CC BY
141
Морфологический анализ в оценке памятников культурного наследия
В.С. Башкатов
генеральный директор ООО «Региональный Центр Недвижимости», член Российского общества оценщиков, член профессионального союза инженеров-сметчиков, доцент, кандидат технических наук (г. Санкт-Петербург)
Владимир Семенович Башкатов, vlsb@inbox.ru
Предисловие
В настоящее время все большую значимость приобретает оценка памятников культурного наследия. Это обусловлено тем, что многие объекты культурного наследия передаются на возмездной основе в коммерческий оборот. В связи с этим появляются разные методики по оценке памятников культурного наследия. Преобладающее их количество предполагает использование различных коэффициентов, определяемых или назначаемых экспертным путем. Например, архитекторам, зодчим, скульпторам и т. д. присваиваются ранги, баллы. Но кто может сказать, кто лучше или хуже (в смысле назначаемых им баллов). Как можно провести ранжирование прославленных зодчих России, таких как В.И. Баженов, М.Ф. Казаков, И.В. Старов, Ю.М. Фельтен, Н.А. Львов, и не менее прославленных зодчих, которые прибыли в Россию, да так с ней и породнились - Чарлз Камерон (продолжил работы
В.И. Неелова, сам же Неелов стал ему помогать), Карл Росси, А. Ринальди, Деламот, Растрелли, и многие, многие другие известные и малоизвестные. Это их трудом созданы ансамбли, которыми все мы любуемся. Читатель, вдумайся в это.
Вот почему, на мой взгляд, такой подход неверный в принципе. Это чисто субъективное мнение различных авторов и максимально упрощенная процедура оценки стоимости памятников культурного наследия. Имеются более объективные методы,
позволяющие более корректно учесть все особенности того или иного памятника культурного наследия, и над этим следует поработать всем специалистам, которые так или иначе имеют отношение к ним.
В соответствии с российским законодательством оценка памятников культурного наследия осуществляется для различных целей и назначений (страхование объектов от уничтожения, налогообложение, вовлечение их в коммерческий оборот, передача на инвестиционных условиях и т. д. и т. п.). В статье речь пойдет об оценке зданий - объектов культурного наследия с использованием морфологического анализа, который является более объективным в сравнении с различными предлагаемыми системами коэффициентов. Морфологический анализ можно использовать не только для оценки зданий, но и практически любых объектов.
Общие положения
Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации - объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративноприкладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры1, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этноло-
1 Указанные произведения живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объекты науки и техники, иные предметы материальной культуры должны рассматриваться как неотделимые улучшения недвижимого имущества в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
гии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.
Памятники культурного наследия (истории, культуры и архитектуры) могут быть:
1) международного значения - охраняются ЮНЕСКО;
2) федерального значения - охраняются государством (Российская Федерация);
3) регионального значения - охраняются субъектом Российской Федерации;
4) местного значения (вновь выявленные памятники) - охраняются субъектом Российской Федерации.
Объекты недвижимости, являющиеся памятниками культурного наследия, могут быть доходными и дотационными (финансируемые из бюджетов разного уровня). Пример возможного размещения в «памятниках» различных предприятий и учреждений с учетом групп их функциональнохозяйственной деятельности представлен в таблице 1.
Таблица 1
Классификация предприятий и учреждений по группам их функционально-хозяйственной деятельности
Вид предприятий и учреждений Группафункциональнохозяйственной деятельности
1 2 3 4
ОБЪЕКТЫ (УЧРЕЖДЕНИЯ) ПРОСВЕЩЕНИЯ
Детские дошкольные учреждения (сады, ясли) + + + +
Школы общеобразовательные - + + +
Школы специализированные (гимназии, музыкальные, лицеи и др.) + + + -
Техникумы - + - +
Профтехучилища - + - +
Высшие учебные заведения + + + +
КУЛЬТУРНО-ПРОСВЕТИТЕЛЬНЫЕ УЧРЕЖДЕНИЯ
Клубные учреждения - + + +
Музеи - + - +
Библиотеки - - + +
Танцзалы + - - -
Дискотеки + - - -
Парки - + + +
Зоопарки - + + +
Казино и т. п. + - - -
По формам хозяйственной деятельности предприятия и учреждения объединяются в четыре группы, указанные в таблице 1.
К первой группе относятся предприятия и учреждения, работающие на полном самофинансировании и получающие прибыль от своей основной деятельности (доходные объекты). Это кинотеатры, цирки, некоторые виды спортивных сооружений, дошкольные и школьные учреждения с платным обучением, платные учреждения здравоохранения, объекты торговли, общественного питания
и другие предприятия, традиционно работающие в условиях самофинансирования. Общая функционально-экономическая модель этих учреждений совпадает с моделью функционирования платных предприятий и учреждений независимо от вида отрасли, собственности и прочих особенностей.
Ко второй группе относятся предприятия и учреждения, работающие по принципу неполного или частичного возмещения затрат (частично дотационные объекты). В эту группу входят музеи, театры, концертные
залы, отдельные спортивные сооружения и т. п., предоставляющие населению платные услуги, но, как правило, на льготных условиях, то есть ниже их себестоимости, за счет дотаций от вышестоящих организаций, спонсоров, фондов и других источников.
К третьей группе относятся предприятия и учреждения, работающие по принципу платных отношений, распространяемых на отдельные участки внутри бюджетных учреждений) (частично дотационные объекты). В эту группу включены бюджетные предприятия и учреждения, например клубы, имеющие платные кружки, или спортивные залы и плавательные бассейны. На таких предприятиях действуют отдельные самоокупаемые группы, или периодически осуществляются платные мероприятия, к примеру массажные кабинеты в поликлиниках, киоски, временные выставки и т. п., возмещающие лишь собственные затраты, включая плату за арендуемое помещение.
К четвертой группе относятся предприятия и учреждения, не рассчитанные на окупаемость затрат, так называемые бюджетные предприятия и учреждения (полностью дотационные объекты). В эту группу входят предприятия и учреждения, не рассчитанные на окупаемость (полную или частичную) расходов: клубные учреждения, библиотеки, отдельные виды музеев, дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, отдельные виды учреждений здравоохранения и другие предприятия и учреждения, традиционно работающие за счет бюджета или поступлений из ведомств, на балансе которых они состоят.
Приведенную классификацию необходимо учитывать при оценке памятников культурного наследия потому, что только в случае их чисто коммерческого использования возможно применение трех классических методов оценки - сравнительного, доходного и затратного подходов - полностью.
Применение сравнительного подхода весьма ограничено для оценки памятников вследствие ограниченной информации на рынке недвижимости и сложных процедур корректировок.
Применение доходного подхода возможно только для объектов, которые могут ге-
нерировать доход и за счет этого самостоятельно функционировать, то есть в таких объектах реализуются чисто коммерческие функции, но не все здания можно приспособить под такие функции.
Применение затратного подхода в такой ситуации имеет наибольшее значение, поэтому рассмотрим оценку памятников с использованием затратного подхода, как наиболее прозрачного и более объективного. Вместе с тем надо всегда помнить, что все три подхода имеют взаимосвязь через решение частных задач методами и способами сравнительного, доходного и затратного подходов. Эта взаимосвязь четко прослеживается при применении затратного подхода.
В общем случае при оценке памятников культурного наследия следует выделить три основных актива - земельный участок, улучшения (здания, сооружения) и нематериальную составляющую, присущую конкретному объекту. Отсюда стоимость памятников культурного наследия будет определяться, как сумма этих трех активов:
Стоимость памятника = Стоимость земельного участка + Стоимость улучшений + + Стоимость нематериальных активов.
Оценка памятников культурного наследия с применением затратного подхода
При оценке объектов недвижимости применяются три классических подхода - сравнительный, доходный и затратный. Мы же рассмотрим только затратный подход в силу приведенных ранее доводов.
Затратный подход (The Cost Approach) является одним из трех основных подходов к оценке недвижимости. В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому максимальная стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшую цену, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости с эквивалентной полезностью. При этом оценка недвижимости определяется затратами инвестора, застройщика (девелопера) на воссоздание аналогичного объекта недвижимости (точной копии - вос-
становительная стоимость, эквивалентной полезности - стоимость замещения на дату проведения оценки и на дату определения стоимости) с учетом предпринимательской прибыли инвестора (застройщика) за вычетом накопленного износа, имеющегося в зданиях (сооружениях), который включает:
• любое физическое ухудшение зданий (сооружений) - физический износ;
• функциональное (моральное) устаревание зданий (сооружений) и их конструктивных элементов.
Кроме этого, возможно внешнее (экономическое) устаревание объекта оценки (земельного участка и зданий/сооружений, расположенных на нем), проявляющееся под воздействием внешних факторов по отношению к объекту оценки.
Затратный подход основан на сравнении затрат на воссоздание объекта недвижимости, эквивалентного по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым объекту. Покупатели недвижимого имущества имеют склонность сопоставлять цены предлагаемых на рынке объектов недвижимости с затратами на строительство новых объектов, максимально соответствующих их требованиям. Вот почему в основу затратного подхода и положен принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости стоимость, большую той, чем та, в которую ему обойдутся приобретение (или аренда) соответствующего земельного участка и строительство на нем (в приемлемые сроки) аналогичных по назначению и качеству улучшений (зданий и сооружений), чтобы создать объект недвижимости эквивалентной полезности.
Как правило, величины затрат на стоимость замещения и рыночной стоимости ближе всего друг к другу для новых объектов недвижимости (недавно построенных), имеющих незначительный накопленный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию земельного участка как условно свободного (незастроенного). В связи с этим наиболее применим затратный подход при оценке недавно построенных объектов, строительство которых основывалось на обстоятельном экономическом
анализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории (то есть инвестором совместно с проектной организацией был проведен экономический анализ развития территории) и которые имеют незначительный накопленный износ.
Затратный подход в первую очередь используется при оценке уникальных объектов (например памятников культурного наследия) или объектов специального назначения (например стадионов), которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги, так как сделки с ними достаточно редко заключаются на рынке недвижимости.
Поскольку затратный подход подразумевает отдельную оценку земельных участков и улучшений (зданий и сооружений), он применяется при оценке объектов недвижимости для целей страхования или налогообложения либо когда требуется выделение необходимых долей в зданиях или в стоимости конструктивных элементов, подверженных риску наступления страхового случая, или являющихся соответствующей налогооблагаемой базой.
Затратный подход играет важную роль при оценке объектов недвижимости, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции (реставрации). Оценка с применением затратного подхода позволяет установить, будут ли затраты на капитальный ремонт или реконструкцию улучшений компенсированы увеличением дохода от эксплуатации или выручки от продажи объекта недвижимости. Применение этого подхода позволяет избежать риска избыточного инвестирования в объект оценки. Кроме того, рассчитанные затраты на капитальный ремонт или реконструкцию улучшений служат своеобразным оценочным ориентиром значений отдельных составляющих накопленного износа, в первую очередь это относится к величинам физического износа и функционального устаревания. Однако всегда надо помнить, что рассчитанные затраты (сметные расчеты) на капитальный ремонт или реконструкцию улучшений не являются прямым эквивалентом в денежном выражении установленным величинам физического износа и функционального устаревания. Расчет величин физического
износа и функционального устаревания необходимо производить в соответствии с существующими методами.
Вместе с тем применение затратного подхода может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются стоимости земельного участка и улучшений, а также величина накопленного износа. Если объект находится в ветхом (плохом) техническом состоянии или улучшения не соответствуют наиболее эффективному использованию земельного участка как условно свободного, то оценка накопленного износа (физического износа, функционального устаревания) представляет собой достаточно сложную многогранную задачу.
В затратном подходе стоимость объекта недвижимости равна рыночной стоимости права застройки земельного участка (права собственности или права долгосрочной аренды на 49 лет) плюс стоимость строительства улучшений с учетом предпринимательской прибыли за вычетом накопленного износа улучшений. В общем случае рыночная стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:
РС = [РСзу + [(ВС + ПП) -
- ФИ - ФУ]} ± В(Э)у,
где РС - рыночная стоимость объекта недвижимости, р.;
РСзу - рыночная стоимость земельного участка, р.;
ВС - восстановительная стоимость улучшения, р.;
ПП - предпринимательская прибыль, р.;
ФИ - величина физического износа, р.;
ФУ - величина функционального устаревания, р.;
В(э)у - величина внешнего (экономического) устаревания, р.
Величина внешнего устаревания относится как к земельному участку, так и к улучшениям, расположенным на этом земельном участке.
Рыночная стоимость земельного участка, предпринимательская прибыль и величина
внешнего (экономического) воздействия на объект оценки определяются методами сравнительного и доходного подходов. В общем случае величина физического износа может определяться методами затратного и сравнительного подходов, а величина функционального устаревания - методами затратного и доходного подходов. Восстановительная стоимость улучшений определяется методами затратного подхода в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации2. Для оценки памятников культурного наследия очень важно то, что должна определяться (рассчитываться) именно восстановительная стоимость - расчетные затраты на воссоздание (воспроизводство точной копии) оцениваемого объекта в современных условиях с использованием договорных цен или сметной стоимости по существующим расценкам на проведение строительномонтажных работ, сметных цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т. п., с сохранением всех параметров эксплуатационных качеств, присущих объекту оценки (с учетом эргономических, санитарно-гигиенических, экологических и других норм и требований, действовавших на дату проектирования, строительства и ввода здания (сооружения) в эксплуатацию).
Подробное изложение тех или иных методов и способов определения всех величин, указанных в формуле (1), выходит за рамки настоящей статьи, поэтому они не приводятся в полном объеме, рассматриваются только их особенности при оценке памятников.
При оценке памятников культурного наследия необходимо дополнительно учесть стоимость нематериальных активов.
Оценка стоимости земельного участка
Оценка стоимости земельного участка должна проводиться в соответствии с Методическими рекомендациями по опре-
2 МДС 81-35.2004. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации.
делению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р. Методические рекомендации могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с российским законодательством (Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Основополагающим принципом оценки земельных участков является принцип наиболее эффективного его использования. Согласно этому принципу особенностью при оценке памятников культурного наследия является то, что оценивать земельный участок необходимо с учетом существующих ограничений, обременений и сервитутов по земельному участку, которые должны быть указаны в охранном свидетельстве или иных документах. Например, нельзя изменить функциональное назначение объекта или габариты объекта (технико-экономические показатели), требуется сохранить фасады здания или иные другие охраняемые конструктивные элементы здания.
Наверное, кто-то скажет, что все это не будет отвечать принципу наиболее эффективного использования объекта (земельного участка). Да, возможно, с точки зрения современного коммерческого объекта, но ведь это памятник, и если объект отнесен к памятникам законодательно, то это и есть его наилучшее использование, и здесь спорить, по-моему, не о чем. В противном случае мы можем дойти до абсурда: «нельзя, но если очень хочется, то можно»! Что не позволительно никому!
Методы оценки земельных участков общеизвестны.
Сравнительный подход:
1) метод сравнения продаж;
2) метод выделения (очень важный метод при оценке памятников - позволяет выделить два актива: стоимость земельного участка и стоимость улучшений);
3) метод распределения.
Доходный подход:
1) метод капитализации земельной ренты;
2) метод остатка;
3) метод предполагаемого использования.
Оценка накопленного износа улучшений
Для установления накопленного износа (определения технического состояния зданий и сооружений, их конструктивных элементов) используют два основных метода - визуальный осмотр и инструментальное обследование (оценка физического износа и функционального устаревания). Иными словами, проводится техническая экспертиза.
При визуальном осмотре требуется привлечение специалистов, которые на основании наличия косвенных признаков могут оценить техническое состояние зданий и сооружений, их помещений и (или) конструктивных элементов в соответствии с действующими методиками. При проведении визуального осмотра, как правило, все специалисты дают ответ только на вопрос о физическом (техническом) состоянии зданий и сооружений, их помещений и (или) конструктивных элементов.
Для проведения инструментального обследования (технической диагностики) зданий и сооружений, их помещений и (или) конструктивных элементов необходимо привлекать специализированные организации. При проведении инструментального обследования (технической диагностики) могут быть получены ответы на вопросы не только о физическом состоянии (физическом износе), но и о наличии функционального устаревания здания и сооружения, их помещений и (или) конструктивных элементов.
Назначение технической экспертизы
Проведение технической экспертизы зданий и сооружений, их помещений и (или) конструктивных элементов необходимо в следующих наиболее распространенных случаях:
• при приеме-передаче основных средств с баланса одного предприятия на баланс другого предприятия;
ОБСЛЕДОВАНИЕ И ОСМОТР ДЛЯ ОЦЕНКИ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Рис. 1. Основные факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости и предопределяющие необходимость в проведении оценки технического состояния
объекта недвижимости
• для планирования, организации и проведения текущего ремонта (достаточно проведения осмотра зданий и сооружений, их помещений и конструктивных элементов);
• для планирования, организации и проведения капитального ремонта (требуется проведение инструментального обследования (техническая диагностика) зданий и сооружений, их помещений и конструктивных элементов; итоговым документом является техническое заключение об обследова-
нии здания (сооружения), помещения и (или) их конструктивных элементов, которое служит исходным документом и для проектных работ);
• для планирования, организации и проведения реконструкции (требуется проведение инструментального обследования (техническая диагностика) зданий и сооружений, их помещений и конструктивных элементов; итоговым документом является техническое заключение об обследовании здания (сооружения), помещения
и (или) их конструктивных элементов, которое служит исходным документом для проектных работ);
• при определении рыночной стоимости объекта недвижимости;
• при определении арендных ставок;
• при определении залоговой стоимости;
• при оценке любого вида стоимости, в частности стоимости невыполненного ремонта;
• при оценке любого ущерба, любого вида компенсаций;
• при совершении любой сделки, например купли-продажи объекта недвижимости.
Проведение технической экспертизы зданий и сооружений, их помещений и (или) конструктивных элементов возможно и в других случаях.
Практика и опыт работы показывают, что во всех случаях необходимо проводить
фотофиксацию (фотографирование) всех выявленных повреждений и неисправностей в зданиях (сооружениях), помещениях, их конструктивных элементах; при этом как итог проделанной работы по оценке их технического состояния должны оформляться следующие основные документы:
• акт общего осмотра;
• акт технического состояния;
• техническое заключение об обследовании здания (сооружения).
На рисунке 1 в общем виде представлена структурная схема формирования спроса на услуги по обследованию и оценке технического состояния объекта.
На рисунке 2 представлена принципиальная модель процесса технического обследования объекта. На рисунке 3 указаны основные факторы, обеспечивающие проведение технического обследования зданий (сооружений) и их конструктивных элементов.
Установка основных требований к работе
ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫМ ПЕРИОД
/■------------------N
Принятие решения о степени обследования и разработка технического задания
Оформление
договора
ПЕРИОД ПРОВЕДЕНИЯ РАБОТ
ЭТАП ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ
Изучение Ґ Общий Проведение
\ технической документации и ее анализ V осмотр объекта V V предварительного обследования
Принятие решения о детальном обследовании
X
ЭТАП ДЕТАЛЬНОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ
г~
Составление программы детального обследования
Проведение натурного детального обследования
X
заключительный этап
Оценка технического состояния
Оформление технического заключения
Рис. 2. Этапы проведения обследования зданий и сооружений
ФАКТОРЫ, ОБЕСПЕЧИВАЮЩИЕ ПРОВЕДЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ
Ї
- Нормативная, правовая и методологическая базы Специалисты Инструменты и оборудование ^ У
Рис. 3. Факторы, обеспечивающие проведение технического обследования
Физический износ
Оценка физического износа улучшений с учетом степени повреждения (разрушения) должна проводиться в соответствии со следующими основными документами:
1) СП 13-102-2003. Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Дата введения: 21.08.2003;
2) Методика определения физического износа гражданских зданий, утвержденная приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года № 404;
3) ВСН 53-86 (р). Правила оценки физического износа жилых зданий. Ведомственные строительные нормы. Дата введения: 01.07.1987;
4) Порядок проведения обследования технического состояния объектов, пострадавших в результате чрезвычайных ситуаций, утвержденный приказом Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 2 августа 2002 года № 167;
5) Методика определения аварийности строений, утвержденная распоряжением правительства Москвы от 17 декабря 1997 года № 1374-РП;
6) ВСН 57-88 (р). Положение по техническому обследованию жилых зданий: утверждено приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 6 июля 1988 года № 191. М.: Стройиздат, 1991. Дата введения: 01.07.1989;
7) ВСН 58-88 (р). Положение по организации и проведению реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения: утверж-
дено приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312. М.: Стройиздат, 1990. Дата введения: 01.07.1989;
8) РТМ 1652-9-89. Руководство по инженерно-техническому обследованию, оценке качества и надежности строительных конструкций зданий и сооружений. М.: Проек-тнииспецхиммаш, 1989. Дата введения: 19.10.1989;
9) Инструкция о порядке производства судебных строительно-технических экспертиз. М., 1987;
10) постановление Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 года № 552 «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) не пригодными для проживания».
Физический износ относится только к материальному активу (улучшению).
Нематериальные факторы
При проведении оценки объектов культурного наследия следует учитывать следующие основные нематериальные факторы:
1) эпоха создания памятника;
2) историческая (мемориальная) ценность;
3) историко-художественная ценность;
4) технологическая ценность;
5) уникальность;
6) авторство (стили и проекты, учет системы композиций и пропорций, учет знаний и мастерства зодчих, их образования);
7) значение для пространственно-планировочных образований (градостроительная, ансамблевая ценность);
8) сохранность исторической функции (для архитектурных зданий и ансамблей).
Для учета этих нематериальных факторов и следует воспользоваться морфологическим анализом зданий и их конструктивных элементов, и в первую очередь это относится к позициям 4-6.
Морфологический анализ и синтез архитектурных решений
Анализ и синтез архитектурных
решений
Оценку памятников истории, культуры и архитектуры необходимо проводить с помощью морфологического анализа. Морфологическому анализу прежде всего подвергаются архитектурные решения, архитектурные элементы, стиль и дизайн, интерьер и экстерьер и т. д.
Морфологический анализ строения, изменчивости, преобразования систем, объектов, развития систем, проводимый с целью выработки стратегии их решения, основан на сравнении разных вариантов структурных элементов исследуемого объекта и их сочетания, позволяющем избрать рациональный путь трансформации объекта, системы. Синоним - анализ структурно-морфологический.
Сущность морфологического анализа -выделение всех независимых переменных (существующих архитектурных решений/ элементов), перечисление возможных значений (способов реализации) этих переменных и генерирование альтернатив перебором всех возможных сочетаний этих значений. Переменными могут служить функции, элементы, и физические операции, а возможными значениями этих переменных соответственно способы выполнения функций, особенности выполнения элементов и физико-технические эффекты, реализующие физические операции.
Последовательность проведения
морфологического анализа
ШАГ 1. Выбор объекта.
ШАГ 2. Выбор основных характеристик объекта, которые выражаются отвлеченным понятием.
ШАГ 3. Указание всевозможных вариантов реализации характеристик, выбранных на шаге 2.
ШАГ 4. Рассмотрение различных полученных комбинаций и их творческое «дотягивание».
Алгоритм построения «морфоящика» и получения новой системы (ситуации):
1) выбрать интересующую систему, определить, что от нее требуется (цель);
2) определить существенные составляющие и свойства этой системы (элементы, функции и т. п.), тем самым получить набор осей «морфоящика». Если выбор осей не очевиден, целесообразно:
а) просмотреть три-четыре варианта подобных систем;
б) сравнить, чем эти варианты отличаются, например формой и размером, высотой, остовом системы, продолжительностью экономической жизни и т. д. Существенные меняющиеся факторы и будут осями «морфоящика»;
3) определить возможные варианты (возможные проявления) существенных составляющих, выявленных в пункте 2, и внести их в оси «морфоящика»;
4) при необходимости добавить универсальные оси из следующего перечня: состав системы, состояние системы, направление развития системы, энергопитание, способ изменения, сфера распространения, управление, цель, назначение, смысл существования системы. Можно добавить функциональную ось, содержащую увеличение - уменьшение; объединение - разъединение; свойства - антисвойства; ускорение - замедление; смещение времени: назад - вперед; свойства по времени: постоянные - переменные; отделить функцию от объекта; изменить связь со средой, включая полную замену среды;
5) оформить полученные данные в виде таблицы;
6) выбрать сочетания архитектурных решений;
7) на основе выбранных сочетаний архитектурных решений описать новую систему (ситуацию).
Объектом морфологического анализа памятников культурного наследия являются архитектурные решения (архитектурные элементы).
Для того чтобы использовать этот алго-
ритм, помимо общих знаний об архитектуре здания, необходимо четко понимать принципы, по которым оно возводилось, а также реализованные в конкретном здании архитектурные модели (они взаимосвязаны между собой).
Архитектура зданий как основа
морфологического анализа
Понятие «архитектура здания» включает:
• совокупность принципов, правил и взаимосвязанных структурных элементов, определяющих конструктивную и декоративную композицию здания;
• совокупность принципов, определяющих правила и способы взаимосвязи архитектурных элементов;
• классифицированный набор архитектурных элементов, сгруппированный
в модели, которые используются для формирования требований к построению систем здания.
Архитектурные принципы:
• совместимость архитектурных решений,
• тиражируемость архитектурных решений,
• юридическая значимость архитектурных решений,
• доступность зданий памятников для граждан и бизнеса.
Учет архитектурных моделей в оценке
Любая архитектурная модель включает пять основополагающих моделей, которые полностью взаимосвязаны между собой (рис. 4). Они дополняют и подправляют друг друга. Так было раньше, так есть и сейчас.
определяет
показатели
оценивает
определяет
показатели
оценивает
определяет
показатели
оценивает
МОДЕЛЬ
ФУНКЦИЙ
требует
защищает
направляет
дает
возможности
МОДЕЛЬ і СИСТЕМНЫХ
\^КОМПОНЕНТ
требует
защищает
задает
технические
требования
обеспечивает
техническую
среду
требует и дает
ТЕХНИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ
о
0
1 о го с о го О Ю .й с; о
о
технические
средства
защищает
Рис. 4. Взаимосвязь моделей, обеспечивающих создание объекта
Модель функции
Модель функции является основополагающей. Функциональное назначение здания (сооружения) предопределяет все требования (эргономические, технические и технологические) к технико-экономическим показателям любого инвестиционного проекта или уже существующего объекта. Модель функции учитывает нормы проектирования,
которые на протяжении веков по мере развития науки и техники в строительной индустрии создавались, совершенствовались и уточнялись.
Модель функций:
• направляет все существующие требования (нормы проектирования и требования рынка недвижимости) на обеспечение разработки модели сис-
темных компонент объекта строительства и его последующей эксплуатации (модель системных компонент);
• требует в первую очередь разработки и обеспечения будущей безопасности в эксплуатации объекта (модель безопасности);
• определяет основные технико-экономические показатели по эксплуатации будущего объекта через решение задач по определению эффективности инвестиционного проекта и его эксплуатации (модель эффективности).
Модель функций имеет прямую и обратную связи с тремя основными моделями.
Модель системных компонент:
• требует разработки и обеспечения будущей безопасности в эксплуатации объекта (модель безопасности);
• определяет основные технико-экономические показатели по эксплуатации будущего объекта через решение задач по определению эффективности инвестиционного проекта и эксплуатации объекта (модель эффективности);
• задает технические требования для реализации любого инвестиционного проекта под конкретное функциональное назначение объекта с оптимальными технико-экономическими показателями.
Модель эффективности
Модель эффективности на основании заданной функции оценивает варианты
технико-экономических показателей моделей системных компонент и соответственно технической модели и позволяет выбрать оптимальное их значение из рассмотренных вариантов с учетом функционального назначения и обеспечения требуемой безопасности.
Модель безопасности
Модель безопасности обеспечивает будущую безопасность строительства и эксплуатации объекта.
В свою очередь, первые четыре модели (функций, системных компонент, безопасности и эффективности) задают все технические требования к строительству и эксплуатации любого объекта.
Модели позволяют обеспечить достижение поставленной задачи по строительству и эксплуатации объекта с оптимальными технико-экономическими показателями путем сопоставления различных вариантов (вариантное проектирование) конкретных объектов.
В итоге получаем конкретную техническую модель зданий или сооружений, которая и реализуется в процессе строительства (рис. 5).
Техническая модель
Техническая модель (проект, рабочая документация) является основой для реализации любого инвестиционного проекта. Техническая модель обеспечивает техническую среду, требует и дает технические
ТЕХНИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ ПАМЯТНИКОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ
Остов (каркас) здания с учетом эпохи создания памятников культурного наследия (оценка материального актива)
Архитектурные элементы здания,присущие эпохе создания памятников культурного наследия (оценка материального и нематериального активов)
Рис. 5. Две составные части здания как памятника культурного наследия
средства с учетом обеспечения безопасности эксплуатации будущего объекта и позволяет конкретно реализовать оптимальные технико-экономические показатели инвестиционного проекта под конкретное функциональное назначение.
Все изложенное в полной мере относится и к памятникам культурного наследия. Особенностью памятников культурного наследия (зданий) является то, что в них можно выделить две основные составляющие (техническая модель), которые, собственно говоря, и образуют памятник культурного наследия. В этих составляющих как раз и реализованы те веяния эпохи, в которой создавался конкретный объект, а сегодня мы им любуемся и гордимся тем, что он у нас есть.
Этими двумя составляющими являются:
• остов (каркас) здания. При его оценке учитываются все требования, которые предъявлялись к строительству зданий в период их создания. Остов здания, выполненный из кирпича, может включать, например, несущие стены, перекрытия в виде сводов различной конфигурации (цилиндрические, стрельчатые, арочные и другие виды), крыши и кровли различной конфигурации (оценка материального актива с учетом эпохи создания памятников культурного наследия);
• архитектурные элементы здания, присущие эпохе создания памятников культурного наследия (оценка материального и нематериального активов).
Архитектурные элементы одновременно являются материальным элементом здания (затраты на их создание) и нематериальным активом. Они как раз и подчеркивают то, что здание является памятником культурного наследия, отражающем творения конкретной эпохи и его создателей (зодчих, архитекторов, проектировщиков, строителей и многих других).
Архитектурные элементы (от простых до их ансамблей) отражают ценность самого памятника и определяют его нематериальный актив. Нематериальный актив всегда в первую очередь определяется трудоемкос-
тью выполнения работ, и это может помочь в определении стоимости нематериальной составляющей любого объекта культурного наследия с помощью его исследования методами морфологического анализа.
Основой для проведения морфологического анализа памятников культурного наследия прежде всего является техническая модель. Именно техническая модель позволяет учесть, определить стоимость нематериального актива любого памятника культурного наследия. С этой целью здание необходимо разделить на укрупненные конструктивные элементы в соответствии с данными технического паспорта, паспорта на фасад здания и охранного свидетельства. Рассмотрим две составные части любого здания как памятника культурного наследия.
Оценка восстановительной стоимости
материального актива (остов/каркас
здания) с использованием объектов-аналогов
Алгоритм выбора объектов-аналогов включает в себя следующие основные этапы:
1) выбор по функциональному назначению;
2) выбор по отношению к расположению относительно земной поверхности;
3) выбор с учетом этажности в соответствующем диапазоне;
4) выбор с учетом объемно-конструктивного устройства здания (сооружения);
5) выбор с учетом несущего каркаса (остова) здания (сооружения).
Сначала проводится корректировка общей стоимости объекта-аналога по стоимости его отдельных конструктивных элементов, которые могут либо отсутствовать, либо присутствовать в объектах - аналогах объекта оценки (определяется восстановительная стоимость). Важно учитывать, что всегда корректируется выбранный объект-аналог (объект сравнения). Корректировка стоимости объекта-аналога отдельных конструктивных элементов осуществляется с использованием удельных весов стоимости этих конструктивных элементов в общей
стоимости строительства объекта-аналога. В систему расчетных коэффициентов корректировки объектов-аналогов входят три группы коэффициентов:
1) коэффициенты эффективного использования земельных участков;
2) коэффициенты объемно-планировочных и конструктивных решений зданий и сооружений;
3) коэффициенты стоимостных показателей.
К первой группе коэффициентов относятся коэффициенты, позволяющие оценить эффективное использование земельного участка.
Ко второй группе коэффициентов относятся коэффициенты, позволяющие характеризовать объемно-планировочное решение и объемно-конструктивное устройство здания или сооружения.
К третьей группе коэффициентов относятся удельные стоимостные показатели здания (сооружения) в целом или его отдельных конструктивных элементов, которые и подвергаются корректировке первыми двумя группами коэффициентов.
Коэффициенты первой и второй групп позволяют проводить корректировку стоимостных показателей объектов - аналогов объекта оценки.
Архитектурно-планировочные и объемно-планировочные коэффициенты определяют условия сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого объекта по высоте помещений, конфигурации зданий, насыщенности здания строительными конструкциями и т. д. Основные коэффициенты ценообразующих факторов представлены в таблице 2.
Таблица 2
Основные коэффициенты ценообразующих факторов
Коэффициент К1 Характеризует экономичность объемно-планировочного решения Вычисляют как отношение строительного объема здания к полезной площади здания Чем ниже значение этого показателя, тем экономичнее объемнопланировочное решение здания
Коэффициент К2 Характеризует приведенную высоту здания (учет высоты этажа здания) Вычисляют как отношение строительного объема здания к площади застройки здания
Коэффициент К3 Характеризует целесообразность планировки Определяют отношением рабочей площади к полезной Чем выше его значение, тем экономичнее планировка
Коэффициент К4 Характеризует насыщение плана здания строительными конструкциями Определяют отношением конструктивной площади к площади застройки Чем ниже этот показатель, тем экономичнее решение
Коэффициент К5 Характеризует экономичность формы здания (коэффициент конфигурации здания) Позволяет определить преимущества или недостатки проектных вариантов в сравнении с объектами-аналогами по примерному расходу строительных материалов и, следовательно, стоимости строительства на ограждающие конструкции, перекрытия и покрытия Определяют отношением площади наружных стен и вертикальных ограждений фонарей к полезной площади Чем ниже его значение, тем экономичнее форма здания
Коэффициент К6 Отношение (деление) строительного объема к рабочей площади позволяет вычислить и сравнить насыщенность здания строительными конструкциями (например здания, в состав которого входят высокие и большепролетные зрительские или спортивные залы и обычные кружковые, деловые и т. п. помещения)
Коэффициент К7 Отражает стоимость единицы рабочей площади или строительного объема здания
Коэффициент К8 Характеризует расход основных материалов на единицу рабочей площади или строительного объема здания (металла и цемента в кг, бетона и железобетона в м3, леса в м3 в переводе на круглый лес и других материалов)
Коэффициент К9 Отражает экономичность конструктивного решения здания Определяют отношением веса здания к единице рабочей площади или строительного объема
Коэффициент К10 Характеризует трудоемкость, приходящуюся на единицу площади или строительного объема здания Отражает наличие сборных конструкций Определяют отношением стоимости сборных конструкций и их монтажа к общей стоимости здания
Указанные в таблице 2 коэффициенты рассчитывают для оцениваемого здания и объекта-аналога, и с помощью этих коэффициентов проводится корректировка стоимости объекта-аналога по формуле 2.
В общем случае, принимая во внимание тот факт, что среди рассматриваемых объектов-аналогов присутствуют как типовые, так и индивидуальные решения, осуществленные проекты, проекты зданий различной планировки и этажности, проекты зданий, конструктивные решения которых характеризуются различным сроком строительства и разной долговечностью конструктивных элементов, представляется очевидной необходимость приведения этих проектов к условиям сопоставимости. Методологически приведение объектов-аналогов к сопоставимости осуществляется путем корректировки их стоимостных показателей до проектного решения с учетом следующих основных факторов:
• корректировка с учетом привязки подземной части здания (для типовых проектов);
• корректировка с учетом проведения мероприятий по энергосбережению;
• корректировка с учетом этажности зданий;
• корректировка с учетом планировочных решений (например по составу квартир);
• корректировка с учетом срока службы несущих конструкций;
• корректировка с учетом стоимости земельных участков, занимаемых предприятиями;
• корректировка с учетом продолжительности возведения зданий различных строительных систем;
• корректировка с учетом изрезанности периметра стен и других корректировок.
Корректировка стоимостных показателей проводится поэлементно, отдельно по каждому из факторов с возможностью дальнейшего использования результатов этой корректировки в зависимости от наличия тех или иных отличий в объектах-аналогах и проектах путем суммирования результатов корректировки на отличия имеющихся характеристик.
В общем случае коэффициент приведения объекта-аналога к объекту оценки и их сопоставимому виду определяется по формуле:
К = Коо.
Кпр К
Коа
где Кпр - коэффициент приведения объекта-аналога и проекта к сопоставимым условиям;
Коо - показатель (объемно-планировочный) по объекту оценки;
Коа - показатель (объемно-планировочный) по объекту-аналогу.
Например, отношение строительного объема здания к площади его застройки позволяет вычислить приведенную высоту здания (объекта-аналога и проектируемого объекта). Таким образом, появляется возможность через отношение К = К1(объект оценки) / К2(объект-аналог) откорректировать стоимость строительства конструктивных элементов здания, таких как стены, перегородки, технические системы (теплоснабжение, водоснабжение, канализация (водоотведение), электроснабжение, газоснабжение), слаботочные системы, шахты лифтов, лестницы, мусоропроводы. Корректировка проводится умножением величины полученного отношения коэффициентов на удельный показатель стоимости конструктивного элемента объекта-аналога.
В восстановительную стоимость здания входят и затраты на создание архитектурных элементов здания*.
ЛИТЕРАТУРА
1. Башкатов В. С. Техническая экспертиза объектов недвижимости. Серия : Учебно-методические материалы к спецкурсам по специализации «Экономика недвижимости» / под общей редакцией профессора
С. Н. Максимова, доцента А. Ю. Цыцыревой. СПб. : Издательство Санкт-Петербургского государственного университета, 1999. Выпуск 3.
2. Башкатов В. С. К вопросу об оценке функционального (морального) устаревания зданий и сооружений в инвестиционном процессе : сборник научных и методических трудов. СПб. : Издательство Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный
* Окончание статьи в следующем номере журнала.
инженерно-экономический университет», 2005.
3. Башкатов В. С., Бузова И. А. Основы оценки стоимости недвижимости : учебнометодическое пособие. СПб. : Издательство Санкт-Петербургского государственного университета, 2005.
4. Башкатов В. С., Башкатов В. В. Справочник УПБС-2001. Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам / под общей редакцией П. В. Горячкина и В. С. Башкатова. СПб. : ООО «Координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве» (КЦЦС) ; ООО «Санкт-Петербургский региональный центр по ценообразованию в строительстве» (РЦЦС СПб), 2005.
5. Башкатов В. С. Оценка функционального (морального) устаревания зданий и сооружений // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. 2006. № 1 (220).
6. Башкатов В. С. Метод определения стоимости строительства зданий и сооружений на основе банка данных о стоимости строительства объектов-аналогов (построенных или запроектированных) // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. 2006. № 5 (224), № 6 (225).
7. Башкатов В. С. Метод определения стоимости строительства зданий и сооружений по объектам-аналогам : сборник статей Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы эффективности управления в железнодорожной отрасли». СПб., 2008.
8. Башкатов В. С. Тезисы доклада «Концепция оценки памятников истории, культуры и архитектуры. Морфологический анализ в оценке памятников культурного наследия» на Международной конференции «Оценка объектов культурного наследия (памятников истории и культурного наследия)» : материалы конференции. Тверь : Издательство ООО «Российское общество оценщиков», 2008.
9. Башкатов В. С., Бузова И. А. Оценка стоимости недвижимости : учебное посо-
бие. СПб. : Издательство Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет», 2008.
10. Башкатов В. С., Башкатов В. В. Справочник УПБС-2001. Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по
объектам-аналогам / под общей редакцией В. С. Башкатова. Изд. перераб. и доп. СПб. : ООО «Координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве» (КЦЦС) ; ООО «Санкт-Петербургский региональный центр по ценообразованию в строительстве» (РЦЦС СПб), 2009.
