CC BY
36
ЛИЗИНГ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИНСТРУМЕНТ ФИНАНСИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ
К. В. СТЕФАНКОВ,
вице-президент компании «Гринвэй», соискатель Института проблем региональной экономики РАН
А. И. ВОЛОСОВ,
кандидат экономических наук, директор департамента МЧС России, соискатель Института проблем региональной экономики РАН
Не вызывает сомнения высокая значимость инвестиций для обеспечения регионального развития. Развитие регионов базируется на развитии отдельных территорий, входящих в их состав. Инвестиционные решения относятся к числу наиболее сложных по процедуре выбора. Они основаны на многовариантной, многокритериальной оценке целого ряда факторов и тенденций, действующих зачастую разнонаправленно. С инвестиционных позиций рассматривают процесс регионального развития такие авторы как А. Н. Асаул, В. В. Бузы-рев, В. И. Воропаев, А. В. Воротилов, А. А. Горбунов, В. Д. Шапиро, И. И. Мазур, Ю. П. Панибратов, А. А. Скворцов, В. А. Смирнов, Е. И. Тарасевич и многие другие. Очевидно, является необходимым дальнейшее рассмотрение инвестиционных проблем развития территорий.
Территориальный аспект прямых инвестиций, их приуроченность к определенной стране, региону, территории не вызывает сомнений. Не столь очевиден региональный аспект при покупке ценных бумаг. Тем не менее каждый эмитент также расположен в определенном регионе и действует в условиях, во многом обусловленных окружающей региональной средой1.
Поэтому оценка инвестиционной привлекательности территории является важнейшим аспектом принятия любого инвестиционного решения. От ее правильности зависят последствия как для инвестора, так и для экономики региона и страны в
1 http//www. гаехрей. ги /research
целом. Чем сложнее ситуация, тем в большей степени опыт и интуиция инвестора должны опираться на результаты экспертной оценки инвестиционного климата в странах и регионах.
Приведенные данные свидетельствуют о том, что на настоящий момент в России нет регионов, инвестиционный климат которых соответствует высшему инвестиционному рейтингу. Ранжирование начинается только с 4-й группы: высокий потенциал — умеренный риск (1В): Санкт-Петербург, Москва, Московская область, Свердловская область, Ханты-Мансийский автономный округ2.
Условием совершенствования инвестиционного климата является продуманная инвестиционная политика, разрабатываемая в соответствии с глобальными и локальными принципами управления инвестиционной деятельностью в регионе. Включение в инвестиционную политику методов экономического воздействия на хозяйствующие субъекты — налогового регулирования, таможенного регулирования, протекционистских мер и т. п. — обеспечивает эффективную реализацию инвестиционной политики на региональном уровне и создает предпосылки для повышения инвестиционной активности предприятий. Данные об объемах иностранных инвестиций по регионам России в целом соответствуют данным рейтинга (табл. 1). При этом следует отметить, что с 2002 г. наметилась тенденция к изменению распределе-
2 Рейтинг российских регионов по уровню инвестиционной привлекательности// http://www. гаехрей. гu/database/гegions
Таблица 1
Объем инвестиций, поступивших от иностранных инвесторов, по регионам Российской Федерации3
2002 г. 2003 г. 2004 г.
Регионы Млн В процентах Млн В процентах Млн В процентах
долл. к итогу долл. к итогу долл. к итогу
Российская Федерация 19 780 100 29 699 100 40 509 100
Центральный федеральный округ, в том числе 9 526 48,1 15 664 52,7 19 277 47,6
г. Москва 8 441 42,7 13 887 46,8 15 357 37,9
Северо-Западный федеральный округ, в том числе 1 594 8,1 1 877 6,3 2 869 7,1
г. Санкт-Петербург 881 4,5 696 2,3 985 2,4
Южный федеральный округ 587 3,0 666 2,3 689 1,7
Приволжский федеральный округ 1 449 7,3 945 3,2 2 415 5,9
Уральский федеральный округ, в том числе 2 539 12,8 5 562 18,7 7 033 17,4
Тюменская область В том числе: 385 1,9 3 217 10,8 5 833 14,4
Ханты-Мансийский автономный округ — Югра 233 1,2 3 143 10,6 4 002 9,9
Сибирский федеральный округ 2 944 14,9 2 138 7,2 3 154 7,8
Дальневосточный федеральный округ 1 141 5,8 2 847 9,6 5 072 12,5
ния иностранных инвестиций — доля Москвы и Центрального федерального округа постепенно сокращается при соответствующем увеличении доли Уральского федерального округа, и в первую очередь Тюменской области, доля которой за 3 года возросла более чем в 7 раз .
Инструментом реализации инвестиционной политики региона выступает инвестиционная программа. Формирование инвестиционной программы должно осуществляться исходя из следующих принципов:
1) подчиненность приоритетам социально-экономического развития города;
2) поддержка инвестиционной активности частных инвесторов;
3) максимизация привлечения внебюджетных ресурсов при организации проектов, составляющих инвестиционную программу;
4) финансовая концентрация инвестиционных ресурсов города;
5) территориальная концентрация инвестиционных ресурсов города;
6) прозрачность и гласность процедуры формирования инвестиционной программы;
7) ориентация на кумулятивный эффект бюджетных инвестиций в экономике города4.
Достижение целей инвестиционной программы возможно при условии включения в нее только
3 По данным Госкомстата.
4 Скворцов А. А. Организационно-экономические основы девелопмента проектов развития территорий. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (управление предприятиями, отраслями, комплексами). — СПб.: СПбГУЭФ, 2002.
тех проектов, которые отвечают всем требованиям и принципам разработки инвестиционной программы и соответствуют по основным критериям требованиям к эффективности, предъявляемым к инвестиционным проектам. В качестве таких критериев используются социальные, бюджетные и экономические показатели.
При оценке социальной эффективности инвестиционного проекта наибольшее значение имеют следующие факторы:
• рост занятости;
• улучшение жилищных и культурно-бытовых условий населения;
• улучшение медицинского обслуживания населения;
• повышение надежности и качества снабжения населения и предприятий, расположенных на территории города, топливом и энергией, коммунальными услугами;
• улучшение окружающей среды;
• улучшение транспортной инфраструктуры;
• восстановление, реконструкция архитектурных ансамблей и отдельных памятников, благоустройство территорий;
• иные социальные показатели. Бюджетная эффективность характеризует
доходность инвестиционных вложений города (сокращение расходов и увеличение доходов бюджета, окупаемость бюджетных расходов).
Различаются прямые и косвенные доходы бюджета от реализации проекта. К прямым относятся доходы от сдачи в аренду, передачи в доверительное управление активов, от реализации товаров и услуг, процентные доходы, обусловленные реализацией проекта. К косвенным доходам относятся
связанные с реализацией проекта поступления в городской бюджет: налоговые поступления, лицензионные сборы, плата за пользование природными ресурсами, а также сокращение бюджетных расходов, субсидий и иные доходы.
Оценка бюджетной эффективности предполагает сравнение доходов и расходов города, обусловленных его участием в реализации проекта, с учетом дисконтирования денежных потоков. Инструментами для анализа бюджетно-экономической эффективности инвестиционных проектов города выступают показатели чистого дисконтированного дохода, внутренней нормы доходности и др.
Оценка экономической эффективности опирается на такие показатели, как мультипликатор привлечения частных инвестиций (соотношение объема привлеченных частных капиталовложений на единицу вложений города), удельный вес средств, выделяемых на реализацию проекта, которые расходуются на приобретение технологий, материалов, сырья, производимых предприятиями, расположенными в городе.
Проекты развития территорий характеризуются высоким уровнем инвестиционных затрат, необходимых для успешного старта проекта, его эффективной реализации и эксплуатации. Финансирование проектов развития территорий за счет средств регионального бюджета возможно только на стартовой стадии. На более поздних этапах необходимо привлечение средств частных инвесторов — предприятий и компаний, заинтересованных в реализации проекта. Одной из основных проблем является необходимость координации деятельности всех участников проекта и соблюдения интересов инвесторов. Традиционной формой финансирования проектов, связанных с недвижимостью, является ипотека, однако именно при реализации проектов развития территорий возможность ее применения крайне ограничена.
На наш взгляд, альтернативной формой финансирования проектов развития территорий выступает лизинг, и в первую очередь лизинг недвижимости. Законодательной базой, регламентирующей лизинговые операции, служат положения Гражданского кодека Российской Федерации и Федеральный закон «О лизинге» от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ.
Предусмотренное Гражданским кодексом РФ регулирование опирается на положения Оттавской конвенции 1988 г. «О международном финансовом лизинге», одновременно используя имевшуюся в России на момент принятия Кодекса законода-
тельную базу Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. № 1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности» и постановление Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности». В ст. 665-670 Гражданского кодекса РФ даны понятия договора финансовой аренды (лизинга), предмета договора финансовой аренды.
Земельные участки и другие природные объекты не могут быть предметом договора финансовой аренды — сделки по поводу этих объектов регулируются специальным законодательством (ст. 129, п. 3 ГК РФ).
Лизинговое имущество используется лизингополучателем только в предпринимательских целях. Формулировка не совсем корректная, поскольку возникают вопросы, связанные с лизингом оборудования бюджетными организациями.
Предметом лизинговых сделок могут быть недвижимые и движимые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. К первым относятся здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130, п. 1 ГК РФ). Движимые объекты определяются российским гражданским законодательством как вещи, не относящиеся к недвижимости (ст. 130, п. 2 ГК РФ). В законе имеется ограничение только о том, что вещи должны быть непотребляемыми (ст. 666).
К основным преимуществам лизинговых сделок следует отнести доступность данной формы финансирования для субъектов малого и среднего предпринимательства, возможность гибкого построения схемы лизинговых платежей, ускоренную амортизацию объектов лизинга, учет лизинговых платежей в составе затрат предприятия, что создает существенную экономию на налогообложении.
До сих пор, несмотря на явные преимущества перед другими финансовыми инструментами, лизинг коммерческой недвижимости оставался эксклюзивной услугой. Сейчас объем лизинговых операций по строительству и приобретению коммерческой недвижимости не превышает 1 — 2 % (с учетом сделок по лизингу морских судов). Данные об объемах и структуре лизинговых сделок по состоянию на 2005 г. приведены в табл. 2 и на рис. 1. По оценкам экспертов, чтобы приблизиться хотя бы к уровню Восточной Европы, где доля операций с недвижимостью на рынке лизинга составляет около 10 %, потребуется не менее трех лет.
В Европе пик лизинговых операций на рынке коммерческой недвижимости пришелся на конец
Таблица 2
Объем лизинговых сделок по объектам лизинга в 2005 г.5
Объект лизинга Объем сделок в 2005 г. (млн долл.) То же в процентах к итогу
Железнодорожный транспорт 1 914 15,7
Автотранспорт 1 765 14,5
Авиатехника 1 710 14,05
Телекоммуникационное оборудование 1 585 13,03
Сельскохозяйственная техника 1 130 9,28
Энергетическое оборудование 443 3,64
Строительная техника 394 3,24
Дорожно-строительная техника 238 1,95
Машиностроительное оборудование 210 1,73
Деревообрабатывающее оборудование 126 1,04
Компьютеры и офисное оборудование 186 1,53
Здания и сооружения 100 0,82
Прочее 1 790
Итого 11 591
Прочее Здания и сооружения I Компьютеры и офисное оборудование Деревообрабатывающее оборудование Машиностроительное оборудование I Дорожно-строительная техника |
Строительная техника Энергетическое оборудование Сельскохозяйственная техника Телекоммуникационное оборудование I Авиатехника Автотранспорт Железнодорожный транспорт
6
8
10
12
Рис. 1. Структура лизинговых сделок по объектам лизинга в 2005г. (в % к общему объему сделок в стоимостном выражении) 6
1990-х. В те годы объем лизинга недвижимого имущества, по экспертным оценкам, превысил 117 млрд долл., что позволило Европе увеличить свою долю на мировом рынке почти на треть. В последнее время этот сегмент стал активно развиваться в Восточной Европе.
В Польше, Венгрии, Чехии совокупный объем сделок с недвижимостью в портфелях лизинговых компаний превышает 10 %, в Австрии и Германии — около 20 %. Лидером является Италия, где половина всех сделок в портфеле специализирован-
ных компаний приходится на недвижимость. На Апеннинах этот финансовый инструмент успешно конкурирует с банковскими кредитами7.
Проблемы применения лизинга недвижимости связаны с недостаточной проработанностью законодательной базы, а также с особыми условиями оформления сделок с недвижимой собственностью. Кроме того, в настоящее время считается, что лизинг не может выступать источником финансирования проектов нового строительства.
Кроме того, необходимо уделять внимание проблеме предынвестиционного обоснования эффективности проектов, финансируемых на условиях лизинга недвижимости. Процедура оценки должна включать три этапа: оценку готовности инициатора проекта к лизингу недвижимости, обоснование эффективности проекта лизинга недвижимости и оценку риска (рис. 2).
В настоящее время на российском рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки по приобретению объектов недвижимости в качестве физического актива, а не действующего бизнеса, приносящего доход. Сделки по продаже действующего бизнеса называются инвестиционными, т. к. чаще всего проводятся в целях диверсификации активов. Наиболее известными инвестиционными сделками на рынке доходной недвижимости являются:
• приобретение «Глобэкс-банком» бизнесцентра в Москве по адресу: Новинский бульвар, 31;
14
16
18
5 По данным РА «Эксперт». //www. raexpert. ru/ratings/leas-ing/2005.
6 По тем же данным.
7 Осипов А. С., Сапожников В. Н. Некоторые проблемы использования лизинга недвижимости // Экономические и социальные проблемы в строительстве на современном этапе: Сборник статей / Под ред. д. э. н., профессора И. С. Степанова — М.: СЛОВО-СИМС, 2000. — 310 с.
• приобретение Пермской ФПГ бизнес-центра Central City Tower на Овчинниковской набережной (Москва);
• приобретение компанией Fleming Family & Partners здания в районе площади Тверской заставы у Coalco (Москва).
Таким образом, немногочисленные реальные инвестиционные сделки проходят в Москве. В ближайшие годы эксперты прогнозируют увеличение их числа. Среди потенциальных покупателей — иностранные фонды и российские сырьевые компании.
Первой инвестиционной сделкой считается продажа компанией «Капитал Групп» группе компаний «БИН-Банка» нескольких зданий, известных на рынке как «Чайка-Плаза» 8.
В среднем эффективность вложения инвестиционных покупок составляет от 13 до 20 %, но конечный порядок цифр зависит от класса здания, его месторасположения, долгосрочности заключенных договоров аренды, состава арендаторов, состояния инженерно-технических коммуникаций.
Рынок инвестиционных продаж России в первую очередь интересен консервативным, в большинстве своем западным, инвесторам: негосударственным пенсионным и инвестиционным фондам,
8 Семенова О. Маркетинговые исследования как один из этапов оценки потенциальных возможностей девелопмента объекта недвижимости. // Экономика и управление. Сборник научных трудов. Часть 1. Под. ред. д. э.. н., профессора А. Е. Карлика. — СПб.: СПбГУЭФ, 2004.
СХЕМА АНАЛИЗА ЛИЗИНГОВОГО ПРОЕКТА
Рис. 2. Процедура оценки эффективности лизинговой сделки
страховым компаниям, банкам, ПИФам, которые по мере стабилизации макроэкономической ситуации будут активизировать свою деятельность в стране.
Лизинг недвижимости позволяет расширить круг участников инвестиционных сделок с недвижимостью. Выступая инструментом финансирования девелоперских проектов, лизинг недвижимости может рассматриваться как фактор развития территории.
Факультет права и финансов Южно-Уральского государственного университета (г. Челябинск) при содействии Территориального Института профессиональных бухгалтеров, Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации, ООО «Издательский дом «Финансы и Кредит» в период с 7 по 9 февраля 2007 г. планирует проведение II Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы формирования информации о деятельности экономических субъектов»
Для участия в конференции приглашаются научно-педагогические работники, докторанты и аспиранты вузов, научные сотрудники академических и отраслевых НИИ, специалисты предприятий и студенты вузов.
Основные направления работы конференции:
экономический анализ, бухгалтерский учет, аудит, налоги и налогообложение, информационные технологии в бухгалтерском учете.
Публикация материалов участников конференции
осуществляется по решению редакционной коллегии в сборнике научных трудов
с грифом издательства ЮУрГУ
Более подробную информацию о предстоящей конференции можно получить по телефону кафедры бухгалтерского учета и анализа: (351)775-27-79 или по электронной почте: [email protected].
