CC BY
352
УДК 333:528.44
ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ЗА РУБЕЖОМ
Татьяна Васильевна Межуева
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, старший преподаватель кафедры управления бизнес-процессами, тел. (383)210-95-87, e-mail: [email protected]
В статье рассмотрен зарубежный опыт налогообложения недвижимости (земель), Приведены особенности определения налоговой базы при исчислении земельного налога. Рассмотрены методы оценки для целей налогообложения земли и недвижимости.
Ключевые слова: объект недвижимости, кадастровая оценка, налогообложение земель, оценка земли.
PROPERTIES OF REAL PROPERTY TAXATION ABROAD
Tatyana V. Mezhuyeva
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Candidate of Engineering Sciences, senior lecturer каф. managements business by processes, tel. (383)210-95-87, e-mail: kaf [email protected]
In this article is reviewed a foreign experience of real property (land) taxation abroad. The author gives us properties of definition of the tax base in calculation of a land tax. Also he gives evaluation methods for goals of land taxation and of real property taxation.
Key words: object of real estate, cadastral estimation, land taxation, land valuation.
В странах с рыночной экономикой одним из основных источников пополнения государственного бюджета, расходуемого в большей степени на социальные нужды, являются арендные платежи и налоги на недвижимое имущество. В одних странах (США, Канада, Италия, Великобритания, Германия, Япония) плата за землю входит в единый налог на недвижимость, в других (Франция, Дания, ЮАР, Аргентина, Тайвань) является самостоятельным налогом.
Существующие в мировой практике системы взимания платежей за землю, в основном, отличаются следующими показателями: налоговой базой и способами её расчёта, принципами определения субсидий и налоговых льгот, составом плательщиков, порядком взимания платежей.
В ряде стран налоговой базой является: рыночная стоимость земли; рыночная арендная плата за землю; кадастровая стоимость недвижимости, которая в соответствии с законодательством не должна превышать рыночную стоимость. Конкретное значение земли на рынке изменяется между капитализированным минимальным рентным платежом за аренду данного участка земли, гарантированным при любом сложившемся способе его эксплуатации, и капита-
лизированным максимальным рентным доходом с участка земли при наиболее доходном способе эксплуатации [1, 2].
Практика ряда стран состоит в тщательном изучении рыночных данных для определения устойчивых статистических закономерностей (корреляционный, кластерный, регрессионный, факторный и т.п. анализ), связывающих качества территории, вид использования земельных участков и их рыночную стоимость. Для учёта природно-экономических различий оцениваемая территория (обычно государство в целом) зонируется, в каждой из зон выделяются эталонные земельные участки (типичные для территории с указанием вида использования) и определяется ряд корректирующих параметров, например, соотношение стоимости здания и участка, учёт местоположения и другие показатели. Процедура проведения оценок конкретного участка осуществляется с учётом рыночной информации по аналогам путём проведения необходимых корректировок (Испания, Швеция, Германия и другие страны) [1].
Европейские страны используют широкий спектр методов для установления налоговой базы, на основе которой рассчитывается действительный размер налога на недвижимое имущество. В результате значительная часть налоговых поступлений связана с использованием и арендой земли. Например, в Канаде доля платежей за недвижимое имущество ежегодно составляет до 70 процентов от общих налоговых поступлений. Для сравнения отметим, что в российском бюджете эта доля составляет не более 5 процентов, при этом основная часть налогов на недвижимое имущество собирается в крупных городах.
Одной из сложных проблем налогообложения недвижимости является определение оценочной стоимости земли и строений. Рассмотрим особенности определения налоговой базы в некоторых странах.
Так, во всех провинциях в Канаде взыскивается единый налог на недвижимое имущество, который является местным и в целом основывается на рыночной стоимости земли со всеми сооружениями, которые на ней находятся. Ставки различаются в зависимости от вида имущества и от местоположения. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы.
В Италии кадастровая оценка недвижимости проводится для целей налогообложения с применением доходного подхода Результаты оценки пересматриваются каждые 10 лет, а в промежутке к действующим нормам Министерство финансов имеет право вводить поправочные коэффициенты.
В Испании налог взимается ежегодно органами местного самоуправления. Налогооблагаемая база - кадастровая стоимость, которая переоценивается каждые 8 лет Кадастровым управлением со ссылкой на рыночную стоимость имущества, включая стоимость земли и сооружений. В среднем налоговые ставки составляют 0,4% для имущества, находящегося в городе, и 0,3% - в сельской местности, но могут применяться и более высокие ставки.
В США действует налог на недвижимость, который исчисляется на основе рыночной стоимости земельных участков и зданий и составляет 1% от налоговой базы, подходы к оценке в разных штатах различны. В основу подходов положены
три основные метода оценки: сравнения продаж, соотнесения и доходный. В 17 штатах используют все три метода при определении рыночной стоимости участков. В 12 штатах применяют только метод сравнения продаж, в 11 штатах - затратный метод, в 11 штатах — как затратный, так и метод сравнения продаж, в 1 штате - совместно доходный метод и метод сравнения продаж. Отличаются и подходы к способу оценки: в 7 штатах оценка землю оценивают только по текущему использованию. Но в большинстве штатов применяют и оценку по текущему использованию (для некоторых категорий земель, таких как парк, рекреационные зоны и т.п.), и оценку по наиболее эффективному использованию. Налоговая база меняется в зависимости от местоположения объекта. Оценку имущества, подлежащего налогообложению, определяют на уровне штата, а оценку зданий выполняют на местном уровне назначенные ассессоры. Переоценку проводят через 5-6 лет с применением единого индекса пересчета [2, 3].
Налогообложение земель в Великобритании характеризуется следующими особенностями: земельный налог и налог на недвижимость являются единственным источником доходов от налогообложения для местных органов власти; налог платит арендатор, а не собственник; имущество оценивают по потенциальному арендному доходу, как правило, с использованием метода сравнительного анализа продаж. При отсутствии рыночных данных в качестве базы для исчисления налога может быть принята стоимость замещения.
В Великобритании каждый шестой налогоплательщик имеет те или иные льготы по земельному налогу. Законодательство устанавливает по всей территории величину доходов, которая дает право на льготы или освобождение от налога [3].
В Австралии установлен единый налог на землю (застроенную или незастроенную), который базируется на рыночной стоимости участка, рассматриваемого как незастроенный. Этот налог заменяет все годовые платежи за землю и за строения. Основная цель такого подхода - стимулировать наилучшее и наиболее эффективное использование каждого земельного участка. Развитие инженерной инфраструктуры в большинстве случаев финансирует община, которая заинтересована в возврате прироста стоимости участка, вызванного развитием территорий.
В Бельгии каждый участок или здание считаются источниками дохода - потенциального или реального, исчисляемого как рыночная арендная плата за недвижимость. Этот доход включают в совокупный доход налогоплательщика.
Кроме того, взимается другой вид земельного налога - налог на незастроенные городские участки, предназначенные для строительства. Этот налог, стимулирующего характера, введенный коммунами, преследует цель борьбы с ненадлежащим использованием незастроенных участков городских территорий, предназначенных планом городского развития для строительства, позволяет дифференцировано подходить к проблеме продажи [3].
В Англии государственная кадастровая оценка земель выполняется правительственной организацией - Бюро оценки, которое наделено достаточно широкими полномочиями, например, по безусловному получению всех необходимых оценочных сведений от частных оценщиков, занимающихся обслуживани-
ем рынка недвижимости и объединённых в Королевское общество оценщиков. Налоговой базой выступает арендная плата за землю.
В Швеции для выполнения кадастровой оценки осуществляют классификацию недвижимого имущества с учётом особенностей налогообложения. Для каждого вида используются индивидуальные оценочные модели, составляются карты с выделением оценочных зон, на которых отражена рыночная стоимость единого объекта недвижимости. Для объектов недвижимости, отличающихся от базовых условий лучшими или худшими характеристиками, применяются повышающие или понижающие поправочные коэффициенты.
В результате использования оценочной модели получают так называемую базовую стоимость недвижимости, которая оформляется в виде специальных таблиц. Величина базовой стоимости составляет 75% от величины рыночной стоимости данной недвижимости. Рыночная стоимость определяется по уровню цен на год, предшествующий году расчета стоимости недвижимости, подлежащей налогообложению. Это необходимо для того, чтобы набрать достаточную статистику для расчётов. Базовая стоимость остается неизменной на все время действия оценочной модели (5 - 6 лет) и корректируется один раз в год с использованием годовых поправочных коэффициентов [4].
Методы определения стоимости в Германии совершенствуются в течение многих лет, законодательно утверждены три метода оценки: сравнения стоимости, инвестиционного дохода, остаточной стоимости замещения. Оценки проводится путем объединения стоимости земли и зданий. В соответствии с системой Kaufpreisammlung все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов устанавливают цену за 1 квадратный метр незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания из цены, которую платят за землю, стоимости здания.
Во Франции земельный налог взимается с обустроенных участков. Налог касается всей недвижимости: зданий, сооружений, резервуаров и бассейнов, а также участков, предназначенных для любого назначения. Налогооблагаемая база, как правило, равна половине кадастровой арендной стоимости участка. От данного налога освобождается государственная собственность, а также физические лица в возрасте старше 75 лет, лица, получающие специальные пособия из общественных фондов. Земельный налог на незастроенные участки затрагивает поля, луга, леса, карьеры, болота и т.д. Налогооблагаемой базой служит 80% кадастровой стоимости участка. Оценка в целях налогообложения выполняется муниципалитетами, в ведении которых находится соответствующая территория, на основе укрупнённых оценочных показателей, регулярно формируемых специальной государственной кадастровой службой.
В Японии налог на недвижимость уплачивается юридическими и физическими лицами по единой фиксированной ставке - 1,4% от стоимости имущества. Переоценка его производится один раз в три года, в налогооблагаемую базу входит как земля, так и все строения.
Приведенные выше данные показывают, что накопленный в мировой практике опыт оценки земли в целях взимания земельных платежей весьма разнообразен. Различные подходы связаны, в основном, с историей развития систем налогообложения, традициями и специфическими особенностями политики землепользования той или иной страны.
Используемые методы определения рыночной стоимости земли разнообразны, однако все они базируются на трех основных подходах: сравнительном, затратном и доходном.
Налог на недвижимость, рассчитанный исходя из ее рыночной стоимости, успешно применяется во многих странах мира. Система налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функции как в странах с хорошо развитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой. Налог на недвижимость составляет до 95% всех поступлений в местные бюджеты в Нидерландах, до 81% - в Канаде и до 52% - во Франции.
Поскольку для современной России налог на недвижимость является новым, для внедрения в РФ положительных итогов развития теории и практики налогообложения недвижимости целесообразно обратить внимание на сформировавшийся в зарубежных странах практический опыт взимания налога на недвижимость.
При этом следует рассмотреть и практику государственной регистрации прав и учета недвижимости в иностранных государствах, так как от полноты учета объектов налога зависят эффективность налогообложения и рост поступлений налоговых доходов в бюджеты.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Методологические и методические основы кадастровой оценки отдельного земельного участка на территории города [Текст]: учеб. пособие / О.Т. Хисматулов и др. - Пермь, 2001. - 155 с.
2. Петров, В.И. Оценка стоимости земли [Текст]: учеб. пособие / В.И. Петров. - М.: Финансовая академия при правительстве РФ, 2005.- 172 с.
3. Управление земельными ресурсами [Текст]: учебно-практ. пособие / под ред. Л.И. Кошкина. - М.: ВШПП, 2004. - 520 с.
4. Севостьянов, А.В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру [Текст]: учебно-метод. пособие / А.В. Севостьянов. - М.: Фирма Блок, 2000.- 68 с.
© Т. В. Межуева, 2015
