CC BY
339
ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ГЕРМАНИИ
В.В. Ястребова
Кафедра гражданского и трудового права Российский университет дружбы народов Ул. Миклухо-Маклая, 6, 117198 Москва, Россия
В статье рассмотрены понятие, виды и содержание ограниченных вещных прав на недвижимое имущество по законодательству Германии.
В соответствии с § 854 Германского Гражданского Уложения [2] вещное право возникает путем установления фактической власти над вещью. Объем вещных прав может быть как абсолютным, так и ограниченным. В силу своего абсолютного характера ограниченные вещные права действуют в отношении всех третьих лиц и должны ими соблюдаться. Третьи лица должны быть явно осведомлены о наличии таких прав, их видах и содержании. Учитывая вышесказанное, законодательство всех стран достаточно детально регулирует ограниченные вещные права.
Все ограниченные вещные права производны от права собственности. Такой их характер неизбежно сказывается на объеме полномочий обладателей этих прав, сужая их содержание по сравнению с правом собственности. В совокупности правомочий собственника только права пользования и распоряжения закрепляются в качестве особо признанных ограниченных вещных прав.
Перечень ограниченных вещных прав, устанавливаемых ГГУ, носит исчерпывающий характер. По законодательству Германии вещные права устанавливаются на основе вещного договора, тогда как современное российское право допускает установление вещных прав на основе обязательственного договора. С помощью вещного договора в германском праве выстроена система ограниченных вещных прав. Применительно к конструкции вещного договора, как правило, действуют нормы общей части ГГУ, относящиеся к положениям о сделках и т.д. Поскольку в вещном договоре не содержатся обязательства, то на него и не распространяются нормы и предписания обязательственного права. Учитывая тот факт, что вещный договор устанавливает, изменяет, прекращение вещные права, то на него, соответственно, распространяются положения, закрепленные третьей частью ГГУ. Анализ юридической конструкции позволяет сделать вывод о том, что его объектом являются вещи, что характерно для вещных правоотношений (а не совершение действий обязанным лицом).
В российском законодательстве не закреплена конструкция вещного договора. Нередко, в исследованиях различных цивилистов под вещным договором понимают передачу вещи. Так, Д.О. Тузов, отмечает, что: «...как исполнение передача чужой вещи неуправомоченным лицом является ненадлежащим исполнением, а как сделка, направленная на прекращение обязательства и перенос права собственно-
ста, — сделкой недействительной» [6, с. 3]. По мнению Е.А. Флейшица, передача вещи является вспомогательной сделкой, совершаемой для реализации другого, ранее существовавшего между сторонами правоотношения [7, с. 217].
Вещные права принято классифицировать по объему полномочий правообладателя. В полном же объеме все эти полномочия могут принадлежать только собственнику. Большинство германских авторов рассматривает ограниченные вещные права в зависимости от определенных правомочий лица, в пользу которого устанавливается конкретное ограниченное вещное право [1, р. 6; 3, с. 425; 4, с. 179].
К ограниченным вещным правам на недвижимость по законодательству Германии относятся: права пользования и другие обеспечивающие права (например, залог — Pfandrecht). Ограниченные вещные права на недвижимое имущество включают в себя: 1) наследственное право застройки (Положение о наследственном праве застройки от 15 января 1919 г. с изменениями от 21 сентября 1994 г.); 2) сервитуты (право пользования) (земельные сервитуты (§§ 1018 — 1029 ГГУ), ограниченные личные сервитуты (в том числе и право пользования жилым помещением) (§§ 1090 — 1093 ГГУ)); 3) право преимущественной покупки (право приобретения (§ 1094, §§ 1183 — 1188 ГГУ)); 4) залоговое право на недвижимость (ипотека (§ 1113, § 1191 ГГУ); 5) собственность на жилища (Закон о жилищной собственности от 15 марта 1951 г.); 6) узуфрукт (право пользования) §§ 1030 — 1089 ГГУ.
В отличие от ГГУ, действующий ГК РФ [5] (ст.216) к числу ограниченных вещных прав относит следующие: 1) право пожизненного наследуемого владения земельным участком; 2) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; 3) сервитуты; 4) право хозяйственного ведения имуществом; 5) право оперативного управления имуществом. В данной статье ГК РФ приведенный перечень вещных прав сопровождается оговоркой «в частности», что свидетельствует о том, что он не является исчерпывающим.
Тот факт, что ГК РФ, в отличие от законодательных актов многих других стран, не дает исчерпывающего перечня вещных прав, имеет как положительную, так и отрицательную сторону. Положительная сторона заключается в том, что права «объективно вещные» при таком положении дел не оказываются в «подвешенном состоянии» — они занимают именно надлежащее место, что значительно упрощает гражданский оборот. С другой стороны, есть опасность причисления к вещным правам прав, которые такого характера не носят.
Рассмотрим более подробно каждое конкретное ограниченное вещное право на недвижимое имущество, закрепленное германским гражданским законодательством.
1. Наследственное право застройки (erbbaurecht) представляет собой ограниченное вещное право на земельный участок. В соответствии с § 1 Положения о наследственном праве застройки, земельный участок может быть отягощен таким образом, что тому, в чью пользу последовало отягощение — принадлежит отчуждаемое и наследуемое право иметь строения над или под поверхностью участка. Таким образом, строение становится частью права застройки. Для прав застройки ведется особая книга наследственных прав застройки. По общему правилу право застройки действует в течение 66 или 99 лет. Наследственное право застройки может быть отчуждено и передано по наследству.
Недопустимо ограничение права застройки лишь частью здания.
Приобретение наследственного права застройки оформляется договором и вносится в поземельную книгу. Договор осуществляется в письменной форме и может быть признан действительным при отсутствии нотариального удостоверения при
внесении в поземельную книгу (§313 ГГУ). При истечении наследственного права застройки строение становится составной частью имущества и следует его судьбе.
Учитывая вышеперечисленное, можно сказать, что содержание такого ограниченного вещного права как наследственное право застройки, в его основополагающих проявлениях, определяется законом. Однако можно предположить, что для возникновения этого права необходим договор, отражающий собственное содержание.
2. Сервитуты берут свое начало в римском праве. Латинское слово «ветШв» буквально означает «служение» (рабство), при этом речь идет именно о служении вещи. Сервитут представлял собой, по римскому праву, такое правоотношение, при котором вещь, участок — ргаесЦшп зегаеш — служил не только своему собственнику, но и использовался для экономических выгод соседнего господствующего участка — ргаеёшт ёотташ — следовательно, для выгод собственника последнего, причем права этого лица на служащую вещь также именовались сервитутами.
Сервитуты (сНегшЬагкеЦ) по ГГУ представляют собой вещные права пользования. Они могут распространяться только на земельный участок или права, подобные земельным и выражаются в том, что предоставляют правообладателю отдельные пользования и выгоды. Земельные сервитуты связывают два земельных участка. Один из участков выступает господствующим, а другой — служащим. Служащий участок является обремененным в пользу господствующего. Право собственности при таком обременении осуществляется настолько, насколько это возможно после использования сервитутов. Сервитуты могут проявляться в качестве таких обременений, как: запрет совершать на земельном участке какие-либо действия (например, строительство), использование земельного участка в каких-либо целях (например, прогон скота, проход), «ограничение осуществления права возражения против использования другого участка» [3, с. 426].
Ограниченные личные сервитуты также связаны с земельным участком. Однако этот земельный участок соотносится не с другим земельным участком, а с лицом, в пользу которого происходит отягощение земельного участка. Указанная связь не передается по наследству. Следует отметить, что § 1093 ГГУ устанавливает особую форму ограниченного личного сервитута, а именно: право пользования жилым помещением. Данное ограничение представляет собой право использования здания или какой-либо его части для проживания при условии его освобождения собственником. Данное правомочие не переходит по наследству и прекращается со смертью правомочного лица.
В отличие от Германского Гражданского Уложения, Гражданский Кодекс Российской Федерации не дает перечня сервитутов.
3. Право преимущественной покупки признает за лицом, обладающим указанным правом, полномочия на его осуществление в случае продажи земельного участка собственником и заключения им договора купли-продажи с третьим лицом. Учитывая всевозрастающий спрос указанного вещного ограниченного права, ГГУ содержит положения о предварительной регистрации, в силу которого третье лицо получает обязательственное право требования на земельный участок.
4. Аналогом залога применительно к земельному участку выступает ипотека. Ипотека выступает также обеспечением требования. Как только погашается обязательство, — прекращается и ипотека. В соответствии с § 1113 ГГУ, земельный участок может быть обременен таким образом, что лицу, в чью пользу установлено обременение, подлежит выплате определенная денежная сумма в удовлетворение принадлежащего ему требования за счет земельного участка (ипотека). Ипотека может быть установлена также в отношении будущего или условного требования.
Ипотека, как вещное право на земельный участок, должно вноситься в поземельную книгу. При регистрации ипотеки в поземельной книге указываются: кредитор, сумма требования в денежном выражении, процентная ставка и иные обязательства в денежном выражении. Можно выделить следующие формы ипотеки: ипотека, подтвержденная свидетельством (ri. 1 § 1116 ГГУ); ипотека, зарегистрированная в поземельной книге (п. 2 § 1116 ГГУ), причем для исключения выдачи свидетельства необходимо соглашение кредитора с собственником и регистрация в поземельной книге; обеспечительная (непосредственно связана с обязательством и вносится в поземельную книгу) и оборотная (простая) ипотека; ипотека по максимальному требованию (п. 1 § 1190 ГГУ), представляющая собой положение, когда установление верхнего предела денежной суммы, в рамках которой существует ответственность, определяется по высшему пределу ответственности. Анализ положений ГГУ, позволяет также выделить общую форму ипотеки, которая распространяется на несколько участников. Ипотека есть залоговое право на недвижимость. Отметим, что залоговые обязательства отличаются от залоговых прав тем, что они не зависят от обязательства, и в соответствии с этим банки могут под такое обязательство открыть кредит.
5. Собственность на жилище рассматривается германским гражданским законодательством как особый вид общей собственности на часть (пай) в жилом доме. Данное положение нарушает традиционные принципы гражданского права о том, что вещь может быть или только в общей или только в единоличной собственности.
При этом необходимо отметить, что собственнику принадлежит индивидуальная собственность на жилое помещение и общая собственность на остальные части здания.
Любые изменения прав требуют соглашения сторон и внесения в поземельную книгу.
6. Узуфрукт — это вещное право, представляющее собой право третьего лица пользоваться вещью. В соответствии с § 1030 ГГУ вещь может быть обременена таким образом, чтобы лицо, в пользу которого установлено обременение, имело право извлекать выгоды от пользования вещью (узуфрукт). Узуфрукт также может быть ограничен путем исключения отдельных выгод. Узуфрукт распространяется как на движимые, так и на недвижимые вещи. Лицо, которому принадлежит это право, может стать владельцем этой вещи и приобретает право на использование плодов, которые могут быть отделены от главной вещи. Приобретение права пользования на недвижимое имущество осуществляется посредством заключения договора и внесения в поземельную книгу для недвижимости.
ЛИТЕРАТУРА
1. Wieling H.J. Sachenrecht. 3 aufl. — Berlin; Heidelberg; New York; Tokyo, 1997.
2. Гражданское уложение Германии. Вводный закон к Гражданскому уложению. Перевод с немецкого. — М.: Волтере Клувер, 2004.
3. Жалинский А., Рерихт А. Введение в немецкое право. — М.: Спарк, 2001.
4. Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии / Пер. с немецкого. — М.: БЕК, 2001.
5. Собрание Законодательства РФ. —-1994. — № 32. — Ст. 3301.
6. Тузов Д.О. Продажа чужого имущества неуправомоченным лицом // Юрист. — 2003, —№ 10.
7. Флейшиц Е.А. Обязательства из причинения вреда и неосновательного обогащения. — М., 1951,
LIMITED PROPERTY RIGHTS TO REAL PROPERTY UNDER THE LAW OF GERMANY
V. Yastrebova
The Department of Civil and Labor Law Peoples’ Friendship University of Russia Miklukho-Maklaya St., 6, 117198 Moscow, Russia
The article is concerned with the concept, the types and the essence of limited property rights to real property under the law of Germany.
