов рублей. При существующем валютном курсе это эквивалентно 110 миллиардам долларов США. Учитывая, что, по разным оценкам, во вкладах и на руках у населения находится от 80 до 120 миллиардов долларов США, эти цифры позволяют говорить о возможности успешного развития системы ипотечного кредитования в России.
Для того чтобы привлечь необходимые средства надо иметь источник больших, длинных и относительно дешевых денег для долгосрочного кредитования граждан. Таким источником являются средства накопительной части пенсий, аккумулируемые
Пенсионным фондом Российской Федерации, а также негосударственными пенсионными фондами. Для их вовлечения в оборот был принят Федеральный закон «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах».
Реализация мер по развитию ипотечного кредитования позволит привлечь в жилищное строительство средства, находящиеся во вкладах и на руках у населения, средства, сосредоточенные в стоимости приватизированных населением квартир (300 млрд долл.), а также средства, замороженные в незавершенных строительных объектах (6 млрд долл.). Если в настоящее время строительный комплекс России ежегодно обеспечивает 1,5 процента населения жильем, то повсеместное внедрение системы ипотечного кредитования должно увеличить эту цифру как минимум в два раза. Анализируя опыт реализации региональных ипотечных и жилищных программ, становится очевидным, что реальные предпосылки этому существуют.
Опыт реализации и законодательное обоснование различных региональных ипотечных и жилищных программ
В настоящее время на региональном ипотечном рынке активно действуют 45 фондов жилищного строительства, 18 ипотечных агентств и 9 ипотечных корпораций. Практически все они заключили соглашение с АИЖК об использовании федеральных стандартов выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов. При этом они также используют и принятые на региональном уровне социальные ипотечные программы для работников бюджетной сферы, молодых семей, жителей, проживающих в сельской местности, и других категорий населения.
Так, ипотечные операторы города Москвы, Оренбургской, Самарской, Иркутской, Тверской областей проводят первичную работу по отбору заемщиков и затем передают их в банки для выдачи кредита. Операторы Кемеровской, Рязанской, Курганской, Новгородской и других областей предоставляют займы на приобретение жилья, а операторы Республики Башкортостан, Брянс-
кой, Орловской, Вологодской, Нижегородской, Волгоградской, Калининградской, Пензенской областей, Ханты Мансийского, Ямало-Ненецкого автономных округов и других регионов продают жилье в рассрочку. Возможность заключения таких договоров предусмотрена Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в статье 2 которого говорится: «Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, если иное не предусмотрено федеральным законом».
Правоотношения, возникающие в результате заключения этих договоров, установлены в главе 42 «Заем и кредит» Гражданского кодекса Российской Федерации. Кредитным договорам посвящена статья 819, займам - статья 807 и купле-продаже в рассрочку или коммерческому кредиту -статья 823 кодекса. Подробности оформления ипотеки оговорены в специальной «Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона», утвержденной приказами от 16.10.2000 Министерства юстиции Российской Федерации № 289, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 235, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг (ФКЦБ) № 290. В этом документе указывается следующее:
• «государственная регистрация ипотеки, возникшей на основании закона, при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку или за счет кредита банка, а также в иных случаях, предусмотренных законом, осуществляется одновременно с регистрацией права залогодателя (пункт 29 раздела 6);
• при государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представления отдельного заявления, такая регистрация производится без оплаты. При этом в Едином государственном реестре прав будут зарегистрированы не только сделка и (или) переход права, но и ипотека, поскольку в этом случае она воз-
никает на основании закона (пункт 30 раздела 6);
• при государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, по договору купли-продажи с оплатой в рассрочку указывается срок оплаты приобретенного жилого помещения, установленный договором купли-продажи, реквизиты договора, на основании которого возник залог в силу закона. В случаях, когда документом, на основании которого зарегистрирована ипотека, является зарегистрированная сделка, также указываются дата и номер ее регистрации. В случаях, когда документом, на основании которого зарегистрирована ипотека, является сделка, совершенная в нотариальной форме, то в названной графе также указываются сведения о ее нотариальном удостоверении (фамилия и инициалы нотариуса, реестровый номер (пункт 31 раздела 6)».
В свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое залогодателю (покупателю, плательщику ренты и т. д.), в графу «Ограничения (обременения) права» вносится запись о зарегистрированной ипотеке.
Широкое распространение договоров продажи в рассрочку объясняется тем, что в этом случае не возникает материальной выгоды, предусмотренной Налоговым кодексом Российской Федерации (Федеральный закон от 5.08.2002 № 115-ФЗ):
«Статья 212. Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде материальной выгоды
1. Доходом налогоплательщика является материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами от организаций или индивидуальных предпринимателей;
пункт 2 статьи 224. Налоговая ставка по материальной выгоде, исчисляемая исходя из разницы между 3/4 действующей процентной ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, суммой выплачиваемых процентов, для этих граждан составляет 35 процентов».
В пакете законопроектов, касающихся рынка доступного жилья, налоговая ставка
снижена с 35 до 13 процентов налоговой ставки по материальной выгоде, но ее полная отмена не предусмотрена.
Региональный опыт жилищного ипотечного кредитования
После принятия «Концепции о развитии ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», определившей приоритетное развитие двухуровневой системы ипотечного кредитования в ряде регионов, эта система стала активно пропагандироваться. Для ее реализации созданы региональные структуры в виде ипотечных агентств и корпораций. Лидерами в развитии этой системы являются Оренбургская, Иркутская, Самарская, Омская области, республики Чувашия, Мордовия и другие регионы.
Как правило, региональные операторы используют несколько ипотечных программ. Типичной является деятельность Уфимского городского агентства ипотечного кредитования - лидера по числу рефинансированных ипотечных кредитов. За первое полугодие 2005 года агентством было рефинансировано 1 400 кредитов на сумму около 600 миллионов рублей. В целях решения жилищной проблемы различных категорий населения агентство одновременно реализует следующие программы:
1) городская программа ипотечного кредитования. Источник кредитных ресурсов -средства городского бюджета, условия ипотечного кредитования утверждены сессией Уфимского городского Совета:
• срок кредитования - до 10 лет (для работников бюджетной сферы, молодежи и молодых семей - до 15 лет);
• ставка кредита - 8 процентов годовых;
• сумма кредита - от 50 до 70 процентов от стоимости приобретаемого жилья;
• возврат кредита и уплата процентов производится ежемесячно, условия пользования кредитом остаются неизменными на весь срок кредитования;
2) программа ипотечного кредитования для работников предприятий и организаций. Источник кредитных ресурсов -собственные средства предприятий:
• срок кредита - до 15 лет;
• ставка кредита - от 2 до 8 процентов;
• сумма кредита - до 100 процентов от стоимости приобретаемого жилья.
При этом условия программы ипотечного кредитования оговариваются с предприятиями и организациями, выделяющими соответствующие ресурсы;
3) федеральная ипотечная программа. Источник кредитных ресурсов - средства Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Ипотечные кредиты выдаются ОАО «Ба-шэкономбанк» в рублях в соответствии со Стандартами, утвержденными Федеральным агентством ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»:
• срок кредита - до 20 лет;
• фиксированная процентная ставка - 14 процентов годовых на сумму, не превышающую 70 процентов от стоимости квартиры. Предполагается уменьшение ставки процента по мере развития системы ипотечного кредитования.
Примером комплексного подхода к решению жилищной проблемы является программа Ипотечной корпорации Московской области, которая реализуется в 39 муниципальных образованиях:
• в 18-ти муниципальных образованиях с администрациями городов подписаны генеральные соглашения о реализации программы;
• в 21-м муниципальном образовании программа реализуется по инициативе юридических лиц - участников программы (банков, кредитных кооперативов, риелторских компаний, промышленных предприятий и других участников). В рамках Московской областной ипотечной программы аккредитовано 111 организаций, в том числе:
• 19 банков,
• 16 ипотечных кредитных кооперативов,
• 21 оценочная организация,
• 18 страховых компаний и их филиалов,
• 21 риелторская компания,
• 15 ипотечных агентов,
• 1 инвестиционно-строительная компания.
Более чем в половине регионов страны
при содействии комитетов по делам молодежи реализуются целевые программы
«Обеспечение жильем молодых семей». Целью их реализации является создание системы государственной поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий,стимулирование и закрепление положительных тенденций изменения демографической ситуации в регионах. Программы призваны создать льготный механизм улучшения жилищных условий молодых семей.
Предоставление льготных займов молодым семьям на приобретение жилого помещения, как правило, осуществляется региональным ипотечным оператором. Право на получение льготных займов имеют молодые семьи в первые три года после заключения брака (при наличии детей - без ограничения продолжительности брака) при условии, что один из супругов не достиг 30летнего возраста, а также неполные семьи с детьми, в которых мать или отец не достигли 30-летнего возраста. Хотя бы один из членов молодой семьи должен состоять на учете в органах местного самоуправления как нуждающийся в улучшении жилищных условий.
Условия предоставления льготных займов:
• льготные займы предоставляются для приобретения жилых помещений. Под жилыми помещениями в рамках Программы «Обеспечение жильем молодых семей» понимается отдельная квартира, жилой дом, сблокированный дом, на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности продавца;
• льготные займы предоставляются на срок от 1 года до 20 лет;
• заем предоставляется в рублях и погашается ежемесячно фиксированными платежами;
• процентная ставка фиксирована на весь срок займа и составляет 5-7 процентов годовых;
• размер льготного займа зависит от численного состава молодой семьи, стоимости приобретаемого жилья (подтвержденной независимым оценщиком) и кредитоспособности заемщика, определяемой ипотечным оператором;
• максимальный размер ежемесячных выплат по кредиту, производимых заемщи-
ком, не должен превышать 35 процентов от его доходов;
• обязательным условием участия в программе является страхование жизни и трудоспособности заемщика.
В некоторых регионах осуществляются программы предоставления кредитов для индивидуального строительства и завершения строительства индивидуальных жилых домов жителям сельской местности. Основные условия следующие:
• правом на получение кредита для индивидуального строительства или завершения строительства индивидуального жилого дома пользуются категории граждан, указанные в постановлении Правительства Российской Федерации от 21.02.2002 № 87, имеющие стабильный доход как по месту работы, так и от подсобного хозяйства;
• погашение кредита и выплата процентов по нему могут осуществляться как денежными средствами, так и сельскохозяйственной продукцией. Периодичность выплат ежемесячная, при расчете сельскохозяйственной продукцией - не реже двух раз в год;
• строительство или завершение строительства дома с использованием ипотечного жилищного кредита могут осуществляться либо самим гражданином, либо специализированными строительными бригадами;
• выдача ипотечного жилищного кредита на строительство или завершение строительства жилого дома осуществляется путем поэтапного авансирования строительства в соответствии с графиком производства работ. В процессе финансирования строительства осуществляется инспекция этапов работ, контроль над целевым расходованием денежных средств и соблюдением графика строительства;
• максимальный срок строительства дома - один год;
• заемщик обязан завершить строительство в установленный сторонами срок и предоставить в банк решение органов местного самоуправления о вводе жилого дома в эксплуатацию, а также решение о закреплении за заемщиком права собственности на дом в срок, установленный кредитным договором;
• обеспечением возврата кредита, предоставленного для строительства или достройки индивидуального сельского дома и надворных построек, являются залог объекта, залог земельного участка, на котором расположен объект, либо права аренды на него, гарантия (поручительство) третьих лиц;
• погашение основного долга и выплата процентов производятся с момента получения ипотечного жилищного кредита;
• сельскохозяйственным организациям и другим хозяйствующим субъектам рекомендуется предоставлять своим работникам - жителям села (при отсутствии или недостаточности собственных денежных средств для внесения первоначального взноса на строительство жилья) ссуду или безвозмездную субсидию за счет собственных средств в размере не менее 50 процентов от стоимости строительства жилья.
Необходимо отметить, что перечисленные региональные программы являются переходным этапом от бесплатного предоставления жилья к его приобретению на платной, возвратной и срочной основе. Поскольку такие программы рассчитаны на социальные категории населения, имеющие небольшие доходы и жилье площадью не более 18 квадратных метров на человека, то процентные ставки по выплате рассрочки являются небольшими - от 5 до 7 процентов годовых в рублях. «Переходные программы» нельзя противопоставлять рыночным программам ипотечного жилищного кредитования, которые рассчитаны на относительно богатую часть населения. Использование такого гибкого переходного механизма позволяет создать первичный рынок ипотечного кредитования и обеспечить плавный поэтапный переход к классической двухуровневой модели. Этот подход характеризуется разнообразием переходных форм долгосрочного кредитования, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения, при этом подходе также учитывается ограниченность финансовых ресурсов региональных и муниципальных бюджетов.
Региональный опыт использования
накопительных схем и кооперативов
В целях обеспечения действительно широкого участия (до 60 %) населения со средними доходами в программах улучшения жилищных условий в регионах одновременно с использованием механизмов ипотеки широко используются накопительные схемы приобретения жилья через строительно-сберегательные кассы (ССК) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
В России кооперативное движение имеет более чем 150-летние исторические корни. Более 100 лет по этому пути идут страны Западной Европы, где насчитываются десятки миллионов вкладчиков. 10 лет назад по этому пути пошли страны Восточной Европы. Сегодня в нашей стране успешно функционируют Гильдия жилищных кооперативов, Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования и Межрегиональная федерация жилищных кооперативов. Кооперативное движение вовлекло в свои ряды около миллиона семей. По инициативе основных участников этого сегмента рынка был учрежден Конгресс российских кооперативов (КРК). Особенностями деятельности кооперативов является следующее:
• отсутствие налогообложения по НДС, налогу на прибыль, единому социальному налогу, налогу на имущество и налогу на рекламу;
• отсутствие необходимости декларировать доход покупателя жилья;
• низкие ставки по рассрочке оплаты за квартиру (1-3 процента годовых на 5 лет);
• отсутствие материальной выгоды по подоходному налогу;
• простота оформления членства (всего 3-4 документа);
• возможность приобретения квартиры в любом городе, в новых или старых домах;
• возможность вступления в ЖСК юридических лиц, при этом взносом могут служить незавершенные строительные объекты;
• возможность рефинансирования жилищной программы путем проведения эмиссии ценных бумаг под обеспечение имущества, находящегося в кооперативе.
Деятельность ССК и ЖСК позволяет привлекать в жилищное строительство значительные средства граждан без использования бюджетных ресурсов. Их деятельность может быть успешно сопряжена с возможностями ипотечного кредитования: граждане, накопившие 30-50 процентов от стоимости квартиры, могут взять в банке кредит на недостающую для приобретения квартиры сумму.
Опыт эмиссии ценных бумаг
В соответствии с российским законодательством основные региональные ипотечные операторы, которыми являются некоммерческие фонды, не могут сами осуществлять эмиссию ценных бумаг, они могут только предоставлять обеспечение. Для проведения эмиссии необходима коммерческая организация, исполняющая роль отраслевого оператора вторичного рынка ценных бумаг и приобретающая закладные. В соответствии с проектом закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах», прошедшим первое чтение в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации, эмиссия должна быть основной деятельностью оператора вторичного рынка. Как показала региональная практика, более чем в 20 регионах России одновременно существуют две ипотечные структуры: коммерческая в виде ипотечного агентства, осуществляющего функции регионального оператора, и некоммерческая (практически безналоговая) в виде кооператива или фонда. Именно так функционируют ипотечные операторы в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Ростовской области, Республике Башкортостан, Удмуртской Республике и других регионах.
Организациями - членами МАИФ впервые в послереволюционной России проведена и зарегистрирована эмиссия ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Первый выпуск именных процентных документарных облигаций, обеспеченных ипотекой, в количестве 100 штук номинальной стоимостью 10 000 рублей каждая на общую сумму 1 миллион рублей осуществлен ООО «Меж-
региональная ипотечная компания». Выпуск зарегистрирован Нижегородским региональным отделением ФКЦБ России (регистрационный номер 4-01-22001^ от 5.09.2000).
Через год - 21 октября 2001 года - Иркутским региональным отделением ФКЦБ России зарегистрировано решение (регистрационный номер 4-01-21450^) о втором в России выпуске бездокументарных облигаций ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство» номинальной стоимостью
1 000 рублей на общую сумму 5 миллионов рублей.
Еще через год - 4 ноября 2002 года -принадлежащее правительству Москвы и имеющее сформированный уставный капитал (17 млн долл.) открытое акционерное общество коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» (ОАО КБ «МИА») осуществило третий выпуск процентных документарных облигаций на предъявителя с оформлением сертификата. Выпуск был зарегистрирован Центральным банком Российской Федерации (государственный регистрационный номер 20103344В). Номинальная стоимость облигаций - 1 000 рублей, объем выпуска - 2 200 000 рублей, ставка купона - 10 процентов годовых + индексация к доллару США, срок размещения - 10 лет. Обязательства по облигациям этого выпуска обеспечены государственной гарантией города Москвы, предусмотренных Договором о предоставлении государственных гарантий города Москвы от 28.08.2002 № 1-И и постановлением правительства Москвы от 18.06.2002 № 448-ПП.
В 2003 году кредитный портфель КБ «МИА» составлял 25,6 миллиона долларов, из них:
• по состоянию на 1 августа 2003 года портфель, обеспеченный залогом недвижимости, составлял 728,220 тысячи рублей;
• было выкуплено прав (требований) по кредитным договорам и договорам ипотеки на общую сумму 21,492 тысячи рублей;
• предоставлено ипотечных кредитов на сумму 760,728 тысячи рублей.
Процентная ставка, взимаемая с заемщика за пользование ипотечным кредитом, представляемым банками - партнера-
ми КБ «МИА», составляла 15 процентов годовых в долларах США. Ставка рефинансирования банков-контрагентов установлена КБ «МИА» в размере 11 процентов годовых и рассчитывается в соответствии с порядком, определенным стандартами предоставления ипотечных кредитов кредитными организациями в рамках осуществления производственного этапа Московской ипотечной программы.
В июне 2005 года Центральный банк Российской Федерации зарегистрировал выпуск открытым акционерным обществом коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» процентных документарных неконвертируемых облигаций на предъявителя с обязательным централизованным хранением серии 02:
• государственный регистрационный номер выпуска ценных бумаг 40203344В;
• срок обращения - 3 года;
• общий объем выпуска - 1 миллиард рублей;
• способ размещения - открытая подписка.
В августе 2005 года ОАО КБ «МИА» разместил на Московской межбанковской валютной бирже (ММВБ) выпуск облигаций 2-й серии объемом 1 миллиард рублей. В ходе конкурса было подано 57 заявок на общую сумму 1916,899 миллиона рублей. Диапазон заявок по купону - 8,00-11,5 процента годовых. По итогам конкурса эмитентом принято решение об установлении ставки 1-6 купонов в размере 9,5 процента годовых. Ставка купона на последующие
1.5 года обращения устанавливается эмитентом. Эффективная доходность выпуска к оферте через 1,5 года - 9,84 процента годовых. Срок обращения - 3 года (1 096 дней) со дня размещения.
Основным государственным ипотечным оператором является Агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК). Решением Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2002 года одобрено увеличение объемов государственных гарантий Российской Федерации по обязательствам АИЖК до 6,5 миллиарда рублей (2002 год - 2 миллиарда рублей; 2003 год -
4.5 миллиарда рублей), а также увеличение
до 700 миллионов рублей уставного капитала агентства для обеспечения его финансовой устойчивости. Увеличение уставного капитала АИЖК было осуществлено в конце 2002 года путем дополнительного размещения акций на сумму 650 миллионов рублей. Бумаги размещены по закрытой подписке, эмиссию полностью выкупило Министерство имущественных отношений Российской Федерации, которому принадлежит 100 процентов акций АИЖК. После этого решения Министерство финансов Российской Федерации и АИЖК подписали соглашение о предоставлении агентству государственной гарантии по заимствованиям, осуществляемым в виде выпуска купонных документарных облигаций со сроком погашения 1 декабря 2008 года. Гарантия обеспечивает исполнение обязательств по выплате номинальной стоимости бумаг и купонного дохода по ним в размере до 2 миллиардов рублей. В начале 2003 года АИЖК разместило облигации на сумму 1,07 миллиарда рублей. Привлеченные средства были направлены на рефинансирование ипотечных кредитов, выданных под 15 процентов годовых в рублях, в регионах, заключивших трехсторонние соглашения с АИЖК и реализующих ипотечные программы по стандартам агентства. В середине
2004 года АИЖК разместило документарные процентные облигации на предъявителя серии А2 в секции фондового рынка ММВБ.
Процентная ставка по первому купону, определенная на аукционе, составила 11 процентов годовых. Процентная ставка по последующим купонам равна процентной ставке по первому купону. Выпуск размещен в полном объеме. Облигации были размещены по цене 1000 рублей за одну облигацию (100 процентов от ее номинальной стоимости). Номинальный объем выпуска -
1,5 миллиарда рублей. Номинальная стоимость одной облигации - 1 тысяча рублей. Дата погашения - 1 февраля 2010 года. Продолжительность купонного периода - 6 месяцев, за исключением первого.
В мае 2005 года АИЖК полностью разместило на ММВБ облигации 4-й серии на сумму 900 миллионов рублей. По результа-
там конкурса ставка фиксированного квартального купона была установлена эмитентом в размере 8,70 процента годовых. Таким образом, доходность облигаций к погашению составила 8,99 процента годовых. В ходе размещения была подана 41 заявка на общую сумму 3 016 500 000 рублей по номиналу, диапазон ставок составил 8,2-9,99 процента годовых. Номинальный объем выпуска - 900 миллионов рублей. Номинальная стоимость одной облигации - 1 тысяча рублей. Дата погашения - 1 февраля 2012 года. Выпуск обеспечен государственной гарантией Российской Федерации, выданной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2004 года № 846. Эта гарантия покрывает исполнение обязательств по выплате основной суммы долга по облигациям. Данный заем, несмотря на частичную гарантию Министерства финансов Российской Федерации, стал рекордно низким по стоимости заимствования для эмитента. Ставка купона, зафиксированная при размещении облигаций предыдущего займа АИЖК А3, составила 9,4 процента. В планах АИЖК - размещение во втором полугодии 2005 года еще двух облигационных займов: серии А5 на сумму 2,2 миллиарда рублей и серии А6 на сумму 2,5 миллиарда рублей.
Зарубежные банки - участники ипотечных программ
Первым банком, вышедшим на российский ипотечный рынок, является банк «DeltaCredit». Банк основан в 1999 году как «Дж. П. Морган Банк». В 2001 году он был приобретен инвестиционным фондом США -Россия (предшественник Delta Russia Fund). Уставный капитал банка «DeltaCredit» составляет 695 миллионов рублей. Банк выдал более 4 тысяч ипотечных кредитов на сумму свыше 200 миллионов долларов. В настоящее время по совместной программе с «DeltaCredit» работают 17 российских банков. Кредиты выдаются как в рублях, так и в долларах под 10-15 процентов годовых на срок до 25 лет на сумму от 10 до 500 тысяч долларов. Первый взнос - от 15 процентов.
В мае 2002 года Международной финансовой корпорацией (МФК) и Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР) банку «DeltaCredit» был предоставлен целевой инвестиционный заем в размере 40 миллионов долларов на развитие ипотеки в России. В ноябре 2002 года КБ «МИА» и банк «DeltaCredit» заключили соглашение о сотрудничестве на рынке ипотечного кредитования в городе Москве. В соответствии с этим соглашением КБ «МИА» предоставил банку «DeltaCredit» кредитную линию в размере до 20 миллионов долларов для предоставления ипотечных кредитов физическим лицам. В июне 2003 года МФК и «DeltaCredit» подписали соглашение о еще одном кредите на сумму 54 миллиона долларов, а также о субординированном займе на сумму 6 миллионов долларов. В июле
2005 года Совет директоров ЕБРР одобрил предоставление банку «DeltaCredit» займа в размере 30 миллионов долларов. Часть займа ЕБРР намерен синдицировать в коммерческих банках, реализующих программы ипотечного кредитования.
В августе 2005 года группа «Societe Generale» - одна из ведущих европейских банковских групп - приняла решение приобрести 100 процентов акций банка «DeltaCredit» почти за 100 миллионов долларов. Эта сумма будет выплачена владельцу банка - фонду «Delta Private Equity Partners». Окончательно цена предложения будет определена после получения разрешения от российских контролирующих органов. Ориентировочно это произойдет в ноябре 2005 года. Таким образом, «Societe Generale» будет принадлежать весь капитал банка, однако название останется прежним - банк «DeltaCredit» с дополнительной надписью: группа «Societe
Generale».
В настоящее время банковская группа «Societe Generale» занимает десятое место в мире и шестое - в Европе по размеру собственного капитала. В этой группе насчитывается 3 000 отделений в 80 странах мира, она обслуживает 13 миллионов клиентов. Банк «Societe Generale» стал одним из первых иностранных банков, получивших генеральную лицензию Центрального
банка Российской Федерации. Ипотечные программы в банке «Societe Generale» реализуются с 2003 года. Кредиты выдаются в рублях, долларах и евро под 11 процентов годовых на срок до 10 лет на сумму от 25 тысяч долларов. Первый взнос - 30 процентов.
Значительное место на российском ипотечном рынке занимает дочерний банк австрийской банковской группы «Райффайзен» (100 процентов собственности). В 1999 году банк начал работу с частными клиентами и сейчас имеет девять отделений в Москве и филиал в Санкт-Петербурге. Все отделения расположены в центре города и обслуживают как частных, так и корпоративных клиентов, предоставляя полный спектр услуг. Кредиты выдаются в долларах под 10-14 процентов годовых на срок до 15 лет на сумму от 20 до 400 тысяч долларов. Первый взнос - 30 процентов.
Еще одним участником ипотечного рынка является закрытое акционерное общество коммерческий банк «Ситибанк» (ЗАО КБ «Ситибанк») - дочерний банк «Ситигруп», который в России начал свою деятельность в 1993 году, став одним из первых российских банков с иностранным капиталом. В настоящее время ЗАО КБ «Ситибанк» -один из ведущих российских банков, обслуживающий более 1 200 корпоративных клиентов, в его штате работают более 2 000 сотрудников. ЗАО КБ «Ситибанк» имеет отделения в Москве и Санкт-Петербурге. Для получения кредита до 750 000 российских рублей на срок 24, 36, 48 или 60 месяцев не требуется внесения залога или предоставления поручительства третьих лиц.
Разработка Межрегиональной автоматизированной информационной системы (МАИС) по торговле жилой недвижимостью с использованием механизмов ипотеки
В настоящее время в улучшении жилищных условий, переселении, отселении и миграции нуждаются несколько миллионов семей граждан Российской Федерации. Для решения этой проблемы принята Федеральная целевая программа «Жилище»,
состоящая из нескольких подпрограмм, по которым в период до 2013 года предусмотрено выделение денежных средств из федерального бюджета.
Подпрограммы Федеральной целевой программы «Жилище»:
«Субсидии для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера» (23 190 млн р.);
«Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера» (2 840 млн р.);
«Обеспечение жильем граждан Российской Федерации комплекса Байконур» (582 млн р.);
«Государственные жилищные сертификаты» (102 940 млн р.),
«Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилья» (845 млн р.);
«Обеспечение жильем участников аварии Чернобыльской АЭС» (2 215 млн р.);
«Обеспечение жильем особо нуждающихся отдельных социально незащищенных категорий граждан» (10 728 млн р.).
Кроме того, в Программе внешних заимствований Российской Федерации предусмотрено получение средств Всемирного банка в размере 80 миллионов долларов на проект «Переселение нетрудоспособного и безработного населения из районов Крайнего Севера», предусматривающий оказание финансовой поддержки переселенцам из Норильского промышленного района, Республики Коми и Магаданской области.
Региональные и муниципальные администрации 27 северных территорий Российской Федерации финансируют программу переселения из собственных источников. Ежегодный объем денежных средств, направляемых на решение программ переселения, с учетом средств предприятий и граждан в целом по стране составляет десятки миллиардов рублей.
Сложность решения проблемы переселения в первую очередь объясняется тем, что в стране отсутствуют единая Межрегиональная автоматизированная информационная система (МАИС) по переселению, а также интегрированная информационная инфраструктура электронной торговли нед-
вижимостью. Отсутствие такой системы снижает эффективность координации программ переселения между основными федеральными органами, участвующими в их реализации: Министерством экономического развития и торговли, Министерством финансов, Министерством обороны, Министерством внутренних дел Российской Федерации, Министерством Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, Федеральным агентством по строительству и жилищнокоммунальному хозяйству и другими федеральными министерствами. В 2000 году по инициативе руководителей более 60 регионов России для координации работ по переселению, созданию межрегиональной автоматизированной информационной системы по переселению, а также для создания интегрированной инфраструктуры электронной торговли недвижимостью в рамках Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования была начата работа по созданию МАИС. Работы по внедрению МАИС и системы электронной торговли недвижимостью начались с регионов Центрального федерального округа с последующим распространением на все федеральные округа. В настоящее время эта система функционирует в ряде муниципальных, региональных и отраслевых операторов ипотечного рынка.
Система МАИС состоит из 11 основных программных блоков: рекламный блок, программный блок, нормативный блок, работа с делами, работа с недвижимостью, оценка, андеррайтинг, проведение сделок с использованием ипотеки (кредит, заем, рассрочка), проведение платежей, аналитический блок, бухгалтерский блок, административный блок. Дополнительными модулями являются управление застройкой, страхование, накопление средств через жилищностроительные кооперативы, создание товариществ собственников жилья, рефинансирование закладных через выпуск ценных бумаг. При разработке системы использованы схемы продаж жилья и договоры, прошедшие практическую экспертизу более
чем в 20 регионах России. Система МАИС удостоена 3 золотых медалей Всероссийского выставочного центра, а также награждена дипломами 10 российских и 3 международных выставок (Германия, Югославия, Турция). Разработка системы электронных продаж недвижимости получила высокую оценку конкурсной комиссии по программе «Электронная Россия». Авторские права на систему МАИС защищены Свидетельством от 4.04.2002 № 2002610506 Федеральной службы по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам об официальной регистрации программы для ЭВМ и свидетельствами Российского авторского общества от 22.02.2002 № 5420 и от 22.02.2002 № 5419.
Возможности этой системы по осуществлению сделок, проведению платежей и ведению отчетности в режиме реального времени в сочетании с дистанционным вступлением в ЖСК через Интернет позволили уже десяткам семей приобрести жилье для переселения из районов Крайнего Севера. Использование такого подхода обосновывается проведенными МАИФ социологическими исследованиями, результаты которых показали, что 73 процента граждан, проживающих в городах Крайнего Севера, планируют приобрести жилье на материке. Из них только 12 процентов жителей располагают средствами для приобретения жилья в течение года, 60,7 процента жителей необходимо 2-3 года, чтобы накопить необходимые средства, а 22,9 процента жителей нуждаются в накопительном периоде до 5 лет.
Использование системы МАИС позволяет не только сэкономить средства при выборе недвижимости, но и накопить средства, необходимые для приобретения жилья.
Члены Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, их цели и задачи
Сегодня в состав участников МАИФ входят более 130 организаций, в том числе более 60 российских региональных фондов жилищного строительства, ипотечных
агентств и корпораций, находящихся в семи федеральных округах, а также строительно-сберегательные кассы и жилищно-строительные кооперативы. Почетными членами МАИФ избраны председатель Комиссии Государственной Думы третьего созыва по развитию ипотечного кредитования Грачев И.Д., председатель рабочей группы Государственного совета по вопросам жилищной политики и ипотечного кредитования, губернатор Самарской области Титов К.А., губернатор Белгородской области Савченко Е.С. Членами МАИФ являются Национальная ипотечная ассоциация Украины и Государственный фонд молодежного жилищного строительства Украины, имеющий представительства во всех 17 областях республики, ведущие организации Белоруссии, Киргизии, Финляндии, Болгарии и Турции. Ведется работа по приему в МАИФ организаций из других стран СНГ и Балтии. Учредителями МАИФ являются первые отраслевые фонды ипотечного кредитования Министерства Российской Федерации по атомной энергии, объединяющие более 40 предприятий и городов, Министерства путей сообщений Российской Федерации, ГМК «Норильский Никель».
Ассоциированными членами МАИФ являются «Национальная фондовая ассоциация», объединяющая более 200 ведущих банков, Гильдия жилищных кооперативов, объединяющая ЖСК из 20 регионов России, Национальная федерация кооперативов, Ассоциация «СИНТЭС», объединяющая около 40 производителей энергоэффективных конструкций и материалов, инвестиционно-строительная корпорация «Конти», реализующая крупномасштабный проект жилищного строительства в 17 регионах Центрального федерального округа стоимостью 5 миллиардов долларов США, и другие организации.
Президентом МАИФ избран первый заместитель председателя Комитета Государственной Думы по кредитным организациям и финансовым рынкам, депутат Государственной Думы, доктор экономических наук Зубов В.М. МАИФ совместно с профессиональными ассоциациями российских банков, страховщиков, оценщиков, регистрато-
ров выступило одним из первых учредителей Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР). Проекты МАИФ осуществляются во взаимодействии с работой комиссий Государственной Думы и Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья, а также в соответствии с основными направлениями Государственной целевой программы «Жилище» и Концепцией развития системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Основной целью создания МАИФ является содействие решению жилищной проблемы в России и странах СНГ на основе формирования законодательной и нормативной правовой базы, способствующей развитию жилищного строительства и ипотечного кредитования, координации усилий по формированию организационных, правовых, финансовых, информационных и других условий деятельности участников рынка жилищного строительства, выработка и контроль за соблюдением единых правил и стандартов финансирования жилищного строительства и ипотечного кредитования, создание системы рефинансирования с помощью эмиссионных ипотечных ценных бумаг, налаживание тесного сотрудничества между фондами жилищного строительства и ипотечного кредитования на федеральном, межрегиональном, межмуниципаль-ном и международном уровнях.
Деятельность МАИФ активно поддерживают комиссии Государственной Думы и Совета Федерации по развитию рынка доступного жилья и партия «Единая Россия». В регионах социальную ипотеку активно поддерживают региональные и муниципальные руководители, которые выделяют средства для ее развития. Опыт ведущих фондов жилищного строительства, эффективно использующих эти средства, был обобщен в книгах, изданных МАИФ: «Жилье. Комплексный взгляд» и «Ипотека в России. Как купить квартиру в кредит».
МАИФ широко пропагандирует все схемы, позволяющие решать жилищную проблему с использованием механизмов ипотеки (кредит, заем, рассрочка), а также накопительные схемы (строительно-сберега-
тельные кассы и жилищно-строительные кооперативы). Особо следует отметить, что большая часть тройственных соглашений с администрациями регионов и региональными ипотечными операторами о сотрудничестве на рынке ипотечных кредитов заключены АИЖК с организациями - членами МА-ИФ. Это ипотечные фонды Белгородской, Брянской, Вологодской, Кемеровской, Липецкой и Самарской областей, ипотечные корпорации Московской и Оренбургской областей, а также операторы других регионов. За прошедшие пять лет со дня основания МАИФ стало общепризнанной общественной организацией профессиональных участников российской системы ипотечного жилищного кредитования. На современном этапе перед МАИФ стоит задача содействия формированию рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской самофинансируемой системы ипотечного жилищного кредитования.
Заключение
Объективно сложилось так, что за прошедшие 7 лет после принятия закона об ипотеке в России сформировалась собственная система улучшения жилищных условий с использованием механизмов ипотеки, отличающаяся от ипотечных систем США или Европы. Эта система имеет следующие характеристики:
• ипотечные программы реализуются в трех основных формах - муниципальные, региональные и корпоративные (отраслевые или программы предприятий) программы. Они различаются используемыми ипотечными операторами, источниками финансирования и категориями участников;
• в регионах имеется три вида основных операторов - фонды жилищного строительства и ипотечного кредитования, ипотечные агентства и ипотечные корпорации, причем в некоторых регионах существуют сразу несколько видов операторов. Наибольшее распространение получили фонды;
• финансирование ипотечных программ из бюджетных источников осуществляется тремя основными способами - субвенции (ст.
78 БК РФ), бюджетный кредит (ст. 76 БК РФ) и государственный или муниципальный заказ (ст. 72 БК РФ). Наиболее распространены субвенции. Внебюджетное финансирование также осуществляется тремя основными способами - привлечение инвестиций путем эмиссии ценных бумаг (АИЖК, МИА), привлечение средств крупных инвесторов (Фонд «США - Россия», Банк «DeltaCredit»), привлечение средств населения с использованием накопительных схем (ССК, ЖСК);
• в регионах предоставление квартир с использованием механизмов ипотеки осуществляется по трем типам договоров -кредитные договоры (ст. 819 ГК РФ), договоры займа (ст. 807 ГК РФ) и договоры купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа (ст. 823 ГК РФ) с оформлением ипотеки в силу закона. Наиболее распространены договоры с рассрочкой платежа;
• в ипотечных программах участвуют три группы населения - богатые граждане, имеющие ежемесячный доход более 25 000 рублей, которые в состоянии взять банковский кредит на рыночных условиях, приближающихся к ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (Банк России); население со средними доходами, имеющее возможность получить кредит с дисконтированной процентной ставкой, купить жилье в рассрочку или получить заем в размере около 1/2 ставки рефинансирования Банка России, и социальные слои населения, которые имеют право на получение субсидии для внесения первого взноса за квартиру с последующим оформлением договора купли-продажи квартиры в рассрочку или займа в размере 1/4-1/6 ставки рефинансирования Банка России.
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
РОССИЙСКАЯ АССОЦИАЦИЯ ЧАСТНЫХ ЗЕМЛЕМЕРОВ
РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
УЧЕБНО-НАУЧНЫЙ ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ»
Приглашают принять участие в практическом консультационном
семинаре
6-9 декабря 2005 года, Москва
«ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ ПРИ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И
МЕЖЕВАНИИ ЗЕМЕЛЬ»
• правовой режим различных категорий земель, перевод из одной категории в другую;
• методика и практика определения цены и составления смет на выполнение землеустроительных работ;
• технический учет и инвентаризация объектов градостроительной деятельности и аккредитация организаций, ее осуществляющих;
• законодательство о саморегулируемых организациях;
• арбитражно-судебная практика рассмотрения земельных споров при приватизации земель и сделках с земельными участками;
• обмен опытом работы на местах.
Заявки на участие в семинаре и подробная информация: тел/ф: (095) 436-05-21,436-90-27,436-03-25,436-05-21,436-90-27 e-mail: [email protected]
