CC BY
60
Удк 336.713:69
участие государства в решении жилищной проблемы в россии
Н. А. ГАТТУНЕН, аспирант кафедры банковского дела E-mail: [email protected] Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов
В статье отмечается, что важность решения жилищной проблемы в России обусловливает необходимость усиления участия государства в регулировании инвестиционных процессов в жилищном строительстве. Указаны причины невыполнения государственных жилищных программ в полном объеме. Проанализированы различные формы инвестиционной политики государства в области финансирования жилищного строительства. Определены перспективные направления развития рынка строительства объектов жилой недвижимости.
Ключевые слова: государство, банковский кредит, жилищная проблема, жилищное строительство.
Значимость жилья следует рассматривать не только для человека, но и для государства, так как от состояния сферы жилищного строительства во многом зависит устойчивое социально-экономическое развитие государства. Проблема обеспеченности населения жильем в России остается нерешенной. Обеспеченность населения жилой площадью из расчета на одного человека составляет в России около 20 м2, что в 2—3 раза меньше по сравнению с европейскими странами и США [2].
Жилищная проблема заключается в наличии большого объема ветхого жилья, завышенных ценах на жилую недвижимость, отсутствии у дольщиков, приобретающих квартиру на этапе строительства жилого дома, достаточных гарантий, что строительство дома будет завершено. Средний уровень дохода семьи не позволяет гражданам приобрести жилье за счет собственных средств или получить ипотечный кредит в коммерческом банке. Для получения ипотечного кредита необходимо обеспечить первоначальный взнос и иметь финансовую возможность обслуживать долговую нагрузку. Учитывая текущие процентные
ставки по ипотечным кредитам в российских банках (11—15 % годовых) и длительные сроки кредитования (20—30 лет), переплата за приобретение жилой площади в результате оказывается существенной.
Отметим, что застройщики продают квартиры в строящихся или построенных жилых домах по ценам, превышающим себестоимость строительства данного объекта в 2—3 раза. Например, в Санкт-Петербурге при себестоимости строительства жилья эконом-класса в 25 000—30 000 руб. цена продажи 1 м2 на этапе строительства составляет от 50 000 руб. в зависимости от района города, а после ввода в эксплуатацию — от 75 000 руб. за 1 м2.
Установление высоких цен при продаже квартир объясняется следующими причинами:
■ высокой ссудной задолженностью российских компаний-застройщиков перед коммерческими банками;
■ стремлением застройщиков получить сверхприбыль;
■ нецелевым и несвоевременным использованием привлеченных средств дольщиков. Нецелевое использование средств дольщиков
приводит к замедлению выполнения строительных работ и предъявлению подрядчиками исков к заказчику-застройщику в связи с несвоевременной оплатой выполненных работ по договорам подряда. В результате возникает несоответствие объема выполненных и оплаченных работ по проекту.
Также важно подчеркнуть, что с 01.04.2005 введен в действие Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», направленный
финансы и кредит
71
на защиту интересов участников долевого строительства и предотвращение появления «финансовых пирамид». Однако многие застройщики не работают по этому закону и находят различные схемы, чтобы обойти жесткие условия данного Федерального закона. При этом государство не применяет санкций к застройщикам, не соблюдающим требования закона об участии в долевом строительстве.
Учитывая важность решения жилищной проблемы в России, необходимо принять меры по усилению участия государства в регулировании инвестиционных процессов в жилищном строительстве, в том числе должны быть приняты меры по созданию и внедрению системы регулирования цен на первичном рынке жилья.
Государством предпринималось уже достаточно большое количество попыток по разработке и реализации федеральных целевых программ, направленных на решение жилищной проблемы, например:
— государственные программы по обеспечению в 1993—1997 гг. жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей;
— федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты» на 1998— 2003 гг.;
— федеральная целевая программа «Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»;
— федеральная целевая программа «Свой дом» на 1996-2000 гг.;
— федеральная целевая программа «Жилище» на 1993—2000 гг.;
— федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 гг.
Однако государственные жилищные программы были в недостаточной степени эффективны. Причиной этого являлось следующее:
1) отсутствие мероприятий по финансированию предприятий строительной индустрии, являющихся материальной базой для роста жилищного строительства;
2) отсутствие необходимого контроля за реализацией программ со стороны государства, частичное нецелевое использование бюджетных средств;
3) несоразмерность бюджетных средств, направляемых на реализацию государственной целевой программы, требуемым затратам по строительству объектов в рамках конкретной программы;
4) недостаточность объемов финансирования, в том числе средств частных инвесторов и кредитных
средств, компенсирующих дефицит бюджетных инвестиций в жилищное строительство.
Например, в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 1993—2000 гг. только при ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда в РФ в строительство нового жилья необходимо было вложить не менее 1 трлн руб., в то время как общий бюджет программы составил 961,4 млрд руб. [4]. Особое внимание обратим на федеральную целевую программу «Жилище» на 2002—2010 гг., разработанную в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 14.03.2001 № 346-р «О проекте федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг. и на период до 2013 г.» и явившуюся основным документом государственной жилищной политики в нашей стране за последнее десятилетие. Отметим некоторые недостатки этой программы по направлению «Жилищное строительство», которые заключались:
1) в необоснованной корректировке плановых показателей программы.
Первоначально программой предусматривалось достичь к 2009 г. объема жилищного строительства в 70,6 млн м2. Однако, когда в период кризиса стал очевидным факт недостижения этого показателя, было утверждено постановление Правительства РФ от 23.12.2009 № 1069 «О внесении изменений в федеральную целевую программу «Жилище» на 2002—2010 гг.» о снижении планового показателя жилищного строительства до 52 млн м2 [1]. Так, по итогам 2009 г. было достигнуто перевыполнение плана по объему жилищного строительства в рамках программы на 15 %;
2) в предоставлении льготникам (очередникам) субсидий на приобретение жилья, т. е. в стимулировании платежеспособного спроса в условиях отсутствия на рынке доступного и качественного жилья;
3) в разработке и реализации только одной подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства», которой было явно недостаточно для достижения требуемых объемов строительства объектов жилой недвижимости.
О слабом развитии финансирования жилищного строительства за счет банковских кредитных средств, предоставляемых застройщику под жилую застройку, свидетельствуют аналитические данные, представленные в таблице. Так, на протяжении 2006—2008 гг. имела место тенденция невыполнения целевого индикатора примерно в 4 раза. По итогам 2009 г. российские банки предоставили застройщикам кредитов на финансирование жилищного строительства в 4,7 раза меньше по сравнению с плановым показателем
динамика плановых и фактических показателей второго этапа федеральной целевой программы «Жилище» по направлению «Жилищное строительство» [1]
индикатор эффективности реализации программы Значения индикаторов
2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г.
План Факт План Факт План Факт План Факт
Годовой объем ввода жилья, млн м2 50,8 50,55 (99,5 % от плана) 56,3 60,4 (на 7,3 % больше плана) 63,1 63,8 (на 1,1 % больше плана) 52 59,8 (на 15 % больше плана)
Доля финансирования жилищного строительства за счет кредитных средств, предоставленных застройщику, % 26 6,4 (в 4 раза меньше плана) 30 7,6 (в 3,9 раза меньше плана) 37 10 (в 3,7 раза меньше плана) 43 9 (в 4,7 раза меньше плана)
(самое большее невыполнение плана по сравнению с предыдущими тремя годами). Это объясняется осторожной кредитной политикой, которая проводилась банковским сектором в отношении застройщиков в условиях финансового кризиса. Более того, в рамках данной подпрограммы на банки были возложены риски финансирования проектов инфраструктурной подготовки земельных участков, контроль за себесто -имостью строительства коммунальной инфраструктуры, однако при этом были абсолютно не понятны критерии отбора таких проектов.
В настоящее время в нашей стране инвестиционная политика государства в области финансирования жилищного строительства заключается:
1) в заключении государственного контракта с частным застройщиком;
2) в предоставлении государственных гарантий по банковскому кредиту, выдаваемому застройщику на цели финансирования жилищного строительства;
3) в возмещении процентных ставок по банковскому кредиту, выдаваемому застройщику на цели финансирования жилищного строительства;
4) в экономическом стимулировании участников жилищного строительства (застройщиков, банков, инвесторов и др.);
5) в выполнении функции гаранта по реализации квартир.
Рассмотрим более подробно перечисленные формы государственного участия в жилищном строительстве.
Предметом государственного контракта с частным застройщиком может быть:
— выкуп государством у застройщика части (или всех) квартир в построенном застройщиком многоквартирном доме;
— инвестирование в жилищное строительство, которое заключается в том, что государство совмещает функции инвестора, заказчика и застройщика, привлекает подрядные организации к непосредственному выполнению строительно-монтажных работ.
Перспективным направлением развития рынка жилой недвижимости является строительство жилья для дальнейшей сдачи его в аренду. Так, в развитых странах Европы и США более 50 % населения является квартиросъемщиками.
В настоящее время российский институт найма жилья еще не получил достаточного развития — фактически отсутствуют профессиональные участники, занимающиеся предоставлением жилья в наем, при этом сдача жилья в наем, как правило, осуществляется физическими лицами (собственниками жилья). Хотя до Октябрьской революции, например, в Петербурге практически все жилые дома были доходными.
Такую ситуацию объясняют явные недостатки проектов строительства доходных домов, которые заключаются:
— в отсутствии законодательной базы, регулирующей строительство жилья для дальнейшей сдачи его в аренду;
— в низкой рентабельности проектов жилья эконом-класса для частного инвестора-арендодателя.
Низкая рентабельность данных проектов обусловлена длительным сроком окупаемости проектов, который составляет 10—15 лет, высокими эксплуатационными расходами, высокими процентными ставками по кредитам (10—12 % годовых в валюте и 11—15 % годовых в рублях) при ограниченном оборотном капитале у застройщиков. Отметим, что в Германии, где широко развит институт найма жилья, процентные ставки по банковскому кредитованию застройщиков жилой недвижимости составляют 3,5—6 % годовых [3]. Устанавливая высокие арендные ставки для достижения желаемого уровня рентабельности, инвесторы в настоящее время реализуют единичные проекты строительства жилья для сдачи его в аренду только на рынке элитного жилья Москвы и Санкт-Петербурга.
Предполагается, что к 2020 г. планируемый объем ввода в эксплуатацию доходных домов достигнет
финансы и кредит
73
28 млн м2 (20 % от общего объема ввода жилья) [6]. Несмотря на указанные недостатки, для строительства доходных домов с приемлемой арендной платой необходимо решение следующих задач:
— легализация рынка найма жилья;
— увеличение налогов в бюджет;
— регулирование ценообразования на рынке жилой недвижимости.
Ведущая роль в развитии рынка аренды жилья должна принадлежать государству. Если государство возьмет на себя функции инвестора и заказчика строительства доходных домов и функции арендодателя, то себестоимость строительства уменьшится за счет отсутствия арендной платы за земельный участок, платы за подключение к инженерным сетям, за получение необходимых для строительства согласований и разрешений и т. д. Учитывая снижение себестоимости строительства доходных домов по сравнению со среднерыночной, арендная плата квартир в доходном доме достигнет приемлемого уровня для граждан и не превысит рыночных ставок аренды, а аренда квартиры в доходном доме может стать альтернативой приобретения жилья в собственность. Кроме того, возможно применение различных понижающих коэффициентов при установлении арендных ставок (например в зависимости от количества детей, места работы и пр.).
При разработке жилищной политики государства в области развития найма жилья автор предлагает учитывать следующие положения, которые заключаются:
1) в первоочередном предоставлении жилья определенным категориям гражданам: работникам бюджетной сферы, молодым специалистам и молодым семьям, вынужденным снимать жилье. Данное положение следует закрепить на законодательном уровне в целях обеспечения жильем в равной степени всех категорий и групп населения страны;
2) в установлении дифференцированных арендных ставок. Данное предложение предполагает снижение арендных ставок в зависимости от статуса нанимателя, а именно для местного населения с уровнем дохода ниже прожиточного минимума, а также для очередников (работников бюджетной сферы, молодых специалистов);
3) в минимальной рентабельности доходных домов;
4) в предоставлении жилья в наем с возможностью дальнейшего приобретения в собственность арендуемой жилой площади. Подобная практика используется в Москве, когда при заключении договора коммерческого найма жилья с городом предусматривается дальнейший выкуп жилья арендатором через пять лет (или более) по инвентарной стои-
мости (с 01.03.2005 согласно Жилищному Кодексу невозможна бесплатная приватизация жилья);
5) в использовании банковского кредита в качестве источника финансирования строительства доходных домов.
Для привлечения коммерческих банков к финансированию строительства доходных домов (через кредитование) необходимо в качестве обеспечения по обязательствам заемщика использовать государственные гарантии. При таком условии банк может быть уверен в погашении задолженности по кредиту, несмотря на значительное увеличение сроков кредитования.
Предоставление государством гарантий по банковскому кредиту, являющемуся для застройщика источником финансирования жилищного строительства, означает, что в случае непогашения заемщиком задолженности по кредиту перед банком данное обязательство исполняет государство. Таким образом, по сути, государство в лице региональных и местных администраций несет вместе с застройщиком солидарную ответственность по кредиту.
Кроме того, государство может использовать инструменты экономического стимулирования участников жилищного строительства (застройщиков, банков, инвесторов) посредством:
— снижения арендной платы за земельный участок;
— отмены взносов на развитие не связанной со строительством объекта инженерной и социальной инфраструктуры города;
— возмещения государством затрат на строительство инженерной инфраструктуры на земельном участке, расположенном за чертой города и предоставленном застройщику под жилищную застройку.
Отметим, что экономическое стимулирование застройщиков, а также возмещение государством процентных ставок по банковскому кредиту, привлекаемому застройщиком для финансирования жилищного строительства, должно происходить при условии, что застройщик соразмерно снижает цены продажи жилья.
Примерами программ, в рамках которых государство выполняет функции гаранта по реализации квартир, являются:
1) программа «Стимул»;
2) программа при совместном участии Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Фонда содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС);
3) соглашение о сотрудничестве между Администрацией Санкт-Петербурга и банками — ОАО
«Сбербанк России», ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад», ОАО «Банк Санкт-Петербург».
В соответствии с указанными программами государство, являясь гарантом по реализации квартир, берет на себя обязательства выкупить по цене, установленной Министерством регионального развития РФ, часть квартир, которые застройщику не удалось продать по рыночной стоимости на этапе строительства жилого дома. Преимущество реализации квартир на таком условии для застройщика заключается в возможности продажи всех квартир, для банка — в обеспечении гарантированных источников погашения задолженности по кредиту.
По мнению автора, перспективы дальнейшего развития рынка жилой недвижимости в целях решения жилищной проблемы заключаются:
1) в запрете на законодательном уровне реализации строящихся площадей на начальной стадии строительства жилого дома;
2) в развитии схемы продажи квартир на основе фондирования (на примере опыта ОАО «Сбербанк России» [5]). Данная схема предполагает заключение между физическими лицами (потенциальными покупателями жилья в строящемся доме) и застройщиком договоров о резервировании квартир. В этих договорах указываются параметры приобретаемой квартиры после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и свидетельства о праве собственности застройщика на квартиры и зафиксирована цена продажи квартир для заключения основного договора купли-продажи. Застройщик получает средства от продажи квартир, накопленные физическими лицами на целевых накопительных счетах в банке (счета до востребования), только после регистрации в Управлении федеральной государственной службы регистрации, кадастра и учета договора купли-продажи квартиры. Данная схема обеспечивает сохранность средств потенциальных покупателей квартир, накопленных ими в банке;
3) в кредитовании коммерческими банками проектов жилищного строительства в рамках которых реализация квартир происходит только на условиях, указанных ранее. Кредитование банками таких проектов является наиболее приемлемым, учитывая сложность мониторинга реализации заемщиком квартир на этапе строительства и выполнения условия достаточности обеспечения по кредиту в виде залога имущественных прав на строящиеся площади объекта. Однако отсутствие средств дольщиков в проекте может создавать следующие проблемы, которые заключаются:
— в возможности обеспечения заемщиком собственного участия в проекте в размере 30 % от капитала проекта;
— в гарантировании банку источников уплаты процентов по кредиту на этапе строительства жилого дома;
—в увеличении сроков кредитования проекта;
— в удорожании квартир для граждан по сравнению с ценой продажи квартиры на первоначальной стадии строительства.
Таким образом, на основании анализа политики государства в области жилищного строительства за последние два десятилетия можно сделать ряд выводов:
1) учитывая высокие риски приобретения жилья на первичном рынке для дольщиков и кредитования банками строительства объектов жилой недвижимости, застройщики должны осуществлять продажи квартир на стадии высокой строительной готовности жилого дома или после вводажилого дома в эксплуатацию. При этом необходимо совершенствовать существующие и разрабатывать и внедрять новые схемы таких продаж;
2) роль государства не должна ограничиваться обеспечением жильем определенных категорий и групп населения. В государственную жилищную политику следует включать программы по строительству коммерческого жилья эконом-класса для населения с относительно стабильными доходами, но недостаточными для покупки жилья в собственность. Одним из решений данной проблемы является развитие института найма жилья;
3) для повышения заинтересованности коммерческих банков в кредитовании проектов жилищного строительства необходимы государственные гарантии по кредитным обязательствам заемщика в банке, а также субсидирование государством процентных ставок по кредиту в целях снижения долговой нагрузки застройщика.
Список литературы
1. Баранник А. А., Лобков С. Н., Панченко Е. М. Отчет о проведении независимой оценки показателей результативности и эффективности мероприятий федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 ги., их соответствие целевым индикаторам и показателям за 2009 г. URL: http://www.fcpdom.ru/.
2. Гусев А. Б. Доступность жилья в России и за рубежом: сравнительный анализ // Urban Planet. URL: http: //urban-planet.org/article_8.html (дата обращения: 07.06.2008).
3. Доходные дома: государственный взгляд // Деловой Петербург. URL: http://www.dp.ru/ (дата обращения: 14.09.2005).
4. Основные итоги реализации первого этапа федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг. URL: http://www.programs-gov. ru/1_2.php.
5. Официальный сайт ОАО «Сбербанк России». URL: http://www.sbrf.ru/.
6. Юдахина Г. Доходный дом в российских реалиях // RealtyPress. ru. URL: http://www.realtypress.ru/article/ article_967.html (дата обращения: 04.12.2010).
