CC BY
298
Проблемы государственной кадастровой оценки земель поселений и возможные пути их решения
Н.В. Палий
генеральный директор НП «Лига оценщиков земли»
В.А. Прорвич
заведующий кафедрой экономики городского землепользования Московского государственного университета геодезии и картографии, профессор, доктор технических наук Е.А. Семенова
заместитель генерального директора
ЗАО «Профессиональный центр оценки и экспертиз»
Введение в проблему
С принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и новой редакции Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) возникла достаточно сложная правовая коллизия по поводу определения налогооблагаемой базы объектов земельных отношений -земельных участков и частей земельных участков. Статьи 65-66 ЗК РФ предусматривают для целей налогообложения и иных целей (детально не расшифрованных) проведение кадастровой оценки земель. В то же время НК РФ предусматривает экономическое обоснование любого налога. Стандарты оценки, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июня 2001 года № 519, среди 9 различных видов стоимости не вводят понятия «кадастровой стоимости земельного участка» и не содержат его определения.
Указание в статье 66 ЗК РФ на то, что при определении рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентном отношении к его рыночной стоимости, не содержит пояснений, хотя бы в пределах - больше или меньше 100 процентов - не говоря уже о детализации соотношения, и ничуть не проясняет ситуацию.
Таким образом, следует констатировать, что в период с 1999 по 2001 год в области нормативного правового регулирования земельных отношений и оценочной деятельности произошли кардинальные изме-
нения. И решать важнейшую для реформирования нашей экономики проблему массовой (кадастровой) оценки основных объектов земельных отношений необходимо на основе осмысления новой правовой и экономической ситуации, выявления нестыковок и противоречий в существующем земельном и смежном законодательстве и их преодоления на основе соответствующих серьезных научных исследований и разработок.
Однако процесс «государственной кадастровой оценки земель», начатый еще Гос-комземом задолго до принятия Земельного кодекса Российской Федерации и значительного количества положений Налогового кодекса Российской Федерации, под влиянием «ведомственной инерции» продолжается уже 3 года. Правовую основу этого процесса составляют принятые в начале 1990-х годов положения действовавшего тогда Земельного кодекса от 25 апреля 1991 года и ряда других уже устаревших правовых актов.
В постановлениях Правительства Российской Федерации от 26 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и от 8 апреля 2000 года №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (далее - «Правила оценки»), принятых с целью организации и непосредственной регламентации государственной кадастровой оценки земельных участков, не могли быть учтены важнейшие положения новых законов. Однако оказалось, что не
учтены они также ни в Методике государственной кадастровой оценки земель поселений, ни в других методиках по определению «кадастровой стоимости земельных участков», последняя редакция которых относится к началу 2002 года.
Как следует из преамбулы первого постановления государственная кадастровая оценка земель - важнейшее мероприятие в масштабах страны - проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами исходя из современного понимания экономической эффективности землепользования.
Однако реальная организация и практика проведения государственной кадастровой оценки земель в стране показали, что она выполнена с очень большими недостатками. Их главная причина обусловлена вызывающе бюрократическими подходами узкой группы чиновников, преследовавших не государственные, а узкогрупповые цели.
Отказ от привлечения независимых ученых, практикующих специалистов-оценщи-ков, представителей смежных направлений науки и практики как на этапе разработки нормативных методических документов, так и на этапах практического проведения работ и анализа полученных результатов вызывает недоумение и возмущение большинства специалистов. Келейная разработка и утверждение Методики оценки и специального программного обеспечения без широкого их обсуждения со специалистами ведущих научных и оценочных организаций уже с самого начала не позволили надеяться на получение необходимой точности и достоверности результатов оценки.
Во многих городах и регионах России результаты такой оценки земель поселений вызывают неоднозначную реакцию как у специалистов оценочных фирм, так и у представителей городских и районных администраций. Само же распоряжение провести кадастровую оценку земель поселений зачастую воспринимается как безальтернативное указание федерального центра, которое сродни стихийному бедствию. Однако, пытаясь разобраться в полученных результатах, представители администраций и оценщики ряда городов постоянно обра-
щаются к специалистам по оценке городских земель, в том числе и в Лигу оценщиков земли.
Чтобы более детально разобраться с основными недостатками методики и разработать предложения по ее радикальной корректировке, авторы провели выборочные оценки нескольких десятков кадастровых кварталов городов Подольска и Балашихи Московской области, города Москвы и некоторых городов из других регионов России в полном соответствии с «Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений Российской Федерации» (далее - Методика оценки, Методика) и Техническими указаниями к ней. Выявленные недостатки, ошибочные положения, неудачные математические модели и основные направления ее возможной корректировки излагаются далее, в том числе на примере анализа результатов оценки конкретных объектов. Следует отметить, что никакого «специального» и дорогостоящего программного обеспечения не понадобилось.
Наиболее спорные положения Методики государственной кадастровой оценки земель поселений
Целью государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП) является расчет их «кадастровой стоимости». Надо отметить, что такого вида стоимости в Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности и утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.06.2001 № 519, нет. Определение этого понятия отсутствует и в Земельном кодексе Российской Федерации. Оно дается лишь на ведомственном уровне в Методике оценки, утвержденной Федеральной службой земельного кадастра России еще до принятия ЗК РФ и выглядит следующим образом:
«Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании».
Из этого определения следует, что никакого экономического содержания в ведом-
ственном определении понятия «кадастровая стоимость» не содержится. Проведена чисто чиновничья подмена понятий, отражающих не общественные, а узкогрупповые интересы. Вместо совершенно конкретного экономического анализа предложено определить некоторую совершенно абстрактную и сугубо субъективно формируемую «ценность». В приложении 10 к Техническим указаниям государственной кадастровой оценки земель поселений изложен рекомендуемый состав «экспертной группы», в который включаются не специалисты-оценщики, имеющие лицензии и зарегистрированные в установленном порядке, а примерно 9 чиновников местной администрации оцениваемого поселения и 2 риэлтора - рыночных посредника.
Поскольку именно эта группа формирует «экспертные оценки», то «представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании» исключительно членов этой группы и есть значение «кадастровой стоимости». Хуже всего, что оно выдается за государственную оценку. Нет нужды подробно разъяснять не только прямой вред от навязывания таких субъективных представлений, но и причины их сильной смещенности для различных городов, регионов, социальных групп экспертов и т. д. Но главное, что здесь необходимо подчеркнуть в первую очередь, - это крайне негативные правовые последствия столь вольного обращения с основными экономическими категориями и положениями российского законодательства.
Далее в Методике вводятся следующие объекты оценки:
1)территория поселения в целом;
2) кадастровый квартал в границах поселения;
3) отдельный земельный участок.
Здесь сразу же необходимо отметить, что
в Земельном кодексе Российской Федерации введен не просто другой перечень, а дан иной смысл основных объектов земельных отношений. И в соответствии с ним объектом земельных правоотношений из перечисленных в Методике объектов оценки может быть только один - земельный участок.
Территория поселения в целом не может быть предметом сделки купли-продажи или предметом договора аренды, следовательно, она не имеет рыночной стоимости. Только вся в совокупности городская земля с улучшениями, ответственность за которые несет городская администрация, может являться объектом оценки, но определяющим для нее являются затраты на создание и воспроизводство всех видов городской инфраструктуры. При этом можно провести дифференциацию, т. е. определить стоимости воспроизводства или стоимости замещения (затратные виды стоимости) для отдельных видов инфраструктуры и ее территориального и функционального распределения. Эти виды стоимости могут быть определены соответственно: а) на основе ежегодной величины и характера распределения прямых и косвенных бюджетных расходов, направляемых на воспроизводство городской инфраструктуры и б) путем прямого подсчета затрат на замещение объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры с учетом их износа. Возможно применение и иных методов, в том числе и по укрупненным показателям.
Определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения объектов городской инфраструктуры (затратный компонент стоимости городских земель с улучшениями), так же, как и иных видов стоимости, введенных Стандартами оценки, было бы весьма полезным для любого и каждого города делом. Но ни стоимость воспроизводства, ни стоимость замещения объектов городской инфраструктуры в ходе ГКОЗП не определяются. Таким образом, декларированная в Методике оценки как объект оценки «территория поселения в целом» остается в ходе ГКОЗП неоцененной.
Аналогичные выводы справедливы и для другого «объекта» оценки - кадастрового квартала - и не только по тем же причинам. Кадастровый квартал - это лишь единица кадастрового деления, такая же, как кадастровый округ и кадастровый район. То есть российским законодательством кадастровый квартал относится не к объектам земельных отношений, а к элементам информационной системы государственного зе-
мельного кадастра - специальной адресации и кадастровой нумерации. Но сама по себе такая информационно-адресная ячейка в экономическом понимании тем более как основной объект земельных отношений, налоговой системы не может иметь стоимости. Этим во многом и объясняется подмена понятия «стоимость» понятием «ценность». Вся цепочка последующих ошибок в значительной степени вытекает из этой подмены.
Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель поселений на примере городов Подольска, Балашихи, Московской области и города Москвы
Для более детального анализа «промежуточных» результатов проведенной оценки обратимся к конкретным примерам. В качестве таковых для первого примера выбраны следующие кадастровые кварталы города Подольска:
0010136 - кадастровый квартал старой (преимущественно двухэтажной) жилой застройки в микрорайоне Ново-Сырово, ограниченный улицами Силикатной, Быковской, Захарьинской и Сыровским тупиком;
0010276 - городское кладбище;
0030221 - кадастровый квартал со зданием администрации города Подольска;
0030421 - Подольская центральная районная больница;
0030516 - городской физкультурный комплекс;
0030604 - кадастровый квартал на Октябрьском проспекте с расположенным на территории квартала гаражно-строительным кооперативом «Тройка-3»;
0030614 - кадастровый квартал в зоне многоэтажной жилой застройки, расположен в микрорайоне Юбилейный и ограничен Октябрьским проспектом, улицей Ленинградской, улицей Юбилейной и Пахрин-ским проездом.
Оценка, проведенная специалистами Федерального кадастрового центра (ФКЦ) «Земля», проиллюстрирована в таблице 1. Проанализируем ее суть и особенность по отдельным кварталам города.
Кадастровый квартал 0010136
Общая площадь квартала - 2,0 га. Площадь квартала в границах красных линий -15973 кв. м.
Оценим «стоимость» рассматриваемого квартала в полном соответствии с Методикой оценки и сравним полученные результаты с данными, приведенными в таблице 1. При этом, как показано ниже, никакого «специального» программного обеспечения не требуется.
Необходимые для оценки рыночные данные по ценам предложений жилых помещений микрорайона Ново-Сырово приведены в таблице 2.
На основании выборочных данных принимаем стоимость одного квадратного метра жилья:
• в домах этажностью 9 этажей и выше -500 долларов США за квадратный метр (среднюю);
• в домах 5-этажных - 480 долларов США за квадратный метр;
• в домах 2-этажных, старых - 350 долларов США за квадратный метр.
Стоимость строительства единицы площади нового жилья составляет в среднем 300 долларов США за квадратный метр.
В соответствии с Техническими указаниями к Методике государственной кадастровой оценке земель поселений Российской Федерации расчет кадастровой стоимости кадастровых кварталов с многоэтажной жилой застройкой определяется выражением:
Рзем,п = Кт,п х Р1 - СНСР1 х (1-Кизн), (1)
где Рзем,п - часть стоимости квартиры, которую можно отнести к земельному участку;
Кт,п - территориальный коэффициент качества, характеризующий местоположение оцениваемого объекта (кадастрового квартала);
Р1 - стоимость средней по поселению квартиры;
СНСР1 - стоимость нового строительства квартиры;
Кизн - коэффициент износа типовой квартиры или средний по поселению.
О) сл и го №№ п/п
Сыровский тупик, 3 Художественный пр-д пр-т Юных Ленинцев, 34, к. 2 Художественный пр-д пр-т Юных Ленинцев пр-т Юных Ленинцев, 40 Адрес
сл о со сл сл Этажность дома
- сл - - го Этаж
-СЬ сл 05 сл О) ■р». го 00 -СЬ го Общая площадь, кв. м
го со со 00 о го 00 го го 00 Жилая площадь, кв. м
00 с» О) О) 03 Площадь кухни, кв. м
прив. прив. прив. ■аисіи прив. прив. Статус(приватизированная, неприватизированная)
го го го и со о> сл со сл го о Цена, тыс. $ США
4*. СО ■р>. с» сл сл О) со сл -р*. 00 го О) Цена за кв. м, $ США
Таблица 2
Выборочные данные по ценам предложений к продаже квартир в кадастровом квартале 0010136 микрорайона Ново-Сырово города Подольска Московской области
0030614 0030604 о о со о сл 03 0030421 0030221 0010276 о о о со 03 - Квартал
00 00 4*. -Еь сл 03 00 03 о ■VI со со го Земли под домами многоэтажной жилой застройки
-Р>. го ■VI 00 ■VI со го со Земли под домами индивидуальной жилой застройки
■VI _1 со і 00 03 Земли дачных и садоводческих объединений граждан
00 сл 00 го со ■VI ■VI о 03 со о о 143 сл Земли гаражей и автостоянок
00 со 00 ■(і. І\3 03 VI 03 00 ■&. 00 03 Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания
(О ■VI со о сл го ■VI 00 ■VI 00 03 03 ■VI Земли учреждений и организаций народного образования
го 00 го -СЬ со 00 4*. сл 4*. со IV) сл 4*. 00 Земли под промышленными объектами
(О го 00 сл 4*. со 03 ■VI 03 го 00 ■VI сл со Земли под административно-управленческими и общественными объектами
-Р>. - сл го го К) сл со о Земли под военными объектами
03 ■VI о о 03 сл - Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения
со _1 сл сл сл со N3 Земли сельскохозяйственного использования
со _1 4^ сл сл -Ь. со со Земли под лесами в поселениях
03 _1 03 ■VI ■VI ■VI 4^- ■р>. Земли под обособленными водными объектами
сл _1 ■VI со со ■VI 4І. сл Прочие земли поселений
і1 о
5» ° О"
(5 тз Я1
!
8,3
Оз О
0
1 І
з
-І 0\ -о
■§
0
о-
сБ
Б
1 і о-сБ
§ 1
0
Хс
1 0}
о
■З
о
00
1
ш
з
і
0)
І
§<
§
СБ
5
І<
0 0=
1
СО
І
І
І
І
І
1
І
№
о\
І
.С
ш
Эта формула применима и в том случае, если вместо стоимости квартиры выбрать стоимости единицы площади жилья: для Р1 - рыночную, для СНСР1 - стоимость нового строительства. Тогда Рзем,п будет определяться как часть стоимости единицы площади жилья, относимая к земельному участку.
Как видно из выражения (1), в Методике оценки «стоимость» кадастровых кварталов определяется очень упрощенно - методом извлечения.
Определение усредненных цен по выборке цен предложений квартир в конкретном микрорайоне позволяет избавиться от необходимости определять Кт,п. Кроме того, из выражения (1) удаляется множитель (1-Кизн).
Модель расчета стоимости, относимой к земельному участку, при таких условиях упрощается и будет выглядеть так:
Рзем,п = Р1 - СНСР1 . (2)
Для двухэтажных зданий квартала 0010136 вследствие их возраста (около 50 лет) пренебрегать износом нельзя. На основании наружных обследований примем коэффициент износа этих домов, равный 0,4. Тогда с каждой единицы общей полезной площади в двухэтажных домах к земельному участку следует отнести:
350 - 300 х (1 - 0,4) = 170 (долларов США).
В пятиэтажных домах (без учета износа) доля стоимости земельного участка в стоимости единицы общей полезной площади квартиры составит:
480 - 300 = 180 (долларов США).
Характеристики зданий в квартале и оценка стоимости земельных участков, площади которых определены администрацией города, приведены в таблице 3.
Алгоритм расчета очень простой. В соответствии с Методикой оценки стоимость земельного участка определяется как произведение стоимости, относимой к земельному участку (кадастровому кварталу) с каждого квадратного метра общей полезной площади здания, на общую полезную площадь здания. Стоимость одного квадратно-
го метра земельного участка определяется как частное от деления полученной стоимости земельного участка на площадь земельного участка (кадастрового квартала).
Из таблицы 3 видно, что общая стоимость квартала составляет 1444702 долларов США. Если разделить полученную стоимость на общую площадь квартала, то получится:
1 444 702 $ США : 20 000 кв. м = 72,24 доллара США за один квадратный метр.
Итак, полученное нами значение стоимости единицы площади кадастрового квартала полностью совпадает со значением, приведенным в графе 1 таблицы 1 (земли под домами многоэтажной жилой застройки) для данного квартала.
При этом следует обратить внимание на одно существенное обстоятельство. Границы кадастровых кварталов проходят по осевым линиям улиц, проездов, береговым или срединным линиям русла рек, через центры площадей. Кадастровое деление города не имеет разрывов в границах и пробелов между границами кадастровых кварталов.
Части улиц от границ застройки (красной линии) до осевой линии рыночному обороту не подлежат. В соответствии с положениями пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации к землям общего пользования относятся земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, которые не подлежат приватизации. На основании Федерального закона от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» земли общего пользования освобождены от уплаты земельного налога. Следовательно, на всю площадь кадастрового квартала делить полученную стоимость нельзя, т. к. получается абсурдный и, кроме того, заниженный результат.
Если же принять за площадь кадастрового квартала то значение, которое заключено в границах красных линий, т. е. 15973 кв. м, то получится совсем другая величина стоимости единицы площади земли в этом квартале:
1 444 702 $ США : 15973 кв. м = 90,45 долларов США за квадратный метр.
Таким образом, ошибка данных, приведенных в таблице 1, составляет 25,6 процента.
При детальном анализе фактического использования земель квартала установлено, что земельный участок площадью 1426 кв. м выделен под управленческое здание и служебную территорию отделения городской теплосети. Ввиду незначительности его стоимости, результат оценки кадастрового квартала практически не изменился. Однако площадь земельного участка, отведенного отделению теплосети, необходимо исключить из оцениваемой площади квартала. В этом случае средняя
стоимость единицы площади земли квартала, облагаемой земельным налогом, составит значение, указанное в колонке 9 итоговой строки таблицы 3, т. е. 99 долларов США за квадратный метр. Ошибка данных, приведенных в таблице 1, составляет уже 37,5 процента.
Кадастровый квартал 0010276 -городское кладбище
На основании Федерального закона от 12.01.1996 № 8-ФЗ «О погребении и похоронном деле» на территории Российской Федерации каждому человеку после его
Таблица 3
Характеристики зданий и оценка занимаемых ими территорий в кадастровом квартале 0010136 города Подольска Московской области
Общая площадь квартала, кв. м 20000
Площадь квартала в границах красных линий, кв. м 15973
Выделенная пользователям площадь земельных участков, кв. м 1426
Общая площадь объектов, имеющих земельный участок, кв. м 540
Нераспределенная площадь квартала, кв. м 14547
Плотность застройки (общая) кв. м/кв. м 0,55
Плотность жилой застройки кв. м/кв. м 0,57
№№ п/п Адрес Функциональное назначение Этажность дома Площадь застройки, кв. м Общая полезная площадь здания, кв. м (колонка 5 х 0,7 х колонку 4) Площадь земельного участка (определенная администрацией города), кв. м Стоимость земельного участка, $ США ($ 185 х колонку 6) Стоимость земельного участка, $/кв. м (колонка 8 : колонку 7)
1 2 3 4 5 6 7 8 9
жилые дома
1 ул. Быковская, 6/1 жилое 2 471 659 1351 112098 83
2 ул. Быковская, 8 жилое 2 366 512 1009 87108 86
3 ул. Быковская, 10 жилое 2 480 672 1376 114240 83
4 ул. Быковская, 12 жилое 2 463 648 1257 110194 88
5 ул. Быковская, 14 жилое 2 375 525 1002 89250 89
6 ул. Быковская, 16/2 жилое 2 474 664 1338 112812 84
7 Сыровский тупик, 1 жилое 5 680 2380 3596 428400 119
8 Сыровский тупик, 3 жилое 5 620 2170 3618 390600 108
Итого по жилым объектам 8231 14547 1444702 99
коммунальные объекты (отделение теплосети)
9 Сыровский тупик, 5/4 коммун. 5 135 540 1426
Итого 8771 15973 1444702 99
смерти гарантируется предоставление бесплатно участка земли для погребения тела или праха. Согласно указанному Федеральному закону выбор земельного участка для размещения места погребения «должен обеспечивать неопределенно долгий срок существования места погребения». Отсюда следует, что по текущему (существующему) использованию и по перспективам, заложенным в генеральном плане города, функциональное назначение этого кадастрового квартала есть и будет в обозримом будущем единственным - по существующему предназначению. Содержание кладбища осуществляется за счет средств городского бюджета. На основании пункта 4 Федерального закона «О плате за землю» (с последующими изменениями и дополнениями) территория кладбища освобождается от уплаты земельного налога. Налогооблагаемой базы по российскому законодательству оно не имеет и не принадлежит ни к одному виду функционального использования городских земель, приведенных в таблице
1. Рыночному обороту городское кладбище также не подлежит. Тем не менее кварталу дана «государственная» оценка по всем 14-ти видам функционального использования земель и в соответствии с этой оценкой он имеет 14 значений налоговой базы.
Кадастровый квартал 0030221
На территории квартала, расположенного в центре города, находится единственное здание, в котором размещается администрация города и городской Совет депутатов. Здание и вся территория квартала содержится на средства городского бюджета. Функциональное назначение территории квартала и здания единственное -обеспечение управления городом. Рыночному обороту земельный участок не подлежит. Однако по данным, приведенным в таблице 1, квартал оценен по всем 14-ти видам функционального использования городских земель. Определена не только «стоимость» земли под административноуправленческими зданиями и общественными объектами величиной в 162 доллара
США за один квадратный метр, но и установлено, что, если изменить его использование в пользу автостоянки или учреждений народного образования, то земля станет значительно дороже (?!)
Кадастровый квартал 0030421
Квартал расположен в центральной части города, одной стороной квартал выходит на проспект Кирова. На территории квартала возведены здания медицинского комплекса Подольской центральной районной больницы. Функциональное назначение земельного участка - единственное: по существующему предназначению. На основании пункта 10 статьи 12 Федерального закона «О плате за землю» больница освобождена от уплаты земельного налога. Рыночному обороту земельный участок не подлежит и содержится на средства городского бюджета. Вместе с тем квартал оценен по всем 14-ти видам функционального использования, в том числе и как земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения стоимостью в 10 долларов США за один квадратный метр.
Кадастровый квартал 0030516
Городской спортивно-физкультурный комплекс расположен в центральной части города. Функциональное назначение земельного участка и зданий на нем - единственное: по существующему предназначению. Объект содержится на средства городского бюджета. Рыночному обороту как земельный участок, так и объект, расположенный на нем, не подлежат. На основании пункта 10 статьи 12 Федерального закона «О плате за землю» объект полностью освобожден от уплаты земельного налога. Тем не менее он оценен по всем 14-ти видам функционального использования городских земель, в том числе и как земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения по той же стоимости, что и больница - в 10 долларов США за квадратный метр. Причем, если снести все здания и использовать эту территорию в центре города для ведения сельского хозяйства, то участок станет лишь в 2 раза дешевле. А если разместить
в больничных или спортивных корпусах промышленность - то в 4,5 раза дороже. Еще выгоднее вместо спорткомплекса или больницы использовать кварталы под автостоянку. В этом случае их стоимость возрастет в 17 раз!
Кадастровый квартал 0030614
Квартал расположен в микрорайоне Юбилейный в зоне многоэтажной жилой застройки. Общая площадь квартала -
17,4 га.
Площадь квартала в границах красных линий - 14,95 га.
По данным периодических изданий «Из рук в руки» и «Квартира, дача, офис» за июль 2002 года, стоимость предложений к продаже одного квадратного метра жилья в кадастровом квартале микрорайона Юбилейный города Подольска составила в среднем 485 долларов США за квадратный метр. Стоимость строительства одного квадратного метра жилья в городе составляет в среднем 300 долларов США за квадратный метр. Таким образом, к стоимости земли можно отнести в среднем по кварталу 185 долларов США от каждого квадратного метра общей полезной площади многоэтажного дома. Исходя из этой средней стоимости рассчитаны стоимости земельных участков в колонке 8 таблицы 5, которые
можно отнести к земельным участкам под каждым строением.
Результаты выборки данных по рынку жилья в городе Подольске применительно к рассматриваемому кварталу приведены в таблице 4.
Характеристики зданий и сооружений в квартале и оценка земельных участков приведены в таблице 5.
Для анализа полученную общую стоимость в 14,98 млн долларов США следует разделить на площадь кадастрового квартала.
14 981 059 $ США : 174 000 кв. м = 86 $/кв. м.
Полученный авторами результат также совпадает с промежуточными результатами государственной кадастровой оценки земель в городе Подольске, приведенными в таблице 1. Отклонение составляет всего
1,2 процента.
Для анализа других особенностей удельных показателей кадастровой стоимости городских земель, приводимых в отчетах по итогам государственной кадастровой оценки земель поселений, рассмотрены еще два кадастровых квартала, расположенные в городе Балашихе.
Результаты «государственной» кадастровой оценки земель поселений (кадастровых кварталов 010203 и 010604) по городу Балашихе приведены в таблице 6.
Таблица 4
Выборочные данные по ценам предложений к продаже квартир в кадастровом квартале 0030614 микрорайона Юбилейный города Подольска Московской области
Оценка жилья в городе Подольске Микрорайон Юбилейный
№№ п/п Адрес Этажность дома Этаж Общая площадь, кв. м Жилая площадь, кв. м Площадь кухни, кв. м Цена, тыс. $ США Цена за кв. м, $ США
1 Красногвардейский б-р 9 5 34 17,5 8,5 19 558,824
2 ул. Ленинградская, 18 5 1 48 34 6 22 458,333
3 Красногвардейский б-р 9 9 34 18 8 19,3 567,647
4 ул. Юбилейная 16 9 57,4 32 10 23 400,697
5 ул. Юбилейная 5 3 47 32 6 22 468,085
6 Красногвардейский б-р 9 2 44 27 6 20 454,545
7 Итого 2908,13
8 Средняя по кварталу 484,689
Кадастровый квартал 010203 города Балашихи
Квартал расположен в территориально-экономической зоне II - микрорайон «Южный» - зоне многоэтажной жилой застройки и представляет собой вытянутую с запада на восток вдоль шоссе Москва -
Нижний Новгород полосу земли шириной около 60 метров, засаженную деревьями и поросшую кустарником. Квартал выполняет роль зеленой «буферной» зоны между шоссе и кварталами, застроенными жилыми домами. В его западной оконечности расположена автостоянка площадью 2500 кв. ме-
Таблица 5
Характеристики зданий и оценка земельных участков в кадастровом квартале 0030614
города Подольска Московской области
Общая площадь квартала, кв. м 174000
Площадь квартала в границах красных линий, кв. м 149520
Выделенная пользователям площадь земельных участков, кв. м 25396
Общая площадь объектов, имеющих земельные участки кв. м
Нераспределенная площадь квартала, кв. м 124124
Плотность застройки кв. м/кв. м 0,56
№№ п/п Адрес Функциональное назначение Этажность дома Площадь застройки, кв. м Общая полезная площадь здания, кв. м (колонка 5 х 0,7 х колонку 4) Площадь земельного участка (определенная администрацией города), кв. м Стоимость земельного участка, $ США ($ 185 х колонку 6) Стоимость земельного участка, $/кв. м (колонка 8: колонку 7)
1 2 3 4 5 6 7 8 9
жилые дома
1 Октябрьский пр-т, 13 жилое 9 1702 10723 13319 1983681 149
2 Октябрьский пр-т, 15 жилое 5 1100 3850 6290 712250 113
3 Пахринский пр-д, 5 жилое 5 1111 3889 6274 719373 115
4 Пахринский пр-д, 7 жилое 5 691 2419 3816 447423 117
5 ул. Ленинградская, 4А жилое 5 1105 3868 6247 715488 115
6 ул. Ленинградская, 4Б жилое 5 1104 3864 6271 714840 114
7 ул. Ленинградская, 6А жилое 5 1095 3833 6376 709013 111
8 ул. Ленинградская, 8А жилое 5 1124 3934 6286 727790 116
9 ул. Ленинградская, 4 жилое 9 1554 9790 12161 1811187 149
10 ул. Ленинградская, 8 жилое 9 1554 9790 12161 1811187 149
11 ул. Юбилейная, 24 жилое 5 1091 3819 6264 706423 113
12 ул. Юбилейная, 26 жилое 5 1699 5947 13376 1100103 82
13 ул. Юбилейная, 26А жилое 5 1105 3868 6283 715488 114
14 ул. Юбилейная, 28 жилое 5 701 2454 3849 453898 118
15 ул. Юбилейная, 28А жилое 5 1095 3833 6265 709013 113
16 ул. Юбилейная, 30 жилое 4 329 921 2661 170422 64
17 ул. Юбилейная, ЗОА жилое 5 1103 3861 6225 714193 115
Итого объекты с нераспределенной площадью земли 124124 14921767 120
объекты торговли
18 ул. Юбилейная, 30 магазин 1 329 296 950 35532 37
19 ул. Ленинградская, 6 магазин 1 220 198 1198 23760 20
Итого с учетом объектов торговли 126272 14981059 119
объекты образования
20 Пахринский пр-д, 3 детский сад 2 1400 2100 9626
прочие объекты
21 коммунально-складские площади 13622
распределенная площадь квартала по объектам 25396
Итого 83252 149520 14981059 100
тров (аренда земельного участка на основании постановления главы Балашихинско-го района от 12.01.1999 № 21 осуществляется обществом с ограниченной ответственностью «Грипс»). Кроме автостоянки, на площади квартала имеется детская площадка. Больше никаких объектов, зданий и строений в этом квартале не имеется.
Расчет, проведенный авторами с использованием Методики оценки, приводит к выводам о смещении оценки в 2,6 раза в сторону завышения при определении стоимости единицы площади земельного участка под автостоянкой.
Результаты расчетов по оценке земельного участка рассматриваемого кадастрового квартала представлены в таблице 7.
В основу расчетов были заложены следующие показатели.
Штат сотрудников - 12 человек с соответствующими должностями и окладами:
№№ п/п Должность Количество сотрудников Оклад, р.
1 Директор (управляющий) 1 7 000
2 Бухгалтер 1 5 000
3 Старший по охране стоянки 1 5 800
4 Охранники 9 3 800
Итого 12 52 000
Рассматриваемый кадастровый квартал можно оценить и с точки зрения его доходности для собственника земли, которым является город Балашиха. В этой территориально-экономической зоне на основании постановления главы Балашихинско-го района от 13.03.2002 № 205 установлена базовая ставка арендной платы за землю в размере 33,7 рубля за квадратный метр в год. Пунктом 64 приложения 2 к указанному постановлению установлен повышающий коэффициент для земельных участков под автостоянками, равный 4,0. При факторе капитализации, равном
7, стоимость земельного участка, определяемая по базовой ставке арендной платы, составит:
33,7 х 4,0 х 7 = 943, 6 рубля за квадратный метр или 29,9 (~ 30) долларов США за квадратный метр.
Для этого кадастрового квартала ошибка в оценке по «базовой» ставке составила 80 процентов в сторону уменьшения по отношению к результатам оценки, приведенным в таблице 7. В то же время результаты оценки, приведенные в промежуточном отчете государственной кадастровой оценки земель Балашихинского района, дают почти четырехкратное завышение.
Таблица 6
Результаты расчетов удельных показателей кадастровой стоимости земель Балашихинского района Московской области (город Балашиха, кадастровые кварталы 010203 и 010604, $ США за квадратный метр)
Квартал Земли под домами многоэтажной жилой застройки Земли под домами индивидуальной жилой застройки Земли дачных и садоводческих объединений граждан Земли гаражей и автостоянок Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания Земли учреждений и организаций народного образования Земли под промышленными объектами Земли под административноуправленческими и общественными объектами Земли под военными объектами Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения Земли сельскохозяйственного использования Земли под лесами в поселениях Земли под обособленными водными объектами Прочие земли поселений
010203 246 37 21 201 146 178 87 171 94 29 16 7 5 29
010604 232 31 21 249 297 217 87 205 89 31 10 23 25 28
Кадастровый квартал 010604 Квартал расположен в непосредственной близости к центру города по другую от центра сторону шоссе Москва - Нижний Новгород и ограничен улицами Разина, Полевой, Первомайской и Полевым проездом. Квартал застроен двухэтажными жилыми домами послевоенной постройки, имеющими повышенный износ. Характеристика квартала, зданий в квартале и результаты оценки приведены в таблице 8.
Приняв за основу расчета стоимости земли выражение (1), для жилых зданий рассматриваемого квартала износ можно считать равным 80 процентам. Стоимость одного квадратного метра площади в этих домах в среднем составляет 410 долларов США. Тогда на основании выражения (1) остаток для земли будет составлять:
410$ США - 300$ США х (1 - 0,8) = 350 долларов США от каждого квадратного метра жилья.
Таблица 8 составлена исходя из этих данных.
Как видно из таблицы, даже при такой высокой доле стоимости, относимой к зе-
мельному участку, средняя стоимость единицы площади земельных участков квартала не превышает 100 долларов США за квадратный метр. Причина такой низкой стоимости единицы площади земельных участков состоит в низкой плотности застройки.
Из этих расчетов следует, что полученная в результате государственной кадастровой оценки земель удельная стоимость земли под многоэтажной жилой застройкой в 232 доллара США за квадратный метр для этого квартала завышена как минимум в 2,5 раза.
Приведенные примеры нашей независимой оценки тех же объектов и по той же Методике оценки в отдельных случаях демонстрируют хорошее совпадение с данными, представленными в промежуточном отчете государственной кадастровой оценки земель поселений по городу Подольску (без учета площадей, подлежащих исключению из оценки), но значительно расходятся с данными по городу Балашихе.
По тем же 14-ти видам функционального использования и по той же Методике оценки специалистами фирмы «Городской ка-
Таблица 7
Характеристики кадастрового квартала 010203 города Балашихи и оценка земельных участков в квартале
Общая площадь квартала, кв. м
92169
Площадь квартала в границах красных линий, кв. м
62449
Выделенная пользователям площадь земельных участков, кв. м
3500
из них: автостоянка
2500
детская площадка
1000
№№
п/п
о
ф
о.
£
ф
5
X
ф
т
СО
I
СО
со
X
ф
о
X
с;
СО
X
о
*
X
>»
Є
о. X 2
X СО с; 9 ш *
і_
и X
С Ф с; &
0) си
Ф СГ п J >*
Л т Ф
X X ф ф л X п
ф СС _о X X 5
л СО (1)
Ш т СО
о
ф
2
0
1 £ 3 со
2
2
&
а>
х
5
О
*
£ а.
§ 5
Л н Я >
2 і
® о с 2 _ о
Ф ш ГГ л
л
л
о.
о
\о
о
СП
ф
X
н
X
ф
5
3"
5
■0-
■&
о
о
*
с[
о
X
о
СС
>5
О
ш
о
се
о
о
ш
о
л
ш
. о
Ф сг 11 _
0.2, ^ Ф т
2! і О рь .
^ о л л з
з * -
О X
8 Я о
о О- X « х ш±-О-оз:
сс
о
X
о
сс
О
т
а 15
о
о I-|- т ^ < -П
У о
т т
5
5
Я
СО
со
5
с;
со
I-
5
с
о.
о
£
л
е
•О
с;
ф
2
ф
т
л
&
о
О
<
3
о
ю
л"
*
&
л
У
0
X
л
с;
1 2 8 £
о 2
л
*
О
о
л
т
>*
автостоянка
2500
125
40
0,9
1643
1035
19240
134700
54
детская
площадка
Итого по земельным участкам квартала
54
дастр» по заказу Московского земельного комитета были оценены и все кадастровые кварталы в Москве. Анализ результатов такой «государственной» оценки вызывает сомнение в том, что ее проводили специалисты, знакомые с Генеральным планом города Москвы (далее - Генплан Москвы) и с
основами земельного и градостроительного законодательства. Приведем лишь наиболее наглядные примеры.
Кремль
Очевидно, что функциональное использование квартала - единственное. Переход
Таблица 8
Характеристики кадастрового квартала 010604 города Балашихи и оценка земельных участков в квартале
Общая площадь квартала, кв. м 36292
Площадь квартала в границах красных линий, кв. м 31687
Выделенная пользователям площадь земельных участков, кв. м
Общая площадь объектов, имеющих земельные участки, кв. м
Нераспределенная площадь квартала, кв. м 31687
Плотность застройки кв. м/кв. м 0,26
№№ п/п Адрес Функциональное назначение Этажность дома Площадь застройки, кв. м Общая полезная площадь дома, кв. м (для жилых домов колонка 5 х 0,7 х колонку 4, для склада колонка 5 х 0,9) Площадь земельного участка (для жилья как доля общей площади квартала), кв. м Стоимость земельного участка, $ (для жилья: $ 350 х колонку 6, для складских объектов: $ 15 х7х колонку 6) Стоимость земельного участка (колонка 9 : колонку 8 или) колонку 7), $/кв. м
1 2 3 4 5 6 7 8 9
жилые
1 ул. Разина, 1 жилое 2 263 368 1388 128674 93
2 ул. Разина, 3 жилое 2 426 596 2250 208642 93
3 ул. Разина, ЗА жилое 2 761 1065 4021 372890 93
4 Полевой пр-д, 4 жилое 2 614 860 3244 300860 93
5 Полевой пр-д, 6 жилое 2 417 584 2205 204477 93
6 Полевой пр-д, 8 жилое 2 395 553 2089 193697 93
7 Первомайский пр-д, 2А жилое 2 346 485 1830 169736 93
8 Первомайский пр-д, 3 жилое 2 713 998 3766 349223 93
9 Первомайский пр-д, 4 жилое 2 623 872 3291 305172 93
10 ул. Полевая, 4 жилое 2 647 906 3420 317177 93
11 ул. Полевая, 6 жилое 2 198 277 1045 96873 93
Итого по земельным участкам объектов жилья 7564 28550 2647421 93
административные
12 ул. Разина, 1 админи- стративное 2 263 368 1388
13 ул. Полевая, 6 админи- стративное 2 198 277 1045
складские
14 адреса нет склад 1 705 635 705 66632 95
Итого по земельным участкам квартала 6568 8208 31687 2714053
прав на землю не предусматривается. Объект полностью освобожден от уплаты земельного налога, однако оценен упомянутой фирмой по всем 14-ти видам функционального использования, в том числе как «земли под лесами в поселениях» стоимостью
2.3 тыс. рублей за кв. метр, как «земли под объектами торговли» стоимостью 24,3 тыс. рублей за кв. метр, как «земли сельскохозяйственного использования» стоимостью
1.4 тыс. рублей за кв. метр и еще одиннадцати видам функционального использования. И по всем видам функционального использования этот квартал имеет положительные значения кадастровой стоимости земельного участка, определяемой для целей налогообложения и иных целей.
Кадастровый квартал, включающий комплекс административных зданий мэрии города Москвы (Тверская, 13) Вопреки Генплану Москвы квартал также оценен по каждому из 14-ти способов функционального использования, в том числе как «земли сельскохозяйственного использования» по 1,3 тыс. рублей за кв. метр и как «земли под обособленными водными объектами» по 2,1 тыс. рублей за кв. метр. Остается загадкой, почему эксперты-градостроители из акционерного общества «Городской кадастр», производившие оценку земель города Москвы, оценили большое озеро на месте исторического здания мэрии дороже, чем пахоты тепличного хозяйства или земель садового товарищества. В Москве все закрытые водоемы являются собственностью города и на основании пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат приватизации. Ни один водоем в пределах города не должен иметь стоимости, которая служила бы основой исчисления земельного налога.
Кадастровый квартал с комплексом зданий Министерства обороны Российской Федерации Квартал оценен, в том числе как «земли под объектами оздоровительного и рекреационного пользования» по 2 тыс. рублей за кв. метр и как «земли учреждений и организаций народного образования, здравоохра-
нения и социального обеспечения», но уже по 7,8 тыс. рублей за кв. метр.
Кадастровый квартал с комплексом зданий Федеральной службы безопасности Российской Федерации, Федеральной пограничной службы Российской Федерации и других ведомств (Лубянка)
Квартал оценен также по всем 14-ти видам функционального использования со средним значением 6,64 тыс. рублей за кв. метр (2,1 млн долларов США за гектар). При этом диапазон значений «кадастровой стоимости» составляет 1,4-27,4 тыс. рублей за кв. метр (450-8 670 тыс. долларов США за гектар), т. е. изменяется в 20 раз от минимального к максимальному значению.
Наконец, кадастровый квартал со зданием Московского земельного комитета (Бахрушина, 20) оценен, в том числе как «земли под объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения» по 15,2 тыс. рублей за кв. метр, а также как «земли под домами индивидуальной жилой застройки» по 5,6 тыс. рублей за кв. метр.
Некоторые особенности результатов оценки, с точки зрения городского землеустройства
Используя эти и многочисленные подобные примеры можно провести общий анализ результатов, полученных в ходе государственной кадастровой оценки земель поселений, с точки зрения современных особенностей городского землеустройства.
Снова обратимся к выражению (1). Это выражение служит для определения стоимости земельного участка под многоэтажной жилой застройкой. Оно состоит из двух слагаемых: первое - Кт,п х Р1 - является рыночной стоимостью единицы полезной площади жилого дома;
второе - СНСР1 х (1-Кизн) - является стоимостью замещения единицы полезной площади жилого дома.
Таким образом, стоимость, которую относят к стоимости земельного участка, опре-
деляется по Методике оценки как разность между «рыночной» стоимостью объекта оценки и стоимостью замещения объекта оценки. С точки зрения авторов Методики оценки, полученный результат предлагается толковать как «кадастровую» стоимость, хотя большинство специалистов, скорее, трактуют ее как «рыночную» стоимость.
Применение математического выражения (1) для расчета стоимости земельных участков в принципе допускает получение и отрицательных значений стоимости, что и подтвердилось на практике при оценке земельных участков в районных центрах Тверской области. Разъяснений, как в этом случае определять налоговую базу, в Методике оценки не содержится.
Более пристальный анализ приведенных примеров и промежуточных результатов расчетов удельных показателей «кадастровой стоимости» земель приводит к дополнительным вопросам. Так, например, в кадастровом квартале 0030614 (Таблица 5) в центре города Подольска в зоне многоэтажной жилой застройки (как чаще всего и бывает) расположен детский сад, который относится к объектам учреждений и организаций народного образования. Применим к нему выражение (1). С одной стороны, детский сад как учреждение, а, следовательно, и как объект недвижимости с земельным участком, на котором он расположен, рыночному обороту не подлежит. Поскольку построенные площади, относящиеся к детскому саду, не могут быть предметом купли-продажи, то в этом случае первое слагаемое в выражении (1) отсутствует. В итоге для земельного участка под детским садом ни кадастровая, ни даже рыночная стоимость земельного участка, определяемая как разница в рыночной стоимости общей полезной площади здания и стоимости затрат на строительство этой площади, не существует. Остается только второе слагаемое, которое обозначает затраты города на строительство детского сада и это слагаемое имеет для рассматриваемого земельного участка знак «минус»!
С другой стороны, наличие в кадастровом квартале детского сада является для жителей этого квартала определенным пре-
имуществом и повышает стоимость жилья в этом квартале. Поэтому затраты города на строительство детского сада компенсируются повышением стоимости квартир, а, следовательно, и соответствующим повышением стоимости земельных участков этого квартала. Вследствие этого факта нельзя относить стоимость земли, полученной в выражении (1), на площадь земельного участка, занятого детским садом. Она должна быть отнесена только к площади земельных участков, занятых жилыми домами, и составлять налоговую базу для исчисления земельного налога.
В приведенных примерах при оценке городских земель под домами многоэтажной жилой застройки площадь земельных участков, относимая к тому или другому дому, определялась различными способами. В примерах с оценкой кадастровых кварталов 0010136 и 0030614 в городе Подольске (таблицы 3 и 5), площади земельных участков под жилыми домами приводились на основании данных, предоставленных администрацией. В Балашихе площадь земельных участков, относимая к тому или другому дому, определялась как доля площади кадастрового квартала, пропорциональная доле общей полезной площади объекта (здания) из всей общей полезной площади зданий квартала. При этом площади земель общего пользования и площади земель объектов, не облагаемых земельным налогом, из общей площади квартала исключались. Основанием такого подхода к исчислению площади земельных участков можно с большим приближением принять положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Для определения площади земельных участков в кварталах с многоэтажной жилой застройкой и оценки стоимости единицы площади земли такого кадастрового квартала нужны предварительные землеустроительные проработки, основанные на нормативных правовых документах, которые в настоящее время отсутствуют.
Нет никаких сомнений в том, что значения стоимости земельного участка (кадастрового квартала), полученные в колонках 8 таблиц 3, 5 и 8, при таких неопределенных подходах к величине оцениваемой площа-
ди кадастрового квартала и таком нормативном правовом регулировании оценки никогда не будут восстановлены операцией перемножения «показателя кадастровой стоимости» на площадь объекта оценки. Это сделать невозможно хотя бы по той простой причине, что правил определения площадей земельных участков, подлежащих оценке, вообще не существует. Эти правила надо создавать до начала проведения оценки, а не после. Как показано в примерах оценки кадастровых кварталов города Подольска, при определении «показателя кадастровой стоимости земель квартала» была учтена вся площадь квартала, включая площади улиц, проездов, площади земель общего пользования и площади земельных участков объектов социальной инфраструктуры. Если налогоплательщику назначить налог, исчисленный с площадей улиц и проездов, такой налог сразу же будет оспорен в суде. По решению суда исчисление налоговой базы как произведения «показателя кадастровой стоимости земли» на площадь участка необходимо будет корректировать, но корректировать уже в сторону увеличения вследствие уменьшения площади облагаемого налогом участка кадастрового квартала.
Если же буквально использовать данные таблиц 1 и 6, то вскроется факт, который перечеркивает не только результаты государственной оценки, но и все приведенные рассуждения по поводу ее возможной корректировки. В колонках 7 этих таблиц указано, что стоимость земель учреждений и организаций народного образования определена и, в частности для кадастрового квартала 0030614 города Подольска, составляет 97 долларов США за один квадратный метр.
Методика оценки предусматривает очень простой переход от стоимости земель, для которых имеются данные о рыночных сделках с объектами недвижимости, к стоимости земель, для которых не имеется данных о сделках с объектами недвижимости. При этом переход от «показателя кадастровой стоимости» для видов функционального использования городских земель, для которых существует информация о сделках с
объектами недвижимости, к «показателю кадастровой стоимости» для вида функционального использования земель, по которым нет данных о сделках с объектами недвижимости, производится посредством умножения на «коэффициент перехода». Коэффициент перехода определяется экспертным путем. Эксперты определяют относительную ценность земельных участков на основе разработанной вербальной шкалы «методом парных сравнений», а ЭВМ посредством алгоритма, основанного на «методе анализа иерархий», выводит численные значения коэффициента.
Для земельных участков, занятых учреждениями и организациями народного образования, этот коэффициент, как видно из таблиц 1 и 6, по отношению к стоимости земельных участков под многоэтажными домами в городе Подольске получился повышающий, а в городе Балашихе - понижающий. Похоже, что члены экспертной группы, привлекаемые для работ по оценке городских земель в городе Подольске, имеют мнение, противоположное мнению экспертов города Балашихи по вопросу о соотношении стоимости земли под жилыми многоэтажными домами и объектами народного образования. В результате и в одном, и в другом городе в итоговую таблицу «удельных показателей кадастровой стоимости» занесены показатели стоимости земли, которые не имеют не только правового обоснования и экономического смысла, но и прямо противоречат друг другу.
В связи с этим необходимо отметить, что лишь немногие из результатов расчетов удельных показателей кадастровой стоимости земель, приведенных в таблицах 1 и
6, имеют хоть какой-то смысл применительно к рассмотренным кадастровым кварталам. Это связано с наличием в оцениваемом кадастровом квартале объектов, функциональное назначение которых по фактическому использованию близко к названиям колонок в указанных таблицах. Да и эти показатели, как следует из проведенного анализа, не вполне соответствуют тем значениям стоимости, которые можно определить по принятой в Методике оценки модели оценки.
Все остальные показатели не только не имеют какого-либо смысла, но и прямо противоречат декларированному в Методике оценки принципу оценки кварталов по их существующему использованию, не говоря уже о противоречиях земельному и градостроительному законодательству и здравому смыслу. Метод их расчета основан на примитивной корректировке полученного для одной графы результата путем его умножения на коэффициент перехода, основанный на умозаключениях экспертов. Методика же получения коэффициента перехода такова, что итоговый результат может значительно отличаться от значения, имеющегося в исходной колонке. При этом сами эксперты слабо представляют последствия своих экспертных заключений и их влияние на конечный результат показателей стоимости земель.
Винить экспертов в полученных результатах не следует. Просто в рамках Методики оценки даже подготовленный оценщик, находясь на месте эксперта-чиновника, не сможет предвидеть печальные последствия своих экспертных заключений.
Характерный пример. Для вида функционального использования «земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами» нет информации о сделках не потому, что на рынке их не покупают, а потому, что по российскому законодательству они вообще не подлежат рыночному обороту. Для них рыночной стоимости не существует и существовать не может. Поэтому переносить «рыночную стоимость» с земель, занятых многоэтажной жилой застройкой, на земли, занятые «административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами» (пункт 6 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации) с помощью коэффициента перехода, выведенного на основе умозрительного представления о городских ценностях 11-ти членов экспертной группы, нельзя.
Общие выводы, полученные на основании анализа Методики государственной кадастровой оценки земель
1. Результаты экономической оценки основных объектов земельных отношений, определенных Земельным кодексом Российской Федерации, должны сыграть первостепенную роль в оптимизации процессов разграничения государственной и муниципальной собственности на землю, реформировании естественных монополий, формировании полноценных активов крупных и средних предприятий и преобразовании земельных активов из натуральной формы в финансовую, стать основной для реальной поддержки субъектов малого предпринимательства со стороны федеральных и местных властей. С этой точки зрения, информация, полученная как результат «государственной кадастровой оценки земель поселений» не только оказывается бесполезной, но даже опасно дезориентирующей. Из-за подмены понятий, допущенных авторами Методики оценки, вместо объективной экономической информации в соответствии с положениями Земельного, Налогового, Гражданского и иных кодексов Российской Федерации, принципами проведения экономической реформы, стандартами оценки, историческим опытом российских оценщиков и ученых выдаются чисто субъективные и сильно смещенные представления о ценностях узкой группы федеральных и местных чиновников.
2. В Методике оценки установлено три объекта оценки: «территория поселения в целом, кадастровый квартал и отдельный земельный участок». Фактически «оценивались» лишь кадастровые кварталы, не являющиеся согласно ЗК РФ объектами земельных отношений. Эти объекты являются всего лишь частью системы кадастровой нумерации, так же как кадастровые районы и кадастровые округа. Столь некорректные, чисто технократические подходы внесли такую путаницу в подходы к оценке, что ее результаты оказались непригодными к практическому применению.
3. Неправильно сформулирована цель оценки - определение кадастровой стоимо-
сти объекта оценки как представление о его ценности (полезности) группы экспертов из 11-ти человек: 9 чиновники разных городских ведомств и 2 риэлтора. При этом системный экономический анализ подменен чисто спекулятивными манипуляциями с «экспертными» оценками. К тому же полностью проигнорированы стандарты оценки, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации.
4. Методика не защищена и от систематических ошибок на всех стадиях проведения расчетов. Отсутствие надежного механизма верификации промежуточных и итоговых результатов оценки значительно снижает ее точность.
5. Принятая в Методике модель оценки в принципе допускает и во многих случаях дает на практике не только сильно смещенные, но даже и отрицательные значения стоимости объектов оценки. Порядок применения таких значений стоимости для налогообложения, так же как и их корректировки, ни в одном документе не разъясняется.
6. Существенным недостатком Методики является опора фактически на единственный метод определения стоимости, тогда как стандарты оценки требуют применения всех известных методов, а в случае отказа хотя бы от одного из них - надлежащего обоснования отказа.
7. Методика игнорирует положения ЗК РФ, Федерального закона «О плате за землю», других законов Российской Федерации и реальную практику городского землепользования по отношению к земельным участкам, полностью освобожденным от уплаты земельного налога, и земельным участкам, содержащимся на средства городских бюджетов.
8. Применяемый в Методике способ «формирования» стоимости путем перехода от оценки кадастровых кварталов «по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с объектами недвижимости» к оценке «по виду функционального использования, для которого отсутствует информация о сделках с объектами недвижимости» умножением на коэффициент перехода, полученный «экспертным» путем, является эко-
номически необоснованным, методически неправильным, а оценка, полученная таким путем, - лишенной экономического содержания. С помощью этого способа совершенно искусственного формирования «экспертной» оценки по всем российским городам в основном и были выведены показатели «кадастровой стоимости», которые не поддаются какому бы то ни было логическому истолкованию.
9. Методика ориентирована на получение результата, основанного на «представлениях о ценности», поэтому значительное место в Методике и Приложениях к ней занимает «экспертная» оценка. «Кадастровая» стоимость представлена в большинстве случаев как некоторая производная от «рыночной» стоимости иных объектов. Также отсутствует другая сторона стоимости любого объекта в рыночной экономике - затраты на его создание и воспроизводство полезностей. Такой подход полностью исключает применение результатов оценки городской администрацией для решения управленческих задач.
Возможные направления корректировки методики и завершения государственной кадастровой оценки городских земель
Исходя из приведенного краткого анализа результатов расчетов удельных показателей кадастровой стоимости земель по городам Подольску, Балашихе и Москве можно сделать некоторые выводы и наметить основные положения плана дальнейшей работы по завершению государственной кадастровой оценки земель поселений. Относительно трудоемкости и возможной стоимости работ по кадастровой оценке городских земель можно сделать следующие выводы:
1. В городе Подольске с населением в 195 тыс. человек и площадью территории 4315 га насчитывается 511 кадастровых кварталов. Квалифицированный специалист-оценщик в течение рабочего дня вполне способен провести анализ исходных данных и оценку земельных участков примерно по 15 кадастровым кварталам. Следова-
тельно, для оценки всех городских земельных участков потребуется 34 рабочих дня или примерно два календарных месяца (с запасом на уточнение исходных данных отдельных позиций по промежуточным и итоговым результатам оценки).
Для сбора, обработки, ввода в ЭВМ исходных данных и учета результатов расчетов необходимо привлечь еще трех помощников оценщика и прибавить один месяц на подготовку и корректировку исходной информации. Таким образом, группа из четырех человек (два из которых привлекаются в качестве специалистов-оценщиков и два представителя городской администрации) в течение трех месяцев вполне способна решить эту задачу.
Специальных программных средств, которые создавались Федеральной службой земельного кадастра России и «секретных» коэффициентов для проведения оценки по разработанной Методике оценки, как видно из проведенного в нашей статье анализа, не требуется. Достаточно имеющейся на любом компьютере программы Excel. В целях отображения полученных результатов вполне возможно использовать простейший программный продукт MapInfo, а также имеющееся в городе Подольске программное и информационное обеспечение градостроительного кадастра. В качестве технических средств обеспечения оценки достаточно двух персональных компьютеров стоимостью не более 1000 у. е. Общие трудозатраты на оценку земель города с населением 150-300 тыс. человек по примерным подсчетам составят 700-800 человеко-часов. В настоящее время эти работы находятся в стадии завершения.
2. Территория города Балашихи составляет 1521 га. В городе - 104 кадастровых квартала, население - 148 тыс. человек. Площади кадастровых кварталов по больше, чем в городе Подольске и составу застройки несколько сложнее. Соотношение площадей территории городов Подольска и Балашихи составляет 2,8, а соотношение численности населения - 1,31. На основании этих данных можно установить, что общие трудозатраты по проведению оценки земельных участков в Балашихе составят
440-500 человеко-часов. Эта работа также близка к завершению.
3. Затраты по корректировке имеющихся результатов и итоговой оценке земельных участков города Подольска ориентировочно составят 350-380 тыс. рублей. С учетом уже проведенной оценки и возможного использования ее результатов сумма затрат может быть меньше и составит 250-270 тыс. рублей. Оценка земельных участков города Балашихи обойдется примерно в 200-250 тыс. рублей.
4. Работы по корректировке имеющихся промежуточных данных и итоговой оценке земельных участков в городе Москве с учетом накопленного Лигой оценщиков земли опыта оценки городских земель могут быть проведены за 6-8 месяцев. Прямые расходы по итоговой оценке составят не более 3,5-4 млн рублей.
5. На основании приведенных методических и экономических выкладок, завершающий этап оценки всех земельных участков в поселениях России может быть проведен в течение одного года командой численностью не более 500 человек. Расходы на кадастровую оценку при этом должны составить не более 300 млн рублей. При этом может быть осуществлена государственная переподготовка специалистов, занимающихся кадастровой оценкой земли, и регионы получат не менее 200 высококвалифицированных специалистов. Подготовку специалистов следует проводить как на основе имеющихся в вузах программ переподготовки, так и путем организации занятий на местах по сокращенным программам с практической работой по проведении массовой оценки земельных участков совместно со специалистами, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности.
Основные выводы и предложения по возможной корректировке и завершению государственной кадастровой оценки земель российских городов
1. Использовать полученные результаты государственной кадастровой оценки земель поселений в их существующем виде
для определения налоговой базы при исчислении земельного налога ни в коем случае нельзя. И дело не только в их слабой экономической, правовой и методической обоснованности, недостаточной точности и достоверности. В сложившейся ситуации возникает опасность множественно-субъективного вмешательства и «корректировки» промежуточных результатов местным руководством исключительно исходя из сиюминутных интересов администрации соответствующего уровня. А никакой объективной основы для единообразной корректировки и получения обоснованной итоговой оценки в рассматриваемой Методике оценки нет. Тем более что и контроль за проведением оценки, анализ промежуточных результатов поручен комиссии, состоящей сплошь из чиновников, не имеющих ни надлежащей профессиональной подготовки, ни практического опыта в сфере оценки объектов земельных отношений. Надо также учитывать, что бюджетные средства на кадастровую оценку уже истрачены и существенных дополнительных средств на повторное проведение оценки выделено не будет. Поэтому выход из сложившейся ситуации видится в следующем (пункты 2, 3, 4).
2. Необходима существенная доработка «Методики государственной оценки земель поселений Российской Федерации», возможно ее объединение с соответствующими методиками для земель еще одной категории - промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, и обороны - урбанизированных земель, с выделением их главных отличий от земель иных категорий, поскольку эти земельные участки расположены в большинстве своем в городах, и теснейшим образом связаны с городской инфраструктурой, формированием городской среды, в том числе и экологии городов. При этом уровень соответствующего документа должен быть повышен до постановления Правительства Российской Федерации, а на концептуальном уровне он должен соответствовать основным положениям земельного и градостроительного законодательства, стандартам оценки и важнейших СНИПов. Проект соответствующего норма-
тивного документа специалистами Лиги оценщиков земли уже подготовлен и может быть вынесен на общее обсуждение со всеми заинтересованными лицами в самое ближайшее время.
3. В качестве объекта массовой оценки должен быть определен единственный объект - земельный участок. Это полностью соответствует и букве гражданского, земельного и градостроительного законодательства и экономической сути современных рыночных земельных отношений. На этом фундаменте можно будет преодолеть и все противоречия в самих подходах, не говоря уже о разнообразных методиках оценки основных объектов урбанизированных земель (и различных разновидностей этих объектов, включая все разнообразие их функционального назначения и использования).
Естественно, что при массовой, а не индивидуальной оценке земельных участков, необходимо использование и ряда промежуточных, вспомогательных объектов системы земельного и градостроительного кадастра - парцелл, кадастровых кварталов и кварталов БТИ территориальных зон и т. п. Это позволит использовать и большую часть уже реально полученных промежуточных результатов кадастровой оценки.
Вместе с тем необходимо подчеркнуть сугубо вспомогательный, промежуточный характер как упоминавшихся объектов, так и результатов их кадастровой оценки. И без соответствующей корректировки и получения итоговой статусной оценки городских земельных участков на основе рассматриваемых методик контроль корректировки и формирование обоснованной результирующей оценки, а тем более ее практическое применение недопустимы.
4. В журнале «Московский оценщик» № 6 (13) за декабрь 2001 года авторами и их коллегами уже описывался один из возможных способов перехода от полученных промежуточных оценок городских кадастровых кварталов к результирующей стоимости городских земельных участков. Этот показатель может стать основой для определения налогооблагаемой базы арендных платежей, ориентиром компромиссного
уровня стоимости для проведения справедливых, обоюдовыгодных и обоюдоприемле-мых рыночных сделок с земельными участками всех видов.
В его основе - ориентация на новые возможности современных геоинформацион-ных технологий земельного кадастра, использование специфических особенностей системы кадастровой нумерации и адресации. Не вдаваясь в детали, подчеркнем, что в рамках землеустроительных и кадастровых работ вполне возможно четко разделить задачи территориального и экономического зонирования. Задача территориального зонирования может быть сведена к кадастровой адресации на уровне кадастровых кварталов, а экономическое зонирование может быть проведено на существенно более детальном уровне.
Тогда результаты поквартальной кадастровой оценки большинство российских городов после их верификации и корректировки вполне могут быть использованы для новой системы поквартального территориального и экономического зонирования, в том числе и для определения нормативной базы земельных платежей различного вида (и, прежде всего, корректировки самого понятия «кадастровая стоимость» земли).
5. Любому специалисту очевидна вся искусственность понятия «кадастровая стоимость», определенного авторами пресловутой Методики оценки, как субъективные представления о «ценности» фрагментов городских территорий группы федеральных и местных чиновников из 11-ти человек. Тем более что ими декларируется «секретность» результатов сделанных ими же экспертных оценок, а алгоритмы программного обеспечения основаны не на современных научных подходах, а всего лишь на системе «зашитых» в стандартное программное обеспечение коэффициентов, полученных теми же экспертами.
Авторы показали на практических примерах, что вся эта «секретность», таинственность экспертных оценок абсолютно надуманна, и квалифицированными оценщиками легко воспроизводится или обходится. При этом результаты получаются с гораздо меньшими затратами, становятся гораздо
более прозрачными, понятными для их интерпретации и контроля. Причем трудоемкость кадастровой оценки может быть снижена не на десятки процентов, а в разы, т. е. на сотни процентов. И вместо опубликованной в газете «Известия» цифры затрат по кадастровой оценке в 1,5 млрд рублей можно обойтись суммой по крайней мере в 3 раза меньшей.
6. Совершенно очевидно, что давать какое-либо научно обоснованное, канонизированное определение понятию «кадастровая стоимость» земли - бессмысленная и безнадежная задача. И авторы Методики оценки дали очень хороший урок того, как не надо решать подобные проблемы. А надо всего лишь вернуться к постулатам действующей нормативной базы, результатам обобщения практического опыта российских оценщиков, и просто к здравому смыслу. Тогда станет ясно, что кадастровая оценка урбанизированных земель должна, прежде всего, обеспечивать выполнение основных функций государственного земельного кадастра - обеспечение наиболее эффективного и рационального землепользования при реформировании всей системы земельных отношений.
С экономической и правовой точек зрения, это означает, что в информационную систему государственного земельного кадастра необходимо включить сведения о всех 9-ти видах стоимости объектов земельных отношений, земельных участках и иной, прочно связанной с ними недвижимости, предусмотренной стандартами оценки. Тогда термин «кадастровая стоимость» урбанизированных земельных участков будет означать комплексное понятие, включающее в себя и рыночную стоимость, и затраты на замещение или воспроизводство системы улучшений урбанизированных земель, и стоимость обязательственных прав при совершении соответствующих сделок, а при необходимости и специальную стоимость.
Это обеспечит более качественную подготовку управленческих решений, большую прозрачность и обоснованность землеустроительных мероприятий как на макроуровне, при проведении разграничения государственной и муниципальной собственности
на землю, разработки стратегии развития системы платного землепользования, управления земельными ресурсами, так и на уровне конкретной экономики предприятий - землепользователей.
7. Безусловно, это нельзя сделать одномоментно. Поэтому в новых правилах кадастровой оценки урбанизированных земель должны быть предусмотрены соответствующие изменения. По нашим оценкам завершить полный комплекс таких оценок для всех городов России вполне возможно примерно за 1-2 года, и затраты на эту работу не должны превышать 500-800 млн рублей. Тем более что можно будет использовать существенную часть уже имеющихся результатов кадастровой оценки (конечно же, после их верификации и корректировки).
Для этого надо тщательно проанализировать полученные результаты государственной кадастровой оценки земель поселений по каждому поселению вначале на репрезентативной выборке (10-15 процентов кадастровых кварталов придется оценить заново, итоги сравнить). Выявить результаты, пригодные для использования, хотя бы в качестве промежуточных. Оценки по несуществующим видам функционального использования земель, полученные на основании экспертных оценок, отбросить. Как показывает анализ оценки кадастровых кварталов в городе Подольске использование результатов уже проведенной оценки после их анализа и уточнения возможно, но только после выполнения мероприятий, указанных в пунктах 3 и 4. Кроме этого, контроль за проведением оценочных работ необходимо поручить не узкой группе чиновников, а оценщикам-профессионалам, ведущим ученым и авторитетным практикам.
8. Очень важно установить и процедуры проведения соответствующих работ, оговорить кадровый состав привлекаемых специалистов, процедуры их переподготовки, квалификационные требования и т. д. Накопленный опыт показывает, что рассматриваемый завершающий этап оценки следует поручить не чиновникам Федеральной службы земельного кадастра России, а специалистам, имеющим необходимую профессиональную подготовку. Необходимо
наладить их взаимодействие с органами власти в регионах, например, путем создания постоянно действующих оценочных комиссий, как это делалось в дореволюционной России. В состав оценочных комиссий целесообразно ввести представителей от органов исполнительной и законодательной власти, налоговых органов, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству и других органов. При этом очень важно уделить внимание детальной проработке процедурных вопросов, и прежде всего, следующим:
• установить права и обязанности оценочных комиссий по отношению к другим властным и коммерческим структурам;
• определить обязанности и ответственность коммерческих структур: банков, страховых обществ, оценочных и риэлторских фирм, рекламных изданий по предоставлению необходимой для оценки информации;
• определить порядок привлечения оценочных фирм и специалистов для проведения работ по оценке земельных участков;
• указать источники финансирования работ по оценке земель;
• определить порядок сбора, обсуждения и утверждения исходных данных для оценки земельных участков, а впоследствии и иных, прочно связанных с ними, объектов недвижимого имущества. Исходные данные должны иметь необходимый правовой статус;
• определить порядок и сроки проведения оценки, формы и порядок контроля, обобщения и представления результатов оценочным комиссиям в регионах, порядок рассмотрения и утверждения оценок в органах власти;
• определить порядок обнародования и обжалования результатов оценки;
• определить права органов власти всех уровней по внесению необходимых дополнений в Правила оценки (в случае наличия местных особенностей, выходящих за рамки установленных Правил);
• установить конкретный перечень объектов, учреждений, организаций и лиц, земельные участки которых исключаются из кадастровой оценки (если это будет признано целесообразным на стадии согласования Правил), и соответствующие процедуры;
• уточнить правила определения налогооблагаемой площади земельных участков в городах и других поселениях в целях устранения неопределенности в разграничении земель и определения надлежащих правообладателей земельных участков.
Таким образом, проведенную государственную кадастровую оценку земель поселений в особенности территорий крупных городов с развитой инфраструктурой следует расценивать лишь как первый этап оценки, поскольку она не может в полной мере служить целям, объявленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945.
Для внедрения экономических методов управления земельными ресурсами в городах и повышения на этой основе эффектив-
ности использования городских земель оценка городских земель обязательно должна учитывать раздельно рыночную стоимость и стоимость замещения либо стоимость воспроизводства (затратный компонент стоимости) городской инфраструктуры. Определяемая в процессе оценки стоимость должна обеспечить проведение анализа эффективности затрат на содержание и воспроизводство всех видов городской инфраструктуры, способствовать сведению балансов городских бюджетов, в том числе и в части, касающейся жилищно-коммунального хозяйства, давать руководству города инструмент по установлению экономически обоснованных земельных платежей, разработке обоснованной и сбалансированной земельной политики.
Предлагаем разместить Вашу рекламу в нашем журнале!
Ежемесячный журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» распространяется через агентства «Роспечать», «Книга-сервис», «Вся пресса», «АиФ», издательство «Известия» Управления делами Президента Российской Федерации на всей территории России и в странах СНГ.
Подписчиками журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации» являются банки, страховые, риэлторские и аудиторские фирмы, оценочные и консалтинговые компании, комитеты по управлению имуществом и администрации муниципальных образований большинства регионов Российской Федерации.
Информация о Вашей фирме, опубликованная на страницах журнала, безусловно, вызовет интерес читателей.
Модуль Размер (см) Стоимость (у.е.) НДС (20%) Итого (у.е.)
Полоса 18,5 х 24,5 100 20 120
1/2 полосы 18,5 х 12,1 60 12 72
1/4 полосы 9,1 х 12,1 30 6 36
1/8 полосы 1,5 х 19,5 10 2 12
Строчная реклама 9,1 х 5,9 15 3 18
Наценки на обложку
1-я полоса - 100%
2-я полоса - 30%
3-я полоса - 25%
4-я полоса - 50%
Мы надеемся, что наше сотрудничество будет взаимовыгодным, и предлагаем Вам льготные цены на размещение рекламы.
Подписчики нашего журнала имеют возможность разместить свою рекламу
БЕСПЛАТНО!
