CC BY
47
Ян Боян,
аспирантка кафедры “Финансы и кредит" Ростовского государственного строительного университета
Эл. почта: [email protected] Полховская Т.Ю., к.э.н., доцент кафедры “Финансы и кредит" Ростовского государственного строительного университета
Эл. почта: [email protected]
ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В КИТАЕ
Эффективность развития национальных институтов финансирования недвижимости складывается из степени государственного участия в регулировании финансового сектора и рынка недвижимости, последовательности действий банковского регулятора и скоординированности всех субъектов сектора финансирования недвижимости. Успехи Китая в формировании и развитии сбалансированной системы финансирования недвижимости во многом определяются качеством поставленных задач и созданием адекватных условий для их решения на уровне всей страны.
Ключевые слова: Китай, финансирование недвижимости, девелопмент и строительство, государственное и банковское регулирование, ипотечные кредиты, жилищный сберегательный фонд
Финансирование недвижимости локальных рынков является достаточно новым направлением в отечественной экономической науке. Многочисленные публикации зарубежных исследователей
по этому научному направлению основываются на традиционных экономических воззрениях англосаксонских научных школ и посвящены изучению различных аспектов инвестирования и финансирования на рынке недвижимости, институциональным формам организации финансирования и кредитования проектов, организации вторичного рынка долговых ипотечных обязательств и ряду других вопросов. В то же время эти публикации часто ограничиваются локальными (национальными) рынками развитых стран, что не позволяет сформировать всеобъемлющее представление о процессах в инвестировании и финансировании недвижимости, затрагивающих без исключения всех граждан и субъекты экономики любой страны мира. В этом смысле изучение опыта Китая последних десятилетий представляет значительный интерес и потому, что экономика этой страны является самой динамично развивающейся в мире, и потому, что результаты, достигнутые в секторе недвижимости, оказались самыми впечатляющими на фоне глобального кризиса рынков недвижимости.
В условиях товарного производства проникновение и сочетание материальной и финансовой формы капитала являются закономерным процессом. Одним из первых на это обратил внимание К. Маркс, считая данный процесс важным признаком империализма. Именно возникновение финансов недвижимости является свидетельством этого процесса и подтверждается рядом независимых примеров организации финансирования недвижимости в старом Китае и восстановления финансово-кредитных отношений в сфере недвижимости нового Китая.
Финансирование недвижимости реализуется в рамках системы, включающей конечное множество функциональных элементов (субъектов и объектов рынка недвижимости) и отношений между ними в соответствии с целью получения финансово-экономического эффекта в рамках определенных (краткосрочных для строительных и долгосрочных для ипотечных кредитов) временных
интервалов. Система финансирования недвижимости рефлексивна на уровне национальной и/или локальной экономики и потому не может быть прямо «калькирована» вне контекста политических, финансовых и социальных условий. Развитие системы финансирования недвижимости КНР включает необходимые и достаточные элементы и свойства, демонстрируя значительную стресс-устойчивость к изменяющимся финансово-экономическим и социально-
демографическим факторам.
В историческом плане вопросы организации финансирования недвижимости в Китае всегда являлись объектом внимания правящих династий: первое грандиозное строительство — Великая Китайская стена — было начато первым императором династии Цинь ШиХуанди (строительство началось в 221 г. до н. э.), а династия Западная Хань (правящая с 202 г. до н. э. - 9 г. н. э.) завершила
строительство к 213 г. до н. э. Финансирование строительства этого амбициозного проекта осуществлялось за счет казны и составляло % бюджета государства ежегодно. В средневековом Китае сохранял силу древний канон «Создание государства и строительство домов», из которого черпали знания устроители древних городов. Таким образом, традиция участия государства в строительных проектах и их финансовом обеспечении отмечается на всем протяжении истории Китая, Правящие династии уделяли особое внимание вопросам строительства городов и инженерных сооружений, часто наделяя объекты недвижимости сакральными смыслами и решая задачи мону-ментализации собственного величия.
Как отмечают исследователи (Дун Фань, Ван Цзятин, Ще Цзинжун, Инь Хун, Ван Юймэй), уже в старом Китае возникла тесная связь между финансами и недвижимостью, так как финансовые круги стали активно участвовать в девелопменте и управлении последней. Рынок недвижимости (жилищный и земельный) функционировал в тесной связи с финансовыми институтами (ломбардами и ростовщиками), усиление их взаимодействия
отмечалось в периоды наибольшего оживления девелопмента. В старом Китае, например, представителями старых китайских банковских округов являлись «Четыре Банка на севере» (Солепромышленный Банк, Цзинь Чэн Банк (Золотой Городской Банк), Материковый Банк, Юго-центральный Банк), «Три Банка на юге» (Индустриальный Банк провинции Цзэцзян, Торгово-промышленный Банк провинции Цзэцзян, Коммерческий Сбербанк, г. Шанхай) и «Сберегательная организация четырех банков»1, которые кредитовали девелопмент недвижимости и прямо инвестировали в девелоперские проекты и менеджмент недвижимости. В 1932 г. строительство и девелопмент кредитовались по ипотечной схеме, объем таких кредитов составил 44,9 % от общего объема депозитов «Сберегательной организации четырех банков».
Основными операциями по финансированию недвижимости старого Китая, по мнению Дун Фань, Ван Цзятин, стали: ипотечное кредитование недвижимости универсальными банками и банковскими группами; прямые банковские инвестиции в девелопмент и менеджмент недвижимости; эмиссия ценных бумаг финансово-кредитными институтами рынка недвижимости; открытие деятельности специализированных банков недвижимости.
Ипотечное кредитование недвижимости универсальными банками и банковскими группами. Кредиторы предпочитали предоставлять кредиты заемщикам под залог жилых объектов и земельных участков, считая такие кредиты наиболее эффективной формой сочетания денежного капитала и реальных активов. Поскольку обеспечением выступали жилые дома и земельные участки, в случае неспособности заемщика погасить
1 Совместная Сберегательная организация четырех банков (создана с участием Солепромышленного Банка, Цзинь Чэн Банка (Золотой Городской Банк), Материкового Банка, Юго-центрального Банка), открытая в 1923 г. (располагалась в Шанхае; ее отделения были открыты в Шанхае, Тяньцзине, Ханькоу), способствовала экономичному и эффективному привлечению капитала для инвестиций, гарантированных четырьмя банками.
основную сумму кредита и/или проценты, объекты залога в какой-либо части или полностью могли, безусловно, конфисковываться кредиторами. Поскольку объекты недвижимости a priori являются наиболее важными и массовыми имущественными активами домашних хозяйств, они всегда активно предлагались банкам в качестве залога. В сложившейся к 1935 г. финансово-кредитной системе Китая (2 566 банков) доминировали банковские учреждения, контролируемые «Четырьмя семьями»2, которые занимались финансированием недвижимости (выдачей жилищных ипотечных кредитов и кредитов под земельные участки). Наиболее крупные банки, такие как Банк Китая, Банк коммуникаций, Югоцентральный Банк, Солепромышленный Банк и другие формируют сопоставимые ипотечные портфели и становятся владельцами большого количества объектов недвижимости. Иностранные финансовокредитные институты на китайском рынке финансирования недвижимости проявляли высокую активность: британский HSBC разместил не менее 4 млн. лянов серебра ипотечных кредитов, доходность Фучан Иностранный Банк по ипотечным кредитам и операциям с имуществом должников по ипотечным кредитам достигла 20 %.
Прямые банковские инвестиции в девелопмент и менеджмент недвижимости. Большинство многоквартирных и индивидуальных жилых домов в различных районах города, объекты коммерческой недвижимости (магазины, склады) появились в результате деятельности банков-девелоперов. Впервые банки приняли участие в девелопменте недвижимости в Шанхае. До и после Первой мировой войны китайская национальная промышленность и торговля динамично развивались, что стимулировало высокий спрос на недвижимость, так как
2 Четыре семьи старого Китая во главе с Чан Кайши (Сун Цзывэнь, Кун Сянси и Чэнь Гофу, Чэнь Лифу), представители Гоминьдана — феодальной правящей компрадорской партии бюрократической буржуазии.
3 Лян — денежная единица. 32 Ляна = 1 кг.
она представлялась доходным, стабильным и надежным инвестиционным активом. По этой причине многие китайские банки направляли средства в девелопмент земли и строительство жилья. Например, в 30-х гг. ХХ века в центре Нан-кин-роуд на береговой полосе Шанхая группа «Четырех Банков на севере» приобрела земельный участок и приняла активное участие в его девелопменте, инвестировав значительный капитал в строительство всемирно известного
International Hotel; Банк Китая приобрел подразделение девелопмента и строительства банка China Building в Шанхае. Права собственности на земельные участки береговой полосы принадлежат китайским и иностранным банкам, как и большинство расположенных там высотных зданий.
С конца 1952 г. Шанхайский филиал государственно-частного партнерства (ГЧП) по совместной эксплуатации (объединение банков и государства) осуществлял менеджмент объектов недвижимости, принадлежавших шанхайским банкам и филиалам. Управляемый ГЧП имущественный комплекс включал 430 га незастроенных земельных участков, 30 офисных зданий, 11 многоквартирных домов, 55 объектов индивидуального жилья, инженерно-коммунальное обеспечение 2 648 квартир, 659 объектов нового строительства, 25 складов. Иностранные банки также играли важную роль в вопросах девелопмента рынка недвижимости: в 70-х гг. ХХ в. британский банк HSBC купил землю на протяжении транспортной развязки улицы Циндао в Гонконге с целью инвестирования в строительство комплекса зданий HSBC Building, стоимость которого составила более 2 млн. серебряных долларов4. Многие банки Франции, Японии, Соединенных Штатов Америки также принимали участие в девелопменте и менеджменте недвижимости.
Эмиссия ценных бумаг финансово-кредитными институтами рынка недвижимости. Финансово-кредитные
4 HSBC с момента начала действий в 1865 г. трижды перестраивал свою резиденцию в Гонконге.
учреждения, специализировавшиеся на финансировании недвижимости, привлекали значительные средства через выпуск акций и облигаций. Например, в 1930 г. Компания Хуамо (Chinachem), принадлежавшая британской компании недвижимости Сассун (Sassoon), выпустила большое количество корпоративных облигаций. Шанхайская компания Е Гуан была одной из крупнейших компаний на рынке недвижимости, она с 1888 г. 9 раз увеличивала собственный капитал и 30 раз выпускала корпоративные облигации на общую сумму более 20 млн. серебряных долларов. Другие компании, такие как американская компания Пу И и китайская компания недвижимости Ин Е, также выпустили корпоративные облигации на несколько миллионов. Для привлечения внешних ресурсов финансово-кредитные институты рынка недвижимости проводили эмиссии долговых и долевых ценных бумаг в соответствии с процедурными регламентами, предоставляя инвесторам обеспечение в виде жилых объектов и земельных участков и выполняя функции агента-комиссионера. По неполным статистическим данным, до 1935 г. сумма выпущенных финансово-кредитными учреждениями рынка недвижимости (9 иностранными компаниями в Шанхае) корпоративных облигаций и акций достигла 130 млн. серебряных долларов. Успешность размещения ценных бумаг объяснялась высоким инвестиционным спросом со стороны инвесторов, собственников недвижимости, чиновников всех уровней, а также тем, что эти бумаги имели развитый вторичный рынок в Шанхае, Тяньцзине, Пекине и других городах, а торговля ценными бумагами недвижимости была очень фанатичной.
Открытие деятельности специализированных банков недвижимости. В старом Китае многие инвесторы недвижимости открывали специализированные земельные ипотечные банки или ипотечные банки недвижимости. В Шанхае компания по недвижимости Сассун (Sassoon) открыла Сассун Иностранный Банк, в 1901 г. компания Хартунг откры-
ла Хартунг Иностранный Банк с использованием исключительно собственного капитала. Крупный собственник недвижимости Лю Юйшэн из города Ухань в целях привлечения средств открыл «Фу Чжан ЧяньЧжуан5» (Фу Чжан Банкирская Контора). Бельгийский «И Пинь» Кредитный Банк был самым крупным кредитором недвижимости, выдававшим кредиты для девелопмента и строительства жилья на сумму 4-5 млн. серебряных дол. ежегодно. Многие иностранные церкви и больничные кассы также были вовлечены в ростовщическую деятельность на рынке недвижимости, имели специализированные подразделения, участвовашие в кредитовании жилищного девелопмента и земельных участков.
После образования нового Китая система финансирования рынка недвижимости потеряла реальное значение и прекратила существование в связи с более жесткими условиями осуществления плановой экономики. В этот период инвестиции в недвижимость не прекращались, но их значимость и роль для реального рынка недвижимости практически отсутствовали, институты финансирования недвижимости как субъекты рынка перестали существовать. На фоне руин войны, разрушенного жилищного хозяйства для решения проблемы нехватки городского жилья и государственных средств на его строительство создается фонд управления, несущий ответственность только за распределение и мобилизацию финансовых ресурсов, но не за окупаемость предоставляемых инвестиций в сектор недвижимости, руководствуясь в своей деятельности исключительно соображениями плановой системы.
В 1954 г. создается Строительный Банк Китая (ССВ), утвержденный ЦК КПК и тов. Мао Цзэ-дуном, контролируемый национальным финансово-
кредитным управлением. Исходя из текущих потребностей в области управления и государственного строительства,
5 ЧяньЧжуан — кредитная организация феодального общества Китая, в котором сохранялась мультивалютная денежная система.
приоритетным направлением капитальных вложений (капитального строительства) стали цели производственного назначения; линия партии и правительства поддерживала развитие промышленных и военных проектов, объекты непроизводственных капиталовложений (как жилищное строительство) финансировались государством по остаточному принципу. Жилье предоставлялось за небольшую арендную плату, его ремонт, обслуживание и улучшения осуществлялись также государством.
В условиях плановой экономики была создана система обеспечения жильем, в которой единственным источником инвестиций в недвижимость населенных пунктов стал государственный бюджет. В этой системе распределения жилья цикл инвестиций в недвижимость и сама недвижимость искусственно отделены от источников средств, денежный поток не циркулирует естественным образом. Земля принадлежит государству и не может быть передана под строительство без обязательного правительственного утверждения; все жилые объекты не могли быть проданы, арендованы, заложены по ипотеке, то есть сделок с недвижимостью на рынке больше не существовало. Хотя за использование государственного жилья платится арендная плата, отношения аренды существуют только номинально и не имеют никакого экономического значения. Экономической деятельности на рынке недвижимости не существует, как и операций по ее финансированию.
Почти 30 лет после основания нового Китая девелопмент городских земель и жилищное строительство финансировались за счет государственных ассигнований, а не кредитных источников. Хотя ССВ регулировал финансирование национальной инфраструктуры и распределение финансовых потоков, предоставляемых получателям на бесплатной основе, но отвечал лишь за мобилизацию финансовых ресурсов, а не эффективность их освоения, что подразумевает осуществление кредитной деятельности. В таких условиях финансирования недвижимости в естественном виде не существует. В те-
чение всего периода административного распределения объектов землепользования и жилищного строительства в свободном обороте отсутствуют объекты собственности, и банки не участвуют в жилищном и земельном девелопменте, получая объекты обеспечения для реализации стандартных кредитных процедур. Реальная индустрия финансирования недвижимости в Китае на протяжении почти 30 лет была приостановлена.
Эпизодическое решение проблемы финансирования жилья отмечено в 1956 г., когда для решения жилищных проблем работников горнодобывающей промышленности стали поощрять стремление сотрудников к строительству домов для улучшения их жилищных условий; за один год было выдано кредитов на сумму около ¥ 4 млн. Хотя выдаваемые кредитные суммы и сроки были невелики, деятельность по банковскому кредитованию недвижимости в сочетании с эффективными результатами дали серьезные многообещающие основания для появления в новом Китае реальной отрасли финансирования недвижимости.
Третье пленарное заседание КПК в 1978 г. положило начало всеобъемлющим экономическим и финансовым реформам, затронувшим сектор недвижимости Китая. Адаптируясь к этим изменениям, банки приступили к разработке спектра услуг по финансированию и кредитованию недвижимости, восстановление которого впоследствии позволит банкам, активно его развивающим, занять доминирующее положение на рынке банковских продуктов и услуг.
Дальнейшие основные периоды пореформенного развития рынка недвижимости представляются поэтапно.
(1) Период восстановления института финансирования недвижимости (1979 г. — середина 1984 г.). В
1987 г. в Китае прошла третья сессия пленарного заседания, после которого в стране стартовали жилищные реформы, началась коммерциализация жилой недвижимости. В 1979 г. в четырех городах (Сиань, Наньнин, Лючжоу, Учжоу) впервые физическим лицам было продано
жилье по полной цене. К 1982 г. список пилотных городов был расширен до 50 и были проданы более 4 000 жилых домов. В ходе реформирования продавцом домов было правительство, покупателями
— местные жители, цена за кв. м составляла ¥ 120-150, а цена дома — эквивалент заработной платы работника за 1012 лет, или 5-6-летний совокупный доход городских домохозяйств, следовательно, средняя семья не могла позволить себе приобрести жилье, что снижало эффективность жилищной реформы. Так как главную роль в строительстве жилья выполняло государство, а реформирование предприятий только началось, то последние в проведении первого этапа жилищной реформы не рассматривались как активные участники. Меры реформирования жилищного сектора встретили сопротивление, так как домохозяйства имели представление о жилье как бесплатно распределяемом активе. Тем не менее авторы жилищной реформы содействовали появлению спроса на услуги финансирования недвижимости, создавая атмосферу их востребованности.
В дополнение к осуществленным элементам реформ была внедрена система частного строительства жилья при государственной поддержке. Некоторые банки для адаптации к изменениям и в поддержку жилищных реформ начали кредитовать жилищный бизнес, но на начальном этапе жилищной реформы банковские институты, начавшие функционировать в пилотных и других городах, столкнулись с ограниченностью спроса
— в конце 1984 г. на девелопмент и эксплуатацию объектов недвижимости было выдано ¥ 17,6 млрд. кредитов
(2) Начальный период развития индустрии финансирования недвижимости (середина 1984 г. — середина 1989 г.). Этот период развития индустрии финансирования недвижимости следует рассматривать в контексте деятельности двух субъектов финансирования недвижимости:
1. Жилищные сберегательные банки. В 1984 г. государство обобщает опыт и уроки развития экономики, ре-
формирования предприятий, роста деловой активности и предлагает «модель
“ ц» для продажи жилищных объектов:
правительство, предприятия, физические лица-резиденты оплачивают жилую недвижимость по Уз от ее полной стоимости. Таким образом, правительство предприняло ответственный шаг для того, чтобы сделать возможным приобретение жилья каждым домохозяйством. Цена 1 кв. м составляла ¥ 150-200, а цена дома была эквивалентна заработной плате работника за 3-4 года или совокупному 2летнему семейному бюджету. Проведение реформы в пилотных городах в течение 2 лет выявило ряд проблем, связанных с увеличением нагрузки на правительство: за год было продано 1 797 ед. жилья, инвестиции составили ¥ 14 млн., но средства правительства были выделены только в объеме ¥ 2,7 млн. В продолжение реформы к началу 1986 г. было прекращено строительство государственного жилья и начат поиск новых альтернативных идей, в контексте которых в гг. Яньтай и Бэнбу были организованы жилищные сбербанки, так как власти пришли к пониманию невозможности реформирования жилищной сферы без радикальных перемен в финансовой сфере. В мае 1987 г. Госсовет и руководители соответствующих департаментов, финансовые эксперты в области жилищной реформы обсудили результаты реформирования жилищного хозяйства и определили, что содействие покупке жилья должно быть оказано местными коммерческими и сберегательными банками недвижимости, а банки недвижимости стали необходимым элементом реформы жилищной системы. В решениях Госсовета 1987-1988 гг. было указано, что проведение действенной поэтапной реализации жилищной реформы основывается на широкой и эффективной мобилизации денежных средств, применении научных подходов регулирования деятельности финасово-кредитных институтов, а созданные жилищные сбербанки Яньтай и Бэнбу продемонстрировали результаты эффективной деятельности и позволили
приобрести новый опыт.
Создание местных жилищных сбербанков как элементов системы финансирования недвижимости сыграло положительную роль в достижении целей реформирования: (1) сформировало информационно-координационный центр жилищного финансирования для обеспечения последовательности реализации жилищной реформы; (2) основало централизованную систему управления развитием жилищных фондов городов;
(3) организовало ипотечное кредитование населения под низкие процентные ставки и бизнеса, участвующего в девелопменте и строительстве; (4) разделило жилищный фонд на муниципальный и рыночный; (5) позволило привлечь сбережения домашних хозяйств в сферу недвижимости.
2. Строительный банк. Деятельность банков играет важную роль в девелопменте и формировании рынка недвижимости и представляет самостоятельный реальный бизнес финансирования недвижимости.
В 1984 г. Госсовет подчеркивал необходимость развития городского строительства и создания девелоперских компаний, обеспечиваемых финансовыми ресурсами (кредитами ССВ), что предопределяло особое положение кредитования недвижимости. В соответствии с требованиями Госсовета с 1985 г. банки начали корректировать структуру своих кредитных портфелей в пользу строительных кредитов, что стало первым крупномасштабным событием в кредитовании недвижимости после основания нового Китая.
ССВ, активно участвуя в девелопменте недвижимости и на строительном рынке, смог добиться значительных успехов:
в активном посредничестве в области девелопмента недвижимости. С 1985 г. объем кредитования девелопмента недвижимости ССВ увеличивался на ¥ 1 млрд. в год; проводилась работа по аккумуляции средств через открытие специальных строительных депозитов и организацию эмиссий облигаций девело-
перских компаний, занятых в жилищном строительстве. В некоторых районах ССВ поддерживал местные органы власти и предприятия в создании «Жилого фонда» или жилищных кооперативов, задействованных в решении жилищных проблем городских жителей;
в создании и совершенствовании рынка недвижимости. ССВ разработал комплекс мер стандартизации и институционализации рынка недвижимости; участвуя в процессе ценообразования недвижимости, совместно с крупными компаниями разработал стабилизационные меры, активно способствуя бизнес-продажам товарной недвижимости; открыл отдел бизнес-кредитования для приобретения временного жилья для населения; предлагал консультационные услуги для развития реального бизнеса на рынке недвижимости;
в оказании методической помощи девелоперам недвижимости по совершенствованию финансового управления и повышению экономической эффективности. По историческим причинам ССВ занимается не только кредитованием, но и кредитным менеджментом. ССВ и соответствующие ведомства совместно разработали концепцию развития рынка недвижимости, положения финансового управления развитием стоимости недвижимости и методов управления предприятием таким образом, чтобы девелопмент недвижимости и финансовый менеджмент строительных предприятий развивались в правовой системе. Укрепление финансовой дисциплины девелоперов должно было привести к повышению экономической эффективности их деятельности. ССВ выполнял контрольную функцию, так как большинство строительных предприятий и предприятий сектора недвижимости именно в нем открывали свои расчетные счета;
в инвестировании в недвижимость и девелопмент, которые были реализованы благодаря взвешенному инвестиционному менеджменту, оптимизации портфеля недвижимости, высокому уровню подготовки персонала. ССВ совместно с рядом компаний учредил девелоперские
фирмы, сотрудничая с ними в различных формах, и достиг хороших экономических и социальных результатов.
Кроме ССВ, и другие специализированные банки занимались финансированием недвижимости на конкурентных началах, формируя среду сосуществования институтов в этом сегменте.
(3) Период стагнации в секторе финансирования недвижимости (середина 1989 г. — конец 1991 г.). В 1987-
1988 гг. в Китае сложилась ситуация экономического перегрева, проявившаяся в высоких темпах роста национального капитального строительства и цен и вызванная чрезмерным ростом масштабов строительства, диспропорциями в структуре рынка недвижимости, рыночного спроса и предложения и рядом других проблем. Перегрев экономического роста, объясняющийся значительным расширением инвестиций, заставил государство принять ряд корректирующих мер, включающих ужесточение условий кредитования и сокращение масштаба инвестиций. Под влиянием этих мер субъекты рынка недвижимости ощутили дефицит ресурсов, наметился спад строительного производства, на рынке недвижимости сложилась депрессивная ситуация. В конце 1989 г. объем задолженности по строительным кредитам снизился с ¥ 8 860 млн. до ¥ 8 100 млн.
(4) Период роста и консолидации сектора реального финансирования недвижимости (1992 г. — конец
1997 г.). В январе-феврале 1992 г. тов. Дэн Сяопин посетил Учань, Шэньчжэнь, Чжухай и Шанхай, где обсудил ключевые вопросы продолжения реформы. Выступление Дэн Сяопина на юге страны состоялось в начале нового цикла экономического бума, роста кредитной и инвестиционной активности национальной экономики. На этом фоне оживление инвестиционной деятельности на рынке недвижимости стимулировало создание большого числа компаний по управлению недвижимостью. Сверхдоходность операций на рынке недвижимости оживила различные финансовые институты и расширила предложение по кредитова-
нию недвижимости. Многие финансовые институты, прежде не принимавшие участия в операциях рынка недвижимости, начали финансировать инвестиции в недвижимость через создаваемые ими риэлтерские компании или через его непосредственных участников. Таким образом, сектор реального финансирования недвижимости стал процветать.
Сформировавшийся жилищный бум привел к масштабной инвестиционной и кредитной экспансии, вызвал рост инфляции, так что в июле 1993 г. государство вынуждено было устранять диспропорции финансирования и контролировать доступ к финансовым ресурсам в сфере недвижимости. Однако предпринятые меры носили либеральный характер, а быстрое развитие экспорто-
ориентированности экономики привели к расширению каналов финансирования компаний недвижимости и укрепили их общий потенциал финансирования. К
1995 г. расширение инвестиций в недвижимость привело к падению рынка недвижимости, снижению эффективного спроса на фоне все еще слишком большого предложения, высокой задолженности фондов недвижимости, невозврата кредитов, снижению доходности инвестиций. В 1995 г. в 35 крупных городах Китая вводится система централизованных жилищных сберегательных фондов, формирующихся из средств физических лиц и направляющих аккумулируемые средства физическим лицам для выдачи жилищных сберегательных кредитов и поддержки национального строительства, развития ипотечного кредитования домашних хозяйств, эффективного улучшения платежеспособности покупателей при оплате выполненных строительных работ.
Реальные национальные инвестиции в девелопмент недвижимости в
1996 г. составили ¥ 324,7 млрд., увеличившись на 3,05 % после вычета ценовых факторов. Общая сумма источников средств в девелопмент недвижимость составила ¥ 490,6 млрд., из которых ¥ 93,6 млн. пришлись на внутренние займы. В 1996 г. правительство, проанализи-
ровав деятельность сформированной системы жилищных сберегательных фондов, установило критерии по управлению ими. Ряду развитых районов, расположенных вдоль юго-восточного побережья, была вменена норма обеспеченности жильем населения около 90 %, для других провинций —70 %. По состоянию на конец 1996 г. объем национального фонда жилищного строительства достиг ¥ 39,3 млрд., увеличившись почти на 100 % против конца 1995 г. Институциа-лизация жилищных сберегательных фондов обеспечила низкую стоимость ипотечных кредитов покупателям жилья. В конце 1996 г. в стране было выдано ипотечных кредитов на ¥ 4 200 млн., в том числе в Шанхае, Пекине и Тяньцзине — ¥ 1 512 млн. Ипотечные кредиты жилищных сберегательных фондов стимулировали потребительский спрос на жилищные кредиты и стабильную ситуацию их погашения.
В 1997 г. объем девелопмента и инвестиций в недвижимость в стране составил ¥ 318,4 млрд. (-1,93 % по сравнению с 1996 г.); в сопоставимых ценах снизившись на 3,58 % по сравнению с предыдущим годом. В конце 1997 г. была создана система жилищных сберегательных фондов, которая покрыла Восточный Китай на 80 %, Центральный — 70 % и Западный — 50 %. Объем национального жилищного сберегательного фонда составил более ¥ 80 млрд.
(5) Период динамичного развития сектора реального финансирования недвижимости (1998 г. — середина 2003 г.). С 1998 г. в ситуации азиатского финансового кризиса и замедления темпов экономического роста во всем мире ЦК КПК и Госсовет обозначили необходимость расширения внутреннего спроса и потребления и стимулирования жилищного строительства. Для реализации этих целей была прекращена практика натурального распределения жилья с
1998 г., изменено налогообложение сделок с недвижимостью и структура кредитования недвижимости, увеличена доля покупателей — физических лиц. Приобретение коммерческого жилья в городах
увеличилось с 80 % в 1998 г. до 94 % в 2002 г., сектор жилой недвижимости стал столпом национальной экономики. В
2001 г. объем инвестиций в строительство городского жилья составил 6,53 % ВВП (за рубежом 3-8 %), а с учетом инвестиций в основные средства — 16,83 % от общего объема инвестиций; объем реальных инвестиций в девелопмент недвижимости составил 6,61 % ВВП, удельный вес девелопмента недвижимости в основном капитале — 17,05 % от общего объема инвестиций. Бум на рынке недвижимости, инвестиции и продажи в течение 4 лет сохраняли высокий рост, доля незавершенного строительства коммерческого жилья сократилась с 21,2 % в
1997 г. до 15,6 % в 2002 г.
Сектор реального финансирования недвижимости развивался беспрецедентными темпами: девелопмент 70 % недвижимости осуществлялся за счет банковских кредитов. В 1998 г. объем реальных кредитов китайских коммерческих банков в девелопмент недвижимости составил ¥ 268,007 млрд., в 2002 г. — ¥ 661,6 млрд.; индивидуальные ссуды на жилье в 1997 г. составляли ¥ 190 млн., в
2002 г. — ¥ 825,3 млрд.
(6) Период консолидации и коррекции деятельности сектора реального финансирования недвижимости (середина 2003 г. — 2009 г.). Многочисленные нарушения в кредитном процессе были выявлены в ходе проверки коммерческих банков Народным банком Китая (КНБ) в 2001-2002 гг. В выборку был включен 20 901 ипотечный кредит и ¥ 146,8 млрд. кредитов недвижимости, количество нарушений по которым составило 9,8 %, в кредитовании недвижимости — 24,9 %. Таким образом, стала очевидна необходимость выработки методов оценки финансовых рисков и мер содействия рациональному развитию сектора реального финансирования недвижимости. Госсоветом, КНБ и другими ведомствами были приняты меры, обеспечивающие стабильность развития сектора финансирования недвижимости:
в 2003 г. — увеличение депонируемых резервов на 1 п. п. (с 6 до 7 %);
в 2004 г. — введены плавающие валютные курсы кредитования, установлены принципы управления кредитным риском для кредиторов коммерческой недвижимости, увеличены депозитные и кредитные ставки;
в 2005 г. — началось развитие инноваций в финансировании недвижимости (банки приступили к эмиссии ценных бумаг, обеспеченных фиксированными активами, в рамках экспериментальной секьюритизации кредитных активов; создана система контроля за рисками институциональных инвесторов;
в 2006 г. — вводятся меры поддержания ценовой стабильности рынка недвижимости, предполагающие увеличение кредитных ставок, ужесточение условий предоставления ипотек, ограничение участия иностранных корпораций в девелоперских проектах, контроль спроса зарубежных покупателей, что в дальнейшем позволило избежать резких изменений конъюнктуры рынка недвижимости и сохранить его инвестиционную привле-
кательность для национального капитала (табл. 1);
в 2007 г. — вводится более высокий уровень первоначального взноса по жилищным кредитам (не менее 40 %), процентные ставки банков по кредитам недвижимости предписано увеличивать ежегодно не менее чем в 1,1 раза.
В 2008-2009 гг. вследствие отступлений от мер, рекомендуемых госполитикой, цены и спрос на недвижимость в Китае значительно выросли (в сравнении с 2007 г.). Ряд факторов (Олимпиада в Пекине, американский кризис субстандартных ипотек, глобальный финансовый кризис, ЭКСПО-2010 в г. Шанхае и пр.) отрицательно повлияли на потребительские ожидания, что выразилось в снижении объемов продаж и падении цен на недвижимость в некоторых регионах. Нынешнее смягчение денежно-кредитной политики (снижение процентной ставки по депозитам и уменьшение уровня резервов) направлено на поддержание прежнего уровня продаж и снижение цен на рынке недвижимости.
Таблица 1. Состав и структура девелоперов недвижимости в 1998-2006 гг.
на территории Китая (число компании, ед. / удельный вес, %)
Годы Внутриматериковые компании Иностранные компании (Гонконг, Макао и Тайвань) Иностранные инвестиционные компании Итого
Государст- венные Коллектив- ные Частные
1998 7 958 4 538 7 464 3 214 1 204 24 378
32,64 18,62 30,61 13,18 4,94 100,00
1999 7 370 4 127 9 925 3 167 1 173 25 762
28,61 16,02 38,53 12,29 4,55 100,00
2000 6 641 3 492 13 144 2 899 1 127 27 303
24,32 12,79 48,14 10,62 4,13 100,00
2001 5 862 2 991 16 656 2 959 1 084 29 552
19,84 10,12 56,36 10,01 3,67 100,00
2002 5 015 2 488 21 154 2 884 1 077 32 618
15,37 7,63 64,85 8,84 3,30 100,00
2003 4 558 2 205 26 344 2 840 1 176 37 123
12,28 5,94 70,96 7,65 3,17 100,00
2004 4 775 2 390 46 330 3 639 2 108 59 242
8,06 4,03 78,2 6,14 3,56 99,99
П Продолжение таблицы!
2005 4 145 1 796 45 016 3 443 1 890 56 290
7,36 3,19 79,97 6,12 3,36 100,00
2006 3 797 1 586 47 885 3 519 1 923 58 710
6,47 2,7 81,56 5,99 3,28 100,00
Приведено и рассчитано по источнику: Государственное бюро статистики «Ежегодник по статистике Китая» (2007 г.) — Пекин: Издательство Китайская статистика, 2007.
Развитие институтов финансирования недвижимости в Китае проходит в рамках долгосрочных ориентиров, вырабатываемых всеми заинтересованными сторонами, в первую очередь государством, КНБ и субъектами рынка недвижимости. В основе достигнутых результатов устойчивого развития инвестиционных процессов и финансирования недвижимости, несомненно, лежат многовековые культурно-экономические традиции Китая, о которых еще Н. Я. Данилевский писал «... ибо только то может считаться неистощимым, что циркулирует, постоянно само в себя обращается.». Модель, предусматривающая государственное участие в регулировании сектора реального финансирования недвижимости заслуживает теоретического и эмпирического исследования особенно с учетом того, что конкурирующие модели финансирования недвижимости, основанные на эмиссии ценных бумаг, обеспеченных разнородными по качеству активами недвижимости, оказались менее устойчивы к изменениям рыночного и институционального характера, продемонстрировали свою практическую несостоятельность, самопроизвольно продуцируя риски.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИИСПИСОК
1.Дун Фань, Ван Цзятин. Финансирование недвижимости. - ДаЛянь: Издательство Северо-восточного университета финансов, 2009. 408 с.
2. Ще Цзинжун, Инь Хун, Ван Юймэй Финансирование недвижимости. - Пекин: Издательство Китайского Народного Университета, 2008. 260 с.
3.Мяо Лэжу. Жилищный фонд и полити-
ка жилищного кредитования. — Пекин: Издательство китайских материалов,
1996.
4.Ху Бинь. Система финансирования не-
движимости и ее развитие в Китае. — Шанхай: Издательство Шанхайского
Университета финансов, 2002.
5.Ма Цзюнлу. Роль регулирования финансовой системы на рынке недвижимости //Финансовая наука,2008, 2.
6. Данилевский Н. Я. Несколько мыслей по поводу упадка ценности кредитного рубля, торгового баланса и покровительства промышленности (1867 г.) / Сборник политических и экономических статей. — СПб.: Тип. братьев Пантелеевых, 1890.— 684 с.
