CC BY
180
ФИНАНСИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ ЧЕРЕЗ ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ (ЗПИФН)
Дмитренко Ю.О., аспирант кафедры экономики строительного производства, Московский государственный университет путей
сообщения (МИИТ)
В статье проводится анализ состояния и перспективы привлечения денежных средств в финансирование строительных проектов через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Проводится анализ положительных и отрицательных сторон такого метода финансирования.
Ключевые слова: финансирование, строительный комплекс, строительные компании, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).
FINANCING OF BUILDING PROJECTS BY REAL ESTATE INVESTMENT TRUST (REIT)
Dmitrenko Y., the post-graduate student, Construction Economics Department, Moscow State University of Railway Engineering (MIIT)
The article analyzes the status and prospects of attracting funds to finance construction projects trough private REITs. The analysis ofpositive and negative aspects of this method offinancing.
Keywords: financing, building complex, building companies, real estate investment trust (REIT)
Решению вопроса привлечения финансовых средств для реализации инвестиционно-строительных проектов всегда уделялось первоочередное внимание, особенно в нестабильной экономике. Это связано с высокой концентрацией капитала при возведении одного объекта и тем более, при параллельном ведении нескольких объектов. В жилищном строительстве данная проблема является наиболее актуальной, т.к. инвесторами является не одна группа (например, банк), а независимая группа людей.
За последние 5 лет участилось количество недобросовестных застройщиков и, как следствие, появилось огромное количество незаконченного строительства и тысячи недовольных дольщиков. Таким образом, в настоящее время девелоперам необходимо разрабатывать новые схемы привлечения финансовых средств для реализации инвестиционных проектов, а частным инвесторам - искать новые методы вложения своих средств во всё более жестких юридических рамках. Финансирование строительных проектов через закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФ) является одним из таких примеров, когда взаимодействие девелопера и застройщика в отношении объекта недвижимости и, постоянно изменяющейся цены на него, регламентированы юридическими актами, и ведется третьей стороной - управляющей компанией. Взаимодействие всех участников ПИФа приведено на рис.1.
Как видно из рисунка паевой инвестиционный фонд трансформируется из денежных средств и других имущественных прав (например, ценные бумаги) в недвижимость, которую строит подрядчик по заказу управляющей компании. Возможность формирова-
ния закрытого паевого инвестиционного фонда не только из денежных средств играет важную роль при финансировании строительства, так как позволяет сэкономить время, которое должно идти на выбор подрядчика, а не на сбор денежных средств среди инвесторов, затрачивая маркетинговые и рекламные возможности и средства управляющей компании. Внесение в фонд организатором проекта различного вида имущества служит гарантией инвесторов, входящих в проект.
В соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» инвестиционным паем является ценная бумага, удостоверяющая долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управления паевым инвестиционным фондом, право на получение денежной компенсации при прекращении договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом со всеми владельцами инвестиционных паев этого паевого инвестиционного фонда (прекращении паевого инвестиционного фонда). Каждый инвестиционный пай удостоверяет одинаковую долю в праве общей собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, и одинаковые права.
Инвестиционный пай не является эмиссионной ценной бумагой. Права, удостоверенные инвестиционным паем, фиксируются в бездокументарной форме. Количество инвестиционных паев, выдаваемых управляющими компаниями открытого и интервального паевых инвестиционных фондов, не ограничивается. Количество
Рис. 1. Взаимодействие участников инвестиционного процесса в закрытом паевом инвестиционном фонде
Рис. 2. Финансирование строительных проектов через ЗПИФН.
Управляющая компания регистрирует ЗПИФ для дальнейшей реализации проекта
Основной инвестор вносит имущество или прочие имущественные права (денежные средства, ценные бумаги, земельный участок и пр.)
Управляющая компания принимает вышеуказанные имущественные права и имущество, а также осуществляет наполнение фонда денежными средствами, привлекая других инвесторов - «рыночных пайщиков»
Управляющая компания заключает с застройщиком (которым может быть и основной инвестор) договор на строительство объекта, который включает в себя график траншей и формы отчетности по этапам строительства
Управляющая компания осуществляет финансирование и контроль за состоянием объекта
Возведение объекта недвижимости
Управляющая компания организует вторичный рынок инвестиционных паев.
(Пайщики имеют право предъявить инвестиционные паи на выкуп управляющей компании и выйти из проекта. Управляющая компания участвует в поиске покупателя паев на вторичном рынке)
Управляющая компания продает паи и выплачивает пайщикам доход пропорционально
имеющимся у них паям
Управляющая компания заключает договор на эксплуатацию
построенного здания с
специализированной компанией
JL
Доход от эксплуатации здания поступает на счет фонда. Затраты на эксплуатацию объекта оплачиваются из средств фонда. Стоимость пая увеличивается пропорционально с увеличением стоимости строящегося объекта и ростом цен на рынке недвижимости.
Ж
Окончание срока деятельности фонда (не более 15 лет согласно российскому законодательству) объект должен быть продан по рыночной стоимости, а вырученные средства распределены между пайщиками (в соответствии с размером их паев) и управляющей компании
Рис.3. Этапы финансирования строительных объектов.
инвестиционных паев, выдаваемых управляющей компанией закрытого паевого инвестиционного фонда, указывается в правилах доверительного управления этим паевым инвестиционным фондом. Инвестиционный пай не имеет номинальной стоимости. Количество инвестиционных паев, принадлежащих одному владельцу, может выражаться дробным числом. Также значимым является тот факт, что выпуск производных от инвестиционных паев ценных бумаг не допускается, что исключает различные схемы манипулирования конечным объектом закрытых паевых инвестиционных фондов - недвижимостью. Это играет важную роль и в юридическом аспекте, так как позволяет следить за «титулом» недвижимости, т.е. кому принадлежит в данный момент объект строительства.
Паи закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ):
- удостоверяют право владельца требовать от управляющей компании погашения инвестиционного пая и выплаты в связи с этим денежной компенсации, соразмерной приходящейся на него долю в праве общей собственности на имущество, составляющее этот паевой инвестиционный фонд, в случаях, предусмотренных Федеральным законом;
- право участвовать в общем собрании владельцев инвестиционных паев;
- если правилами доверительного управления этим паевым инвестиционным фондом предусмотрена выплата дохода от доверительного управления имуществом, составляющим этот паевой инвестиционный фонд, право на получение такого дохода.
Стоит отметить, что на практике большая масса паев ЗПИФ погашаются по окончании срока действия фонда. В частности, в настоящее время, управляющие компании, для ликвидности своих паёв, организуют биржевое обращение.
Для организатора строительного проекта и инвесторов, особую роль играет также возможность поэтапного финансирования. Основным инструментом поэтапного финансирования строительного проекта является выпуск дополнительных паев и неполная оплата паев. В пределах количества выпущенных (объявленных) паев, которые указываются в правилах ЗПИФа управляющей компании, дополнительные паи могут выпускаться без дополнительной регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам и без проведения общего собрания пайщиков фонда. Это также является конкурентным преимуществом финансирования строительных проектов через закрытые паевые инвестиционные фонды по сравнению с другими видами финансированиям, например долевого. Паи предназначенные для квалифицированных инвесторов могут быть оплачены Управляющей компанией частично, если это согласовано между участниками и не противоречит Правилам ПИФа. Важным является тот факт, что «включение в правила фонда условий о неполной оплате паев, возможно только если их оплата производится денежными средствами»1. Также подлежит уточнению и тот факт, что банки успешно принимают в качестве залога паи закрытого инвестиционного фонда, что является положительным фактором для инвесторов, которые могут, по ходу реализации строительного проекта входить в уставной капитал застройщика, путем покупки акции, увеличивая возможности застройщика в кредитовании (так как увеличивается ликвидность акций и величина уставного капитала застройщика) и собственные возможности диверсифицировать риски инвестиций в один проект.
На рисунке 2 приведена схема этапов финансирования, практикующаяся в России.
Из рисунка 2 видно, что основной инвестор продает часть собственных принадлежащих ему паев ЗПИФ на вторичном рынке «рыночным пайщикам», целью которых в основном является увеличение стоимости чистых активов паевого фонда, и они редко имеют интерес в строящемся объекте недвижимости. Основное взаимодействие осуществляется между основным инвестором, который и был инициатором создания закрытого паевого инвестиционного фонда и управляющей компанией, на которую были возложены функции создания и доверительного управления имуществом и другими имущественными правами.
Таким образом, можно выделить этапы финансирования, представленные на рисунке 3.
В 2009 и 2010гг наблюдается спад спроса среди инвесторов на закрытые паевые инвестиционные фонды ввиду общего состояния спада и неопределенности в строительном комплексе России, но этот вид финансирования является актуальным для финансирова-
ния, так как обладает позитивными факторами, а именно защищенностью инвесторов и подрядчиков с юридической точки зрения. Механизм финансирования строительных проектов через закрытые паевые инвестиционные фонды обеспечивает соблюдение интересов и, самое главное в настоящее время, гарантий поступления траншей (потока платежей), что является конкурентным преимуществом по сравнению с долевым и другими видами финансирования как для застройщика так и для частных инвесторов.
Литература:
1. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями на 23 июля 2010г)
2. «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов», утвержденные Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике от 21 июня 1999г. №ВК 477
3. Ступникова Е.А. Оценка инвестиционных проектов в строительном комплексе. Монография - М.: МИИТ, 2010. - 156с.
4. Чистов Л.М. Экономика строительства. 2-е изд./Л.М.Чис-тов. - СПБ.: Питер, 2003. - 637с.: ил.- (Серия «Учебник для вузов»)
5. Российский статистический ежегодник. 2009
1 Ступникова Е.А. Оценка инвестиционных проектов в строительном комплексе. Монография - М.: МИИТ, 2010. - 156с.
