Оценка городских территорий в рамках концепции выноса промышленных предприятий за пределы центральной части города Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Оценка городских территорий в рамках концепции выноса промышленных предприятий за пределы центральной части города

В.В. Устинова

эксперт по оценке Ю.В. Блашенкова эксперт по оценке Д.А. Груздева эксперт по оценке А.В. Селищев

заместитель генерального директора ЗАО «МКД Партнер»

Основной тенденцией развития территорий крупных городов является их расширение с поглощением пригородных районов. Вследствие этого промышленные предприятия, ранее располагавшиеся на окраине, оказываются в черте городской застройки. Это влечет за собой ряд проблем, основными из которых становятся:

• неэффективное использование городских территорий;

• нарушение градостроительного регламента;

• ухудшение экологической ситуации в городе.

Кроме того, возникает потребность в территориях для жилой застройки, а также для создания коммерческих и деловых центров, что приводит к необходимости перепрофилирования земель, занятых промышленными предприятиями.

В Москве и Санкт-Петербурге территории, занятые под промышленное производство, занимают 30 процентов от общей площади. В столицах и крупных городах других государств промышленность занимает от 1 до 5 процентов территории, и этот показатель все время сокращается. Например, один из главных деловых районов Лондона Докленд начиная с 1981 года постепенно превращался из заброшенного промышленного района в престижный жилой и коммерческий центр.

В России идея вывода промышленных предприятий за пределы центральной час-

ти города возникла уже давно. Однако реальные шаги в этом направлении были предприняты только в последнее время.

В середине 90-х годов ХХ века в Москве была разработана программа «Пром-Сити Москва», в соответствии с которой промышленные предприятия постепенно перебазируются из центральных районов на окраины, примыкающие к Московской кольцевой автодороге. Таким образом предполагается освободить центр Москвы для строительства дорогого жилья высокого класса и организации делового района. Уже есть примеры перебазирования промышленных предприятий и перепрофилирования земельных участков. Так, компании «Ваш финансовый попечитель» и «Forum Properties» на месте двух авторемонтных и одного текстильного предприятий уже построили бизнес-центр на Спартаковской площади, рынок электроники на Пресне, офисный комплекс «Аврора Бизнес-Парк».

В Санкт-Петербурге территория исторического центра составляет 5,8 тыс. га, из них занимаемые промышленными и другими нежилыми объектами - 2,4 тыс. га. При этом в центральной части Санкт-Петербурга на территории, являющейся наиболее привлекательной для инвесторов, находится около двухсот крупных и средних промышленных предприятий. Администрацией Санкт-Петербурга разрабатываются программы, предусматривающие перепрофилирование

ряда городских территорий. Например, «Концепция генерального плана сохранения и развития исторического центра Санкт-Петербурга и его пригородов, включая дворцовые комплексы» и программа «Сохранение и развитие архитектуры исторических городов (2002-2010)», в рамках выполнения которой некоторые предприятия уже перебазированы из центральной части города.

Процесс перебазирования промышленных предприятий в Санкт-Петербурге начался в конце 1990-х годов. Среди объектов, перепрофилированных в последние годы, следует отметить:

• торгово-деловой центр «Сампсониевс-кий» (расположен в корпусах бывшей прядильно-ткацкой фабрики «Октябрьская»);

• бизнес-центр «Нобель» (бывший инженерно-лабораторный корпус государственного предприятия «Русский дизель»);

• универмаг «PLATO» (расположен в корпусе бывшего ткацкого цеха ОАО «Лиговс-кий текстиль»).

Одним из наиболее успешных проектов является перепрофилирование одного из цехов вагоностроительного завода им. Егорова в торговый центр «Максидом» (расположен в Московском районе).

В 2002 году Комитетом экономического развития, промышленной политики и торгов-ли1 была создана комиссия, занимающаяся вопросами вывода промышленных предприятий из исторического центра города. На основании утвержденных ею проектов к 2005 году планируется перенести из центра Санкт-Петербурга заводы «Игротехника», «Первая мебельная фабрика» и «Вулкан».

В принятии решения о выводе промышленных предприятий из центра города участвуют оценочные компании. В настоящее время в ряде городов проходят тендеры по выбору оценочных компаний для определения инвестиционной привлекательности земельных участков выводимых за пределы исторической части города предприятий.

Процедура вывода промышленных предприятий из центральной части города включает в себя следующие этапы:

1) оценка состояния городских территорий;

2) анализ территории для перебазирования производства и выбор территории из списка, предлагаемого администрацией города;

3) оценка затрат на вывод предприятия из центра города;

4) оценка затрат на снос или переоборудование здания промышленного предприятия в центре города в соответствии с наилучшим использованием;

5) оценка экологического ущерба и затрат на его устранение.

На каждом из этих этапов возможно привлечение оценочных компаний для консультации и проведения таких оценочных работ, как:

• определение наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) городских территорий;

• анализ степени соответствия физических характеристик предлагаемых земельных участков целям и потребностям производства, определение рыночной стоимости участков;

• определение величины возможных затрат на строительство нового здания, ремонт или сооружение требуемых коммуникаций;

• обоснование и сопровождение инвестиционных проектов по перепрофилированию высвобождаемых территорий.

Особенности оценки высвобождаемых территорий в первую очередь обусловлены характеристиками этих объектов как объектов недвижимости. Среди них следует отметить:

1) расположение в центральной части города, а в ряде городов - в исторической части, характеризующейся высокой плотностью застройки объектами социальнокультурного значения, памятниками архи-

1 Комитет был создан администрацией города Санкт-Петербурга в июле 2001 года для проведения единой государственной экономической политики. Он является отраслевым органом, осуществляющим государственное регулирование, организацию и межотраслевую координацию в области промышленной, тарифной, ценообразовательной политики, продовольственного комплекса, торговли и городского заказа Санкт-Петербурга.

тектуры, наличием специальных охранных зон. Это приводит к необходимости учета дополнительных рисков реализации проектов строительства, обусловленных такими факторами, как:

• наличие ограничений по архитектурнопланировочному решению (требования КГИОП, КГА);

• изношенность объектов инженерной инфраструктуры (в первую очередь внешних инженерных сетей);

• «перегруженность» внешних инженерных сетей;

• высокая плотность окружающей застройки, затрудняющая доступ к объекту строительства;

2) несоответствие текущего использования территорий принципу наилучшего и наиболее эффективного использования;

3) наличие последствий размещения промышленных предприятий:

• неопределенность правового статуса высвобождаемых территорий;

• высокая экологическая загрязненность территории;

• неопределенность размещения и состояния инженерных сетей, остающихся на территории после вывода предприятия.

Основными проблемами, с которыми сталкиваются оценщики при определении стоимости высвобождаемых территорий, являются:

1) трудность в подборе аналогов и реализации техник сравнительного подхода, которая обусловлена следующим:

• информация о сделках с застроенными земельными участками, расположенными в центральной части города, является закрытой;

• неопределенность правового статуса как объекта оценки, так и объектов-аналогов;

• небольшое количество аналогов, соответствующих оцениваемому объекту по критерию ННЭИ;

2) достоверность оценки затрат на нормализацию экологического фона территории:

• трудность в оценке влияния уровня загрязненности территории на потенциальный спрос и ликвидность объекта оценки;

• трудность разработки комплекса мероприятий по нормализации экологическо-

го фона в соответствии с ННЭИ и требованиями рынка;

3) достоверность оценки затрат на инженерную подготовку территории:

• трудность разработки проекта реконструкции инженерных сетей территории в условиях неопределенности их состояния и наличия;

4) проблема выбора ННЭИ:

• долгосрочный характер проектов выноса промышленных предприятий за черту исторического центра обусловливает необходимость прогнозирования на длительный период;

• отсутствие достаточного числа примеров успешной реализации подобных проектов;

• хаотичность процесса развития высвобождаемых территорий. Отсутствие четкого плана зонирования и перепрофилирования высвобождаемых территорий повышает риск «перенасыщения» города отдельными функциями за счет дефицита других;

• необходимость соответствия наилучшего использования не только критериям ННЭИ, но и градостроительным концепциям развития района.

Основные методы оценки земельных участков определены в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Министерством имущественных отношений Российской Федерации. Сложность применения всего набора методов для определения рыночной стоимости высвобождаемых земельных участков обусловлена спецификой оцениваемых объектов.

Наиболее часто используемыми методами оценки являются метод сравнения продаж, метод предполагаемого использования, метод остатка, модифицированный метод остатка.

Методы распределения и выделения трудно применимы в данном случае, поскольку на их основе оцениваются застроенные земельные участки, улучшения которых соответствуют наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Применение метода капитализации земельной ренты затруднено в связи со сложностью определения величины земельной

ренты как оцениваемого участка, так и аналогичных участков, поскольку информация о сдаваемых в аренду участках с характеристиками, подобными оцениваемому, отсутствует.

Одним из методов определения рыночной стоимости земельного участка под перебазируемым или перепрофилируемым промышленным объектом является метод сравнения продаж.

Сложность применения этого метода, как отмечалось, заключается в трудности подбора объектов-аналогов. Эта проблема может быть решена путем использования в качестве аналогов земельных участков, выставляемых на торги инвестиционно-тендерной комиссией. Характеристики некоторых таких участков схожи с характеристиками оцениваемых земельных участков, а именно:

• неопределенный правовой статус, поскольку земельный участок предоставляется инвесторам в аренду на 3 года с правом застройки, далее договор аренды продлевается на 49 лет при условии выполнения условий инвестиционно-тендерной комиссией (ИТК);

• земельные участки предоставляются инвесторам под конкретную цель;

• расположение в центральной части города;

• несоответствие текущего использования наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Трудность в подборе таких аналогов заключается в том, что условия сделок часто не являются рыночными, а также не всегда есть возможность подобрать нужное количество аналогов, располагающихся в недалеком окружении от оцениваемого объекта. Поэтому при наличии полного объема достоверной информации метод сравнения продаж может быть применен при определении рыноч-

ной стоимости земельного участка, в противном случае его результаты могут служить скорее ориентиром при расчетах.

Рыночная стоимость земельных участков также может быть определена на основе модифицированного метода остатка, предложенного Д.Д. Кузнецовым, автором книги «Экономика недвижимости. Примеры и задачи» (Санкт-Петербург: СПбГТУ, 2001). Этот метод основан на предположении, что затраты на возведение здания в центре города и возведения аналогичного здания за городом одинаковы. Разница в стоимости таких зданий будет отнесена на стоимость земельного участка. В настоящее время наиболее развитым рынком недвижимости является рынок квартир - рынок жилой недвижимости. Поэтому можно смоделировать ситуацию строительства жилого здания, аналогичного зданию за городом, на месте оцениваемого земельного участка и таким образом определить стоимость оцениваемого участка.

Этот метод не дает точного значения стоимости земельного участка, однако также, как и метод сравнения продаж, может быть использован в качестве ориентира при определении рыночной стоимости территорий.

В России проблема вывода промышленных предприятий из центра города активное развитие получила недавно, поэтому конкретные схемы и процедуры перебазирования или перепрофилирования промышленных предприятий еще не разработаны. Решение указанной проблемы возможно при условии совместной работы как специалистов градостроительства, архитектуры, экологов, так и оценщиков. В связи с этим оценщикам необходимо развивать существующие и разрабатывать новые методики для оценки выводимых предприятий или высвобождаемых территорий.