CC BY
65
УДК 330.52.051
ПОКАЗАТЕЛИ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ РОССИИ
Александр Данилович Власов
ООО Сибирский научный центр «Экопрогноз», 630501, Россия, Новосибирская область, Новосибирский район, пос. Краснообск, дом 15, кандидат экономических наук, научный руководитель ООО СНЦ «Экопрогноз», тел. (383)348-05-92, e-mail: [email protected]
Разработана система показателей кадастрового учета земельных участков сельскохозяйственных угодий для целей расчета экономических нормативов
рационального использования сельскохозяйственных угодий, оценки и планирования программ рационального использования земель.
Ключевые слова: показатель мониторинга, земельный участок, разновидность почв, рыночная стоимость, модель продуктивности агроландшафтов.
PERFORMANCE MONITORING OF PLOTS OF AGRICULTURAL LAND IN RUSSIA
Aleksandr D. Vlasov
LTD Siberian Scientific Center «Ekoprognoz», 630501, Russia, Novosibirsk region, village Krasnojbsk, 15, Office 3, Scientific Director of SSC «Ekoprognoz», tel. (383)348-05-92, e-mail: [email protected]
The system of cadastral plots of agricultural land for the purpose of calculating economic standards of rational use, evaluation, programme planning and land management.
Key words: indicator monitoring, land, soil type, market value, model productivity agrolanshaft.
Экономическая эффективность земельного участка
сельскохозяйственных угодий определяется его продуктивностью и местоположением. Методика расчета экономических нормативов рационального использования земель сельскохозяйственных угодий [1] включает три элемента.
Во-первых, продуктивность земельного участка рассчитывается по модели продуктивности агроландшафтов Понько В.А. [2], как частный случай теории измерения астрогефизического пространства [3]. Сложнейшие биофизикохимические взаимосвязи факторов продуктивности почв представлены, по аналогии с таблицей Менделеева, в форме простой модели [2, приложение ], и в Методике [1] в форме почвенной шкалы [1, приложение 1] и данных метеорологических станций тепло обеспеченности земельного участка [1, приложение 2].
Во-вторых, коэффициенты влияния технологических факторов и местоположения земельного участка определяются методом анализа иерархий [4, 5] (МАИ) с использование экспертных оценок [6]. Пример определения параметров статистической модели расчета рыночной стоимости земельных участков по сравнительному подходу, с использование
экспертных оценок, представлен в отчете оценщика расчета кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий Астраханской области [7], который имеет положительное экспертное заключение на отчет оценщика [8].
В третьих, доля чистого дохода в общем доходе от использования земельного участка принята, как аксиома без доказательства, на уровне значения «золотого сечения» - 0,382 [9].
В табл. 1 представлена система показателей необходимых и достаточных для решения социально-экономических задач рационального использования сельскохозяйственных угодий России по теории оптимального использования ограниченного ресурса Л.В.Канторовича [10].
Таблица 1
Предлагаемые показатели кадастрового учета земельных участков _сельскохозяйственных угодий [1]_
№ пп Наименование показателя
1 Кадастровый номер
2 Площадь, кв.м
3 Вид разрешенного использования
4 Вид фактического использования
5 Кадастровая стоимость, рублей
6 Удельная кадастровая стоимость, руб/кв.м
7 Плата за землю (налог, арендная плата, руб/кв.м)
8 Список почвенных участков: Почвенная разновидность; Площадь почвенной разновидности.
9 Номер ближайшей метеорологической станции, наименование, координаты, абсолютная высота метеорологической станции в метрах, средняя многолетняя сумма положительных температур, средняя многолетняя сумма годовых осадков.
10 Абсолютный уровень земельного участка, м
11 Экспозиция, градус уклона
12 Координаты земельного участка: широта, долгота
13 Длина, ширина, процент изрезанности земельного участка
14 Расстояние до ближайшего населенного пункта, м
15 Удаление от дороги с твердым покрытием, км
16 Сервитут, обременение
17 История сделок с объектом недвижимости: дата, сумма сделки
18 Экологическое состояние земельного участка
Методика расчета индивидуальной рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственных угодий по физическим, инструментально измеряемым показателям по сравнительному подходу на любой момент времени, в любой точке России [1] не требует дополнительных процедур
согласования, утверждения или рекомендации к применению. Расчет кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий Астраханской области [7, 8] показывает полное соответствие методических рекомендаций нормативно-методическим требованиям действующего законодательства России.
В то же время, утвержденная методика расчета кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий [11], основанная на доходном подходе, методически не дает однозначного результата. Одно уравнение с тремя неизвестными в доходном подходе не имеет однозначного решения, что противоречит ФСО3, пункт 4 (принцип однозначности) [12].
По программе Министерства сельского хозяйства России по созданию базы данных сельскохозяйственных угодий определены параметры мониторинга сельскохозяйственных угодий России [13]. По программе создания электронной базы почв России [14] определены показатели мониторинга почвенных разновидностей.
С позиции теории и практики оценки земельных участков сельскохозяйственных угодий указанные программы - очередное крайне не эффективное использование бюджетных средств.
По программе [13] мы видим постановку и реализацию проекта для чиновников, отчитаться в целом о состоянии земельных ресурсов. Информация по проекту просто дублируется с ошибками из других источников. Сравнивая создаваемую базу сельскохозяйственных угодий [13] со списком показателей, требуемых для расчета экономических нормативов рационального использования земельных участков [1], табл. 1, видим главную методологическую ошибку разработчиков проекта [13]. Объектом наблюдения (мониторинга) должен быть земельный участок в системе кадастрового учета. Только по показателям конкретного земельного участка можно рассчитать экономические нормативы рационального его использования. По земельным участкам с полным описанием значений оценочных факторов, легко получается статистика земельных ресурсов по территории, по факторам. Наоборот, из базы данных [13] получить значения оценочных факторов, табл. 1, по земельным участкам получить невозможно. На вопрос исполнителей программы [13] кто оплатит сбор информации? Ответ однозначный. Это функция государства, в лице законодательных и исполнительных структур, утвердить список показателей мониторинга земельных участков, табл. 1, и оплатить сбор информации. В сравнении с затратами бюджета на создание и ведение кадастра недвижимости, дополнительные затраты на ввод значений оценочных факторов табл. 1 сопоставимы (минимальны). Но резко увеличивают эффективность функционирования всей системы кадастрового учета объектов недвижимости. К сожалению, Росреестр РФ, Кадастровая палата не заинтересованы в создании нормальной базы данных объектов недвижимости. По каждой категории земель имеется методика расчета кадастровой стоимости, известен список показателей, необходимых для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости. Однако эта
информация до сих пор не является предметом кадастрового учета значений оценочных факторов по земельным участкам.
Опыт создания информационных ресурсов почв России оказался крайне негативным. В Тверской области, для выполнения государственного контракта по оценке сельскохозяйственных угодий, держатели информации отказались предоставить данные почвенных участков даже государственным органам, ссылаясь на контроль ФСБ, что на сбор информации по почвам в электронном виде затрачены миллионы рублей, все контролируется, ничего давать нельзя. В Астраханской области, по письму Министерства сельского хозяйства России было получено разрешение на использование электронной базы почв для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Астраханской области. Однако при конкретной работе со специалистами выяснилось, что для экономической оценки земельных участков в базе данных соответствующей информации не существует. Возникают обоснованные риски (опасения, озабоченность), что выделенные средства на создание электронной базы почв России [14], базы данных сельскохозяйственных угодий России МСХ РФ будут освоены, а оценить земельные ресурсы, разработать экономические нормативы рационального их использования, осуществить контроль эффективности использования земельных ресурсов на основании реализации указанных проектов, не представится возможности. Средства в очередной раз будут освоены крайне не эффективно.
Далее, показатели табл. 1 дают возможность рассчитать обоснованные экономические тарифы (нормативы оплаты в бюджеты всех уровней) перевода земельных участков сельскохозяйственных угодий в другие виды разрешенного использования, другие категории земель, например: земли населенных пунктов; особо охраняемых территорий и объектов; под объекты промышленности и иного назначения.
Минимальный норматив платы за вывод земельного участка их сельскохозяйственного оборота в другой вид разрешенного использования рассчитывается как разность рыночной стоимости земельного участка под различными видами разрешенного использования (ВРИ).
Например, если данные табл. 1 будут в единой базе данных кадастрового учета земельных участков, то для любого земельного участка, в любой точке России, на любой момент времени, по физическим инструментально измеряемым показателям можно будет легко, практически мгновенно, рассчитать однозначно рыночную стоимость земельного участка ВРИ сельскохозяйственного использования по разработанной методике [1, 7, 8]. Для этого же земельного участка рассчитывается рыночная стоимость для ВРИ его перевода: для земель населенных пунктов по методике [15, 16,]; для особо охраняемых территорий и объектов по методике [17, 18, 19]; под объектами промышленности и иного назначения [20, 21].
Нормативы табл. 1 могут быть использованы для расчета экономической ценности земельных участков сельскохозяйственных угодий, принятия управленческих решений.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Власов А.Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий. - Новосибирск: ПИ Агро-Сибирь, 2013. - 135 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=2)
2. Понько В.А. Методология космоэкопрогноза в аграрных и водохозяйственных системах/ ИВЭП СО РАН, СибНИИЗиХ, Цкнтр «Космоэкопрогноз». - Новосибирск, 2011.
- 98 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=55)
3. Власов А.Д., Понько В.А. Измерение астрогеофизического пространства/Вопросы моделирования геокосмических связей. Труды научного центра «Экопрогноз». Выпуск 1. - СО РАСХН, Новосибирск, 1996. - 83 с. [Электронный ресурс].
- Режим доступа: (http://www.cal.su/show art.php?id=14)
4. Миркин Б.Г. Проблемы группового выбора/ Под ред. А.В. Малишевского и А.А. Могилевского. - М.: Наука, 1974. - 256 с.
5. Саати Т. Л. Принятие решений. Метод анализа иерархий. — М.: Радио и связь, 1989. — 316 с.
6. Власов А.Д., Власов А.А. Проблемы кадастровой оценки земель поселений. Электронная анкета. - Земельный вестник России. - 2002. - №1
7. Отчет об оценке "Расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий Астраханской области" том 3. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/ show_art.php?id= 10)
8. Экспертиза отчета по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий Астраханской области [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show art.php?id=31)
9. Васютинский Н. А. Золотая пропорция. - М.: Молодая гвардия, 1990. - 238 с.
10. Канторович Л.В. Экономический расчет наилучшего использования ресурсов. М.: Изд-во АН СССР, 1969. - 122 с.
11. Приказ Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445 «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»
12. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007г №254 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО3)
13. Распоряжение Минсельхоза России от 22.12.2011г. №110-р «О системе показателей государственного мониторинга земель сельскохозяйственного назначения ) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=EXP;n=523215 )
14. Приказ МСХ РФ от 04.05.2010 г. №150 «Об утверждении порядка государственного учета показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения (в ред. Приказа Минсельхоза России от 08.08.2012 №428) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=135400).
15. Теоретические основы оценки индивидуальной рыночной стоимости земельных участков населенных пунктов [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show art.php?id=57).
16. Власов А.Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. - 4-е изд. Перераб и доп. - Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2007. - 126 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=5).
17. Власов А.Д. Власов И.А. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов. -
Краснообск: Агро-Сибирь, 2013. - 82 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=36).
18. Отчет о кадастровой оценке особо охраняемых территорий и объектов Астраханской области. Власов А.Д. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=56).
19. Экспертиза кадастровой оценки ООТиО Астраханской области [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=59).
20. Отчет об оценке кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности Камчатского края [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=53).
21. Экспертиза отчета о кадастровой оценке ЗУ промышленности Камчатского края [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=55).
© А. Д. Власов, 2014
