CC BY
269
Оборот недвижимости требует совершенства
В. Витрянский
заместитель председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
После введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ, обеспечившей правовое регулирование недвижимого имущества в качестве особого объекта гражданских прав, было принято большое число нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений. Однако данное обстоятельство, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного, внутренне не противоречивого гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, здесь имеется немало пробелов и прямых противоречий, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Такое положение объясняется не только непрофессионализмом и некомпетентностью составителей соответствующих законопроектов, но и в ряде случаев вполне сознательным желанием вывести отношения, связанные с оборотом недвижимости, из-под действия основных принципов гражданского права (бесспорным примером могут служить многие положения Земельного кодекса РФ).
Совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы (в силу ее авторитета и разумности) всеми основными участниками законотворческого процесса и правоприменения.
Руководствуясь этими соображениями, Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства образовал рабочую группу по подготовке Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и его регистрации, в состав которой вошли авторитетные специалисты, представляющие Высший Арбитражный и Верховный суды
РФ, регистрирующие и нотариальные органы, известные ученые. Перед рабочей группой поставлена задача на основе сложившейся правоприменительной практики предложить комплексные решения, направленные на устранение противоречий в различных законодательных актах о недвижимости и совершенствования правового регулирования оборота недвижимого имущества, которые охватывали бы как необходимые изменения и дополнения ГК и других законов, так и доработку новых законов.
Рабочая группа завершила подготовку проекта Концепции, которому теперь предстоит стадия широкого обсуждения.
Среди многочисленных предложений, содержащихся в проекте Концепции, особое значение имеют положения, обеспечивающие последовательное проведение принципа «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости. Собственник здания (сооружения) должен располагать каким-либо вещным или обязательственным правом на земельный участок, а при совпадении собственника здания и земельного участка в одном лице следует исключить случаи совершения ими сделок с указанными объектами по отдельности.
Предлагается скорректировать перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу, и обеспечить детальное регулирование их правового режима. В частности, не должны признаваться объектами недвижимости предприятия в целом как имущественные комплексы (при сохранении их в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок), поскольку данное обстоятельство значительно усложняет имущественный оборот предприятий. Целесообразно уточнить признаки предприятия, имея в виду, что под этим следует
понимать действующий имущественный комплекс («предприятие на ходу»), фактически используемый в предпринимательской деятельности собственника соответствующего имущества, которая по характеру позволяет выделить из всех обязательств собственника те, которые связаны исключительно с деятельностью данного имущественного комплекса и поэтому входят в состав имущества предприятия.
Имеется настоятельная необходимость введения в перечень недвижимого имущества такого объекта гражданских прав как технологический имущественный комплекс, представляющий собой совокупность движимого и недвижимого имущества, объединенного их единым хозяйственным назначением и отличающийся от предприятия тем, что в его состав не включаются права требования, долги и исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности.
Целесообразно привести к единому знаменателю признаки и вещно-правовой режим жилых и нежилых помещений. В результате приватизации многие организации оказались собственниками части зданий, этажей, подъездов и т. д., включая лестничные клетки и другие места общего пользования. Между тем объектом права собственности могут служить лишь офисные помещения, а места общего пользования должны признаваться общей долевой собственностью всех лиц, которым принадлежат офисные помещения в соответствующем здании.
Нуждается в пересмотре порядок гос-регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, должны быть освобождены от необходимости госре-гистрации права на предприятие, ограничения и обременения этих прав, их возникновение и прекращение. Публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов, может быть обеспечен введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятиями. Госрегистрации должны подлежать только переход и обременение вещных прав на объекты недвижимости в составе предприятия.
Следует коренным образом изменить взгляд на госрегистрацию сделок с недви-
жимостью, приняв в качестве общего правила положения о том, что такие сделки не подлежат регистрации, за исключением только тех, которые сами по себе (а не их исполнение) являются обременением соответствующего недвижимого имущества: ипотека, договор доверительного управления недвижимым имуществом. В остальных случаях сделки с недвижимостью (купля-продажа, аренда, ссуда и т. п.) носят консенсуальный характер и лишь порождают обязательство по передаче имущества, не нуждающегося в госрегистрации.
* * *
Проект Концепции подготовлен Рабочей группой, образованной Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, в следующем составе:
Витрянский В. В. - член Совета, заместитель Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ, доктор юридических наук, профессор (руководитель группы);
Жуйков В. М. - член Совета, заместитель Председателя Верховного Суда РФ, доктор юридических наук, профессор;
Завьялов А. А. - ранее - первый заместитель Председателя Московской областной регистрационной палаты;
Иванов А. А. - доцент кафедры гражданского права Санкт-Петербургского государственного университета, кандидат юридических наук;
Козырь О. М. - заместитель начальника отдела Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, кандидат юридических наук;
Маковская А. А. - заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ, кандидат юридических наук;
Маковский А. Л. - заместитель председателя Совета, первый заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, доктор юридических наук, профессор;
Сенчищев В. И. - начальник юридического отдела ООО «ДСК-Альянс»;
Суханов Е. А. - член Совета, заведующий кафедрой гражданского права Московского
государственного университета имени М. В. Ломоносова, доктор юридических наук, профессор;
Сучкова Н. В. - советник Председателя Федеральной нотариальной палаты;
Чубаров В. В. - ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, кандидат юридических наук.
Основные положения Концепции обсуждены и ободрены на заседании Совета
19 июня 2002 г. (п. 3 протокола № 10).
Концепция одобрена на заседании Совета 17 февраля 2003 г. (п. 1 протокола № 12). Совет принял решение опубликовать Концепцию, провести ее обсуждение с привлечением широкого круга научных работников и специалистов-практиков, представителей государственных органов и других заинтересованных лиц и организаций, а доработанную с учетом замечаний Концепцию рассмотреть на заседании Совета в IV квартале 2003 г.
* * *
Уважаемые читатели!
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе впервые была представлена для широкого обсуждения на конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества», проходившей в Москве в Российской академии государственной службы 12 марта 2003 года.
Предложения, пожелания и отзывы просьба направлять в Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации по адресу: 103132, г. Москва, ул. Ильинка, д. 8.
тел.: 206 3639, 206 5652 - исполнительный директор Исследовательского центра частного права при Президенте Российской Федерации А.Ф. Кузьмин тел.: 206 3639 - первый заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте Российской Федерации А.Л. Маковский
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе1
Одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства (п. 1 протокола № 12 от 17 февраля 2003 г.)
ВВЕДЕНИЕ
После 1 января 1995 г., когда была введена в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, ГК), обеспечившая правовое регулирование недвижимого имущества (недвижимости) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, было принято большое число нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Однако данное обстоятельство, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, в этом законодательстве имеется немало пробелов и прямых противоречий нормам ГК РФ, зачастую используются непродуманные юридические кон-
1Материал любезно предоставлен Исследовательским центром частного права при Президенте Российской Федерации и еженедельником «Экономика и жизнь».
струкции. Такое положение объясняется не только непрофессионализмом и некомпетентностью составителей соответствующих законопроектов, но и в ряде случаев вполне сознательным желанием вывести отношения, связанные с оборотом недвижимости, из-под действия основных принципов гражданского права (примером могут служить, в частности, многие положения Земельного кодекса Российской Федерации).
Очевидно, что совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы (в силу ее авторитета и разумности) всеми основными участниками законотворческого процесса и правоприменения.
Руководствуясь этими соображениями, Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства поддержал инициативу Исследовательского центра частного права о разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе и создал Рабочую группу по ее подготовке, в состав которой вошли авторитетные специалисты - представители Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, регистрирующих и нотариальных органов, а также известные ученые. Перед рабочей группой была поставлена задача: на основе сложившейся правоприменительной практики предложить комплексные решения, направленные на устранение противоречий в различных законодательных актах о недвижимости и совершенствование правового регулирования оборота недвижимого имущества, которые охватывали бы необходимые изменения и дополнения как ГК РФ, так и других законов.
Часть 1. Совершенствование норм гражданского законодательства о недвижимых вещах как объектах гражданского оборота
Раздел I. Общие положения о недвижимых вещах § 1. Законодательное определение понятия «недвижимая вещь»
Определение недвижимой вещи по действующему законодательству
Помимо некоторых других законов, определяющих понятие «недвижимость» в порядке определения терминов, используемых в текстах таких актов, наиболее общее определение «недвижимости» («недвижимого имущества») содержится в ст. 130 ГК РФ. При его выработке используется несколько юридико-технических приемов:
- земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты прямо отнесены ст. 130 ГК к объектам недвижимости. Указанные объекты являются недвижимыми вещами в силу своих естественных свойств;
- применительно к иным объектам, являющимся недвижимыми в силу естественных свойств (т.н. «недвижимость по природе» - т.е. все, что связано с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи терпит ущерб, не позволяющий использовать далее ту же вещь по прежнему назначению) - дается не только примерный перечень этих объектов (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), но и называются критерии, которые позволяют в конкретной ситуации определить, является имущество недвижимым или нет;
- режим недвижимости распространен, в силу указания закона, и на ряд объектов, являющихся по своим естественным свойствам движимыми объектами (т.е. «недвижимость по закону»). Поскольку их естественные свойства не позволяют применить к ним общий критерий связанности с землей, эти объекты перечислены непосредственно в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ (речные и морские суда, воздушные суда, космические объекты);
- в ст. 130 ГК РФ содержится также указание о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Ими в настоящее время являются предприятия (ст. 132 ГК РФ) и кондоминиумы (ФЗ «О товариществах собственников жилья») и др.
Оценка действующего законодательства
Определение недвижимости в силу присущих ей естественных свойств, содержащееся в ст. 130 ГК, является достаточно универсальным.
Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, «... что прочно связано с землей, то есть объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...», следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием.
Помимо указанного критерия, ст. 222 ГК законодательно вводит условия, при наличии которых такие объекты, неразрывно физически связанные с землей, как здания и сооружения, только и могут стать объектами права собственности и иных гражданских прав. Ст. 222 ГК позволяет говорить о наличии между указанными объектами недвижимости и земельным участком, на котором они находятся, не только физической, но и юридической связи.
Современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место практически любой объект, за исключением, разве что участков земли или участков недр (мосты, жилые и нежилые здания и т.п.). Однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей.
Предложения по совершенствованию действующего законодательства
Определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК, вряд ли нуждается в пересмотре. Также нет оснований и для того, чтобы вводить в определение недвижимой вещи такой дополнительный признак, как обязательность (подверженность) государственной регистрации самой вещи. Требование государственной регистрации недвижимости есть следствие объективно присущих этой категории вещей признаков, а не один из таких признаков. Вопрос о государственной регистрации как элементе правового режима недвижимой вещи решен в действующем законодательстве посредством учреждения обязательной государственной регистрации вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременении этих прав (ст. 131 ГК РФ).
Подобный подход соответствует общемировой практике. Кроме того, его последовательный характер нашел подтверждение при решении сложнейшей проблемы признания прав на недвижимость, возникших до 31 января 1998 г. - момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о государственной регистрации). Согласно ст. 6 Закона о государственной регистрации эти права признаются юридически действительными и какой-либо государственной регистрации самой недвижимости не требуется.
§ 2. Применение общих положений гражданского законодательства о вещах к недвижимым вещам
Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о применении или неприменении к недвижимым вещам тех или иных гражданско-правовых норм о вещах.
Вместе с тем, очевидно, что регулирование оборота недвижимых вещей невозможно при отсутствии точной классификации этих объектов, без определения их места в общей системе объектов гражданских прав.
Предложения по совершенствованию законодательства
Первое. Недвижимость всегда является индивидуально определенной вещью. Ее индивидуальный характер можно объяснить той неразрывной физической и юридической свя-
зью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения в их привязке к конкретному участку приобретают индивидуальный характер. Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален.
Второе. Каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданского права. Соответственно сложная вещь, объединяющая по признаку использования по одному назначению разнородные вещи, при наличии у составляющих ее вещей признаков, предусмотренных ст. 130 ГК, может быть сама признана недвижимой вещью (например, комплекс недвижимого имущества).
Третье. Если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.п.) характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает и образуются два или более самостоятельных объекта права. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь. Одновременно регистрируется прекращение права на прежний объект.
Данную ситуацию следует отличать от того, когда изменяются определенные характеристики недвижимой вещи (размеры, внутреннее устройство и т.п.). В этом случае право на вещь сохраняется в неизменном виде, однако запись в единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) должна быть внесена в части описания вещи - объекта права. Необходимость внесения изменений в запись можно объяснить изменением индивидуальных характеристик объекта и необходимостью соблюдения достоверности записей о нем в ЕГРП.
Четвертое. В случае, если объект недвижимости является неделимой вещью (ст. 133 ГК), то даже при возникновении права общей собственности неделимая недвижимая вещь сохраняет свое значение единого самостоятельного объекта гражданского права.
С учетом сказанного необходимо исключить из ст. 132, 558 ГК, ст. 7 Водного кодекса Российской Федерации (далее - ВК РФ), ст. 127 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) указание на возможность купли-продажи, мены, дарения, аренды, залога и иных сделок по распоряжению частью единого объекта недвижимости. В случаях возникновения права общей собственности на недвижимость речь может идти об отчуждении доли в праве общей собственности (см. ниже).
§ 3. Определение круга объектов недвижимости, которые должны быть перечислены в ст. 130 ГК РФ Действующее законодательство и его оценка
Практика применения ГК РФ и иных законодательных актов о недвижимости показала, что ряд перечисленных в ст. 130 ГК РФ объектов не отвечают критериям недвижимости и по этой причине должны быть из статьи исключены, и, напротив, целесообразно дополнить соответствующий перечень рядом объектов.
Предложения по совершенствованию действующего законодательства
Первое. Из перечня объектов недвижимого имущество, содержащегося в ст. 130 ГК, следует исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения.
В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст. 7 Лесного кодекса Российской Федерации к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью.
Отчетливо видно, что даже в законодательном определении «лесного фонда» речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена. То же самое можно сказать о многолетних насаждениях.
Исключение указанных объектов из разряда недвижимых вещей отнюдь не будет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться недвижимыми вещами.
Второе. В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. И здесь объектом недвижимости являются не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта (ст. 7 ВК РФ), а земельный участок, на котором водный объект расположен (см. ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).
С учетом сказанного предлагается замкнутый водный объект как объект недвижимости из ст. 130 ГК РФ исключить и внести соответствующие изменения в ВК РФ.
Третье. Практика применения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости дает достаточные основания для того, чтобы ст. 130 ГК РФ была дополнена указанием на ряд новых объектов недвижимого имущества. Необходимость их включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. К числу таких объектов относятся: помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства.
Четвертое. Признание недвижимым имуществом предприятия (ст. 132 ГК) порождает множество проблем. В связи с этим предлагается из ст. 132 ГК упоминание о предприятии как о недвижимости исключить (см. об этом далее).
Напротив, ст. 134 ГК предлагается дополнить указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества. Оборотоспособность такого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т. п.) не вызывает сомнений. Для признания недвижимой вещью комплекс должен отвечать критериям недвижимости, закрепленным в ст. 130 ГК. Специальной отличительной особенностью комплекса могло бы стать объединение разнородных вещей единым хозяйственным назначением (см. подробнее далее).
§ 4. Ограничение случаев возникновения права общей долевой собственности на недвижимость Действующее законодательство и его оценка
Собственники объектов недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, законом практически неограничен (п. 4 ст. 244 ГК), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на «карликовые» доли типа 1/100, 1/32 и т.п. и отчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множество сособственников.
Чаще всего подобные недобросовестные действия имеют место в отношении таких объектов недвижимости, как жилые помещения и земельные участки.
В случае с жилыми помещениями имеет место нарушение норм жилищного законодательства, которое исходит из того, что в неделимом жилом помещении постоянно должна проживать семья собственника, а не посторонние лица (ст. 127 ЖК РСФСР). Одновременно нарушаются нормы о целевом использовании жилого помещения для проживания в нем граждан (ст.ст. 7, 127 ЖК РСФСР, ст. 288 ГК), т.к. «карликовая» доля в праве собственности не соответствует установленной норме жилой площади на человека. То же самое можно сказать об оказавшемся в общей собственности множества лиц земельном участке, который не может использоваться в соответствии с его целевым назначением.
Предложения по совершенствованию законодательства
С учетом изложенного предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, которая бы ограничивала возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в пра-
ве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т. п.) ограничение распространяться не должно, т.к. злоупотребление собственником своим правом в этих случаях отсутствует.
Раздел II. Регулирование оборота земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества § 1. Состояние действующего законодательства
Действующее российское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и расположенные на них здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества (далее совокупно именуемые «здания») и оборот этих объектов недвижимого имущества, внутренне противоречиво, так как рассматривает эти объекты, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.
Для гражданского законодательства в сфере регулирования вещных прав на объекты недвижимости и их оборота характерны следующие черты:
1) существенные различия в круге вещных прав, которые могут возникать на здания (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут) и на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного пожизненного наследуемого владения, сервитут), которые препятствуют выработке единого режима оборота указанных объектов;
2) нормы ГК РФ ориентированы на то, что собственники зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретают право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если законом или договором не установлено иное (п. 1 абз. 2 ст. 271 ГК РФ), однако ЗК РФ ограничил круг лиц, которые могут иметь, а тем более - приобрести (получить) земельные участки на указанном вещном праве;
3) неоправданность различий в правовом регулировании оборота земельных участков и оборота зданий: в гражданском законодательстве установлены специальные правила для таких сделок со зданиями, сооружениями и иными объектами недвижимого имущества, расположенными на земельных участках, как купля-продажа, аренда, тогда как отсутствуют какие-либо специальные правила для таких же сделок с самими земельными участками, к ним соответственно применяются общие правила ГК о купле-продаже и об аренде;
4) непоследовательность и противоречивость регулирования оборота земельных участков и находящихся на них зданий, выражающаяся в том, что:
а) в сделках одних типов здание и земельный участок выступают как одно целое, в других - как два самостоятельных объекта. Так, продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, в то время как ипотека здания без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, если и тот и другой объект принадлежат одному собственнику, не допускается;
б) имеются необоснованные различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемых со зданием и совершаемых с земельным участком, в зависимости от того, что является «непосредственным» предметом сделки. Так, если здание и земельный участок принадлежат одному собственнику, то ипотека земельного участка без ипотеки здания допус-
кается (п. 1 ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке» (далее - Закон об ипотеке), а ипотека здания без ипотеки земельного участка не допускается (ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке); обращение взыскания на земельные участки по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ), в то время как обращение взыскания на здания в соответствии со ст. 237 ГК РФ возможно и без обращения в суд, если такой порядок предусмотрен законом (в частности, Закон об ипотеке реализует эту возможность);
в) установлено значительное число исключений, при которых допускается оборот зданий без оборота земельных участков, в частности в тех случаях, когда здание расположено на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте (ст. 35 ЗК РФ);
г) существуют прямые противоречия между нормами различных нормативных актов, регулирующих одни и те же отношения. Так, ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если и участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику, в то время как ст. 553 ГК РФ допускает такое отчуждение;
5) в ряде случаев в законодательстве имеются пробелы в регулировании отношений, возникающих по поводу судьбы земельного участка, при совершении сделки с находящимся на нем зданием и наоборот. Это в первую очередь относится к передаче объектов недвижимости в доверительное управление, поскольку отсутствуют нормы, касающиеся передачи в доверительное управление зданий и сооружений вместе с земельными участками, на которых они расположены. Отсутствуют также нормы, регулирующие отношения по поводу безвозмездного пользования зданиями или сооружениями и земельными участками, на которых они расположены, или нормы, распространяющие на них соответствующие правила об аренде таких объектов;
6) в ряде случаев в законодательстве отсутствует четкое определение характера, природы права, которое собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, приобретает на этот участок, без чего невозможно четко определить содержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок. Это особенно характерно для ЗК РФ, который оперирует не присущим гражданскому праву и не наполненным достаточно ясным содержанием понятием «право на использование» в отношении земельного участка;
7) ГК и ЗК РФ, стремясь обеспечить связь между зданием и земельным участком, вводят конструкцию предоставления приобретателю здания прав на часть земельного участка (причем как вещных, так и обязательственных), в то время как предметом гражданского оборота и объектом вещных или обязательственных прав может быть только земельный участок, а не его часть.
§ 2. Оценка действующего законодательства
Хаотичность и непоследовательность российского гражданского законодательства в части регулирования оборота земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества очевидны.
Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы), утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 10 июля 2001 г. № 910-рп, предусмотрено реформирование правоотношений в сфере оборота земли и других объектов недвижимости, которое предполагает в числе прочих мероприятий «законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка» (п. 3.1.7).
ЗК РФ провозгласил в качестве одного из принципов земельного законодательства «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе зе-
мельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 1 ЗК РФ). Однако провозгласив этот принцип, при регулировании конкретных отношений ЗК РФ не проявляет должной последовательности в реализации этого принципа. С одной стороны, пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, если они принадлежат одному лицу, что свидетельствует о том, что юридическая судьба зданий должна повторять юридическую судьбу земельного участка при его отчуждении, хотя сформулирована эта норма настолько неудачно, что при буквальном прочтении может свидетельствовать и об обратном: здание определяет юридическую судьбу земельного участка, поэтому без отчуждения здания земельный участок не может быть отчужден («Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу»). С другой стороны, ЗК РФ предусматривает, что при переходе права на здание к новому собственнику к нему переходит и право в отношении земельного участка, которое именуется «правом на использование соответствующей части земельного участка», и даже предусматривает преимущественное право собственника здания на приобретение в собственность земельного участка (п. 3 и 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ), то есть в определенных случаях исходит из того, что главной вещью является не земельный участок, а расположенное на нем здание.
Исходя из современных экономических и правовых реалий, представляется невозможным воплотить эти концепции в законодательстве сколько-нибудь последовательно по следующим причинам:
- значительное число зданий находятся в собственности иных лиц, чем лица, которым принадлежат земельные участки. Более того, большое число зданий и сооружений принадлежит лицам, не имеющим надлежащим образом оформленных вещных или обязательственных прав на земельные участки, где эти объекты находятся;
- значительную долю в гражданском обороте составляют жилые и нежилые помещения, у собственников которых, согласно действующему законодательству, вообще не предполагается наличие каких-либо прав на земельные участки;
- определенное число объектов недвижимого имущества, расположенных на принадлежащем их собственнику земельном участке, не могут быть отчуждены вместе с земельным участком, поскольку сам участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте;
- гражданское законодательство допускает совершение с объектами недвижимого имущества, которые находятся на принадлежащем их собственнику земельном участке, ряда определенных сделок, не влекущих отчуждение этих объектов (например, внесение в уставный капитал акционерного общества прав пользования тем или иным объектом недвижимого имущества без передачи такому акционерному обществу права собственности на этот объект), и не требующих поэтому передачи на земельный участок ни права собственности, ни права, аналогичного тому, которое предоставлено в отношении объекта недвижимого имущества;
- стоимость возводимых на земельном участке объектов в значительном числе случаев несравнимо выше стоимости самого земельного участка, да и при определении стоимости земельного участка, который может быть использован под застройку, в первую очередь принимается во внимание ценность того объекта, который может быть возведен на земельном участке, а значит отсутствуют достаточные экономические основания для того, чтобы рассматривать возводимые на земельном участке здания и сооружения как «улучшения» земельного участка, составляющие вместе с ним единое целое.
§ 3. Предложения по совершенствованию действующего законодательства
В настоящее время, таким образом, нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия «единого объек-
та недвижимости» как единого объекта гражданских прав и сколько-нибудь распространенного объекта гражданского оборота.
Это не означает, что юридически земельный участок и здание, расположенное на нем, должны быть абсолютно обособлены и независимы друг от друга. Напротив, для нормального использования объектов недвижимости и для упорядочения оборота очень важно, чтобы лицо, обладающее недвижимым имуществом на чужом земельном участке, имело определенное (вещное или обязательственное) право в отношении этого земельного участка, позволяющее ему и управомоченным им лицам полноценно осуществлять пользование принадлежащим ему недвижимым имуществом, и могло свободно отчуждать такое недвижимое имущество, а у приобретателя также возникало бы право в отношении земельного участка, позволяющее ему осуществлять пользование перешедшим к нему недвижимым имуществом. В противном случае здание, правомерно созданное, но в последующем оказавшееся расположенным на чужом земельном участке, при отсутствии у собственника какого-либо права на земельный участок может иметь судьбу, аналогичную судьбе самовольной постройки с теми негативными последствиями, которые действующее законодательство предусматривает для самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).
Для тех же случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, важно установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте в тех случаях, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе. В этой части идея «единого объекта» является обоснованной, с тем лишь уточнением, что следует отказаться от попытки решить вопрос о том, что является главной вещью, а что - ее принадлежностью (или улучшением) и в зависимости от ответа на этот вопрос определять, что за чем следует. Не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению -здание или земельный участок, правило о невозможности отчуждения одного без другого должно распространяться на оба случая, т.е. важно установить, что такие объекты могут отчуждаться только вместе. Смысл правового режима «единого объекта» в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно.
Таким образом, в настоящее время в гражданском законодательстве необходимо последовательно проводить принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого-либо вещного или обязательственного института, а если собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их «разделение» в последующем не допускается (за исключением случаев, прямо установленных в законе: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд будет сопровождаться выкупом расположенных на нем зданий только в том случае, когда использование земельного участка в целях, в которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на здание (пункт 1 ст. 239 ГК РФ); в случае, когда здание находится на земельном участке, изъятом из гражданского оборота, оно все же может быть отчуждено и новый собственник здания приобретет другое, отличное от права собственности, право на земельный участок (пункт 4 ст. 35 ЗК РФ).
С точки зрения «технического оформления» принципа единой судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества важно обеспечить одно-
временность регистрации перехода прав на здание и на земельный участок или перехода права на здание и возникновения права на чужой земельный участок, на котором расположено здание.
Реализация принципа «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нем здания (сооружения) потребует ускорения осуществления мероприятий по созданию и ведению земельного кадастра (составление кадастровых планов земельных участков и т.п.). Такие мероприятия в настоящее время должны осуществляться с максимально возможной скоростью, поскольку ЗК РФ установил, что объектом такой сделки, как купля-продажа, могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также то, что заключению как договоров купли-продажи, так и договоров аренды земельных участков должно предшествовать предоставление кадастровой карты (плана) земельного участка (ст. ст. 34, 37 и др. ЗК РФ).
§ 4. Об обладании правом на земельный участок как условии первоначального приобретения права собственности на здание, возводимое (возведенное) на участке, и о правовых последствиях утраты собственником здания прав на земельный участок, на котором здание находится
В качестве общего условия возникновения у лица права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества (завершенный или незавершенный строительством) следует признать:
а)наличие у этого лица права собственности или иного вещного (обязательственного) права на земельный участок;
б)наличие у этого лица права (разрешения) на возведение здания; наличие такого права определяется режимом земель, условиями предоставления земельного участка и административными актами (разрешениями на строительство).
Такой подход корреспондирует положениям действующего законодательства (ст. 222 ГК РФ).
Соответственно, отношения собственности на объект, возводимый по договору подряда на капитальное строительство между подрядчиком и заказчиком, определяются тем, что право собственности на здание как на объект недвижимости (завершенный или незавершенный строительством) может возникнуть только у лица, имеющего права на земельный участок, т. е. по общему правилу у заказчика по договору подряда на капитальное строительство, поскольку обязанность предоставить для строительства земельный участок лежит на заказчике (п. 1 ст. 747 ГК РФ).
При возникновении права собственности на здание в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) либо на основании решения суда как на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК РФ), когда это здание расположено на чужом земельном участке, с момента приобретения права собственности на здание в силу закона у собственника здания возникает право ограниченного владения и пользования земельным участком, на котором находится здание, в пределах, необходимых для пользования зданием («право ограниченного владения»).
В случае прекращения в установленном законом порядке права собственника здания на земельный участок:
а)если земельный участок, на котором находится принадлежащее собственнику здание, принадлежит последнему на праве аренды (субаренды), безвозмездного пользования, то в случае прекращения договора по любым гражданско-правовым основаниям следует руководствоваться подходами, изложенными в ст. 272 ГК РФ, а до урегулирования отношений между собственником земельного участка и собственником здания последний приобретает в силу закона право ограниченного владения и пользования земельным участком, на котором находится здание, но лишь в пределах, необходимых для пользования
зданием (обоснование конструкции «права ограниченного владения» см. далее в настоящем разделе);
б) если земельный участок, на котором находится принадлежащее собственнику здание, принадлежит ему на праве собственности и принудительно изымается у собственника, то в зависимости от основания такого изъятия возможны различные последствия для судьбы здания:
о если земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд, когда использование изымаемого участка в соответствующих целях невозможно без изъятия недвижимости, то находящаяся на нем недвижимость выкупается по правилам ГК РФ (ст. 239, 279-282 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ). При этом следовало бы закрепить право собственника изымаемого участка требовать выкупа у него расположенной на этом участке недвижимости и во всех других случаях изъятия участка для государственных (муниципальных) нужд. Если собственность на здание сохраняется у лица, которому принадлежал выкупаемый земельный участок, у него возникает право ограниченного владения и пользования земельным участком (обоснование конструкции «права ограниченного владения» см. далее в настоящем разделе). При этом в зависимости от того, сохраняется ли изымаемый участок в качестве самостоятельного или присоединяется к другому земельному участку, право ограниченного владения возникает соответственно в отношении ранее принадлежавшего лицу земельного участка или вновь образованного участка. В качестве «промежуточного» варианта изъятия земельного участка с сохранением в частной собственности расположенной на нем недвижимости может быть рассмотрено разделение являющегося делимым земельного участка (по договоренности сторон, а при недостижении договоренности - судом), если имеются основания полагать, что для удовлетворения соответствующих государственных нужд нет необходимости в изъятии всего участка, который принадлежал частному собственнику. В таком случае собственник может сохранить за собой новый, уменьшенный земельный участок с расположенной на нем недвижимостью (необходимо внести соответствующие изменения в ст. 279 ГК РФ, согласно которой возможен выкуп «части земельного участка»);
и) если земельный участок изымается в связи с использованием не в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК РФ) или в связи с использованием с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ), он подлежит продаже (ст. 286 ГК РФ). Хотя в ГК РФ говорится лишь о продаже участка, но, учитывая нормы ст. 281 ГК РФ и последовательно проводимый в настоящей Концепции принцип совместного отчуждения здания и участка, принадлежащих одному собственнику, следует придти к выводу, что участок выставляется на продажу вместе с расположенным на нем принадлежащим собственнику участка зданием, если только такое здание не представляет собой самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ). В ст. 286 ГК РФ необходимо внести уточнения, определяющие последствия, наступающие, если участок со зданием не был продан с публичных торгов (п. 2 ст. 286 ГК РФ), то есть поступление имущества в государственную собственность, а также содержание требования о продаже участка со зданием, которое предъявляется в суд органом, принявшим решение об изъятии участка; в п. 1 ст. 239 ГК РФ следует внести изменение, согласно которому изъятие здания в таких случаях не ставилось бы в зависимость от того, возможно или невозможно использование изымаемого участка в соответствующих целях без такого изъятия;
iii)реквизиция или конфискация земельного участка и здания, принадлежащих одному собственнику, исходя из принципа совместного отчуждения этих объектов (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), может проводиться только обоих объектов вместе;
в) если земельный участок, на котором находится принадлежащее собственнику здание, принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения и изымается у правообладателя, то:
0 в случае изъятия участка для государственных нужд находящаяся на нем недвижимость выкупается по правилам ГК РФ (ст.ст. 239, 283, 279-282 ГК РФ), соответственно,
возможно достижение соглашения о разделе участка и выкупе части такого участка, что не повлечет необходимости выкупа недвижимости;
и) если же земельный участком изымается ввиду ненадлежащего использования (ст.ст. 239, 284-286, 287 ГК РФ, пункт 2 ст. 45, ст. 54 ЗК РФ), следует по аналогии руководствоваться вышеизложенным подходом о последствиях изъятия земельного участка у собственника в связи с его использованием не по назначению или с нарушением законодательства.
При этом в обоих случаях при наличии условий, указанных в ст. 239 ГК РФ, может быть сохранено право собственности на здание у лица, чье вещное право на земельный участок прекращается, т.к. в этом случае не происходит «отделения» права собственности на здание от права собственности на земельный участок, поскольку последнего права у собственника здания не было.
§ 5. Оборот зданий (сооружений) и земельных участков, на которых они расположены, если все эти объекты принадлежат одному собственнику
При последовательном проведении принципа «единой судьбы» здания и земельного участка, принадлежащих одному собственнику, необходимо различать сделки, влекущие их отчуждение, и сделки, не связанные с отчуждением объектов.
При совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания или земельного участка (купля-продажа, мена, дарение, доверительное управление, внесение в качестве вклада в совместную деятельность, передача в качестве отступного, внесение в уставный капитал, ипотека), в том числе при переходе прав на них в порядке универсального правопреемства, в результате конфискации, реквизиции, обращения взыскания, предполагается, что данные объекты недвижимости должны выступать предметом сделки вместе.
Если совершается сделка, которая влечет или может повлечь отчуждение одного из нескольких зданий на земельном участке, то необходимо сначала совершить выделение земельного участка, «связанного» с таким зданием. В случае, когда земельный участок является неделимым или когда стороны договорятся о возникновении в результате соответствующей сделки права долевой собственности на земельный участок, осуществляется продажа здания и доли в праве собственности на земельный участок. О размере долей стороны могут договориться, а на случай отсутствия или недостижения договоренности следует указать в законодательстве принцип определения доли в праве собственности на земельный участок. В качестве такового может быть рассмотрено определение долей пропорционально площади зданий либо пропорционально площади поверхности земли, занятой зданиями.
В случаях, когда в силу установленных законом ограничений сделка об отчуждении одного из объектов недвижимости (здания либо земельного участка) не разрешается, собственник не может быть лишен права распорядиться другим объектом. В этом случае при отчуждении здания собственник обязан предоставить участок в пользование приобретателю здания на любом допускаемом законом вещном или обязательственном праве, а при отчуждении земельного участка - обеспечить сохранение за собой права пользования участком в пределах, необходимых для пользования зданием (также на том или ином вещном или обязательственном праве).
Если здание и земельный участок принадлежат на праве собственности государству или муниципальному образованию, то закрепление здания за унитарным предприятием или учреждением на праве хозяйственного ведения или оперативного управления возможно при условии одновременного предоставления предприятию или учреждению земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды. Однако в изъятие из общего принципа при распоряжении зданием, закрепленным за предприятием на
праве хозяйственного ведения, осуществляемом с согласия собственника, отчуждение земельного участка из государственной (муниципальной) в частную собственность не обязательно. При этом если государство (муниципальное образование), давая согласие на отчуждение недвижимости, не принимает решение об отчуждении земельного участка, у приобретателя здания в силу закона возникает на земельный участок право ограниченного владения (обоснование этой конструкции см. далее в настоящем разделе).
При совершении иных сделок (аренда, безвозмездное пользование) собственник здания и земельного участка, на котором оно расположено, должен иметь право распоряжаться указанными объектами по отдельности.
§ 6. Оборот зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке
Первое. В качестве основополагающего следует закрепить в гражданском праве принцип, в соответствии с которым собственник здания, расположенного на принадлежащем другому лицу земельном участке, при осуществлении сделки, влекущей или могущей повлечь отчуждение здания, вправе свободно распоряжаться без согласия собственника земельного участка (независимо от того, какое право - вещное или обязательственное - он имеет на соответствующий земельным участок, как своей собственностью, расположенной на земельном участке, так и своими правами на земельный участок, поскольку собственник здания всегда должен иметь право на земельный участок.
Принцип свободы распоряжения собственником здания своими правами на земельный участок является зеркальным отражением принципа свободного распоряжения собственником земельного участка этим участком без согласия собственника находящихся на нем зданий.
Закрепляя право собственника здания свободно распоряжаться этим имуществом, необходимо:
- во-первых, установить, что ни свои права на чужой земельный участок ни здание собственник не вправе отчуждать по отдельности;
- во-вторых, установить режим, позволяющий собственнику здания, расположенного на чужом земельном участке, свободно распоряжаться своими правами на земельный участок:
- свои права и обязанности по договору аренды или безвозмездного пользования арендатор (безвозмездный пользователь) участка, являющийся собственником находящегося на нем здания, вправе передавать другому лицу без согласия арендодателя, но с его предварительного уведомления (такое решение потребует внесения изменения в общее правило о необходимости получения согласия арендодателя на перенаем, сформулированное в ст. 615 ГК РФ, а также дополнения соответствующей нормой правил ГК РФ о договоре безвозмездного пользования);
- если право, на котором собственнику здания принадлежит земельный участок, не может быть уступлено (например, при отчуждении одного из нескольких принадлежащих собственнику зданий, расположенных на одном арендуемом им участке), собственник вправе:
О распорядиться этим зданием (продать, заложить) вместе с правами по договору аренды, при этом у него как у собственника остальных зданий возникает право ограниченного владения и пользования земельным участком (обоснование конструкции см. далее в настоящем разделе);
и) как собственник остальных зданий оставить за собой права арендатора, в этом случае упомянутое выше право ограниченного владения и пользования участком возникает у приобретателя здания;
iii)если арендованный участок может быть разделен, по соглашению с арендодателем участка договор аренды прекращается и после раздела собственником земельного уча-
стка заключаются несколько договоров аренды, что позволит собственнику зданий распорядиться одним или несколькими из них и уступить права арендатора земельного участка, относящегося к конкретному зданию (зданиям);
м) в этой же ситуации по договоренности между собственниками зданий возможно «присоединение» приобретателя отдельных зданий к договору аренды земельного участка в качестве соарендатора, при этом достаточно уведомления арендодателя, а получение его согласия не требуется (однако необходимо будет внести соответствующее изменение в законодательство, аналогичное тому, которое в настоящем подразделе Концепции предлагается внести в ст. 615 ГК РФ в отношении перенайма);
- если право, на котором собственнику здания принадлежит земельный участок, не подлежит отчуждению (право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения), то, если собственник не переоформил предварительно свое право на земельный участок, приобретя его в собственность или взяв его в аренду, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ при отчуждении здания его собственником право на участок прекращается (о правах на земельный участок приобретателя здания см. далее).
В случаях совершения сделок со зданием, расположенным на чужом земельном участке, отличных от тех, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания, а именно при передаче здания в аренду или в безвозмездное пользование, собственник здания предоставляет арендатору или безвозмездному пользователю возможность «пользоваться» принадлежащими собственнику правами в отношении земельного участка, в этом случае нет необходимости в возникновении у арендатора (безвозмездного пользователя) самостоятельного права на земельный участок, отличного по характеру от права собственника здания, и во вступлении арендатора (пользователя) здания в самостоятельные отношения с собственником земельного участка.
Второе. К приобретателю здания, расположенного на чужом земельном участке, переходят в полном объеме те права на земельный участок, которые принадлежали предыдущему собственнику здания, без какого-либо специального указания на это в договоре или в законе. Данная норма содержится в действующем законодательстве в абзаце 1 п. 2 ст. 271 ГК РФ.
Если эти права не могут быть переданы приобретателю в силу установленных законом запретов (например, если гражданин, отчуждающий здание, владел земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения), то эти права прекращаются, а у приобретателя здания возникает в силу закона право ограниченного владения и пользования земельным участком, на котором находится здание, но лишь в пределах, необходимых для пользования зданием (обоснование конструкции «права ограниченного владения» см. далее в настоящем разделе).
Соответственно, при отчуждении земельного участка, на котором расположены чужие здания, к приобретателю переходят права на участок с обременениями в виде вещных или обязательственных прав собственников находящихся на нем зданий.
Третье. Следовало бы закрепить в законе также как преимущественное право собственника здания на приобретение отчуждаемого по возмездной сделке земельного участка, на котором расположено здание, так и преимущественное право собственника земельного участка на приобретение отчуждаемого по возмездной сделке здания, расположенного на этом земельном участке. По действующему законодательству преимущественное право предоставлено только собственнику здания в отношении земельного участка (ст. 35 ЗК РФ).
§ 7. Право ограниченного владения земельным участком
Для всех случаев, когда право собственности на земельный участок и расположенное на нем здание принадлежат разным лицам, а собственник здания по тем или иным причинам не имеет какого-либо иного вещного или обязательственного права, на основании
которого он мог бы пользоваться земельным участком, представляется необходимым обеспечить такое право собственнику здания путем введения нового для современного российского гражданского права ограниченного вещного права, условно именуемого в настоящей Концепции «правом ограниченного владения земельным участком».
Обоснованием введения конструкции возникающего в силу закона особого вещного права служит то, что предоставляя свой земельный участок под строительство другому лицу на том или ином вещном или обязательственном праве, собственник земельного участка тем самым принимает на себя обязанность обеспечить возможность пользоваться участком как этому лицу, так и последующим собственникам здания, возведенного на участке. Аналогичную обязанность должен принимать на себя собственник, отчуждая здание и оставляя за собой право собственности на земельный участок. Если же в процессе гражданского оборота все-таки возникнет ситуация, когда право собственности на здание «не подкреплено» никаким правом на земельный участок, на котором это здание расположено, собственнику здания в силу закона будет предоставлено «право ограниченного владения» в отношении соответствующего земельного участка. Названное право не может быть использовано в случае, когда земельный участок предоставляется под застройку, поскольку в этой ситуации, во-первых, право не может возникать автоматически, а собственник земельного участка и будущий собственник здания должны достичь соглашения о том, какое право возникнет, и о его условиях, во-вторых, право ограниченного владения возникает у собственника уже существующего здания в отношении земельного участка, а в случае с застройкой право на землю возникает до того, как здание будет сооружено физически и до возникновения чьего-либо права собственности на него.
Само право ограниченного владения должно быть сконструировано таким образом, чтобы оно стало вещным правом, в наименьшей мере ущемляющим права собственника земельного участка по владению и пользованию им (платность, ограниченность владения и пользования в том отношении, что владение и пользование допустимы только в связи с пользованием зданием и в тех пределах, которые обусловлены необходимостью пользования зданием). Важно, что названное вещное право при его возникновении должно позволять собственнику земельного участка не только сохранять за собой правомочия владения и пользования земельным участком, но и фактически осуществлять свои правомочия одновременно и наряду с осуществлением собственником здания его правомочий по владению и пользованию земельным участком.
Достигнутый сторонами «баланс интересов» в отношении земельного участка должен сохраняться на всем протяжении существования права ограниченного владения и может изменяться лишь по соглашению собственника здания и собственника земельного участка, но не в принудительном порядке по требованию одного из них. Это, в частности, означает, что в том случае, если собственник здания захочет изменить его разрешенное использование или реконструировать здание таким образом, что это приведет к необходимости «расширения» содержания его права ограниченного владения, сама возможность изменения разрешенного использования или осуществления реконструкции здания должна стать предметом соглашения с собственником земли. Подобным же образом не должны необоснованно ущемляться земельные права собственника здания, если собственник земельного участка захочет изменить целевое назначение участка.
Право ограниченного владения как особое вещное право не относится к числу земельных сервитутов, так как его обладатель получает в отношении чужого земельного участка не только право пользования, но и право владения (безусловно в отношении той части земельного участка, которая занята принадлежащей ему на праве собственности недвижимостью, а всем остальным земельным участком - в той мере, в которой он им реально используется для обслуживания принадлежащей ему недвижимости), в то время как сервитут по российскому законодательству предоставляет его обладателю право ограничен-
ного пользования соответствующей недвижимостью, и лишь в некоторых разновидностях сервитутных прав можно выявить также элемент владения. В отличие от сервитута, предоставляющего право осуществлять одно или несколько конкретных видов «пользования» земельными участками - право прохода, право проезда, право забора воды и т. п., которые всегда могут быть исчерпывающим образом перечислены, такое право, как право ограниченного владения, предоставляет его обладателю возможность осуществлять по отношению к земельному участку все необходимые для использования здания действия и круг этих действий едва ли может быть определен исчерпывающим образом. Таким образом, по содержанию правомочий правообладателя право ограниченного владения является более широким правом, чем сервитут.
Для определения природы этого права также не могут быть использованы известные еще со времен римского права конструкции узуфрукта (разновидность личного сервитута), суперфиция и эмфитевзиса, поскольку они, предоставляя весьма широкие права лицу, не являющемуся собственником земельного участка, в том числе право извлечения плодов и доходов из земельного участка, одновременно в такой степени ограничивают права по владению и пользованию земельным участком самого собственника, что собственнику земельного участка остается практически «голый титул». Такое «распределение» прав на земельный участок не соответствует природе отношений, складывающихся между собственниками здания и земельного участка в рассматриваемых случаях, в современных условиях.
Тот факт, что право, обременяющее земельный участок, возникает в силу закона, не является чуждым российскому гражданскому праву. Гражданское право предусматривает, например, такое обременение недвижимости, как ипотека, возникающее в силу закона (ст. 334 ГК РФ). И хотя в ГК РФ ипотека не названа в числе вещных прав, а регулируется в разделе, посвященном обязательствам, ее природа является двойственной и в некоторых правопорядках она относится к числу вещных прав. Известен российскому гражданскому праву и законный сервитут, который возникает (в тексте соответствующей нормы закона не вполне точно указано «сохраняется») у залогодателя земельного участка в случае обращения взыскания на этот участок, если здания, принадлежащие залогодателю и расположенные на этом участке, не являлись предметом того же залога (п. 4 ст. 340 ГК РФ, п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, и у продавца земельного участка при продаже им участка с сохранением за собой расположенного на этом участке здания на праве собственности (ч. 2 ст. 553 ГК РФ). Таким образом, возникновение в силу закона иного ограниченного вещного права на земельный участок также представляется возможным и теоретически обоснованным.
Право ограниченного владения может существовать наряду с другими правами третьих лиц на тот же земельный участок, в частности, с залоговыми правами на земельный участок, и в случае отчуждения земельного участка в порядке обращения взыскания на заложенное имущество право ограниченного владения сохранится.
Право ограниченного владения не препятствует собственнику здания приобрести иное вещное или обязательственное право на соответствующий земельный участок в любой момент; в этом случае право ограниченного владения будет прекращено, однако в последующем, если другое право собственника здания на земельный участок прекратится, оно возникнет снова.
Основные характеристики права ограниченного владения могут быть определены следующим образом:
а) указанное право устанавливается в отношении земельного участка только в случаях, указанных в законе, если собственник здания не имеет никакого иного права на земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему здание; при этом субъектом права ограниченного владения может быть только собственник здания, обладание зданием на каком-либо ином праве не влечет возникновения этого права;
б)право ограниченного владения устанавливается на весь земельный участок, на котором находится здание, а не на какую-либо его часть;
в) данное право представляет собой право пользования участком, на котором расположено здание (а также право владения им), только в той мере и в тех пределах, в каких это необходимо для пользования зданием, причем как собственником, так и иными управомоченными им лицами; при этом права собственника земельного участка не должны быть обременены более, чем в той мере, в которой это необходимо для пользования зданием;
г) право ограниченного владения является платным, ставки платы должны быть приравнены к земельному налогу, однако указанные ставки применяются только в том случае, если соглашением сторон или решением суда не установлен иной размер платы (который может быть как уменьшен, так и увеличен по сравнению со ставками земельного налога);
д)собственник здания и собственник земельного участка вправе по соглашению определять и уточнять условия владения и пользования земельным участком, в том числе изменять размер платы (например, определять пределы доступа к зданию, размер автостоянки, которая может быть создана собственником здания рядом с ним, возможность установки ограждения вокруг здания, условия доступа к зданию собственника земельного участка и др.). При этом конкретные условия ограниченного владения не должны противоречить целевому назначению земельного участка и должны соответствовать той цели использования здания, которая установлена в соответствии с законодательством («разрешенному использованию» по терминологии Градостроительного кодекса РФ). При согласованном сторонами изменении целевого назначения (разрешенного использования) здания или при осуществлении его реконструкции, а также изменении целевого назначения земельного участка условия ограниченного владения могут быть ими пересмотрены;
е) по требованию собственника здания или собственника земельного участка суд вправе определять и уточнять условия ограниченного владения, в том числе изменять размер платы (включая и изменение условий ограниченного владения вследствие изменения целевого назначения (разрешенного использования) или реконструкции здания с согласия собственника земельного участка либо вследствие изменения целевого назначения земельного участка);
ж) право ограниченного владения прекращается в случае приобретения собственником здания иного права (вещного или обязательного) на земельный участок, на котором расположено здание. С момента прекращения иного права собственника здания на земельный участок право ограниченного владения вновь возникает в том объеме, в котором существовало на момент его прекращения, либо в ином объеме, если произошли изменения в объектах соответствующих прав. К вновь возникшему праву применяются все правила о праве ограниченного владения, в том числе о возможности достичь соглашения об изменении его условий и об обращении в суд за изменением его условий;
з) право ограниченного владения прекращается с момента прекращения существования здания как объекта гражданских прав (вследствие разрушения здания и т.п.). При этом в определенных ситуациях, например, если собственник разрушенного здания уклоняется от обращения в регистрирующий орган и его право собственности вследствие этого не прекращается, собственнику земельного участка должно быть предоставлено право обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением;
и)данное право может быть прекращено в случае принудительного изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, если в результате этого здание подвергнется выкупу; право ограниченного владения также прекращается при изъятии земельного участка в связи с использованием не в соответствии с его назначением или с нарушением норм законодательства.
Указанные характеристики права ограниченного владения должны найти соответствующее закрепление в законе.
