CC BY
29
Как здорово, что все мы здесь сегодня собрались
37-е заседание Международного ипотечного клуба 23 апреля 2008 года, Москва
23 апреля 2008 года в Москве, в Президент-отеле состоялось 37-е заседание Международного ипотечного клуба (МИК). Ровно четыре года прошло с тех пор, как МИК впервые собрал основных игроков рынка недвижимости, ипотеки и финансов, а также представителей власти для обсуждения актуальных вопросов. Вот и на этот раз в теплой и дружеской обстановке, традиционной для заседаний МИК, участникам было интересно послушать высказывания авторитетных экспертов об актуальных тенденциях развития рынка недвижимости и ипотеки, а также поделиться новостями мира финансов.
Что нам стоит дом построить?
Основной вопрос, который волновал участников заседания, касался продолжающегося роста цен на квартиры в московском регионе. Руководитель управления развития клиентских программ и ипотеки «ПИК-риэлти» Кураткина Елена выразила большую надежду на плавный, а не скачкообразный рост цен на квартиры в дальнейшем, хотя и отметила явную тенденцию преобладания спроса над предложением.
Дамир Маннибаев, заместитель генерального директора Фонда жилищного строительства Республики Башкортостан, рассказал о том, что средняя цена одного квадратного метра жилья в Башкортостане составляет от 20 000 до 30 000 рублей, тогда как в столице республики, Уфе, его цена доходит до 80 000 рублей. Однако в связи с уменьшением темпов роста ипотечного рынка рост цен на квартиры в Башкортостане замедлился.
В Татарстане ситуация иная. По словам директора московского филиала АК «Барс» Белицкого Александра, за последние два месяца в республике цены на недвижимость выросли на 20 процентов.
Ольга Гасич, представитель строительного концерна ВАНТ города Сочи, отметила, что будущая столица Олимпийских игр 2012 года также продолжает дорожать с каждым днем: земля в курортном городе стоит от 15 000 до 800 000 долларов за сотку. Такой уровень цен, по ее мнению, определяется «модой девелоперов на Сочи». Остается только догадываться, сколько будут стоить дома и квартиры в Сочи, если уже сейчас в городе цена на землю дороже, чем на знаменитой Рублевке. Построить дом нетрудно, гораздо сложнее будет продать его, тем более что основные конкуренты Сочи как приморского города Болгария и Черногория предлагают гораздо больший выбор недвижимости за меньшие деньги.
Вокруг света
Обсудив рост цен в России, участники заседания приступили к обсуждению рынка зарубежной недвижимости. Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), заметила, что лидерами по строительству жилья на душу населения в мире являются Китай, Объединенные Арабские Эмираты и Казахстан - отнюдь не демократичные страны с либеральной экономикой. Как это можно объяснить?
Иван Дмитриевич Грачев, депутат Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, предположил, что налоговое стимулирование застройщиков и другие льготы от государства могли
№6(81) 2008
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
способствовать такому строительному буму в этих странах.
Борис Ефимович Немцов считает, что между темпами жилищного строительства и демократией зависимости нет. Причина роста ускоренного строительства в этих странах макроэкономическая. Все три названные страны имеют темпы роста больше 10 процентов, это самые быстро растущие экономики мира, следовательно, прогресс наблюдается и в строительных секторах этих стран.
Еще одна страна с высокими темпами строительства жилья - Испания - вынуждена сокращать количество новых строительных площадок из-за снижения спроса. Дмитрий Плахотнюк, советник российского посла в Испании, высказал предположение о том, что недвижимость на берегу Средиземного моря снова может представлять большой интерес для русских частных инвесторов, так как цены на испанскую недвижимость снижаются, а значит, становятся более доступными для тех, кто хотел бы приобрести «место под знойным испанским солнцем».
Владимир Давыдкин, руководитель проекта Lonsdale Homes, рассказал о том, что лондонские банки по-прежнему охотно выдают ипотечные кредиты и интерес российских граждан к приобретению жилья в Лондоне для постоянного проживания не снижается. По его мнению, это значит, что плавный рост цен на английскую недвижимость будет продолжаться и в этом году.
Как сохранить и приумножить?
Предметом для дискуссии стала и проблема вложения средств в условиях нестабильного финансового рынка и колебания курсов основных мировых валют с целью сохранения и приумножения капиталов. В последние годы недвижимость стремительно дорожала не только в России, но и во всем мире. Так, например, за последние 10 лет в Голландии, Швеции, Великобритании и во Франции жилье подорожало в 2 раза. В Испании и США цены на жилье повысились в 2 раза за 5 лет.
Сегодня для тысяч россиян покупка зарубежной недвижимости стала вполне обыденным делом. Спрос продолжает расти.
Лидирует недвижимость в Болгарии, Черногории, Испании. Также пользуется спросом у российских граждан недвижимость на Кипре, в Турции и Чехии. Поскольку в этих странах цены на жилье вполне демократичны, темпы роста на недвижимость, по мнению участников заседания, будут наиболее существенными. За богатого покупателя ведут борьбу и Эмираты - там для иностранцев не облагаются налогами ни владение недвижимостью, ни ее покупка.
Григорий Львович Куликов, председатель совета директоров компании «Миэль», считает, что в настоящее время наиболее привлекателен для инвестиций американский рынок недвижимости.
Вместе мы - сила?
Объединению Москвы и Московской области была посвящена отдельная дискуссионная панель. Эта тема вызвала различную реакцию собравшихся участников заседания. По мнению Ивана Дмитриевича Грачева, эта тема более актуальна для Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для Москвы и Московской области такое объединение, по его словам, пока нереально.
Достаточно критично отозвался о подобных новшествах и Борис Немцов. Укрупнение, по его мнению, совсем не означает решение проблем. Как показывает практика укрупнения некоторых регионов Российской Федерации, количество чиновников не сокращается, а, напротив, увеличивается. Борис Немцов полагает, что подобное объединение приведет к появлению гораздо большего количества нерешенных вопросов.
Ипотека доступна или нет?
Индекс доступности ипотеки озвучила генеральный директор МАИН Никитина Татьяна Ивановна. Она сообщила, что в настоящее время повышение кредитных ставок в банках ведет к понижению доступности ипотеки. В Москве общее количество банков, декларирующих в перечне услуг ипотеку, осталось прежним - 122. Однако реально работают не более 30 процентов от этого числа. Средняя ставка за пользование ипотечным кредитом в рублях на рынке вторичного жилья - 12,8 процента, а в дол-
ларах - 11,3 процента. Требования к заемщикам ужесточились: обязательны справка 2-НДФЛ и первоначальный взнос.
Что день грядущий нам готовит?
По традиции все участники заседания высказывают свои предположения и прогнозы развития различных сфер экономики. В этот раз собравшиеся задумались о темпах роста ипотечного рынка. Борис Немцов считает, что в этом году инфляция будет высокой, процентные ставки на рублевые кредиты вырастут, это приостановит рост платежеспособного спроса за счет ипотеки, который в последнее время опережал темпы строительства жилья и провоцировал рост цен.
Екатерина Покопцева, руководитель группы кредитования Ассоциации российских банков, озвучила цифры: за 2006 год рынок ипотеки вырос в 4 раза, а за 2007 год - в 2 раза. В этом году рынок ипотеки, по ее мнению, вряд ли вырастет больше, чем в 2 раза.
Иван Дмитриевич Грачев предположил рост ипотеки в каждом году в среднем в 1,4 раза.
Александр Скоморохин, генеральный директор комитета по управлению имуществом «Ямал», заметил, что темпы развития ипотечного рынка будут тормозиться из-за проблем с рефинансированием, в частности у Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Внутренний спрос на ценные бумаги замедлился из-за законодательных несуразиц, а ведь именно оборот ипотечных закладных является условием цивилизованного развития ипотеки и определяет темпы его развития. По его мнению, в этом году рынок ипотеки возрастет в 1,7-1,8 раза.
Москва гостеприимная
Заместитель начальника управления Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Ермолаев Владимир Васильевич рассказал участникам заседания об особенностях инвестирования в гостиничный сектор Москвы, который сегодня является одним из самых прибыльных сегментов в строительстве. Дело в том, что сейчас Москва испытывает
огромный дефицит площадей. В настоящее время городу нужны как минимум 1 500 гостиниц, а всего имеются только 400. Самые популярные гостиницы - это гостиницы уровня «три звезды», но их не так много. За 2008 год планируется создание 28 гостиниц.
Это интересно
Обсуждение темы дефицита гостиниц плавно переросло в разговор о доходных домах. Для чего и зачем будут строиться доходные дома?
По мнению депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации Когана Александра Борисовича, доходный дом должен занять нишу между гостиницей и арендным жильем. Плата за проживание в доходном доме будет дороже, чем средняя квартирная плата за наем, но не такая высокая, как, например, за проживание в гостинице или на съемной квартире. Сегодня создавать такие дома могут только регионы-доноры, а таких в России, к сожалению, не так много. Исследования показали, что 35 процентов молодежи до 35 лет изъявляют желанию не приобретать жилье, а арендовать его по приемлемой цене и быть, так скажем, мобильными.
Легализовать!
Екатерина Покопцева считает, что вопрос о доходных домах не будет решен, пока не будет легализован рынок аренды.
Александр Коган напомнил собравшимся о том, что в России существуют упрощенная система налогообложения доходов арендодателя и самый низкий налог в Европе - всего 6 процентов от оборота.
Тему продолжил Григорий Куликов, который предложил следующую схему: наниматель, физическое лицо, который где-то работает, мог бы требовать официальное заключение договора найма от арендодателя, если бы работодатели могли учитывать стоимость аренды жилья и списывать эти расходы на себестоимость. К сожалению, сегодня «белая» аренда существует только у малой толики арендодателей в элитном сегменте. Основной рынок в тени, потому что для легализации нет мотивов ни у хозяина квартиры, ни у его квартиросъемщика.
