CC BY
39
СПЕЦИФИКА ОРГАНИЗАЦИИ И ИНСТРУМЕНТЫ СТИМУЛИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ УСЛУГ И ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ПРИМЕРЕ ЛИПЕЦКОЙ ОБЛАСТИ
А.С. Кудеев,
аспирант кафедры бухгалтерского учета и финансов экономического факультета Липецкого государственного технического университета
В статье дана характеристика системы государственных мер по обеспечению населения жильем. Проанализирована региональная организационно-функциональная структура ипотечного жилищного кредитования на примере Липецкой области. Сформулирован ряд практических и методологических рекомендаций по стабилизации рынка ипотечных услуг, стимулированию строительства доступного жилья, стабилизации объемов жилищного строительства и сопутствующей инфраструктуры.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, жилищное строительство, жилищные условия, ипотечные услуги, жилищная политика.
УДК 336.648:728.1(470-25); ББК 65.31
Сегодняшняя ситуация на рынке ипотечных услуг отражает реальную картину общеэкономического спада в стране. В настоящее время жилищное строительство является тем сектором экономики, который создает мультипликативный эффект для развития смежных отраслей, является мощным источником и стабилизатором обеспечения внутреннего спроса и нормального функционирования рынка в целом.
В условиях глобальных кризисных явлений и посткризис-ного восстановления экономики именно рынок ипотечного жилищного кредитования является совокупным индикатором благосостояния страны, показателем её саморазвития и демографической политики, а также укрепления позиций среднего класса как собственника жилья.
Основная приоритетная цель для грамотной реанимации рынка ипотечного жилищного кредитования и вкрапления в него инновационных технологий — это создание стимулов и инструментов улучшения жилищных условий российских граждан посредством выработки оптимальных решений, удовлетворяющих интересам всех сторон — заемщика, кредитора, государства и застройщика — продавца.
В силу картельного сговора строительных корпораций в погоне за сверхприбылью, коррумпированности чиновников, отсутствия эффективного государственного регулирования и нерациональной жилищной политики, приобретение квартир стало недоступным для абсолютного большинства граждан. Это привело к следующим результатам:
практически полностью уничтожена система домостроительных комбинатов;
снижен выпуск местных эффективных строительных материалов;
внедрены на российском рынке чуждые, не отвечающие климатическим условиям и ментальности населения, западные технологии жилищного строительства;
сформировался дисбаланс в области структуры строительства жилья и неоптимальных градостроительных решений.
С 1 января 2008 г. на территории Липецкой области вступил в силу закон «О социальных выплатах жителям Липецкой области на приобретение или строительство жилья», в рамках которого гражданам — участникам жилищных программ предоставляются социальные выплаты на приобретение или строительство жилья.
Участниками областных программ «Ипотечное жилищное кредитование» и «Свой дом» являются работники бюджетной сферы, изъявившие желание приобрести или построить жилье с использованием ипотечного займа (кредита) на условиях программы. Участники программы «О государственной поддержке в обеспечении жильем молодых семей» — молодые семьи, возраст обоих супругов в которых не превышает 35 лет. Участвовать в областной программе «Социальное развитие села до 2012 года» могут молодые семьи, в возрасте не старше 35 лет,
а также молодые специалисты, работающие или проживающие в сельской местности.
Социальные выплаты участникам программ предоставляются: на приобретение или строительство жилья; погашение целевого займа (кредита) на приобретение или строительство жилья при рождении (усыновлении) ребенка; компенсацию части процентной ставки по целевым займам (кредитам), на приобретение или строительство жилья.
В 2008 г. на данные цели было направлено 415,6 млн руб., в том числе из федерального бюджета — 90 млн руб., из областного бюджета 325,6 млн руб., что позволило улучшить свои жилищные условия более 1100 чел.
За счет средств областного бюджета на 2009 г. выделено 185,6 млн руб. на предоставление социальных выплат жителям области, являющихся участниками областных жилищных программ, что позволило привлечь 58 млн руб. из федерального бюджета. В результате улучшили жилищные условия около 500 семей (табл. 1).
В целом, необходимо уточнить, что при остром недостатке источников финансирования жилищного строительства, потребность в жилье возрастает из-за необходимости обновления значительно изношенного жилого фонда. Расширение жилищного строительства связано с необходимостью пересмотра норм обеспеченности жильем в соответствии с европейскими стандартами. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство на базе механизма комплексного ипотечного кредитования.
На сегодняшний день в Липецкой области доля социальной выплаты в совокупной стоимости жилья в рамках областных жилищных программ составляет менее 20% при установленных в области условиях (табл.2).
К сожалению, очевидно, что доступность ипотечного кредита в нашей стране минимальна. При существующих темпах роста цен на недвижимость и уровне средней заработной платы людям, имеющим ее, необходимо копить деньги только на первоначальный взнос порядка 5-10 лет.
На заседаниях Правительства РФ по экономическим вопросам в сфере жилищного строительства был предложен ряд антикризисных мер по оптимизации ситуации в строительной индустрии и жилищном строительстве, включающий в себя: выкуп государством квартир по их реальной стоимости для решения жилищных проблем военнослужащих, ветеранов, переселения граждан из аварийного и ветхого жилья;
предоставление субсидий предприятиям-застройщикам на увеличение объемов строительства жилья и обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой.
Нами приведены альтернативные расчеты коэффициента доступности жилья, скорректированные на величину прожиточного минимума, которые отражены в табл. 3, что отражает реальную ситуацию с решением жилищной проблемы.
30 1
302
I
Таблица 1
Государственная поддержка ОАО «Липецкая ипотечная корпорация» и ОГУП «Свой Дом» за 2006-2009 гг., тыс. руб.
№ п/п Наименование мероприятия ОАО «Липецкая ипотечная корпорация» ОГУП «Свой Дом»
ИТОГО 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. ИТОГО 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г.
1. ОЦП «Государственная поддержка развития строительного комплекса Липецкой области в 2006-2010 годах (с 2009 г. — ОЦП «Развитие жилищного строительства на 2009-2013 п>) 141969,10 3316,50 31980,80 46045,24 60626,56 - - - - -
1.1. Субсидии на возмещение части затрат науплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельныхучастков поджилищное строительство коммунальной инфраструктурой в рамках ФЦП «Жилище», в том числе: 115553,36 3316,50 22629,30 30181,00 59426,56 - - - - -
за счет средств федерального бюджета 91233,49 0,00 2522,00 29879,19 58832,30 - - - - -
за счет средств областного бюджета 24319,91 3316,50 20107,30 301,81 594,30 - - - - -
1.2. Субсидии на возмещение затрат науплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на строительство жилья по областным целевым жилищным программам 26415,74 0,00 9351,50 15864,24 1200,00 - - - - -
2. ОЦП «Свой Дом» - - - - - 45186,70 5205,70 20782,20 19198,80 5000
3. ОЦП «Ипотечное жилищное кредитование» 120585,54 75441,80 45143,74 * * 98405,70 30755,30 67650,40 * *
Взнос в уставный фонд 150000,00 - - 70000,00 80000,00 216658,40 - - 116658,40 100000
Гарантии 601250,00 281250,00 120000,00 200000,00 - - - - -
Залоговый фонд 308000,00 143000,00 - - 165000,00 375000,00 - - 375000,00 -
Бюджетный кредит - - - - 115255,00 84255,00 31000,00 -
ИТОГО 1321804,64 503008,30 197124,54 116045,24 505626,56 850505,8 120216,00 119432,60 510857,20 105000
* Примечание. С 2008 г. социальные выплаты перечисляются на блокированные счета граждан - участников жилищных программ и могут быть направлены на приобретение жилья у любого продавца, в т.ч. на вторичном рынке.
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ
Таблица 2
Условия предоставления социальных выплат гражданам — участникам жилищных программ
№ п/п Наименование Показатель
1 Норматив обеспечения жилой площадью семьи из 3-х человек, кв.м. 54
2 Расчетная стоимость 1 кв. м, установленная уполномоченным органом в Липецкой области для определения размера предоставляемой социальной выплаты, руб. 24450
3 Размер социальной выплаты, % 30
4 Объем социальной выплаты на 1 семью (стр.1 * стр.2 * стр.3), руб. 396090
5 Среднестатистическая стоимость квартиры площадью 54 кв.м., руб. (стоимость 1 кв.м. — 44413 руб.) 2398302
6 Доля социальной выплаты в стоимости квартиры (стр.4 / стр.5*100%), % 16,5
Таблица 3
Расчет коэффициента доступности жилья с учетом величины прожиточного минимума
(в Липецкой области)
№ п/п Наименование Показатель
2007 г. 2008 г. 2009 г.
1 Среднестатистическая стоимость квартиры площадью 54 кв.м., руб. 1372248 2203578 2398302
2 Среднегодовой совокупный денежный доход семьи, состоящей из 3-х человек (2 работника бюджетной сферы и 1 ребенок), руб. 183138 211790,4 196810,8
3 Среднегодовой прожиточный минимум семьи из 3 человек (1 ребенок), руб. 105636 121749,6 147684
4 Коэффициент доступности жилья, К (с учетом величины прожиточного минимума), лет 17,7 24,5 48,8
Стоимость квартиры = Общая площадь квартиры * Средняя цена 1 кв.м.
К = (Совокупный годовой доход семьи — прожиточный минимум семьи)
Различные подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу имеют нестабильный характер и необходимы при становлении полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования. При этом решающее значение, наряду с обоснованностью и последовательностью действий органов управления регионами (муниципальными образованиями) по развитию систем финансирования жилищного строительства имеет обоснованность выбора инструментов привлечения внебюджетных инвестиций.
Таким образом, одним из главных инструментов развития ипотечного кредитования на уровне региона является внедрение региональной жилищной концепции, которая будет выступать эффективным социально-управленческим элементом формирования рынка доступного жилья с использованием возможностей региональной финансовой системы.
При этом за счет повышения доступности финансовых ресурсов для населения, сможет активизироваться новое строительство, увеличиваться выпуск строительных материалов, специализированной техники, осуществляться улучшенные архитектурных проектов, происходить ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Анализ отечественных экспертов показал, что вследствие государственной политики по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», направленного на стимулирование спроса на жилье и увеличение объемов жилищного строительства, фактические значения качественных конечных показателей программных мероприятий (коэффициент доступности жилья, доля финансирования жилищного строительства за счет кредитных средств, предоставленных заемщику и др.) стали существенно ниже запланированных цифр. Данная ситуация свидетельствует о том, что предоставление государством социальных выплат гражданам на строительство жилья неизбежно ведет к дисбалансу спроса и предложения на рынке жилья, опережающему росту цен вводимого жилья, усиливает спекулятивную составляющую продаж и необоснованное увеличение числа очередников — претендентов на получение социального жилья1.
Необходимо отметить, что на сегодняшний день сложилась тупиковая ситуация на рынке жилья. Анализ рынка показывает, что объем продаж практически близок к нулевому показателю: строительные организации стали в выжидательную позицию, сбросив необъективно и искусственно выросшие за последние годы почти в 5 раз цены на жилье лишь на 20-25% и реализовав так называемое «непривлекательные» варианты квартир со скромными потребительскими свойствами.
По нашему мнению, единственным приемлемым выходом из данной ситуации является реализация такой схемы — рекомендовать строительным фирмам продавать готовое введенное жилье, но еще не реализованное под беспроцентную рассрочку гражданам на 5-10 лет как альтернативу ипотечному банковскому кредитованию с ежемесячными графиком платежей.
В целях содействия реструктуризации ипотечной задолженности ОАО «АИЖК» и его региональным операторам необходимо акцентировать внимание на следующих перспективных мероприятиях по содействию реструктуризации ипотечной задолженности:
1. Внедрять антикризисные кредитные продукты за счет агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Это дает возможность заемщикам, оказавшимся в затруднительной финансовой ситуации в связи с потерей места работы или существенным сокращением дохода, отсрочить или уменьшить размер ежемесячных платежей по ипотечным кредитам сроком на один год (путем применения механизма стабилизационного займа (кредита) либо заключения смешанного кредита с банком) (рис.1);
2. Реализовывать инструмент военной ипотеки (в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих агентством производится выкуп закладных по договорам долевого участия, заключенных с военнослужащими в домах с высокой степенью готовности), а также распространить немецкий опыт контрактно-сберегательной системы ипотеки для создания жилищно-строительных кооперативов;
3. Предоставить возможность семьям, имеющим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал направлять средства на погашение основного долга по ипотечным кредитам, уплату процентов;
4. Внедрять механизмы земельной ипотеки — инновационного ипотечного продукта в рамках реализации региональных программ по малоэтажному строительству, обеспечивающего заемщику возможность учета стоимости земельного участка в процессе строительства и ипотеки построенного жилого дома;
5. Для преодоления «кризиса недоверия» между участниками ипотечного рынка внедрить прямой выкуп закладных по принципу оценки рисков на заемщика (скоринговая модель) и ввести в практику покупку закладных у банков большими пулами с возможность возврата, а также обмен их на ипотечные ценные бумаги АИЖК (в приоритетном порядке)2;
6. Для роста капитализации банков и увеличения доступа к «длинным» ипотечным кредитам развивать рынок секьюрити-
Г“ Г ■
Платежи по возврату средств**
Первоначальный ипотечный кредит
^ Кредитная организация 1 - солидарный \ 1 сокредитор , \. (залогодержатель) У Договор стабилизационного займа (не более 12 ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, просроченная задолженность, штрафы, пени)
* Платежи включают в себя: 1)Ежемесячные платежи в течение льготного периода, в размере процентов, начисленных на сумму фактически полученных средств стаб. займа 2) Равные аннуитетные платежи со 2 года по основному долгу стаб. займа 1 г / АРИЖК - \
Заемщик
солидарный
сокредитор
(залогодержатель)
Стаб. займ (ежемесячными траншами в безналичном порядке)
** Платежи включают в себя: 1) Равные аннуитетные платежи по графику платежей по ипотечному кредиту по истечению льготного периода (1 год)
I
Платежи по возврату
Рис. 1. Реструктуризация ипотечных кредитов с помощью предоставления стабилизационного займа
зации, привлечения средств институтов развития и российских специалистов в целях снижения затрат на выпуск ипотечных ценных бумаг;
7. Для оптимизации системы ипотечного кредитования граждан, осуществляющих индивидуальное строительство жилого дома, внедрить механизм льготного кредитования застройщиков под залог земельных участков посредством возмещения выпадающих доходов для кредитных организаций за счет средств федерального бюджета в размере учетной ставки ЦБ РФ;
8. Оформлять ипотечные продукты на отдельные этапы строительства жилого дома (на подготовительные работы, закупку материалов, строительство, отделочные работы — с последовательным, по завершению предыдущего этапа строительства, выделением кредита)3.
Для стабилизации объемов жилищного строительства и обеспечения государственной поддержки для граждан региональным органам власти необходимо сосредоточить усилия на реализации следующих мероприятий:
1. Применять методы государственного регулирования цен на жилье с определением оптимального порога рентабельности для строительных организаций;
2. Для повышения конкуренции создать государственные корпорации, реализующие по приемлемым ценам жилье, формируя тем самым конкуренцию среди других частных компаний
с необходимостью ведения социально ориентированного бизнеса в строительном секторе, а также вовлечения малых форм бизнеса и внедрения инновационных экономичных технологий на основе местных строительных материалов;
3. Разработать и обязать внедрить в каждую строительную компанию эффективную систему управления сметной себестоимостью строительства, ориентированную на комплекс взаимосвязанных нормативно-методических и информационно-справочных документов, определяющих объективную стоимость строительства как на стадии бюджетного планирования, проектирования и осуществления строительства, так и расчетов за выполненные работы4;
4. Гармонизировать земельное и градостроительное законодательство с целью создания прозрачных и понятных для инвесторов правил предоставления земельных участков: исключить избыточные бюрократические согласования, сократить срок получения разрешения до одного месяца, установить четкие и понятные правила подключения возводимых объектов недвижимости к объектам инженерной инфраструктуры, реализовать принципа одного окна и (или) одной двери при оформлении необходимой документации с жестким контролем сроков;
5. Осуществить строительство казенных жилых зданий с применением экономичных быстровозводимых технологий на всей территории страны (по аналогии с дореволюционными
доходными домами) для сдачи в аренду за умеренную плату с целью обеспечения граждан доступным жильем среднего класса комфортности и повышения мобильности при смене работы или местожительства;
6. Распространить договора найма жилого помещения в казенных жилых зданиях для молодых семей и молодых специалистов на селе с возможностью последующего выкупа в собственность по льготным условиям;
7. Разработать эффективные механизмы, позволяющие предоставлять застройщикам земельные участки на безвозмездной основе в рамках социальных жилищных программ для снижения затрат на строительство индивидуального жилья под залог строящегося жилого помещения;
7. В целях стимулирования строительства жилых помещений усадебного типа для компактной застройки на селе и развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры на основе государственно-частного партнерства разработать пилотные инвестиционные проекты на строительство малоэтажных домов эконом-класса с учетом внедрения механизма земельной ипотеки и привлечения средств
Инвестиционного фонда РФ и различного рода специализированных фондов5.
8. С целью перераспределения сверхприбыли отдельных категорий граждан на социальные цели, в том числе на улучшение жилищных условий, ввести дифференцированный налог на доходы физических лиц.
Учитывая изложенное, целесообразно выдвинуть формулу успеха в сфере жилищного строительства. Ее стратегические составляющие должны быть следующими:
в условиях посткризисного восстановления необходимо сформировать ценностные ориентиры для строительных компаний, кодекс этики и поведения;
развивать саморегулируемые институты в сфере жилищного строительства;
превратить строительную отрасль в стратегически мыслящий бизнес, выстраивающий свои приоритеты и устойчиво получающий доходы от реализованных проектов только при условии соблюдения и выполнения поставленных социальных задач — рост объема доступного жилья и улучшение качества жизни населения.
1 Отчет за 2009 г. НОУ ВПО «Южно-российский институт финансового контроля и аудита» «Оценка показателей результативности и эффективности мероприятий ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы, их соответствия целевым индикаторам и показателям»
2 Кошман Н.П., Пономарев В.Н. Плечо государства необходимо как никогда // Журнал «Национальные проекты». 2009. №2-3. С. 46-49
3 Крысин А.В. Взаимодействие участников рынка — ключ к развитию российской ипотеки // Национальные проекты. — 2009. — №3. — С. 30-32.
4 Гольцов И.Н., Филиппов Е.В. Возможные пути решения жилищной проблемы в России // Жилищное строительство. -2009. — № 2. — С.2-3.
5 Пыткин А.Н., Портнова Э.Х. Особенности регионального механизма ипотечного кредитования. — Екатеринбург: Изд-во Института экономики УрО РАН, 2006.
