CC BY
860
Оценка объектов культурного наследия *
В.А. Серякова начальник отдела оценки бизнеса ООО «ЭкспертКапитал», член Российского общества оценщиков (г. Москва) А.А. Федулов оценщик ООО «ЭкспертКапитал» (г. Москва)
Вера Александровна Серякова, vera_seryakova@mail.ru
Сохранение культурного и архитектурного наследия является одной из важнейших задач, стоящих в настоящее время перед цивилизованным обществом. При этом в большинстве стран, в том числе в Российской Федерации, решение этой проблемы невозможно без участия государства как крупнейшего собственника подобных объектов.
В России объекты культурного наследия (далее также - ОКН) находятся под государственной охраной, а их сохранение и использование подлежат государственному контролю. Этот вид недвижимого имущества регулируется Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-Ф3). В соответствии со статьей 3 этого закона к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинны-
ми источниками информации о зарождении и развитии культуры.
В соответствии с указанным Федеральным законом объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:
1) памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями, в том числе:
• памятники религиозного назначения (церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, построенные для богослужений);
• мемориальные квартиры;
• мавзолеи, отдельные захоронения;
• произведения монументального искусства;
• объекты науки и техники, включая военные;
• объекты археологического наследия.
К таким объектам относятся, например,
здания Большого театра в Москве и Александрийского театра в Петербурге, дом Игумнова, доходные дома, белые мечети в Казани и Астрахани, «Вышка-бабушка»;
2) ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также группы памятников и сооружений религиозного назначения, в том числе:
• фрагменты исторических планировок
* Первую публикацию материала статьи см.: // Я^ау. 2015. № 244.
и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям;
• произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары);
• объекты археологического наследия (некрополи) (например Московский Кремль, Мамаев Курган, Музей-усадьба Л.Н. Толстого «Ясная поляна», Петергоф, музей-ансамбль «Царицыно», Ансамбль казанского Кремля, Казанский университет);
3) достопримечательные места - творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе:
• места традиционного бытования народных художественных промыслов;
• центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки;
• памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей;
• объекты археологического наследия;
• места совершения религиозных обрядов;
• места захоронений жертв массовых репрессий;
• религиозно-исторические места (например исторические центры Москвы, Ярославля, Левашовский бульвар в Петрозаводске, Шелтозерский берег, Куликово поле).
В границах территории достопримечательного места могут находиться памятники и (или) ансамбли.
По исторической значимости объекты культурного наследия делятся на категории (ст. 4 Закона № 73-Ф3):
• объекты федерального значения;
• объекты регионального значения;
• объекты местного значения.
Иногда вместо понятия «категория историко-культурного значения» используется общепринятое понятие «статус».
На протяжении многих лет в законодательных органах Российской Федерации активно обсуждается вопрос о плачевном состоянии объектов культурного наследия. К сожалению, большинство зданий имеют высокую степень физического износа, а чаще всего находятся в ветхом или аварийном состоянии. По статистике, каждый год наша страна теряет более 100 объектов национального достояния. В среднем восстановительные работы стоят около 400 долларов за один квадратный метр с учетом обследования конструктивов и согласования. В зависимости от сложности восстанавливаемого объекта цены могут вырасти до 5 тысяч долларов за один квадратный метр. В настоящее время на территории России расположено около 144 тысяч памятников общей площадью более 290 миллионов квадратных метров, следовательно, объем инвестиций, необходимый для восстановления таких объектов, колоссален. Ни одно государство в мире не в состоянии содержать все памятники и объекты культурного наследия. Даже во времена СССР на их содержание средств выделялось в 10 раз меньше, чем было необходимо.
Наиболее прогрессивными мерами для сохранения и воссоздания памятников истории и культуры, являются:
• приватизация объектов недвижимости, являющихся памятниками культурного наследия (объекты культурного наследия переходят в частные руки после того, как инвестор их комплексно отреставрирует, то есть на условиях отсроченной собственности);
• передача объектов на инвестиционных условиях, в том числе в долгосрочную аренду или в доверительное управление.
Например, в Италии - стране с самым большим в мире количеством памятников, запрещена их приватизация, поэтому исторические здания сдаются в аренду
или передаются в управление. В последнем случае государство финансирует работы по их поддержанию и восстановлению, а управляющая компания обеспечивает доступ к объекту, организует и проводит экскурсии, выставки и т. п.
Во Франции, наоборот, большинство памятников приватизированы, при этом, например, замки доступны для осмотра туристами и всеми желающими (семья владельца занимает часть здания, остальная его часть открыта для посетителей).
Приватизация памятников истории и культуры в России была разрешена в 1994 году. Однако приватизация памятников - не самоцель, а механизм привлечения внебюджетных средств для сохранности памятников как объектов национально-культурного наследия.
В настоящее время ОКН могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в открытое акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также посредством продажи на конкурсе или внесения их в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечения доступа к ним.
Договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного федеральным законодательством. Охранное обязательство - это документ (договор), согласно которому владелец (или арендатор, доверенное лицо и т. д.) объекта, числящегося в фонде культурного наследия, берет на себя ответственность за сохранение в надлежащем состоянии этого архитектурного или культурного памятника. Документ включает ряд специфических ограничений на эксплуатацию, варьирующихся в зависимости от типа архитектурно-
го наследия. Также в нем четко определены обязательства по содержанию памятника в соответствии с требованиями договора.
Существуют как положительные, так и отрицательные примеры перехода объектов культурно наследия в частную собственность или сдачи в аренду. Один из самых положительных примеров - продажа практически развалившейся усадьбы Строгановых-Голицыных в Марьине, пригороде Петербурга. Но вот даче княгини Юсуповой в городе Пушкине не повезло - за более чем 50-летнюю историю аренды имение подверглось перепланировке, горело, и теперь оно находится в плачевном состоянии.
С января 2012 года в Москве действует программа «Рубль за квадратный метр», согласно которой предоставляются в аренду ОКН, находящиеся в неудовлетворительном (руинированном) состоянии, по льготной ставке один рубль за квадратный метр в год. Договор аренды заключается на 49 лет. Одновременно инвестор подписывает охранные обязательства. В течение пяти лет он берет на себя ответственность провести полный комплекс работ по воссозданию или реставрации памятника. Таким образом были спасены 13 объектов культурного наследия.
ОКН, чаще всего здания-памятники, представляют огромный интерес для инвестирования, несмотря на наличие обре-менений и ограничений в использовании. Следовательно, вовлечение таких объектов в рыночный оборот (приватизация, купля-продажа, страхование, залог в банке и т. п.) требует проведения их оценки.
Существующие сегодня в нашей стране отдельные разработки в этой области не позволяют говорить о возможности полноценного и эффективного включения памятников в рыночный оборот. Как правило, историко-культурный потенциал объекта культурного наследия не учитывается, в результате стоимость памятника существенно занижается, что не позволяет государству и обществу получить необходимый экономический эффект от его использования.
Стоимость зданий - памятников культурного наследия формируется:
• за счет стоимости материального «носителя» (земельный участок с улучшениями в виде зданий, сооружений, малых форм и т. п.);
• за счет стоимости вклада нематериального актива (далее - НМА) в носитель1.
Стоимость объекта культурного наследия тесно связана с определенной нематериальной составляющей. НМА может одновременно формировать как ценопони-жающие факторы (сервитуты), так и цено-повышающие факторы (престижность владения). Но ввести в рыночный оборот НМА без его материального носителя невозможно.
Если права на недвижимость могут иметь рыночный оборот, то права на НМА постоянно находятся в собственности государства (федеральный и мировой статус памятника) или местного муниципального управления (местный статус). У собственников НМА (государство, местные власти) постоянно имеется рычаг воздействия на собственника недвижимости (материального носителя).
Гибель (разрушение) материального носителя не всегда связана с полной потерей стоимости объекта (земельный участок не гибнет, поэтому его связь с НМА иногда приводит к целесообразности «замещения» материального носителя в виде здания, сооружения с большой долей замещенных элементов), например восстановление храма Христа Спасителя.
В связи с этим при проведении оценки важно следующее:
• установить степень влияния НМА на свой носитель - объект недвижимости;
• установить связь НМА со своим носителем и сопоставить их стоимости (всегда ли стоимость носителя может
сравниваться с рыночной стоимостью всего совокупного объекта или стоимость нематериального компонента может быть несравнимо выше стоимости своего носителя и рыночная стоимость всего комплекса формируется главным образом за счет НМА).
По сведениям риелторов, здания «с историей», ориентированные на офисно-представительские цели, продаются на вторичном рынке обычно на 15-30 процентов дороже новых офисов класса «А». В Центральном административном округе Москвы стоимость таких зданий может доходить до 130 процентов от функциональных аналогов класса «А».
В зависимости от «уровня престижности» все ОКН можно разделить на 6 групп и определить стоимостной диапазон каждой группы (см. табл. 1).
Иначе говоря, от степени престижности оцениваемого объекта зависит способ расчета цены престижности:
• при отсутствии престижности объект может быть оценен так же, как подобранный аналог-«непамятник»; соответственно, цена престижности равна нулю;
• при низком уровне престижности объект может быть продан дороже аналога на 20-30 процентов; расчет точного размера повышающего коэффициента следует отнести к компетенции самого оценщика, при этом требуется аргументированное обоснование, в том числе с привлечением экспертов по отдельным искусствоведческим или архитектурным вопросам;
• для определения средней престижности нужно рассчитать среднюю стоимость объектов-аналогов (например, если здание-памятник по классу соответствует офисным зданиям класса «В», то средняя престижность будет рассчитана как разница между сред-
1 Яскевич Е. Е. Теория и практика оценки зданий - памятников культурного наследия // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 6 (93).
Таблица 1
Диапазоны стоимости престижности 2
Степень престижности владения объектом-памятником Диапазоны стоимости объекта-памятника Диапазоны стоимости престижности
Отсутствие престижности С = С - PV(С - С ) * аз 4 спец о' Здание-памятник может быть продано по стоимости аналога-заместителя за вычетом приведенных дополнительных расходов, связанных с сервитутом - PV(С - С ) ** спец о
Появление реальной минимальной престижности - стоимость престижности больше нуля С = Сзз аз Здание-памятник может быть продано по стоимости аналога-заместителя 0
Появление инвестиционной привлекательности и престижности - стоимость престижности низкая С > С аз Здание-памятник может быть продано выше стоимости аналога-заместителя на 20-30 процентов 0,2-0,3 х С аз
Привлекательность и престижность на уровне более высокой стоимости по классу зданий (Сбв) -стоимость престижности средняя С = С* бв Здание-памятник может быть продано по стоимости аналога-заместителя более высокого класса Разница между средней стоимостью помещений, соответствующих классу здания-памятника, и средней стоимостью более высокого класса (например С В - С С ***) кл. В кл. С '
Привлекательность и престижность на уровне максимальной стоимости по классу зданий (Смакс) -стоимость престижности высокая С = С * макс Здание-памятник может быть продано по стоимости аналога-заместителя самого высокого класса Разница между средней стоимостью помещений, соответствующих классу здания-памятника, и средней стоимостью самого высокого класса (например СтА - Сл С)
Привлекательность и престижность более высокого уровня -стоимость престижности максимальная С > С макс Здание-памятник может быть продано по стоимости аналога-заместителя самого высокого класса с повышающими коэффициентами 1,2-1,3 Разница между средней стоимостью помещений, соответствующих классу здания-памятника, и средней стоимостью более высокого класса с повышающими коэффициентами 1,2-1,3 (например 1,2 х С . - С С) ' кл. А кл. С'
* C - величина стоимости объекта культурного наследия (с земельным участком); Саз - альтернативная стоимость покупки сравнимого по функциональному назначению объекта, который не является памятником в аналогичном классе; PV (Cспец- Со) - приведенные дополнительные затраты, возникающие в процессе эксплуатации; Ccпец - стоимость реставрационных работ; Со- стоимость обычного ремонта надлежащего класса; Сбв - стоимость покупки альтернативного объекта-аналога, сравнимого по функциональному назначению объекта, который не является памятником, но имеет более высокий класс (на класс выше); С - максимальная стоимость объектов-аналогов, которые
4 '' макс ' г
не являются объектами культурного наследия класса «А». ** Диапазон не указан, поскольку точное значение неизвестно.
С п - стоимость объекта класса «В»; С _-стоимость объекта класса «С».
кп н ' кп С;
***
Там же.
2
ней стоимостью аналогов класса «А» и средней стоимостью аналогов класса «В»);
• при высокой престижности используется такой же алгоритм расчета, как и для средней престижности, но стоимость здания-памятника сравнивается не со следующим по классу аналогом, а со средней стоимостью объектов самого высокого класса. Другими словами, если для расчета средней престижности мы использовали стоимость объектов-аналогов класса «А», то для этого расчета нужно будет найти аналоги класса «А+»;
• при максимальной престижности увеличиваем результат расчета высокой престижности на коэффициент, рассчитанный по усмотрению оценщика (возможно как двукратное, так и большее увеличение).
Основные проблемы, возникающие при оценке зданий - объектов культурного наследия
При оценке зданий-памятников на территории Российской Федерации возникают следующие основные проблемы:
• наличие федерального, регионального или местного статуса, который накладывает дополнительные обязательства и ограничения в использовании и реконструкции памятников;
• отсутствие развитого сегмента рынка купли-продажи аналогичных объектов;
• высокие эксплуатационные расходы;
• запрет на реконструкцию (разрешены только реставрационные работы в рамках сохранения целостности и зрительного восприятия);
• высокие риски инвестиций, обусловленные наличием жестких требований к сохранению ОКН, сложностью и продолжительностью работ по воссозданию или реставрации памятника, необходимостью проведения комплекса экспертиз и исследований
с привлечением высококлассных специалистов;
• необходимость учитывать ценообра-зующий и в значительной степени субъективный фактор «престижности» (престижность владения, пользования, распоряжения), обусловленный имиджевой составляющей (например при размещении в историческом особняке представительства компании или при покупке «исторической» квартиры с роскошными интерьерами), местоположением (как правило, в непосредственной близости от центров деловой активности), а также иные нематериальные факторы, повышающие (понижающие) потребительские свойства объекта культурного наследия по сравнению с «типичными» объектами недвижимости.
Для городской недвижимости, как правило, местоположению в историческом центре города и красивому виду из окон сопутствуют либо отсутствие парковки, либо существенные ограничения использования и плохая транспортная доступность.
Для загородной недвижимости, как правило, местоположению сопутствует насущная необходимость масштабных инвестиций в реконструкцию, ремонт и реставрацию
Таким образом, при оценке ОКН имеются обстоятельства как снижающие стоимость, так и повышающие ее. Итоговый результат зависит от того, насколько весом вклад этих разнонаправленных факторов в рыночную стоимость единого объекта.
Факторы, определяющие идентификацию зданий как памятников многочисленны, однако их можно объединить в 5 групп:
1) время создания;
2) авторское решение;
3) конструкционное воплощение;
4) внешние факторы воздействия;
5) местоположение.
Фактор времени
Этот фактор влияет на общее количество ОКН - чем больше возраст объектов, тем
меньше их количество (однако малое количество объектов может быть только косвенно связано со стоимостью и не влиять на ее увеличение). Следует отметить наличие ориентировочного срока отнесения объектов к памятникам (не моложе 40-50 лет).
Этот критерий определяет функциональную ориентацию объектов в отношении их использования. Круг пользователей резко уменьшается с увеличением возраста объектов, что может сказаться на уменьшении их стоимости. К тому же чем больше возраст здания, тем большее количество его элементов утратило первоначальное состояние. Количество реставрированных и реконструированных элементов снижает стоимость объекта.
Время влияет и на статус памятника (в целом с возрастом статус объекта может повышаться, что может косвенно отразиться на увеличении его стоимости).
Таким образом, фактор времени может сказаться как на увеличении, так и на уменьшении стоимости ОКН.
Фактор авторского решения
Архитектор памятника может иметь общеизвестное имя, что отразится на стоимости объекта. Здесь полезность объекта связана с «пионерскими» решениями (образец), то есть полезность зависит от его уникальности - могут ли быть созданы его копии или нет.
В мире существуют и уникальные памятники архитектуры неизвестных авторов; в этом случае на цену влияет не авторское решение, а фактор конструкционного воплощения. Стоимость памятника является функцией его авторства лишь при идентификации памятника как «образца», в других случаях ее можно использовать только при определении объекта как памятника.
Фактор конструкционного
воплощения
Этот фактор во многом связан с факторами времени и авторского решения, но учитывается в случае наличия или отсут-
ствия информации об авторах и обязательно при условии, что известно время создания памятника.
Уникальность конструкционного воплощения идентифицирует объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта.
Однако стоимость памятника является функцией его конструкционного воплощения лишь при идентификации памятника как «пионерского решения».
Внешние факторы воздействия
Внешние факторы воздействия многообразны, все их перечислить невозможно. К ним относятся исторические, культурные, религиозные факторы и другие.
Фактор местоположения
Фактор местоположения учитывается, когда необходимо определить, относится ли объект к памятникам, и непосредственно влияет на его стоимость.
Существует понятие «историческое местоположение». Если объект-памятник находится на территории мемориального ансамбля, то он автоматически относится к объектам культурного наследия (например Кремль в Москве и Кремль в Ярославле).
Фактор местоположения более важен для объектов недвижимости, не являющихся памятниками, поскольку определяет наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа для объектов доходной недвижимости.
Таким образом, стоимость объекта культурного наследия не является прямой функцией его возраста, авторства, конструктивного исполнения, местоположения или внешнего воздействия. Эти параметры могут помочь при идентификации памятника.
Методология оценки
Для оценки памятников применение стандартных подходов к оценке и обще-
принятых методов оценки недвижимого имущества в большинстве случаев невозможно, так как по отношению к ним неприемлемы классические понятия «износ» и «устаревание». Историческая важность зданий-памятников заключается в том, что это объект, имеющий значение для общества. Срока экономической жизни для такого здания не существует.
Затратный подход
При использовании затратного подхода наиболее сложными этапами являются расчет стоимости земли и определение стоимости воспроизводства (замещения) с учетом нематериальных компонентов.
Применение затратного подхода предполагает последовательную оценку земельного участка как свободного и расположенных на нем улучшений с учетом прибыли предпринимателя и всех видов износов и устареваний.
Классическая трактовка затратного подхода не учитывает влияние на стоимость памятника его отличий от аналогов, не являющихся памятниками. Эти различия заключаются в наличии как сервитутов, так и престижности.
Оценка земельного участка как свободного, на котором стоит здание-памятник, осложняется охранными обязательствами, которые предписывают сохранение существующего облика здания навечно и запрет каких-либо реконструкционных работ, в первую очередь снос здания. Такого рода запреты ограничивают доходный потенциал земельного участка как свободного рамками существующих объемно-планировочных решений здания-памятника. В связи с этим оценщик обязан в процессе оценки земли как свободной учитывать эти запреты при применении любых методов ее оценки.
Другим фактором, который отличает здания-памятники от «типичных» объектов недвижимости, является высокая степень накопленного износа (прежде всего физического и функционального), что характерно для исторических зданий.
В частности, высокая степень функционального износа обусловлена такими типичными факторами, как несоответствие планировки помещений современным стандартам, «сверхулучшения», к которым относятся массивные конструктивные элементы зданий (колонны, стены с декоративными элементами, парадные лестницы, барельефы и прочее), высокие потолки, просторные холлы и т. д.
В общем виде стоимость ОКН в рамках затратного подхода можно представить в следующем виде:
Стоимость здания + стоимость неотделимых улучшений и благоустройства + + стоимость «престижности» - стоимость отложенных ремонтно-реставрационных работ - стоимость сервитутов + стоимость прав на земельный участок + стоимость индивидуального проекта +/- иные виды стоимости.
Следует отметить, что для зданий - объектов культурного наследия физические износы определяются как стоимость отложенных ремонтно-реставрационных работ.
Восстановительная стоимость может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Определение прибыли предпринимателя, внешнего износа, стоимости сервитутов и дополнительных видов стоимости может осуществляться с привлечением любой существующей методики.
Приведем пример расчета стоимости объекта культурного наследия (доходного типа) с использованием затратного подхода (СО):
СО = Сзу + (ЗЗ - НИ) х Ки,
где Сзу - стоимость земельного участка в текущем варианте использования;
ЗЗ - затраты на замещение объекта с учетом прибыли предпринимателя без учета износа;
НИ - сумма накопленного износа и устареваний (физический, функциональный,
экономический);
Ки - коэффициент исторической значимости объекта оценки.
Эта формула расчета применима к объектам, большинство конструктивных элементов которых подлежит охранным обязательствам. В случае если оригинальной является лишь часть конструктивов (так называемый «новодел»), то коэффициент исторической значимости учитывается при компонентной разбивке.
Стоимость земельного участка может быть определена в рамках метода остатка.
Для расчета затрат на замещение объекта можно воспользоваться методом укрупненных обобщенных показателей стоимости (методом сравнительной единицы), используя данные справочников КО-ИНВЕСТ.
Прибыль предпринимателя - экспертный метод на основании консалтинговых исследований.
Накопленный износ - комбинация физического износа, функционального и экономического устареваний. Совокупное значение может быть рассчитано по любой методике (экспертная оценка, например, по ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа зданий»).
Учет историко-культурной значимости осуществляется посредством определения перечня взаимонезависимых нематериальных факторов, отражающих основные ценностные характеристики объекта оценки как объекта культурного наследия. При проведении оценки объектов культурного наследия следует учитывать следующие нематериальные факторы:
• дата создания;
• историческая (мемориальная) ценность;
• историко-художественная ценность;
• технологическая ценность;
• редкость;
• авторство;
• значение для пространственно-планировочных образований (градостроительная, ансамблевая ценность);
• сохранность исторической функции (для архитектурных сооружений и ансамблей).
Значения коэффициентов для каждого из этих факторов можно определить по Методике экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации 3 (см. табл. 2 на с. 60).
Значение коэффициента КА определено в таблице 3.
Таблица 3
Коэффициент авторства для каждой категории 4
Категория значимости автора Значение коэффициента КА
1 0,5
2 0,3
3 0,1
К первой категории относятся:
• авторы, творчество которых оказало влияние на развитие архитектуры, скульптуры, садово-паркового и монументального искусства своего времени;
• авторы, творчество которых представляло самостоятельное направление в архитектуре, скульптуре, садово-парковом и монументальном искусстве своего времени или (и) конкретного региона;
• архитекторы, скульпторы, помощники архитекторов, подмастерья, подрядчики и т. д., работавшие до конца первой четверти XVIII века.
Ко второй категории относятся:
4 Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. АНО «Центр независимой оценки», 2005.
Таблица 2
Коэффициенты, определяющие количественное значение нематериальных факторов5
Фактор Градация фактора Характеристика Коэффициент
обозначение значение
Дата создания 1-е тысячелетие - Кд 5
XI—XIII века 5
XIV-XV века 5
XVI век 4,5
XVII век 4
1700-1725 годы 3
1726-1820 годы 2
1830-1890 годы 0,7
1900-1917 годы 0,6
1917- начало 1930 года 0,5
С середины 1930 по 1950 год 0,3
1960-1970 годы 0,1
Историческая (мемориальная) ценность Мировое значение Связь с историческими событиями, личностями мирового значения км 1
Общероссийское значение Связь с историческими событиями, личностями общенационального значения 0,5
Региональное значение Связь с историческими событиями, личностями регионального значения 0,1
Историко- художественная ценность Уникальный Новизна композиционного замысла, конструкции, декора, иконографии, колористического, пластического решения, новый тип функционального использования Ких 1
5 Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. AHO «Центр независимой оценки», 2005.
Окончание таблицы 2
Фактор Градация фактора Характеристика Коэффициент
обозначение значение
Характерный Стилистические, композиционные, конструктивные особенности, характерные для определенного периода в истории архитектуры, монументального и декоративно-прикладного искусства, но с индивидуальными чертами 0,5
Типовой Объект создан по образцовому или типовому проекту, распространенному в конкретный исторический период 0,20
Технологическая ценность Уникальный Новый технологический прием или новый тип материала «г 0,25
Типичный Распространенный для своего времени технологический прием или материал 0,1
Редкость Малое или единичное число сохранившихся объектов конкретного автора, конкретного исторического периода, определенной типологии, направления в архитектуре, монументальном и декоративно-прикладном искусстве кР 0,75
Авторство Роль архитектора, художника, скульптора, инженера, садового мастера в истории искусства, его вклад в отечественную или мировую культуру согласно рейтингу авторов в специально созданном каталоге КА Рейтинг авторов *
Градостроительная, ансамблевая ценность Доминирующая роль в ансамбле Доминирующая роль в формировании силуэта города, общегородских панорамах, усадебно-парковом ансамбле, природном ландшафте «г 1
Включение в систему городских доминант Значение для пространственно-планировочной структуры определенной части города (внутриквартальные, уличные доминанты) 0,25
Включение в единый архитектурный ансамбль Значение объекта культурного наследия как части городской, загородной усадьбы, архитектурного комплекса 0,15
Компонент исторической архитектурной среды Значение объекта культурного наследия как части исторической застройки 0,1
Сохранность исторической функции Историческая функция сохранена Исторические функции сохранены или возобновлены Кф 0,15
В зависимости от категории автора (см. табл. 3 на с. 59).
О го
• авторы, творчество которых - заметное явление в архитектуре, скульптуре, садово-парковом и монументальном искусстве своего времени;
• создатели объектов, характеризующихся индивидуальной трактовкой архитектурных форм своего времени;
• авторы, активно участвовавшие в архитектурном процессе.
К третьей категории относятся архитекторы, скульпторы, мастера садово-паркового и монументального искусства, не вошедшие в первые две категории, имена которых известны из документов о конкретном объекте культурного наследия.
Доходный подход
Доходный подход также может быть использован при определении рыночной стоимости ОКН, поскольку большинство из них могут являться объектами инвестиций и, соответственно, генерировать денежный поток. При использовании доходного подхода наиболее сложными этапами являются:
• определение величины затрат на доведение объекта до наиболее эффективного использования (затраты на реставрацию, реконструкцию, воссоздание декоративных элементов и т. д.);
• определение денежных потоков с учетом нематериальных факторов, присущих объекту оценки.
Необходимым условием для реализации доходного подхода является наличие рынка аренды аналогичных или близких к оцениваемому объекту зданий.
Общий алгоритм определения стоимости ОКН в рамках метода капитализации доходов или дисконтирования денежных потоков не отличается от расчетов для «обычного» объекта доходной недвижимости, не имеющей историко-культурной значимости. Однако в отношении ОКН важно не забывать учитывать затраты согласно охранным обязательствам объектов.
Сравнительный подход
Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости:
1) спроса и предложения;
2) замещения;
3) вклада.
Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта - рассматривается определенный сегмент рынка недвижимости, определяется его соответствие свободной конкуренции и анализируется изменение цен во времени.
Отсутствие развитого первичного рынка купли-продажи аналогичных объектов во многих случаях заставляет оценщика отказаться от применения сравнительного подхода, поэтому для оценки доходной недвижимости могут использоваться только два подхода, а для недоходной недвижимости - один (затратный). Однако на вторичном рынке можно найти аналоги, поэтому при наличии информации о продажах сопоставимых объектов оценщик может использовать сравнительный подход.
В условиях фактического отсутствия официально признанного государством инструментария оценки наследия и полноценного нормативного регулирования рынка купли-продажи памятников архитектуры их цена и стоимость определяются в основном стихийно либо посредством аукционных торгов, где и продавцы, и покупатели имеют свои собственные интересы. Получается, что при использовании сравнительного подхода оценщик фактически ориентируется не на научно обоснованную расчетную стоимость объекта культурного наследия или фактическую цену его последующих продаж и перепродаж, а на результаты состоявшихся коммерческих сделок, основанных на не всегда рациональных мотивах конкретных инвесторов.
В целом, оценка объектов культурного наследия является очень трудо-, время- и финансово- затратным делом - решением многопараметрической задачи, но при
этом имеет огромное социальное значение. Определить ценность недвижимого объекта культурного наследия в денежном выражении весьма затруднительно, поскольку каждый памятник истории и архитектуры уникален. Для сохранения стремительно разрушающегося исторического достояния необходимо ввести такие объекты в хозяйственный оборот, а для этого нужна оценка как их аренды, так и стоимости.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов
Российской Федерации : Федеральный закон от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ.
2. Яскевич Е. Е. Теория и практика оценки зданий - памятников культурного наследия // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 6 (93).
3. Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р) : приказ Госграж-данстроя при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года № 446.
4. Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. АНО «Центр независимой оценки», 2005.
СТПТУТ ШКОЛА ПРАВА Негосударственное образовательное учреждение дополнительного образования «Школа права «СТАТУТ» Лицензия Департамента образования правительства Москвы № 029610 от 16.11.2011 ЮРИДИЧЕСКИЕ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ Телефон: (499) 956-08-65 http://www.statut.ru/ Е-таМ: post@statut.ru
Место проведения: Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС), г. Москва
14.03-15.03 ЗЕМЕЛЬНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ: приобретение публичных земель, оборот земельных участков и анализ судебной практики
15.03-27.04 ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО И СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
16.03-18.03 ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ И ЗАЩИТА КРЕДИТОРОВ: реформа обязательственного права и особенности применения законодательства
23.03-25.03 НАЛОГОВЫЕ СПОРЫ: защита прав налогоплательщиков
28.03-29.03 КОНТРАКТНАЯ СИСТЕМА В СФЕРЕ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗАКУПОК: комментарии и разъяснения 44-ФЗ
30.03-01.04 ДОГОВОРЫ, СВЯЗАННЫЕ С ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ: комментарий к изменениям законодательства
04.04-08.04 ДОГОВОРНОЕ ПРАВО: реформа Гражданского кодекса РФ и актуальные вопросы судебной практики
05.04-08.04 ПРАВА НА РЕЗУЛЬТАТЫ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ: комментарий к изменениям и практика применения IV Части ГК РФ
14.04-15.04 КАК ВЫИГРАТЬ ДЕЛО В АРБИТРАЖНОМ СУДЕ: подготовка, процесс, рекомендации
