CC BY
85
Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными предприятиями
Е.В. Иванкина
декан Школы экономики земельных рынков государственного образовательного учреждения Академия народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации
Кадастровая стоимость земельных участков - это расчетная величина, определяемая в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.
Надо отметить, что это определение вытекает из нормативных актов, законов о земельном кадастре, Земельного кодекса Российской Федерации и Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, однако нет ни одного законодательно утвержденного определения кадастровой стоимости (есть определения земельного кадастра, кадастрового учета, удельной кадастровой стоимости кадастрового квартала и т. д., но определения кадастровой стоимости нет).
В Правилах проведения кадастровой оценки земельных участков и Методике государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП) установлено, что кадастровая стоимость земельных участков основывается на данных об уровне рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости. Ви-
димо, предполагалось, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть тесно связана с рыночной. В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации1 (далее - также ЗК РФ) «в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости».
Проблема заключается в том, что в нашей стране рыночная оценка земельных участков является самой сложной из всех видов оценки.
В рыночной экономике развитых стран любой девелоперский проект основывается на приобретении в собственность земельного участка с заранее определенным разрешенным использованием в рамках соответствующей категории земель и последующей его застройкой. Многолетние статистические обобщения позволяют делать практически безошибочные выводы о рыночной стоимости земельных участков любого функционального назначения.
В 90-е годы прошлого века в России приватизация затронула лишь здания и сооружения, а земельные участки были приватизированы только в аграрной сфере (в ходе приватизации земельных долей). После принятия Земельного кодекса Российской Федерации в 2001 году важнейшим направлением земельной реформы для промышленных, транспортных и иных предприятий стал переход от бессрочного пользования
1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-Ф3 (в редакции Федерального закона от 30 июня 2003 года № 86-ФЗ).
земельными участками к собственности или аренде. В процессе разгосударствления государственной собственности на землю была поставлена практически нерешаемая задача - определить выкупную стоимость земельных участков под промышленными предприятиями, а также рассчитать налогооблагаемую базу (с учетом рыночной стоимости) по земельным участкам, никогда не продававшимся, то есть не имевшим рыночной стоимости. Поскольку в стране отсутствовала система продаж незастроенных земельных участков под промышленными объектами, а соответственно отсутствовала статистика таких продаж, было объективно невозможно оценить земельные участки под промышленными предприятиями. При этом нельзя забывать, что Государственная кадастровая оценка земель поселений была проведена в 2002-2003 годы, то есть 4-5 лет, статистическая база для ее определения была значительно беднее, чем в настоящее время (в области рынка недвижимости наша страна проходит десять лет за один год). Соответственно, при расчетах ГКОЗП использовались любые косвенные методы - реальная база расчетов отсутствовала. Поэтому отчеты о проведении ГКОЗП очень уязвимы с точки зрения их экспертизы: во-первых, практически ни в одном регионе не выдерживаются нормативные требования к составу членов экспертных комиссий, заполняющих анкеты для расчетов ГКОЗП; во-вторых, за базу расчетов редко принимается стоимость земельных участков под каким-либо разрешенным использованием - чаще всего имеется статистика о продаже жилой недвижимости в многоэтажной жилой застройке (МЖЗ) либо о цене продажи гаражей, либо о цене продажи автозаправочных станций.
Переход от расчета стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости к расчету стоимости одного квадратного метра земельного участка под этими объектами производится не методом техники остатка для земли, а самыми невероятными методами, например с применением ГОСТа Госстроя России, который показывает «землеемкость» одного квадратного метра
в МЖЗ в кондоминиумах. Этот показатель показывает, сколько квадратных метров земельного участка должно приходиться на 1 квадратный метр жилья в МЖЗ, но абсолютно не характеризует стоимость 1 квадратного метра земельного участка. Тем не менее этот ГОСТ применяется для перехода от определения стоимости 1 квадратного метра МЖЗ к определению стоимости 1 квадратного метра земельного участка.
Наиболее сложным является переход от определения стоимости земельных участков в том функциональном назначении, о котором имеется хоть какая-нибудь рыночная информация, к определению стоимости земельного участка в другом функциональном назначении - от земель МЖЗ к землям промышленным. Как правило, для этого применяются «коэффициенты перехода к оценочной стоимости земель промышленности, заложенные в программном обеспечении». Какие коэффициенты закладываются, почему выбраны именно эти коэффициенты - объяснений нет. Так, например, в Саратовской области этот коэффициент (от земельного участка в МЖЗ к землям промышленности) составляет 1/3, в Белгородской области - 1/1,5, в городе Москве - 1/0,5.
Все эти факторы, вместе взятые, делают результаты кадастровой оценки весьма отдаленными от реальных цен на земельные участки. Часто кадастровая стоимость, рассчитанная в 2002 году, в 5-6 раз превышает рыночную стоимость этих участков, рассчитанную в 2006 году. Особенно четко это видно при приобретении земельных участков на аукционах: установленная аукционом величина - это рыночная оценка, полученная посредством открытого соревнования инвесторов, при этом она ниже кадастровой оценки!
В качестве характерного примера некорректности и ошибок достаточно проанализировать отчет о проведении кадастровой оценки земель одного из крупнейших промышленных городов Поволжья.
1. Объектом для расчета кадастровой стоимости земель города были выбраны земли многоэтажной жилой застройки. В отчете отсутствует баланс земель, поэтому невозможно говорить о репрезентативнос-
ти выбранного объекта для расчетов кадастровой стоимости - объектов многоэтажной жилой застройки.
2. При использовании методических рекомендаций по оценке земель поселений допущен ряд отступлений и нарушений как в части использования данных рынка недвижимости, так и в части проведения экспертных оценок, их обработки и интерпретации.
3. При расчете стоимости земли под объектами МЖЗ не использовался метод техники остатка. Переход от определения стоимости одного квадратного метра квартиры в МЖЗ к определению стоимости 1 квадратного метра земли сделан на основании Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденных приказом Госстроя России от 26.08.1998 № 59, что неправомерно - коэффициент «землеем-кости» показывает соотношение размера земельной доли с величиной 1 квадратного метра в кондоминиуме, он не имеет никакого отношения к расчету стоимости 1 квадратного метра земельного участка для кварталов МЖЗ. Этот коэффициент рассчитан в 1998 году, то есть он устарел. Коэффициент рассчитан для кондоминиумов, а мы имеем в качестве опорной величины стандартные кварталы МЖЗ.
4. В отчете указывается, что переход от определения стоимости земель под МЖЗ, о которой имеется рыночная информация, к определению стоимости земель промышленности, о которых рыночная информация отсутствует, осуществляется с применением коэффициента 1/3 (на самом деле, как видно из отчета, рыночная информация имеется только о квартирах, о земельных участках под МЖЗ информация отсутствует). Величина коэффициента 1/3 не обосновывается, а анализ данных любой строки приложения показывает, что фактически коэффициент составляет 1,3-1,4.
5. Сопоставление данных о кадастровой стоимости земельного участка, утвержденных в 2002 году (790,89 р./м2), с данными оценки рыночной стоимости этого земельного участка, полученными в 2006 году (150 р./м2), показывает, что кадастровая
стоимость превышает рыночную в 4,8 раза. Между тем в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации «в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости». В нашем случае подразумевается, что кадастровая стоимость должна составлять процент от 150 рублей за 1 квадратный метр. К сожалению, ни в одном нормативном документе не указано, какой процент от рыночной стоимости должна составлять кадастровая стоимсоть, поэтому ни один арбитражный суд не принимает статью 66 Земельного кодекса как основание для пересмотра кадастровой стоимости.
6. Как выяснилось, надлежащим образом сформированный объект кадастрового учета пока еще отсутствует, границы муниципального образования не прошли все требуемые стадии утверждения. Соответственно, при отсутствии надлежащим образом утвержденных границ города утверждение кадастровой стоимости городской земли следует признать неправомерным.
В соответствии со статьей 12 «Состав сведений государственного земельного кадастра» Федерального закона от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» Государственный земельный кадастр содержит следующие сведения:
• о земельных участках;
• о территориальных зонах;
• о землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;
• о землях и границах субъектов Российской Федерации;
• о землях и границах Российской Федерации.
Указанные сведения содержатся в Государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами.
Как видно из содержания статьи 12 названного Федерального закона, для проведения надлежащей кадастровой оценки большое значение, кроме земельного
участка, имеют такие объекты Государственного земельного кадастра, как земли и границы территорий, на которых осуществляется местное самоуправление. Речь идет о категории земель поселений.
Согласно пункту 1 статьи 83 «Понятие земель поселений» Земельного кодекса Российской Федерации эта категория земель определяется следующим образом: «землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий».
Пункты 1-3 статьи 84 «Черта городских, сельских поселений и порядок ее установления» ЗК РФ уточняют и определяют понятие «черта»:
• черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий;
• установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документации;
• черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.
Утверждение и изменение черты городских, сельских поселений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 рассматриваемой статьи.
Иными словами, основным отличием земель поселений является наличие утвержденной органами государственной власти субъектов Российской Федерации черты городских, сельских поселений. Но при применении описанной в отчете методики к муниципальному образованию именно этот наиболее важный элемент - городская черта - до сих пор в надлежащем порядке не установлен.
7. Кадастровая стоимость земель города утверждена в 2002 году, а постановление о границах было издано в 2003 году. Как
могла быть рассчитана кадастровая стоимость до утверждения границ города, неясно. Это также подтверждает вывод о неправомерности утвержденной кадастровой стоимости.
8. Раздел, характеризующий уровень использованной информации, представляет собой описание исходных данных для расчетов и сведения об экспертах, привлекавшихся для «заполнения анкет». В этом разделе утверждается, что «состав первичных данных, необходимых для проведения оценочных работ, сформирован на основе статистической, экспертной, аналитической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности». Однако ни в этом разделе, ни в следующих разделах, ни даже в приложении такая информация не представлена.
В отчете утверждается, что были обработаны анкеты 10 экспертов.
С точки зрения выполнения требований Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель поселений Росземкадастра это можно рассматривать как их невыполнение. В Технических указаниях, являющихся приложением к рассматриваемым Методическим рекомендациям, указано о необходимости привлечения не менее 11 экспертов из города и вышестоящей администрации: 9 чиновников и 2 риелтора. Однако в городской комиссии, о которой идет речь в анализируемом отчете, ни одного риелтора не было.
Поскольку городская черта пока еще не является установленной, кадастровая стоимость вообще не может быть утверждена, и земельные платежи должны осуществляться в размерах, принятых в 2005 году.
В пункте 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что «в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости». Следовательно, кадастровая стоимость (при условии надлежащего установления границ города) не должна превышать 150 рублей за 1 квадратный метр для земель. Анализ отчета позволяет сделать однознач-
ный вывод о том, что итоговые оценки, приведенные в отчете о Государственной кадастровой стоимости земель города, получены ненадлежащим образом, с многочисленными нарушениями существующего законодательства и не могут быть основанием для утверждения государственной кадастровой оценки.
Последствия от применения нормативов земельных платежей, установленных на основе полученных «оценок», являются завышенными более чем в 4,8 раза. Совокупность результатов экспертизы позволила установить ненадлежащий характер выполнения работ в представленной на экспертизу документации, неадекватность результатов оценки и невозможность их практического применения.
Все это говорит о необходимости разработки новых методик оценки кадастровой стоимости, совершенствовании практики таких расчетов и отработки механизма досудебного обжалования и пересмотра кадастровой стоимости земельных участков.
Это становится особенно актуальным в условиях перехода к оценке стоимости выкупа земельных участков под промышленными предприятиями в процентах от кадастровой стоимости. Поскольку базой выкупной стоимости в перспективе будет кадастровая стоимость земельных участков, она приобретает жизненно важное значение для экономики предприятий, а объективность и экономическая обоснованность расчетов кадастровой стоимости становятся еще более значимыми.
® МАСТЕР-КЛАСС
У 14-15 июня 2007 года, Москва
СКВОЗНАЯ СИСТЕМА ПЛАНИРОВАНИЯ В КОМПАНИИ Бизнес-Семинары ____________________________________________________________
т
Цели и задачи системы планирования:
принципы организации современной системы планирования компании Стратегическое планирование компании: формирование меморандума акционеров формирование стратегической программы формирование бизнес-стратегий
формирование и балансировка финансового плана, особенности финансового моделирования контроль и анализ исполнения стратегического плана
Оперативное годовое планирование, бюджетное планирование и контроль: формирование организационных планов мероприятий подразделений формирование и утверждение бюджета
Системы текущего оперативного планирования: особенности текущего оперативного планирования торговых и производственных компаний: логистические планы, системы производственного планирования
Получить более подробную информацию о семинаре Вы можете у организатора -
ЗАО «Бизнес-семинары» www.business-seminars.ru E-mail: [email protected] Тел.: (495) 937-5809 Факс: (495) 363-0258
