CC BY
22
Вестник ТГАСУ №2, 2005
9. Кушевский, Н.Г. Методические основы совершенствования ценообразования на строительную продукцию в условиях формирования рыночных отношений: дис. канд. экон. наук: 08.00.05. Санкт-Петербург, 1994. - 147 с.
10. Овсянникова, Т.Ю. Потребительские свойства объекта как ценообразующий фактор на рынке жилья / Т.Ю. Овсянникова, О.Г. Казакова // Азиатско-Тихоокеанский регион в глобальной политике, экономике и культуре XXI века. - Хабаровск, 2002. - С. 300-304.
11. Азгальдов, Г.Г. О квалиметрии / Г.Г. Азгальдов, Э.П. Райхман. - М. : Издательство стандартов, 1972. - 172 с.
12. Бешелев, С.Д. Математико-статистические методы экспертных оценок / С.Д. Бешелев, Ф.Г. Гурвич. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Статистика, 1980. - 263 с.
O.G. KAZAKOVA
CONSUMER PREFERENCES AT THE PRIMARY MARKET OF DWELLING AND CONSUMER PROPERTIES OF DWELLING
Factors influencing on consumer preferences are considered in the article. Such major factors as dwelling prices, customer paying capacity, purposes for buying the dwelling have been distinguished. Profit-making capacity of investing means in housing construction has been estimated. The groups of consumer dwelling properties have been offered and the influence of some of them on dwelling prices at the primary market has been studied. On the basis of expert valuation methods the importance of dwelling for potential buyer have been determined.
УДК643.01:332.87
А.А. СЕЛИВЁРСТОВ,
Н.Р. ШАДЕЙКО
ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА И МЕХАНИЗМЫ РЕШЕНИЯ
В статье приводится краткий обзор основных проблем развития жилищнокоммунального комплекса на современном этапе развития.
Предлагаются пути решения проблем функционирования жилищной сферы, где рассматривается управление жилищным фондом, воспроизводство жилья, реконструкция и капитальный ремонт, а также коммунальной сферы, где рассматривается возможность развития рыночных отношений оказания коммунальных услуг.
Жилищно-коммунальный комплекс (ЖКК) России - многоотраслевой комплекс, который включает взаимозависимые, но в то же время достаточно автономные сферы народного хозяйства. В ЖКК сосредоточена большая часть основных фондов страны (остаточная стоимость основных фондов только по основным направлениям деятельности составляет более 4,2 трлн рублей [1]) и работает свыше 4,2 млн человек. [2].
ЖКК включает в себя жилищную и коммунальную сферы народного хозяйства. Так как эти сферы тесно связаны, то их следует рассматривать в комплексе.
Жилищная сфера - это область народного хозяйства, включающая в себя строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.
Жилищный фонд является одной из наиболее крупных материальных ценностей, определяющих благосостояние общества. По своей стоимости основные фонды жилищного хозяйства, преобладающую часть которых составляет жилищный фонд, уступают только основным фондам промышленности.
Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает 2,91 млрд м2 общей площади [3]. Основная часть жилищного фонда находится в частной собственности (71,5 %), также значительную долю занимает муниципальный фонд (21,7 %), доля государственного фонда незначительна и составляет 5,8% [4].
В 1990 году в среднем на одного жителя страны приходилось 16,4 м2 общей площади жилого фонда, к 2004 году этот показатель вырос до 20,4 м2 на одного жителя, что связано с вводом нового жилья [5].
В то же время более 300 млн м2 (11 % всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте, 250 млн м2 (9 %) - в реконструкции [4]. Из года в год увеличивается подлежащий сносу ветхий и аварийный фонд, насчитывающий 87,8 млн м2, в котором проживает около 5 млн граждан [6].
В целях увеличения объемов вводимого жилья необходимо создать условия для привлечения долгосрочных частных и бюджетных инвестиций в жилищный сектор и кредитные механизмы для застройщиков жилья, которыми могут выступать юридические и физические лица. Одним из таких механизмов является ипотечное кредитование.
При разработке и внедрении системы ипотечного кредитования следует учесть возможность получения ипотечных кредитов юридическими лицами, имеющими статус управляющих компаний или товариществ собственников жилья (ТСЖ), наравне с физическими лицами для финансирования строительства собственного жилья. Кроме того, следует предусмотреть возможность получения субсидий от государства на оплату процентов по ипотечным кредитам в целях снижения стоимости услуг по предоставлению жилья социального назначения, сдаваемого населению на условиях социального найма.
Необходимо существенно упростить административные процедуры согласования новых строительных проектов и получения разрешительной документации с тем, чтобы они стали более прозрачными, фиксированными по срокам и понятными для застройщиков и не носили по существу запретительного характера.
Важной проблемой эффективного управления жилищным фондом является то, что за последние годы различные сегменты жилищного рынка развивались неравномерно и хаотично. Произошло насыщение рынка высококомфортным дорогим жильем, и, напротив, резко возрос спрос на социально доступное жилье.
В настоящее время наравне с проблемой обеспечения жильем остро стоит вопрос качества жилья, причем всего двадцать лет назад определить «качественное жилье» было совсем нетрудно: речь шла только о размерах жилья и минимальных санитарных удобствах. Сегодня же необходимо включить в понятие качества не только различные критерии комфорта самого жилья, но и разработку новой жилищной концепции. Она должна включать в само понятие «качество»:
а) непосредственное окружение (жилую среду всего дома, в том числе его расположение);
б) качество услуг, начиная от качества текущего ремонта и содержания коммунального домового хозяйства, до обеспечения иных, не связанных с содержанием дома услуг для различных групп населения (больных, ограниченных в своем передвижении лиц и пр.).
Большой ошибкой является обособление жилья как объекта строительства от жилья - объекта управления. Строительный комплекс обособлен от жилищно-коммунального хозяйства, функционирует в автономном режиме. Это приводит к огромным потерям средств и малой эффективности как первого, так и второго. Наиболее опасным следствием такой политики является отставание работ по реконструкции и капитальному ремонту жилищного фонда от работ по новому строительству, сопровождаемое разрастанием списка аварийных домов.
Для решения вышеперечисленных проблем необходимо:
- повышение качественных характеристик жилья и коммунальных услуг;
- обеспечение возможности его производства в объемах, отвечающих платежеспособному спросу потребителей;
- поддержка со стороны государства тех домохозяйств, которые не располагают доходами для удовлетворения минимальной потребности в жилье.
Инструментом, регулирующим жилищные проблемы, выступает жилищная политика.
Она должна включать следующие основные направления:
- формирование устойчивого экономического оборота недвижимости в жилищной сфере, включая арендные отношения;
- обеспечение наличия жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом населения;
- управление жилищным фондом и обеспечение качества услуг;
- социальная защита малообеспеченных граждан;
- формирование системы жилищного кредитования.
Необходимо отметить, что эффективное управление жилищным фондом должно определяться совокупностью следующих факторов:
- исследование и удовлетворение потребностей населения в жилищных и коммунальных услугах;
- максимизация доходов от использования жилищного фонда;
- минимизация расходов на содержание жилищного фонда;
- снижение стоимости жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых населению;
- обеспечение уровня комфортности в соответствии с требованиями жильцов;
- повышение срока службы жилых помещений;
- повышение степени занятости жилищного фонда.
Наряду с проблемами в жилищной сфере, в ЖКК также существуют проблемы и в коммунальном хозяйстве, которые подлежат отдельному рассмотрению.
Формирование муниципальных рынков жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) является одной из важнейших задач реформирования российской экономики в последние годы. Еще 7-8 лет назад о рынке таких услуг, как коммунальные, даже не говорилось, и тем более невозможно было строить какие-то планы его развития. Еще ранее (в советский период) система ЖКК была монополией с плановой убыточностью, межотраслевой инфраструктурой и огромными, неэффективно используемыми основными фондами. И сегодня рынок ЖКУ России, на первый взгляд, не является привлекательным для инвестирования в силу низкой рентабельности, а зачастую и убыточности (по крайней мере, на начальном этапе) ряда направлений и необходимости крупных первоначальных капиталовложений. Но в то же время в своей основе эта отрасль - одна из самых масштабных и стабильных в отношении спроса. Миллионы людей постоянно пользуются и будут пользоваться комплексом жилищных и коммунальных услуг.
Реальное продвижение реформы, любой, в том числе коммунальной, невозможно без соответствующей нормативно-правовой базы, определяющей механизм финансирования отрасли. Формирование конкурентной среды, привлечение частных инвестиций, внедрение новых технологий, развитие договорных отношений - все это не возникает само собой.
Развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере диктует совершенно новые условия формирования тарифной политики.
Бюджетные расходы, связанные с оплатой жилищно-коммунальных услуг, занимают значительную долю в расходах консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Поэтому основой развития отрасли является поэтапный переход к самофинансированию организаций жилищно-коммунального хозяйства при условии осуществления социальной защиты населения. Но это не должно заключаться в механическом увеличении тарифов на оплату ЖКУ для населения. Для этого необходимо, чтобы производители услуг были заинтересованы в снижении затрат на коммунальное производство, в проведении мероприятий по ресурсосбережению, а тарифная политика обеспечивала бы увеличение доходов от реализации услуг и одновременно была бы приемлемой для потребителей. Сегодня в большинстве муниципальных образований созданы службы заказчика, сформирована система договорных отношений, организованы товарищества собственников жилья.
Однако службы единого заказчика не могут эффективно в полном объеме выполнять функции, свойственные управляющей компании, так как, во-первых, сама их структура предназначена для технического управления, во-вторых, они плохо приспособлены к работе в рыночных условиях.
По этой причине у служб заказчика появляется серьезная конкуренция со стороны частных управляющих компаний. Чем более рыночными становятся хозяйственные отношения, тем активнее частные управляющие компании проникают на рынок жилищно-коммунальных услуг.
Основной причиной, которая сдерживает развитие рыночных отношений и возможность привлечения инвестиций в жилищно-коммунальную сферу, является существующая система тарифного регулирования и большой риск потери вложенных средств.
В настоящее время формирование тарифа на жилищно-коммунальные услуги, как правило, происходит по принципу «издержки плюс прибыль», т.е. к расчетной себестоимости услуг прибавляется определенный процент рентабельности. Такая система, основанная на затратных принципах формирования тарифов, не стимулирует коммунальные предприятия к снижению себестоимости.
Если коммунальное предприятие снизит издержки по оказанию услуг, то тариф также будет снижен, и соответственно снизится абсолютная величина прибыли, включаемой в его состав, поэтому предприятие окажется заинтересованным в росте себестоимости.
В результате осуществления любого инвестиционного проекта модернизации на предприятии образуется экономический эффект. При традиционной системе формирования и утверждения тарифа снижение себестоимости автоматически приведет к снижению тарифа, в результате чего предприятие потеряет возможность своевременно погашать предоставленные кредиты и проценты по ним.
Поэтому важно создать такую систему тарифного регулирования, при которой предприятие имело бы возможность направлять экономический эффект от инвестиций на погашение кредитов и процентов.
Таким образом, управление объектами жилищно-коммунальной инфраструктуры должно быть в основном доверено юридически и экономически независимым от властных структур предприятиям, отобранным на конкурсной основе.
На основании изложенного можно определить следующие задачи очередного этапа реформирования отрасли в вопросах тарифного регулирования в рыночных условиях:
- жесткое выдерживание установленных стандартов оплаты услуг населением с проведением мероприятий по снижению себестоимости и повышению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;
- переход от дотирования предприятий к адресному субсидированию малообеспеченных семей;
- формирование инвестиционной привлекательности коммунальной инфраструктуры путем создания эффективных и прозрачных процедур тарифного регулирования коммунальных предприятий с ликвидацией перекрестного субсидирования.
Анализируя различные виды жилищно-коммунальных услуг, таких как электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, можно выявить ряд экономических проблем.
Одной из таких проблем является то, что себестоимость производства электроэнергии значительно отличается в зависимости от типа, возможностей, местоположения электростанции. Таким образом, изначально производители энергии не могут конкурировать между собой по объективным причинам. К тому же в цепочку «производитель-потребитель» включается посредническая эксплуатационная организация. Данное звено предназначено для непосредственной передачи электроэнергии потребителям, обслуживания и ремонта электросетей, систем освещения. В связи с этим можно сделать следующие выводы: объективно невозможно расширить структуру производителей и подрядчиков - потребители получают электроэнергию только от электростанции своего региона по уже сформированным инженерным сетям; монополизация данного сектора составляет 100 %, контроль муниципалитета за ценообразованием и аудит тарифов возможны только на местном уровне, но даже в этом случае изменить ситуацию и внедрить конкурентные отношения нереально как с инженерных, так и с экономических позиций. Неслучайным является то, что приватизация данных предприятий массово прошла в первые годы с начала реформенного периода. Сегодня эта сфера является сверхприбыльной, но это результат использования инфраструктуры, построенной в советские времена, и сохраняемого монопольного положения, что не может являться примером эффективного привлечения частного капитала.
Аналогичная ситуация складывается и в сфере водоснабжения-водоотведения. Система региональных и муниципальных водоканалов также изначально структурирована в виде монополии с огромной инженерной инфраструктурой. Эта система в целом работоспособна и в новых условиях. Более того, если нет экономической и инженерной возможности разрушения вышеуказанных монополий, то с финансовых, контрольных, социально-политических, технических точек зрения и соображений безопасности целесообразно сохранение хотя бы нынешней доли государственной и муниципальной собственности в данных секторах. По этому виду услуг остро необходима повсеместная установка приборов учета расхода воды, что позволит сократить и расходы потребителей, и нерациональное использование данного ресурса.
Относительно современной практики предоставления услуг горячего водоснабжения и центрального отопления можно сделать следующие выводы: существующая схема городских котельных устарела, и здесь достаточно легко и абсолютно обоснованно можно перейти на современные методы подачи и учета горячей воды и тепла. Одним из таких методов является установка мини-котельных либо (если позволяют инженерно-технические условия) индивидуальных водонагревательных котлов соответственно для жилых домов, общественных учреждений. Как показывает практика, в результате этих мер себестоимость услуг снижается в несколько раз, одновременно на новый уровень выходит качество и техническая безопасность.
Вестник ТГАСУ №2, 2005
Исходя из вышесказанного, следует заметить, что демонополизация и развитие конкуренции в самое ближайшее время необходимы и обоснованы - экономически и технологически.
Кроме того, формирование полноценного рынка ЖКУ и переход на новое качество хозяйствования в этой сфере возможны только при соответствующем нормативно-правовом и финансовом обеспечении, эффективном планировании, управлении и контроле данного процесса.
Библиографический список
1. Проблемные вопросы реформирования и модернизации ЖКХ // ЖКХ. - №8. - 2004. -Часть II. - С. 5.
2. ЖКХ России: состояние и перспективы // ЖКХ. - №11. - 2004. - Часть II. -, С. 9.
3. Федеральная служба государственной статистики. -
Ист. : http//www.gsk.ru/bgd/regl/brus05/lssWWW.exe/Stg/07-17.htm
4. ЖКХ России: состояние и перспективы // ЖКХ. - №11. - 2004. - Часть II. - С. 11.
5. Российский статистический ежегодник 2004: стат.сб / Госкомстат России. - М., 2004. -С. 201.
6. Вавуло, Н.М. Значение профессиональной эксплуатации зданий / Н.М. Вавуло // ЖКХ. -№8. - 2005. - Часть I. - С. 13.
A.A. SELIVERSTOV, N.R. SHADEYKO
PROBLEMS OF HOUSING-AND-MUNICIPAL COMPLEX DEVELOPMENT AND MECHANISMS OF MAKING DECISION
The brief review of the basic problems of housing-and-municipal complex development at present time is given in the paper. Ways of the decision of problems concerning the housing and municipal spheres are suggested. The problems such as management of available housing, reproduction of housing, reconstruction and capital repairing, opportunity of market relation development in municipal service are also considered.
УДК 338.24
Н.Н. МИНАЕВ, канд. эконом. наук, доцент,
И. В. БАРАНОВА
ПРИКЛАДНОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ТЕРРИТОРИЙ
Работа посвящена анализу отечественного опыта стратегического планирования и моделированию процессов развития экономических территорий. Проводится краткий обзор основных проблем, стоящих перед стратегическим планированием в Российской Федерации. В статье приводится методика разработки программ социально-экономического развития территорий, усовершенствованной относительно используемых ранее методик. Она разработана на основе комплексного подхода к оценке социально-
