CC BY
109
УДК 336:763:34
РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ДОЛГОСРОЧНЫХ ФИНАНСОВЫХ РЕСУРСОВ
НА ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК РОССИИ
Я.В.Паттури
Институт экономики и управления НовГУ, [email protected]
Рассмотрены общие современные тенденции развития российского рынка ипотечного кредитования. Обозначены целевые ориентиры государственной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Определена роль ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в развитии единой системы рефинансирования ипотечных кредитов в России.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, рефинансирование ипотечных кредитов, ипотечные ценные бумаги
The article describes general modern development trends of Russian mortgage market; denominates the main objects of state strategy in the housing mortgage lending in Russia; defines the role of the Agency for Housing Mortgage Lending in the development of a unified system of mortgage credit refinancing in Russia.
Keywords: mortgage housing credit, mortgage refinancing, mortgage-backed securities
Еще десятилетие назад слово «ипотека» в России было известно лишь узкому кругу специалистов, которые владели ограниченными знаниями об организации системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). На сегодняшний день ситуация в данной сфере кардинально изменилась — осознание необходимости интеграции рынка недвижимости и рынка финансов через ипотечное кредитование как средство продвижения и развития каждого из них уже нашло свое проявление в среде банкиров, финансистов, представителей федеральной и муниципальной власти. Помимо того тысячи простых граждан в нашей стране сегодня с заинтересованностью наблюдают за развитием системы ИЖК, рассматривая ипотечный кредит как основную возможность приобретения жилой недвижимости.
Сегодня к основным причинам, тормозящим развитие системы ИЖК в России, следует отнести: недостаточное информационное внедрение ипотечной системы в общество; несостоятельность банковской сферы, ее незаинтересованность и невысокое желание работать с населением; недостаточность опыта страхования рисков участников ипотечной сделки; несовершенство жилищного и инвестиционного законодательства; сохранение высоких процентных ставок по ипотечным кредитам при низком уровне платежеспособности населения и высокой стоимо-
сти объектов жилой недвижимости; сохранение коэффициентов ипотечной задолженности на достаточно высоком уровне и др.
Согласно «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года», утвержденной распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. №1201-р (далее
— Стратегия), предусматривается увеличение средних сроков ипотечного кредитования до 30 лет, фиксация процентной ставки на уровне индекса потребительских цен плюс 2-3%, сокращение размера первоначального взноса и установление аннуитетного порядка погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью. Реализация мероприятий Стратегии предполагает, что ипотечный кредит станет основным механизмом приобретения жилой недвижимости в собственность — цены на жилье, условия ипотечного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредита 60% граждан России (см. табл.1 [1]). Согласно прогнозным расчетам, доля ипотечных жилищных кредитов к объему ВВП России составит в 2020 г. 21%, в 2030 г. — 31,8% (для сравнения: сегодня в России общая сумма ипотечных займов составляет 2,71% ВВП, тогда как в США достигает 70% ВВП).
Таблица 1
Целевые показатели развития рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 г.
Целевые показатели 2011 2012 2015 2020 2030
ориентир факт ориентир
Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, % 22 24 23 30 50 60
Количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов, тыс. шт. 370 521 490 741 868 873
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, % 17,3 17,6 20 26 40 50
Доля ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в общем объеме ипотеки, % 5,9 5,9 45 50 55 66
Объем выдачи ипотечных кредитов., млрд руб.
Доля рублевый кредитов
Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в России
Несмотря на развивающийся долговой кризис в Европе и нестабильность на мировых финансовых рынках 2011 г., первый год реализации Стратегии, стал рекордным для развития ипотечного рынка в России. Благодаря стагнации или по большей части номинальному росту цен (в зависимости от региона) на рынке жилья, повышению доступности ипотечного кредитования, оживлению строительного сектора и изменению структуры спроса на рынке жилья по стране в целом* в России было выдано 520,8 тыс. кредитов на сумму 716,9 млрд руб., что в 1,7 раза в
* В 2011 г. спрос на жилую недвижимость в значительной мере был сконцентрирован в сегменте эконом-класса, тогда как инвестиционный спрос, определявший динамику развития рынка недвижимости и ипотеки в 2006-2008 гг., практически ушел с рынка, и лишь в конце 2011 г., согласно социологическим исследованиям, появились первые признаки его возвращения.
количественном и в 1,9 раза в денежном выражении превысило аналогичный показатель 2010 г. и в 1,4 раза в количественном выражении — ориентир, определенный Стратегией. Кроме того, это на 171,3 тыс. кредитов и на 61,1 млрд руб. больше, чем в момент докризисного максимума 2008 г. Доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, составила 17,6% в общем объеме сделок с жильем (для сравнения: в 2009 г. — 16,9%, в 2010 г. — 11,9%) (см. рис.) [2].
При этом ухудшения качества отечественного ипотечного портфеля не отмечается: по итогам 2011 г. общая доля просроченных платежей в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности сократилась до 3,2% (по рублевым кредитам — 2,1%), вернувшись, таким образом, к уровню III квартала 2009 г. Ипотечная задолженность, имеющая просро-
ченные платежи сроком от 30 дней, к концу 2011 г. снизилась в абсолютном выражении с 88 млрд руб. до 69 млрд руб. и почти в два раза сократилась ее доля (с 7,8% до 4,7%) в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. Более чем вдвое сократился объем ипотечных ссуд, имеющих задолженность со средними сроками просроченных платежей — от 31 до 90 дней, и с просроченными платежами от 91 до 180 дней. Объем самой безнадежной задолженности, со сроком задержки платежей более 180 дней, сократился почти на 7%.
Общей тенденцией 2011 г. стало постепенное снижение месячных ставок выдачи ипотечных кредитов (с 12,6% в январе до 11,6% в декабре) за счет усиления конкурентной борьбы в условиях благоприятной ситуации с ликвидностью (для сравнения: в январе 2010 г. ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца, составила 13,9%, в декабре 2010 г. — 12,5%).
Рыночные программы долгосрочного развития системы ИЖК, направленные на достижение целевых ориентиров, и стратегические цели развития рынка определены в Стратегии следующим образом [1]:
1) «Развитие первичного рынка ипотеки» — увеличение объемов и повышение качества предоставления ипотечных кредитов (увеличение доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств);
2) «Развитие инфраструктуры рынков ипотеки» — повышение надежности и конкурентности инфраструктуры рынка ипотеки для роста его эффективности и снижения транзакционных издержек (снижение спреда между стоимостью привлечения ресурсов на вторичном рынке ипотеки и средней ставкой для конечного заемщика);
3) «Развитие вторичного рынка ипотеки» — повышение уровня насыщения рынка долгосрочной ликвидностью (увеличение доли ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в общем объеме ипотеки);
4) «Реализация специальных ипотечных программ» — поддержка отдельных категорий населения или сегментов рынка жилья в рамках специальных государственных программ (цели, целевые показатели и их целевые значения будут определяться исходя из реализации отдельных государственных программ).
Реализовывать долгосрочные цели государственной политики по повышению доступности жилья для населения России в рамках Стратегии призвано главным образом ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), созданное Правительством РФ еще в 1997 г. для развития вторичного рынка ипотеки.
Сегодня АИЖК выполняет следующие основные функции:
— привлечение финансовых ресурсов для развития ипотеки с помощью размещения ценных документов и облигаций на открытом рынке;
— заключение долгосрочных договоров с партнерами на длительный срок по рефинансированию ипотеки, жилищных займов;
— внедрение финансовых механизмов и инструментов в целях повышения ликвидности и снижения рисков для участников системы;
— разработка стандартного порядка оформления, предоставления, получения жилищных займов для населения;
— предоставление различной помощи участникам ипотечного кредитования в подготовке документов, организации кредитования.
Как оператор по формированию и развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, используя успешный опыт США, внедрило двухуровневую систему ипотечного кредитования на отечественном рынке: на первом уровне функционируют банки, выступающие первичными ипотечными кредиторами населения, а на втором АИЖК выкупает (т.е. рефинансирует) по единым стандартам права требования по выданным банками-партнерами ранее ипотечным кредитам. Такая система предполагает участие в ипотечном кредитовании граждан неограниченно большого числа первичных кредиторов, поскольку АИЖК рефинансирует ипотечные кредиты практически во всех субъектах Российской Федерации.
Таким образом, выпуск ипотечных ценных бумаг как источника рефинансирования ипотечных кредитов — одно из ключевых направлений деятельности АИЖК. Выполняя свои функции в качестве государственного института развития, АИЖК способствует формированию и развитию данного сегмента финансового рынка, разрабатывает новые технологии и инструменты секьюритизации ипотечных активов, оказывает методологическую поддержку участникам ипотечного рынка при выпуске ипотечных ценных бумаг.
В 2011 г. АИЖК рефинансировано 40255 ипотечных кредитов на сумму 51,3 млрд руб., или 7,7% от общего объема выданных в стране ипотечных кредитов. Согласно целевым ориентирам Стратегии уже к 2020 г. за счет выпуска ипотечных ценных бумаг должно финансироваться 55% сделок с ипотекой (к 2030 г. — 66%).
В 2007 — 2011 гг. АИЖК выступило инициатором шести серий выпусков облигаций (табл.2). Эмитентами ценных бумаг стали специально созданные в соответствии с российским законодательством ипотечные агенты, которые осуществили выпуски жилищных облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием и зарегистрированных Федеральной службой по финансовым рынкам.
Таблица 2
Основные характеристики выпусков ипотечных ценных бумаг АИЖК в 2007 — 2011 гг.
Облига- ции Номинальная стоимость, руб. Структура выпуска, % Годовая процентная ставка Юридический срок погашения
ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК 2007»
Класс «А» 2900000000 88 6,94 15.02.2039
Класс «Б» 264000000 8 9,5
Класс «В» 130794000 4
ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК 2007»
Класс «А» 9440000000 88 8,5 15.03.2040
Класс «Б» 590300000 5,5 9,5
Класс «В» 697300000 6,5
ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1»
Класс «А» 7930000000 70 10,5 20.02.2041
Класс «Б» 3401828000 30
ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1»
Класс «А» 6096000000 45 9 20.11.2042
Класс «Б» 6096000000 45 6,5*
Класс «В» 1354706000 10
ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2»
Класс «А1» 7457000000 45 8,25 15.09.2043
Класс «А2» 7457000000 45 6*
Класс «В» 1657195000 10
ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-1»
Класс «А1/11» 2258000000 60 9 15.02.2044
Класс «А2/11» 1129000000 30 3
Класс «В/11» 377569000 10
*Предусмотрено повышение купона до 9% с 10-го купонного периода (с 16.09.2013 г.).
Все выпуски успешно прошли испытание кризисом и даже в условиях крайне тяжелой ситуации на первичном рынке ипотеки подтвердили свою высо-
кую надежность — выплаты, предусмотренные эмиссионной документацией, осуществлялись своевременно и в полном объеме.
Общий объем выпуска ипотечных ценных бумаг АИЖК за 2007 — 2011 гг. составил более 59 млрд руб. При этом объем эмиссии ипотечных облигаций в 2011 г. на 44,7% превысил показатель 2007 г., на 79,1% — 2008 г., на 49,8% — 2010 г., что, несомненно, иллюстрирует поступательное развитие системы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов на ипотечный рынок России. Согласно оптимистичным прогнозам АИЖК, в 2012 г. будет выдано около 680 тыс. кредитов, общий объем выданных кредитов может достичь 1 трлн рублей.
В заключение стоит назвать дочерние компании АИЖК, способствующие повышению эффективности деятельности агентства по рефинансированию ипотечных кредитов и развитию отечественного рынка ипотечного жилищного кредитования в целом:
— ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», созданное в 2008 г. в целях обеспечения профилактики возможных рисков на рынке ипотечного кредитования посредством разработки и внедрения антикризисных мер, направленных на поддержку заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации;
— ОАО «Страховая компания АИЖК», созданное в 2009 г. в целях формирования и развития рынка ипотечного страхования — важного механизма повышения доступности ипотечных кредитов для граждан и эффективного способа повышения устойчивости рынка ипотеки.
В целом наметившиеся тенденции развития рынка ИЖК позволяют рассчитывать на то, что в перспективе в России выстроится четко слаженная само-финансируемая ипотечная кредитная система, которая будет основана на устойчивом развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.
1. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года / Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [офиц. сайт] — http://www.ahml.ru/ru/agency/strategia/
2. Здесь и далее используется информация официального сайта Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — http://www.ahml.ru/ru/
Bibliography (Transliterated)
1. Strategija razvitija ipotechnogo zhilishhnogo kreditovanija v Rossijjskojj Federacii do 2030 goda / Agentstvo po ipotechnomu zhilishhnomu kreditovaniju [ofic. sajjt] — http://www.ahml.ru/ru/agency/strategia/
2. Zdes' i dalee ispol'zuetsja informacija oficial'nogo sajjta Agentstva po ipotechnomu zhilishhnomu kreditovaniju — http://www.ahml.ru/ru/
