CC BY
205
Правовые основы кадастра недвижимости и кадастровой деятельности в
скандинавских странах Legal basis of the real estate cadastre and cadastral activities in scandinavian countries
Хабаров Д.А.,
ассистент кафедры космического мониторинга и экологии, [email protected], ФГБОУ ВО Московский государственный университет геодезии и картографии (105064 Россия, г. Москва, Гороховский пер., д. 4)
Хабарова И.А.,
к.т.н., ст. преподаватель кафедры городского кадастра, [email protected]
Кожевников Владислав Алексеевич,
бакалавр по направлению подготовки 21.03.02 «Землеустройство и кадастры», [email protected]
ФГБОУ ВО Государственный университет по землеустройству (105064 Россия, г. Москва, ул. Казакова, д.15)
Аннотация: Выявлены и детально рассмотрены особенности, возникающих при осуществлении кадастровой деятельности в Скандинавских странах. Произведен анализ теоретических и методических правовых основ кадастровой деятельности в Норвегии, Швеции, Дании. Проанализирована и представлена нормативно-правовая база кадастра недвижимости.
Summary: In the article it is noted that in the Scandinavian countries the expenses for creating the cadastre at the expense of the funds allocated to the cadastral registration body and the budgets of Scandinavian countries are reduced on a planned basis, based on this, a cartographic basis has been created for identifying the boundaries of land and other real estate and systematic cadastral surveys for updating of boundary data.
Ключевые слова: регистрация недвижимости, Скандинавские страны, недвижимое имущество, земельный участок, гражданско-правовые сделки, карта недвижимости, цифровые кадастровые карты.
Keywords: real estate registration, Scandinavian countries, real estate, land, civil transactions, real estate map, digital cadastral maps.
Законодательные основы кадастра и регистрации недвижимости в Скандинавских странах
В каждой стране система управления недвижимым имуществом имеют свои нюансы и особенности, которые отражены в основных принципах построения таких систем и подходах. На данный момент земля рассматривается как предмет гражданско-правовых сделок в странах, а не только как сельскохозяйственных ресурс, тем самым набирая обороты в развитии данной отрасли. Так же регистрация всех прав связана напрямую с землей во многих странах. Как следствие в законодательстве некоторых стран часто употребляется термин «недвижимость», который включает земельный участок вместе с размещенными на ней объектами [1, 2].
Анализируя зарубежные страны, можно заметить, что при создании кадастра всегда подразумевается определенное направление. Так же можно рассмотреть следующие виды кадастра, которые представлены на схеме 1.
Если обратиться к работам С.Н. Волков, в которых он отмечает, что настоящее время существует несколько разных систем регистрации недвижимости, в каждой из них по-своему решается вопрос о взаимосвязи с кадастром. Эти различия обусловлены историческими и экономическими особенностями развития каждой страны и отражены в организационных структурах кадастра и систем земельной регистрации [3].
Наиболее распространенное определение кадастровой системы дано Международной федерацией геодезистов: «Кадастр — это официальный реестр недвижимости, который базируется на основе земельного участка (парцелла)» [1].
В данной статье были выбраны именно Скандинавские страны в связи со схожей политико-экономической ситуацией в области кадастровой деятельности. Тем самым на фоне Европейских стран, страны Скандинавии имеют некоторые особенности в ведении кадастра.
Скандинавские страны имеют некую особенность, которая выражается в централизации реестра собственности и, конечно же, влияние западноевропейских традиций регистрации. Эти страны имеют точные крупномасштабные карты объектов недвижимости (далее — ОН), созданные в единой системе координат, которые покрывают всю страну и на которых базируется система регистрации прав собственности. Имеются различия между реестром собственности и картографированием участков недвижимости по способу ведения, между тем как реестр собственности в основном, компьютеризирован, и содержаться в центральных государственных офисах, а картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций [4].
Что бы более детально рассмотреть развития реестра в Скандинавских странах, мы можем обратиться к Швеции, которая достигала наибольших успехов в создании реестра и имеет единый банк данных о недвижимости.
В Швеции вся земля поделена на ОН. В стране сейчас существует приблизительно 4,5 млн. таких объектов, все они зарегистрированы в нескольких базовых реестрах недвижимого имущества (реестр недвижимого имущества, земельный реестр, реестр зданий, реестр координат, адресный реестр и прочие). Кроме того, он содержит копию реестра налоговых органов относительно недвижимости [5].
Значение реестра имеет большой вес, так как он формирует базис для многих составляющих деятельности общества, например регистрация земли, обложение недвижимости налогами, сельскохозяйственная статистика и другие.
Ведением кадастра занимается большое количество органов по всей стране. В основном само ведение является задачей центральных правительственных органов, но так же существует множество местных правительственных структур, которые так же занимаются ведением реестра в рамках их компетенции. Руководящую роль выполняет Национальная Геодезическая Служба [6].
Каждый пользователь, который нуждается в информации или регистрации, имеет прямой доступ к системе. Примерно около 4000 офисов, которые так же занимаются ведением системы, по всей стране с общим количеством терминалов и персональных компьютеров около 25000. Из этой количества только незначительная часть принадлежит органам регистрации, тогда как банки имеют основную часть техники, кредитные учреждения и другие [7].
Ответственность за структурированное ведение кадастрового реестра несет правительство. К примеру, в Норвегии существуют два реестра:
- национальный реестр недвижимой собственности;
- реестр адресов и сооружений,
- которые содержат информацию относительно физического статуса недвижимости. Такие реестры ведутся на уровне Норвежской картографической службы, и охватывает всю страну. Информацию об экономическом и правовом статусе недвижимости содержит основная электронная база. Этот реестр также поддерживается Министерством Юстиции и местными судами.
Приоритетной задачей регистрации земли является обеспечение гарантий прав собственности и свободного доступа к информации о них. Гарантом безопасности и
содействия осуществлению транзакций, является налаженная и хорошо функционирующая система регистрации земли.
Земельный реестр ведется 93-мя органами земельной регистрации. Эти органы являются частью правовых судов и административно подчиненные Национальной Судебной Администрации [8].
Рассмотрим ответственность за ведение кадастровых карт на примере Норвегии, где ответственность ложится на Норвежскую картографическую службу (Norwegian Mapping Authority) и на службы местного уровня. В данных органах существует налаженная система управления, а именно четкое распределение обязанностей между ними. В частности Норвежская картографическая служба создает кадастровые карты в масштабах 1:5000 и 1:10000, которые охватывают всю страну, включая северные и малонаселенные регионы. Местные службы отвечают за кадастровые карты в густонаселенных областях [8].
В Норвегии существует 3 закона, которые регулируют кадастр. К таким относятся:
- Закон об отчуждении и регистрации земли (Land Subdivision and Registration Act)
- Закон о правовой регистрации (Juridicial Registration Act)
- Закон о консолидации земель (Land Consolidation Act) [8].
Максимально точные сведения о размерах и состоянии земельных ресурсов имеют огромную значимость, так как сведения кадастрового учета оказывают большое влияние на общую землеустроительную политику страны.
Из этого можно сделать вывод и обратиться к работе С.Н. Волков, в которой он отмечает, что земельный кадастр за рубежом, включает в себя не только технические действия, но и определенный земельно-кадастровый процесс, связанный с регистрацией земельных участков и иных объектов недвижимого имущества и сделок с ним [9]. В конечном итоге сведения, получаемые вследствие проведения земельного кадастра, неразрывно связаны с понятиями учета, оценки стоимости земельных ресурсов, оценки состояния и возможности использования по тому или иному назначению.
Если рассматривать зарубежную практику, то можно заметить, что понятие «кадастр» чаще всего связывают с понятием «недвижимость», тем временем как под недвижимостью понимается и дается следующее определение: это общественная опись, которая содержит данные по количеству, стоимости, собственности участков земли и прочего недвижимого имущества, прочно привязанного (связанного) к земле.
Законодательные основы осуществления кадастровой деятельности в Скандинавских
странах
На данный момент изучения материалов по осуществлению кадастровой деятельности в зарубежных странах, а конкретнее в Скандинавских странах, имеет определенную популярность и проанализировав существующие учения в данной области можно заметить, что система кадастровой деятельности в таких странах как Швеция, Норвегия и др. значительно отличается своими подходами и системным уровнем чем в РФ.
ЬаПша1епе1 это правительственный орган, который является ответственным за формирование недвижимости, государственной недвижимости и ГИС Швеции. В правительстве, оно представлено Министерством охраны окружающей среды. Данный орган имеет региональные организации во всех областях и местных отделениях в муниципалитетах. Что касается больших муниципалитетов, у них также есть офисы по управлению недвижимостью (около 38). Ьап1ша1епе1 отвечает за ландшафтную информационную систему и проводит кадастровую и земельную регистрацию [3].
Существует 7 специальных местных судов на сегодняшний день, которые отвечают за регистрацию земли, которые обновляют местный реестр, являющийся значимой частью информации о земле. За системный реестр налогообложения ОН и регистрацию населения отвечают налоговые управления, которые связаны с земельной информационной системой через обозначения ОН. Недавно правительство выдвинуло предложение о том, что бы ответственность за регистрацию земли перешла от судов к Ьап1ша1епе1 [3, 9].
Профессиональные геодезисты и землеустроители являются представителями Буепвка Lantmдtarefцreningen, которые имеют, помимо их, еще около 1500 членов.
Стоит заметить, что в Скандинавских странах нет никакой системы лицензирования, что в корне отличается от системы в РФ. Степень магистра геодезиста/землеустроителя/экономиста в области недвижимости можно получить в Стокгольме, окончив Королевский технический университет. Так же в колледже при университете можно получить степень бакалавра. Выдвигаются определенные требования к главе министерства кадастра. Он должен иметь как минимум двухлетний опыт работы и диплом геодезиста/землеустроителя.
Цель кадастровой системы Скандинавских стран заключается в следующем:
- Содействие и контроль устойчивого и эффективного землепользования.
- Обеспечение информации о земельных ресурсах для регистрации прав на землю, планирование землепользования, налогообложения, экологического контроля и развития бизнеса.
Если посмотреть на систему с точки зрения разновидностей на сегодняшний день, то система подходит для всех типов земли, так же для правительственной.
Вся недвижимость в Скандинавских странах подлежит регистрации. Например, Шведская кадастровая система включает земельную регистрацию и реестр недвижимости. Обработка реестра недвижимости и была автоматизирована в одну Electronic data processing (далее - EDP) систему. EDP система заменила старые книги, которыми пользовались ранее. Эта не графическая система называется информационная система ландшафтного районирования территории. В Скандинавских странах административная регистрация ОН является основой реестра. Регистрация включает в себя индексную карту недвижимости. Эта карта хранятся отдельно от текстовых реестров.
Индексная карта недвижимости для сельской местности основана на картах землепользования. Она напечатана в масштабе 1:20 000, но у представителей органов местной власти оригинал этой карты хранится в масштабе 1:10 000. Карта основана на ортофото плане. Отчет осуществляется с помощью системы координат, общей для всей страны [6, 9].
На сегодняшний день оцифровано 2/3 от карт землепользования и карты реестра. Графическая информация хранится в различных слоях для различных типов информации.
Индексная карта недвижимости для городской местности основана на: крупномасштабных муниципальных базовых карт, с национальной сетью или местной системой координат. Эти кадастровые индексные карты создаются в масштабе 1:1 000 или 1:2 000. Более половины этой информации переводится в цифровой вариант.
В процессе формирования недвижимости, созданные карты, документы и знаки на местности, составляют правовую базу разделения земли на ОН и таким образом можно заметить, что нет никакой разницы между кадастром городской/сельской местности и законодательством относительного самого кадастрового процесса.
Если подвести итоги из всего вышесказанного по данной главе, то можно заметить, что развитие реестра в Скандинавских странах имеет большое значение для страны. Но если сравнить с системой в РФ, то уровни развития в данной области будут существенно отличаться, так как в РФ на данный момент процессы кадастровой деятельности должным образом автоматизированы. Даже если сравнить структуру Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) со структурой аналогичной базы в Скандинавских странах, а точнее реестром недвижимости и земельной книгой, то можно заметить, что она по большей части основана на таких документах как:
- Реестра недвижимости
- Площади ОН
- Обозначение объектов собственности
Земельная книга содержит информацию о:
- Законном владельце;
- Адресе;
- Номере гражданской регистрации,
- и данная информация хранится у администрации недвижимости и администрации земельного реестра.
В ней так же содержится информация об ипотеке, обременения и уведомления от других органов власти на такие вещи, как банкротство и т.д.
Реестр будет постоянно обновляться, будучи связанным с реестром оценки недвижимости и разрешения на строительство муниципалитетов.
Нормативно-правовое регулирование результатов кадастровой деятельности в Скандинавских странах
Вся земля в Скандинавских странах разделена на единицы недвижимости, и все они зарегистрированы в реестре недвижимости. Каждая недвижимость имеет уникальное название, которое служит для правовой идентификации. Эта система охватывает как частную, так и государственную (муниципальную) землю.
Существует информационная система, в которой содержатся сведения о владельцах, владениях, адресах и типах зданий, которая и представляет норвежский кадастр. Все данные, содержащиеся в этой системе, взаимосвязаны и содержатся в различных группах, связь действует по средствам локализации через координатные и индикационные коды объектов.
Все информационные связи и стандарты описания объектов в Норвегии установлены законодательством, так же как и в Швеции. А сами системы являются государственными, финансированием и разработкой таких систем занимается правительство.
В Дании по большей части распространено картирование земельных участков в крупном масштабе, что представляет собой кадастр. Стоит заметить, что основная функция кадастровой системы - это идентификация каждого земельного участка в соответствии с действительным использованием. Если немного оглянуться назад, то цель кадастра в Дании раньше состояла в сборе пошлин с владельцев земельных участков, по критериям урожайности. В настоящее время эта функция кадастра остается ключевой, но в основе расчетов лежит рыночная цена участка [1, 5].
Скандинавский Закон «О формировании недвижимого имущества» устанавливает, что недвижимость существует и формирование ее считается завершенной тогда, когда соответствующая запись сделана в регистр недвижимости. Регистр недвижимости
считается одним из главнейших информационных ресурсов государства, поскольку поддерживает ряд его важных функций представленных на схеме 2.
По всей стране существуют кадастровые бюро, которые поддерживают регистр. Что касается финансирование, то этим вопросом занимается центральное правительство, но существуют муниципалитеты, которые сами способны финансировать работу кадастрового бюро и содержание регистра. Национальная Земельная Служба (NLS) осуществляет руководство регистром, отвечает за функционирование и управление государственной системой цифровых кадастровых карт.
Так как ведение кадастра в электронном формате автоматизирует многие процессы, то законодательство Скандинавских стран требует, чтобы регистр недвижимости велся только в электронной форме на территории каждого муниципалитета. Постановление правительства предусматривает, что структура регистра должна включать:
- главный регистр;
- цифровую регистрационную (кадастровую) карту;
- регистр координат;
- регистр планов;
- регистр округов;
- адресный регистр;
- регистр совместных сооружений (GA регистр) [1].
Регулирование кадастровой деятельности в Скандинавских странах, исходя из выше изложенного анализа, имеет систематизированный характер, что отражается в нормативном регулировании, так и в организационных механизмах управления. Но стоит заметить, что каждый субъект в этой стране имеет специфические особенности, которые изменяются со временем в историческом, географическом и правовом контексте каждой из них. Так стоит заметить, что в Дании, Норвегии, Швеции и Финляндии, закреплены границы и определены права субъектов земельных отношений на 100 % территории, что показывает высокий уровень работы в кадастровой деятельности.
В скандинавских странах на плановой основе снижаются расходы на создание кадастра за счет средств, выделяемых органу кадастрового учета, бюджетов субъектов Скандинавских стран, на основе этого создана картографическая основа для идентификации границ земельных участков и иной недвижимости и систематически проводятся кадастровые съемки для актуализации данных о границах.
Список использованной литературы
1. Филиппова А.П. Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем // Земельный вестник России. 2005. № 1-2. - С.63-68.
2. Непоклонов В.Б., Хабарова И.А. Российский и зарубежный опыт прогнозирования и планирования использования земель.// Геодезия и аэрофотосъемка, №3, 2017, С.100-104.
3. Волков С.Н., Кислов В.С. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт) / Под ред. С.Н. Волкова и В.С. Кислова. М.: Технология ЦД, 2003. С. 93-107.
4. Хабарова И.А. Обзор современных достижений в картографии.// Сборник Славянский форум, 2016, № 3 (13) с. 300-311.
5. Хабарова И.А., Дручинин С.С. О толковании понятия «кадастр»// Сборник Славянский форум, № 1- 2017, с.274-282.
6. Варламов А. А. Основы кадастра недвижимости [Текст]: учебник / А. А. Варламов, С.А. Гальченко; под ред. А.А. Варламова. — М.: Академия, 2015. - 222 с.
7. Шоба С.А., Алябина И.О. Курс лекций по основам землепользования, 2006 место издания НИА-Природа Москва, 278 с.
8. Lаrssоn G. Land Registration Cadastral Systems, 1991. С. 186.
9. Волков С.Н.. Землеустройство. Том 7. Землеустройство за рубежом. - М. КОЛОСС -2005.- 425с.
10. Шагайда Н.И., Фомин А.А. Продовольственная независимость, продовольственная безопасность и продовольственные санкции. Интеграл. 2014. № 5-6. С. 57-59.
11. Фомин А.А., Рубанов И.Н. Последствия присоединения к ВТО для сельского хозяйства России. Хлебопродукты. 2014. № 6. С. 4-7.
12. Чемодин Ю.А., Горбунов В.С. Методологические основы и механизмы устойчивого развития территории России на региональном уровне. Москва, 2018.
