CC BY
49
Новая жилищная политика России
(проект ООО «Деловая Россия» в рамках подготовки ежегодного доклада «Политика роста 2006» и предложений в Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»)
С.Е. Журавлев
член Экспертного Совета общероссийской общественной организации «Деловая Россия», заместитель руководителя комитета «Новая жилищная политика»
Концептуальная основа предложений
В России ситуация «запуска» ипотеки, формировавшая сложившуюся «жилищную политику переходного периода», кардинально отличается от аналогичной ситуации в капиталистических странах. Назовем причины:
1) в Советском Союзе жилищная политика финансировалась по остаточному принципу, и в результате предложение жилья всегда многократно отставало от потребностей граждан в неприхотливых жилищных условиях. А в странах Запада и США ничто не препятствовало балансу между спросом и предложением, что естественным образом требовало ипотеки как стимулятора потребительского спроса на жилье различного качества и адекватного ему роста объемов жилищного строительства;
2) в современном жилищном фонде России сохранилось лишь порядка 10 процентов городского жилья, построенного до «хрущебизации страны». После 1991 года построено около 10 процентов городского жилищного фонда. Таким образом, почти 80 процентов городского жилья было построено в период власти Хрущева и Брежнева. Причем качество этого жилья изначально было невысоким, и срок его эксплуатации рассчитывался на период до 25 лет. На сегодняшний день фактически весь «хрущевско-брежневский» жилищный фонд следует считать ветхим!!! А значит, требующим замещения в ближайшие годы;
3) сельское домостроение традиционно отличается примитивизмом социальных благ. До сих пор современным и комфортным водоснабжением, канализацией и отоплением обеспечено не более 15 процентов сельского жилого фонда;
4) в капиталистическом хозяйстве все большее значение приобретает трудовая миграция, нуждающаяся в арендном жилье;
5) социальные обременения строительства не решают проблему сокращения очередей малоимущих граждан на жилье, хуже того, способствуют удорожанию жилья на рынке и его еще меньшей доступности для среднего класса, даже при помощи ипотечного кредитования;
6) налицо дефицит подготовленных под строительство площадей и отсутствие представлений как застройщиков, так и властей всех уровней о тенденциях развития населенных пунктов.
Новая жилищная политика Российской Федерации, подлежащая реализации в рамках Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», должна быть нацелена на опережающие темпы роста объемов и качества жилищного строительства по сравнению с темпами развития механизмов ипотечного кредитования, а также ориентироваться на развитие рынка арендного жилья. Глобальными задачами новой жилищной политики на 25 лет должны стать:
1) удвоение жилищного фонда Российской Федерации (современный жилищный
фонд - 2,85 миллиарда квадратных метров общей площади) с условием замещения и реконструкции за этот период не менее 70 процентов существующего жилищного фонда. Для этого за пять лет необходимо выйти на годовой объем строительства и реконструкции жилья порядка 90 миллионов квадратных метров;
2) увеличение средней обеспеченности жильем граждан до 40 квадратных метров на человека (сейчас - 19,7 квадратных метра на человека).
«Нью-хрущебизация» страны
Темпы роста объемов жилищного строительства не могут обеспечить даже простого воспроизводства жилищного фонда Российской Федерации в ближайшие 10-15 лет.
Современные способы формирования, обеспечения коммунальной инфраструктурой и выделения площадок под строительство жилья и социально-сервисной инфраструктуры препятствуют росту объемов жилищного строительства.
Применяемые в подавляющем большинстве случаев технологии строительства и организации прилегающего к жилью пространства не удовлетворяют перспективным требованиям к себестоимости, скорости возведения и обустройства, энергосбережениям, эргономике и экологической безопасности.
Следует признать, что, несмотря на некоторые положительные тенденции, ситуация на жилищном рынке Российской Федерации остается катастрофической. Требуются государственные меры революционного характера, призванные комплексно изменить правовое, регулирующее, научно-технологическое и социальное обеспечение жилищного рынка во всех его аспектах.
Новые стандарты жилищных условий
В Российской Федерации в качестве социального стандарта приняты нормы проживания в городской квартире, обеспечивающие, по сути, минимизацию государственных обязательств перед очередниками. Эти нормы продолжают генерировать медленно затухающие государственные программы
жилищного строительства, засоряющие наши города убогим «благоустроенным» жильем. Необходимо принять новые стандарты жилищных условий, отвечающие тенденциям изменения требований граждан к качеству жилья, роста покупательной способности, и близкие к социальным стандартам жизни граждан развитых стран. К перспективным стандартам следует отнести не только площадь на одного члена семьи (ныне 18 квадратных метров), обеспеченность жилья водоснабжением и канализацией, но и ряд других стандартов, связанных с ростом доступности социальных и материальных благ для большинства населения страны.
В качестве варианта можно предложить стандарт (минимальные требования), относимый только к вновь возводимому жилью, подлежащему продаже:
• не менее 25 квадратных метров общей площади жилья на человека;
• не менее 2 парковочных (гаражных) мест на среднюю семью (2-3 человека).
Регулирование стандартов жилья, строящегося с целью последующей сдачи в аренду, должно осуществляться на основе специального законодательства.
Федеральное моделирование и регламентация обновления генеральных планов развития городов и населенных пунктов
Строительная стратегия должна основываться на планах развития городов и иных населенных пунктов. Следует констатировать, что генеральное планирование развития городов и населенных пунктов либо игнорируется, либо осуществляется на ставших ретроспективными представлениях об обустройстве территорий в условиях урбанизации середины ХХ века. Таким образом, даже относительно недавно обновленные генеральные планы, как правило, бесперспективны.
Необходимы следующие оперативные меры по пересмотру условий планирования обустройства территорий:
1) создание Федерального научного центра генерального планирования территорий (ФЦГП), к компетенции которого будут относиться:
• разработка и регулярное научное обновление проектов: «Мегаполис»; «Город»; «Поселение»; «Городской дом», «Технополис», которые должны определять жесткие рамки генерального планирования городов и населенных пунктов;
• экспертиза генеральных планов городов, численность населения которых составляет не менее 100 тысяч человек, и контроль за качеством региональной экспертизы генеральных планов населенных пунктов с меньшей численностью населения;
• разработка генеральных планов новых городов, технополисов и территорий особых экономических зон федерального значения;
2) принятие Федерального закона «О регламентации генерального планирования развития городов и населенных пунктов», который должен установить жесткий регламент обновления генеральных планов;
3) разработка правил присоединения свободных территорий, прилегающих к городам, но не принадлежащих этим муниципальным образованиям, в случаях если возникают препятствия развитию городов в рамках устанавливаемых ФЦГП принципов планирования. В частности, все более насущным становится вопрос об объединении в единую систему управления города Москвы и прилегающей к ней 30-километровой зоны Московской области в силу исчерпания резервов генерального планирования без ущерба для социальной и транспортной инфраструктуры. Велика вероятность того, что в ближайшее время подобные проблемы возникнут у всех динамично развивающихся городов, особенно в случае успешной реализации новой жилищной политики, целью которой должно стать как минимум удвоение жилищного фонда.
Состояние транспортных сетей и коммунальной инфраструктуры городов Российской Федерации не позволяет в существующих границах обеспечить требуемые темпы строительства жилья и социальной инфраструктуры, что обуславливает целесообразность введения в Жи-
лищную политику и принципы генерального планирования понятия «сдвоенный город», сутью которого является вынесение административно-офисных центров на вновь застраиваемую (по новым стандартам и принципам планирования) территорию, вокруг которой отстраивается новый жилищный фонд с постепенным замещением недвижимости, транспортных и коммунальных сетей в «старом» городе - культурно-промышленном центре. Надо сказать, что такая практика применялась и в Советском Союзе, где понятие «старый город» стало общераспространенным.
В качестве реальной предлагается рассмотреть задачу переноса столицы России (в течение предстоящих 10 лет) на новую территорию, ныне свободную от крупных (более 50 тысяч человек) поселений.
Федеральное стимулирование проектов «поточного производства» современного жилья. Программа «Народный Дом»
Для обеспечения необходимых темпов роста объемов жилищного строительства государство обязано запустить механизмы поточного производства жилья, отвечающего новым стандартам жилищных условий и охватывающего покупательный спрос среднего класса и субсидируемых государством социальных категорий граждан.
С этой целью предлагается следующее:
1) объявить государственный заказ на технологии, составляющие основу программы «Народный Дом», а именно:
• массовое производство многоквартирных домов малой и средней этажности (от 2 до 10 этажей) на условиях мобильности производственно-строительных комплексов, размещаемых в непосредственной близости к строительным площадкам на период строительства;
• поточное производство типовых комплектующих для массовой скоростной сборки и установки индивидуальных домов различных модификаций с возможностью их последующей реконструкции и вторичного обращения комплектующих на рынке;
• создание локальной коммунальной инфраструктуры, обеспечивающей энергосбережение, долговечность сетей и глубокую переработку всех видов отходов от жизнедеятельности граждан;
2) победителям отборочного этапа конкурса (не менее 5-ти в каждой номинации) обеспечить целевое бюджетное финансирование проектных и экспериментальных работ;
3) победителям конкурса (не менее 2-х в каждой номинации) обеспечить налоговый кредит, государственные гарантии по кредитным обязательствам в сумме, сопоставимой с государственными гарантиями, предоставляемыми Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), льготные условия лизинга оборудования на период не менее 5-ти лет на внедрение технологий в массовое производство, подготовку специалистов и отладку систем логистики и сбыта;
4) обеспечить широкое общественное обсуждение проектов и анализ потребительских качеств предлагаемого к массовому строительству жилья.
Целями программы «Народный Дом» должны стать:
• производство порядка 50 процентов жилья по технологиям, принятым программой;
• уменьшение себестоимости строительства жилья за счет массовости его производства;
• координация объемов производства этой категории жилья с объемами предложения жилищных (на этапе строительства) и ипотечных кредитов и займов, а также государственных субсидий, предоставляемых покупателям такого жилья;
• уменьшение доли цемента и неперера-ботанной древесины в общем объеме строительных материалов в строящемся по программе жилье;
• развитие производства перспективных строительных материалов и уменьшение их стоимости за счет массового применения в строительстве;
• формирование национального сегмента глубокой и высокотехнологичной переработки сырья в строительной отрасли и отходов от жизнедеятельности граждан.
Дебюрократизация и уменьшение
взяткоемкости строительства и сбыта
жилья
Для сокращения как временных, так и финансовых издержек участников жилищного рынка при реализации строительных проектов необходима концентрация в единой государственной службе согласовательных процедур оформления земельных участков под строительство, согласования строительных проектов, сдачи построенного жилья в эксплуатацию и регистрации прав собственности на жилье, в том числе залога прав по инвестиционным контрактам и жилья для целей получения кредитов.
Предлагается:
1) создать Национальную жилищную администрацию в следующем составе:
• Федеральное жилищное агентство;
• региональные жилищные агентства;
2) к компетенции Федерального жилищного агентства отнести:
• широкие полномочия по управлению и, соответственно, полную ответственность за реализацию Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»;
• координацию законодательных инициатив и разработки нормативной базы Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»;
• разработку и исполнение федеральных жилищных программ, в частности передачу в ведение жилищных программ, реализуемых другими министерствами и ведомствами;
• согласование генеральных планов застройки территорий федерального значения и находящихся в ведении субъектов Российской Федерации;
• контроль качества работы региональных жилищных агентств;
3) в рамках региональных жилищных агентств организовать:
• комплексное обслуживание застройщиков, покупателей жилья и иных участников жилищного рынка в режиме «единого окна», обеспечивающем упрощение операций с жилой недвижимостью на всех этапах (согласование строительства, осуществление строительных работ, сдача жилья в эксплуатацию, регистрация сделок);
• согласование генеральных планов застройки территорий, находящихся в ведении органов местного самоуправления;
• контроль строительных работ на соответствие проектам;
• координацию исполнения федеральных и региональных жилищных программ на территории региона;
4) осуществлять выделение застройщикам строительных площадок только в соответствии с генеральными планами и на открытых торгах;
5) законодательно запретить социальные обременения застройщиков с целью изъятия части построенного жилья в пользу очередников.
Инфраструктурные концессии
Для комплексной подготовки строительных площадок к возведению жилья и социальной инфраструктуры необходимо обособить деятельность по строительству коммунальной инфраструктуры (коммуникаций, подстанций, дорог и т. п.) на территориях жилищной застройки путем формирования на основе открытых торгов частногосударственных концессий по обустройству коммунальной инфраструктуры (инфраструктурных концессий) с последующей продажей обустроенных строительных площадок застройщикам.
Предлагается формировать инфраструктурные концессии на открытых торгах, причем вырученные государством от продажи земельного участка средства превращать в государственную часть капитала концессий. В условиях торгов может быть предусмотрено дополнительное государственное участие в концессиях. По завершении деятельности концессии по обустройству конкретной площадки, выручка от ее продажи застройщикам на открытых торгах распределяется между участниками.
Концентрация на строительном рынке
и капитализация застройщиков
В строительном секторе катастрофически не хватает заемных финансовых ресурсов, стоимость и механизм привлечения которых неконкурентоспособны с механизмом привлечения средств дольщиков. Глав-
ной причиной недостаточности кредитных ресурсов остается отсутствие надежного обеспечения (в том числе залогового) кредитов. Поэтому государство должно создавать условия для укрупнения застройщиков, увеличения их капитализации, собственных и заемных оборотных средств, используемых на строительство жилья «под ключ».
Предлагается:
1) сохранить государственное лицензирование строительной деятельности. При выдаче лицензий требовать от застройщиков наличия уставного капитала в размере не менее 100 миллионов рублей (средняя себестоимость строительства двух стоквартирных домов);
2) стимулировать развитие саморегули-руемых организаций и обществ взаимного страхования строительных и финансовых рисков в строительной отрасли и на рынке жилья;
3) разработать государственную программу льготного лизинга и таможенных льгот на ввоз строительной техники и оборудования;
4) завершить законодательное урегулирование правил продажи и ипотеки земли.
Обязательное страхование ответственности застройщиков, привлекающих дольщиков в строительные проекты
Принятие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве жилья», даже после урегулирования имеющихся в нем недоразумений, не разрешает двух проблем:
1) в случае дефолта застройщика права гражданина на строящееся жилье остаются слабо защищенными;
2) закон не защищает права дольщиков -юридических лиц и коллективных инвесторов, что препятствует инвестициям в строительные проекты, в частности средств закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости.
Предлагается:
1) принять Федеральный закон «Об обязательном страховании ответственности застройщиков», в соответствии с которым каждый
договор долевого участия в строительстве должен подлежать страхованию (эта мера также будет стимулировать строительство жилья «под ключ» без привлечения дольщиков);
2) после принятия закона разрешить ЗПИФам недвижимости увеличение доли инвестиций в права долевого участия в строительстве до 50 процентов капитала.
Легализация рынка аренды жилья. Законодательное установление статуса «Доходный дом»
Рынок аренды жилья с оборотом в десятки миллиардов долларов в год остается полностью нелегальным сектором экономики Российской Федерации. В большинстве случаев качество предлагаемого к аренде жилья не выдерживает критики. Права арендаторов ничем не защищены, что сделало мошенничество на этом рынке распространенным и ненаказуемым явлением. Предложение арендного жилья постепенно сокращается в силу выбытия его на рынок продаж из-за общего дефицита предложения жилья. В то же время спрос на арендное жилье постепенно растет, в первую очередь из-за роста трудовой миграции населения. Требуются неотложные меры по формированию цивилизованного и быстрорастущего рынка арендного жилья.
Введение упрощенной процедуры регистрации индивидуальной предпринимательской деятельности, основанной на аренде жилья
Сдача частными лицами жилья в аренду, как правило, не является предметом предпринимательской деятельности и имеет временный характер. Условия регистрации, учета и налогообложения индивидуальной предпринимательской деятельности для многих арендодателей остаются сложными процедурами, требующими специального обучения и отвлечения от основной работы. Следует помнить, что львиная доля аренды жилья осуществляется пенсионерами.
Необходимо максимально упростить процедуру регистрации и налогообложения частного предпринимательства в отношении аренды жилья.
Предлагается:
1) осуществлять регистрацию договоров аренды жилья непосредственно в налоговых инспекциях (или в региональных жилищных агентствах, выполняющих в этой части функцию налоговых агентов);
2) ввести налогообложение частной аренды жилья на срок действия договора аренды с условием ежеквартального авансирования налоговых платежей;
3) в случае досрочного расторжения договора аренды осуществлять либо депонирование аванса в счет будущих договоров аренды, либо возврат аванса арендодателю, либо зачет аванса в счет налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по основному месту работы арендодателя;
4) ввести ставку налога на сдачу в аренду жилья (но не более двух объектов одним арендодателем) в размере 6 процентов от выручки сдаваемого в аренду жилья.
Но этого недостаточно для легализации аренды жилья.
Налоговые вычеты для арендаторов
жилья
Граждане, арендующие жилье, по тем или иным причинам не могут приобретать жилье. Это делает их неравноправными с покупателями жилья, получающими право на налоговый вычет по НДФЛ в сумме до 1 миллиона рублей.
Предлагается:
1) ввести налоговый вычет по НДФЛ для арендаторов жилья с суммы арендной платы по договору аренды;
2) наделять арендатора правом на налоговый вычет по истечении года, в котором осуществлялась аренда;
3) право налогового вычета предоставлять только после встречной поверки регистрации договора аренды (как арендатором, так и арендодателем);
4) сумму налогового вычета установить в размере 5 процентов от стоимости договора аренды за истекший год.
Законодательное установление статуса «Доходный дом»
В Российской Федерации фактически отсутствует такой вид предпринимательской
деятельности, как сдача в аренду жилых комплексов. На данный момент к этой деятельности условно можно отнести лишь гостиничный и курортный бизнесы. Девелопмент на рынке аренды жилья остается непривлекательным для юридических лиц в силу отсутствия государственного регулирования этой деятельности и наличия высокого налогообложения, делающего легальную аренду жилья неконкурентоспособной.
Предлагается:
1) принять Федеральный закон «О доходных домах» и внести необходимые поправки в Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации. Под «доходным домом» понимать комплекс, состоящий не менее чем из 3-х жилых объектов (квартир, домов, таун-хаусов);
2) ввести следующую классификацию доходных домов и арендного жилья:
• социального значения (*);
• общего назначения (средний сегмент, в том числе коттеджи) (** - ***);
• апартаменты (включая коттеджи)
**** *****\.
);
3) диверсифицировать налогообложение доходных домов согласно классификации, установив для доходных домов социального значения ставку налога на прибыль в размере 6 процентов.
Отказ от государственных и муниципальных фондов жилья
Государство и муниципалитеты остаются собственниками значительных жилищных фондов, качество и стоимость эксплуатации которых становятся все менее приемлемыми для граждан. Продолжается строительство муниципального и государственного жилья.
В ряде регионов государственные жилищные программы стали предметом спекуляции и коррупции. Декларируемые программами цели снижения стоимости жилья для граждан на деле не только не регулируют рыночную стоимость жилья, но чаще, с каждым очередным повышением стоимости продаж «муниципальных квартир», провоцируют очередной виток роста стоимости жилья на рынке. Вывод - государственное жилье является неэффективной статьей расходов бюджета.
Предлагается:
1) продлить на 3 года бесплатную приватизацию жилья;
2) государственное и муниципальное жилье на конкурсных условиях передать в управление частным компаниям;
3) по мере высвобождения жилья из социального найма, выставлять его на продажу;
4) запретить финансирование государственных жилищных программ, ставящих целью строительство жилья для последующей сдачи в социальный наем или продажу населению по льготным ценам;
5) для целей бесплатного предоставления жилья определенным категориям граждан осуществлять его покупку на рынке либо на условиях открытого государственного заказа, финансируемого на этапе строительства за счет частных инвестиций, но под государственные гарантии;
6) ликвидировать государственные эксплуатационные организации.
Эволюция системы ипотечного кредитования
Следует констатировать, что законодательная и нормативная базы ипотечного кредитования в целом сформированы. Дальнейшее совершенствование законодательства не требует активной государственной поддержки, за исключением мер по координации темпов роста объемов строительства жилья и темпов роста объемов ипотечного кредитования, а также формирования системы страхования рисков в системе ипотечного кредитования. Формирование системы ипотечного кредитования в России будет завершено с началом обращения ипотечных ценных бумаг. Государство должно обеспечить соразмерность объема предложения жилья объему предложения ипотечных кредитов.
Регулирование уровня процентных ставок по ипотечным кредитам с целью поддержания на жилищном рынке равновесной ситуации между спросом и предложением
Увлечение мерами по приросту объемов ипотечного кредитования чревато неконт-
ролируемым ростом цен на жилье и как следствие - снижением покупательной способности граждан и торможением темпов роста объемов жилищного строительства. Главной опасностью является государственное стимулирование резкого падения процентных ставок за счет сверхобеспеченности корпоративных облигаций АИЖК благодаря 100-процентному государственному гарантированию.
Предлагается:
1) лимитировать АИЖК по выпуску корпоративных облигаций, обеспеченных государственной поддержкой, только в пределах пулов закладных по кредитам и займам, выдаваемых социальным категориям граждан (очередникам, военнослужащим, селянам, представителям дефицитных и особо опасных профессий, переселенцам и т. п.) в рамках государственных жилищных программ. Остальные эмитируемые АИЖК ценные бумаги не обеспечивать различными формами государственной поддержки начиная с 2007 года;
2) начиная с 2007 года распространить право на получение государственной поддержки на эмитентов с государственным участием в капитале на общих условиях с АИЖК;
3) в рамках реформы финансовой системы добиться, чтобы не позднее 2008 года ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (Банк России) стала реальным рыночным индикатором, к которому было бы можно привязывать процентные ставки по ипотечным кредитам и займам, либо сформировать иной рыночный индикатор, в состав которого входила бы и оценка покупательной способности граждан на жилье.
Страхование финансовых рисков на
рынке ипотечного кредитования
Складывающаяся система сопровождения ипотечных кредитов и займов, опирающаяся на деятельность агентов по сопровождению, ответственность которых перед инвесторами ограничивается присваиваемыми лимитами ответственности, не защищает наверняка рынок от финансовых рисков, связанных с такими факторами, как:
• дефолты заемщиков и невозможность обращения взыскания на предмет залога;
• кассовые разрывы (недостаточность оборотных средств на дату возникновения обязательства по выкупу дефолтной закладной) в деятельности агентов по сопровождению, не позволяющие осуществить своевременный выкуп дефолтных закладных у инвестора;
• дефолты агентов по сопровождению.
Предлагается:
1) разработать стандарты страхования финансовых рисков при жилищном и ипотечном кредитовании, позволяющие привлекать к этому виду страхования страховые компании;
2) стимулировать создание обществ взаимного страхования финансовой ответственности агентов по сопровождению;
3) сделать страхование финансовых рисков обязательным в следующих случаях:
• при выдаче кредитов и займов с первоначальным взносом менее 30 процентов;
• при рефинансировании жилищных кредитов и займов на этапе строительства жилья;
• при превышении процентных ставок по жилищным и ипотечным кредитам и займам более чем на 2 пункта над номиналом общепринятого финансового индикатора (например ставкой рефинансирования Банка России).
Внедрение механизмов перекредитования и повторного залога недвижимости
В условиях провоцируемого государством падения процентных ставок по ипотечным кредитам и займам возникает эффект отсроченного спроса из-за ожидания очередного падения ставок. Долгосрочный характер ипотечных кредитов и займов, а соответственно залога недвижимости, ограничивает возможности заемщиков по эффективному использованию залоговых качеств принадлежащей им недвижимости.
Предлагается:
1) разработать государственные нормативы перекредитования ипотечных кредитов и займов с целью осуществления эффективного государственного контроля за этим видом кредитной деятельности;
2) разработать законодательную базу повторного залога недвижимости.
Урегулирование процедур оценки и
залога земли (строительных участков
и участков под жилыми зданиями)
В общем объеме ипотечного кредитования сделки, основанные на залоге индивидуальных домов и земельных участков, составляют ничтожную часть, что в большей степени связано со сложностью оценки и оформления земли в залог.
Предлагается:
1) прекратить практику передачи государством и муниципалитетами земли в аренду под строительство жилья. Осуществлять выделение земли только на условиях дарения и продажи с правом регресса земельных участков в государственную или муниципальную собственность в случае отказа от строительства в течение 2-х лет с даты покупки;
2) первичную продажу земли осуществлять только на открытых торгах, для чего образовать региональные земельные биржи. Исключение могут составлять только земельные участки под индивидуальное строительство жилья для социальных категорий граждан в рамках социальных программ;
3) объявить ускоренную приватизацию земли под жилыми домами (не более 3-х лет);
4) для целей оценки и залога рассматривать участок земли и построенный на нем дом как единый комплекс;
5) спекуляцию земельными участками, приобретенными у государства и муниципалитетов, в случае если на них отсутствуют завершенные или незавершенные жилые дома, осуществлять только через региональные земельные биржи с установлением 5-кратной государственной пошлины;
6) при первичной продаже участков предоставлять покупателям гарантию обратного выкупа участков государством или муниципалитетами по первоначальной стоимости без государственной пошлины.
Ипотека доходных домов
Развитие рынка арендного жилья может быть обеспечено только при условии сопос-
тавимости арендной платы за жилье аннуитетным платежам по ипотечным кредитам и займам. Таким образом, строительство доходных домов необходимо обеспечить заемными ресурсами, по цене сопоставимыми с ипотечными.
Предлагается:
1) распространить государственные гарантии на корпоративные облигации АИЖК (эмитентов с государственным участием в капитале), обеспеченные ипотекой доходных домов классов *, **, ***;
2) разработать нормативную базу ипотеки доходных домов, выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой доходных домов;
3) разрешить ЗПИФам недвижимости выкуп прав требования по инвестиционным контрактам на строительство доходных домов при условии их последующей конвертации в ипотечные закладные.
Формирование системы стимулирования целевых накоплений граждан на первоначальные взносы при ипотечном кредитовании
Развитие системы ипотечного жилищного кредитования сдерживается недостаточными накоплениями граждан. Причем меры по субсидированию части первоначальных взносов не решают проблемы большей части низкооплачиваемых категорий граждан в силу того, что их платежеспособность по ипотечным кредитам требует существенно большей доли первоначального взноса в стоимости жилья, нежели классические 30 процентов. Необходима государственная поддержка эффективных механизмов накопления гражданами первоначальных взносов. При этом существенная часть таких накоплений должна стать источником инвестиций в строительство жилья и создание коммунальной инфраструктуры.
Формирование целевых накопительных (сберегательных) институтов и инструментов
До сих пор государство стимулировало спрос на жилье, в результате чего провоцировало рост стоимости жилья. Необходимо переориентировать государственную по-
мощь на организацию сбережений и стимулирование предложения жилья.
Большинство накопительных институтов и инструментов не позволяют гражданам осуществлять накопления (инвестиции) с доходностью, компенсирующей рост стоимости жилья.
Предлагается:
1) разработать и принять законодательную базу для деятельности открытых и специальных ПИФов жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры, которые имели бы право инвестировать средства в обязательства девелоперов, обеспеченные правами на земельные участки и инвестиционные контракты;
2) принять Федеральный закон «О строительно-сберегательных кассах»;
3) Банку России разработать нормативную базу о целевых жилищных депозитах и о порядке финансирования жилищного строительства за счет привлекаемых на такие депозиты средств;
4) разработать и принять законодательную базу государственного премирования целевых жилищных накоплений граждан;
5) разработать порядок государственной аккредитации накопительных институтов (банковских депозитов, кооперативных программ и т. п.), на которые распространить систему государственного премирования накоплений.
Развитие накопительно-ипотечных
систем
Следует признать, что принятие Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» является прорывом в новую политику государственной поддержки граждан в улучшении жилищных условий. В то же время этот закон обладает двумя существенными недостатками, а именно:
1) закон не стимулирует собственные накопления военнослужащих;
2) концентрируемые в установленной законом накопительно-ипотечной системе средства не инвестируются в жилищное строительство.
Предлагается сформировать универсальную законодательную базу для накопительно-ипотечных систем, в которой предусмотреть:
• возможность солидарного пополнения лицевых счетов (паев) граждан-участников, как самими участниками, так и сторонними институтами (например государством и работодателями);
• премирование собственных накоплений участников;
• инвестирование средств накоплений в жилищное строительство и коммунальносервисную инфраструктуру;
• реализацию систем через специальные ПИФы жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры, целевые жилищные накопительные программы банков, строительные сберегательные кассы (ССК), жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) и кредитно-потребительские кооперативы граждан (КПКГ);
• прямую зависимость порядка получения ипотечных жилищных кредитов (займов) от условий накопления первоначальных взносов;
• невозможность получения участниками государственных премий в случае нецелевого изъятия собственных накоплений участниками и (или) их отказа от получения ипотечных жилищных кредитов (займов) для приобретения жилья;
• механизмы государственного контроля за инвестированием средств накоплений в жилищное строительство и коммунальносервисную инфраструктуру.
Социальное обеспечение малоимущих и особо значимых для государства категорий граждан приемлемыми жилищными условиями
Формируемая в Российской Федерации система обеспечения жильем социальных категорий граждан сохраняет основные черты социалистического распределения жилья между нуждающимися. Такой подход не может удовлетворить всех нуждающихся в жилье граждан и продолжает провоцировать социальные конфликты. Необходима глубокая реформа принципов социальной
помощи гражданам в улучшении жилищных условий.
Трансформация принципов получения
жилья в социальный наем
Социальные очереди на жилье при существующей декларации социальных гарантий не могут быть не только ликвидированы, но и существенно сокращены.
Предлагается:
1) отказаться от декларирования обеспечения социальных категорий граждан собственным жильем;
2) трансформировать понятие «социальный наем жилья» в понятие «жилищные компенсации арендной платы за жилье»;
3) впредь очередникам предлагать альтернативу:
• бессрочная ежемесячная компенсация части арендной платы за жилье или
• разовая компенсация части первоначального взноса при ипотечном кредитовании.
Государственное дарение жилья или
компенсация его рыночной стоимости
для определенных категорий граждан
Для определенных категорий государственных служащих, ветеранов, многодетных семей и т. п. следует сохранить государственное дарение жилья.
Предлагается:
1) ввести единый общефедеральный норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья вне зависимости от региональных цен на жилье. Субъектам Российской Федерации и муниципалитетам разрешить вводить социальные надбавки (субсидии) к общефедеральному нормативу стоимости с целью регулирования миграционных потоков;
2) для государственных служащих, перед которыми государство берет обязательство по компенсации полной стоимости жилья (дарению), сформировать единую накопительно-ипотечную систему обеспечения жилищными условиями (аналог - Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе обеспечения жильем военнослужащих»), в которой предусмотреть следующее:
• на период до получения (покупки) жилья в собственность служащему предоставляется государственная компенсация части арендной платы за жилье;
• в период государственной службы на лицевой счет служащего зачисляется ежегодный накопительный взнос, пропорциональный 10-й части общефедерального норматива стоимости жилья;
• служащему должно быть предоставлено право довносить собственные средства на лицевой счет, при этом государство должно премировать накопления служащих;
• служащему должно быть предоставлено право использовать накопленные средства на первоначальный взнос при ипотечном кредитовании, а по факту получения ипотечного кредита (займа) - на выплаты по нему либо частичное досрочное погашение;
• в случае если в период службы служащий приобретает жилье за пределами места службы, ему должна быть сохранена компенсация части арендной платы за жилье на период до переезда в приобретенное жилье либо до окончания службы;
• средства накоплений в системе должны частично (до 20 процентов) использоваться на инвестиции в строительство доходного жилья для этих категорий служащих, а также в строительство коммерческого жилья в наиболее привлекательных для служащих районах проживания;
4) для ветеранов, многодетных семей и т. п. государство должно приобретать жилье на рынке, активно используя для улучшения потребительских качеств этого жилья (за счет большей цены или площади покупаемого жилья) возможности благотворительных фондов;
5) в сотрудничестве с благотворительными фондами государство обязано финансировать систему приюта (детские дома, дома инвалидов, ветеранов, «ночлежки»).
Субсидиарная помощь покупателям
жилья, относящимся к социальным
категориям граждан
Государственные субсидии при ипотечном жилищном кредитовании следует огра-
ничить только субсидиями части первоначального взноса и, возможно, периодическими субсидиями на частичное досрочное погашение ипотечных кредитов и займов. Субсидии процентных ставок по ипотечным кредитам и займам следует признать неэффективной мерой субсидиарной помощи гражданам в силу избыточной нагрузки на бюджет при долгосрочных обязательствах и малого числа удовлетворенных такой помощью.
Граждане, имеющие жилье, не соответствующее социальному нормативу, и относящиеся к категории нуждающихся, в случае если они готовы арендовать жилье лучшего качества, должны иметь право на компенсацию части стоимости арендной платы за жилье, пропорциональной разнице между площадью имеющегося и арендуемого жилья.
Граждане, уже получающие компенсацию части арендной платы за жилье, должны иметь право не ранее чем через три года после регистрации в очереди приобрести жилье с помощью ипотечного кредита (займа) и государственной субсидии, если на момент подачи заявления на государственную субсидию они отнесены к социально значимой категории.
Предлагается:
1) ввести требование о ежегодной сдаче налоговых деклараций всеми совершеннолетними членами семей граждан, зарегистрированных в социальных очередях на улучшение жилищных условий;
2) семьям граждан, совокупный доход которых является достаточным для получения ипотечного кредита (займа) на коммерческих условиях с целью покупки жилья общей площади, соответствующей новым стандартам жилищных условий, должно быть
отказано в получении субсидии на первоначальный взнос, при этом может быть сохранена компенсация части арендной платы за жилье;
3) размер субсидии на первоначальный взнос при ипотечном кредитовании не может превышать 50 процентов от стоимости жилья, при этом конкретная сумма компенсации должна зависеть от среднего дохода семьи за предшествующие три года.
Заключение
По мнению разработчиков, представленные предложения формулируют концепцию новой жилищной политики. Учет этих предложений в Национальном проекте «Доступное жилье для граждан России» позволит добиться следующего:
• увеличения числа и объема источников инвестиций в жилищное строительство и коммунальную инфраструктуру;
• быстрой динамики роста объемов жилищного строительства;
• роста качества жилищных условий и ускоренного приближения его к мировым стандартам;
• внедрения передовых строительных технологий на всей территории страны;
• соответствия предложения жилья платежеспособному спросу;
• предоставления гражданам выбора способа проживания (собственное или арендное жилье);
• оптимизации стоимости жилья и процентных ставок по ипотечным кредитам и займам;
• рационализации социальной ответственности государства по обеспечению определенных категорий граждан жилищными условиями.
