CC BY
161
3.18. ГРАЖДАНСКИЙ ОБОРОТ ГАЗОПРОВОДОВ. МОЖНО ЛИ ИЗБЕЖАТЬ ОФОРМЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ГАЗОПРОВОДАМИ?
А.С. Лалетина, к.ю.н, доцент кафедры теории государства и права Первый профессиональный университет, г.Москва Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ
Аннотация. Статус обладания газопроводом неизбежно влечет за собой необходимость наличия права на земельный участок под таким газопроводом. На чем же основана такая необходимость, довольно дорого обходящаяся владельцам линейных объектов, можно ли ее избежать, возможен ли гражданский оборот газопроводов в отсутствие оформленного права на земельный участок под ним, - об этом пойдет речь в данной статье.
Ключевые слова: гражданский оборот, газопровод, вещи, изъятые из оборота, объекты, ограниченные в обороте, государственная регистрация права, обременение (ограничение), землепользование.
Согласно ст. 129 Гражданского кодекса РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. К такого рода объектам относятся, в частности, некоторые виды оружия, наркотических средств и психотропных веществ, химическое оружие и объекты по хранению химического оружия, этилированный автомобильный бензин, а также иные виды объектов гражданских прав, указанные в законодательстве.
Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченные в обороте), определяются в порядке, установленном законом (ч. 3 ст. 129 ГК РФ). Запрещение и ограничение реализации отдельных видов товаров содержится в Правилах продажи отдельных видов товаров, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 января 1998 г. № 55, в Федеральном законе от 22 июня 1998 г. № 86-ФЗ "О лекарственных средствах", в Федеральном законе от 13 декабря 1996 г. № 150-ФЗ "Об оружии" и в других законодательных актах.
Таким образом, для того, чтобы объект гражданских прав приобрел статус вещи, изъятой из гражданского оборота или ограниченной в обороте, необходимо прямое указание законодательного акта. Поскольку закона, ограничивающего гражданский оборот газопроводов или изымающего газопроводы из гражданского оборота, законодательство РФ не содержит, поскольку газопроводы не относятся к объектам, ограниченным в обороте. Следует отметить, что деятельность, связанная с эксплуатацией взрывопожароопасных производственных объектов, подлежит лицензированию в порядке, предусмотренном Положением, утвержденным Постановлением Правитель-
ства РФ №599 от 12 августа 2008 г. Вместе с тем, законодательное требование о лицензировании данного вида деятельности не влечет ограничений гражданского оборота газопроводов.
Таким образом, хозяйствующий субъект, являющийся балансодержателем газопровода и имеющий намерение совершить с таким имуществом гражданско-правовую сделку (например, продать его или сдать в долгосрочную аренду), а также организации, инвестирующие в строительство газопроводов, должны руководствоваться положениями гражданского законодательства в части регулирования сделок с недвижимостью.
Вещные права, их ограничения, сделки, совершаемые в отношении вещных прав, подлежат государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом № 122-ФЗ [1]. Несоблюдение требования о государственной регистрации прав на недвижимое имущество влечет отсутствие возникновения у соответствующего участника гражданского оборота этого права (пункт 2 статьи 8, пункт 2 статьи 223 Гк РФ). Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, в случае несоблюдения требования об его государственной регистрации, считается незаключенным, если не установлено иное федеральным законом. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст.165 ГК РФ).
Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Таким образом, без государственной регистрации, гражданский оборот газопроводов невозможен.
Как упомянуто выше, законодательство Российской Федерации предусматривает следующие виды государственной регистрации:
- государственная регистрация права;
- государственная регистрация ограничения (обременения) права;
- государственная регистрация сделки.
Государственная регистрация права.
Согласно положениям пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ государственная регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в федеральном законе. Поскольку предметом рассмотрения настоящей статьи являются объекты недвижимости, вопросы, связанные с необходимостью регистрации прав на движимые вещи, остаются за рамками исследования.
В соответствии со статьей 131 п.1 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, а также иные права. Согласно ст. 4 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с
ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
По общему правилу, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено федеральным законом (пункт 2 статьи 8 Г ражданского кодекса РФ).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено федеральным законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со статьей 25 Федерального закона № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Государственная регистрация ограничения (обременения) права.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. [2]
В соответствии со статьей 131 п.1 Гражданского кодекса РФ ограничения вещных прав на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 1 ФЗ-122 ограничения (обременения) следует понимать как наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). В то же время точного определения понятия ограничений и перечня ограничений, подлежащих регистрации, в законодательстве нет.
Ввиду такой законодательной неопределенности, на практике возникают вопросы необходимости государственной регистрации отдельных видов ограничений, например, ограничений, вводимых в связи с резервированием земель. В правовой литературе неоднократ-
но обращается на это внимание [3]. Представляется, что при решении такого рода вопросов следует руководствоваться п. 1 ст. 4 ФЗ-122, согласно которому регистрация обременений осуществляется только в случаях, прямо предусмотренных законом.
Законодательством установлены основания возникновения ограничений (обременений). Так, ст. 4 ФЗ-122 определяет, что возникновение ограничений прав на недвижимое имущество возможно на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления.
Исходя из понятия ограничения (обременения), приведенного в ст. 1 ФЗ-122, а также учитывая положения абз. 2 ст. 4 ФЗ-122, принято различать два вида ограничений (обременений) - частноправового и публичноправового характера [4].
К ограничениям частноправового характера относятся обременения права собственности на недвижимость, ограниченные вещными правами и некоторыми обязательственными правами. Примерами таких прав являются частный сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение и т.п. Так, пункт 3 ст. 274 ГК РФ определяет, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Все частноправовые обременения вещно-правового характера в случае их возникновения, изменения или прекращения подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии со ст. 131 Гк РФ и ст. 4 ФЗ-122.
Например, согласно ст.29 122-ФЗ договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.
Что же касается частноправовых обременений обязательственного характера, т.е. случаев обременения вещных прав обязательствами, вытекающими из договора, то в таких вопросах следует руководствоваться п. 1 ст. 4 ФЗ-122, согласно которому регистрация обременений осуществляется только в случаях, прямо предусмотренных законом. Таким образом, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения , возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года (гл. 36 ГК РФ, ст. 24 и 26 Земельного кодекса РФ), из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года (п.2 ст. 651 ГК РФ) [2].
В отношении публичных ограничений (обременений) права собственности и иных прав на земельный участок, в соответствии абз. 2 п. 2 ст. 13 ФЗ-122 государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах, осуществляется по инициативе органов государственной власти и органов
местного самоуправления, введших такие ограничения, с обязательным уведомлением правообладателей.
Примером такого рода публичных ограничений служит публичный сервитут, который подлежит государственной регистрации на основании п. 9 ст. 23 Земельного кодекса РФ.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (пункт 2 статьи 23 Земельного кодекса). В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков
Согласно ст.13 122-ФЗ государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе самих правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).
Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.
Государственная регистрация ограничения (обременения) права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Трактуя данное правило применительно к рассматриваемому вопросу,
- провести государственную регистрацию обременения недвижимого имущества (в нашем случае газопровода) возможно только при наличии правового основания пользования земельным участком под таким имуществом.
Государственная регистрация сделок.
Возникновение вещных прав на недвижимость, переход и прекращение таких прав подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 164. ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК и ФЗ-122. Кроме того, законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов (подобные случаи не являются предметом рассмотрения).
Таким образом, государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом производится в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом. Что же касается конкретных случаев обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью, то они перечислены в соответствующих федеральных законодательных актах.
Подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ).
Договор продажи предприятия также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.560 ГК РФ).
Согласно статьям 573, 574 ГК договор дарения, а также отказ от принятия дара подлежит государственной регистрации.
Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст.584 ГК РФ). Те же правила применяются и к договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ).
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Те же правила применяются к договору аренды предприятия и договорам аренды недвижимости с последующим выкупом.
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством РФ. Государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Принимая во внимание вышеизложенное, очевидно, что для осуществления государственной регистрации гражданско-правовой сделки, объектом которой является газопровод, а также при регистрации права на вновь созданный газопровод необходимым условием является наличие документов, подтверждающих право пользования земельным участком под данным объектом (право собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка). Данная позиция полностью подтверждается арбитражной практикой по рассматриваемой тематике[5].
Определившись с неизбежностью наличия законного основания пользования земельным участком, организации-балансодержатели газопроводов встают перед выбором какое правовое основание пользования земельным участком предпочесть: аренду или право собственности. Несмотря на кажущееся очевидным предпочтение последнего (право собственности на землю бессрочно, в то время как предельный срок аренды составляет 49 лет), ответ на данный вопрос не так прост. Наряду с арендой и собственностью на землю заслуживает упоминание такое право ограни-
ченного пользования чужим земельным участком как сервитут. [6] Учитывая большую протяженность газопроводов, а также, как правило, отсутствие у собственника объекта необходимости полноценного использования земельных участков под газопроводами (зачастую требуется только право прохода по таким земельным участкам), сервитут представляется наиболее предпочтительной формой пользования земельными участками, занятыми газопроводами [7]. В то же время, по ряду причин сервитуты не получили широкого распространения в Российской Федерации. Остается надеется, что усилиями теоретиков и практиков юриспруденции сервитуты станут таким же распространенным видом землепользования как аренда или собственность.
Список литературы:
1. Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 (в редакции от 30.12.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 26.01.2009. (Собрание Законодательства РФ. 2004. № 35. Ст. 3607).
2. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.: ЮНИТИ-ДАНА; Закон и право, 2000.
3. «Некоторые виды ограничений вещных прав на землю» Г.А. Мисник, Н.Н. Мисник, «Правовые вопросы строительства» 2000 , №1
4. Комментарий Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Под редакцией П.В. Крашенинникова «Семейное и жилищное право», 2008,№ 4.
5. Определение ВАС от 16 января 2009 г. № 17031/08, Определение ВАС от 16 июля 2008 г. № 8554/08.
6. Копцев А.Н. Сервитуты в российском праве: проблемы регулирования. «Гражданское право» №1, 2007 г., Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика «Законодательство» № 4, № 5 2002 г., Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000 г., Манько Е.А. Реальный сервитут: содержание основания возникновения, «Право и политика» №10, 2008 г.
7. Арсланалиев М.А. Публичные сервитуты при строительстве, размещении и эксплуатации линейных объектов. «Предпринимательское право», 2008г. Селиверстов С. Земля под линейными объектами: аренда или выкуп, «Корпоративный юрист» №7, 2008 г.
