CC BY
104
УДК 338.62.
ОТЕЧЕСТВЕННЫЕ И ЗАРУБЕЖНЫЕ ПРАКТИКИ РАЗВИТИЯ КОМПЛЕКСНОЙ
МАЛОЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКИ
Репин А.А., преподаватель, ФГБОУ ВПО «Ижевский государственный технический университет имени М.Т. Калашникова»,
e-mail: [email protected]
Освещены наиболее распространенные практики развития комплексной малоэтажной застройки как отечественные, так и зарубежные. Показана проблематика развития сельских территорий и сформулированы рекомендации по разработке целевых программ областного уровня по обеспечению финансирования разработки генеральных планов сельских поселений, являющихся дотационными и не имеющих возможности финансировать процесс из местного бюджета. Высказали необходимость создания фонда ИЖС, софинансируе-мого из федерального и регионального бюджетов.
Ключевые слова: малоэтажная застройка, комплексная застройка, сельские территории, программа индивидуального жилищного строительства, малоэтажное жилье, индивидуальный застройщик.
DOMESTIC AND FOREIGN PRACTICE THE DEVELOPMENT OF INTEGRATED
LOW-RISE BUILDINGS
Repin A., lecturer of Federal State Budgetary FSBEI HPE «Kalashnikov Izhevsk State Technical University», e-mail: [email protected]
Highlights the most common practices of integrated low-rise buildings both domestic and foreign. Illustrates the problems of rural areas and recommendations for the development of targeted programs of the regional level to ensure funding for the development of master plans for rural settlements, which are subsidized and are unable to finance the process from the local budget. Expressed the need to create a fund for individual housing construction, co-financed from the federal and regional budgets.
Keywords: low building, complex building, rural territories, program of individual housing construction, low housing, individual builder.
Решение проблемы развитя комплексно малоэтажной застройк большинств развитых стра решаетя помощью государственны программ развитя ельски территорий. Так, например, олитик развитя сельских территорий, характерная для таки развитых стра ка Швеция, Финяндя Канад осуществяетя основе различны «но-ха» сфер управленя, отличных от те знан, которы преподаются вуза данных стра. Экономика названны стра основываетя на государственно-корпоративно управлении (сращивание государственного аппарата директоратам корпораций). Основная идя ыночного либерализм, заключающаяя то, чт «рыно са всё отрегулирует», ил другой интерпретаци - «че меньше государств вмешивается отношения
участников рынк, те быстре буде достигну экономическое социальное благополучие» используетя для формированя экономических теорий для та называемых криптоколони - формльно суверенных государств, по факт являющихся колониями боле развитых экономическом план стра.
Анали опыт перечисленны зарубежных стра показывает, чт наиболее эффективное развитие территорий реализуется пр до-минировани госудаственног регулирования поддержк. Так, Канад основе регулирования развитя «Крайнег Север лежи признани потенциального банкротств эти территорий бе государственно поддержк, поэтому территориальны бюджет финансируются
Таблица 1. Функции органов власти Белгородской области по поддержанию процесса малоэтажного жилищного строительства
№ П.П. Наименование субъекта Функции Примечание
1. Правительство Белгородской области Формирование и мониторинг долгосрочных целевых программ развития территорий
2. ГУП «Областной фонд поддержки ИЖС» Обеспечение финансирования строительства малоэтажного жилья. Обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой. Сформирован за счёт средств бюджета Белгородской области. Предоставление кредитов для ИЖС осуществляется под 5 % годовых.
3. ССК «Свой дом» Выделение целевых кредитов на строительство индивидуального жилого дома Является структурным подразделением ГУП «ОФП ИЖС». Процент по кредиту составляет не более 1 %. Для обеспечения жизнедеятельности структуры кооператива используется 0,30 % от получаемой суммы по кредиту,остальное возвращается в оборот.
4. ЗАО «Белгородская ипотечная корпорация» Выкуп земельных участков. Формирование массивов земельных участков для ИЖС. 100 % акций ЗАО «БИК» принадлежит правительству Белгородской области. Статус ЗАО позволяет избежать процедуры конкурсов и торгов, что значительно ускоряет и упрощает процесс выделения земельных участков под ИЖС.
5. ОблГУП «Региональный научно- производственный Центр «Одно окно» Обеспечение процесса согласования документов на строительство ИЖС без отвлечения застройщика.
12 TRANSPORT BUSINESS IN RUSSIA | №1 2015 |
из федерального бюджет то мере, которо это необходимо для социальн-экономическог развитя. Таким образо, бюджет северо-канаских районо (Юко, Север-Западны территории) на 60-70% дотируются федеральны правительством»[1]. В Швеци политика гоударственной поддержк наиболее полн выразилась «Программе миллиона кварти», когд течени деяти ле «результате реализации программ было построен окол 1006000 новы жили. В итог, учетом демонтаж ветхог жилья, жилищный фонд Швеци выро на 650000 новы кварти домо» [2].
Развити сельских территорий Финяндии опирается на кооперации фермеров. Устойчивы сбыт продукци обеспечиваетя взаимодействие фермеров корпорацями государственного уровя, например такими ка УаНо. Производств продукци строго контро-лируетя государством пр нарушени технологически требований устойчивый сбыт прекращаетя. Есл вест речь об основе развитя сельских территорий данной стране, то немаловажным являетя то факт, чт сегодня Финяндии насчитыветя окол 70 ты. фермерских хояйств. Фермерски хояйств историческ формировалис на родовы земля, принадлежащи многим поколения одно семь. И основной инфраструктурной доминантой развитии сельских територи являетя
хуторская планировка сельских поселени, которая успехо може быть использована российских условия.
Основой развитя сельских территри республике Беларус являетя «Государствення программ возрождения развитя села на 2005-2010 годы». В рамках данной программ предусмотрен строительств 1481 агрогородк, которы образуются основном на базе существующи сельских поселени. Избираемо сельское по-селени модернизируется до агрогородк, для чего осново служат дв основных документ: типово паспор агрогородк акет генерального план ельского поселения. Т есть обустройство сельских территорий чере строительств агрогородков идё путё приведеня существующи сельских поселени государственны стандартам, которы учтены комплексны вопрос по обеспечению поселения небходимым видами инфраструкту - инженерной, транспортной, социальной производственной.
Н данный момент поставленные государственно рограмме задачи решаются. Основно причиной успешной реализации про-гаммы являетя:
• декватност архитектур управленя задача комплексно моер-низаци села, доставшейся наследие от советско систем. Другими
Рис. Порядок действий застройщика в течение восьмилетнего срока договора на земельный участок
ТЯЛШРОЯТ БиБШЕББ Ш ЯШЗТЛ | №1 2015 | 13
слвами связк центральны комите - исполнительные комитеты работа приемлмы уровне качества;
• осударствення власть не отстранилась от управленя процесом развитя территорий, боле того, уровя государств осуществяетя мониторинг контрольны параметров макроэкономической систем государств. Т есть рыно Белорусси работает на исполнение стратегических зада государств, подчиняясь задаваемым директивам.
Наиболе успешный опыт реализации программ индивидуальног жилиного строительств Российско Федерации представле Белгород-ско облати [3]. Это опыт може быть успехо тиражирова на другие субъекты Российско Федерации екоторым изменениями. Первы шаго для внедрения опыт малоэтажног жилищног строительств яв-лятся выявление лгоритма управленя процессо обеспечения гражда малоэтажным индивидульны жильё. В таблиц 1 представле суъект, обеспечивающи процес выделения строительств жилья.
Дя индивидуальног застройщик процес строительств дома представле на риунке.
Есл сравнить поядо обеспечения жильем, представленный таблиц 2 (Ленинградко област) поядо обесеченя Белгородско облати
(см.ри.), то оследний показывает боле высоки уровен организаци, особенно аспектах, касающихся комплексного обустройства территорий социальной инженерной инфраструктуро, та же финансовой организационно поддержк строительств индивидуальных домо.
Экономические механизмы обеспечения населения малоэтажным жильем, а также организационно-финансовое обеспечение развития сферы индивидуального жилищного строительства в сельских поселениях в течение многих лет находятся в сфере интересов научной школы «Методологические проблемы эффективности региональных инвестиционно-строительных комплексов как самоорганизующейся и саморегулируемой системы» при Санкт-Петербургском архитектурно-строительном университете (основатель и лидер, заслуженный деятель науки РФ, д.э.н., профессор А. Н. Асаул). [ 4 ].
Анализ современного состояния ИЖС и публикаций, освещающих опыт малоэтажного жилищного строительства [5,6,7,8,9,10], свидетельствует о значительном снижении активности в сфере развития ИЖС в сельской местности. Так, формируемые на федеральном уровне программы, отвечающие за развитие сельских
Таблица 2. Схема получения в собственность земельного участка в муниципальном районе Ленинградской области (Волосовский район) для строительства индивидуального жилого дома
№ Действия индивидуального застройщика Стоимость, рублей Итоговые документы Время, месяцы
1. Написать заявление на имя главы администрации Волосовского района с просьбой о предоставлении в аренду земельного участка из земель населённых пунктов. Заявление на имя главы администрации района 1
2. Сформировать межевое дело на участок (муниципальное предприятие «Архитектор») 20000 Межевое дело 1
3. Поставить участок на кадастровый учёт - Кадастровый номер 1
4. Администрация размещает в местной газете объявление о конкурсе на предоставление в аренду (продаже) земельного участка. 1
5. Претенденты участвуют в конкурсе. При благоприятном исходе - следующие пункты. - Документы для конкурса 1
6. Индивидуальный застройщик заключает договор аренды с администрацией района. Формула (на 10 соток примерно 350 рублей) Договор аренды 0,5
7. Регистрация договора в регистрационной палате 1000 Свидетельств о 1
8. Сформировать градостроительный план. Получить разрешение на строительство. 3000 Град, план 0,5
9. Построить 8-10 % дома (фундамент) Зависит от застройщика - Зависит от застройщика
10. Пригласить БТИ (бюро технической инвентаризации) и зафиксировать текущий прогресс строительства дома. Сформировать кадастровый паспорт (с размещением объектов капитального строительства). 3000 Справка от БТИ 1
11. Зарегистрировать в регистрационной палате собственность (фундамент). 1000 Свидетельство собственности на фундамент 1
12. Написать заявление на имя главы администрации района о покупке земельного участка в собственность. Заявление 1
13. Приобрести в собственность земельный участок 10% от кадастровой стоимости (до 2012 года) 1
14. Зарегистрировать право собственности на земельный участок в регистрационной палате. 1000 Свидетельство 1
15. Завершить строительство индивидуального жилого дома. Зависит от застройщика - Зависит от застройщика
16. Заявление в БТИ для формирования техпаспорта. 2000-3000 Техпаспорт 1
Заявление в архитектуру района. Пройти комиссию для введения дома в эксплуатацию. Согласование с главной архитектурой района и получение почтового адоеса.
Итого: ~ 31000 руб. ~ 13 мес
14 ТЯАШРОЯТ БШШЕВВ Ш ЯШВТА | №1 2015 |
территорий, основными из которых являются «Социальное развитие села до 2013 года» и «Жилище на 2002-2010 годы» на уровне субъекта федерации адаптируются под специфику региона незначительно. Следствием этого является отсутствие надежной программы со-финансирования сельского строительства.
При разработке долгосрочных планов комплексного развитя сельских территорий испольуются следующи документ: для му-ниципальны районо - схем территориального плнирования, для сельских городски поселени - генеральны план. В соответствии со статьё 8 Градостроитльного кодекс РФ подготовка утверждени генеральны планов поселеий входит полномочя администраци по-селени. П яду причин во многих регионах наиболее значительным являются : отсутствие программ соинансирования из бюджет на разработку генеральны планов сельских поселени необходимо квалификац желания, та же понимания необходимост разработки документов территориального планированя, глав сельских поселени [11]. Лиш нескльки сельских поселения Ленинградской област ( каеств пример взята эта област) процес формировния генеральны планов инициируетя.
Следующи спекто, составяющи проблематику развитя сельских территорий, являетя выделени земельны участков по индивидуальное жилищное строитльство[12,13,14 ]. В соответствие законо «О бесплатном предоставлении отдельны категория гражда земельны участков для индивидуальног жилищног строительств на терртори Ленинградской област» (от 14 окября 2008 года №105-ФЗ) земля по ИЖС житея област предоставляетя бесплатн [15]. Однак на пути реализации этого закона лежа дв основные проблемы:
1) большинсве случае отсутствуе полный комплекс необходимо инфраструктуры - начиная дорожной инженерной, заканчивя социальной;
2) тсутстви, предусмотренны законо категори гражда, средст на строительств дома. Практически это прявляетя то, чт сельский учител, либо молодая семья, даже если найдут средства для оплаты услу разработчико необходимо документации, первую очеред межевого дела градостроительного план - поядк 30 ты. рублей, то всё равн срдств на строительств дома ни не. Таким образо земельны участо, пуст даже выделенный бесплатн не може быть обустрое соответствии потребностями семь.
Дя гражан, желающи получить землю по ИЖС, но по те ил иным причинам не подпадющи по условия областного закона, процедур получения участк представлена таблиц 2. В таблиц показано, чт на подготовку вс необходимо разрешительной документации ка жителе, получивших земельны участо по строительств бесплатн, та иных гражда, полуивши участк по конкурсу, потребетя примерно 31 ты. рублей 13 меяце.
Некоторым главам поселени, например Выборгско айон Ленинградской област, удаётся обосновать добитья выделения инансовы ресурсов из областного бюджет поядк софинансированя разработку документов территориального планированя. Однак подобн опыт единичен не формализован, чт не позволяет 2012 году подготовит окументы территориального планированя для мене квалифицированны данном вопрос глав. Это вопрос може быть решё путё разработки формализации полученног опыт оформленя ег виде методических рекомендаций;
Дя решения проблемы развитя сеьски ерритори Ленинградской област рекомендуется:
1) разработат долгосрочную целевую программ областного уровя по обеспечению финансированя разработ генеральны планов сельских поселени, являющихся дотационными не меющи возмож-ност финансироват процес из местного бюджет;
2) рассмотрет возможност организаци областного фонд под-держк индивидуальног жилищног строительств, софинансиремог из федерального региональног бюджетов. Обоснование целесообаз-ност организаци подобног фонд основываетя на пыте Белгородско област. Дя реализации ФЦП «Социально развитие се 2002-2006 гг на период 2010.» тако фонд создаваля, но создание подобной стру-туры (ГУП «Белгородски областно фонд поддержк ИЖС» ег состав ССК «Сво до») решило проблему на основе цеевог финансированя строительств жилы индивидуальных домо.
Дя тираированя опыт Белгородско област первую очеред необходимо воспоизвести перечисленны таблиц 1 субъекты. Это може происходит ка форм реорганизаци уж существующи структур - например Ленинградской област существует региональный оператор АИЖК «Ленинградское агентств жилищног ипотечного кредитова-ня» (аналог ЗАО «БИК» Белгородско област), та создании новы.
Литература:
1. Витязева В. А., Котырло Е. С. Социально-экономическое развитие российского и зарубежного Севера : учебное пособие -Сыктывкар.: СыкТГУ, 2007. 292 с.
2. Гаврилова Е. И. Управление развитием жилищной сферы в северных регионах России: дисс.. .к.э.н. Москва, 2009. 173 с.
3. «Опыт Белградской области в сфере малоэтажного жилищного строительства», 2010.
4. Асаул А. Н. Научная школа «Методологические проблемы эффективности региональных инвестиционно-строительных комплексов как самоорганизующейся и саморегулируемой системы» при Санкт-Петербургском архитектурно-строительном университете. Электронный ресурс — режим доступа: http://asaul.com/ index.php?start=5
5. Малоэтажное жилищное строительство. А. Н. Асаул — СПб.: Гуманистика, 2005. — 560 с.
6. Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России. А. Н. Асаул [и др.] — СПб.: Гуманистика, 2005. — 563 с.
7. Грахов В. П. Развитие жилищно-строительного комплекса г.Ижевска // Проблемы и достижения строительного комплекса: труды Международной научно-технической конференции «Стройкомплекс-2008». - Ижевск.: ИжГТУ, 2008. - С. 41-46.
8. Грахов В. П. Инвестиционно-строительный комплекс города Ижевска: итоги и перспективы // Экономическое возрождение России, 2007. - №2. -С. 43-49.
9. Викторов М. Ю., Грахов В. П., Кощеев В. А. Основные факторы реализации национального проекта по жилью // Интеллектуальные системы в производстве. - 2006. -№2. - С.150-156.
10. Развитие индивидуального жилищного строительства на селе (на примере Ленинградской области). А. Н. Асаул [и др.] - СПб.: СПбГАСУ,2002. - 199 с.
11. Асаул А. Н. Инвестиционная привлекательность региона : монография / А. Н. Асаул, Н. И. Пасяда ; Федеральное агентство по образованию, Гос. образовательное учреждение высшего проф. образования Санкт-Петербургский гос. архитектурно-строительный университет, Научная школа "Методологические проблемы эффективности региональных инвестиционно-строительных комплексов как саоорганизующихся и саморегулирующихся систем". - Санкт-Петербург, 2008.
12. Иванов С. Н. Имущественно-земельные отношения как важнейший источник формирования муниципального бюджета // Проблемы практической экономики России: Сб.мат. Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза, 2002.
13. Иванов С. Н. Земельный рынок как социально-экономическое явление // Маркетинг и экономика труда в управлении инновационно-инвестиционной деятельностью: сб. науч. статей НовГУ им. Ярослава Мудрого. - В.Новгород, 2006. - С.119-124.
14. Асаул В. В., Песоцкая Е. В., Пащенко В. Н. Региональные целевые программы Ленинградской области: достоинства и недостатки // По пути к возрождению: переход России на инновационный путь развития: Науч. тр. Российской научно-практической конференции. - СПб.: АНО ИПЭВ,2007. - С. 291-309.
15. «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области» (от 14.10.2008 г. №105-ФЗ).(Принят Законодательным собранием Ленинградской области 24 сентября 2008 года)
ТКЛШРОКТ БШШБББ Ш КШБТЛ | №1 2015 | 15
