CC BY
47Земельное право; природоресурсное право; экологическое право; аграрное право
УДК 349.4 DOI 10.24411/2312-0444-2018-10018 ББК 67
ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ
КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ЗЕМЕЛЬ ЖИЛОГО ФОНДА
Александр Владимирович ПОПОВ, помощник Юлия Александр°вна БурлОВА
судьи Девятого арбитражного апелляционного суда преподаватель кафедры государственных и
E-mail: [email protected] гражданско-правовых дисциплин
Ставропольского филиала Краснодарского университета МВД России, кандидат юридических наук E-mail: [email protected]
Арина Александровна ЕНИНА, преподаватель кафедры государственных и гражданско-правовых дисциплин Ставропольского филиала Краснодарского университета МВД России E-mail: [email protected]
Научная специальность: 12.00.06 — земельное право; природоресурсное право;
экологическое право; аграрное право
Аннотация. В статье рассмотрены понятие и принципы правового обеспечения кадастрового учета земель жилого фонда.
В результате проведенного анализа авторы делают вывод, что законодательные нормы, содержащие кадастровые вопросы, следует применять в силу нормы права по ее естественной реализации. И без того сложное становление, а также восприятие кадастрового дела в России содержит много вопросов и не может быть выстроенным уже многие годы только по причине нежелания дать земельным участкам официального закрепления и определения в кадастре.
Ключевые слова: кадастр, кадастровый учет земель жилого фонда, правовое обеспечение кадастрового учета.
Annotation. The article deals with the concept and principles of legal support of cadastral registration of housing stock land.
As a result of the analysis, the authors conclude that the legislation contain cadastral issues, should apply by operation of law on its natural realization. And without complex formation, as well as the perception of the cadastre in Russia contains many questions and may not be built for many years because of reluctance to give land and formalizing inventory definition.
Keywords: cadastre, cadastral registration of housing stock land, cadastral registration legal support.
Главным направлением в совершенствовании законодательства о государственном кадастровом учете земельных участков является рассмотрение и принятие специального федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».
В настоящее время системы учета земли и иной недвижимости разделены, что существен-
но увеличивает временные затраты правообладателей при учете недвижимости и регистрации прав на нее, а также при получении информации из систем учета, поскольку для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости и получения информации об объектах недвижимости необходимо обратиться в каждую из систем.
№ 2/2018
Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра составляет один месяц. Сведения об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.
Кроме того, на практике в системах учета имеется дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах.
Возможны два варианта решения названных проблем и, соответственно, два варианта совершенствования действующего законодательства о государственным земельном кадастре.
Первым вариантом является переход к централизованному ведению государственного кадастра недвижимости на уровне органов кадастрового учета субъектов Российской Федерации по единому регламенту.
Преимуществами этого варианта по сравнению с действующей системой учета недвижимости являются:
■ объединение данных о всех объектах недвижимости в едином информационном ресурсе на уровне субъекта Российской Федерации и обеспечение непротиворечивости сведений;
■ построение действенной системы контроля деятельности органов государственного кадастрового учета при проведении учетных операций, что существенно повышает гарантии прав граждан и юридических лиц при обороте недвижимости;
■ организационно-технологическое разделение мест непосредственной работы с клиентами и мест принятия решений по постановке объектов недвижимости на государственный кадастровый учет.
Ведение государственного кадастрового учета недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации имеет следующие недостатки:
■ не решается задача повышения эффективности выполнения на федеральном уровне отчетных, аналитических и контрольных функций Федерального агентства кадастра объектов недвижимости;
■ отсутствует возможность передачи информации в Федеральную налоговую службу
в целях ее оперативного использования для прогнозно-аналитических и контрольных функций налоговых органов;
■ требуются дополнительные затраты на обработку в автоматизированном режиме экстерриториальных запросов и усложняется предоставление сведений организациям и гражданам об объектах государственного кадастрового учета независимо от места их нахождения;
■ развитие государственного кадастрового учета объектов недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации в определенной степени зависит от экономического состояния региона и, как следствие, кадастровые информационные системы регионов будут развиваться разными темпами и иметь различия по техническим возможностям.
Вторым вариантом является создание и ведение государственного кадастра недвижимости на федеральном уровне.
Этот вариант исключает возможность ведения двойного учета объектов недвижимости, обеспечивает более полный контроль за деятельностью органов кадастрового учета, упрощает процедуры межведомственного информационного обмена и обработки экстерриториальных запросов на предоставление сведений об объектах кадастрового учета независимо от места их нахождения.
Положительным в этом варианте является снижение совокупных общегосударственных затрат на дорогостоящие топографо-геодезичес-кие, аэросъемочные и картографические работы, исключение их неоправданного дублирования, а также формирование базы пространственных данных государственного кадастра недвижимости с возможностью удаленного доступа к ней и многоцелевого использования сведений в интересах потребителей.
Интеграция на федеральном уровне актуальной и полной информации государственного кадастра недвижимости, возможность оперативной передачи ее в Федеральную налоговую службу повышают эффективность выполнения отчетных, аналитических и контрольных функций не только Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, но и налоговых органов. При этом у органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также у организаций и граждан появляются дополнительные возможности для проведения комплексного анализа и прогнозирования с целью принятия решений.
№ 2/2018
Однако следует отметить, что реализация этого варианта предъявляет более высокие требования к технической инфраструктуре, но его применение будет компенсироваться положительным эффектом.
При разработке законодательства (ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Программы) за основу принят второй вариант, предусматривающий создание и ведение государственного кадастра недвижимости на федеральном уровне.
Перейдем к рассмотрению иных направлений совершенствования действующего законодательства в части правового регулирования государственного кадастрового учета земельных участков.
Как известно, в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации1 (гл. 31 «Земельный налог») в 2006 г. введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Между тем, как справедливо подчеркивают эксперты, при отсутствии механизма актуализации кадастровой стоимости земель экономический эффект от введения налога будет существенно снижен.
Так, В.А. Евсегнеев отмечает, что «нет и не может быть четкого определения денежной стоимости земли, которая должна фигурировать в земельном кадастре и на основе которой определяется налоговая база. Здесь цифровые показатели по самой своей природе являются приближенными. Кроме того, теоретически денежные показатели должны все время колебаться в зависимости от изменения хозяйственной обста-новки»2. В связи с этим основывать налоговую базу только на оценочной стоимости участка из земельного кадастра необоснованно, и на практике это вызывает немало споров.
В настоящее время применение главы 31 НК РФ, в совокупности с Законом «О государственном земельном кадастре», становится следствием возникновения многих спорных вопросов как в теории, так и на практике.
Спорным, в частности, остается вопрос о привлечении оценщика Федерального агентства и об обязательном наличии у него лицензии на осуществлении оценочной деятельности земли согласно ст. 23 Закона «Об оценочной деятельности»3.
Оценщик, согласно требованиям закона, должен обладать аттестатом образования по объекту оценки. Следовательно, оценщик, получивший образование в институте землеустройства, имеет право проводить оценочную деятельность придомовой территории. На такие специализированные уточнения следует больше обращать
внимание, чем на рассуждения о том, стоит ли привлекать оценщика при выявлении рыночной стоимости земли.
Допустимо ли оспаривать результаты када-страции или нет? Это вопрос индивидуальный для процесса оформления придомовой территории и земель в кадастр.
Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками, привлекаемыми органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в порядке, установленном законодательством о закупках для государственных и муниципальных нужд.
Работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, в соответствии с законопроектом, могут проводиться оценщиками:
■ соответствующими требованиям, предъявляемым к оценщикам законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности;
■ имеющими документ государственного образца, подтверждающий квалификацию в области кадастровой оценки, выданный образовательным учреждением, осуществляющим обучение оценщиков методам проведения кадастровой оценки;
■ имеющими в штате не менее трех работников, соответствующих указанным требованиям.
Предполагается, что каждый объект недвижимости должен проходить кадастровый учет и переоценку один раз в три — пять лет (по решению представительного органа государственной власти субъекта РФ). Сведения, полученные кадастровыми инженерами, будут вноситься в единый государственный реестр объектов недвижимости. Создание такого реестра сделает возможным в России переход к единому налогу на недвижимость.
Практики отмечают, что один из самых проблемных вопросов — это вопрос соотношения кадастровой и рыночной стоимости. Если разница государственной и рыночной оценки объектов недвижимости окажется слишком большой, это создаст существенный стимул для коррупционной деятельности. Ведь несмотря на единую систему коэффициентов, определяющих кадастровую цену недвижимости, степень отличия этой цены от сложившейся рыночной в разных регионах будет разной4.
Есть и другие проблемы, на которые, в частности, обращено внимание правительств в Ру-
№ 2/2018
ководящих принципах партнерства государственного и частного секторов в области управления земельными ресурсами, например, проблема одновременного обеспечения подотчетности, конфиденциальности и добросовестности.
Но вернемся к рассмотрению направлений совершенствования правового регулирования государственного кадастрового учета земельных участков.
Обратим внимание и на рациональные предложения по совершенствованию правового регулирования государственного земельного кадастра, высказанные ранее в литературе.
Так, В.Н. Сидоренко5 предложил закрепить в Кодексе об административных правонарушениях Российской Федерации административную ответственность за нарушение законодательства о государственном земельном кадастре.
Правоприменительная практика в данной сфере в настоящее время не многочисленна, хотя и типична (отказ в проведении государственного кадастрового учета по причине неполноты или противоречивости предоставляемых сведений, неверное использование сведений государственного земельного кадастра налоговыми органами, а также органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к которым до недавнего времени относились комитеты по земле и землеустройству). Гораздо больше дел связано с проведением регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Подводя итог, резюмируем, что актуальными направлениями по совершенствованию законодательства в сфере государственного кадастрового учета земельных участков, являются:
■ продолжение работ по разработке и принятию нормативной правовой базы, в том числе обеспечивающей введение в действие норм и правил создания и ведения государственного кадастра недвижимости, формирования объектов кадастрового учета, а также развитие института налоговой оценки объектов недвижимости;
■ реализация переходных процессов по переносу информационных ресурсов из ранее созданных кадастров и реестров в базы данных государственного кадастра недвижимости настоящего времени. При этом следует принять за основу данные, которые частично сохранились от реестра Екатерины II;
■ создание ревизионного подразделения государственного кадастрового учета, полномочиями которого будет проверка земельных участков на статус «законности» и «документальной обоснованности владе-
ния» и внедрение на территории Российской Федерации автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости; ■ осуществление мероприятий по совершенствованию структуры Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций. В результате следует сделать вывод, что законодательные нормы, содержащие кадастровые вопросы, следует применять в силу нормы права по ее естественной реализации. И без того сложное становление, а также восприятие кадастрового дела в России имеет много вопросов и не может быть выстроенным уже многие годы только по причине нежелания дать земельным участкам официального закрепления и определения в кадастре. Ведь в таком случае муниципалитеты не смогут передавать земли в аренду, даже если такие участки по фактическому нахождению находятся в приближенности к жилым домам и по закону должны быть отнесены к «землям придомовых территорий».
1 Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ, часть вторая от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ (ред. от 14.03.2017 г.) // СПС «Консультант Плюс»
2 Евсегнеев ВЛ Земельный кадастр: вопросы правоприменения // Право и экономика. 2006. № 1.
3 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
4 Кадастровая оценка земли в России: направление и развитие // Вестник института РАН. 2015. № 3. 2015. С. 62.
5 Сидоренко В.Н. Правовое регулирование ведения государственного земельного кадастра: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М.: Бена, 2003. С. 59.
Библиографический список
1. Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ, часть вторая от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ (ред. от 14.03.2017 г.) // СПС «Консультант Плюс»
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
3. Евсегнеев ВЛ Земельный кадастр: вопросы правоприменения // Право и экономика. 2006. № 1.
4. Кадастровая оценка земли в России: направление и развитие // Вестник института РАН. 2015. № 3. 2015.
5. Сидоренко В.Н. Правовое регулирование ведения государственного земельного кадастра: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М.: Бена, 2003.
№ 2/2018
