CC BY
58Новоселова Л.В. д.э.н., гл.н.с. ИДВ РАН
ВОЗМОЖНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ КИТАЙСКОГО ОПЫТА И КАПИТАЛА В РЕШЕНИИ ЖИЛИЩНОГО ВОПРОСА В РОССИИ
Ключевые слова: КНР, жилищное строительство, реформа, рынок жилья, доступность жилья.
Современный Китай - это один из крупнейших международных инвесторов. По данным Госстата КНР в 2016 г. прямые китайские инвестиции за рубежом достигли максимального за последнее десятилетие уровня в 196 млрд. долл. В 2017 г. в условиях непростых отношений Китая и США, а также структурной перестройки китайской экономики и борьбы с нелегальным вывозом капитала их объемы сократились почти на 30%. В этих условиях Китай ищет новые перспективные рынки в качестве объекта для дальнейшего наращивания экспорта капитала. Большое внимание при этом уделяется российской экономике.
В последние годы подкрепленные активностью национальных компаний политические инициативы и организационные усилия, предпринимаемые на межгосударственном уровне, привели к очевидному оживлению российско-китайского инвестиционного взаимодействия. С каждым годом появляется все больше новых совместных проектов, укрепляющих двустороннее сотрудничество. И хотя абсолютные размеры российско-китайского инвестиционного сотрудничества пока еще не столь велики, все это говорит о внушительном потенциале такого сотрудничества, равно как и о возможности многократного наращивания инвестиционного присутствия Китая в России.
Следуя ключевым приоритетам современной инвестиционной стратегии КНР, российско-китайское инвестиционное взаимодействие в настоящее время характеризуется усилением деловой активности сторон в сфере недвижимости, международного туризма и индустрии развлечений. Создание объектов недвижимости является сегодня одним из важных направлений китайского экспорта капитала. Зарубежные инвестиции КНР в недвижимость составили в 2016 г. 15,2 млрд. долл. против 6,6 в 2014 г. и 1 млрд. долл. в 2009 г. В настоящее время в списке приоритетов китайских инвесторов к крупным городам США, Великобритании, Австралии добавляются и территории России.
Наша страна вошла в десятку наиболее привлекательных для КНР рынков коммерческой недвижимости. Среди 69 стран, входящих в китайскую стратегию создания «Нового Шелкового пути» по объему китайских инвестиций в недвижимость Россия заняла шестое место: с сентября 2013 по октябрь 2017 г. этот показатель достиг 170 млн. долл. Такие данные содержатся в ежегодном рейтинге New Frontiers, составленном международной консалтинговой компании Knight Frank. Основной интерес китайских инвесторов, как отмечают аналитики, сконцентрирован на российском Дальнем Востоке. Среди крупнейших проектов жилищного строительства следует отметить комплексную застройку жилых микрорайонов в Улан-Удэ и Забайкальске. Компания Sheen Creation Holdings строит во Владивостоке гости-нично-жилой и административный комплекс «Дом в море», который будет включать в себя пятизвездочный отель, торговый и спортивный центры. Компания «Юй Пэн» и ее дочерняя структура «Хунбо» вкладывают средства в строительство жилья во Владивостоке и совместно с городскими властями инициировали проект «Жилье для российской земли», ориентированный на строительство жилья для детей-сирот, а также на жителей ветхих домов. В этой связи несомненный интерес представляет опыт самого Китая в решении жилищной проблемы. Ведь в современном мире социальная привлекательность в немалой степени является условием повышения конкурентоспособности национальной экономики и укрепления ее позиций в международных отношениях.
Жилищная реформа
По оценке китайских специалистов, инвестиции в недвижимость обеспечивают более 10% роста экономики, а их удельный вес в формировании ВВП КНР составляет сегодня примерно 15% против 4% в 1997 г. При этом особенно стремительный рост наблюдается в жилищном строительстве, на долю которого приходится около 15% валовых инвестиций и 15% численности занятых в городах Китая1. Не удивительно, что жилищное строительство, прошедшее в последние десятилетия через ряд последовательных глубоких трансформаций, является одним из основных драйверов феноменального взлета китайской экономики в начале XXI века.
До 1978 г. в рамках административно-плановой системы единственным инвестором в городское жилищное строительство, а равно и единственным собственником жилого фонда являлось государство в лице принадлежавших ему предприятий. Именно государственные предприятия строили общественное жилье и распределяли его между своими работниками в зависимости от трудового стажа, должности, состава семьи и т. п. Арендная плата за такое жилье
1 Understanding Residential Real Estate in China: IMF Working Paper. - Washington, 2015. - P. 3. https://kprf.ru/international/new-world/118956.html/print
имела символические размеры, не покрывая расходы на его эксплуатацию, не говоря уже о затратах на сооружение. Отсюда низкий уровень инвестиций в жилищное строительство, неудовлетворительное качество жилья, его хроническая нехватка и, в целом, плохие жилищные условия для большинства городских семей. Среднедушевая обеспеченность жильем в городах Китая составляла лишь 3,6 кв. м на человека1.
В 80-е годы, на первых порах выборочно, на опытной экспериментальной основе, а затем (с 1988 г.) и в общенациональном масштабе, стартовала жилищная реформа. Для ее осуществления была учреждена Китайская государственная корпорация жилищного строительства и недвижимости. Основными направлениями реформы были: а) выкуп работниками предприятий занимаемых ими государственных и ведомственных жилых помещений по цене, равной либо ниже себестоимости; б) значительное повышение квартплаты с выплатой государственных жилищных субсидий для минимизации социальных издержек. Одновременно началась и продажа коммерческого жилья по рыночным ценам, однако лишь небольшая (не более 10%) часть населения имела достаточные для его приобретения средства. В основном это были владельцы частных предприятий, государственные служащие высокого ранга, зажиточные крестьяне, а также лица, имеющие родственников за границей.
На следующем этапе реформы (1993-1997 гг.) правительство акцентировало внимание на коммерциализации жилищного строительства, а также системы распределения и эксплуатации жилого фонда. Государственные предприятия сохраняли возможность строительства и распределения жилья с его последующей льготной продажей населению. При этом в жилищное строительство были также допущены частные строительные фирмы и компании-девелоперы, действующие на рыночной основе. Уровень квартплаты был дифференцирован в зависимости от района, имеющихся удобств, наличия излишков жилой площади и т. п., а вместо жилищно-эксплуатационных контор, подчиненных городскому жилищно-эксплуатационному управлению, стали формироваться эксплуатационные комитеты владельцев жилья, обеспечивающие на основе самоуправления содержание и ремонт жилого фонда после его приватизации.
Одновременно правительство приступило к развитию национального рынка жилья, доступного не только для зажиточных слоев населения, но и для семей со средним и даже ниже среднего уровнем дохода. В частности, по всей стране местные правительства приступили к созданию общественных фондов накопления (ОФН). При разработке юридической основы деятельности ОФН, являющихся одним из видов обязательных долгосрочных сбережений, широко использовался сингапурский опыт. Будучи освобождены от уплаты подоходного налога, эти фонды формируются за счет отчисления средств предприятий (в размере 5% фонда заработной платы) и их работников (5% от заработной платы), а также выпуска специальных облигаций2.
Аккумулируемые таким образом средства используются для предоставления пайщикам ОФН низкопроцентных кредитов на цели приобретения жилья в частную собственность (для физических лиц), а также на цели его строительства и реконструкции (для юридических лиц). Все это позволило привлечь в сферу жилищного строительства значительные финансовые ресурсы и способствовало переводу ее на рыночную основу.
Тем не менее, ведущая роль все еще принадлежала традиционной системе общественного распределения квартир. В 1997 г. лишь 1/3 от общего количества построенного за год жилья была приобретена на коммерческих условиях. Остальные 2/3 были выкуплены предприятиями и организациями для своих работников в целях распределения3.
Ближе к концу 90-х годов, принимая во внимание значительное увеличение финансовых средств, поступавших в сферу недвижимости, правительство стало рассматривать ее в качестве важного инструмента преодоления последствий глобального финансового кризиса и оживления экономического роста. В этой связи в 1998 г. решением Госсовета КНР практика бесплатного распределения жилой площади была окончательно прекращена и вместо этого создана рыночная система обеспечения жильем4. Основной принцип реформы заключается в том, чтобы население с высокими доходами получало жилье на рыночных условиях, а с низкими и средними доходами - по льготным ценам.
Рынок жилья
Результатом жилищной реформы в Китае явилось формирование рынка жилья, сопровождаемое стремительным ростом экономики. В 1999-2010 гг. среднегодовые темпы прироста ВВП КНР составляли примерно 10%, столь же высокую динамику показывали размеры располагаемого дохода городских домашних хозяйств. Важным фактором развития рынка жилья явилась и быстрая урбанизация - за последние 30 лет численность городского населения КНР увеличилась с 260 до 800 млн. чел.5, городские жители составляют сегодня более 57% населения страны против 45% в 2007 г. и 20% в начале 1980-х годов. Все это стимулирует высокий спрос на жилье и быстрый рост инвестиций в недвижимость.
В 2000-2016 гг. среднегодовые темпы прироста капиталовложений в жилищное строительство составили 16,2%, а их абсолютные размеры увеличились с 759,4 до 4502,7 млрд. юаней в 2010 г. и 8366 млрд. юаней в 2016 г.6 (см. табл.1) В результате, обогнав США, строительный сектор Китая еще семь лет назад стал крупнейшим в мире. Ежегодно в Китае сдается около 2 млрд. кв. м готового жилья.
1 https://kprf.ru/international/new-world/118956.html/print
2 Шаринов Д.О. О жилищной реформе в КНР (на примере Шанхая) // Проблемы Дальнего Востока. 1997, - № 5. - С. 84.
3 https://kprf.ru/international/new-world/118956.html/print
4 China's Housing Reform and Outcomes. - Cambridge (Mass.), 2011. - P. 3-4.
5 Чжунго тунцзи няньцзянь - 2017. - Пекин, 2017. - Табл. 2-1.
6 Там же, табл. 10-2.
Таблица 1
Основные показатели развития жилищного строительства в КНР
2000 г. 2010 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г. 2016 г.
Инвестиции (млрд. юаней), 3291,8 25168,4 44629,4 51202,1 56200,0 60 646,6
в тот числе:
- жилищное строительство Доля жилищного строительства (%) 759,4 23,1 4502,7 17,9 7487,1 16,8 8061,5 15,8 8024,8 14,3 8366,0 13,8
Площадь городской застройки (млн. кв. м) 1516,9 7063,8 12270,5 12518,9 11940,0 11 723,6
В том числе:
- жилищное строительство Доля жилищного строительства (%) 944,4 62,3 3765,9 53,3 5731,2 46,7 5943,2 47,5 5798,6 48,6 5775,2 49,3
Ввод объектов недвижимости в городе и деревне (млн. кв. м) 1819,7 2785,6 3499,0 3550,7 3509,7 3121,2
В том числе:
- жилищное строительство 1345,3 1746,0 1933,3 1925,5 1797,4 1714,7
Ввод объектов недвижимости в городах (млн. кв. м) 805,1 1754,3 2572,3 2647,8 2656,6 2324,7
В том числе:
- жилые дома 548,6 868,8 1073,8 1087,8 1003,6 984,2
Доля жилищного строительства (%) 41,7 41,1 37,8 42,3
Площадь продаж коммерческой застройки (млн. кв. м) 186,4 1047,6 1305,5 1206,5 1285,0 1573,5
В том числе:
- жилищное строительство 165,7 933,8 1157,2 1051,9 1124,1 1375,4
Продажи коммерческих площадей (млрд. юаней) 393,5 322,9 8142,8 7629,2 8728,1 11 762,7
В том числе:
- жилищное строительство 5272,1 4412,1 6769,5 6241,1 7277,0 9906,4
Средняя рыночная цена 1 кв. м жилых помещений (юа-ни/кв. м) 1948 4725 5850 5933 6473 7203
В том числе:
- г. Пекин 28 489
- пров. Гуандун - пров. Хунань 10 936 4330
Источники: Чжунго тунцзи няньцзянь 2017. - Пекин, 2017. - Табл. 10-16, 10-2, 10-7, 19-10, 19-11, 19-12.
Площадь продаж жилой застройки в 2017 г. составила 1694 млн. кв. м против 701 млн. кв. м в 2007 г. и 130 млн. кв. м в 1999 г. При этом 10% этих площадей реализуется в четырех крупнейших городах («города первой линии» -Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь); еще почти 50% приходится на провинциальные центры и другие крупные города («города второй линии»). Средние и малые городские поселения (третья и четвертая линии) обеспечивают оставшиеся более 40% продаж1. Так или иначе с учетом прошедшей приватизации около 90% китайских семей имеют сегодня в собственности квартиру, а подчас и не одну2.
С точки зрения условий приобретения городское жилье делится на несколько категорий. К категории коммерческого жилья относятся квартиры и загородные дома, реализуемые населению по свободным рыночным ценам. Так называемое доступное жилье приобретается семьями с доходами ниже средних по ценам на 20-25% ниже рынка за счет предоставления компаниям-девелоперам существенных налоговых льгот, льгот по строительству инфраструктуры, приобретению земельных участков. Требования к отделке таких квартир ниже, чем для коммерческого жилья, а их размеры ограничены площадью в 60-80 кв. м. Государственное арендное жилье ориентировано на лиц с низкими доходами и используется местными властями для сдачи в аренду с возможностью получения арендаторами от государства ежемесячной жилищной субсидии. Наконец, для беднейших городских семей, имеющих менее 5 кв. м жилой площади на человека, государство строит социальное жилье, передаваемое в аренду за крайне низкую (5% от рыночного уровня) плату.
Общее соотношение рыночного и субсидируемого государством жилья составляет примерно 40:60.
Городской жилищный фонд Китая насчитывает 261 млн. жилых единиц общей площадью 20,9 млрд. кв. м, средняя площадь городской квартиры превышает 90 кв. м. Увеличившись за последние 40 лет без малого в 10 раз, среднедушевая обеспеченность жильем в городах Китая (более 30 кв. м на человека), в целом, соответствует уровню стран с нарождающимися рынками, а во многих городах заметно превосходит его, приближаясь к показателям развитых стран. Имеются, однако, и важные нюансы. Если дома и квартиры могут находиться в частной собственности их покупателей, то земельные участки под постройками предоставляются государством в аренду сроком до 70 лет, хотя и с возможностью продления.
Строительство отнесено в КНР к лицензируемым видам деятельности, и для получения лицензии компания должна подтвердить наличие соответствующего профессионального опыта и компетенций. На строительном рынке Китая доминируют частные китайские компании-девелоперы, составляющие 88% общего числа строительных организаций, 5,7% приходится на долю коллективных предприятий и менее 1% представлено иностранными компаниями,
1 Understanding Residential Real Estate in China: IMF Working Paper. - Washington, 2015. - P. 4.
2 https://goM.p$/wp-content/uploads/2016/11/Obzor-zhilishhnogo-sektora-Kitaya.pdf
интересы которых сосредоточены на сегменте дорогого коммерческого жилья крупных городов. Государственные предприятия (5,8%) специализируются главным образом на строительстве объектов инфраструктуры1.
Собственный капитал компаний-девелоперов, по оценке, составляет от 20 до 30% всего объема их инвестиций в недвижимость, остальную часть средств компании привлекают преимущественно в виде банковских кредитов. Аналогичным образом финансируется и приобретение жилья на рынке, поскольку цены на него постоянно растут, а получение льготных кредитов от общественных фондов жилья возможно только для низкооплачиваемых работников государственных предприятий и организаций. В целом, на долю жилищного строительства приходится почти 20% общей суммы выданных банковских кредитов, при этом кредиты физическим лицам на покупку жилья составляют почти 12%, а кредиты строительным компаниям и девелоперам - 7,6%2.
Участниками рынка ипотечного кредитования является 18% китайских семей. Основными кредиторами выступают ведущие государственные банки, включая Торгово-промышленный банк Китая, Строительный банк Китая, Сельскохозяйственный банк Китая и т. д. Условия получения кредита определяются государством. Площадь приобретаемой недвижимости не должна превышать 100 кв. м. Размер первоначального взноса при приобретении первого жилья, как правило, составляет 20-30% стоимости недвижимости и 40-60% для второго жилья. Средний срок жилищной ссуды составляет 17 лет. Процентная ставка колеблется в зависимости от изменения базовой учетной ставки Народного банка Китая, составляя в последние годы от 2,75% (по кредитам сроком до 5 лет) до 3,25% (свыше 5 лет). Платежи в погашение кредита не должны превышать 30-50% дохода заемщика. В целом, задолженность по ипотечным кредитам в Китае составляет 10,6 трлн. юаней (1,6 трлн. долл.) и только 0,3% этой суммы представляет просроченная (на 90 дней и более) задолженность3.
Более 80% жилья приобретается в процессе строительства (как правило, за год и более до ввода в эксплуатацию). Повышение процентных ставок и других условий получения государственной ипотеки, при необходимости, применяется властями в качестве инструмента регулирования рынка недвижимости во избежание его спекулятивного перегрева и появления эффекта ценового «пузыря». Кроме этого правительством используются и такие меры, как сокращение площади земельных участков для жилищного строительства, повышение платы за их застройку, увеличение доли доступного жилья в реализуемых проектах, ограничение продаж вновь приобретенной недвижимости, ограничение количества квартир, приобретаемых «в одни руки» и т.д. Если же, наоборот, на данном этапе экономического цикла требуется оживить рынок, происходит смягчение ограничительных мер государства на рынке недвижимости.
Проблемы и решения
Государственная стратегия на 2014-2020 гг. предполагает увеличение численности городских жителей к 2020 г. еще на 100 млн. чел. с доведением их доли в населении страны до 60%. С учетом внутренних мигрантов, проживающих в городах, но не имеющих права на покупку недвижимости из-за отсутствия прописки, потребность в новом жилье в ближайшие 15 лет оценивается в 175 млн. жилых единиц, включая 50 млн. единиц социального жилья. Это открывает поистине грандиозные перспективы перед сектором жилищного строительства.
Вместе с тем, несмотря на усилия государства по регулированию сферы недвижимости, ситуация на рынке пока еще далека от равновесной. Со стороны спроса сказывается приобретение зажиточной частью населения жилья впрок - в качестве инвестиционного инструмента для сбережения и увеличения накоплений в условиях падения китайского фондового рынка и низких ставок по депозитам. Со стороны предложения действует такой мощный фактор, как манипуляции местных властей с выделением участков под строительство для максимизации собственных бюджетных доходов. Как первое, так и второе обстоятельство способствует появлению серьезных дисбалансов в развитии сектора недвижимости - по оценкам некоторых экономистов цены на жилье в стране в среднем завышены на 20-30%, а в Шанхае, где рост цен самый значительный - на 50%.
Рост цен на жилье из года в год опережает рост доходов населения, и с течением времени данный показатель имеет тенденцию к увеличению. Если в 1991 г. средняя цена 1 кв. м городского коммерческого жилья составляла 796 юаней, то в 2000 г. - 1948 юаней, в 2013 г. - 5850 юаней, а в 2016 г. - 7203 юаня (более 1100 долл.). В результате, более 70% жителей городов не имеет достаточных средств для покупки коммерческого жилья. Что касается субсидируемого государством доступного жилья экономического класса, то его предложение весьма ограничено и к тому же сконцентрировано главным образом в крупных мегаполисах, имеющих большие финансовые возможности.
По показателю доступности жилья (отношение средней стоимости жилья к среднему располагаемому доходу домохозяйства за год), Китай находится в самом конце мировой «табели о рангах», уступая девяти десяткам стран. Ведь для того, чтобы купить жилье, средней китайской семье требуется откладывать все свои доходы в течение без малого 26 лет4! В этих условиях в последние годы наблюдается быстрое нарастание запасов нереализованного коммерческого жилья.
По данным государственной статистики в 2014 г. в целом по стране размеры непроданного нового жилья соответствовали уровню продаж за 4 месяца, а в 2016 г. - за 6 месяцев. С учетом более полных данных, собираемых местными органами власти, соответствующий показатель может быть в несколько раз выше. Особенно быстро фонд не-
1 The Construction Sector in China: Sector Report / EU SME Centre. - Beijing, 2015. - P. 14.
2 Кучук О.В. Жилищная реформа и современное состояние рынка жилья в Китае. - https://cyberleninka.ru/article/n/zhilisch naya-reforma-i-sovremennoe-sostoyanie-rynka-zhilya-v-kitae
3 https://дом.рф/wp-content/uploads/2016/11/Obzor-zhilishhnogo-sektora-Kitaya.pdf
4 http://kakdobratsyado.ru/rejting-stran-po-dostupnosti-zhilya/
распроданных площадей увеличивается в городах «третьей-четвертой линии», где его доля доходит до четверти всего жилья. Это ведет к появлению все новых невостребованных районов и целых «городов-призраков». Значительные масштабы жилья в стадии строительства (5,7 млрд. кв. м или 420% годовых продаж) чреваты дальнейшим усугублением ситуации.
Перед государством, таким образом, стоит сегодня двоякая задача: необходимо ограничить рост цен, а значит, и спрос на жилую недвижимость, в крупнейших городах и одновременно - «подогреть» конъюнктуру рынка и тем самым стимулировать продажи жилья в небольших городских центрах. Следствием такого положения является регионализация государственной жилищной политики и рынка жилья, все большая диверсификация предпринимаемых мер
с ориентацией на местные особенности1. Уже сегодня, например, в ряде малых и средних городов местные власти вы-
2
нуждены выкупать у девелоперов простаивающие квартиры и передавать их населению в рамках льготных программ .
Кроме того, чтобы «охладить» рынок недвижимости в конце 2016 г. в крупнейших городах минимальный первоначальный взнос при приобретении первого жилья был увеличен до 50 и до 70% - для покупателей второго жилья. В феврале 2017 г. в ряде крупных городов введен запрет на приобретение новых квартир одинокими и разведенными гражданами. В сентябре 2017 г. в восьми крупных городах «второй линии» введены административные ограничения на сделки с недвижимостью. При продаже вновь приобретенной недвижимости минимальный срок владения ею увеличен до 2-5 лет в зависимости от региона совершения операций.
Однако административные меры, при всей их результативности, дают лишь временный эффект и, как показывает практика, через два-три года цены на недвижимость вновь начинают расти. Поэтому в КНР ставят вопрос о выработке институционального механизма, способного стабилизировать рынок недвижимости на долгосрочной основе. Для этого прежде всего требуется расширить строительство доступного и социального жилья для небогатых слоев населения. В соответствии с принятым в 2014 г. Национальным планом урбанизации нового типа в 2020 г. доступ к социальному жилью должен быть увеличен почти в два раза, достигнув 23%3.
Весьма перспективно выглядит и развитие аренды качественного жилья. Сегодня арендный рынок ориентирован на жильцов с низким уровнем дохода и не имеет существенного развития. Чтобы стимулировать строительство недвижимости, предназначенной для аренды, государство предоставляет земельные участки для таких проектов с огромными скидками и тем самым гарантирует огромные прибыли девелоперам. В некоторых крупных городах, испытывающих нехватку квалифицированной рабочей силы для развития высокотехнологичных производств, такие льготные участки занимают до четверти выделяемых под застройку площадей .
Назревшей мерой представляется решение вопроса об установлении налога на недвижимость. В течение многих лет, ссылаясь на международный опыт, правительство говорит о необходимости введения такого налога, рассчитываемого на основе рыночной стоимости жилья. Это должно побудить владельцев «инвестиционных» квартир к тому, чтобы продавать пустующее жилье или, как минимум, сдавать его в аренду Одновременно местные правительства получат дополнительный источник дохода, что позволит ограничить их финансовые интересы, связанные с продажей
земли5.
Наконец, для сбалансирования спроса и предложения в жилищном секторе, возможно, следует разрешить местным властям сверхнормативный перевод сельскохозяйственных земель под жилищное строительство в районах со значительным дефицитом жилья.
1 Zhou Zhihua. China's Housing Development Under the «New Normal». EAI Background Brief N 1055. - http://www.eai. nus.edu.sg/publications/files/BB1055.pdf
2 Чубаров И. Проблемы и перспективы китайской урбанизации // Азия и Африка сегодня. - М., 2017. - № 7.
3 The Construction Sector in China: Sector Report / EU SME Centre. - https://kprf.ru/international/new-world/118956.html/print. -Beijing, 2015. - P. 7.
4 https://www.ec https://kprf.ru/international/new-world/118956.html/print onomist.com/china/2018/02/15/china-is-trying-new-ways-of-skimming-housing-market-froth
5 Подробнее см.: Л. Новоселова. Новейшие преобразования бюджетно-налоговой системы КНР в интересах социально-экономического развития страны // Российский экономический журнал. - М., 2016. - № 1. - С. 76-77.
