CC BY
25
От Рублевки до Америки с остановкой в Сочи
Заседание Международного ипотечного клуба*
1 ноября 2007 года состоялось очередное 33-е заседание Международного ипотечного клуба (МИК), посвященное анализу рынка недвижимости на современном этапе и влиянию американского ипотечного кризиса на отечественный рынок недвижимости. На повестку дня также были вынесены обсуждение стоимости услуг риелторских компаний и анализ массовой рекламы ипотечных продуктов различных банковских организаций.
Открывая заседание клуба, вице-президент МИК Ирина Радченко отметила, что оно будет проходить в новом дискуссионном формате, отличном от предыдущих заседаний, однако это не повлияет на актуальность обсуждаемых вопросов.
Сколько стоит земля на Рублевке? -
60 рублей за килограмм
Гости клуба оценили народный юмор и сошлись во мнении, что в шутке есть доля истины. Вопреки обещаниям правительства недвижимость в России доступнее не становится, а в отдельных регионах рост цен на квартиры продолжается. Участники заседания проанализировали рынок недвижимости с целью определения основных факторов, влияющих на ценообразование, и попытались выявить тенденции этого рынка в ближайшем будущем. Ведущие аналитики делали весьма сдержанные прогнозы относительно ценовой ситуации на рынке недвижимости и связывали небольшое увеличение долларовых цен на московскую недвижимость с девальвацией американской валюты. Однако специалисты рынка, в частности генеральный дирек-
тор Московского агентства недвижимости С.С. Жидаев, отметили, что спрос на покупку квартир в сегменте эконом-класса значительно активизировался, и цены растут весьма быстрыми темпами. Гости клуба из Липецка и Нижнего Новгорода также отметили повышенный спрос на недвижимость в их регионах. Генеральный директор компании «СТ-групп регион» Д. Шмелев рассказал о том, что резкий скачок цен на недвижимость в Сочи случился после «Гватемальской ночи», когда стало известно о месте проведения Олимпиады 2014 года. Но по прошествии нескольких недель эйфории по этому поводу и покупательского ажиотажа спрос резко упал, и «олимпийский» рост цен на черноморскую недвижимость прекратился.
Риелтор - это тот же адвокат?
В рамках заседания также обсуждался вопрос о стоимости риелторских услуг. По мнению президента компании «Бест-недви-жимость» Полторака Г.В., «услуга риелтора, как и услуга адвоката, разнообразна, и подход к объему выполненных работ и стоимости услуг должен быть индивидуальным. Сегодня цена за услуги варьирует от 10 000 рублей до 10 процентов от стоимости объекта». Итак, диапазон услуг современного риелтора весьма широк, как и стоимость его услуг: клиентам есть из чего выбирать.
Поправки приняты, но дело не поправилось
Поправки к Федеральному закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в до-
1 При подготовке информации использованы материалы сайта Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН): www.iarm.ru
ИНФОРМАЦИЯ. СОБЫТИЯ
левом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принятые в этом году, не изменили ситуацию для застройщиков. По мнению А. Теребкова, управляющего директора Московского агентства недвижимости, зачастую проблема замораживания объектов и отказа от обязательств -вина не только застройщиков, но и местных властей. «Нельзя рассматривать закон № 214 без привязки к ответственности местных администраций по взятым на себя обязательствам по исполнению инвестиционных контрактов», - отметил господин Теребков. По поводу идеи создания государственной корпорации, которая занималась бы жилищным строительством на всей территории России, как это предложил один из политиков в ходе своей предвыборной кампании, все участники заседания были единодушны: эффект будет один - разворовывание бюджетных денег. Вице-президент Ассоциации строителей России В.Н. Пономарев высказался весьма категорично о том, что только частные строительные компании смогут быстро и эффективно решить проблему строительства жилья для граждан Российской Федерации. Государство же в свою очередь должно создать четкие правила игры по выделению земельных участков под строительство и выдаче исходно-разрешительной документации.
Америка гуляла, а похмелье наступило у всей Европы
Участники заседания Международного ипотечного клуба не могли не обсудить последствия ипотечного кризиса в США. По мнению генерального директора компании «АТТА-ипотека» Черняка А.В., в Казахстане ипотечные кредиты составляют уже 25 процентов от внутреннего валового продукта (ВВП), поэтому последствия американского кризиса для казахской банковской системы были весьма болезненными, но государство вовремя вмешалось и, возможно, в ближайшее время многие проблемы казахской ипотеки будут решены.
Исполнительный директор Ассоциации российских банков Милюков А.И. рассказал
участникам заседания о том, что ипотека в России не очень развита (ее доля от ВВП занимает около 1 процента), поэтому у российских банкиров есть возможность поучиться на чужих ошибках. Несмотря на то, что некоторые банки повысили процентные ставки и сократили количество ипотечных программ, по его мнению, в целом американский кризис не оказал большого влияния на рынок ипотеки. Как выразился президент КУИ «Ямал» Скоморохин А.Я.: «У инвесторов короткая память». Это означает, что совсем скоро западные инвестиции снова придут на российский ипотечный рынок.
Дмитрий Краснов, начальник отдела по мониторингу рынка жилья ДМЖ и ЖП города Москвы, успокоил москвичей, рассчитывающих на социальную ипотеку. Он отметил, что дотации от правительства Москвы, которые получают заемщики, выделяются из местного бюджета, поэтому американский кризис никак не скажется на категории граждан, заинтересованных в улучшении жилищных условий. Субсидии, как и прежде, будут выдаваться в срок.
Не обошли стороной также проблему серых доходов, которая сейчас весьма остро встает перед банками (после возникновения проблем с рефинансированием ипотечных кредитов на Западе). Постепенно в бизнес-сообществах наблюдается тенденция к получению белых доходов, однако добиться полного искоренения серых и черных доходов пока не удается. Недавно объявленная государством амнистия не принесла должных результатов. По мнению члена полит-совета СПС Б.Е. Немцова, это прежде всего связано с высоким уровнем коррупции в стране и недоверием большинства граждан к нынешней власти, от которой можно ожидать чего угодно.
Квартирным инвесторам на заметку
На московском рыке недвижимости недавно появилась информация о том, что все сделки с недвижимостью, цена которых в договорах купли-продажи указана до 1 000 000 рублей, обращают на себя пристальное внимание контролирующих органов. А таких сделок, по мнению практикующих риелторов, до 70 процентов от всех ре-
Подписка в любое время (495) 974-1945; 974-1950 93
гистрируемых сделок в городе Москве. Однако, успокоил присутствующих на заседании начальник отдела продаж компании «Ажур-аудит» А. Немыкин: «Главное - заполнить декларацию и вовремя подать ее в налоговые органы, тогда опасаться претензий и крупных штрафов со стороны налоговиков не придется».
Доступная ипотека в женских образах
В заключение заседания клуба Ирина Радченко представила вниманию участников слайд-шоу с модулями различных банков, рекламирующих ипотеку. Исследование, проведенное МИК среди потребителей ипотечных услуг по поводу восприятия и доверия рекламы ипотеки 30 банков, вызвало большой интерес у участников заседания. Выяснилось, что банки, активно использую-
щие в своих рекламных модулях сексуальный подтекст (специфические слоганы или просто обнаженное женское тело), не воспринимаются потребителями как серьезные и надежные партнеры в решении их жилищных проблем.
После просмотра и обсуждения рекламных модулей на тему «Анализ эффективности рекламных модулей ипотечных банков» были сделаны следующие основные выводы:
1) наиболее эффективной является реклама, вызывающая положительные эмоции и ассоциации, учитывающая эстетическое восприятие;
2) при выборе услуг ипотечных банков большинство потребителей руководствуются не рекламой, а опытом своих друзей и знакомых.
* * *
Ответы экспертов Фонда «Институт экономики города» на вопросы об организации договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ, и исполнителем коммунальных услуг, между ТСЖ и ресурсоснабжающими организациями
Окончание
Как ТСЖ сможет отвечать за качество коммунальных услуг, которые оно не производит?
Согласно пункту 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года № 307, исполнителем коммунальных услуг является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Иными словами, исполнитель не обязательно должен являться производителем коммунальных ресурсов.
Для обеспечения координации ответственности ТСЖ и ресурсоснабжающих организаций в соответствии с пунктом 8 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме / сбросе) сточных вод), заключаемого исполнителем (ТСЖ) с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации. Это касается условий договоров ТСЖ с гарантирующими поставщиками (энергоснабжающими организациями) и другими ресурсоснабжающими организациями о параметрах качества, условиях и порядке приостановления или ограничения подачи коммунальных ресурсов, которые не должны приводить к непредоставлению коммунальных услуг или к несоответствию требованиям к качеству коммунальных услуг, установленным Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, а условия договоров о порядке оплаты должны соответствовать обязательствам исполнителя (ТСЖ) и потребителя (собственников помещений) в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
