CC BY
82
ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО, КАДАСТР И МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ
УДК 338.22.021.4
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОРМАТИВОВ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА ОСНОВЕ МОДЕЛИРОВАНИЯ ИХ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОТЕНЦИАЛА
Александр Данилович Власов
ООО Сибирский научный центр «Экопрогноз», 630501, Россия, Новосибирская область, р.п. Краснообск, дом 15, кандидат экономических наук, научный руководитель, тел. (383)348-05-92, e-mail: [email protected]
Валерий Борисович Жарников
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, профессор кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)361-05-66, e-mail: [email protected]
Представлены основные теоретические положения и методические основы расчета кадастровой стоимости (налоговой базы) земельных участков по основным видам разрешенного использования на основе моделирования социально-экономических потенциалов таких участков с использованием теории измерения и оценки астрогеофизического пространства (АГП). В основе моделирования - функция экспоненты, универсальная единица измерения пространства - радиан в квадрате, полярные координаты точек, учет состояния рынка по объектам оценки и видам их разрешенного использования. Предложена общая модель потенциала произвольной точки АГП и даны методические рекомендации по ее применению в зависимости от состава ценообразующих факторов объекта оценки. Приведен практический пример реализации предложенной методики расчета, содержащий расчетную статистическую модель определения кадастровой стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства в сельских населенных пунктах Республики Бурятия, значения параметров такой модели, определяющих влияние основных ценообразующих факторов, среди которых - местоположение объекта, удаление от базовых центров жизнеобеспечения, транспортная доступность, наличие собственной инфраструктуры и др. В заключение сделаны выводы в отношении возможного промышленного использования методики, в рамках специализированного центра кадастровой оценки.
Ключевые слова: земельный участок, вид разрешенного использования, ценообра-зующий фактор, кадастровая стоимость, социально-экономический потенциал, дополнительная кадастровая информация, центр кадастровой оценки.
Введение
Формирование современной рыночной экономики в России началось с земельной реформы 1990-х гг., определившей частную собственность на землю,
бурное развитие имущественных отношений, рынка земли и иной недвижимости, соответствующей инфраструктуры [1]. Адекватный процесс затронул и систему государственного управления (регулирования) данным сектором [2]. Важнейшими государственными механизмами здесь стали учет объектов недвижимости и регистрация прав на них, кадастровая оценка таких объектов, разработка действенной нормативной правовой базы, создание федеральных и региональных органов управления, наделенных основными правовыми функциями, обеспечивающими эффективное включение недвижимости в становление и развитие отечественной экономики [3].
Особую роль, как и ранее, играет «земельный» вопрос, связанный с социальной справедливостью приватизации и последующего перераспределения земли, платы за ее использование [4]. Последний аспект актуален, несмотря на более чем 20-летнюю практику его реализации, до сих пор. Не меньшую актуальность имеет проблема рационального использования земель, решение которой возможно в рамках оптимизационной задачи экономических нормативов с ограничениями на показатели экологического и социального характера. Этому вопросу и посвящена настоящая статья.
Состояние вопроса
Введение принципа платности за землю [5] в Российской Федерации определило принципиально новый подход к роли и содержанию земельных отношений, потребовало значительно большей рационализации в использовании земель, введения ряда экономических показателей в виде их нормативной и рыночной стоимости, ставок земельного налога, арендной платы, а несколько позднее - кадастровой стоимости. С упразднением действия закона «О плате за землю» и введением в действие норм Налогового кодекса РФ [6] в 2004 г. федеральным законом № 141-ФЗ основными показателями определены кадастровая стоимость как налоговая база и ставка земельного налога для каждого земельного участка с его видом разрешенного использования, занесенным в государственный кадастр недвижимости. С этого времени земельный налог стал исчисляться в процентах от налоговой базы, в качестве которой выступала кадастровая стоимость земельного участка, рассчитываемая методами массовой кадастровой оценки. Соответствующие Правила проведения государственной кадастровой оценки были разработаны и утверждены Правительством РФ еще в 2000 г. [7]. Правила определили следующие принципиальные положения: учет целевого назначения (категории) земель и вида их функционального (разрешенного) использования, наличия сервитутов и иных ограничений, использование для земель различных категорий разнообразных подходов к их оценке: для земель населенных пунктов -статистического анализа рыночных цен и иной информации: для сельскохозяйственных угодий - капитализации расчетного рыночного дохода; для иных земель - затрат для воспроизведения или сохранения их природного потенциала. Тем не менее, новый вид экономической - кадастровой - оценки определил со-
временную научную и практическую задачу - разработку теории и практики кадастровой оценки земель, обеспечивающей наряду с рыночной оценкой достаточно широкий спектр задач налогообложения и оборота огромного числа разнообразнейших земельных участков и иных объектов недвижимости на территории России [7, 8]. Активнее стало развиваться земельное законодательство [9-11], появился целый ряд серьезных научно-практических разработок [12-16], четко определились основное содержание и требования к результатам кадастровой оценки [17-19]. Остались и проблемные вопросы, среди которых - отсутствие однозначного алгоритма оценки, допустимость использования новых разработок, проблемность оспаривания результатов оценки, необходимость и возможность переоценки объектов, статус оценщика, финансирование оценочных работ. Активность субъектов РФ и муниципальных образований в проведении наиболее «правильных» оценочных работ проявилась с конца 1990-х гг., когда закон «О плате за землю» перестал в нужной мере наполнять местные бюджеты и потребовались более адекватные оценочные инструменты. В частности, первая кадастровая оценка земель в г. Новосибирске была проведена в 2002 г. Результаты оценки основывались на рекомендациях выше указанных правил [6], методики оценки, утвержденной Госкомземом РФ 11.08.1999 г. № 00-474, а также на собственных разработках исполнителей [20-22] (в число которых входили и авторы настоящей статьи), закрывающих отдельные слабые места используемой методики. В частности, слабым местом стал расчет территориального коэффициента центра кадастрового квартала для экспертно-аналитической составляющей первой технологической линии процесса оценки. Основным принципом реализации указанного расчета стало известное положение о том, что рыночная цена земельного участка на 90 % определяется временем достижения центра населенного пункта, подчиняясь логарифмической функции основания натурального логарифма. Как оказалось, данное соотношение стало эквивалентом функции социально-экономического потенциала земельного участка [20-22].
Дальнейший этап развития теории и практики государственной кадастровой оценки объектов недвижимости принципиальных изменений не претерпел. Менее конкретными стали рекомендации по выбору алгоритма оценки, более жесткими - требования к оформлению отчетов исполнителей, значительно возросло случаев оспаривания результатов оценки и соответственно претензий к исполнителям оценочных работ. Заметный вклад внесли специалисты Росрее-стра, ранее Госкомзема-Роснедвижимости, определившие принципиально значимые решения, позволившие скоординировать усилия специалистов по выработке практически значимой методологии кадастровой оценки земель, особый вклад в которую внесли О. А. Нестерова, О. А. Скуфинский, Л. В. Челышева и др. В результате внимания ученых и практиков к конечному результату указанных разработок получено принципиальное выражение для удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (С) в виде
С = Пкг ■ О), (1)
где С0 - базовое значение удельного показателя кадастровой стоимости; к -значения коэффициентов влияния факторов оценки; ^ - знак произведения.
Выражение (1) легко корректируется при дополнительном учете некоторых факторов путем добавления в него соответствующих коэффициентов к
в произведение До сих пор проблемной задачей остается определение значения С0 для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. В этой связи рассмотрим далее один из наиболее общих вариантов решения данной задачи.
Теоретические основы моделирования экономического потенциала земельного участка и его кадастровой стоимости
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости [18, ФСО2, п. 6], отражает баланс интересов частных субъектов имущественных отношений по прошлой динамике рыночной конъюнктуры. Этот показатель принципиально не содержит элементов решения перспективных социально-экономических задач.
Кадастровая стоимость [32] земельного участка, используемая для расчета экономических нормативов реализации современных земельных отношений и воспринимаемая как вынужденная категория для решения задач налогообложения, расчета арендных платежей для земельных участков государственной и муниципальной собственности, в действительности, должна приобрести самостоятельное значение как экономическая категория, отражающая общественный интерес в использовании земли в противовес индивидуальному, рыночному и, соответственно, рыночной оценке. Считаем, что кадастровая стоимость, ставка земельного налога, ставка арендной платы должны определяться не только для целей налогообложения, но и для обеспечения и стимулирования рационального использования земельных участков, решения перспективных социально-экономических задач.
В этой связи особую роль играет теоретически обоснованная методика такой оценки, способная аккумулировать основные положения рационального использования земель и соответствующие им экономические, технологические и экологические нормативы. Рассмотрим содержание такой методики, основанное на теории измерения астрогеофизического пространства и моделировании социально-экономических потенциалов конкретных земельных участков.
В основу методики положены следующие фундаментальные предпосылки:
I. Теория рационального использования ограниченного ресурса Л. В. Канторовича.
II. Метод геокосмических аналогий В. А. Понько и его частный случай -теория измерения астрогеофизического пространства.
III. Теория предпочтений Б. Г. Миркина и ее частный случай - метод анализа иерархий Т. Саати.
IV. Данные рынка земельных участков.
Дадим краткий комментарий к пунктам I-IV.
Л. В. Канторович разработал теорию оптимальных оценок ограниченных ресурсов для заданной целевой функции [23]. Математическая постановка данной задачи определяет необходимые и достаточные условия расчета экономических нормативов рационального использования ограниченного ресурса. Если экономическая оценка ресурса будет завышена, то ресурс будет недоиспользован, в силу недостаточной эффективности существующих технологий использования ресурса. Недоиспользование ресурса ведет к снижению эффективности его использования. Если экономическая оценка ресурса будет занижена, то возникает его дефицит - спрос на ресурс превышает предложение. В результате дефицита ресурса включаются нерыночные формы его распределения чиновниками.
Элементами метода геокосмических аналогий и теории измерения астроге-офизического пространства [20-22] являются: универсальная шкала измерения; золотое сечение; значение потенциала в произвольной точке пространства, определяемой ее полярными координатами; универсальная единица измерения любого, в том числе экономического пространства, радиан в квадрате. Расчет экономических потенциалов показывает, что нормативы рационального использования земельных участков на 50-60 % определяются свойствами геометрии пространства.
Универсальной шкалой измерения социально-экономических процессов принята функция экспоненты:
У = ex,
замечательная тем, что y для любого значения x определяется значением ее производной соответствующей степени, а также имеет постоянство скорости на всем диапазоне значений x. Это позволяет рассчитать обратную функцию, у которой коэффициенты влияния вектора независимых факторов на всем диапазоне остаются постоянными для зависимой переменной. Уравнение Ln(1) = 0 позволяет нормировать в единой шкале измерения качественные и количественные ценообразующие факторы.
Теория предпочтений Б. Г. Миркина [24] является адаптированным статистическим инструментом для измерения экономических объектов, используемым в предлагаемой методике для оценки влияния ценообразующих факторов на рыночную и кадастровую стоимости объектов.
В табл. 1 представлен пример реализации метода анализа иерархий (МАИ) Т. Саати [25], позволяющего определить коэффициенты влияния ценообра-зующих факторов на рыночную и кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Таблица 1
Пример расчета коэффициентов влияния оценочных факторов методом анализа иерархий по электронной анкете опроса эксперта
й И X Л <и
и
о X
и X
я о
ч Й X н
Л
Й 1) Рч К
О
И
еп
ч
к
Л X и
и X ш
о й
X Л
и К о
Й
к
а
й
С
и X К
н «
и РМ
й И X <и
а о
ч Й X н
К
С
о И
т
Ч К X <и К ю й
¿1
сГ
«
К X
<и и К Ч
X й ю о X <и
К й
К
2 ч ю й X и о
Л
о
!2 й
Л Л й о и о
й Ю Л
и
к
X
к; Й о а
н о
у
^ а
ч
К <и
х ь
<Ц И
Ч X
о ^
й ^
X "
О X
к
и ч и
£ й
о ®
— ш
СГ
Ч К X
<и
*
О
ч о с о н о и
й Л
Ё и
а о ч
к
к
X ч о н о
й
10 О Рн
о
н X <и
к а к
Л X н
Л
о с
Й о
X к
2 ¡а
я ^
« й
2 £
с с
к к а х й н о
ч и
к р
к ч й
к
5
8
10
21,2
21,2
Расстояние от районного центра до центра субъекта России
0,5
19,4
19,4
Численность населения в населенном пункте
0,5
0,33
34,1
34,1
Коэффициент местоположения (К) либо расстояние до центра населенного _пункта_
12,1
12,1
Примыкание населенного пункта к транспортным _магистралям_
0,5
0,5
0,33
9,5
9,5
Наличие ж/д станции
0,33
0,33
0,33
0,5
3,7
3,7
Наличие пристани
0,13
0,13
0,12
0,12
0,13
100
100
Коэффициент последовательности ответов эксперта _(допустимая ошибка Кп < 20 %)_
4,0
1
2
3
4
6
7
9
2
2
1
2
2
3
8
3
3
1
2
3
8
1
1
2
3
1
3
3
8
4
4
1
2
8
5
5
1
8
6
6
1
В графе 5 табл. 1 представлен перечень ценообразующих факторов, в графах 1-4 - результаты анкетирования экспертов, определяющих ранги и доли влияния ценообразующих факторов на рыночную и кадастровую стоимость земельного участка. В графах 6-11 табл. 1 представлена матрица парных сравнений влияния ценообразующих факторов на рыночную и кадастровую стоимость объекта оценки, по которой рассчитывается вектор коэффициентов влияния ценообразующих факторов по методу Т. Саати [25]. Если данные граф 3 и 4 не совпадают, требуется уточнение экспертной информации.
Пример построения статистической модели расчета стоимости земельных участков по коэффициентам ценообразующих факторов, полученных экспертным методом МАИ, представлен в табл. 2. Отметим из опыта оценочных работ значимость определения коэффициентов ценообразующих факторов (графа 3, табл. 2) по данным опроса экспертов.
Таблица 2
Пример определения параметров расчетной статистической модели кадастровой стоимости земельных участков индивидуального жилищного строительства в сельских населенных пунктах (СНП) Республики Бурятия
№ п/п Наименование ценообразующего фактора, коэффициента модели (7) Коэффициент влияния] -ценообразующего фактора по анкете экспертов, % (£.) Коэффициенты расчетной статистической модели Среднее номинальное значение ценообразую-щего фактора
1 2 3 4 5
1 Территориальный коэффициент (К), радиан2 20,2 1,397 956 -
2 Удаление от Улан-Удэ районного центра, км 12,7 -0,195 946 362,5
3 Удаление ж/д станции от районного центра, км 3,5 -0,051 399 172,8
4 Удаление пристани от районного центра, км 1,3 -0,018 878 159,8
5 Удаление населенного пункта от районного центра, км 5,4 -0,080 088 38,1
6 Удаление от транспортной магистрали населенного пункта, км 5,1 -0,075 520 6,5
7 Круглогодичная доступность автотранспортом (да/нет, 1/0) 14,6 0,227 692 -
8 Наличие объектов образования (да/нет, 1/0) 7,1 0,106 249 -
9 Наличие объектов здравоохранения (да/нет, 1/0) 3,9 0,057 392 -
10 Наличие объектов культуры (да/нет, 1/0) 2,4 0,035 047 -
11 Наличие электроснабжения (да/нет, 1/0) 10 0,152 003 -
12 Наличие водоснабжения (да/нет, 1/0) 7,6 0,114 035 -
13 Наличие теплоснабжения (газоснабжения) (да/нет, 1/0) 4,8 0,070 966 -
14 Наличие канализации (да/нет, 1/0) 1,4 0,020 340 -
15 Свободный член уравнения регрессии 1а0} 3,786 091 -
16 Коэффициент неучтенных ценообра-зующих факторов (Кн) - 1 -
17 Коэффициент инвестиционного земельного участка (Ки) - 1 -
18 Коэффициент населенного пункта (К ) 4 снпу - 1 -
19 Коэффициент другого вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка (Кври) - 1 -
Отметим, что единственным индикатором определения рыночной и кадастровой стоимости земельных участков является земельный рынок, который на 20-30 % предопределяет дифференциацию и уровень удельных расчетных показателей.
Рельеф экономических потенциалов, рассчитанный на основе теоретических положений вышеуказанного пункта II и экспертных оценок пункта III, привязывается к рынку предложений объектов недвижимости в соответствии с пунктом IV по известным, значимым точкам. При наличии систематической ошибки, значимость отдельных ценообразующих факторов может быть уточнена по данным рынка недвижимости (пункт IV). Подчеркнем, что по существующему рынку предложений объектов недвижимости невозможно получить как расчетную статистическую модель (пункт II), так и значения ценообразую-щих факторов (за исключением отдельных сегментов) пункта III.
Практика показывает, что результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков в среднем определяются:
- на 40-60 % - теоретической расчетной моделью, определяемой в соответствии с пунктом II;
- на 20-30 % - коэффициентами влияния ценообразующих факторов в соответствии с пунктом III;
- на 20-30 % - данными рынка предложений и продажи земельных участков в соответствии с пунктом IV.
Показатели значений ценообразующих факторов и вида реального использования объекта недвижимости могут быть предметом специального кадастрового учета.
На основе аксиомы «пространство непрерывно и замкнуто», в теории измерения астрофизического пространства [20-22, 26] установлена следующая зависимость:
V(п, V) = е0^+"У^УЖ, (2)
где У(п, V) - потенциал некоторой точки астрогеофизического пространства, в зависимости от уровня вложенности элементов (п), количества (массы) пространства (V), координат размещения точки в астрогеофизическом пространстве (Л1);
X = агсвт / л/31 / к = 0,196 - соотношение центростремительной и центробежной тенденций размещения элементов пространства;
£ = 0,618 034 - золотая пропорция трансформации пространства.
Интерпретация параметров общей модели (2) потенциала некоторой точки астрогеофизического пространства [8, 9] зависит от состава ценообразующих факторов объекта оценки и может быть следующей:
1) для земельных участков агломераций населенных пунктов:
п - административный уровень некоторого глобального либо локального центра населенного пункта;
Ь - численность населения и/или работающих агломерации населенных пунктов примыкающего к данному глобальному либо локальному центру населенного пункта;
Я - интегральный (по алгебраической сумме всех ценообразующих факторов) экономический радиус удаления объекта оценки от центра населенного пункта, как величина, рассчитанная по обратной функции к соотношению (2);
2) для земельных участков сельскохозяйственных угодий:
Ь - это удельная продуктивность земельного участка, показатель накопленного удельного плодородия земельного участка, рассчитанная по модели продуктивности агроландшафтов земного шара;
Я - местоположение земельного участка относительно экономических центров, коммуникаций и технологические его свойства: размер земельного участка, контурность, рельеф, удельное сопротивление почвы;
3) для земельных участков автозаправочных станций и прилегающих к автодороге объектов сервиса:
Я = 0, земельный участок примыкает в автодороге, радиус удаления равен нулю;
Ь - интенсивность движения транспорта в данной точке;
4) для земельных участков особо охраняемых территорий и объектов:
Я - удаление объекта оценки от экономического центра, качественный фактор «доступность»;
Ь - потенциал экологических ресурсов, услуг повышения и поддержания духовного и физического здоровья в данной точке;
5) для земельных участков под объектами промышленности и иного специального назначения (за исключением земель населенных пунктов):
Я - радиус удаления от экономических центров;
Ь - численность населения муниципального образования.
Для населенных пунктов расчет рельефа социально-экономических потенциалов по соотношению (2) может быть представлен соотношением:
V = е0,1-ОУ+п)-1п(Ь/1000+1)-0,196 Я (3)
где V - социально-экономический потенциал в определенной точке определенного населенного пункта, радиан2;
£ = 0,618 034 - золотое сечение;
п - административный уровень населенного пункта или его локальной территории;
Я - экономический радиус удаления определенной точки от центра населенного пункта, км;
Ь - численность населения населенного пункта, человек.
Это же соотношение (3) для населенных пунктов было получено принципиально из других предпосылок. Одной из типовых стало эмпирическое обобщение мировой практики экономический оценки земельных участков, показавшее, что рыночная цена (7) некоторого участка земли населенного пункта на
90 % определяется временем (?) достижения центра населенного пункта от этого участка, с учетом транспортной доступности, естественных и техногенных препятствий, в соответствии с формулой Гранелля - Кларка:
2 = ае "Ь = е1п а-Ь , (4)
где 1п - функция натурального логарифма;
е - ее основание;
а, Ь - параметры функции 2 - рыночной цены земельного участка;
? - время достижения центра населенного пункта от данного земельного участка.
Поскольку каждый населенный пункт уникален по численности населения, административному уровню, функциям, местоположению, его геометрии (компактное, растянутое, разрезанное рекой, с естественными и техногенными препятствиями), коэффициенты а и Ь требуют индивидуального расчета на основе корреляционно-регрессионного анализа рыночной цены земельных участков и эти коэффициенты являются уникальными для каждого населенного пункта.
Возможно представление выражения (4) в форме уравнения равновесия размещения элементов некоторой системы под действием центростремительных и центробежных сил по оптимуму Парето [21]:
2 = е V/ М-Хг/ ц, (5)
где X, V - параметры соответственно центростремительной, центробежной составляющих и их равновесия по оптимуму Парето; г - радиус размещения объекта недвижимости относительно центра населенного пункта.
Наибольшую роль играет формула (3), определяющая социально-экономический потенциал в произвольной точке любого населенного пункта на любой момент времени. Поэтому расчет можно вести по этой формуле для любого населенного пункта и использовать данные одного рынка недвижимости для другого. Такая необходимость возникает на многих территориях с крайне ограниченным рынком недвижимости либо полным его отсутствием.
По формуле (3) строится векторная модель населенного пункта, по которой для каждого земельного участка рассчитывается территориальный коэффициент учета его местоположения. Принципиально такие модели могут быть построены для всех населенных пунктов с численностью населения более 10 тысяч человек и для них рассчитаны матрицы территориальных коэффициентов земельных участков. Так, в частности, сделано в Республики Бурятия [27], где для принятого вида разрешенного использования земельных участков по одной формуле рассчитана кадастровая стоимость земельных участков всех населенных пунктов республики. Матрица территориальных коэффициентов земельных участков привязана в нескольких значимых, достоверно известных точках рынка недвижимости. Например, по земельным участкам особо охраняемых территорий и объектов (ООТиО) к стандартному перечню качественных цено-
образующих факторов [21] в Республике Бурятия добавился фактор наличия озера Байкал. В Бурятии нашлось только пять проданных объектов с достоверной рыночной информацией. Например (табл. 2), по пяти сделкам была построена учитывающая шесть ценообразующих факторов расчетная статистическая модель; реализованы пункты II и III и далее рассчитана кадастровая стоимость (685 объектов).
Аналогично, на основании вектора влияния ценообразующих факторов (см. табл. 2, графа 2), по каждому виду разрешенного использования строится статистическая модель расчета кадастровой стоимости земельного участка данного вида разрешенного использования (графа 4), коэффициенты влияния ценообразующих факторов на всем их диапазоне определены в табл. 2, графа 3. Именно такая схема расчета рыночной стоимости земельных участков населенных пунктов реализована на примере Республики Бурятия [19].
Методические основы расчета кадастровой стоимости
Методические основы расчета кадастровой стоимости базируются на использовании основного выражения потенциала V (2), адаптируемого для конкретных видов разрешенного использования земельного участка в зависимости от состава ценообразующих факторов:
Cfei = max(,x2.,x3.,...xn. )J (6)
С. - рыночная стоимость земельного i-го участка по наилучшему экономическому использованию (ne.);
v - вид разрешенного использования из V - множества возможных видов разрешенного использования;
Fv - функция расчета рыночной стоимости земельного участка для данного v-вида разрешенного использования от значений ценообразующих факторов ,x2.,x3.,...xn. i-го земельного участка.
Расчетная статистическая модель определения рыночной стоимости земельных участков населенных пунктов по видам разрешенного использования на определенную дату оценки тогда примет вид (см. табл. 2, графу 4):
I а° + а(К V • Ln[ xn +11+...+а( К, | • Ln[xn. +1 II
CV = Кн • Ки • Кснп • Кври • lni > 1 n'n {,n '), (7)
где Сi - рыночная стоимость z-го земельного участка v-вида разрешенного использования;
Кн - коэффициент неучтенных ценообразующих факторов земельного участка для данной территории;
Ки - коэффициент инвестиционных земельных участков, учитывающий для таких участков повышенные риски инвестиций в сравнении с застроенными земельными участками с действующим бизнесом, приносящим текущий чистый доход;
Кснп - коэффициент населенного пункта;
Кври - коэффициент другого вида разрешенного использования земельного участка, оцениваемого по данному виду разрешенного использования;
е - функция экспоненты; Ln - функция натурального логарифма;
1, 2, 3, ... n - номера ценообразующих факторов оценки рыночной стоимости /-земельного участка для данного вида разрешенного использования;
k1; k2; k3; ...kn - коэффициенты влияния ценообразующих факторов (1, 2, 3, ... n) на рыночную стоимость земельного участка для данного вида разрешенного использования;
а(^) - коэффициент регрессии расчетной статистической модели (6) j-го фактора для данного вида разрешенного использования земельного участка, в зависимости от доли влияния фактора (kj) в системе ценообразующих факторов;
а0 - свободный член уравнения регрессии оценки рыночной стоимости земельных участков данного вида разрешенного использования;
а(^)ь а(^)2; а^^а^^; а(кп)п - коэффициенты регрессии ценообразующих факторов (1, 2, 3, ... n) расчетной статистической модели, соответствующие коэффициентам влияния ценообразующих факторов по анкете экспертов
(kb k2; k3; ...kn);
x1; x2; x3; . ,.xn - независимые переменные значений ценообразующих факторов (1, 2, 3, ... n) земельных участков данного вида разрешенного использования;
Xj — хНом j / хсред j ,
где хном j - номинальное значение ценообразующего j-го фактора;
хсред j - среднее значение ценообразующего j-го фактора.
На примере Республики Бурятия [27] определены коэффициенты влияния ценообразующих факторов (см. табл. 1, графу 5) на рыночную стоимость земельных участков населенных пунктов, полученные методом опроса экспертов с использованием электронной анкеты (см. табл. 1). По данным графы 3 табл. 2 специальная программа рассчитывает коэффициенты регрессии статистической функции (7) (графа 4). Модель графы 4 табл. 2 не может быть построена по имеющимся данным предложений и продажи объектов рынка недвижимости, в большей мере является теоретической (пункты II и III) с максимально возможной привязкой к рынку недвижимости (пункт IV). Аналогичные расчетные статистические модели построены по всем группам земельных участков Республики Бурятия при их кадастровой оценки [27].
Практическое применение. Выводы
Практическое применение указанных разработок для расчета стоимости земельных участков населенных пунктов изложено в методических рекомендациях на примере города Новосибирска [26]; результатах практических работ [27-31], имеющихся в открытом доступе. Поэтому сформулируем основные выводы для оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Для сельскохозяйственных угодий установлено, что их кадастровая стоимость в среднем определяется на 50 % - продуктивностью угодий; на 35 % -местоположением земельного участка; на 15 % - технологическими свойствами земельного участка.
Значения ценообразующих факторов в части местоположения и технологических свойств земельного участка определяются однозначно [14] и не вызывают проблем.
Продуктивность земельного участка сельскохозяйственных угодий в любой точке России может рассчитываться по физическим инструментально измеряемым показателям, например в сопоставимых зерновых физических единицах (1 кг зерна на гектар/год) по модели продуктивности агроландшафтов земного шара [21]. При этом продуктивность земельного участка определяют два фактора: почвенная разновидность и обеспеченность продуктивным теплом. По данным метеостанций среднемноголетняя обеспеченность продуктивным теплом может быть рассчитана для конкретного земельного участка с точностью до 0,1 градуса Цельсия с учетом его местоположения, абсолютной высоты, градуса уклона и экспозиции. Почвы формируются тысячелетиями, поэтому почвенные разновидности стабильны и в них записаны все условия их формирования и продуктивности, что позволяет по измеряемым показателям оценить значение продуктивности земельного участка с точностью до 1 кг зерна на гектар/год, для заданного либо фактического уровня интенсивности использования почвенного плодородия (агроклиматического потенциала).
Для стандартной статистической модели (7) расчета кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственных угодий коэффициенты ценооб-разующих факторов могут быть определены экспертами (см. табл. 1), а коэффициенты регрессии статистической модели рассчитаны по аналогии с примером в табл. 2. Расчет кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственных угодий по указанной статистической модели на основе сравнительного подхода, учитывающего продуктивность, местоположение и технологические свойства почв [14], дает однозначный и актуальный результат.
Таким образом, предложенная методика обладает серьезным теоретическим обоснованием, построена с учетом существующих в России разработок, способна адаптироваться к включению дополнительных факторов и может быть использована для расчета экономических показателей современного рационального землепользования, определяющего максимальный экономический результат при условии обеспечения экологических и социальных норм.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. История земельных отношений и землеустройства / Под ред. А. А. Варламова. - М. : Колос, 2000. - 336 с.
2. Управление земельными ресурсами / П. В. Кухтин, А. А. Левов, В. В. Лобанов, О. С. Семкина : учебное пособие. - СПб. : Питер, 2008. - 384 с.
3. Варламов А. А. Система государственного и муниципального управления : учебник. - М. : ГУЗ, 2014. - 452 с.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. - М. : Эксмо, 2014. - 1312 с.
5. Плата за землю. Оценка земли : комментарии, разъяснения, вопросы и ответы. - М. : Экзамен, 2008. - 414 с.
6. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 // Собр. законодательства. - 2000. -№ 16. - Ст. 1709.
7. Филамофитская Н. П. Налогообложение земель на основе кадастровой стоимости // Кадастровый вестник. - 2006. - № 1. - С. 41-45.
8. Обзор главных новостей: от кадастровой оценки земель - к кадастровой оценке объектов недвижимости // Кадастровый вестник. - 2006. - № 2. - С. 2.
9. Новое земельное законодательство Российской Федерации : сб. нормативных актов. - М. : Юрайт, 2002. - 585 с.
10. Боголюбов С. А., Золотова О. А. Земельное законодательство : сб. документов. 2-е изд. - М. : Проспект, 2016. - 472 с.
11. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ. [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».
12. Прорвич В. А. Основы экономической оценки городских земель : учеб.-практ. пособие. - М. : Дело, 1998. - 336 с.
13. Максимов В. А. Кадастровая оценка недвижимости : монография. - Усть-Каменогорск : Вост.-Казахст. технич. ун-т, 2000. - 126 с.
14. Махт В. А., Руди В. А. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения : учеб. пособие. - Омск : Изд-во «Русинко», 2003. - 169 с.
15. Оценка недвижимости : учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. -М. : Финансы и Статистика, 2008. - 560 с.
16. Горемыкин В. А. Современный земельный рынок России : практ. пособие. - М. : ИТК «Дашков и Ко», 2004. - 624 с.
17. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» : приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».
18. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» : приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298 [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
19. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» : приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (ред. от 22.06.2015) [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
20. Понько В. А. Оценка и прогнозирование агроклиматических ресурсов. - Новосибирск : СО РАН, НИЦ «Экопрогноз-2», 2012. - 100 с.
21. Власов А. Д., Понько В. А. Измерение астрогеофизического пространства. Вопросы моделирования геокосмических связей // Труды научного центра «Экопрогноз». - Новосибирск : СО РАСХН, 1996. Вып. 1. - С. 29-38.
22. Власов А. Д., Жарников В. Б. Методологические основы экономической оценки земельных ресурсов населенных пунктов России // Информационный бюллетень МАСС (г. Новосибирск). - 1998. - № 1. - С. 59-65.
23. Канторович Л. В. Экономический расчет наилучшего использования ресурсов. -М. : Изд-во АН СССР, 1969. - 122 с.
24. Миркин Б. Г. Проблемы группового выбора / Под ред. А. В. Малишевского и А. А. Могилевского. - М. : Наука, 1974. - 256 с.
25. Саати Т. Л. Принятие решений. Метод анализа иерархий. - М. : Радио и связь, 1989. - 316 с.
26. Власов А. Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. - 4-е изд., перераб. и доп. - Новосибирск : Изд-во СО РАН, 2007. - 125 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.cal.su/show_art.php?id=5.
27. Отчет об оценке кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов Республики Бурятия [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.cal.su/show_art.php?id=86.
28. Экспертиза отчета об оценке земельных участков населенных пунктов Республики Бурятия [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.cal.su/show_art.php?id=87.
29. Экспертиза отчета об оценке особо охраняемых территорий и объектов Астраханской области [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.cal.su/show_art.php?id=59.
30. Экспертиза отчета об оценке кадастровой стоимости земель сельскохозяйственных угодий Республики Тыва [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.cal.su/ show_art.php?id=66.
31. Экспертиза отчета об оценке кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения ХМАО - Югра [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.cal .su/ show_art.php?id=68.
32. Методические указания о государственной кадастровой оценке: приказ Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 г. № 358 [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
Получено 18.07.2016
© А. Д. Власов, В. Б. Жарников, 2016
THE DEFINITION OF NORMS OF LAND PARCELS RATIONAL USE ON THE BASES OF MODELLING THEIR ECONOMIC POTENTIAL
Aleksandr D. Vlasov
Siberian Scientific Center «Ekoprognoz», 630501, Russia, Novosibirsk region, Krasnoobsk, 15, Candidate of Economics, tel. (383)348-05-92, e-mail: [email protected]
Valerij B. Zharnikov
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plahotnogo St., Candidate of Technical Science, Professor of Cadastre and Terrestrial Planning Department, tel. (383)361-05-66, e-mail: [email protected]
The article represents the basic theoretical and methodological base of cadastral cost calculation of land parcels on the main types of legitimate use on the basis of modeling social and economical potential of such land parcels with the use of measurement theory and astrogeophysical space (AGPS) estimation. The modeling base - exponent function, universal space measurement unit -square radian, polar coordinate, market conditions of estimation objects and their types of legitimate use. The article suggests general model of random AGPS point and gives methodological recom-
mendation of its application depending on cost forming factors of estimated objects. There is a practical example of the suggested calculation method, containing calculated statistic model of cadastre value estimation of land parcels for individual housing construction in country settlements of Buryatiya Republic, value parameters of such model, determining the impact of main cost forming factors, among which are the position of object, the distance from basic life-support centres, transport availability, the own infrastructure etc. The article makes conclusions about possible industrial application of the method, in the frame of specialized cadastre estimation centre.
Key words: land parcel, type of legitimate use, cost forming factor, cadastral cost, social and economical potential, additional cadastral information, cadastral estimation centre.
REFERENCES
1. Varlamov, A. A. (Ed.). (2000). Istoriya zemel'nykh otnosheniy i zemleustroystva [The history of land relations and land management]. Moscow: Kolos [in Russian].
2. Kukhtin, P. V., Levov, A. A., Lobanov, V. V., & Semkina, O. S. (2008). Upravlenie zemel'nymi resursami [LandManagement]. Saint Petersburg: Piter [in Russian].
3. Varlamov, A. A. (2014). Sistema gosudarstvennogo i munitsipal'nogo upravleniya [State and municipal management system]. Moscow: GUZ [in Russian].
4. Nalogovyy kodeks Rossiyskoy Federatsii. Chasti pervaya i vtoraya. [The Tax Code of the Russian Federation. Parts one and two]. (2014). Moscow: Eksmo [in Russian].
5. Plata za zemlyu. Otsenka zemli : kommentarii, raz"yasneniya, voprosy i otvety [Payment for the land. Land Rating: comments , explanations , questions and answers]. (2008). Moscow: "Ekzamen" Publ. [in Russian].
6. Rules of state cadastral valuation of land. Approved by the RF Government Decree of № No 316, April 08, 2000. Sobranie zakonodatel'stva RF [Legislation Assembly RF]. No 16, Art. 1709 (2000) [in Russian].
7. Filamofitskaya, N. P. (2006). Taxation of land on the basis of the cadastral value. Kadastrovyy vestnik [CadastralBulletin], 1, 41-45 [in Russian].
8. Review of News: the cadastral valuation of land - to the cadastral valuation of real estate. (2006). Kadastrovyy vestnik [Cadastral Bulletin], 2, 2 [in Russian].
9. Novoe zemel'noe zakonodatel'stvo Rossiyskoy Federatsii [The new land legislation of the Russian Federation]. (2002). Moscow: Yurayt [in Russian].
10. Bogolyubov, S. A., & Zolotova, O. A. (2016). Zemel'noe zakonodatel'stvo [Land legislation] (2nd ed.). Moscow: Prospekt, [in Russian].
11. Federal Law of July 29, 1998 No 135-FZ. Ob otsenochnoy deyatel'nosti v Rossiyskoy Federatsii [On appraisal activities in the Russian Federation]. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
12. Prorvich, V. A. (1998). Osnovy ekonomicheskoy otsenki gorodskikh zemel' [Basics of economic evaluation of urban land]. Moscow: Delo [in Russian].
13. Maksimov, V. A. (2000). Kadastrovaya otsenka nedvizhimosti [Cadastral valuation of real estate]. Ust - Kamenogorsk: East Kazakhstan Technical University [in Russian].
14. Makht, V. A., & Rudi, V. A. (2003). Kadastrovaya otsenka zemel' sel'skokhozyaystvennogo naznacheniya [Cadastral valuation of agricultural land]. Omsk: Rusinko Publ. [in Russian].
15. Gryaznova, A. G., & Fedotova, M. A. (Eds.) (2008). Otsenka nedvizhimosti [RealEstate Appraisal]. Moscow: Finance and Statistics [in Russian].
16. Goremykin, V. A. (2004). Sovremennyy zemel'nyy rynok Rossii [Modern land market in Russia]. Moscow: ITK "Dashkov i Ko" [in Russian].
17. Order of Ministry of Economic Development RF of May 20, 2015 No 297. Ob utverzhdenii Federal'nogo standarta otsenki "Obshchie ponyatiya otsenki, podkhody i trebovaniya k
provedeniyu otsenki (FSO No 1)" [On approval of the Federal standard assessment "General concepts of assessment approaches and requirements to conduct evaluation (FSO No 1)"] Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
18. Order of Ministry of Economic Development RF of May 20, 2015 No 298. Ob utverzhdenii Federal'nogo standarta otsenki "Tsel' otsenki i vidy stoimosti (FSO No 2)" [On approval of the Federal standard assessment "The purpose of evaluation and the types of value (FSO No 2)"]. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
19. Order of Ministry of Economic Development RF of October 22, 2010 No 508 (ed. June 22, 2015). Ob utverzhdenii Federal'nogo standarta otsenki "Opredelenie kadastrovoy stoimosti (FSO No 4)" [On approval of the Federal standard assessment "Determination of the cadastral value (FSONo 4)"]. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
20. Pon'ko, V. A. (2012). Otsenka i prognozirovanie agroklimaticheskikh resursov [Evaluation and prediction of agro-climatic resources]. Novosibirsk: SO RAN, NITs "Ekoprognoz-2" [in Russian].
21. Vlasov, A. D., & Pon'ko, V. A. (1996). Measurement astrogeophysical space. Questions of modeling geospatial links. Trudy nauchnogo tsentra «Ekoprognoz» [Proceedings of the Scientific Center "Ekoprognoz"] (pp. 29-38). Novosibirsk: SO RASKhN [in Russian].
22. Vlasov, A. D., & Zharnikov, V. B. (1998). Methodological bases of economic assessment of land settlements of Russia. Informatsionnyy byulleten' [Information Bulletin], 1, 59-65 [in Russian].
23. Kantorovich, L. V. (1969). Ekonomicheskiy raschet nailuchshego ispol'zovaniya resursov [Economic calculation of the best possible use of resources]. Moscow: AN SSSR Publ. [in Russian].
24. Mirkin, B. G. (1974). Problemy gruppovogo vybora [Group selection issues]. A. V. Malishevskogo & A. A. Mogilevskogo (Eds). Moscow: Nauka [in Russian].
25. Saati, T. L. (1989). Prinyatie resheniy. Metod analiza ierarkhiy [Making decisions. The method of analysis of hierarchies]. Moscow: Radio i svyaz' [in Russian].
26. Vlasov, A. D. (2007). Metodicheskie rekomendatsii po opredeleniyu rynochnoy stoimosti zemel'nykh uchastkov po kadastrovym kvartalam goroda Novosibirska [Guidelines to determine the market value of land in the cadastral quarters of the city of Novosibirsk] (4th ed.). Novosibirsk: SO RAN Publ. Retrieved from http://www.cal.su/show_art.php?id=5 [in Russian].
27. Otchet ob otsenke kadastrovoy stoimosti zemel'nykh uchastkov naselennykh punktov Respubliki Buryatiya [Report on the assessment of the cadastral value of land settlements of the Republic of Buryatia]. (n. d.). Retrieved from http://www.cal.su/show_art.php?id=86 [in Russian].
28. Ekspertiza otcheta ob otsenke zemel'nykh uchastkov naselennykh punktov Respubliki Buryatiya [Examination of the land valuation report settlements of the Republic of Buryatia]. (n. d.). Retrieved from http://www.cal.su/show_art.php?id=87 [in Russian].
29. Ekspertiza otcheta ob otsenke osobo okhranyaemykh territoriy i ob"ektov Astrakhanskoy oblasti [Examination of the evaluation report of specially protected territories and objects of the Astrakhan region]. (n. d.). Retrieved from (http://www.cal.su/show_art.php?id=59 [in Russian].
30. Ekspertiza otcheta ob otsenke kadastrovoy stoimosti zemel' sel'skokhozyaystvennykh ugodiy Respubliki Tyva [Examination of the report on the assessment of the cadastral value of agricultural lands of the Republic of Tyva]. (n. d.). Retrieved from (http://www.cal.su/show_art.php?id=66 [in Russian].
31. Ekspertiza otcheta ob otsenke kadastrovoy stoimosti zemel' promyshchlennosti i inogo spetsial'nogo naznacheniya KhMAO-Yugra [Examination of the evaluation report of the cadastral value of land promyschlennosti and other special purpose KhMAO - Yugra]. (n. d.). Retrieved from http://www.cal.su/show_art.php?id=68 [in Russian].
Received 18.07.2016
© A. D. Vlasov, V. B. Zharnikov, 2016
