CC BY
68
УДК 338.22.021.4
ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Александр Данилович Власов
ООО Сибирский научный центр «Экопрогноз», 630501, Россия, Новосибирская область, Новосибирский район, р. п. Краснообск, 15, оф. 3, кандидат экономических наук, научный руководитель ООО СНЦ «Экопрогноз», тел. (383)348-05-92, (913)756-77-56, e-mail: [email protected], www.cal.su
Представлена практика определения экономических нормативов рационального использования объектов недвижимости на основе общих законов развития природы и общества.
Ключевые слова: земельный участок, ценообразующий фактор, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, социально-экономический потенциал, объект недвижимости.
THEORETICAL FOUNDATIONS OF VALUATION OF REAL ESTATE
Alexander D. Vlasov
Siberian scientific center «Ecoprognoz», 630501, Russia, Novosibirsk region, 15 village Krasnoobsk, office 3, Ph. D., scientific Director of SSC «Ecoprognoz», tel. (383)348-05-92, e-mail: [email protected], www.cal.su
Practice was presented to determine the economic standards of rational use of real estate objects on the basis of General laws of development of nature and society.
Key words: land, pricing factors, market value, cadastral value, the socio-economic potential of the property.
Практика применения теории оценки объектов недвижимости [28] опирается на следующие инструменты - табл. 1, 1.1.
Таблица 1
Инструменты определения экономических нормативов рационального использования объектов недвижимости
№ пп Инструменты Вклад в оценку, %
1 Теория рационального использования ограниченного ресурса Канторовича Л.В. [8]. Его математическая постановка задачи определяет необходимые и достаточные условия расчета экономических нормативов рационального использования ограниченного ресурса 100
Окончание табл. 1
№ пп Инструменты Вклад в оценку, %
2 Метод геокосмических аналогий Понько В.А. [9] и его частный случай - теория измерения астрогеофизического пространства [10]. Универсальная шкала измерения (у = ех). Золотое сечение [10, 16]. Числа Фибоначчи [13, 20]. Потенциал в любой точке пространства, определяемый координатами ее размещения: угла и радиуса [10]. Универсальная единица измерения экономического пространства, радиан2 [10]. Используются для построения формулы расчетной модели (строка 1 табл. 1.1) и ее коэффициентов регрессии 30-40
3 Теория предпочтений Миркина Б.Г. [11] и ее частный случай - метод анализа иерархий Саати Т. [12], на основе которой разработана анкета экспертного определения коэффициентов влияния ценообра-зующих факторов [13] 20-30
4 Рынок купли-продажи объектов недвижимости. База реальных сделок для привязки социально-экономических потенциалов к рынку объектов недвижимости 20-30
Таблица 1.1
Модели расчета рыночной стоимости объектов недвижимости
№ модели Технология построения расчетной модели
1 Форма расчетной модели определяется общими законами природы и общества (табл. 1, строка 2). Влияние ценообразующих факторов определяется экспертами (табл. 1, строка 3). Расчетная модель привязывается к рынку объектов недвижимости (табл. 1, строка 4)
2 Форма расчетной модели определяется по данным рынка недвижимости (табл. 1, строка 4). Влияние ценообразующих факторов определяется по данным рынка недвижимости (табл. 1, строка 4). Расчетная модель проверяется данными рынка объектов недвижимости (табл. 1, строка 4)
Практика применения теории оценки объектов недвижимости [28] обобщена и представлена в табл. 2-8.
Таблица 2
Система оценки объектов недвижимости
Составляющие системы Содержание
Цель Разработка экономических нормативов рационального использования объектов недвижимости.
Средства Последовательный, точный, научный подход методом геокосмических аналогий. Использование законов геометрии пространства, общих для природы и общества. Расчетные модели состояния и динамики пространства объектов недвижимости, построенные по физическим, инструментально измеряемым показателям. Экспертные оценки состава и влияния ценообразующих факторов. Рынок объектов недвижимости, являющийся единственным, но не главным индикатором построения и оценки достоверности расчетных технологий. Рынок - критерий результата оценки объектов недвижимости.
Результат Нормативы рационального использования объектов недвижимости. Стимулирование экономического роста, эффективного социально-экономического развития. Эффективная фискальная политика. Минимизация противоречия результатов оценки между бизнесом и государством.
Взаимосвязь составляющих системы оценки объектов недвижимости (табл. 2) показана в табл. 3-8.
Таблица 3
Структура стоимости объектов недвижимости
№ пп Ценообразующие факторы стоимости объекта недвижимости Право собственности Пример
1 Вид разрешенного использования Собственность, аренда Жилое, коммерческое, социальное
2 Местоположение объекта недвижимости Собственность, аренда Земельный участок, водоем
3 Улучшения земельного участка Собственность, аренда Квартира, коттедж, производственный объект, торговая точка, офис (без земельного участка)
4 Единый объект недвижимости Собственность, аренда Квартира, коттедж, производственный объект, торговая точка, офис (включая земельный участок)
В табл. 3 принципиальным является именно разграничение ценообразую-щих факторов стоимости объекта недвижимости: местоположения, вида разрешенного использования земельного участка и его улучшений.
Оценка стоимости улучшений земельного участка (строка 3 табл. 3) на заданный момент времени не ставит особых методологических проблем.
Все проблемы оценки объекта недвижимости связаны именно с определением ценности и качества его местоположения, как фактора устойчивого экономического преимущества (строка 2 табл. 3).
Стоимость единого объекта недвижимости (строка 4 табл. 3) определяется совокупностью взаимозависимых факторов его местоположения, вида разрешенного использования, улучшений земельного участка. В следствии синерге-тического эффекта сложения факторов в экономике, стоимость единого объекта недвижимости не равна сумме стоимости указанных факторов (табл. 3, строка 4; табл. 8.1 и 8.2).
Таблица 4
Экономические показатели оценки объектов недвижимости
№ пп Показатель стоимости единицы объекта оценки Единица измерения Определяющий фактор
1 2 3 4
2 Рыночная стоимость руб./кв. м Рынок
3 Кадастровая стоимость руб./кв. м Закон
4 Ставка земельного налога % Земельный кодекс, Положение об определении ставки
5 Ставка арендной платы % Положение об определении ставки
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости (ФСО2, п. 6), отражающая баланс интересов частных субъектов имущественных отношений на данный момент времени. Определяющим фактором рыночной стоимости земельного участка является рынок, как практически единственный индикатор уровня и дифференциации величины экономической ценности объекта недвижимости (табл. 4, строка 2), что является единственным его положительным качеством и, соответственно, рыночной стоимости.
Рынок отражает прошлое состояние экономики и тенденции ее развития. Но рынок не содержит информации и стимулов для сознательно планируемых перспектив развития экономики.
Кадастровая стоимость - это законодательно установленный показатель, определяемый по утвержденной государством методике, (табл. 4, строка 3). Кадастровая стоимость земельного участка воспринимается как вынужденная, необходимая категория имущественных отношений, определяемая [1, 3, 5, 7] ме-
тодами массовой оценки для целей налогообложения и поэтому воспринимается как принципиально ущербный показатель.
При оптимизации имущественных отношений, кадастровая стоимость должна определяться не только для целей налогообложения, но и для обеспечения и стимулирования рационального использования объектов недвижимости. Кадастровая стоимость должна регулировать (согласовывать) отношения между государством (общественный интерес) и собственником объекта недвижимости (частный интерес) в данный момент времени и на перспективу [28].
Рыночная стоимость является более узкой, важной, но частной категорией по отношению к понятию кадастровой стоимости.
В качестве нормативов рационального использования объектов недвижимости можно предложить: кадастровую стоимость (как стимулятор экономики), руб/кв.м; ставку земельного налога от кадастровой стоимости, %; ставку арендной платы от кадастровой стоимости, % (табл. 4, строки 3, 4, 5).
В определении стоимости объекта недвижимости (табл. 4) наиболее важным индикатором уровня и достоверности показателей является рынок и методы оценки сравнительного подхода. По определению сравнительный подход предполагает рассмотрение множества стандартных объектов недвижимости. Для перевода уникальности ценообразующих факторов объектов недвижимости необходимо их стандартизировать по определенной технологии (табл. 5.1).
Таблица 5.1
Технология перевода уникальности объекта недвижимости в стандарты для расчетной формулы (процесс стандартизации)
№ Показатели Ценообразующие факторы
пп Факторы 1 Факторы 2 Факторы п
1 2 3 4 5
2 Уникальный Количественные Качественные Другие
3 Стандартный (пример) Коэффициент Наличие экологиче- Престижность
местоположения ских ресурсов
4 Значение ценообразующего фактора Цифра Код Код
5 Коэффициент влияния, % Цифра Цифра Цифра
6 Коэффициент регрессии Цифра Цифра Цифра
7 Формула Расчетная формула
Для применения расчетной формулы (строка 7) определения стоимости объекта недвижимости необходимо перевести уникальность объекта (строка 2) в стандарт (строка 3). Например, в графе 3 строки 2 более 10 количественных показателей (численность населения; административный уровень населенного пункта; координаты глобального, локальных центров; координаты остановок, транспортных путей, препятствий и т.д.) могут быть приведены к одному - коэффициенту местоположения (строка 3, графа 3), значение (цифра) которого, являющимся стандартным (строка 4, графа 3, радиан2), универсальным (приме-
ним к любому объекту) [9, 10, 14]. В итоге, строка 4 представляет результат стандартизации уникальности факторов в форме агрегированных значений це-нообразующих факторов.
Аналогичная процедура проводится в графах 4 и 5, где, например, совокупность качественных факторов переводится в стандартный, кодируется и оцифровывается особыми метками [11, 13] (табл. 5.1, строка 4).
По данным рынка (табл. 1, строка 4) и экспертных оценок (табл. 1, строка 3) рассчитываются коэффициенты влияния ценообразующих факторов (табл. 5.1, строка 5) для установленных стандартных значений ценообразующих факторов (строка 4).
Расчетная формула (табл. 1.1, строка 1; табл. 5.1, строка 7) и коэффициенты влияния ценообразующих факторов (табл. 5.1, строка 5) определяют коэффициенты регрессии (таблица 5.1, строка 6).
Пример стандартизации некоторых ценообразующих факторов представлен в табл. 5.2.
Табл. 5.2 показывает технологию стандартизации в расчетной модели принципиально уникальных объектов недвижимости ООТиО, которая позволяет стандартизировать ценообразующие факторы уникальных земельных участков, например: аэропортов [27]; придорожного сервиса [26]; сельскохозяйственных угодий [23]. В результате расчета по этой технологии, кадастровая стоимость 78000 земельных участков Ханты-Мансийского автономного округа под объектами промышленности увеличилась в среднем в 11,5 раз и не один земельный участок не оспорен [25].
Таблица 5.2
Процесс стандартизации 1 и 4 групп ценообразующих факторов земельных участков особо охраняемых территорий и объектов (ООТиО) [22]
№ пп Ценообразующие факторы
Показатели Факторы 1 группы (количественные) Факторы 4 группы (качественные)
1 2 3 4
Уникальный 1.Удаление от Москвы. 1. Экологические ресурсы
2 2. Удаление от центра субъекта РФ. 3. Удаление от районного центра. 4. Численность населения субъекта РФ (уникальные источники, грязи). 2. Программы лечения природными ресурсами
3 Стандартный Доступность: низкая; средняя; высо- Наличие экологических ре-
(пример) кая сурсов: нет; есть.
Значение ценооб-
4 разующего фактора (метки) 1; 2; 3 1; 2
5 Коэффициент влияния, % 32 14
6 Коэффициент регрессии 1034,502 452,6467
7 Формула У=ехр(-5080.7681+1034,502^п(х1)+...+ 452.6467^п(х4)+...
Методика расчета рыночной стоимости земельных участков ООТиО [22] методом стандартизации ценообразующих факторов открыла возможность рассчитать рыночную стоимость 600 земельных участков по модели с 6 ценообра-зующими факторами на основе всего 5 точно известных сделок по объектам аналогам в Республике Бурятия [21].
Аналогично, на основе модели продуктивности агроландшафтов земного шара [9], по факторам местоположения и почвенного плодородия земельного участка сельскохозяйственных угодий рассчитывается по сравнительному подходу его рыночная стоимость в любой точке России на любой момент времени [23]. Применение универсальной шкалы измерения (табл. 1, строка 2) и экспертных оценок влияния ценообразующих факторов (табл. 1, строка 3) позволяет включать в расчетную модель практически неограниченное количество ценообразу-ющих факторов, привязывая результат к известным значениям рынка объектов недвижимости (табл. 1, строка 4) [28].
Любой расчет экономического норматива объекта недвижимости дополняется показателями его достоверности (табл. 6 и 7).
Таблица 6
Система определения достоверности оценки объекта недвижимости
(отчета оценщика)
№ пп Категория достоверности Экономическая Юридическая Итоговая
1 2 3 4 5
2 Является экономическим стимулом. Соответствует действующему законодательству. Принимается бизнесом и государством истина истина истина/ ложь
3 Является экономическим стимулом. Не соответствует действующему законодательству. Принимается бизнесом, но не принимается государством истина ложь ложь
4 Не является экономическим стимулом. Соответствует действующему законодательству. Не принимается бизнесом, но принимается государством ложь истина ложь/ истина
5 Не является экономическим стимулом. Не соответствует действующему законодательству. Не принимается бизнесом и государством ложь ложь ложь
Задача оценки достоверности расчета (табл. 6), например, рыночной стоимости объекта недвижимости и получения положительного экспертного заключения не имеет решения по формальным признакам. В отчете оценщика по форме положительного экспертного заключения должно быть исполнено требование 96 пунктов действующего законодательства. Если, хотя бы одно требование, не имеет однозначного юридического методического определения,
то и однозначного определения достоверности любого отчета оценщика не существует (табл. 6, графы 3 и 5). Например, термин требования «анализ рынка объекта оценки» не имеет законченного, однозначного определения, по которому можно точно судить, что данный пункт в отчете оценщика исполнен/не исполнен. В действующем законодательстве оценки объектов недвижимости точно определенных терминов, например «дата оценки», менее половины. Поэтому экспертиза отчета оценщика исполняется в большей степени по понятиям, чем по закону. Следовательно, состояние законодательной базы - почва для злоупотреблений и коррупции в оценочной деятельности (табл. 6, строк 2 и 4). Вывод, экспертиза отчета оценщика может апеллировать, только к пунктам, имеющим законченное однозначное толкование. Иное (более половины пунктов требования закона) не может быть предметом обсуждения (экспертизы), а закон требует от эксперта для положительного экспертного заключения дать положительное заключение на все 96 пункта.
Табл. 6 представляет возможные варианты достоверности расчета экономических показателей (табл. 4, строки 2 и 3).
Строка 2 табл. 6 показывает, что определенная в отчете оценщика величина рыночной стоимости соответствует рынку (графа 3) и оформление отчета соответствует действующему законодательству (графа 4). В целом оценка достоверна, отчет действителен (графа 5). Однако, более половины требований к отчету оценщика не имеют однозначного законченного определения законом и любой отчет «неугодного» оценщика может быть признан не действительным (строка 2, графа 5).
Строка 3 табл. 6 показывает, что определенная в отчете оценщика величина рыночной стоимости соответствует рынку (графа 3), но оформление отчета не соответствует действующему законодательству (графа 4). В целом оценка не достоверна, отчет не действителен (графа 5).
Строка 4 табл. 6 показывает, что определенная в отчете оценщика величина рыночной стоимости не соответствует рынку (графа 3), но оформление отчета соответствует действующему законодательству (графа 4). В целом оценка не достоверна, отчет не действителен (графа 5). Однако, в оценочной практике, если отчет формально соответствует действующему законодательству, то он признается действительным. На этом примере построено целое направление оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости. Землепользователь оплачивает услуги всех звеньев необходимой цепочки и по строке 4 табл. 6 получает заниженную кадастровую стоимость своего актива.
Строка 5 табл. 6 показывает, что определенная в отчете оценщика величина рыночной стоимости не соответствует рынку (графа 3), и оформление отчета не соответствует действующему законодательству (графа 4). В целом оценка не достоверна, отчет не действителен (графа 5).
Таким образом, табл. 6 показывает, что выполнение всех требований законодательства в отчете оценщика не гарантирует достоверность его расчетной величины стоимости (строка 4). И наоборот, достоверная величина расчетной
стоимости в отчете оценщика не является обоснованием выполнения в нем всех требований действующего законодательства (строка 3).
В табл. 7 нами, как экспертами, представлена достоверность оценки объектов недвижимости различными методами.
Таблица 7
Экспертная оценка достоверности методов и средств определения стоимости объекта недвижимости
№ пп Показатель Ценообразу-ющие факторы Уровень развития рынка (Ф (количество предложений / количество факторов)), % Количество факторов, отражающих рынок, % Достоверность, оценки, %
1 2 3 4 5 6
1.1 Рыночная стоимость объекта недвижимости Все 100 100 100
1.2 Массовая кадастровая оценка по модели 1 табл. 1.1 Основные, без учета уникальных 90 90 >95
1.3 Массовая кадастровая оценка по модели 1 табл. 1.1 Основные, без учета уникальных 10 90 >90
1.4 Массовая кадастровая оценка по модели 2 табл. 1.1 Основные, без учета уникальных 90 <10 <10
1.5 Массовая кадастровая оценка по модели 2 табл. 1.1 Основные, без учета уникальных 10 <5 <5
1.6 Индивидуальный расчет рыночной стоимости по объектам-аналогам, сравнительный подход (квартира) Основные, с учетом уникальных >90 >90 >90
1.7 Индивидуальный расчет рыночной стоимости по объектам-аналогам, сравнительный доход Основные, с учетом уникальных <10 <10 <10
2 Индивидуальный расчет рыночной стоимости по доходному подходу Уникальные <10 90 <10
3 Индивидуальный расчет рыночной стоимости по затратному подходу Уникальные <10 90 <10
В строке 1. 1 представлен гипотетический вариант расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при соблюдении следующих условий: 1) учитываются все существенные ценообразующие факторы; 2) уровень развития рынка высокий и позволяет рассчитать достоверно коэффициенты влияния всех це-нообразующих факторов; 3) учитываются все условия рынка (табл. 1.1 модель 2). При этих условиях достоверность оценки объекта недвижимости приближается к 100 % (графа 5).
В строках 1.2 и 1.3 представлена достоверность расчета рыночной стоимости по модели 1 табл. 1.1. При высоком развитии рынка недвижимости (строка 1.2, 90%) при учете максимально возможного количества ценообразующих факторов (90%), достоверность результата оценки (строки 2 и 3 табл. 6) по модели 1 превышает 95%. Аналогично, по модели 1, даже при неразвитом рынке недвижимости (<10%, строка 1.3) достоверность результата оценки рыночной стоимости объектов недвижимости будет не менее 90%.
В строках 1.4 и 1.5 представлена достоверность расчета рыночной стоимости по модели 2 табл. 1.1. При высоком развитии рынка недвижимости (строка 1.4, 90%) возможное количество учета ценообразующих факторов не превышает 10%, достоверность результата оценки (строки 2 и 3 табл. 6) по модели 2 не превышает 10%. Аналогично, по модели 2, при неразвитом рынке недвижимости (<10%, строка 1.5, графа 4) достоверность результата оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не превысит 5% (строка 1.5, графа 6).
В строках 1.6 и 1.7 представлена достоверность индивидуального расчета рыночной стоимости объектов недвижимости по сравнительному подходу. При высоком развитии рынка недвижимости (90%, строка 1.6, графа 4) возможное количество учтенных ценообразующих факторов составляет более 90%, в итоге, достоверность результата оценки может быть не менее 90% (строка 1.6, графа 6). При неразвитом рынке недвижимости (<10%, строка 1.7, графа 4) учесть можно не более 10% ценообразующих факторов, тогда достоверность результата оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не превысит 10% (строка 1.7, графа 6).
В целом, табл. 7 показывает, что при неразвитом рынке объектов недвижимости (<10%, графа 4 строк 1.3 и 1.5) по модели 1 табл. 1.1 получаем достоверность результата оценки более 90%, а по модели 2 табл. 1.1 - менее 5%.
Доходный подход расчета рыночной стоимости объектов недвижимости применяется обычно при отсутствии или слабом рынке недвижимости (табл. 7, строка 2). Даже при максимальном учете количества ценообразующих факторов (до 90 %) достоверность результата оценки редко превышает 10% и больше отражает желание продавца, но не учитывает позицию покупателя.
Затратный подход расчета рыночной стоимости объектов недвижимости применяется обычно при отсутствии или слабом рынке недвижимости (табл. 7, строка 3). Даже при максимальном учете количества ценообразующих факторов (до 90 %) достоверность результата оценки редко превышает 10% и больше отражает желание продавца, но не показывает позицию покупателя.
Пример расчета рыночной стоимости двух расположенных рядом земельных участков под многоэтажную жилую застройку, как типичный случай рынка недвижимости, представлен в табл. 8.1 (не застроенный) и 8.2 (застроенный).
В нашем примере рыночная стоимость незастроенного земельного участка (табл. 8.1, строка 4) составляет 4000 руб/кв.м или 400 000 руб за 100 кв.м для будущей квартиры в четырехэтажном жилом доме на этом участке.
А рыночная стоимость застроенного земельного участка (табл. 8.2, строка 4) составляет 20 000 руб/кв.м или 2000 000 руб за 100 кв.м земельного участка приходящихся на 100 кв.м общей площади квартиры в четырехэтажном жилом доме. Стоимость земельного участка получается методом остатка из стоимости квартиры, как единого объекта недвижимости. Рыночная стоимость квартиры составляет 5000000 руб. Восстановительная стоимость квартиры (стоимость улучшений земельного участка) составляет 3000000 руб. Рыночная стоимость застроенного земельного участка под многоэтажной жилой застройкой составит 2000000 рублей (5000000-3000000). Данная стандартная ситуация на рынке недвижимости, когда рыночная стоимость незастроенного инвестиционного земельного участка оказывается в 3-5 раз меньше застроенного земельного участка с действующим бизнесом, ведет к методической ошибке в кадастровой оценке земельных участков населенных пунктов. Через 5%, от общего количества, незастроенных земельных участков определяется 95% остальных, застроенных земельных участков. В результате, кадастровая стоимость застроенных земельных участков занижается в 2-5 раз. В кадастровой оценке объектов капитального строительства в нашем примере (табл. 8.3, строка 4) кадастровая стоимость улучшений земельного участка вместо 30000 руб/кв.м получается равной 46000 руб/кв.м ((5000000-400000)/100). Недооцененная стоимость земельного участка показывается в стоимости его объекта капитального строительства, как стоимость улучшений, что легко оспаривается.
Таблица 8.1
Земельный участок под многоэтажную жилую застройку (МЖЗ),
не застроенный
№ пп Объект оценки (квартира)
Показатель Единый объект Земельный Улучшения
недвижимости участок
1 2 3 4 5
2 Размер объекта, кв. м 100 100 нет
3 Удельная стоимость, руб./кв. м 4 000 4 000 0
4 Стоимость объекта, руб. 400 000 400 000 0
5 Структура цены, % 100 100 0
Таблица 8.2
Земельный участок под многоэтажную жилую застройку (МЖЗ),
застроенный 100%
№ Показатель Объект оценки (квартира)
пп ЕОН Земельный участок Улучшения
1 2 3 4 5
2 Размер объекта, кв.м 100 100 100
3 Удельная стоимость, руб./кв. м 50 000 20 000 30 000
4 Стоимость объекта, руб. 5 000 000 2 000 000 3 000 000
5 Структура цены, % 100 40 60
Таблица 8.3
Кадастровая оценка объекта капитального строительства под многоэтажную жилую застройку (МЖЗ) (застроенный 100%)
№ Объект оценки (квартира)
пп Показатель ЕОН Земельный участок Улучшения
1 2 3 4 5
2 Размер объекта, кв.м 100 100 100
3 Удельная стоимость, руб/кв.м 50 000 4 000 46 000
4 Стоимость объекта, руб 5 000 000 400 000 4 600 000
5 Структура цены, % 100 8 92
Заключение.
1. Технология расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости должна базироваться на общих законах природы и общества, где рынок недвижимости лишь индикатор уровня и дифференциации стоимости объектов недвижимости.
2. Кадастровая стоимость объектов недвижимости должна стимулировать рациональное их использование, согласовывать интересы бизнеса и государства.
3. Разделы отчета оценщика, которые не имеют однозначного юридического определения, согласно требованиям закона, при прохождении экспертизы должны утверждаются по принципу есть/нет, а их содержание не может быть предметом экспертизы.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Федеральный стандарт оценки «"Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО № 1)», утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 г.
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 г.
4. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г.
5. Федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. № 508.
6. Федеральный закон РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
7. Приказ МЭР РФ от 07.06.2016 № 358 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке".
8. Канторович Л.В. Экономический расчет наилучшего использования ресурсов. -М.: Изд-во АН СССР, 1969. - 122 с.
9. Понько В.А. Оценка и прогнозирование агроклиматических ресурсов / СибНИИЗиХ, АНИИСХ, ИВЭП СО РАН, НИЦ «Экопрогноз-2».- Новосибирск, 2012. - 100 с
10. Власов А. Д., Понько В. А. Измерение астрогеофизического пространства/Вопросы моделирования геокосмических связей // Труды научного центра «Экопрогноз». - Вып. 1. -РАСХН Сиб. отд-ние: Новосибирск, 1996. - С. 29-38 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=14).
11. Миркин Б. Г. Проблемы группового выбора / Под ред. А. В. Малишевского и А. А. Могилевского. - М.: Наука, 1974. - 256 с.
12. Саати Т. Л. Принятие решений. Метод анализа иерархий. - М.: Радио и связь, 1989. - 316 с. Власов А. Д.
13. Власов А.Д., Власов А.А. Проблемы кадастровой оценки земель поселений. Электронная анкета. - Земельный вестник России. - 2002. - №1.
14. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. - 4-е изд., перераб. и доп. - Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2007. - 125 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=5).
15. Власов А. Д., Жарников В. Б. Определение нормативов рационального использования земельных участков на основе моделирования их экономического потенциала // Вестник СГУГиТ. - 2016. - Вып. 3 (35). - С. 111-127.
16. Васютинский Н. А. Золотая пропорция. - М.: Молодая гвардия, 1990. - 238 с.
17. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения / Пер. с франц. - М.: Прогресс, 1977. - 350 с.
18. Гусейн-Заде С. М. Модели размещения населения и населенных пунктов. - М.: Изд-во МГУ, 1988. - 92 с.
19. Оптимум Парето.http://www.economicportal.ru/ponyatiya-all/pareto_optimum.html.
20. Н. Н. Воробьёв. Числа Фибоначчи. — Наука, 1978. — Т. 39. — (Популярные лекции по математике).
21. Отчет об оценке кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов Республики Бурятия. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=86).
22. Власов А.Д., Власов И.А. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов. -Краснообск: АгроСибирь, 2013. - 82 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=36).
23. Власов А.Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий. - Агро-Сибирь: Краснообск, 2013. -135 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=2).
24. Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий на территории Республики Тыва. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=67).
25. Власов А. Д. Отчет об оценке № 141101 «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры» [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=65.
26. Власов А. Д. Оценка рыночной стоимости земельных участков АЗС и придорожного сервиса // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т. 3. - С. 75-80.
27. Власов А. Д. Оценка рыночной стоимости земельного участка аэропорта // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т. 1. - С. 27-38.
28. Теоретические основы и социально-экономические предпосылки определения экономических нормативов рационального использования земельных ресурсов. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=92.
© А. Д. Власов, 2017
