CC BY
212
О методических рекомендациях по оценке объектов культурного наследия
А.Ю. Бойко заместитель генерального директора ООО «Центр оценки «Аверс», член Совета СРОО «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков» (СМАО), член экспертного совета СМАО, оценщик недвижимого имущества пятого квалификационного уровня по сертификату Евразийской комиссии по сертификации специалистов-оценщиков, руководитель рабочей группы по оценке объектов культурного наследия при Министерстве экономического развития Российской Федерации (г. Санкт-Петербург)
Андрей Юрьевич Бойко, aho@avg.ru
Больше года назад, 23 июня 2015 года, единогласным решением членов Совета по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития Российской Федерации (далее также - Минэкономразвития России) были одобрены Методические рекомендации по оценке объектов, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия (далее - МР ОКН). Одобренный к применению документ опубликован на сайте Минэкономразвития России [1].
Объекты культурного наследия (далее также - ОКН), к большому сожалению, до сих пор находятся в неудовлетворительном или даже плачевном состоянии. Основными причинами этого можно назвать законодательный вакуум в отношении правообла-дания такими объектами, большие затраты, связанные с владением такими объектами, дополнительные требования органов охраны, а также то, что приспособление значительной части объектов под современное использование затруднено, либо такое приспособление ведет к неудобствам в пользовании (функциональному и внешнему устареванию). К этому добавляется то, что кроме отдельных знаковых объектов, являющихся туристической Меккой, отношение общества к судьбе и состоянию остальных памятников можно назвать безразличным.
Однако мы все часто слышим, что культурное наследие бесценно. Практически
все искусствоведы, с кем довелось общаться, повторяют это как мантру: «Бесценно!» А так ли на самом деле? Конечно, с точки зрения памяти, уникальности объектов это так. Но что делать с рыночной оценкой? Сегодня рынок воспринимает эти объекты как обузу - затрат, ограничений много, а доходы, как правило, не выше, чем от использования современных функциональных аналогов. Достаточно посмотреть, кто и что сейчас строит, чтобы сформировать общее представление о признаваемой ценности в современном мире (с потребительской точки зрения). Возьмем, к примеру, современные жилые и общественные здания - кто сейчас кладет «сырую штукатурку»? Вентилируемый фасад, к слову, минимум в три-четыре раза дороже, и это факт. Лепнина, натуральные материалы ценных пород дерева, камня? Даже не смешно. Малые архитектурные формы... - о чем это? А ведь все это надо содержать и охранять. Далее начинаются сложности с инженерным оснащением. В общем, зачастую для правообладателя владение объектом культурного наследия - сплошная головная боль. Чуть что не так - риск попасть на штрафы. Единственное, что остается привлекательным, - это локация объектов. Так уж сложилось, что большая часть таких объектов расположена в весьма престижных с точки зрения современного рынка местах. Хотя стоит оговориться, что многие объекты по-
падали в списки «оптом», только по дате. Сами по себе никакой исторической, архитектурной или иной ценности эти объекты не представляют. Возможно, они имеют ценность как часть архитектурной среды, например кварталы застройки доходными домами в Санкт-Петербурге со знаменитыми дворами-колодцами, но что представляют собой эти объекты? Большие квартиры, разделенные в начале XX века на несколько квартир, да так, что у половины жильцов остался вход только по черной лестнице, зачастую через кухню. Вряд ли такие объекты могут привлечь массу покупателей, особенно если «включить» за историчность и еще какие-нибудь признаки систему повышающих коэффициентов.
До настоящего времени в отношении объектов культурного наследия наличествовало относительно небольшое количество материалов, касающихся вопросов их стоимостной оценки. Главный минус всех ранее существовавших рекомендаций и пособий (см., например, [2-6]) в том, что все они основаны не на рыночных подходах к определению стоимости. Во всех рекомендациях указывается требование применять нестоимостные повышающие коэффициенты, учитывающие авторство, степень сохранности, датировку, уникальность и другие характеристики, значимые только для объекта культурного наследия. Причем зачастую эти коэффициенты могут пересекаться (дублироваться), что неизбежно приводит к искажению итогового результата и необъяснимо с точки зрения рыночной оценки.
Другими словами, до настоящего времени в российской и зарубежной практике отсутствовали рекомендации по рыночной оценке объектов культурного наследия, либо автору настоящей статьи о таких рекомендациях неизвестно.
В нашей стране разработано достаточно большое количество материалов, касающихся определения физических характеристик объектов культурного наследия, их состояния, степени утраты элементов, опре-
деления затрат на реставрационные и проектные работы, связанные с воссозданием и (или) реконструкцией объектов. В послевоенные годы был накоплен колоссальный опыт по воссозданию объектов культурного наследия. Однако такие документы не предназначены для рыночной оценки объектов культурного наследия и вовлечения их в оборот.
Рабочей группой при Министерстве экономического развития Российской Федерации обсуждались варианты подготовки стандартов по оценке объектов культурного наследия и движимых культурных ценностей. В рамках работы группы были приняты решения следующие:
1) разделить рабочую группу по оценке объектов на два направления (две рабочие группы):
• оценка объектов культурного наследия (оценка недвижимых объектов);
• оценка движимых культурных ценностей;
2) разработать Методические рекомендации в дополнение к Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
Работа по разработке нормативной базы по оценке движимых культурных ценностей продолжается до сих пор.
МР ОКН как результат работы специалистов рабочей группы были представлены на Совет по оценочной деятельности спустя полгода с момента начала работ и получили единогласное одобрение. В рабочую группу по разработке МР ОКН вошли специалисты Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры, методологи оценки, в том числе ранее разрабатывавшие рекомендации по стоимостной оценке объектов культурного наследия и имеющие опыт именно в рыночной оценке таких объектов специалисты-оценщики (М.П. Граф, С.В. Грибовский, Д.А. Кувалдин, И.С. Кудимов, Е.И. Нейман, Е.Г. Топал и другие).
Группой были не только проработаны подходы к оценке объектов культурного наследия, но и большое внимание уделено
требованиям к заданию на оценку, идентификации объекта, оценке земельных участков, объектов археологического наследия, акцентировано внимание на определении величины арендной платы за пользование объектом, приведены рекомендации по проведению оценки в случае недостаточности данных (например при отсутствии архитектурно-реставрационного задания). Особо отмечено, что требования, предъявляемые к объектам культурного наследия, распространяются и на вновь выявленные ОКН. Это достаточно важно, так как нередки случаи, когда, пользуясь различными лазейками, вновь выявленные объекты культурного наследия полностью демонтировались, несмотря на возможность их отнесения к таким объектам.
Отказ от разработки нормативного документа для оценки объектов культурного наследия в формате федерального стандарта оценки объясняется достаточно просто -в ФСО № 7 подробно раскрываются методы и подходы к оценке, дополняются требования других стандартов к заданию на оценку и материалам, необходимым для отражения в отчете об оценке. Дублировать положения ФСО № 7, разрабатывая дополнительный стандарт, не было необходимости. Однако раскрыть исполнителям и потребителям услуг по оценке особенности оценки объектов культурного наследия было необходимо. Именно поэтому в пункте 1.1 МР ОКН указано, что рекомендации разработаны в развитие и дополнение ФСО № 7 и направлены на конкретизацию требований и процедур, установленных этим стандартом оценки. Разработчики МР ОКН учли все требования Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», касающиеся определения стоимости такого объекта, например, в МР ОКН учтены особенности владения объектом культурного наследия, в частности, возможность собственника или арендатора ОКН компенсировать свои затраты, связанные с сохранением объекта.
МР ОКН, помимо «классической» оценочной практики по определению стоимости, могут применяться и во многих других случаях. В документе указывается возможность оценки и иных расчетных величин через предлагаемые техники и способы определения стоимости, например для определения сохранно-сервисного потенциала, который является рыночной стоимостью ОКН и стоимостью земельного участка в радиусе влияния ОКН, а также для определения величины положительного влияния объекта культурного наследия на окружающую территорию, что может оказаться востребованным, в том числе при градостроительном планировании.
Отдельное внимание уделено определению величины рыночной арендной платы за пользование объектами культурного наследия. К сожалению, в ФСО № 7, в том виде, который был утвержден Минэкономразвития России, величина арендной платы за пользование объектом недвижимости, равно как и иные расчетные величины, указаны вскользь. Принципы определения величины платы за пользование объектом, иных расчетных величин, практически не раскрыты, хотя рынок аренды достаточно развит и объекты в настоящее время активно вовлекаются в оборот на правах пользования. Доходит до того, что как специалисты-оценщики, так и органы контроля не всегда корректно указывают, какой объект подлежит оценке при определении величины рыночной арендной платы за пользование объектом, в том числе ОКН. Так, к примеру, в задании на оценку и (или) в отчетах об оценке указывается: «Объектом оценки являются права пользования на условиях договора аренды». Безусловно, такая формулировка возможна и такой объект права может рассматриваться как самостоятельный объект оценки. Однако, учитывая, что права пользования - это договорное, а не имущественное право, проводить оценку этих прав на основании ФСО № 7 и МР ОКН достаточно странно. Усугубляет ситуацию то, что при указанном объекте оценки «пра-
во пользования на условиях договора аренды» во втором абзаце в задании на оценку и (или) отчете об оценке можно прочитать: «объект оценки является специализированным имуществом - объектом культурного наследия...». Получается, что «право пользования» является «специализированным имуществом». Абсурдно, не правда ли?
В МР ОКН эти терминологические недостатки ликвидированы. Объектом оценки, как указано в пункте 3.5 МР ОКН, могут быть «земельные участки (территории), участки, относимые к недрам (сокрытые в земле) или водному фонду (скрытые под водой), естественно или искусственно созданные объекты, включая объекты капитального строительства или их части, а также многолетние насаждения и элементы благоустройства, включая обустройство естественных водных объектов и искусственно созданных водных объектов».
В пункте 4.3.2 МР ОКН конкретизируется, что при использовании иных расчетных величин, подлежащих определению (в том числе арендной платы) «задание на оценку в обязательном порядке должно содержать определение либо расширенную трактовку испрашиваемого вида стоимости или расчетной величины». Дополняя требования к заданию на оценку, приведенные в ФСО № 7, в МР ОКН указываются в том числе затраты на воспроизводство и замещение, даются определения этих понятий, к сожалению, утраченные при разработке федеральных стандартов оценки. Важно также, что в МР ОКН конкретизируются затраты на замещение применительно именно к ОКН, то есть учитываются особенности таких объектов.
В пункте 5.2.6 МР ОКН раскрываются требования к содержанию задания на оценку при определении величины рыночной арендной платы.
Достаточно часто требуется определить рыночную величину затрат, необходимых для проведения реставрационных мероприятий и (или) воссоздания объекта, затрат на воссоздание (воспроизводство) и заме-
щение, в том числе для целей страхования объектов, величину сохранно-сервисного потенциала и влияния на окружающую территорию ОКН - весьма востребованной величины при проведении градостроительного планирования. Всем этим расчетным величинам в МР ОКН также уделяется большое внимание.
Отдельно следует отметить, что Федеральный закон «Об объектах культурного наследия.» дает право собственникам и пользователям ОКН компенсировать свои затраты, понесенные с целью сохранения ОКН в соответствии с архитектурно-реставрационным заданием. К сожалению, немногие участники рынка знают или помнят о такой возможности, что приводит к весьма неактивному вовлечению ОКН в оборот. А ведь Федеральным законом «Об объектах культурного наследия.», к примеру, предусмотрена льгота по арендной плате на срок до 49 лет, обусловленная необходимостью проведения ремонтно-реставрационных мероприятий, или компенсация затрат собственника ОКН за счет бюджета. Получается, что взяв ОКН в аренду и осуществив в установленный срок реставрационные мероприятия, правообладатель будет пользоваться отреставрированным объектом, внося плату в размере, соответствующем плате за объект до реставрации. Безусловно, все эти особенности правообладания ОКН определяются и местными законами, желанием администраций субъектов вовлекать объекты в оборот, и наличие права не всегда означает, что оно применяется на практике. Тем не менее, к примеру, правительство Москвы пытается вовлечь ОКН, находящиеся в аварийном состоянии, установив плату в 1 рубль за объект при условии выполнения всех архитектурно-реставрационных заданий в установленный срок. Учитывая, что большая часть ОКН находится в престижных местах и за выкуп прав на земельный участок платить не надо (он автоматически относится к ОКН), подобное предложение представляется весьма привлекательным -
при наличии двух вариантов (приобрести права на земельный участок и возвести объект заданного функционала или приобрести за 1 рубль права на ОКН и вложиться в реставрацию) вполне вероятен выбор в пользу второго варианта. В общем, надежда на то, что культурное наследие не будет утрачено, есть, нужно только приложить немного усилий для формирования в обществе соответствующего отношения к ОКН.
Также немаловажным фактором является достаточно жесткая политика, направленная на то, чтобы не допустить приспособление ОКН к современному использованию, запретить использование современных материалов и технологий даже для ОКН, к которым не предъявляются охранные обязательства. Такие требования могут существенно увеличивать затраты на ремонтно-восстановительные работы. А есть ли смысл в подобных требованиях? Мало кто задумывается о том, что всемирно известные ансамбли Пушкина, Петродвор-ца, Ораниенбаума, по сути, являются «на-воделом». Во время Великой отечественной войны 1941-1945 годов большая часть дворцов была практически полностью уничтожена и воссоздавалась заново. Сплошь и рядом использовались современные для того времени технологии. Вся территория Летнего сада в Санкт-Петербурге, включая скульптуры, - также «новодел», воссозданный по чертежам разных исторических периодов, а скульптуры (кроме двух исторических) выполнены из полиэфирных смол, что не мешает привлекать большое количество туристов.
Все это достаточно важные аспекты, которые необходимо учитывать при проведении оценки ОКН. Эти моменты должны быть отражены в архитектурно-реставрационных заданиях, но МР ОКН допускают и проведение оценки при отсутствии таких заданий (в пункте 12.7 указаны типичные части зданий, к которым, как правило, предъявляются охранные обязательства).
Еще одной особенностью является наличие обязательных требований к содер-
жанию и эксплуатации ОКН, которые могут сказаться на результатах определения стоимости. Так, к примеру, нормами Федерального закона «Об объектах культурного наследия...» ограничены виды использования ОКН, запрещено размещение рекламы, движение транспорта (в случае угрозы ухудшения состояния таких объектов), указана необходимость реализации права граждан на доступ к культурным ценностям, популяризации объекта культурного наследия, использования его при осуществлении научной, культурно-просветительной, образовательной, туристской, экскурсионной и (или) религиозной деятельности. Правообладатель ОКН не волен проводить ремонтно-восстановительные и реставрационные мероприятия исходя из своих желаний и возможностей, он обязан строго следовать предписаниям органов охраны.
Надо отметить, что часть ОКН обладает нематериальными факторами, положительно сказывающимися на их стоимости. В настоящее время укрупненный анализ ставок аренды за встроенные помещения и отдельно стоящие здания не выявил каких-либо существенных различий в стоимости ОКН и зданий, не отнесенных к ОКН, тем не менее мнение рынка непостоянно и, возможно, рынок будет более благосклонно относиться к культурному наследию, оценивая престиж правообладания такими объектами несколько выше, чем обладание объектами аналогичного функционального использования, не являющимися памятниками, расположенными в подобных местах. Также в качестве плюсов можно отметить, что многие ОКН расположены на земельных участках, больших по размеру, чем участки объектов соседней застройки. Этот факт также может положительно сказаться на стоимости таких объектов.
При разработке МР ОКН у их авторов достаточно быстро выработалась единая позиция в отношении особенностей оценки объектов ОКН. Вероятно, поэтому работа шла достаточно быстро. Авторы более ранних рекомендаций настаивали на отказе от
учета «нерыночных» коэффициентов, необоснованно повышающих стоимость таких объектов. Спор касался только учета коэффициентов для целей определения компенсационной выплаты в случае утраты ОКН или его части. Однако большинством голосов рабочей группы было решено не водить добавочные коэффициенты, так как расчет величины компенсации при утрате ОКН подразумевает, помимо установленного законом штрафа, еще и полную компенсацию затрат на воссоздание ОКН.
Наиболее яростные споры разгорелись в отношении оценки частей ОКН - земельного участка, относящегося к ОКН. Суть спора сводилась к следующему: стоит ли недоиспользование земельного участка, связанное с неэффективной его застройкой, относить на сам участок, улучшение этого участка (ОКН) либо разделять это недоиспользование в некоей пропорции между земельным участком и его улучшением. Когда речь идет об оценке единого объекта (земельного участка с улучшениями), нет разницы, как считать - результат будет одинаков независимо от того, на какую часть единого объекта будет отнесено устаревание, связанное с неэффективным использованием земли. Но когда речь заходит о раздельной оценке, в том числе для целей страхования, налогообложения, отражения в бухгалтерском учете, разница будет весьма существенна. По этому вопросу удалось достичь компромисса - были введены требования к оценке для указанных целей и дана рекомендация рассчитывать улучшения земельного участка по затратам на воспроизводство. Рекомендации к проведению анализа наиболее эффективного использования ОКН прописаны достаточно подробно.
Необходимо отметить и то, что сегодня МР ОКН - это единственный действующий документ, регламентирующий оценку таких объектов, рекомендующий установление
стоимости в размере 1 рубля при получении отрицательного результата расчета (то есть когда затраты, связанные с обладанием объектом, не окупаются доходами от его обладания).
В целом, МР ОКН изложены достаточно простым языком, понятным и для неспециалиста. Благодарю сотрудников Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры, выразивших признательность за разработку этих рекомендаций. Хотелось бы, чтобы коллеги-оценщики не игнорировали эти рекомендации, несмотря на их необязательный к применению характер, активнее включались в доработку и развитие этого документа, в том числе потому, что оценочные практики и законодательство постоянно совершенствуются.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ *
1. Министерство экономического развития Российской Федерации : [сайт]. и^: http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/ corpmanagment/activity/201507035685678
2. Оценка недвижимых памятников истории и культуры (СТО РОО 21-05-97) : проект / В. А. Шакин, А. С. Понин, А. К. Щуклин, Е. Л. Скопин : принят постановлением правления Российского общества оценщиков.
3. Линецкий А. В., Двуреченских В. А, Гаспарян М. Ю, Родина Е. Ю., Делба В. В., Акимов П. А, Давыдов А. В., Жосану П. А, Непочатой Д. А., Еропкина Е. Г. Экономическая оценка культурного наследия Армении. М. : Тровант, 2010.
4. Методические рекомендации оценки историко-культурной ценности поселения и применения критериев историко-культурной ценности поселения в оценке недвижимости, расположенной в границах исторического поселения, с целью установления инвестиционной привлекательности / Российская академия архитектуры и строительных наук, научно-исследовательский
* При подготовке статьи также были использованы материалы Международной конференции «Оценка объектов культурного наследия (памятников истории и культуры)», проходившей 10-14 ноября 2008 года в городе Твери.
институт теории и истории архитектуры и градостроительства, саморегулируемая организация некоммерческое партнерство «Объединение градостроительного планирования и проектирования», ЗАО «Издательство «ЗОДЧИЙ», 2010. 111^: gov.karelia.ru/gov/Power/Committee/Local/ Docum/110526.pdf
5. Клименко И., Смольникова С. Оценка памятников истории, архитектуры и градостроительства. Кив : АртЕк, 2006.
6. Валеграхов В. М. Совершенствование
методов экономической оценки объектов культурного наследия : дис. ... канд. эконом. наук. М., 2014.
7. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.
8. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации : Федеральный закон от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ.
«Если прокуратура - адвокат государства, то адвокатура - защитник гражданского общества»
Гвнри Резник
I «Участие в сегодняшней правовой жизни для гражданина
без юридического советника - это просто игра с ловушкой, ловушкой для неосторожных. Печальный результат сразу наступит»
Николай Гагарин
Адвокатское бюро «Резник, Гагарин и Партнеры» - одно из старейших (основано в 1993 году) и наиболее авторитетных адвокатских образований России - сообщает об открытии практики в сфере недропользования, использования других природных ресурсов, по защите или оспариванию прав на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества.
Руководитель практики - адвокат Геннадий Волков, доктор юридических наук, профессор кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова.
В рамках практики адвокаты соответствующей специализации окажут следующие услуги:
• проведение юридической экспертизы документов в сфере недропользования, использования других природных ресурсов, при сделках с недвижимым имуществом;
• сопровождение инвестиционных и строительных проектов;
• представление интересов клиентов в судах для защиты или оспаривания прав на недра и другие природные ресурсы, недвижимое имущество, в спорах, связанных с использованием земельных ресурсов и созданием объектов недвижимости на землях различных категорий, а также в смежных спорах, в том числе в области охраны окружающей среды.
123022, Москва, ул. Рочдельская, д. 15, стр. 1, Тел.: +7(916)148-0542; +7(495)232-1080 Тел ./факс: +7(495)232-1081, E-mail: BURO@RGPBURO.RU Web-сайт: http://www.abrgp.ru/
