CC BY
403
УДК 333:528.44 Т.В. Межуева СГГА, Новосибирск
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ (ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ)
В статье проанализирован зарубежный опыт земельных ресурсов для целей налогообложения. Рассмотрены особенности определения налоговой базы в некоторых странах.
T. V. Mezhuyeva
Siberian State Academy of Geodesy (SSGA)
10 Plakhotnogo Ul, Novosibirsk, 630108, Russian Federation
LAND RESOURCES EVALUATION FOR TAXATION PURPOSES (FOREIGN EXPERIENCE)
Foreign experience in land resources evaluation for taxation purposes is analyzed. The features of the tax base determination in some countries are considered.
Основой стратегии землепользования в зарубежных странах является государственная кадастровая оценка земель. Органы власти с учётом местных условий разрабатывают системы налогообложения и кадастровой оценки земли, обеспечивая до 80% доходной части городского бюджета.
Существующие в мировой практике системы взимания платежей за землю, в основном, отличаются следующими показателями: 1) базой для начисления платежа, 2) способами определения базы для начисления платежа, 3) принципами определения различного рода субсидий и налоговых льгот, 4) составом плательщиков, 5) порядком взимания платежей [1].
Налоговой базой является: 1) рыночная стоимость земли; 2) рыночная арендная плата за землю; 3) кадастровая стоимость недвижимости, которая в соответствии с законодательством не должна превышать рыночную стоимость. Конкретное значение земли на рынке изменяется между капитализированным минимальным рентным платежом за аренду данного участка земли, гарантированным при любом сложившемся способе его эксплуатации, и капитализированным максимальным рентным доходом с данного участка земли при наиболее доходном способе эксплуатации. Использование в качестве налоговой базы рыночной арендной платы (потенциального рентного дохода) приводит к приравниванию земельного платежа к подоходному налогу, а рыночной стоимости - к налогу на капитал. Налогооблагаемую базу устанавливают государственные или независимые оценщики [1], [2].
Методология оценки земель по существу едина и основана на стандартных подходах: сравнительном, затратном и доходном.
Рассмотрим особенности определения налоговой базы в некоторых странах.
В Италии кадастровая оценка недвижимости проводится с применением доходного подхода. Каждому виду недвижимой собственности соответствует определенный размер дохода, который принимается в расчет независимо от того, был ли он реально получен. Результаты оценки пересматриваются каждые 10 лет, а в промежутке к действующим нормам Министерство финансов имеет право вводить поправочные коэффициенты.
В США действует налог на недвижимость, который исчисляется на основе рыночной стоимости земельных участков и зданий и составляет 1% от налоговой базы, подходы к оценке в разных штатах различны. В основу подходов положены три основные метода оценки: сравнительного анализа продаж, соотнесения и доходный. В 17 штатах используют все три метода при определении рыночной стоимости участков. В 12 штатах применяют только метод сравнительного анализа продаж, в 11 штатах - затратный метод, в 11 штатах - как затратный, так и метод сравнительного анализа продаж, в 1 штате -совместно доходный метод и метод сравнительного анализа продаж. Отличаются и подходы к способу оценки: в 7 штатах оценка землю оценивают только по текущему использованию. Но в большинстве штатов применяют и оценку по текущему использованию (для некоторых категорий земель, таких как парк, рекреационные зоны и т.п.), и оценку по наиболее эффективному использованию. Налоговая база меняется в зависимости от местоположения объекта обложения. Оценку имущества, подлежащего налогообложению, определяют на уровне штата, а оценку зданий выполняют на местном уровне назначенные ассессоры. Через 5-6 лет проводят переоценку с применением единого индекса пересчета [1].
В США доля земельных платежей в структуре бюджетов является одной из самых высоких. Но выбор рыночной стоимости в качестве налогооблагаемой базы имеет нежелательные последствия: в первую очередь, это касается владельцев сельскохозяйственных угодий, расположенных вблизи городов (по мере расширения городов стоимость их земель повышается, что приводит к росту налога). Данное обстоятельство вынуждает владельцев сельхозугодий, преждевременно расставаться со своими землями путем продажи их под будущую застройку. Чтобы избежать этих негативных факторов, многие штаты внедрили особые методы имущественного налогообложения, а именно: льготное налогообложение, отсрочка налогообложения, договорное налогообложение [1].
Налогообложение земель в Великобритании характеризуется тремя особенностями: 1) земельный налог и налог на недвижимость являются единственным источником доходов от налогообложения для местных органов власти; 2) налог платит арендатор, а не собственник; 3) имущество оценивают по потенциальному арендному доходу, как правило, с использованием метода сравнительного анализа продаж. При отсутствии рыночных данных в качестве
базы для исчисления налога может быть принята стоимость замещения. В Великобритании каждый шестой налогоплательщик имеет те или иные льготы по земельному налогу. Законодательство устанавливает по всей территории величину доходов, которая дает право на льготы или освобождение от налога [1].
В Австралии установлен единый налог на землю (застроенную или незастроенную), который базируется на рыночной стоимости участка, рассматриваемого как незастроенный. Этот налог заменяет все годовые платежи за землю и за строения. Основная цель такого подхода - стимулировать наилучшее и наиболее эффективное использование каждого земельного участка. Развитие инженерной инфраструктуры в большинстве случаев финансирует община, которая заинтересована в возврате прироста стоимости участка, вызванного развитием территорий.
Как показывает опыт Австралии и ряда других государств, метод оценки земли для налогообложения по наиболее эффективному использованию препятствует развитию спекуляции, поощряет оптимальное использование земельных участков, позволяет получать в местные бюджеты через земельный платеж часть прироста стоимости от урбанизации. Такая система оценки в целях налогообложения особенно полезна при осуществлении крупных проектов, связанных с городской реконструкцией или реконструкцией кварталов. Исследования показывают, что в макроэкономическом аспекте с точки зрения использования и развития территорий австралийская система налогообложения в сравнении с другими (раздельное налогообложение земельных участков и построек) наиболее прогрессивна [1].
В Бельгии каждый участок или здание считаются источниками дохода -потенциального или реального, исчисляемого как рыночная арендная плата за недвижимость. Этот доход включают в совокупный доход налогоплательщика.
Кроме того, взимается другой вид земельного налога, установленный законом об урбанизации в 1962 г., - налог на незастроенные городские участки, предназначенные для строительства. Этот налог, стимулирующего характера, введенный коммунами, преследует цель борьбы с ненадлежащим использованием незастроенных участков городских территорий, предназначенных планом городского развития для строительства, позволяет дифференцировано подходить к проблеме продажи [1].
В Венгрии плата за землю зависит от ценности территории; с 1975 г. была введена категорийность населённых пунктов (выделено 5 основных групп: столица, центры регионов, центры областей, прочие города и крупные сёла). При этом в пределах населённых пунктов выделяются до 6 зон - от центра города к периферии, по которым плата за пользование городскими землями дифференцируется. Например, плата за земельный участок в центре Будапешта в 6 раз выше по сравнению с самой дешёвой городской землёй [3].
В Англии государственная кадастровая оценка земель выполняется правительственной организацией - Бюро оценки, которое наделено достаточно широкими полномочиями, например, по безусловному получению всех необходимых оценочных сведений от частных оценщиков, занимающихся
обслуживанием рынка недвижимости и объединённых в Королевское общество оценщиков [4]. Налоговой базой выступает арендная плата за землю.
В Швеции для выполнения кадастровой оценки осуществляют
классификацию недвижимого имущества с учётом особенностей
налогообложения. Выделяют 4 вида недвижимости: 1) неосвоенные земельные участки; 2) односемейные дома; 3) квартиры; 4) коммерческая недвижимость; 5) промышленная недвижимость. Для каждого вида используются
индивидуальные оценочные модели, т.к. виды недвижимости. Составляются карты оценки земли с выделением оценочных зон, на которых отражена рыночная стоимость единого объекта недвижимости. Для объектов недвижимости, отличающихся от базовых условий лучшими или худшими характеристиками, применяются повышающие или понижающие поправочные коэффициенты. Например, для земельного участка, расположенного на берегу живописного озера или реки, такой поправочный коэффициент будет равен 2.0, для участка в живописной местности, но без водного источника - 1.5, для участка вблизи производственного объекта, рядом с санитарно-защитной зоной последнего, - 0.8 и т. д.
В результате использования оценочной модели получают так называемую базовую стоимость недвижимости, которая оформляется в виде специальных таблиц. Величина базовой стоимости составляет 75% от величины рыночной стоимости данной недвижимости. Рыночная стоимость определяется по уровню цен на год, предшествующий году расчета стоимости недвижимости, подлежащей налогообложению. Это необходимо для того, чтобы набрать достаточную статистику для расчётов. Базовая стоимость остается неизменной на все время действия оценочной модели (5 - 6 лет) и корректируется один раз в год с использованием годовых поправочных коэффициентов [5].
Методы определения стоимости в Германии совершенствуются в течение многих лет, законодательно утверждены три метода оценки: 1) метод сравнения стоимости, 2) метод инвестиционного дохода, 3) метод остаточной стоимости замещения. Федеральный Закон об оценке от 1988 года (Wertermittlungsverordnung) с последующей детализацией в законодательстве (Wertermittlungsrichtlinien) представляет детальное руководство для оценщиков, и требует, чтобы все оценки проводились путем объединения стоимости земли и зданий. В соответствии с системой Kaufpreisammlung все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются Bodenrichtwerte, или карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов (Gutachterausschuss) устанавливают цену за 1 квадратный метр незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания из цены, которую платят за землю, стоимости здания [6].
Во Франции действует земельный налог на незастроенную собственность. Основным объектом налогообложения являются сельскохозяйственные земли, на долю которых приходится до 85 % (58,9 млн. единиц) облагаемых земельным налогом площадей. В противоположность, земли расположенные в черте города, составляют только 0,3% от облагаемых площадей (1,1 млн. единиц) [7].
Оценка в целях налогообложения выполняется муниципалитетами, в ведении которых находится соответствующая территория, на основе укрупнённых оценочных показателей, регулярно формируемых специальной государственной кадастровой службой [4].
Приведенные выше данные показывают, что накопленный в мировой практике опыт оценки земли в целях взимания земельных платежей весьма разнообразен. Различные подходы связаны, в основном, с историей развития систем налогообложения, традициями и специфическими особенностями политики землепользования той или иной страны.
Практика оценки земель во многих зарубежных странах имеет многовековую историю, и к настоящему времени сформированы огромные, полноценные объёмы информации о рыночной стоимости земель различных категорий. В свою очередь, такая информационная база определяет применяемые технологии кадастровой оценки земель, позволяя с высокой точностью использовать как базисный метод сравнительных продаж даже по отношениям к землям сельскохозяйственного назначения, где с точки зрения классической теории оценки наиболее целесообразной представляется рентная технология. Более того, в результате достаточно интенсивного оборота земель нередко формируются адресные банки оценочных данных по отдельным земельным участкам, что существенно повышает достоверность кадастровой оценки и фактически сводит процедуру её расчёта к коррективам [4].
Переход к современным системам управления землепользования связан с разработкой более совершенных системных подходов к комплексной оценке земельного потенциала стран.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Управление земельными ресурсами [Текст]: учебно-практ. пособие / под ред. Л.И. Кошкина. - М.: ВШПП, 2004. - 520 с.
2. Методологические и методические основы кадастровой оценки отдельного земельного участка на территории города [Текст]: учеб. пособие / О.Т Хисматулов и др. - Пермь, 2001.- 155 с.
3. Есипов, В.Е. Теория и методы оценки недвижимости: учеб. пособие / В.Е. Есипов. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. - 159 с.
4. Комов, Н.В. Методология управления земельными ресурсами [Текст]: учеб. пособие. / Н.В. Комов, Д.Б. Арбатский. - Нижний Новгород: Изд-во ВолгоВятской академии гос. службы, 2000. - 246 с.
5. Севостьянов, А.В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру [Текст]: учебно-метод. пособие / А.В. Севостьянов. -М.: ООО "Фирма Блок", 2000.- 68 с.
6. Вестник оценщика [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www. appraiser. ru/default.aspx?SectionId=247
7. Dumont, J. - L. La question fonciere / Conseil econ. et social. - P., 1996. -
© Т.В. Межуева, 2011
