CC BY
26
МАИН
Недоступное «доступное жилье»
Т.И. Никитина
генеральный директор Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН)
И.С. Радченко
вице-президент Международного ипотечного клуба (МИК)
Жилищная проблема в современной России столь значительна, что абстрагироваться от нее при построении социально благополучного государства невозможно. Крыша над головой - это не роскошь, а первая необходимость. По данным статистики, в улучшении жилищных условий нуждаются более 60 процентов граждан России. Обычно, оценивая уровень обеспеченности жильем граждан той или иной страны, оперируют показателем «уровень доступности жилья». Этот уровень рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 квадратных метра к среднему годовому доходу семьи, состоящей из трех человек, и показывает время, за которое семья может накопить денежные средства для приобретения квартиры, причем, откладывая все свои доходы.
К сожалению, несмотря на все усилия властей по претворению в жизнь национального проекта «Гражданам России - доступное и комфортное жилье», уровень доступности жилья постоянно снижается. По данным аналитиков рынка недвижимости, если летом 2005 года стоимость стандартной квартиры площадью 54 квадратных метра была равна доходу средней семьи, состоящей из трех человек, за 4,3 года, то сейчас этот срок увеличился до 5,3 года.
Однако проблема россиян не только в недоступности жилья, но и в том, что большая часть жилищного фонда уже морально устарела и нуждается в реконструкции. Для наглядности приведем лишь несколько цифр1:
• каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в неудовлетворительном состоянии;
• более 96 миллионов квадратных метров жилой площади (3,2 процента от всего жилищного фонда) находится в ветхом и аварийном состоянии;
• в неблагоустроенных квартирах проживают более 40 миллионов человек;
• 720 миллионов квадратных метров всего жилищного фонда (24%) не имеет водопровода, 840 миллионов квадратных метров (28%) - канализации, 1 110 миллионов квадратных метров (37%) - горячего водоснабжения;
• 6 миллионов человек вынуждены проживать в ветхих домах или домах, находящихся в аварийном состоянии.
Правительство Российской Федерации обещает к 2010 году вводить по 80-100 миллионов квадратных метров жилья в год, но это сможет лишь частично заменить морально устаревшее и ветхое жилье. И сбудутся ли эти прогнозы?
Если верить данным Федеральной службы государственной статистики, в 2007 году в России было введено 60,4 миллиона квадратных метров жилой площади, что составило 119,4 процента к соответствующему периоду 2006 года. В 2006 году темп роста жилищного строительства к 2005 году составлял 116,1 процента. Однако есть очень большие сомнения в том, что такие темпы сохраняться в дальнейшем. Предположим, что чиновники на местах разработают планы развития городов, выделят участки под строительство и проведут к этим участкам
1 Данные Федеральной службы государственной статистики.
дороги. Предположим также, что местные власти не окажутся коррумпированными и будут делать все от них зависящее, чтобы все, а не только «свои» строительные компании строили в их регионах жилье в больших объемах. Есть один фактор, который нельзя не учитывать и который ставит все эти планы под сомнение. В стране нет возможности резко нарастить в требуемых объемах необходимое количество энергетических мощностей и строительных материалов. А это означает, что экспорт всего необходимого, начиная с цемента и заканчивая отделочными материалами, не скоро позволит сделать жилье доступным по цене большинству жителей России.
За долгие годы пребывания столичного мэра у власти Москва прославилась высокими темпами строительства нового жилья. Может быть, москвичи уже живут по европейским меркам? Увы, по статистике, например, на каждого жителя США приходится в среднем 65 квадратных метров жилья, в то время как на каждого москвича -в среднем около 20 квадратных метров. Так когда же среднестатистический москвич будет иметь такое же жилье, как среднестатистический американец?
Попробуем разобраться. Согласно международным нормам годовой объем строительства жилой недвижимости должен составлять 1 квадратный метр на человека. В Москве проживают 10,4 миллиона человек, следовательно, необходимо строить порядка 10 миллионов квадратных метров жилья в год. В столице прирост населения составляет 0,8 процента в год. Для того чтобы приблизиться по обеспеченности жильем к США, Москве необходимо дополнительно построить примерно 470 миллионов квадратных метров жилой площади (сегодня жилищный фонд Москвы составляет примерно 212 миллионов квадратных метров). По планам московского правительства в городе будут строиться 5 миллионов квадратных метров жилья в год. Следовательно, 65 квадратных метров жилой площади на человека мы будем иметь через 104 года, или к 2112 году.
Чтобы избежать обвинений в предвзятости: дескать, мы интересуемся только
Москвой, посмотрим, как обстоят дела во всей России. По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2007 году численность населения России составила 142,2 миллиона человек. На одного россиянина приходится 21,1 квадратного метра жилой площади. Для того чтобы приблизиться по обеспечению жильем к американскому уровню, необходимо, чтобы жилищный фонд России составлял
9 243 миллиона квадратных метров (сегодня - 3 002 миллиона квадратных метров). Значит, дополнительно необходимо построить 6 241 квадратный метр площади. Даже если к 2010 году будет возводиться по 80 миллионов квадратных метров жилья в год, то для того, чтобы достичь американского уровня, потребуется 78 лет.
Всем известно, что Америка добилась хороших результатов в сфере обеспечения жильем своих граждан благодаря развитию ипотечного жилищного кредитования. Россия пошла таким же путем, и на протяжении последних пяти лет мы наблюдали ипотечный бум во многих регионах нашей страны. Однако американский ипотечный кризис негативно отразился не только на участниках американского ипотечного рынка. В эпоху глобализации этот кризис притормозил темпы развития и нашей ипотеки, коль скоро мы выбрали американскую модель.
По планам Правительства Российской Федерации в 2010 году в России будет выдаваться по 1 миллиону ипотечных кредитов в год. Сбудутся ли эти прогнозы?
В настоящее время, по данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), в Москве средняя ставка на ипотечные кредиты на вторичном рынке жилья для заемщиков с официально подтвержденными доходами составляет 10,9 процента в валюте и 12,4 процента в рублях. Из-за недостатка денежных ресурсов у участников ипотечного рынка процентная ставка за пользование ипотечным кредитом достаточно высока и в ближайшее время вряд ли снизится. Напротив, мы наблюдаем рост ипотечных ставок, за последние 2-3 месяца многие банки подняли ставки в среднем на 1 процент.
Налоговое бремя на работодателей не уменьшается, а это значит, что и в дальнейшем значительная часть граждан будет переплачивать банкам за их риски из-за невозможности заемщиком официально подтвердить источники своих доходов. Иными словами, для этой категории клиентов процентная ставка и в дальнейшем будет на 2-3 процента выше, чем ставка для заемщиков с официально подтвержденными доходами.
Развитие среднего класса происходит очень медленными темпами, а ведь для банков именно представители среднего класса составляют основное ядро ипотечных заемщиков. Сегодня наблюдается большой разрыв между теми, кто нуждается в улучшении жилищных условий (60 процентов граждан), и теми, кто реально может себе это позволить (10-15 процентов населения), в том числе с помощью ипотеки.
Высокие цены на жилье практически во всех городах современной России отчасти обусловлены тем, что развитие ипотеки способствовало бурному росту платежеспособного спроса на квартиры. Темпы строительства нового жилья, существовавшие в СССР до его распада, еще не восстановлены, поэтому строительный комплекс нашей страны не может удовлетворить растущий спрос, в том числе со стороны ипотечных заемщиков.
В настоящее время в большинстве регионов страны существует дисбаланс между ценами и качеством жилья. Россияне уже сталкиваются с тем, что реальная стоимость их квартир не соответствует их потребительским качествам. Таким образом, дальнейший рост спроса без увеличения роста предложения повышает цены на морально устаревшее жилье. Именно поэтому в последнее время мы наблюдаем огромный интерес россиян к покупке недвижимости за рубежом, а это означает, что российские покупатели вывозят деньги за границу и финансируют экономику других стран. Вот как характеризует эту ситуацию народ в анекдоте: «Подсобрал деньжат - хотел купить дачу под Мытищами. Не хватило. Пришлось взять виллу в Испании».
Ипотека нам поможет?
Понятно, что за границей покупают второй дом, как правило, состоятельные российские граждане. А как решить жилищный вопрос среднестатистической российской молодой семье? Рассмотрим возможность покупки квартиры на примере молодоженов, работающих в Москве, и попытаемся подсчитать, когда они смогут позволить себе приобрести собственное жилье. Предположим, что молодожены хотят приобрести двухкомнатную квартиру общей площадью 54 квадратных метра в одном из спальных районов Москвы. Стоимость такой квартиры составит примерно 7 миллионов рублей (280 000 тысяч долларов США). По статистике средний ежемесячный доход одного человека составляет примерно 23 170 рублей. Если они смогут откладывать по 40 процентов от своих доходов (18 536 рублей), что при существующих ценах на товары и услуги первой необходимости и уровне инфляции весьма затруднительно, то им потребуется более 30 лет на то, чтобы собрать деньги на приобретение квартиры и справить новоселье. И это при условии, что цены и доходы будут сохраняться на этом же уровне. Сможет ли ипотека помочь им?
Предположим, супруги молодые и кредит возьмут на 20 лет, заплатив при этом
10 процентов от первоначальной стоимости квартиры. Ежемесячно они должны выплачивать банку примерно 2 400 долларов США, соответственно, их доход должен быть около 5 000 долларов США в месяц. Увы, доходы нашей среднестатистической пары в три раза меньше тех, которые требуются банку.
Несложные подсчеты позволяют на конкретном примере показать, что уровень цен на жилье и процентные ставки за пользование ипотечным кредитом не позволяют рассчитывать на улучшение жилищных условий большинству наших граждан. А это означает, что американский пример решения жилищных проблем граждан, возможно, не совсем подходит для России. Также не стоит забывать о том, что среднестатистический американец отличается от среднестатистического россиянина. Практически у
всех граждан США есть кредитная история, большинство из них являются представителями среднего класса, трудовые отношения работающих по найму американцев защищены и урегулированы значительно лучше, чем в России. Нам еще лишь предстоит наверстывать упущенное в решении этих вопросов. Так есть ли выход?
Существует еще одна модель - немецкая, или как ее еще называют накопительная. Основным отличием этой системы является то, что деньги заемщика инвестируются только
в строящееся жилье, а недостающую сумму ему предлагают под минимальный процент. Предоставление гарантий по обеспечению доходности проектов и сохранности средств вкладчиков берет на себя государство.
Остается пожелать Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации пятого созыва не ориентироваться только на опыт США и подготовить законодательные основы для развития других европейских схем решения жилищных проблем своих сограждан.
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ УЧЕБНО-НАУЧНЫЙ ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ»
Приглашают принять участие в консультационных семинарах 17-20 июня 2008 года, Москва НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПОРЯДКА РАСПОРЯЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ
УЧАСТКАМИ И ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
• основания возникновения, изменения, прекращения прав на землю
• формирование и кадастровый учет земельных участков, кадастровый учет лесных участков
• особенности формирования земельных участков в городах
• комментарии к Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости»
• органы местного самоуправления, их полномочия по управлению земельными участками
• порядок изменения границ населенного пункта, перевод земель из одной категории в другую
• предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, в том числе под строительство
• правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда
• государственная политика в области массовой оценки земли и иных объектов недвижимости
• ипотека земельных участков
• порядок доведения данных о кадастровой стоимости земельного участка до сведения налогоплательщиков
• государственный земельный контроль, ответственность за нарушения в сфере земельного законодательства
• судебно-арбитражная практика рассмотрения земельных споров
1-4 июля 2008 года, Москва ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ ПРИ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И МЕЖЕВАНИИ ЗЕМЕЛЬ
• нормативные документы по организации землеустроительных работ при инвентаризации и межевании земель
• комментарии к Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости»
• порядок ведения кадастрового учета объектов недвижимости (приказы Минюста России, последние документы Роснедвижимости)
• установление сервитутов на земельные участки
• методика и практика определения цены и составления смет на выполнение землеустроительных работ
• современные технологии проведения землеустроительных работ при инвентаризации и межевании земель
• технический учет объектов капитального строительства и инвентаризация объектов градостроительной деятельности
• о лицензировании геодезической и картографической деятельности
• судебно-арбитражная практика рассмотрения земельных споров
ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: тел./факс: (495) 436-0521, 436-9027, 436-0325;
E-mail: [email protected], [email protected]
