К вопросу об определении понятия и идентификации земельного участка в гражданском обороте Текст научной статьи по специальности «Право»

K.M. ИЛЬЯСОВА

главный научный сотрудник Института законодательства Республики Казахстан,

доктор юридических наук

К ВОПРОСУ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ПОНЯТИЯ И ИДЕНТИФИКАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ГРАЖДАНСКОМ ОБОРОТЕ

Введение права частной собственности на земельные участки в Казахстане поставило перед правовой наукой и законодательством задачу определения понятия и видов объектов земельных прав и способов их идентификации в гражданском обороте. Конституция Республики Казахстан объектом права собственности, как государственной, так и частной, признает землю (п. 3 ст. 6). Более детально земельные отношения в настоящее время регламентируются Земельным кодексом РК от 20.06.2003 г. (далее - ЗК РК), который объектом права частной собственности признает земельные участки (ст. 23). Для обозначения объекта земельных прав ЗК РК использует в основном понятие «земельный участок», под которым понимается выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном порядке за субъектами земельных отношений. Под понятием же «земля» закон понимает территориальное пространство, в пределах которого устанавливается суверенитет Республики Казахстан, природный ресурс, всеобщее средство производства и территориальная основа любого процесса труда (п.п. 7 и 21 ст. 12 ЗК РК). В этой связи нельзя согласиться с определением понятия «объекты права собственности», данным в п. 36 ст. 12 ЗК РК, из которого вытекает, что земля (а не земельный участок) является объектом как государственной, так и частной собственности. В ГК и других нормативных правовых актах также упоминаются понятия «земля» и «земельный участок» (ст. 193, п. 1 ст. 117 ГК РК).

Общепризнаное положение о том, что объектом вещных прав могут быть только индивидуально определенные вещи, позволило некоторым авторам сделать вывод о том, что и государственная собственность не может возникнуть на земли вообще, а только на земельные участки. Так, А.Е. Черноморец отмечает, что теперь каждый субъект, в том числе и государство, какой бы фигурой оно

не было представлено, может быть субъектом права собственности только на определенные индивидуализированные земельные участки1. На необходимость определения объектов права государственной собственности на природные ресурсы «не в их общем родовом выражении» отмечали и другие авторы2.

Таким образом, для обозначения объектов земельных прав в законодательстве Казахстана используются понятия «земля» и «земельный участок». Каково соотношение между ними, существует ли противоречие между Конституцией РК, использующей понятие «земля», и другими законодательными актами, признающими объектом земельных прав земельные участки, - это вопросы, имеющие большое значение как для развития института вещных прав, так и для совершенствования законодательства. В целях установления соотношения между указанными понятиями необходимо определить их содержание.

Понятие «земля» имеет разное значение. В литературе отмечалось, что в полном смысле Земля - часть космической материи, обособленная планета солнечной системы, земной шар. Этот объект не является и не может быть объявлен чьей-либо собственностью, вещью. Все человечество, как мировое сообщество, живущее на планете Земля, может ее рассматривать как объект правового регулирования международного космического права3. Понятие «земля», которое применяется в законодательстве для обозначения объекта вещных прав, имеет более узкое содержание. Конституция РК разграничивает понятия «земля» и «недра земли» как объекты вещных прав. Определение указанных понятий дается в специальных законодательных актах. В ЗК РК определение понятия «земля» дано не для обозначения объекта вещных прав, а имеет иное, в большей мере публично-правовое значение. Между тем анализ законодательства показывает, что

1 Черноморец А.Е. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. - М., 1993. -140 с. С. 125

2 Мозолин В.П. Право собственности в России в период перехода к рыночной экономике. - М., 1992. -176 с. С. 143

3 Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права //Государство и право. -1995. - № 9. - С. 42-51. С. 44

объектом права частной собственности и права землепользования могут быть только земельные участки. Земля также может быть объектом собственности, но только государственной. Так, земли, принадлежащие государству, чаще всего в земельные участки не сформированы, за исключением случаев предоставления их в землепользование. Формирование земельных участков происходит в результате проведения землеустроительных работ с определением границ, площади, категории, целевого назначения и т.д. В таком формировании для государственных земель, не переданных в землепользование, нет необходимости. Более того, в некоторых случаях это трудно осуществить. Например, в мировой практике горные, лесные массивы и другие объекты, которые, как правило, остаются в государственной собственности, не формируются в земельные участки. В связи с этим нельзя, на наш взгляд, согласиться с мнением о том, что объектом права государственной собственности могут быть только земельные участки1. Земля признается объектом собственности, но в силу изложенных причин, объектом только права государственной собственности. Между тем необходимо признать, что в п. 7 ст. 12 ЗК РК дается определение понятия земля не как объекта права государственной собственности, а как сферы распространения суверенитета РК, то есть как территории, которая не является объектом права собственности. В этой связи необходимо определиться, что понимается под понятием земля, как объекта права государственной собственности, и понятием земельный участок, как объекта права частной собственности и права землепользования.

Решение проблемы соотношения понятий «земля», «земельный участок» необходимо для определения объекта субъективного гражданского права. Для установления же объекта необходимо определить его состав (структуру, содержание). В связи с изложенным, правовое значение здесь приобретают два аспекта. Во-первых, может ли быть объектом правоотношений каждый из указанных объектов и, во-вторых, каковы способы индивидуализации указанных объектов как объектов гражданских правоотношений.

Установление соотношения между понятиями «земля» и «земельный участок» необходимо в связи с тем, что, во-первых, понятие «земля» мно-

гозначно и в широком значении слова включает и недра земли, и, во-вторых, в связи с тем, что указанное понятие во многих случаях используется в законодательстве в значении «земельный участок». Ответ на заданный вопрос можно найти в теории вещного права. Объектом вещных прав являются предметы, определяемые индивидуальными признаками. Имеет ли такой объект, как «земля», необходимую степень индивидуализации, чтобы быть признанным объектом гражданских правоотношений. В условиях монополии государства на все природные ресурсы, в том числе и на землю, объектом права государственной земельной собственности признавалась вся земля, находящаяся в границах Союза ССР и составляющая единый государственный фонд2. В настоящее время вся земля в пределах государственных границ Республики Казахстан не может признаваться государственной собственностью, поскольку, начиная с 1996 года, земля предоставляется и в частную собственность.

Что же тогда является объектом права государственной собственности? Признание объектом права собственности, в том числе государственной, только земельных участков, как предлагает А.Е. Черноморец3, способствовало бы необходимой степени индивидуализации объекта права. Однако если исходить из существующего положения, формирования земельных участков на всей территории Казахстана не произошло. Нераспределенные земли, как правило, не сформированы в земельные участки. Разделение всей территории Казахстана на земельные участки для определения объектов права государственной собственности, кроме того, является достаточно дорогостоящей и длительной процедурой. Более того, в ряде случаев это практически невозможно. Например, трудно это сделать для горных массивов, лесов и других трудно доступных районов, где землеустроительный процесс (определение границ, площади, вынос границ в натуре) провести трудно.

Индивидуализация земли, как объекта права государственной собственности, осуществляется определением государственных границ страны и данными земельного кадастра, в котором имеются сведения о качественных и количественных характеристиках земли. В будущем удельный вес земельных участков, как объектов земельных прав, будет возрастать по мере увеличения оборота зе-

1 Черноморец А.Е. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. - М., 1993. -140 с. С. 125

2 Дегтярев И.В., Осипов Л.И. Земельное право и земельный кадастр: Учебник. - М.: Юрид. лит., 1975. - 328 с. С. 26

3 Там же. С. 125-126

мельных участков, предоставляемых в землепользование или в частную собственность. Однако и тогда в Казахстане, как в других странах, останутся земли, которые не будут сформированы в земельные участки. К ним относятся, как правило, земли запаса, лесного, водного фондов. Например, не сформированы в земельные участки дно поверхностных водных источников, континентальный шельф, территориальные воды, горные и лесные массивы и др. Вместе с тем нет сомнений в том, что в пределах государственных границ такие земли находятся в собственности государства.

Во многих зарубежных странах существование частной и государственной собственности на природные ресурсы и развитая система регистрация прав на недвижимость имеют давнюю историю. Например, в Австралии система регистрации прав на недвижимость была введена в 1858 году. И хотя в качестве объектов права собственности в ряде случаев в законодательстве указывается земельный участок, вместе с тем нельзя отрицать, что и там не все земли сформированы в земельные участки. Однако вся земля, кроме бесхозяйных земельных участков, находится в чьей-либо собственности. Это означает, что объектом права собственности в ряде случаев выступает не конкретный земельный участок, а земля в пределах государственных границ. ГГУ в качестве объекта права собственности, например, называет земельные участки (§§ 94-96, 577, 906, 907, 910, 912 и др.). Это означает, что объектами регистрации в поземельной книге также являются права или обременения прав на земельные участки, а не на землю вообще. Система регистрации без формирования земельного участка не может функционировать. С указанными особенностями связано то обстоятельство, что сведения в регистрационных системах об объектах государственной собственности появляются только тогда, когда регистрируются права землепользования на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, либо в иных случаях, когда объект права государственной собственности сформирован в земельный участок. Неслучайно законодательством Германии предусмотрена норма о возникновении права государственной собственности на землю вне по-

земельной книги1. В литературе, например, отмечалось, что в таких странах, как Швеция, Канада, Финляндия, есть немало и поныне неосвоенных лесов, находящихся в государственной соб-ственности2. Но вряд ли земли под такими лесами сформированы в земельные участки. Во многих развитых странах наблюдается обратный процесс, когда происходит возврат в государственную собственность земель, ранее находившихся в частной. Например, в Канаде подавляющая часть лесов находится в государственной собственности. В Германии площадь государственных лесов выше несколько среднего объема для стран Европы3. Но, поскольку увеличение доли государства, как собственника, происходит при одновременном уменьшении, соответственно, доли частных владений, для таких стран характерно то, что все земли, ранее находившиеся в частной собственности, сформированы в земельные участки.

В Казахстане и в других странах СНГ ситуация иная. В условиях монополии государства на все природные ресурсы формирование земельных участков, как правило, осуществлялось только при предоставлении земель в пользование (иное право) государственных и негосударственных землепользователей. Поэтому во многих случаях не было проведено формирование земельных участков. Аналогичная ситуация характерна и для некоторых зарубежных стран. Например, Австралия считалась необитаемой, когда сэр Роберт Торренс впервые использовал там принцип регистрации титула. Когда государство передает права на недвижимость, она автоматически регистрируется. Все незарегистрированное все еще принадлежит государству4. Следует также отметить, что не происходит детальная индивидуализация и других объектов государственной собственности. Например, такой объект, как участок недр, появляется преимущественно только для установления права недропользования. В литературе, в частности, для концессионного договора отмечалось, что концессионер имеет право только на владение и пользование недрами в пределах контрактной территории и приобретает в собственность извлеченную на поверхность сырую нефть, если контрактом не оговорено иное. Бо-

1 Baldemar Hummer, Michael Schweitzen. Raumordnung und Bodenrecht in Europa. (Grundvehrkehrsproblem is ausgewarten EG-Staaten und osterreiсh). - Wien: Signum Verlag, 1992. - 397 s. С. 19-21

2 Дегтярев И.В., Осипов Л.И. Земельное право и земельныш кадастр: Учебник. - М.: Юрид. лит., 1975. - 328 с. С. 159

3 Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. - М.: Издательство БЕК, 1997.-252 с. С. 159

4 Первичная регистрация (Тема 5) // Регистрация недвижимости и прав собственности. Учебныге материалыi. Первыгй Институт Независимой оценки. - Санкт-Петербург, 1994. - Вытуск 11. (на правах рукописи). С. 7

лее того, законодательство ряда стран ограничивают количество горных отводов, предоставляемых в недропользование1.

Таким образом, анализ законодательства Казахстана и других стран показывает, что объектами права государственной собственности могут быть как земля, недра, леса в пределах государственных границ, так и земельные участки, участки недр, если произошло формирование указанных объектов. Объектами же права частной собственности, права землепользования и права недропользования являются соответственно сформированные объекты: земельные участки и участки недр.

В обороте участвуют только такие объекты вещных прав, как земельные участки. В связи с этим в дальнейшем пойдет речь о понятии, структуре и способах индивидуализации земельных участков.

В п. 21 ст. 12 ЗК РК дается следующее определение понятия «земельный участок» - это выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном порядке за субъектами земельных отношений.

Важнейшим вопросом, имеющим научное и практическое значение, является вопрос о компонентах единицы недвижимости, в том числе земельного участка. Учитывая то, что в п. 2 ст. 118 ЗК РК земельный участок и здания и сооружения признаются самостоятельными объектами недвижимости, а согласно п. 1 ст. 42 ЗК РК право на земельный участок, если иное не установлено законодательными актами, распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы, насаждения, необходимо признать, что в соответствии с законодательством РК в состав земельного участка нг входят ни здания, ни сооружения, ни воздушное пространство, ни насаждения и, даже, почвенный слой. С таким положением трудно согласиться. Хотя собственник земельного участка или землепользователь, приобретая земельный участок, одновременно приобретает права на почвенный слой, все же признание почвенного слоя самостоятельным объектом нельзя признать обоснованным. При его наличии почвенный слой является частью поверхности земли и использование земель-

ного участка как для сельскохозяйственных, так и для несельскохозяйственных целей нельзя осуществить без использования почвенного слоя. Почвенный слой мы признаем неотъемлемой частью земельного участка.

При определении структуры земельного участка возникает вопрос о том, что, помимо почвенного слоя, необходимо включить в его состав. Определение принадлежностей и составных частей земельного участка, а также перечня недвижимости является центральным вопросом в законодательстве о недвижимости. Согласно, например, английского Закона о недвижимости передача прав на землю должна считаться включающей и обеспечивающей передачу с землей всех зданий, сооружений, принадлежностей, участков общего пользования, оград, канав, заборов, дорог, водных путей, свобод, привилегий, сервитутов, прав и выгод любого рода, принадлежащих и считающихся относящимися к земле и части ее, или во время передачи сданных в аренду, занятых или используемых, или считающихся или известных как часть или полоса или принадлежность земли или любой ее части2. Определение состава принадлежностей земельного участка стало традиционным для законодательства3.

Кроме того, в соответствии с законодательством ряда зарубежных стран помимо физических объектов, которые в мировой практике рассматриваются как часть или принадлежность земли, существуют также некоторые виды «правовых принадлежностей», то есть юридических претензий или прав, которые относятся к единице недвижимости, например, сервитуты прокладки кабеля или трубопровода по земле соседа, или того, что называется «выгодами», например, право использовать участок земли для пастбища. В шведском законодательстве к этой группе относится членство в некоторых объединениях, например, таких, которые отвечают за содержание в исправности дорог или за эксплуатацию и использование системы централизованного отопления или общей телевизионной антенны. К этой группе принадлежит также право использования совместных земель4. «Правовые принадлежности»

1 Право и иностранные инвестиции в Республике Казахстан. - Алматы: «Жетг жаргы», 1997. - 244 с. С. 164-165

2 Викторин Андерс. Продажа недвижимости // Земельное законодательство в действии. Сборник докладов участников семинара по теме «Земельная реформа, включая проблемы земельного законодательства и земельной регистрации» в Стокгольме 16-17 июня 1996 года. - Таллин: Издательство «Alexandra», 1997. - С. 33-36. С. 33

3 Иенсец Ульф. Автоматизированная регистрация недвижимости в Швеции // Земельное законодательство в действии. Сборник докладов участников семинара по теме «Земельная реформа, включая проблемы земельного законодательства и земельной регистрации» в Стокгольме 16-17 июня 1996 года. - Таллин: Издательство «Alexandra», 1997. - С. 69-80. С. 69

4 Викторин Андерс. Продажа недвижимости // Земельное законодательство в действии. Сборник докладов участников семинара по теме «Земельная реформа, включая проблемы земельного законодательства и земельной регистрации» в Стокгольме 16-17 июня 1996 года. - Таллин: Издательство «Alexandra», 1997. - С. 33-36. С. 24

земли признаются в ряде других стран (Германия, Испания, Швейцария и т.д.). Например, в Швейцарии понятие «недвижимость» включает в себя не только землю, недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также «четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости» (ст. 655 ШГК). В литературе отмечалось, что швейцарские юристы комментируют это положение как правовую фикцию (считая, что, по сути, такие права, т.е. в основном сервитуты, недвижимостью не являются). Однако на практике оно приобретает большое значение. Такая формальность, как внесение соответствующей записи в реестр недвижимости (на чем, собственно, и основано отнесение подобных прав к недвижимости), влечет за собой правовые последствия, сходные с теми, которые считаются присущими недвижимости: особый порядок возникновения и передачи и т.п. Отмечается также, что нередко эта правовая фикция позволяет сгладить различие между вещными и обязательственными правами в целом. Так происходит, если в реестр вносится запись не о вещных (сервитутах), а об обязательственных правах. Тогда последние могут получить защиту, подобную той, которая предоставляется лишь вещным правам. Например, право арендатора по договору аренды в этом случае может быть дополнено правом следования и правом преимущества, что свойственно в теории лишь вещным правам1.

Законодательству Казахстана также известны положения, в соответствии с которыми за юридической судьбой земельного участка следует юридическая судьба не только других объектов, прочно связанных с землей, но и определенные, связанные с недвижимостью права, которые также можно квалифицировать как «правовые принадлежности недвижимости». В частности, в соответствии с п. 1 ст. 73 ЗК РК сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на земельный участок или права землепользования земельным участком, обремененным сервитутом, к другому лицу. Право следования и право преимущества характерны и для личных сервитутов, ренты, права аренды (п. 1 ст. 520, п. 1 ст. 559 ГК РК). Перечисленные правовые принадлежности земельного участка по своей правовой природе являются вещными обременениями прав на не-

движимость. В этой связи в казахстанской концепции они не относятся к недвижимости, а являются ограничениями вещных правомочий правообладателя, следующими за вещью. Помимо вещных обременений за судьбой недвижимости следуют некоторые обязательства, что дало нам основание для выделения обязательственных об-ременений, следующих за вещью.

Из изложенного следует, что допустимо различать принадлежности как физические объекты, то есть вещи, и так называемые правовые принадлежности. Последние можно разделить на принадлежности, являющиеся имущественными правами или вещными обременениями (право пожизненного проживания, сервитуты, аренда), и принадлежности, являющиеся обязательствами (уплата рентных платежей, инвестиционные обязательства, обязанность по возврату кредита, полученного участниками кондоминиума на содержание общего имущества). Для тех и других характерно следование за вещью. В связи с этим, кроме случаев, когда то или иное право (обременение права) не отнесено к преимущественным интересам, правовые принадлежности недвижимости должны быть зарегистрированы в правовом кадастре.

Для определения состава земельного участка необходимо установить правовую природу еще одного объекта. Речь идет о воздушном пространстве (столбе). В настоящее время право на использование воздушного пространства, находящегося над поверхностью земельного участка, во многих правовых системах является правом, неотъемлемо связанным с земельным участком. Так, например, согласно § 905 ГГУ право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли. Собственник не может, однако, воспретить воздействие, осуществляемое на такой высоте или глубине, что устранение воздействия не представляет для него интереса2. Аналогичные нормы содержатся в законодательстве других стран. Так, в соответствие со ст. 951 ГК Квебека «право собственности на поверхность земли влечет право собственности на то, что находится над поверхностью земли и под ней». В ст. 667 Швейцарского гражданского уложения также определено, что «право собственности на землю простирается вверх и вниз на воздушное пространство и на недра земли».

1 Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. /Руководитель авторского коллектива - доктор юридических наук В.В. Залесский. - М.: Издательство НОРМА, 1999. - 648 с. С. 225-226

2 Германское право. Часть I. Гражданское уложение: Пер. с нем. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. - 552 с. С. 206

Вместе с тем необходимо отметить, что тенденция ограничения права собственности на земельный участок в интересах общества и третьих лиц находит свое отражение и в правовом режиме воздушного пространства. В XIX - нач. ХХ века господствующей была концепция, находящая поныне свое отражение в ст. 552 ФГК, о том, что собственность на земельный участок включает в себя и собственность на все, что находится над ним, и на все, что находится под ним. В последующем это право стало обрастать ограничениями. Позже окончательно утвердилась концепция ограничения частной собственности в пространстве, в соответствии с которой недра земли и воздушное пространство изымаются из сферы действия прав поземельных собственников. Например, во Франции горное законодательство, начиная с Закона от 21 апреля 1910 года, признает государственной собственностью недра земли, а Закон от 31 мая 1924 года, регулирующий использование авиации, превратил в публичную собственность воздушное пространство1. Согласно ч. 2 ст. 19 собственник земельного участка уже не признается собственником всего воздушного столба, и он не может препятствовать перелетам воздушных судов над его участком на соответствующей высоте2.

Дореволюционное гражданское законодательство России воздушное пространство также признавало собственностью собственника земли. Согласно ст. 76 Гражданского уложения право собственности на землю простирается как на поверхность и на пространство над нею, так и на недра3. При определении границ воздушного пространства как сферы распространения права собственности собственника земельного участка российским юристом З. Гелером высказана точка зрения, в соответствии с которой «воздушное пространство должно принадлежать участку земли в таких пределах (до такой высоты), в каких (до какой высоты) это требуется назначению участка, и в этих же пределах земельному собственнику принадлежит право собственности на воздушное пространство»4.

В соответствии с действующим российским правом собственнику земельного участка предо-

ставляется право использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п. 2 ст. 261 ГК РФ). В.П. Камы-шанским высказывалось мнение о том, что указанные права ограниченного пользования чужим имуществом следует рассматривать как законные сервитуты, а не правомочия, вытекающие из права собственности5. Отсюда следует вывод о том, что автор воздушное пространство признает собственностью государства, а не собственника земли, и, соответственно, не признает указанный объект ни частью земельного участка, ни его принадлежностью.

В Казахстане право собственности на земельный участок распространяется только на поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы и насаждения (п. 1 ст. 42 ЗК РК). Из изложенного следует, что, во-первых, воздушное пространство не входит в понятие «земельный участок», и, во-вторых, что вещные права на земельный участок не распространяются на воздушное пространство. Что же тогда является правовым основанием для использования воздушного пространства? Это закон. Государство, будучи собственником воздушного пространства (ст. 2 Закона РК от 20.12.1995 г. «Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации в Республике Казахстан»), в самом законодательном акте предоставляет право пользования воздушным пространством в определенном объеме. Данное основание возникновения права пользования воздушным пространством и права собственности на добытые (извлеченные) общераспространенные полезные ископаемые напоминает такой способ приобретения права, известный еще со времен советского права, как обращение в собственность общедоступных для сбора либо добычи вещей (ст. 241 ГК РК). Вопрос же о том, является ли пользование воздушным пространством сервитутным правом или его правовая природа иная, достаточно дискуссионен.

Один из иностранных аналитиков земельных реформ в государствах СНГ, Уидмарк Джим, от-

1 Гражданское и торговое право капиталистических государств. Учебник. - М.: Международные отношения, 1993.- 560 с. С. 218-219

2 Камыгшанский В.П. Право собственности: пределыг и ограничения.-М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2000.- 303 с. С. 204

3 Гражданское уложение. Проект. Выгсочайше учрежденной Редакционной комиссией по составлению гражданского уложения (с объяснениями, извлеченныти из трудов Редакционной комиссии) /Под ред. И.М. Тютрюмова. - Т. 1. - С-Петербург: Издание книжного магазина «Законоведение», 1910. - 1216 с. С. 267

4 Там же. С. 269

5 Камыгшанский В.П. Право собственности: пределыI и ограничения.-М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2000.- 303 с. С. 205

мечал, что для наших стран «земля является гораздо более узкой концепцией в вертикальном измерении, чем то, к чему мы привыкли. Хотя вероятно, она должна включать почвенный слой, необходимый для корневых систем растительности и для зданий. Как далеко концепция распространяется над землей, я не знаю, но, вероятно, выше верхушек деревьев и крыш зданий»1.

На наш взгляд, право на воздушное пространство (столб) не должно признаваться только как сервитутное право на чужое имущество. При этом следует отличать воздушные массы от воздушного пространства. Воздушные массы являются движимым имуществом, и права на них аналогичны правам на птиц и животных в естественной среде обитания. Они принадлежат государству. В данном случае речь идет только о воздушном столбе, как ограниченном по вертикали и по горизонтали пространстве, находящемся над поверхностью земельного участка и необходимом для удовлетворения нужд собственника земельного участка. Такое пространство всегда находится над поверхностью земли и является неотъемлемым ее атрибутом. Нам представляется, что недостаточно признание на воздушное пространство только права пользования, на него также необходимо распространить такие же вещные права, как и на земельный участок. Право пользования, возникающее в рамках сервитутных прав, носит ограниченный и целевой характер и не может удовлетворить потребности собственника земельного участка. Так, например, здание расположено на земельном участке только своим фундаментом, в то время как остальные его конструкции, как правило, находятся в воздушном пространстве. Такое пользование воздушным пространством, на наш взгляд, нельзя признать ограниченным. Вместе с тем необходимо определить пределы воздушного пространства, принадлежащего собственнику земельного участка. Протяженность воздушного пространства в данном случае, на наш взгляд, должна определяться целевым назначением земельного участка. При предоставлении земельного участка под строительство жилых и нежилых зданий пределы воздушного пространства должны определяться с учетом санитарных, экологических, градострои-

тельных, строительных и других норм и правил. Это означает, что собственнику земельного участка для таких целей должна принадлежать часть воздушного пространства, в вертикальном столбе которой допускается по требованиям градостроительных норм строительство зданий (сооружений), а также та часть воздушного пространства, которая необходима для размещения тех или иных устройств, необходимых собственнику для обслуживания и эксплуатации своей недвижимости (например, для размещения телекоммуникационных и других не запрещенных для использования устройств). Кроме того, при определении пределов такого пространства, на наш взгляд, должны учитываться потребности людей, связанные с обеспечением их прав на охрану здоровья, на здоровую окружающую среду. В таких пределах, например, не должны проводиться работы, которые могут причинить вред жизни и здоровью.

Признание воздушного пространства собственностью собственника земельного участка в пределах, определяемых целевым назначением земельного участка, а также с учетом санитарных, экологических, градостроительных и других норм и правил, позволит устранить необоснованное вмешательство третьих лиц, в том числе государства. Напротив, сверх таких пределов воздушное пространство составляет государственную собственность и может использоваться в установленном порядке собственником и иными лицами (для воздушных полетов, для исследовательских работ, для размещения воздушных тел и т.д.). В дореволюционном российском праве такое пространство, расположенное за пределами части воздушного пространства, принадлежащего собственнику земельного участка, объявлялось res communis omnium, и всякий мог пользоваться им свободно для каких угодно целей2.

В литературе последних лет стали отмечать необходимость рассмотрения земельного участка вместе с расположенными объектами как единого комплекса недвижимого имущества. Указывается также на необходимость сближения правового режима различных объектов недвижимости, связанных между собой. Так, например, Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь пишут: «проблема, связанная со становлением рынка земли в

1 Уидмарк Джим. Земельные реформы и системы земельного регулирования в восточной Европе // Земельное законодательство в действии. Сборник докладов участников семинара по теме «Земельная реформа, включая проблемы земельного законодательства и земельной регистрации» в Стокгольме 16-17 июня 1996 года. - Таллин: Издательство «Alexandra», 1997. - С. 88-103. С. 93

2 Законы гражданские (Свод зак. Т. X, 4.1. Изд. 1900, по Ирод., 1906, 1908, 1909 г.) с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. 4етвертое издание. Сост. И.М. Тютрюмов. - Санкт-Петербург: Изд-во «Законоведение», 1913. -1906 с. С. 269

городах и иных поселениях, связана с тем, что действующее российское законодательство подчас противоречиво регулирует правовой режим отдельных составных частей единого комплекса недвижимого имущества: зданий, сооружений, строений, с одной стороны, земельного участка, на котором они расположены, - с другой, и инфраструктуры, в том числе под землей»1. Другие авторы, Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич, также считают, что необходимо «средствами законодательства открыть возможность сближения правового режима использования земель и другого недвижимого имущества - объектов товарного оборота, отношения по поводу которых регулируются нормами гражданского законодательства2.

Согласно еще одному подходу, которое базируется на законодательстве ряда западных стран (Германии, Швейцарии, Квебека и др.), земельный участок - понятие сугубо юридическое и представляет собой часть пространства, имеющую коническую форму, сужающуюся до точки к центру земли и расширяющуюся в противоположном направлении3.

В мировой практике, как уже отмечалось, распространена закрепленная в законодательных актах позиция, что объекты, расположенные на земле, являются ее составными частями, а не принадлежностью. На наш взгляд, такие объекты не соответствуют ни признакам составной части, ни признакам принадлежности. Земельный участок является природным объектом, в то время как здания и сооружения - это объекты, созданные трудом человека. Частью земельного участка такие объекты, на наш взгляд, не могут признаваться и в силу различий «в происхождении», и в силу различий физических свойств. Только при введении единого понятия «объект недвижимости» («недвижимый комплекс» или др.) для земельного участка и других расположенных и прочно связанных с ним объектов, можно было бы их рассматривать как сложную вещь, объединенную указанным наименованием. Сложная вещь, как известно, может состоять из разнородных физи-

1 Волков Г.А., Голиченков А.К., Козыырь О.М. Развитиерыынка земли: правовой аспект // Государство и право. -1998. -№ 2. - С. 50-58. С. 56

2 Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. - М.: Издательство БЕК, 1997.- 252 с. С. 21

3 Бабкин С.А. Основныге начала организации оборота недвижимости. - М.: АО «Центр Юр Инфор», 2001. - 371 с. С. 52-54

4 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. - М.: Издательство БЕК, 1996. - 714 с. С. 231

5 Германское право. Часть I. Гражданское уложение: Пер. с нем. - М.: Международныгй центр финансово-экономического развития, 1996. - 552 с. С. 30-31

6 Гражданское уложение. Проект. Высочайше учрежденной Редакционной комиссией по составлению гражданского уложения (с объяснениями, извлеченныти из трудов Редакционной комиссии) /Под ред. И.М. Тютрюмова. - Т. 1. - С-Петербург: Издание книжного магазина «Законоведение», 1910. - 1216 с. С. 61

чески связанных или не связанных между собой самостоятельных вещей. При применении концепции сложной вещи к единому недвижимому комплексу, состоящему из земельного участка и (или) зданий (сооружений), насаждений, замкнутых водоемов, воздушного пространства, понятием, обозначающим такой комплекс, а не понятием «земельный участок», будут охвачены все перечисленные объекты, следующие единой юридической судьбе.

На наш взгляд, рассматриваемые объекты не могут быть признаны также принадлежностью земельного участка. Связь между главной вещью и принадлежностью не физическая, а функциональная. В литературе отмечалось, что в отличие от сложной вещи, где подчинение части целому предполагает, что одно не используется без другого, принадлежность сохраняет значение самостоятельной вещи, поэтому закон разрешает в договорном порядке ограничивать общее правило о следовании принадлежности судьбе главной вещи4.

Более того, принадлежностями в мировой практике признаются только движимые вещи. Только тогда судьба принадлежности может измениться в силу соглашения договаривающихся сторон. Например, в соответствии с § 97 ГГУ принадлежностью признаются движимые вещи, которые не являются составными частями главной вещи, служат хозяйственному назначению главной вещи и в соответствии с этим предназначением находятся в пространственных отношениях с нею5. Аналогичной позиции о понятии «принадлежность» придерживались и в дореволюционном русском пра-ве6. В связи с изложенным концепцию принадлежности можно применить к рассматриваемым отношениям только как юридическую фикцию. То есть можно приравнять объекты, расположенные на земельном участке, к принадлежности для того, чтобы распространить на них режим земельного участка. Другим выходом из положения, как уже указывалось, и это соответствует мировым тенденциям, является введение понятия, которое обо-

значает сложную вещь, состоящую из земельного участка и других объектов недвижимости, расположенных на нем. В мировой практике таким понятием является само понятие «земля». На наш взгляд, в Казахстане, учитывая сложившееся применение понятия «земля» как природного объекта, необходимо применение других понятий, обозначающих недвижимый имущественный комплекс, состоящий из прочно связанных между собой объектов недвижимости (например, крестьянское хозяйство, кинотеатр, магазин, жилищный комплекс и т.д. с учетом цели использования недвижимости).

Другим важным аспектом является вопрос об идентификации земельного участка в гражданском обороте. Земельный участок, как природный объект, имеет разные характеристики: количественные, качественные, бонитировка, географические, экономические, социальные и т.д. В частности, к качественным характеристикам земли можно отнести содержание гумуса, наличие питательных веществ и вредных процессов (эрозия, засоленность), механический состав (песчаные, супесчанные) и т.д. Бонитировка имеет предметом плодородие и местоположение земель, то есть то, что экономически выражает качество земли и подлежит количественному измерению и оценке1. Вместе с тем следует учитывать, что при правовом регулировании отношений, предметом которых являются земельные участки, не все его характеристики приобретают юридическое значение. Так, С.В. Скрябиным поддерживается высказанный в литературе взгляд о том, что в правовом отношении значение имеют не вещи сами по себе как таковые, хотя в некоторых случаях физические, химические и иные свойства вещей оказывают влияние на их правовой режим, а вещи как объект человеческой деятельности, связанный с обладанием2.

В гражданском праве правовое значение приобретают такие характеристики объектов нгдвижимо-сти, которые являются для них идентифицирующими, то есть позволяющими отличить от любых аналогичных, а также те, которые влияют на их правовой режим. В связи с этим в дальнейшем мы будем говорить только об идентификации земельного участка с точки зрения гражданского права.

Для земельного участка его идентификация осуществляется установлением кадастрового номера, местоположения, границ, площади, делимости (неделимости), целевого назначения, категории. Чтобы отличить один земельный участок от другого, достаточно указать его местоположение, границы и площадь. Такие же характеристики, как категория, целевое назначение, делимость (неделимость), не только идентифицируют земельный участок, но и определяют, кроме того, его правовой режим.

Присвоение кадастрового номера объекту недвижимости является одним из необходимых условий его идентификации. Без кадастрового номера невозможно ведение ни земельного, ни градостроительного, ни правового кадастров. Кадастровые номера земельным участкам в настоящее время присваиваются в соответствии с положениями, предусмотренными Правилами ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан, утвержденными постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 сентября 2003 г. № 958. Построение кадастрового номера в соответствии с п. 43 указанных Правил определяется кодом области или города республиканского значения, кодом учетного квартала и порядковым номером земельного участка в учетном квартале и/или административном районе, городе областного (районного) значения. Система присвоения кадастровых номеров, привязанных к административно-территориальному делению, создает немало проблем. Так, за последние десятилетия административно-территориальное устройство Казахстана менялось неоднократно. При разделении, выделении, слиянии административно-территориальных единиц данные земельного и правового кадастров и правоустанавливающих и идентификационных документов перестают быть актуальными, пока в них не внесут изменения. Внесение таких изменений из-за недостаточности средств и времени значительно затруднено, поскольку в настоящее время приоритет имеет кадастр на бумажных носителях. На практике изменения вносятся только по мере совершения сделок. В связи с этим данные кадастров и правоустанавливающих и идентификационных документов до внесения изменений противоречат друг другу. Такой проблемы нет в тех

1 Колотинская Е.Н. Правовыге основыi природно-ресурсовыгх кадастров в СССР. - М.: Изд-во Московского университета, 1986. - 132 с. С. 26-28

2 Скрябин С.В. К вопросу о разграничении вещныгх и обязательственным прав //Вещныге и обязательственныге права в законодательстве Республики Казахстан. Материалыi международной научно-практической конференции / Отв. ред. М.К. Сулейменов. - Алматы: КазГЮА, 2000. - С. 46-50. С. 47

зарубежных странах, где кадастровый номер не привязывается к административному устройству. Например, в Австралии существует номер карты, к которому привязан номер участка. При делении или слиянии земельного участка достаточно поменять карту, на которой отражено незначительное количество земельных участков.

В связи с изложенным в Казахстане складывается ситуация, когда при фактически новых кадастровых номерах в кадастровой документации и в правоустанавливающих и идентификационных документах на земельные участки указаны устаревшие номера. Между тем источниками юридически значимой информации о зарегистрированных правах на недвижимость, помимо правового кадастра, признаны правоустанавливающие документы, находящиеся на руках у правообладателя (п. 9 Правил оказания информационных услуг Центрами по недвижимости Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан, утвержденных приказом Министра юстиции РК от 29.01.2000 г.). Замена последних или внесение в них изменений до совершения сделок являются достаточно сложными процедурами.

Несовершенная система присвоения кадастровых номеров, к тому же привязанная к такому нестабильному фактору, как административно-территориальное устройство, таким образом, создает в гражданских правоотношениях проблемы идентификации земельных участков, а также актуальности кадастровой документации и правоустанавливающих и идентификационных документов.

Принципы присвоения кадастровых номеров должны быть предусмотрены законодательством для того, чтобы устранить неясность в определении объекта правоотношения. От методики присвоения кадастровых номеров зависит как определение единицы недвижимости, являющейся объектом права, так и удобство в построении правоотношения, в частности, при заключении сделки. Нам представляется, что законодательством необходимо допустить применение того или иного принципа присвоения кадастрового номера с учетом следующих обстоятельств: 1) волеизъявления правообладателя; 2) физических характеристик объекта; 3) целевого назначения объекта; 4) возможности заключения сделки с частью объекта.

В ряде случаев, исходя из дополнительных обстоятельств (наличие смежных участков, затрудняющих доступ или проход к одной из ее частей, сформированной в самостоятельный земельный участок и др.), в связи с которыми заключение сделки с частью объекта нецелесообразно и

противоречит принципам формирования самостоятельных объектов недвижимости, более правильным было бы присвоение комплексу одного кадастрового номера, то есть рассматривать объект как одну единицу недвижимости. Такой же подход, на наш взгляд, необходимо соблюдать в тех случаях, когда дробление земельного участка противоречит общественным интересам.

Из изложенного следует, что в настоящее время в связи с приватизацией жилища, земельных участков и других объектов недвижимости проблема формирования единицы недвижимости встала наиболее остро. Определение единицы недвижимости необходимо для того, чтобы установить объект, на который распространяется раздельная собственность. Критерии, которые определяют формирование земельного участка, жилища или иного объекта недвижимости как единицы недвижимости, отличаются друг от друга. При формировании земельного участка, на наш взгляд, обязательными следует признать следующие правила:

1) необходимо исходить из минимального размера земельного участка, который должен быть установлен в законодательстве с учетом его целевого назначения;

2) земельный участок не может быть разделен, если в результате его деления не могут быть соблюдены нормы о минимальном размере земельного участка;

3) при установлении минимального размера земельного участка, помимо целевого назначения, необходимо учитывать географические, климатические, региональные факторы, а также строительные и градостроительные нормы и правила, которые определяют оптимальный размер земельного участка для той или иной цели в данном районе (населенном пункте).

В Республике Казахстан до принятия Закона от 26.07. 2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон «О государственной регистрации») идентификация земельного участка осуществлялась выдачей правоудостоверяющего документа. В связи с принятием Закона о государственной регистрации были внесены изменения и дополнения в некоторые законодательные акты РК по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Одним из важных нововведений, предусмотренных в п. 25 ст. 12 и п. 9 ст. 43 ЗК РК, является замена понятия «правоудостоверяющий документ на земельный участок» на понятие «идентификационный документ на земельный участок». Правоудостове-ряющий документ на земельный участок носил

именной характер и на практике при переходе прав на земельный участок приобретателю приходилось переоформлять его на свое имя. На это требовались время и затраты. При этом значительно увеличивались риски приобретателя1,2. В настоящее время в соответствии с п. 9 ст. 43 ЗК РК при переходе прав на земельный участок идентификационный документ передается приобретателю или иному правообладателю. Замена такого документа необходима только при изменении идентификационных характеристик земельного участка. Вместе с тем нельзя согласиться с нормой, в соответствии с которой при смене правообладателя на таком идентификационном документе органом по ведению государственного земельного кадастра вносится запись о правообладателе (п. 9 ст. 43 ЗК РК). Идентификационный документ на земельный участок необходим для того, чтобы идентифицировать земельный участок, являющийся объектом гражданских правоотношений, но не его правообладателя. Для этого существует правоустанавливающий документ. Оба документа «сопровождают» операции с земельным участком и для целей ведения правового кадастра нет никакой необходимости в указании в идентификационном документе сведений о правообладателе. Информация о смене правообладате-

ля нужна органам по ведению земельного кадастра. Однако считаем, что недопустимо возлагать на правообладателя обязанность «доставлять» такую информацию из правового кадастра в земельный. Обмен информацией может происходить в рамках взаимодействия указанных органов. Более того, согласно ст. 12 Закона о государственной регистрации в состав правового кадастра входит информационная система, сведения из которой должны быть доступны государственным органам в соответствии с их компетенцией.

В связи с изложенным, мы признаем, что для идентификации земельного участка в гражданском обороте нет никакой необходимости указывать на идентификационном документе сведения о правообладателе. Назначение такого документа состоит в том, чтобы идентифицировать земельный участок, независимо от того, кому принадлежит земельный участок. В связи с этим считаем, что в п. 9 ст. 43 ЗК РК необходимо исключить норму, согласно которой в случае отсутствии изменений идентификационных характеристик земельного участка органом по ведению государственного земельного кадастра новый идентификационный документ не выдается, а вносится запись о правообладателе.

■к -к -к -к -к

MaKflJia KVKUK Hucanu pemindezi wep meniMin i^anunmacmupydb^ Ma~qu3du Mocenenepine, "wep" wane "wep meniMi" mycinixmepin^ KamunacmapuH anuKmayea wane de asaMammuiK au-HaibiMdasbi wep meniMin couxecmendipy Mocenenepine apnanean.

The article is devoted to urgent problems of forming of the ground area as an object of the right, defining a parity of concepts "ground" and "ground area" and also to the questions of identification of the ground area in a civil use.

1 См. подробнее: Ильясова К.М. Соотношение правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на зе-мельныге участки по новому Земельному кодексу Республики Казахстан //Право и экономика в Казахстане.- 2004.- № 10 (226). - С. 46-50

2 Ильясова К.М., Скрябин С.В. Проблемыi совершенствования законодательства Республики Казахстан о предоставлении и гражданском обороте земельныгхучастков//Юрист.-2005.-№ 4.