Использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в финансировании жилищного строительства Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

5(332) - 2014

ПРОБЛЕМЫ. ПОИСК. РЕШЕНИЯ

УДК 332. 834

использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в финансировании жилищного строительства

к. ю. Прокофьев,

кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры организации строительства и управления недвижимостью E-mail: tom8271@yandex. ru Псковский государственный университет

В статье рассматривается использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов в финансировании жилищного строительства.

Ключевые слова: механизм, финансирование, жилищное строительство, закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости.

Жилищное строительство всегда являлось одним из важнейших секторов экономики Российской Федерации. Его динамика обеспечивается в том числе притоком инвестиций в жилищную сферу. Прежде всего это связано с необходимостью привлечения большого объема капитала при возведении объектов. Поэтому в условиях нестабильной экономики и ограниченности денежных ресурсов наличие разнообразных механизмов финансирования жилищного строительства имеет важное значение для развития отрасли.

Приоритетным направлением и одним из определяющих факторов активизации процессов жилищного строительства является использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН).

Целью представленного исследования является рассмотрение использования механизма ЗПИФН в финансировании жилищного строительства.

Управляющая компания ЗПИФН (УК ЗПИФН) является главным действующим лицом в механизме финансирования жилищного строительства через ЗПИФН.

Управляющей компанией может быть только созданное в соответствии с законодательством Российской Федерации акционерное общество или общество с ограниченной (дополнительной) ответственностью.

Этапы создания УК ЗПИФН:

- государственная регистрация УК;

- получение лицензии УК.

Государственная регистрация УК осуществляется в форме ОАО, ЗАО или ООО (ОДО) в соответствии с федеральным законодательством [2]. Здесь следует сказать о том, что в настоящий момент в Российской Федерации зарегистрировано более 400 УК инвестиционных, паевых инвестиционных и негосударственных пенсионных фондов, распределение которых в зависимости от организационно-правовой формы представлено на рис. 1.

Можно наблюдать, что наиболее распространенной организационно-правовой формой среди всех УК является такая, как общество с ограниченной ответственностью.

Рис. 1. Распределение УК в зависимости от организационно-правовой формы, %

□ ЗАО

□ ОАО

□ ООО

Рис. 2. Распределение УК ЗПИФН в зависимости от организационно-правовой формы, %

В настоящее время управление именно ЗПИФН в Российской Федерации осуществляют более 110 УК, что составляет чуть больше четверти всех УК, осуществляющих управление инвестиционными, паевыми инвестиционными и негосударственными пенсионными фондами.

Распределение УК ЗПИФН в зависимости от организационно-правовой формы представлено на рис. 2.

Можно наблюдать, что подавляющее количество УК ЗПИФН имеет такую организационно-правовую форму, как общество с ограниченной ответственностью.

Государственная регистрация УК проводится в срок не более чем 5 рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган — терри-

ториальный орган Федеральной налоговой службы по месту нахождения указанного учредителями.

Норматив достаточности собственных средств УК ЗПИФН с 01.01.2009 составляет 40 млн руб. [10].

Руководитель УК ЗПИФН — работник организации, осуществляющей деятельность на финансовом рынке, назначенный на должность в установленном порядке в соответствии с учредительными документами организации, исполняющий функции ее единоличного исполнительного органа [13]. Он должен иметь высшее образование и соответствовать установленным Банком России квалификационным требованиям и требованиям к профессиональному опыту [7].

Квалификационным требованием к руководителю УК ЗПИФН является наличие квалификационного аттестата 5-го типа — аттестата специалиста финансового рынка по управлению ПИФ и негосударственными пенсионными фондами [5] с указанием квалификации, соответствующей должности руководителя УК ПИФ.

Требованием к профессиональному опыту руководителя УК ЗПИФН является наличие 2-летнего опыта работы в должности не ниже должности руководителя отдела или иного структурного подразделения организаций, осуществляющих профессиональную деятельность по управлению ПИФ.

Руководителем (единоличным исполнительным органом) и руководителем филиала УК не могут являться:

- лица, которые осуществляли функции единоличного исполнительного органа финансовых организаций в момент совершения этими организациями нарушений, за которые у них были аннулированы (отозваны) лицензии на осуществление соответствующих видов деятельности, или нарушений, за которые было приостановлено действие указанных лицензий и указанные лицензии были аннулированы (отозваны) вследствие неустранения этих нарушений, если со дня такого аннулирования прошло менее трех лет;

- лица, в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;

- лица, имеющие неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти.

Управляющая компания ЗПИФН обязана организовать внутренний контроль за соответствием

деятельности, осуществляемой на основании лицензии, законодательным требованиям, правилам доверительного управления и т. д. Внутренний контроль должен осуществляться должностным лицом или отдельным структурным подразделением УК.

Контролер — это работник организации, осуществляющей деятельность на финансовом рынке, назначенный на должность в установленном порядке, которая является основным местом работы указанного лица, в соответствии со своими должностными обязанностями отвечающий за ведение внутреннего контроля за осуществлением организацией или ее филиалом деятельности на финансовом рынке.

Контролер (руководитель службы внутреннего контроля) должен иметь высшее образование и соответствовать установленным Банком России квалификационным требованиям (он должен иметь квалификационный аттестат 5-го типа с указанием квалификации, соответствующей контролеру УК ПИФ).

Контролером (руководителем службы внутреннего контроля) и сотрудниками службы внутреннего контроля, осуществляющими внутренний контроль, не могут являться:

1) лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа;

2) лица, которые не могут являться единоличным исполнительным органом и руководителем филиала УК.

Доверительное управление ЗПИФН может осуществляться только на основании лицензии УК, которая разрешает осуществлять доверительное управление.

Лицензирование осуществляется в целях предотвращения ущерба правам, законным интересам граждан, возможность нанесения которого связана с осуществлением юридическими лицами отдельных видов деятельности. В рассматриваемом случае это деятельность по управлению ЗПИФН.

Лицензия — это специальное разрешение на право осуществления юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем конкретного вида деятельности (выполнение работ, оказание услуг, составляющих лицензируемый вид деятельности), которое подтверждается документом, выданным лицензирующим органом на бумажном носителе или в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, в случае, если в заявлении о предоставлении лицензии указывалось

на необходимость выдачи такого документа в форме электронного документа [3]. Наличие лицензии свидетельствует о контроле государства за деятельностью компании.

Лицензия на осуществление деятельности по управлению ЗПИФН выдается Службой Банка России по финансовым рынкам.

В перечень документов, подтверждающих соблюдение лицензионных условий, представляемых соискателями для получения лицензии на осуществление деятельности по управлению ЗПИФН, входят:

- копии бухгалтерского баланса и отчета о прибылях и убытках соискателя лицензии на последнюю отчетную дату, содержащие отметку налогового органа (для соискателей лицензий, созданных до последней отчетной даты);

- копия аудиторского заключения по проверке годовой финансовой (бухгалтерской) отчетности (для соискателей лицензий, годовая финансовая (бухгалтерская) отчетность которых подлежала проверке по итогам отчетного года);

- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за предоставление лицензии (платежное поручение с отметкой банка об исполнении соискателем лицензии обязанности по уплате государственной пошлины) [11].

Здесь следует отметить, что размер государственной пошлины за предоставление лицензии на осуществление деятельности по управлению ЗПИФН составляет 20 000 руб. [1], а раскрытие информации о деятельности УК ЗПИФН регулируется законодательно [14]. Подготовительным этапом для регистрации ЗПИФН является заключение договоров УК с такими инфраструктурными организациями, как специализированный депозитарий, регистратор, аудиторская организация, агент и оценщик.

Специализированный депозитарий — это хранитель активов фонда. Именно в нем учитывается и хранится имущество ЗПИФН, причем учет и хранение имущества, составляющее ЗПИФН, может осуществляться только одним специализированным депозитарием.

В настоящее время в Российской Федерации зарегистрированы и ведут деятельность 44 специализированные депозитария, распределение которых в зависимости от организационно-правовой формы представлено на рис. 3.

Можно наблюдать, что количество специализированных депозитариев с организационно-пра-

Рис. 3. Распределение специализированных депозитариев в зависимости от организационно-правовой формы, %

ЗАО ОАО ООО

Рис. 4. Распределение регистраторов в зависимости от организационно-правовой формы

вовыми формами ЗАО и ОАО одинаковое — по 13 ед., а с организационно-правовой формой ООО их больше 18 ед.

Специализированный депозитарий ЗПИФН:

- хранит подлинные экземпляры документов, подтверждающих права на недвижимое имущество;

- хранит копии всех первичных документов в отношении имущества, составляющего ЗПИФН;

- не вправе пользоваться и распоряжаться имуществом, принадлежащим ЗПИФН;

- осуществляет контроль за соблюдением УК ЗПИФН законодательства, принятых правил доверительного управления ЗПИФН;

- дает УК согласие на распоряжение имуществом ЗПИФН и т. д.

Для ведения реестра владельцев паев ЗПИФН УК заключает договор со специализированным регистратором. Им может быть только юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление

деятельности по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг, или специализированный депозитарий ЗПИФН.

В настоящее время в Российской Федерации зарегистрированы и ведут деятельность 39 регистраторов, распределение которых в зависимости от организационно-правовой формы представлено на рис. 4.

Можно наблюдать, что большинство регистраторов имеет такую организационно-правовую форму, как ЗАО, — 23 ед.

Реестром владельцев инвестиционных паев ЗПИФН является система записей о ПИФ, а именно:

- об общем количестве выданных и погашенных инвестиционных паев фонда;

- о владельцах инвестиционных паев и количестве принадлежащих им инвестиционных паев, о номинальных держателях, об иных зарегистрированных лицах и о количестве зарегистрированных на них инвестиционных паев;

- о дроблении, приобретении, обмене, передаче или погашении инвестиционных паев.

Ведение реестра ЗПИФН заключается в сборе, фиксации, обработке, хранении и предоставлении данных, составляющих реестр, путем:

- открытия в реестре счетов, внесения записей по счетам и совершения иных операций в реестре;

- хранения документов, являющихся основанием для открытия счетов в реестре, внесения записей по счетам и совершения иных операций в реестре;

- хранения запросов зарегистрированных и иных лиц, ответов по ним, включая отказы в совершении операций в реестре;

- составления списков лиц, имеющих право на получение дохода по инвестиционным паям ЗПИФН, списков лиц, имеющих право на участие в общем собрании владельцев инвестиционных паев ЗПИФН, списков лиц, имеющих право на получение денежной компенсации при прекращении паевых инвестиционных фондов;

- предоставления выписок по лицевым счетам;

- предоставления информации реестра.

Специализированный депозитарий обязан

предоставлять регистратору сведения, необходимые для составления списка владельцев инвестиционных паев, а также для выдачи и погашения инвестиционных паев. При этом депозитарий не вправе требовать от регистратора вознаграждения за предоставление ему указанных сведений [15].

Управляющая компания ЗПИФН обязана заключить договор о проведении аудиторских проверок. Такие проверки ежегодно должен проводить независимый аудитор. Не допускается заключение указанных договоров с аудиторской организацией, если:

1) УК ЗПИФН, специализированный депозитарий или лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев, являются по отношению к этой аудиторской организации основным или дочерним либо преобладающим или зависимым обществом;

2) аудиторская организация является владельцем инвестиционных паев ЗПИФН, с управляющей компанией которого заключается договор.

Ежегодному аудиту подлежат:

1) бухгалтерская (финансовая) отчетность УК ЗПИФН, ведение учета и составление отчетности в отношении имущества, составляющего ЗПИФН, и операций с этим имуществом;

2) состав и структура имущества, составляющего ЗПИФН;

3) оценка расчетной стоимости одного инвестиционного пая, суммы, на которую выдается один инвестиционный пай, и суммы денежной компенсации, подлежащей выплате в связи с погашением инвестиционного пая;

4) соблюдение требований, предъявляемых к порядку хранения имущества, составляющего ЗПИФН, и документов, удостоверяющих права на имущество, составляющее ЗПИФН;

5) сделки, совершенные с активами ЗПИФН.

Приобрести инвестиционный пай ЗПИФН

можно как непосредственно у УК ЗПИФН, так и у агента, с которым у УК заключен договор. Агентом по выдаче, погашению и обмену инвестиционных паев ЗПИФН может быть только специализированный депозитарий (или профессиональный участник рынка ценных бумаг), имеющий лицензию на осуществление брокерской деятельности или деятельности по ведению реестра владельцев ценных бумаг.

В настоящее время в Российской Федерации лицензией на осуществление брокерской деятельности обладают более 900 организаций, распределение которых в зависимости от организационно-правовой формы представлено на рис. 5.

Можно наблюдать, что наиболее распро -страненной организационно-правовой формой организаций, обладающих лицензией на ведение брокерской деятельности, является ООО, а одна

Рис. 5. Распределение организаций, обладающих лицензией на ведение брокерской деятельности, в зависимости от организационно-правовой формы

организация — Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк) — создана в форме государственной корпорации.

Агент действует от имени и за счет УК на основании договора поручения или агентского договора, заключенного с УК, а также выданной ею доверенности.

При осуществлении своей деятельности агент обязан указывать, что он действует от имени и по поручению УК соответствующего паевого инвестиционного фонда, а также предъявлять всем заинтересованным лицам доверенность, выданную этой УК.

Агенты вправе осуществлять прием заявок на приобретение, на погашение и на обмен инвестиционных паев со дня раскрытия УК сведений об этих агентах.

Агент обязан:

- принимать заявки на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев;

- принимать необходимые меры по идентификации лиц, подающих заявки на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев;

- учитывать принятые заявки на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев и другие прилагаемые к ним документы отдельно по каждому паевому инвестиционному фонду;

- раскрывать информацию, предусмотренную законодательством;

- обеспечивать доступ к своей учетной документации по требованию УК, специализированного депозитария, а также Банка России;

- соблюдать конфиденциальность информации, полученной в связи с осуществлением деятельности по выдаче, погашению и обмену инвестиционных паев;

- соблюдать иные требования, установленные нормативными актами Банка России.

Агент вправе оказывать свои услуги одновременно нескольким УК.

Агент не вправе:

- приобретать за свой счет инвестиционные паи ЗПИФН, агентом по выдаче, погашению и обмену инвестиционных паев которого он является;

- прекращать прием заявок на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев не иначе как на основании распоряжений УК;

- использовать информацию, полученную в связи с осуществлением функций агента по выдаче, погашению и обмену инвестиционных паев, в собственных интересах или в интересах третьих лиц;

- передоверять полномочия по приему заявок на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев.

Определенные законодательством требования к составу активов ЗПИФН [12] представлены на рис. 6.

Активы ЗПИФН

Рис. 6. Структура активов ЗПИФН

Можно наблюдать, что в состав активов ЗПИФ (помимо недвижимого имущества) входят также имущественные права на недвижимое имущество, которые подлежат оценке.

В целом под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом [8].

Оценка имущества ЗПИФН осуществляется оценщиком, указанным в правилах доверительного управления ЗПИФН, и должна осуществляться при его приобретении, а также не реже одного раза в год, если иная периодичность не установлена нормативными актами Банка России.

Оценщиками ЗПИФН не могут быть аффилированные лица УК, специализированного депозитария ЗПИФН, аудиторской организации УК ЗПИФН.

Здесь также следует отметить, что законодательство устанавливает требования не только к составу активов, но и к структуре ЗПИФН, которые представлены в табл. 1.

Управляющая компания обязана страховать здания, сооружения, помещения, составляющие ЗПИФН, от рисков их утраты и повреждения либо возложить данную обязанность на арендатора недвижимого имущества. При этом указываются:

- минимальная страховая сумма, которая не может быть меньше 50 % оценочной стоимости объекта недвижимого имущества на дату заключения договора страхования;

- максимальный размер частичного освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения (франшизы), который не может быть больше 1 % страховой суммы;

- максимальный срок, в течение которого недвижимое имущество, составляющее фонд, должно быть застраховано, но не более 30 дней с даты включения недвижимого имущества в состав имущества фонда;

- максимальный срок, в течение которого в договор страхования должны быть внесены изменения (заключен новый договор страхования) в случае несоответствия страховой суммы, указанной в договоре, требованиям правил вследствие увеличения оценочной стоимости недвижимого имущества, но не более 30 дней с даты увеличения оценочной стоимости недвижимого имущества.

После заключения УК всех необходимых договоров с инфраструктурными организациями осуществляется государственная регистрация ЗПИФН.

Таблица 1

Требования к активам ЗПиФн

Показатель Требования к структуре активов

Объем денежных средства, находящихся во вкладах в одной кредитной организации < 25 %

Оценочная стоимость объектов, входящих в ЗПИФН > 40 % от стоимости чистых активов; > 2/3 рабочих дней в году

Оценочная стоимость инвестиционных паев ПИФ и акций АИФ, а также паев (акций) иностранных инвестиционных фондов < 20 %

Количество инвестиционных паев ПИФ, акций АИФ, паев (акций) иностранного инвестиционного фонда < 30 % количества выданных инвестиционных паев

Оценочная стоимость ценных бумаг одного эмитента (инвестиционного фонда) и оценочная стоимость российских и иностранных депозитарных расписок на указанные ценные бумаги, за исключением государственных ценных бумаг РФ, а также на ценные бумаги иностранных государств и международных финансовых организаций, если эмитенту таких ценных бумаг присвоен рейтинг долгосрочной кредитоспособности не ниже уровня BBB (по классификации рейтинговых агентств Fitch-Ratings или Standard & Poor's либо не ниже уровня Baa3 по классификации рейтингового агентства Moody's Investors Service (не распространяется на российские и иностранные депозитарные расписки) <15 %

В соответствии с законодательством под ПИ-Фом понимается обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление УК учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Каждый инвестиционный пай удостоверяет одинаковую долю в праве общей собственности на имущество, составляющее ПИФ, и одинаковые права [7].

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости ориентирован на вложение средств в недвижимо сть.

На предварительном этапе подготовки к регистрации ЗПИФН осуществляются выбор названия ЗПИФН и подготовка правил доверительного управления ЗПИФН.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости должен иметь название (индивидуальное обозначение), идентифицирующее его по отношению к иным ПИФам и содержащее указание на состав и структуру его активов.

Основу взаимодействия пайщика, ЗПИФН и УК составляет договор доверительного управления (ДУ), через государственную регистрацию которого осуществляется регистрация ЗПИФН.

В целом согласно договору ДУ одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в ДУ, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в ДУ не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Договор ДУ ЗПИФН регистрируется в виде типовых правилах доверительного управления ЗПИФ, утвержденных Правительством РФ [6].

Обязательной частью правил ДУ ЗПИФН является инвестиционная декларация, которая должна, соответственно, содержать:

- описание целей инвестиционной политики УК ЗПИФН;

- перечень объектов инвестирования;

- описание рисков, связанных с инвестированием в указанные объекты;

- требования к структуре активов ЗПИФН. В результате обзора правил ДУ ЗПИФН, предназначенных для неквалифицированных инвесторов, выяснилось:

1) в основном целью инвестиционной политики УК является получение дохода при инвестировании имущества, составляющего ЗПИФН, в объекты недвижимости, предусмотренные правилами ДУ, посредством строительства, приобретения объектов недвижимого имущества в целях их последующей продажи, реконструкции и последующей продажи, изменения профиля объекта и последующей продажи и (или) в целях сдачи в аренду или субаренду;

2) в число объектов недвижимого имущества, в которые (в права аренды на которые) предполагается инвестировать имущество, составляющее ЗПИФН, входят:

• земельные участки (земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования которых допускает осуществление на них строительства; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики);

• дороги, сети инженерно-технического обеспечения;

• объекты незавершенного строительства, здания, сооружения, строения, помещения, в том числе жилые и нежилые помещения, многоквартирные дома, коттеджи, домовладения, объекты недвижимого имущества административного, торгового, развлекательного, спортивного, гостиничного, выставочного, оздоровительного назначения, объекты общественного питания, складские, гаражные комплексы;

• иные объекты недвижимого имущества.

3) под риском при осуществлении операций по инвестированию понимается возможность наступления события, влекущего за собой потери для инвестора.

Основные риски, связанные с инвестированием (в том числе в объекты недвижимости), представлены в табл. 2.

Можно наблюдать, что количество рисков, связанных с инвестированием, достаточно велико. Это заставляет инвестора учитывать риски самого различного свойства.

Исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми

Таблица 2

Основные риски, связанные и инвестированием

Вид риска Характеристика

Политический и экономический риски Эти риски связанны с возможностью изменения политической ситуации, экспроприации, национализации, проведения политики, направленной на ограничение инвестиций в отрасли экономики, являющиеся сферой особых государственных интересов, с падением цен на энергоресурсы и пр.

Системный риск Этот риск связан с неспособностью большого числа финансовых институтов выполнять свои обязательства (риск банковской системы, рыночный риск, связанный с колебаниями курсов валют, процентных ставок, цен финансовых инструментов)

Ценовой риск Этот риск проявляется в изменении цен на недвижимость и (или) права на недвижимость, в изменении цен на ценные бумаги, что может привести к падению стоимости активов ЗПИФН

Риск неправомочных действий Этот риск проявляется в отношении ценных бумаг, недвижимого имущества и прав на него со стороны третьих лиц

Кредитный риск Этот риск связан в частности с возможностью неисполнения принятых обязательств со стороны эмитентов ценных бумаг и контрагентов по сделкам

Риск рыночной ликвидности Этот риск связан с потенциальной невозможностью реализовать активы по благоприятным ценам

Операционный риск Этот риск связан с возможностью неправильного функционирования оборудования и программного обеспечения, используемого при обработке транзакций, а также с возможностью неправильных действий или бездействием персонала организаций, участвующего в расчетах, в осуществлении депозитарной деятельности и пр.

Законодательный риск Этот риск связан с изменениями действующего законодательства

Риск возникновения форс-мажорных обстоятельств Природные катаклизмы и военные действия

актами для предоставления государственной услуги по регистрации ЗПИФН, представлен в приказе ФСФР России от 09.04.2013 № 13-25/пз-н [9]. Размер государственной пошлины за государственную регистрацию правил ДУ ЗПИФН составляет 60 000 руб. [1].

Банк России должен принять решение о регистрации правил ДУ ЗПИФН не позднее 25 рабочих дней со дня принятия документов.

Формирование ЗПИФН начинается не позднее 6 мес. с даты регистрации правил ДУ. При этом срок формирования ЗПИФН не может превышать 6 мес. в случаях, предусмотренных нормативными актами Банка России. Срок действия договора ДУ ЗПИФН, указываемый в правилах ДУ ПИФ, не может превышать 15 лет с начала срока его формирования.

Стоимость имущества, составляющего ЗПИФН, по достижении которой он является сформированным, не может быть менее 25 млн руб. [4].

Датой завершения (окончания) формирования фонда является дата регистрации изменений, которые вносятся в настоящие правила ДУ ЗПИФН в части, касающейся количества выданных инвестиционных паев этого фонда. Размер государственной пошлины за государственную регистрацию изменений, вносимых в правила ДУ ЗПИФН, составляет 10 000 руб. [1].

На деньги пайщиков, аккумулированные в фонде, строится объект жилой недвижимости для последующей продажи. Таким образом, строительные компании решают проблему финансирования строительства. Управляющая компания ЗПИФН за счет средств фонда получает комиссионное вознаграждение, а после завершения строительства продает объект недвижимости и расплачивается с пайщиками. Пайщики ЗПИФН получают доход в виде прироста стоимости пая за время существования фонда.

Динамика изменения количества ЗПИФН на фоне изменения общего количества ПИФ в период с 2009 по 2012 г. представлена на рис. 7.

Можно наблюдать, что на протяжении нескольких лет ЗПИФН стабильно составляют около четверти от общего количества ПИФов.

В настоящее время в Российской Федерации осуществляют деятельность более 800 ПИФов. К их числу относятся фонды акций, недвижимости, денежного рынка и т. д. Количественное распределение ПИФов по категориям представлено на рис. 8.

Можно наблюдать, что наибольшее количество ПИФов составляют фонды акций, за ними следуют фонды недвижимости.

Распределение стоимости чистых активов (СЧА) в зависимости от категории фонда представлено на рис. 9.

900 800

ш 700 —

* 600

|2 500

£ 400 в п

а

300 200 100 0

796

809

814

827

210

210

184

201

□ Количество ЗПИФН

2009 2010 2011 2012 Рис. 7. Динамика изменения количества ПИФ

Фонд художественных ценностей Фонд фондов Фонд товарного рынка Фонд смешанных инвестиций Рентный фонд Фонд прямых инвестиций Фонд облигаций Ипотечный фонд Индексный фонд Фонд денежного рынка Фонд особо рисковых (венчурных) инвестиций Фонд акций Фонд недвижимости

0,12

0,97

,74

0,12

0,48

■ 1,21

0,24

,74

9,66

Можно наблюдать, что наибольшая совокупная СЧА наблюдается у рентных фондов, немного опережая значение данного показателя у фондов недвижимости, которым отводится второе место.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что финансирование недвижимости, в том числе строительства жилой недвижимости, через механизм ЗПИФН приобретает все большую популярность. Правомочность создания и функционирования ЗПИФН контролируется как государством (в частности, Службой Банка Росси по финансовым рынкам), так и различными инфраструктурными организациями (специальным депозитарием, регистратором и т. д.), а деятельность обладает достаточной прозрачностью.

8,84

10

15 %

Рис. 8. Количественное распределение ПИФов по категориям

Фонд художественных ценностей Фонд фондов Фонд товарного рынка Фонд смешанных инвестиций Рентный фонд Фонд прямых инвестиций Фонд облигаций Ипотечный фонд Индексный фонд Фонд денежного рынка Фонд особо рисковых (венч\рных) инвестиций Фонд акций

Фпнл нелтзи-А'импгти

0,04 I 0,47 0,16

0,56

I 0,35 I 0,55 0,24 0,0001

Я,98

3,90

3.68

31,39

29,68

10

15 20 Доля СЧА.%

74

Рис. 9. Распределение стоимости чистых активов в зависимости от категории фонда

Список литературы

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ.

2. О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей: Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ. Доступ из справ. -правовой системы «Кон-сультантПлюс».

3. О лицензировании отдельных видов деятельности: Федеральный закон от 04.05.2011 № 99-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант -Плюс».

4. О м инимальной стоимости имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, по достижении которой паевой инвестиционный фонд является сформированным: приказ ФСФР России от 02.11.2006 № 06-125/пз-н. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

5. О типах и форме квалификационных аттестатов: приказ ФСФР России от 21.09.2006 № 06-102/пз-н. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

6. О Типовых правилах доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом: постановление Правительства РФ от 25.07.2002 № 564. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

7. Об инвестиционных фондах: Федеральный закон от 29.11.2001 № 156-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

8. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

9. Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной службой по финансовым рынкам государственной услуги по регистрации правил доверительного управления паевыми инвестиционными фондами и изменений и дополнений в них: приказ ФСФР России от 09.04.2013 № 13-25/пз-н. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

10. Об утверждении нормативов достаточности собственных средств профессиональных участников рынка ценных бумаг, а также управляющих компаний инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов: приказ ФСФР России от 24.04.2007 № 07-50/пз-н. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

11. Об утверждении перечней документов, подтверждающих соблюдение лицензионных условий, представляемых соискателями лицензий для получения лицензий на осуществление видов деятельности, указанных в федеральных законах «Об инвестиционных фондах» и «О негосударственных пенсионных фондах»: постановление Правительства РФ от 06.10.2008 № 744. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

12. Об утверждении Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов: приказ ФСФР России от 28.12.2010 № 10-79/пз-н. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

13. Об утверждении Положения о специалистах финансового рынка: приказ ФСФР России от 28.01.2010 № 10-4/пз-н. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

14. Об утверждении Положения о требованиях к порядку и срокам раскрытия информации, связанной с деятельностью акционерных инвестиционных фондов и управляющих компаний паевых инвестиционных фондов, а также к содержанию раскрываемой информации: приказ ФСФР России от 22.06.2005 № 05-23/пз-н. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

15. Об учете прав на инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов: приказ ФСФР России от 15.04.2008 № 08-17/пз-н. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».