CC BY
207
Наука молодых - мост в будущее
УДК 336.77
А.Н. Мелешенкова
ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА
СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ
Оренбургский государственный университет
Аннотация: В данной статье проведено исследование современного состояния ипотечного кредита в России, выявлены основные факторы, препятствующие его развитию. Разработаны рекомендации дальнейшего развития ипотечного кредита в России.
Ключевые слова: ипотечный кредит, процентная ставка, кредитные организации, рефинансирование, секьюритизация.
UDC 336.77
A.N. Meleshenkova
FEATURES OF MORTGAGE LOAN AT THE PRESENT STAGE
Orenburg State University
Abstract: In this paper, a study of the current state of the mortgage loan in Russia, revealed the main obstacles to its development. Recommendations for further development of mortgage in Russia. Keywords: mortgage, the interest rate, lenders, refinancing, securitization.
Ипотечный кредит выступает важным условием экономического и социального развития страны. Именно положительный опыт развитых и некоторых развивающихся стран показывает универсальность ипотечного кредита, который путем повышения доступности жилья для населения способствует снижению общественной напряженности и росту благосостояния граждан. Кроме того, стимулирует адекватное функционирование строительства и смежных со строительством отраслей
реального сектора экономики, активизирует работу банковской системы и фондового рынка, замедляет инфляцию, повышает инвестиционную активность, а также социальную и экономическую стабильность общества.
Развитие ипотечного кредита в России сдерживается наличием ряда негативных факторов. В условиях наличия существенной потребности со стороны большей части населения страны в улучшении жилищных условий, высокой стоимости ипотечных кредитов, нестабильной эко-
а
* <
$ *
1!
Год Объем выдачи ипотеч- Объём ВВП, млрд. руб. Доля ипотечных кре-
ных кредитов, млрд. дитов в ВВП, %
руб.
2012 1032 66927 1,5
2013 1354 71017 1,9
2014 1764 77945 2,3
2015 1176 80804 1,5
номическои ситуации, при отсутствии источников долгосрочных финансовых ресурсов, первоочередным становится вопрос совершенствования ипотечного кредита, являющегося одним из наиболее результативных инструментов решения проблемы с жильем.
Уровень развития ипотечного кредита страны определяется по его доле в валовом внутреннем продукте. Необхо-
димо отметить, что этот показатель в развитых странах с рыночнои экономикои находится на высоком уровне. К примеру, в странах ЕС он составляет 44%, в США -71%, в Голландии - 90%. В таких странах, как Колумбия, Южная Корея, данныи показатель находится на уровне 12-14% ВВП [1]. В этоИ связи оценим динамику данного показателя в России (таблица 1).
Таблица 1
Динамика объемов выдачи ипотечных кредитов и их доли в ВВП России [2,3]
Из данных таблицы следует, что до 2014 г. рынок ипотечного кредита активно развивался, и его доля в объеме валового внутреннего продукта возросла до 2,3 %. Это свидетельствует о стабилизации экономической ситуации, приведшеи за собои улучшение качества жизни населения.
Из-за кризиса 2014-2016 гг.произошел подрыв ключевых экономических процессов, что, в свой черед, привело к торможению развития многих отраслей экономики и ипотечного рынка в частности, в результате доля ипотечных кредитов в валовом внутреннем продукте снизилась до 1,5 %.
Наблюдаемая тенденция - доказательство факта, что российский рынок
ипотечного кредита пока ещё находится на начальной ступени развития, однако потенциал ипотечного кредита в России достаточно велик.
Охарактеризуем развитие рынка ипотечного кредита за 2012-2016 гг.
Как показывает рисунок 1, для ипотечного рынка в 2012-2014 была характерна тенденция роста объёма выдачи ипотечных кредитов: в 2012 году объём выдачи составил 1 032 млрд. руб., в 2013 году он увеличился на 31,2%, составив при этом 1 354 млрд. руб.[3]
Такая динамика в основном объясняется тем, что заёмщики хотели успеть купить жильё на более благоприятных условиях в ситуации роста процентов на рынке.
I®
2000 1500 1000 500 0
1 "64
1032 ^ Д
Т= 1= I
1176
900
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов
2012 2013 2014 Год
2015 2016 (за 8 мес )
Рисунок 1 - Объёмы выдачи ипотечных кредитов за 2012-2016 гг.[3]
К характерным тенденциям в развитии ипотечного кредита в России также можно отнести:
1) Высокую монополизацию на рынке ипотечного кредита.
Несмотря на значительное число кредитных организаций, которые выдают ипотечные кредиты, рынок ипотечного кредита сильно монополизиро-
ван. По состоянию на 2015 г. около 85 % ипотечных кредитов пришлось на 5 банков с государственным участием: Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, Банк Москвы, Газпромбанк, из которых 58 % приходится на Сбербанк России (таблица 2) [4].
Таблица 2
Рейтинг банков, выдающих ипотечные кредиты, за 2015 г.
Банк Объём выдачи ипотенчых Доля выдачи, %
кредитов, млн. руб.
1. Сбербанк 661 800 57,7
2. ВТБ 24 198 368 17,3
3. Россельхозбанк 37 748 3,3
4. Группа SocieteGeneral 31 678 2,7
5. Банк Москвы 28 274 2,4
6. Газпромбанк 26 839 2,3
7. Абсолютбанк 14 973 1,3
8. Санкт-Петербург 13 189 1,1
9. Возрождение 11 189 1
10. Связь-Банк 10 566 0,9
2) Неравномерное распределение по территории страны.
Самое большое число банков, выдающих ипотечные кредиты, расположены в Центральном федеральном округе, их число составляет 260, из которых 224 находятся в г. Москве. На втором месте по числу банков находится Приволжский федеральный округ -77, наименьшее их количество в Северо-Кавказском федеральном округе - 6 [2].
2014 год для ипотечного рынка стал неоднозначным. В 2014 году выдано 1 012 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1764,1 млрд. руб., это в 1,2 раза выше уровня 2013 года. В начале 2014 года наблюдалось стремительное развитие рынка, но во втором полугодии произошло замедление роста под влиянием падения цен на нефть, приведшего к снижению курса национальной валюты, повышению процентных ставок и сокращению ликвидности в банковской системе [5].
В данных условиях в декабре 2014 года началось увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам. Средняя ставка по ипотечным кредитам, выданным в целом за 2014 г., была равна 12,5% (рисунок 2).
Высокие процентные ставки препятствуют развитию ипотечного кредита в России. Переплата по ипотеке при действующих ставках будет очень высока и может дойти до 200 %, если срок ссуды будет 25-30 лет [6].
В 2014 году ипотечный рынок вырос на 30% - это рекордные темпы среди иных сегментов. Вместе с тем рост в данном секторе мог быть выше еще на 10%, если бы не повышение Центральным Банком ключевой ставки. По причине резкого роста ключевой ставки в декабре 2014, произошла заморозка рынка [5].
Таким образом, финансовый кризис 2014 года отбросил развитие ипотечного кредита в России на несколько шагов назад.
Рисунок 2 - Динамика средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам в рублях за
2012-2016 гг. [5]
В начале 2015 г. российская экономика адаптировалась к последствиям девальвационного шока. Худшие прогнозы по падению ипотечного рынка не оправдались (в 2009г. рынок ипотечного кредита сократился почти в 3,5 раза). Если в марте и апреле 2015 года объём выданных кредитов упал на 50 % в сравнении с соответствующим периодом 2014 года, то в июле 2015 года падение было на 36%.
Существенную поддержку ипотечному рынку оказала государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках, в соответствии которой для заёмщика ставка по кредиту не должна быть выше 12% [7].
Кроме того, рынку не дало упасть постепенное снижение ключевой ставки Банком России: за год ЦБ, в связи с замедлением инфляции, пересматривал ее значение 5 раз. В итоге ключевая ставка составила 11% на август 2015 года.
В соответствии с данными ЦБ, в 2015 г. было выдано 691,8 тыс. кредитов на сумму более 1,1 трлн. рублей, что на 35 % меньше, чем в 2014 году [7].
29 февраля 2016 года было принято решение о продлении государственной поддержки до конца 2016 года.
За 8 месяцев 2016 г. было выдано 530 тыс. ипотечных кредитов на сумму
900 млрд. руб., что на 38% выше, чем по состоянию на 2015 год [2].
Что касается просроченной задолженности, то в начале2014 г. она находилась примерно на одном уроне, с июля 2014 г. наблюдался её рост. В течение 2015 г. просроченная задолженность увеличивалась при снижении объёма выдачи кредитов, и это является негативной тенденцией. В 2016 г. просроченная задолженность продолжала расти (рисунок 3). На 1 сентября 2016 г. ее объем составил 73,58 млн. руб. [2].
Основной причиной такой динамики является низкая платежеспособность граждан, являющаяся одним из главных факторов медленного развития российского ипотечного рынка. По оценкам Минэкономразвития РФ только 10% населения России могут себе позволить взять ипотеку. Вместе с тем, в улучшении жилищных условий нуждаются более 60 % граждан страны [5].
Однако, хотя экономика страны и находилась в сложной ситуации, на ипотечном рынке в кризис 2014-2016 гг. были достигнуты значимые результаты:
1) удалось снизить ставки по ипотечным кредитам в среднем с 14,5 % до 1112 % на первичном рынке и 13-15 % на вторичном;
2) темпы падения объемов выданных ипотечных кредитов оказались намного ниже прогнозируемых. Главным образом, это произошло с помощью государственной поддержки;
II
а
1 < 1 * 1
к
Рисунок 3 - Динамика объёмов задолженности по выданным ипотечным кредитам и просроченной задолженности за 2014-2016 гг. [2]
3) несмотря на рост просроченной задолженности, рынок ипотечного кредита является наиболее качественным сегментом: по итогам 2015 года объем ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней, составил 3 % всей задолженности по ипотечным кредитам. По не ипотечным ссудам доля просроченной на 90 и более дней задолженности равна 15,2 % [8].
Можно сказать, что ипотечный рынок активно восстанавливается. По базовому сценарию ЯАЕХ («Эксперт РА») настоящая динамика рынка сохранится: объем выдачи ипотечных кредитов в 2016 г. составит около 1,6 трлн. руб. при росте на 40 %. Главным ограничителем развития рынка ипотечного кредита в 2017-2018 гг. будут являться процентные ставки. При их сохранении на уровне более 10 % задолженность граждан по ипотечным кредитам в ближайшие 2 года не превысит 6 % ВВП России.
Вместе с тем, данный сегмент подвержен воздействию геополитических и макроэкономических факторов. Развитие ипотечного кредита в России в большой степени будет зависеть от государственных программ субсидирования.
Таким образом, оценить перспективы развития рынка ипотечного кредита очень сложно. Безусловно, самым важным параметром выступает величина
процентной ставки. Действующие проценты еще более или менее воспринимаются заемщиками адекватно, и количество сделок по покупке недвижимости с использованием ипотечного кредита выступают подтверждением наличия серьёзного платежеспособного спроса [9].
Главным фактором, препятствующим развитию ипотечного кредита в России, является проблема формирования долгосрочных финансовых ресурсов. Чтобы сделать долгосрочный кредит массовым продуктом банка и при этом не нарушить требования ликвидности, банку нужно привлечь денежные ресурсы на такой же долгосрочный период. В наибольшей степени результативным инструментом решения указанной проблемы является рефинансирование.
Рассмотрим динамику рефинансирования ипотечных кредитов в России.
Из данных таблицы 3 видно, что за период 2011-2015 гг. АИЖК рефинансировало закладных на общую сумму 223,77 млрд. руб., т.е. 3,7 % от величины ипотечных кредитов, выданных в России за аналогичный период.
По представленным данным, можно сказать, что объемы рефинансирования, так же, как и его доля, не имеют заметной тенденции развития и остаются на низком уровне.
Главным способом рефинансирования ипотечных кредитов выступает секьюри-тизация, представляющая собой финансовую операцию, которая предусматри-
вает трансформацию ипотечных активов в ценные бумаги, обеспеченные ступлением денежных ресурсов от воначальных активов, т. е. происходит превращение малоликвидного
ства в форму финансовых инструментов рынка капиталов.
Таблица 3
Динамика рефинансирования ипотечных кредитов в РФ
Год
Выдано ипотечных кредитов, млрд. руб.
Рефинансировано ипотечных кредитов АИЖК
Сумма, млрд. руб.
Уд. Вес, %
Секьюритизировано ипотечных кредитов
Сумма, млрд. руб.
Уд. Вес, %
2011
717
51,3
7,15
20,3
2,83
2012
1032
61
5,91
18,5
1,79
2013
1354
48
3,55
20,3
1,5
2014
1764
50,3
2,85
252,8
14,33
2015
1176
13,17
1,12
78,6
6,68
Всего
6043
223,77
3,70
390,5
6,46
По сравнению с США и иными государствами в России сделки секьюри-тизации занимают низкую долю в объёме выданных ипотечных кредитов - 114 %.
Так, за период 2011-2015 гг. из выданных ипотечных кредитов объемом 6043 млрд. руб. было секьюритизиро-вано лишь 390,5 млрд. руб. (6,46 %).
Объем секьюритизации ипотечных кредитов в 2015 году составил 78,6 млрд. рублей, что на 69% меньше, чем в 2014 году. Доля секьюритизирован-ных ипотечных активов в объеме выданных кредитов в 2015 году составила порядка 6,68%. В 2014 году этот показатель был равен 14,5%.Снижение объемов секьюритизации связано с продолжившимся ухудшением ситуации на финансовом рынке, сокращением инве-сторской базы, а также с падением объемов выдачи ипотечных кредитов.
Также это связано с недостатком источников размещения ипотечных ценных бумаг. На внутреннем финансовом рынке России перечень потенциальных инвесторов ограничен. Крупнейшими инвестициями могут стать средства Пенсионного фонда России и страховых компаний. Кроме того, ипотечные ценные бумаги не пользуются спросом
и у частных лиц по причине низкой узнаваемости ценных бумаг, а также невысокой доходности.
Успешное развитие ипотечного кредита в России зависит от достаточности финансовых ресурсов. Важность развития этого направления заключается в том, что секьюритизация может снизить стоимость заимствований финансовых ресурсов, это весьма важно для российской практики, а также обеспечить низкорискованное размещение средств для пенсионных фондов и страховых компаний, как перспективных инвесторов.
В качестве инструмента решения проблемы формирования долгосрочных ресурсов, как уже было сказано выше, выступает процесс рефинансирования. Главным методом рефинансирования ипотечных кредитов является секьюрити-зация [10].
Чтобы секьюритизация ипотечных активов успешно использовалась в России, необходимо создать для этого условия. Для чего нужно разработать и внедрить механизм, который позволил бы: выпускать стандартизованные ипотечные ценные бумаги, имеющие высокую надежность и ликвидность; упростить процедуры выпуска ипотечных ценных бумаг; обеспечить банковским институтам равный доступ к средствам, привлекаемым
за счет ипотечных ценных бумаг; шевить процесс рефинансирования кредитов.
Помимо того, нужно снижать процентные ставки по ипотечным кредитам с помощью [10-15]:
1) экономического воздействия: снижения базовой ставки, снижения расходов на обслуживание кредита, создания конкуренции среди банков;
2) административного воздействия: государственного субсидирования заёмщиков в соответствии с правительственными программами и регулирования процента.
Итак, активное развитие ипотечного кредита в России зависит от наличия источников его финансирования. Для того чтобы решить эту задачу, нужно
разработать комплексный механизм, который будет направлен на формирование равновесного ипотечного рынка, основой которого выступают соотношение спроса на кредиты и предложение жилья, соответствующее рефинансирование ипотечных активов, развитие инструментов социальной поддержки граждан страны и инвестиционной привлекательности ипотечных ценных бумаг.
Таким образом, в статье проведен анализ статистических показателей рынка ипотечного кредита в России. Выявлены главные факторы, препятствующие активному развитию ипотечного кредита. Разработаны рекомендации по совершенствованию ипотечного кредита в России.
Список литературы
1. Королёва А.М. Современное состояние и перспективы управления рынком ипотечного кредитования в России // Вопросы управления. 2015. № 2(14). С. 117.
2. ВВП России [Электронный ресурс]. Википедия // https://ru.wikipedia.org/wiki/ВВП_России
3. Показатели рынка жилищного (ипотечного) кредитования [Электронный ресурс] // https://www.cbr.m/statistics/?Prtid=ipoteka
4. Рейтинг ипотечных банков [Электронный ресурс] // http://rusipoteka.ru/
5. Годовой отчёт АИЖК за 2014 год [Электронный ресурс]. // http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/reporting/annual/Annual_report_2014 .pdf
6. Кривенда Е.А., Ковалев Д.А. Актуальные проблемы ипотечного кредитования в России // Территория науки. 2014. Т 5. № 5. С. 114-119.
7. Годовой отчёт АИЖК за 2015 год [Электронный ресурс] // http://rosipoteka.ru/common/img/uploaded/files/bigs/annual_report_2015.pdf
8. Итоги развития жилищного и ипотечных рынков в 2015 году [Электронный ресурс] // http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/spr_ipo_2015.pdf
9. Самбулова К. Банки: в зоне турбулентности/ К. Самбулова [Электронный ресурс]. Dailymoneyexpert. - Электрон.дан. - Режим доступа: - Режим доступа: http://dailymoneyexpert.ru/itogi-goda/2015/12/28/banki-v-zone-turbulentnosti-4719.html
10. Большакова Ю.А. Факторы и показатели устойчивого развития социальной инфраструктуры сельских территорий // Вестник НГИЭИ. 2015. № 11 (51). С. 15-21.
11. Варгузина М.С. Ипотечный кредит: перспективы развития в РФ // Территория науки. 2016. № 1. С. 173-176.
12. Зиновьева Н.М. Виды банковских депозитов и их особенности // Территория науки. 2016. № 5. С. 133-137.
13. Курилова А.А. Теоретические основы управления кредитными рисками в коммерческом банке // Вестник НГИЭИ. 2015. № 7 (50). С. 43-50.
14. Рыков С.В., Тележко В.В. Процентная политика как основной инструмент стратегии банка по привлечению ресурсов // Территория науки. 2016. № 5. С. 173-177.
15. Солодилова М.Н. Оценка рефинансирования ипотечных кредитов в Российской Федерации как инструмента формирования долгосрочных ресурсов // Финансы, денежное обращение и кредит. 2015. № 5.
Информация об авторе:
Information about author:
Мелешенкова Анастасия Николаевна,
магистрант программы Банковский менеджмент, Оренбургский государственный университет, г. Оренбург, Россия
Meleshenkova Anastasia Nikolaevna magistracy of Banking Management Program, Orenburg State University, Orenburg, Russia
Научный руководитель:
Scientific adviser:
Донецкова Ольга Юрьевна,
кандидат экономических наук, доцент, Оренбургский государственный университет, г. Оренбург, Россия
Donetskova Olga Yurievna,
candidate of economic sciences, Associate Professor, Orenburg State University, Orenburg, Russia
