CC BY
267
Анализ применимости трех подходов к стоимостной оценке объектов культурного наследия.
Applicability of the three approaches to valuation of cultural
heritage objects analysis.
Валеграхов Владимир Михайлович аспирант кафедры «Оценка и управление собственностью» Финансового
университета при правительстве РФ.
ООО «АФИ РУС» (ГК АФИ-Девелопмент) специалист отдела привлечения
долгового финансирования.
volegr@yandex.ru
Аннотация
В статье проводится экспресс-анализ правового положения памятников архитектуры на рынке недвижимости, а также, в условиях отсутствия разработанной отечественной методики оценки подобных объектов, поднимается вопрос о необходимости ее создания. Как один из вариантов, рассматриваемых ныне в оценочной деятельности, рассматривается интеграция международных стандартов в отечественную практику. В данной статье разработан поэтапный план интеграции международных стандартов оценки в российскую практику оценки стоимости объектов культурного наследия. В целях последующего выведения методических рекомендаций, в статье проанализированы различные авторские методики оценки памятников архитектуры, а также предложены рекомендации по использованию трех подходов в их оценке.
The article gives a brief analysis of the legal status of architectural monuments in the real estate market, and, in the absence of a developed domestic valuation techniques such objects, the question is raised about the necessity of its creation. As one of the options being considered now in its evaluation, focuses on the integration of international standards into domestic practice. This article developed a phased plan for the integration of the international valuation standards in the Russian practice of assessing the value of cultural heritage objects. In order to derive guidelines, the article author of the methodology for the assessment of architectural monuments, as well as recommendations on the use of the three approaches in their assessment.
Ключевые слова.
Объекты культурного наследия, международные стандарты оценки, нормативная стоимость, стоимость реставрации, памятник архитектуры, стоимостная оценка, архитектурное наследие.
Key words.
The objects of cultural heritage, international valuation standards, standard cost, the cost of restoration, monument, valuation, architectural heritage.
Одним из существенных этапов экономических сделок с недвижимыми объектами культурного наследия является определение их стоимости. В соответствии со ст. 8 Федерального закона «об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности в РФ) проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку различных объектов оценки. Очевидно, что стоимость памятника должна отражать как интересы продавца - государства, так и покупателя, готового инвестировать свои средства в сохранение и популяризацию культурного наследия. Проблемой при определении цены недвижимых объектов культурного наследия является невозможность всесторонне и объективно
просчитать стоимость объекта. При оценке недвижимого объекта культурного наследия должны учитываться, прежде всего, нематериальные факторы, такие как историческая, художественная, мемориальная ценность, авторство, значение оцениваемого памятника в архитектурном ансамбле, наличие предметов декоративно-прикладного искусства во внутреннем убранстве объекта престижность и т.д. При этом, они должны коррелироваться с материальными факторами и весьма немаловажными для покупателя, например степенью износа и наличием обременений. Перечисленные нематериальные факторы повышают потребительские свойства недвижимого объекта культурного наследия по сравнению с обычными объектами недвижимости.
Однако, по мнению профессиональных оценщиков Грибовского С.В. и Лахина Ю.Ю., «существующие таблицы исторической ценности предметов декоративно-прикладного искусства, являясь неплохим инструментом для оценки искусствоведческой ценности, к сожалению, имеют слабое, если вовсе никакое, отношение к рынку. Вместе с тем, в обращении зданий-памятников присутствует большое количество факторов, упомянутых ранее в работе, которые снижают стоимость объекта. Сюда относится износ, как физический, так и функциональный, различного рода обременения, а также значительные трудности адаптации объекта для современного использования, высокие риски инвестиций, направленных на сохранение объекта и поддержание его в надлежащем состоянии, использование строго регламентированных технологий при реставрации, сложность и сроки реставрационных работ и проведение дорогостоящих экспертиз.
Положение зданий, вовлечённых в экономические отношения, можно охарактеризовать тремя проблемами. Первая состоит в том, что здания-памятники практически отчуждены от владельца и превращены в объект «огосударствленный», и тем самым «оказались экономически и юридически беззащитными перед чиновниками». Вторая состоит в том, что отсутствует достаточное и необходимое количество признаков идентификации
памятников, что не способствует успешному исследованию рынка таких объектов и не позволяет определить возможность единообразного подхода к оценке. Третья вытекает из предыдущей и заключается в необходимости создания методики корректного вычисления стоимости, учитывающей историко-культурную ценность здания-памятника.
При рассмотрении юридических норм, регламентирующих оборот культурного наследия в России, следует начать с федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России. Они определяют общие понятия и подходы к оценке, требования к ее проведению, цели оценки и виды стоимости, а также требования к отчету об оценке и к его экспертизе. Однако, в настоящее время, единого стандарта, который бы отвечал за оценку памятников архитектуры, в российской практике нет. В связи с этим, Правительством Российской Федерации разработан ряд программных документов, в том числе план мероприятий ("дорожная карта") "Совершенствование оценочной деятельности", утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 2013 г. N 1744-р (далее - дорожная карта), где основной упор делается на интеграцию Международных стандартов оценки (далее - МСО) в российскую практику.
Согласно данным рекомендациям, с целью обеспечения унификации национальной оценочной практики с общепризнанной в мире практикой, большего доверия к деятельности оценщиков, международного признания отчетов об оценке, выполненных российскими оценщиками, необходимо обеспечить гармонизацию российских стандартов оценки с международными стандартами оценки, а в перспективе представляется целесообразным предусмотреть непосредственное применение международных стандартов оценки, разработанных Международным советом по стандартам оценки (далее - международные стандарты оценки).
Для достижения целей интеграции международных стандартов оценки в российскую практику необходимо решение следующих задач:
• формирование целостной системы федеральных стандартов оценки, охватывающей все области деятельности профессиональных оценщиков и определяющей единые процедуры и принципы оценки;
• установление единых требований и принципов разработки стандартов, правил, методических рекомендаций, руководств и указаний саморегулируемых организаций, а также контроля за их выполнением;
• обеспечение включения в практику оценочной деятельности положений международных стандартов оценки;
• установление и реализация процедур признания, применения и контроля за применением официального текста международных стандартов оценки на русском языке.
Формирование системы стандартов оценки должно базироваться на следующих принципах:
• согласованность и однозначность понимания всех видов оценок путем установления общих понятий и требований к проведению оценки и составлению отчетов об оценке;
• обеспечение руководства по применению федеральных стандартов оценки на базе стандартов, правил, рекомендаций саморегулируемых организаций при реализации единых подходов к разработке документов по всем направлениям формирования системы стандартизации оценочной деятельности;
• прозрачность деятельности по подготовке и утверждению, а также публичное обсуждение новых стандартов и изменений, вносимых в действующие стандарты.
В силу существенной специфики свойств и характеристик объекты недвижимости, являющиеся одновременно объектами культурного наследия (ОКН), нуждаются в применении специальных методик оценки, которые будут регулироваться ранее озвученными в данной статье правовыми актами. Необходимость этого обусловлена тем, что ни один из существующих подходов к оценке (затратный, доходный, сравнительный), использованный в чистом виде, т.е. в соответствии с классической методологией, не может дать
корректный результат оценки стоимости объектов культурного наследия. В настоящее время существует целый ряд специальных методик оценки зданий-памятников. Но, ни одна из них не может в полной мере удовлетворить потребности оценщиков и заказчиков оценки. В целях написания данной работы следует немного остановиться на известных ныне методиках оценки объектов культурного наследия.
Методика Т.А.Славиной является самой ранней из существующих методик и создавалась до того, как земля в РФ стала объектом рыночного оборота. Общая формула оценки имеет следующий вид:
Цпр = Со + Сохр + СДПИ - Зр - Сс, где Цпр - цена продажи объекта оценки на аукционе, под которой понимается рыночная стоимость; Со - нормативная стоимость объекта оценки; Сохр - дополнительная стоимость недвижимых предметов охраны с учетом их историко-культурной ценности; СДПИ - стоимость охраняемых предметов декоративно-прикладного искусства; Зр - затраты на реставрацию предметов охраны; Сс - компенсационная стоимость сервитутов.
В качестве нормативной стоимости объекта оценки предлагается принимать наибольшую из трех стоимостей:
- балансовой,
- капитализированных арендных платежей (результат использования доходного подхода),
- стоимости аналога (результат использования сравнительного подхода).
При этом величина нормативной стоимости будет получена путем умножения одной из названных выше стоимостей на коэффициент капитальности здания и коэффициент местных условий. Дополнительная стоимость недвижимых предметов охраны, с учетом их историко-культурной ценности, определяется как сумма произведений величины нормативной стоимости на коэффициент историко-культурной ценности каждого предмета охраны. При этом для предметов охраны, характеризующих объект в целом, коэффициент принимается равным 0,3. Для предметов охраны, являющихся
частью объекта, нормативная стоимость определяется как стоимость их воссоздания с тем же качеством, умноженная на коэффициент 0,6.
Затраты на реставрацию предметов охраны, в свою очередь, состоят из сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ и сметной стоимости реставрации отдельных предметов декоративно-прикладного искусства. Кроме того, по данной методике возможно определение стоимости встроенного помещения, что подразумевает под собой умножение нормативной стоимости объекта на удельный вес продаваемой части объекта, который может определяться по разнообразным параметрам. Остальные величины исходной расчетной формулы также нужно брать лишь для оцениваемой части объекта.
Методика А.В.Лукова предполагает получение стоимости зданий-памятников через величину восстановительной стоимости, с учетом коэффициентов ценности, уникальности, общего износа и вычетом затрат по эксплуатации объекта. Базой расчета стоимости также является затратный подход. В свою методику он вводит безразмерный показатель ценности здания-памятника по категориям ценности (К0). Этот показатель определяет историко-культурную ценность зданий-памятников. Общая формула оценки стоимости зданий-памятников выглядит следующим образом:
С = Св х (1 + К0) X Ку х (1 - Ио) - ЗДП, где С - стоимость оцениваемого объекта; Св - восстановительная стоимость объекта, под которой А.В. Луков подразумевает либо стоимость нового строительства, либо сумму остаточной стоимости и затрат по реставрации объекта; Ку - коэффициент уникальности здания- памятника; Ио - общий износ здания-памятника; ЗДП - приведенные на момент оценки дополнительные затраты по эксплуатации здания- памятника. Стоимость участка земли не рассматривается.
Е.Е. Яскевич предлагает использовать два подхода к оценке зданий-памятников: затратный и доходный, при учете обычных ограничений по их использованию. Методика предлагает определять стоимость здания-
памятника затратным подходом по формуле:
С = ВС х ПП х (1 - Ив) + П - Иф - Сс + СЗУ ± НВС, где ВС - восстановительная стоимость улучшений, т.е. расположенного на земельном участке здания; ПП - прибыль предпринимателя; Ив - внешний износ; П - стоимость престижности; Иф - физический износ; Сс - стоимость сервитута; СЗУ - стоимость земельного участка; НВС - «неучтенные виды стоимости» (учет индивидуальных особенностей для цели оценки стоимостей в использовании).
При этом величину престижности он предлагает определять в зависимости от шести факторов: значения нематериального фактора стоимости объекта, размера замещения первоначальных элементов, ликвидности, местоположения; соотношения наиболее эффективного использования земельного участка с текущей функцией здания, функционального устаревания.
Подводя итоги по рассуждению об имеющихся методиках оценки зданий-памятников, следует отметить, что все исследователи столкнулись с проблемой перевода культурологических и искусствоведческих характеристик объекта исследования в стоимостные величины.
Наиболее распространенным подходом к решению проблемы оценки зданий-памятников, является разработка системы коэффициентов, учитывающих нематериальные факторы стоимости зданий- памятников с помощью использования достижений таких наук как искусствоведение, история и археология. К сожалению, ввиду отсутствия в этих науках прямой связи с оценкой стоимости, с помощью их достижений невозможно определить стоимость объекта, отражающую его рыночную стоимость.
На сегодняшний день в России есть методики стоимостной оценки, применяемые в оценке памятников, часть которых описаны выше. Здесь используются затратный способ оценки, доходный и сравнительный (рыночный) подход. Основными критериями являются: учет физического износа памятника, его культурно-исторической ценности, ценности с точки
зрения автора памятника, стоимость квадратного метра в данном районе города или местности, земельного участка, наличие придомовой территории, парка и т. д. Каждый метод содержит свою специфику. Иногда производят оценку, сравнивая с аналогичными зданиями в России. В других случаях за основу берется стоимость памятника с учетом реставрации. Но какой бы метод оценки ни применялся, огромное значение имеет физический износ здания, степень его сохранности.
Для классификации объектов культурного наследия по доходности можно взять, например, доходность классификации бизнес-центров. При этом, здесь стоит оговориться о том, что в классификации не стоит затрагивать культовые сооружения, поскольку это все-таки особая категория памятников. Здесь должны быть учтены общие экономические критерии. Такие как местоположение, шаговая доступность, наличие или возможность организации парковки, окупаемость. А также технический износ памятника архитектуры, историческая и культурная, авторская ценность, престижность покупки. Все это высчитывается с цифрами коэффициентов, не допускающими субъективной оценки. В классификации доходности учитывается и возможность приспособления здания под современные функции. В класс А входят объекты, которые уже обладают высокой доходностью, они могут функционировать без привлечения инвестиций. В основном это здания, расположенные в центре города, сохранность которых составляет 70% и более. Объекты категории В могут приносить доход, но с вливанием некоторых инвестиций. Это памятники, которые могут быть приспособлены под единственную современную функцию, потенциально обладают средней доходностью, отличаются менее выгодным расположением, обладают сохранностью в размере 50% и более. Категория С - это объекты, в основном, руинированные, в аварийном состоянии, с сохранностью менее 40%.
Касательно ОКН XX века хотелось бы отметить, что в методике
Независимого общества оценщиков1 есть четкий перечень авторов, но он заканчивается XIX веком. Для включения авторов XX века должна быть проведена государственная комиссия с участием историков, архитекторов, реставраторов, экспертов. Именно они должны продумать коэффициенты ценности памятника. Это должно лечь в основу законопроекта, принятого на государственном уровне. А совокупность всех критериев сформирует стоимость объекта. Если процесс оформления сделки затягивается, это может снизить классность объекта. Памятник по определению стар. По свежепроведенной технической экспертизе он может быть класса А, но невозможно гарантировать, что через год этот объект будет в таком же состоянии. Девелоперы, историки, архитекторы, проектировщики, инвесторы могли бы ее дополнить, отфильтровать частности и остановиться на рыночной модели, приемлемой для того или иного города.
Три подхода для определения стоимости объекта культурного наследия.
В основе методики оценки объектов недвижимости находится система общих принципов и подходов к оценке с учетом множества влияющих на нее исходных факторов: категория объекта, операция оценки, дальнейшее использование объекта, наличие открытого рынка, компетентность покупателя и продавца, наличие покупателя со специальным интересом, дата оценки, макроэкономическая ситуация и пр.
Главными являются три основных группы факторов: категория объекта недвижимости (ГКРФ, часть 1, статья 130); тип намечаемой операции с оцениваемым объектом (ГКРФ, раздел IV 2-ой части) - купля-продажа (объектов недвижимости), рента, аренда, заём и кредит, страхование и пр.; условия и ограничения - положения охранного обязательства собственника
«Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», АНО «Центр независимой оценки» 2005.
памятника истории и культуры или арендатора, макроэкономические изменения за последний период.
Оценка объектов культурного наследия, как материального результата труда, представляет собой процесс расчета стоимости недвижимости, для выполнения которого помимо традиционных знаний инженерно-строительного характера, необходимо использование результатов культурно-исторических и археологических исследований, а также специальных знаний в области проектирования реставрационно-восстановительных работ, определения перечня и величины затрат на их выполнение. Внимательное изучение и анализ соответствующей нормативной базы, методических разработок и сложившейся практики «оборота» памятников архитектуры подтолкнули к необходимости поиска ответа на важный вопрос о целесообразности использования сравнительного подхода при оценке объектов культурного наследия. Как известно, сравнительный подход оценки базируется на сравнительном анализе продаж, т.е. способе оценки имущества путем анализа продаж объекта сравнения после проведения соответствующей корректировки, которая учитывает отличия между ними.
Сразу возникает вопрос: все ли объекты культурного наследия имеют аналоги для сравнения? Если допустить, что похожий
аналог все же найден: какими объективными критериями это предположение можно обосновать? И, поскольку речь идет об оценке, какие базовые числовые характеристики (объем, местоположение, площадь, качество материалов...) применять для определения необходимых единиц измерения? Его использование - путем нахождения информации о состоявшихся продажах, когда определяется стоимость продаж аналогов культурного наследия и при этом применяются различные методики: прямого и аналогового сравнения, статистического моделирования цены (и др.), - на наш взгляд, не выдерживает критики. Дело в том, что в условиях фактического отсутствия официально-признанного государством инструментария оценки наследия и полноценного нормативного
регулирования рынка купли-продажи памятников архитектуры, их цена и стоимость определяются, в основном, стихийно, либо аукционными торгами, где те и другие преследуют свои собственные интересы. Кроме того, всем нам известно о существовании «институтов раскручивания» художественных произведений путем организации выставок, издания статей в прессе, альбомов, книг, сравнения с признанными шедеврами, что также применимо и к памятникам архитектуры. Т.е. определенная категория «бизнесменов от искусства» вкладывают немалые средства с целью взвинчивания цен и получения ажиотажной прибыли.
По мнению автора, сравнительный подход в современных условиях правовой неопределенности рынка не может использоваться как методика для определения стоимости памятников архитектуры.
Оценка памятника в этом случае, может быть проведена путем использования затратного и доходного подходов оценки недвижимости. Собственность на здание, являющееся памятником, в соответствии со Стандартом 2 Международного комитета по стандартам, является специализированной собственностью, которая в силу своей специфики обладает полезностью, ограниченной конкретным видом ее использования, и которая редко продается на открытом рынке. В этом случае используется тип стоимости, называемый остаточная стоимость возмещения - определяется в результате расчета текущей рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании в сумме с общими затратами на возмещение улучшений за вычетом начислений всех форм обесценения (общий износ). При расчете величины этого вида стоимости используется затратный метод.
В соответствии со Стандартом 3 Международного комитета по стандартам может быть применен тип стоимости, определенный как рыночная стоимость при существующем использовании - рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении его существующего использования при пред положении, что в таком виде оно может быть продано на открытом рынке при соблюдении всех остальных условий,
содержащихся в определении рыночной стоимости, независимо от того, является ли существующее использование имущества наиболее эффективным или нет. При расчете величины этого вида стоимости используется доходный метод. Однако, несмотря на крайне ограниченный рынок купли-продажи объектов культурного наследия, в некоторых случаях, применение сравнительного подхода возможно считать приемлемым, однако его использование потребует введения большого числа корректировок, возможного введения корректировки на историко-культурную ценность (из-за наличия в составе аналогов зданий, не являющихся объектами культурного наследия), и однозначного придания небольшого весового коэффициента при итоговом согласовании результатов методом анализа иерархий.
Определение рыночной стоимости на основе затратного подхода
В мировой практике для оценки объектов культурного наследия используется в основном затратный подход. Он базируется на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Основными этапами процесса оценки при подходе по затратам являются:
• Расчет текущей рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании.
• Расчет стоимости реставрационно-восстановительных работ для возведения аналогичного объекта Св, для получения восстановительной стоимости (через укрупнённые показатели стоимости на 1м2, 1м3 или по полной смете).
• Расчёт общего износа (физического, функционального и внешнего).
• Корректировка восстановительной стоимости памятника на величину общего износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта, как базы оценки по затратам.
• Увеличение остаточной восстановительной стоимости объекта на рассчитанный показатель интегральной ценности, для получения рыночной стоимости объекта.
• Добавление к стоимости здания-памятника стоимости земельного участка.
• Определение верхнего предела рыночной стоимости памятника (Сз) определяется по следующей формуле:
Сз = Св * (1 + Ко) * Ку0 * (1 - Но) - Зд0пприв, где:
или <
СВ Снов.стр—во илиСреконстр. + Состаточ.; при этом , руб,
Среконстр. —
К0- интегральный безразмерный показатель ценности памтяника по категориям историко-культурной значимости;
Ку0- коэффициент единственности и уникальности памятника -изменения ценности объектов в соответствии с теорией предельной стоимости2:
КУ0 = 1,04 - количество зданий-памятников составляет около одной десятой от числа их наибольшего распространения, такие объекты довольно редки;
Ку02 = 1,09 - количество зданий-памятников составляет от одной десятой до одной сотой их количества, такие объекты очень редкие;
Ку03 = 1,20 - количество зданий-памятников составляет от одной сотой до одной тысячной их количества, такие объекты очень редкие и ценные;
Ку04 = 1,48 - единичные и уникальные здания-памятники;
(1 + К0) * Ку0 < 2,3 ... 2,5 - пороговая величина, при которой цена выкупа становится слишком высокой, такой объект использовать в коммерческих
Обработка статистических данных по 23 памятникам, приватизированным в период с 2005 по 2010г. В г. Москве (Фонд имущества города) и Санкт-Петербурге (комитет управления городским имуществом). Коэффициент уникальности тербует дальнейшего уточнения.
целях очень «накладно», все вложения в него - это плата за престиж, арендовать объект при этом становится намного дешевле.
(1 - И0) - общий износ в мультипликативной форме, И0 - доля износа;
И0 = (1 - (1 - Ивн) * (1 - Ифун) * (1 - Ифиз))
ИвниИфун- внешний и функциональный износ (при оценке, при назначении новых функций экономически необходимо учитывать приведение памятника в соответствие с новыми нормами и требованиями по конструктивным, объёмно-планировочным решениям и санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям), при чём
Ифун = (Здоб + Зрвр * (1 + Е)г)/Св
где ЗДОС - затраты на улучшение свойств, руб.;
ЗРВР, £ - затраты и время на ремонтно-восстановительные работы;
Е - ставка сложного процента, %;
Ифиз - физический износ памятника, фактический уровень которого увеличивается и уменьшает надежность, долговечность архитектурно-конструктивной подсистемы здания-памятника вследствие внешних и внутренних факторов, см формулу.
ЗДОПприв - приведённые дополнительные затраты на момент оценки, уменьшающие рыночную стоимость памятника и связанные с его эксплуатацией, как специфической недвижимостью, руб.; дифференцированный и гибкий подход к определению их величины, в зависимости от условий дальнейшего содержания, степени сохранности и выгодности вложений для потенциального инвестора. Минимальная стоимость на момент оценки/оценки прав аренды/продажи устанавливается в зависимости от сложившейся за предыдущий расчётный период - квартал, полугодие или в зависимости от средней цены продажи, сложившейся на предыдущих аукционных торгах.
Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода
Для определения рыночной стоимости по доходному методу, предлагается подход с позиций стоимости действующего предприятия,
величина которого определяется как результат капитализации дохода, получаемого от его функционирования в целом. Оценка стоимости здания-памятника как отдельного объекта заключается в определении величины вклада, который он вносит в результаты экономической деятельности.
Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта (дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста падения). Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.
Процедура расчетов имеет следующую последовательность:
• Определить ожидаемый доход от всех источников для расчета потенциального валового дохода.
• Определить возможные потери от не загруженности помещений и потери при сборе арендной платы для определения эффективного валового дохода.
• Определить расходы и вычесть их из эффективного валового дохода для получения чистого эксплуатационного дохода.
• Определить ставку капитализации и рассчитать текущую стоимость объекта.
В рамках доходного подхода к оценке однозначно установить рыночную стоимость памятника архитектуры невозможно, так как действительная рыночная цена определяется на основе уже свершившегося акта купли-продажи. Однако можно теоретически оценить интервал возможных значений рыночной стоимости. Для этого поведение покупателя и продавца предлагается изучать с помощью теории потребительского выбора.
Инвестор может обменять свой капитал и финансовые выгоды, которые может принести памятник, как объект инвестиций, в соответствии с
коммерческим использованием, на денежную сумму, равную рыночной стоимости объекта, которая при наращивании на банковских депозитах, обеспечит ему, как минимум, эквивалентный финансовый результат.
В связи с использованием определяется и целесообразность тех или иных видов ремонтно-восстановительных работ и их объёмов: от реставрации памятника, его приспособления и упорядочения среды -благоустройства его территории и окружения, до возможности пристройки, надстройки и комплексной модернизации.
Таким образом, инвестор может использовать свой капитал между альтернативными вариантами, которые будут равновыгодны для него при соблюдении следующего условия:
Пк ПД ,
— = — = const
РС Д
где: Пк - полезность использования капитала, вложенного в ЗП, оценивается как сумма перспективных годовых чистых прибылей, приведённых к моменту времени;
PC - рыночная стоимость памятника архитектуры, тыс. руб.;
Пд - полезность наращивания денежной суммы, эквивалентной рыночной стоимости объекта культурного наследия, на банковских депозитах оценивается по формуле сложных процентов;
Д - сумма денежных средств, эквивалентная рыночной стоимости, тыс. руб. Условие позволяет определить нижний предел рыночной стоимости.
(1 + г) + (1 + г)2 + —+ (1 + r)t + —+ (1 + г)1
Пд = Д*
где: г - ставка сложного процента;
t - время хранения денежных средств на банковских депозитах, лет.
11 1 1 1 + г + (1 + г)2 + + (1 + r)f + + (1 + r)f
Пк = Пч *
где Пц - перспективные годовые чистые прибыли.
Пк * Д
РС = П = Пч * (1 - г * (1 + г)~т - 1) * (1 + г)
Пд
В конце прогнозного периода необходимо учесть и выручку от перепродажи объекта, то есть рассчитать реверсию капитала, которая сильно влияет на сегодняшнюю рыночную стоимость. Вследствие того, что количество памятников с течением времени уменьшается, то повышается их уникальность и поднимается ценность. При прогнозе на будущее предлагается ввести поправочный коэффициент к реверсии капитала
где: К(£г^г)- интегральный безразмерный показатель ценности памятников по категориям ценности, учитывающий увеличение историко-культурной ценности, а следовательно увеличивающий стоимость памятника архитектуры, в зависимости от тех или иных градостроительных мероприятий и ремонтно-восстановительных работ.
Единственным затруднением при капитализации будущих доходов, которой посвящено много работ, является расчёт реальной ставки процента, учитывающей темп инфляции. Для этого предлагается пересчитывать номинальную ставку в реальную по следующей формуле:
где: гР - реальная безрисковая ставка процента (наиболее очищенной от риска можно считать депозит в Сбербанке России, где величина её колеблется в пределах 0,5 ..., 0,3 ставки рефинансирования Центрального банка);
гп - номинальная безрисковая ставка процента (усреднённая ставка процента по долгосрочным банковским депозитам);
i - среднегодовой темп инфляции.
Полученные данные должны быть откорректированы с учётом несбалансированности спроса и предложения на рынке недвижимости, а также других факторов рыночной конъюнктуры.
Значение рыночной стоимости памятника в рамках доходного подхода к оценке определяется расчётом стоимости объекта и через метод прямой
капитализации на момент сдачи его в аренду. Оценка стоимости памятника рассчитывается по формуле:
„ чистыйэксплуатационныйдоход А г _ пл/!/!
Ск = -= - = (ДПВ * Кз — Рэ)/к4;
ставкакапитализации к
где: СК - текущая стоимость;
ДПВ - потенциальный валовой доход;
Кз - коэффициент загрузки и сбора арендной платы;
Рэ - эксплуатационные расходы, в том числе: налог на имущество, налог на землю, страхование имущества, управление объектом, прочие расходы, капитальные резервы; переменные расходы.
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, применяемый для приведения потока доходов (чистый эксплуатационный доход, который может быть получен от сдачи объекта в аренду) к единой сумме стоимости объекта.
Ставка капитализации подразделяется на ее составные части: безрисковую процентную ставку, надбавки за риск, расходы по управлению инвестициями, степень ликвидности, ставка возмещения капитала. Величина каждой составной части рассчитывается в соответствии с требованиями типичного инвестора и затем складывается для определения общей ставки капитализации.
Итак, проведённое обобщение к оценке объекта культурного наследия позволяет раскрыть условия, влияющие на процесс формирования оценки. Наряду с категориями ценности историко-культурного наследия, пространственно-композиционными факторами необходимо учитывать социальные, экологические и ландшафтные факторы.
Объективной основой рыночной стоимости памятника является скрупулезный анализ всех факторов и условий, которые формируют качество архитектурной, строительно-конструктивной подсистем объекта культурного наследия, её свойств.
Методическая основа стоимостной оценки здания-памятника, как специфической недвижимости, основана на том, что однозначно установить
его стоимость невозможно, вследствие этого стоимость рассматривается в интервале значений полученных по двум различным подходам: расчёту предельной стоимостной величины по затратному подходу, с использованием системы показателей, учитывающих его ценностные свойства/качества, как объекта историко-культурного наследия, и его потребительские свойства в рамках доходного подхода к оценке, прикотором используется теория потребительского выбора.
Таким образом, методика по оценке недвижимых зданий-памятников истории и культуры призвана регламентировать основные понятия, используемые при характеристике объекта оценки; цели и виды стоимости; метод расчёта; требования к результатам оценки и содержанию отчётов, подготовленных экспертами с учётом интересов государства и прав потребителя.
Заключение.
Архитектурное наследие, как часть историко-культурного наследия, можно с полным правом определить как наиболее ценную категорию недвижимости, причём оцениваемую не только с позиций её гуманитарной, культурной значимости, но и с точки зрения материальной ценности.
Проблема российского рынка недвижимости зданий-памятников заключается в отсутствии разработанной методики их приватизации, определения балансовой/рыночной стоимости, учитывающих тот факт, что эти объекты обладают историко-культурными и художественными ценностями, а также в несогласованности целей и возможностей организаций при их оценке. Сделки купли-продажи ориентированы на получение скорой материальной выгоды и проводятся не всегда при понимании ценностной значимости, как отдельных произведений, так и ансамблей в целом. Для конкретного объекта и земельного участка способ приватизации определяется не всегда с учётом его вида, характера использования, учёта историко-культурной ценности, технического состояния.
Существующие подходы к оценке объектов, имеющих историко-культурную ценность не содержат полных, чётких, научно-обоснованных алгоритмов увеличения стоимости памятников за счёт факторов историко-культурного характера, которые и делают такую недвижимость памятником.
Анализ состояния вопроса и задач исследования позволил кратко сформулировать принципиальные положения и цели комплексного подхода к оценке памятников:
• для включения объектов культурного наследия в рыночные отношения необходимо разработать чёткие объективные признаки их идентификации;
• ценность памятника нужно определять по историко-культурным показателям - категориям ценности (историческая, эстетическая и пр.), оценка которых подразумевает аналитический подход;
• необходимо проводить оценку памятников.как объектов недвижимости, по затратному и доходному подходам, с учетом объективных признаков идентификации и добавочных коэффициентов, учитывающих ИКЦ.
Целесообразно для решения поставленной задачи определения стоимостной оценки алгоритм, позволяющий наиболее полно отразить существующее состояние памятника, как объекта недвижимости - его основные функциональные, технические (архитектурно-конструктивные, объёмно-планировочные решения), историко-культурные, эстетико-художественные характеристики. Для установления стоимости памятника архитектуры предлагается её рассматривать в интервале значений полученных по затратному подходу, с использованием системы показателей, учитывающих ценностные свойства памятника, как объекта историко-культурного назначения, так и его потребительские свойства (качества).
Список литературы.
1. А.В. Луков, И.Л. Владимирова, В.В. Холщевников. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости. Научно-учебное издание: - М.: Издательство ACB, 2006 - 344с.: Илл.
2. А.Елисеев. Тезисы доклада «Частная собственность на объекты культурного наследия (Предметы искусства,..объекты архитектуры). Оценка. Наблюдения из зарубежной юридической практики».
3. Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ №5 (372) 2009г. серия: Основные проблемы социального развития России - 111.
4. Андреев, Л.С. Определение экономической эффективности
5. Архитектурное наследство. Традиции и новаторство в зодчестве народов СССР. М., 1978. - Вып. 26, 159с.
6. Асаул, А.Н. Проблемы экономической оценки реконструкции объектов исторического центра Санкт-Петепрбурга / А.Н.Асаул, Н.А.Асаул, Н.А.Малинина, Е.И.Рыбнов; под ред. А.Н.Асаул.- СПб.:СПБГАСУ, 2003. -118с.
7. Бизнес-клуб «Культурное наследие и инновационное развитие. Оценка прошлого и будущего». СМАО. 17.12.2010г. Раздаточные материалы.
8. Рипкема, Д. Экономика исторического наследия/Д.Рипкема - ЗАО «Билдинг», 2006. - 155 с.
9. Табакова С.А., Дидковская А.В. Объекты Архитектурного наследия. Укрупненные показатели стоимости реставрационно-восстановительных работ. Серия «Справочник оценщика». - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2009. -160с.
10. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости : Учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009. - 432с.
