CC BY
124
Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России № 3 (55) 2012
ФЗ № 64 и не должны превышать срока, установленного для погашения судимости. Финальным аккордом в деятельности суда выступает выполнение обязанности по направлению копии решения лицам, участвующим в деле, в течение пяти дней со дня его вступления в законную силу (ст. 261.8 ГПК РФ). Направление решения может иметь место как после судебного разбирательства в первой инстанции и истечения срока на обжалование, так и после апелляционного производства, поэтому четко отнести выполнение данной обязанности к конкретной стадии затруднительно.
По завершении судебного разбирательства лицо, участвующее в деле, наделено правом обжаловать вынесенное решение в порядке гл. 40 ГПК РФ. Это установлено в ч. 4 ст. 261.8 ГПК РФ. Данная норма не выдерживает критики с точки зрения юридической техники. Во-первых, существуют общие правила обжалования: с 2012 г. решение районного суда, не вступившее в законную силу, будет обжаловаться в апелляционном порядке, а вступившее — в кассационном. Во-вторых, создается иллюзия, что ее авторы хотели предусмотреть какой-то особенный порядок обжалования (но он не приведен). В-третьих, в результате вступивших в силу изменений ГПК РФ эта норма с 1 января 2012 г. отсылает к несуществующей главе, что еще больше запутывает ситуацию. При этом вполне очевидно, что решение суда по делу об административном надзоре проверяется по общим правилам, приведенным выше. А значит, у законодателя не было никакой необходимости специально обращаться к этому вопросу в ст. 261.8 ГПК РФ, а тем более таким образом. Поэтому предлагается ч. 4 из ст. 261.8 ГПК РФ исключить.
Подводя итоги, отметим, что в статье были проанализированы только некоторые аспекты судопроизводства по делам об установлении, изменении и прекращении административного надзора. Автором через призму гражданских процессуальных правоотношений был выявлен ряд особенностей рассмотрения указанных дел, а также высказана критика некоторых законодательных решений и рекомендации по их изменению и дополнению. Результаты проведенного исследования могут быть использованы в правоприменительной и правотворческой деятельности, а также в дальнейших научных разработках, посвященных данной тематике.
Список литературы
1. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-Ф3 // СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.
2. Теория государства и права : курс лекций / под ред. Н.И. Матузова, А.В. Малько. — М.: Юристъ, 2003. — 776 с.
3. Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации от 8 января 1997 г. № 1-ФЗ // СЗ РФ. - 1997. - № 2. - Ст. 198.
4. Гражданский процесс : учебник / 2-е изд., перераб. и доп.; под ред. М.К. Треушникова. - М.: Городец, 2006. - 784 с.
5. Гражданский процесс : учебник / Н.П. Антипов, В.А. Бабаков, И.А. Волкова и др. - М.: Норма, 2004.
6. Коршунов, Н. М., Мареев, Ю. Л. Гражданский процесс : учебник для вузов. - М.: Норма, 2004. - 848 с.
7. Федеральный закон от 6 апреля 2011 г. № 64-ФЗ «Об административном надзоре за лицами, освобожденными из мест лишения свободы» // СЗ РФ. - 2011. - № 15. - Ст. 2037.
8. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. №63-ФЗ // СЗ РФ. - 1996. -№ 25. - Ст. 2954.
УДК 332.3
В. О. Шумилина*, О. В. Шумилин**
Специфика правового режима земельных участков с особым порядком осуществления кадастрового учета
В статье рассмотрены нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие правоотношения в части оборота земельных участков. На основе практической деятельности одного из авторов статьи обобщены материалы существующей правоприменительной практики по вопросам оборота земельных участков с особым порядком осуществления кадастрового учета. Предложены рекомендации по совершенствованию норм гражданского законодательства.
Ключевые слова: гражданское право, земельное право, кадастровый учет, оборот земельных участков.
* Шумилина, Валерия Олеговна, начальник отдела регистрации имущества и земельных отношений ОАО «Газпром газораспределение». Адрес: Россия, 194014, Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д. 60. E-mail: [email protected].
** Шумилин, Олег Валентинович, доцент кафедры бухгалтерского учета, аудита и анализа, кандидат экономических наук, доцент, Санкт-Петербургский университет МВД России. Адрес: Россия, 190008, Санкт-Петербург, пл. Репина, д. 1. E-mail: [email protected].
* Shumilina, Valeria Olegovna, head of the registration of property and land relations, JSC «Gazprom gaz distribution». Address: Russia, 194014, St.-Petersburg, Bolshoi Sampsonievski pr., 60. E-mail: [email protected].
** Shumilin, Oleg Valentinovich, assistant professor department of accounting, auditing and analysi. Ph.D. in Economics, associate professor. The St.- Petersburg University of the Ministry of Internal Affairs of Russia. Address: Russia, 190008, St.-Petersburg, area Repin, 1. E-mail: [email protected].
© Шумилина В.О., Шумилин О.В., 2012
V.O. Shumilina*, O.V. Shumilin**. The specifics of the legal regime of land with a special order of cadastre. The article deals with the norms of civil and land legislation governing relations in the turnover of the land. By doing one of the authors of the article summarizes the materials of the existing enforcement practices on turnover of land, with a special order of inventory accounting. The recommendations to promote rules of civil law
Keywords: civil law, land law, cadastre, turnover of land.
Как известно, земля — это один из наиболее распространенных видов природных ресурсов и одновременно — основа экономической деятельности человека. Поэтому регулирование земельных правоотношений находится в ряду важнейших вопросов в гражданском праве.
Вопросы учёта земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в Российской Федерации урегулированы посредством ведения государственного кадастра недвижимости согласно Федеральному закону от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (в редакции от 8 декабря 2011 г.) «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о ГКН).
В настоящее время существует несколько проблем правового регулирования государственного кадастра: отсутствие надлежащего регулируемого взаимодействия органов государственной власти и органов, осуществляющих техническую инвентаризацию объектов недвижимости, при постановке объектов недвижимости на кадастровый учет; непрозрачность механизмов взаимосвязи объектов недвижимости и земельных участков в государственном кадастре недвижимости.
В настоящей работе внимание уделено рассмотрению только одного аспекта правового регулирования государственного кадастра: специфике правового режима земельных участков с особым порядком осуществления кадастрового учета.
Целью статьи является рассмотрение нормативно-правовых актов и специализированной литературы, посвященных вопросам кадастрового учета вновь образуемых земельных участков (частей земельных участков) и возможности таких земельных участков выступать объектами гражданских правоотношений.
Суть специфики правового режима земельных участков с особым порядком осуществления кадастрового учета изложена как с точки зрения положений гражданского и земельного законодательства, так и в контексте правоприменительной практики.
Отметим, что теоретические исследования правового режима земельных участков проведены в трудах Б.Д. Завидова [4], В.А. Ершова [6], а сферы земельного права — в работах С.А. Боголюбова [5] и М.Ю. Тихомирова [9].
В первую очередь рассмотрим земельный участок как объект гражданского оборота и земельных правоотношений.
Большое практическое значение для совершения сделок с земельными участками имеет вопрос об иерархии правовых норм гражданского и земельного законодательства РФ в механизме регулирования соответствующих отношений. В п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 (в редакции от 12 декабря 2011 г.) (далее — ЗК РФ) законодатель предпринял попытку установить соотношение действия норм гражданского законодательства с нормами земельного и других перечисленных в этом пункте отраслей законодательства: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
С одной стороны, именно гражданское законодательство, согласно ст. 2 Гражданского кодекса РФ (ч. 1) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в редакции от 7 февраля 2011 г.), (ч. 2) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в редакции от 7 февраля 2011г. ) (далее — ГК РФ), определяет, в частности, правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, прочие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения.
С другой стороны, земля является весьма специфическим природным объектом, особенности которого при определенных условиях могут влиять на возможность и объемы участия данного объекта в гражданском обороте. С учетом этого в п. 3 ст. 3 ЗК РФ предложена правовая конструкция, на основе которой для названных в указанном пункте отношений общее значение имеют нормы гражданского законодательства, а специальное — нормы земельного и других указанных здесь отраслей законодательства. В таком случае, согласно одному из общих принципов права, приоритет имеют специальные нормы.
Для юридических лиц и граждан, совершающих сделки с землей, большое значение имеет гражданско-правовой аспект проблемы. Подп. 2 п. 1 ст. 6 ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений называет земельный участок, юридическое определение которого установлено в ст. 11.1 ЗК РФ. Согласно данной статье, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Одновременно такой участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле (см. ст. 128—130, 133, 260 ГК РФ).
Объектом земельных (и в определенных случаях — гражданско-правовых) отношений может быть также часть земельного участка (см. подп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ). В случаях, если в соответствии с законодательством земельный участок приобретает качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий земельный участок в целом, но и его часть, которая в таком случае приобретает статус самостоятельного земельного участка [2].
Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России № 3 (55) 2012
Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России № 3 (55) 2012
В Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в собственность или на ином виде права в соответствии с гражданским законодательством и основаниями, установленными федеральными законами. Действующим законодательством предусмотрено шесть видов прав на земельные участки:
- собственность (ст. 15 и 28 ЗК РФ),
- аренда (ст. 22 ЗК РФ),
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение;
- ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут) (ст. 23 ЗК РФ);
- безвозмездное срочное пользование.
Стоит отметить, что три из них имеют существенные особенности. Так, после введения в действие ЗК РФ предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненно наследуемого владения не допускается, однако такое право на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное до введения в действие ЗК РФ, сохраняется (ст. 21 ЗК РФ). На праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ) земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Предоставление земельных участков в безвозмездное срочное пользование регламентируется ст. 24 ЗК РФ, согласно которой земельные участки из земель государственной или муниципальной собственности могут предоставляться только следующим юридическим лицам: религиозным организациям, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Из земель, находящихся в частной собственности, в безвозмездное срочное пользование земельные участки могут предоставляться только работникам на время трудовых отношений в виде служебных наделов.
Перечень случаев, в которых возможно установление права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), закреплено ст. 23 ЗК РФ.
Однако правовой режим земельных участков определяется не только приведенными выше условиями. Подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ устанавливает также зависимость правового режима земель и, соответственно, земельных участков от их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (см. также п. 1, 2 ст. 7 ЗК РФ).
Для того чтобы земельный участок мог стать объектом гражданско-правовых отношений, он должен пройти государственный кадастровый учет согласно ст. 70 ЗК РФ, устанавливающей порядок проведения государственного кадастрового учёта в соответствии с Законом о ГКН. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. В дополнение к этому Закон о ГКН устанавливает перечень уникальных сведений о земельном участке, вносимых в обязательном порядке в государственный кадастр недвижимости (ст. 7 Закона о ГКН): кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости (земельного участка); его площадь.
Стоит также отметить, что Министерство экономического развития РФ в письме от 16 августа 2010 г. № Д23-3180 высказало мнение, что «границы земельного участка считаются определенными в соответствии с законодательством Российской Федерации в случае, если местоположение границ земельного участка внесено в государственный кадастр недвижимости в порядке, установленном Законом о кадастре», т.е. земельный участок определяется с момента внесения соответствующей записи о нем в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, каждый земельный участок как объект гражданского оборота в соответствии с требованиями действующего законодательства должен быть наделён определенным набором характеристик, таких как:
- кадастровый номер;
- площадь и местоположение (адрес);
- целевое назначение и вид разрешенного использования;
- вид права, а также имеющиеся обременения;
- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком.
Далее дадим правовую характеристику института государственного кадастрового учета
земельных участков.
Из определения земельного участка, установленного в ст. 11.1 ЗК РФ, следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы «определены в соответствии с федеральными законами», т.е. для того, чтобы земельный участок мог стать объектом гражданско-правовых отношений, он должен пройти государственный кадастровый учет согласно ст. 70 ЗК РФ, устанавливающей порядок проведения государственного кадастрового учёта в соответствии с Законом о ГКН. Это касается любых земельных участков, в т.ч. лесных.
Ст. 1 Закона о ГКН устанавливает предмет его регулирования - это отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (кадастровые отношения).
Государственный кадастр недвижимости - это федеральный государственный информационный ресурс, представляющий собой систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с Законом о ГКН недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы
РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Законом о ГКН сведений (см. ч. 2 ст. 1 Закона о ГКН). Порядок ведения государственного кадастра недвижимости утвержден Приказом Минэкономразвития от 4 февраля 2010 г. № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости».
Основным юридическим следствием принятия Закона о ГКН стало объединение двух учетных систем: кадастрового учета земельных участков и технического учета зданий и сооружений.
В настоящее время федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в частности, функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственного кадастра недвижимости, осуществлению государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, является Минэкономразвития России (Постановление Правительства РФ от 5 июня 2008 г. № 437 «О Министерстве экономического развития Российской Федерации» (в редакции от 3 ноября 2011 г.); а функции по кадастровому учету и ведению государственного кадастра недвижимости осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»).
В результате деятельности Росреестра каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, присваивается не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер (кадастровый номер).
Состав сведений о характеристиках земельного участка, которые подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, определен ст. 7 Закона о ГКН. Исходя из ст. 16 Закона о ГКН, кадастровый учет осуществляется в связи с образованием объекта недвижимости, прекращением его существования, изменением его уникальных характеристик или любых указанных в п. 7-21 ч. 2 ст. 7 Закона о ГКН сведений об объекте недвижимости. Кадастровый учет осуществляется на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов. Данные также вносятся в него в порядке информационного взаимодействия между органами государственной власти (см. ст. 15 Закона о ГКН), особенности обеспечения которого установлены Постановлением Правительства РФ от 18 августа 2008 г. № 618 «Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости» (в редакции от 5 октября 2010 г.).
Постановка на учет земельного участка, учет изменений земельного участка осуществляются в случае принятия органом кадастрового учета соответственно решения о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка (об учете изменений земельного участка) и решения об уточнении местоположения границы ранее учтенного земельного участка. В случае принятия соответствующего решения орган кадастрового учета обязан выдать документ, подтверждающий принятие решения, - кадастровый паспорт объекта недвижимости или кадастровую выписку об объекте недвижимости (см. ст. 23, 28 Закона о ГКН).
В ст. 26 Закона о ГКН предусмотрен ряд причин, по которым Росреестр может приостановить осуществление кадастрового учета. Одной из наиболее важных представляется наличие противоречий между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого учета документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости. При выявлении таких причин производится приостановка действий по кадастровому учету, о чем сообщается в письменной форме с указанием причин приостановления. Заявитель обязан позаботиться об устранении указанных замечаний, для чего Закон о ГКН дает им срок не более трех месяцев (п. 9 ст. 26). Если в течение названного срока заявитель не устранит причин, вызвавших приостановление кадастрового учета, то ему в письменной форме дается отказ в проведении государственного кадастрового учета. Ст. 27 Закона о ГКН предусматривает и иные основания, по которым Росреестр может отказать в осуществлении кадастрового учета.
Существует ряд особенностей осуществления кадастрового учета отдельных видов объектов недвижимости и учета частей объектов недвижимости. В частности, Закон о ГКН закрепляет правило, согласно которому внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образуемого земельного участка, а также при учете части земельного участка носят временный характер, не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости либо соответствующего ограничения (обременения) вещного права на него. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет земельного участка либо по истечении одного года со дня завершения учета его части не осуществлена государственная регистрация соответствующих прав, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости (см. ст. 24, 25 Закона о ГКН).
Вместе с тем, в силу несовершенства действующего законодательства, описанная процедура аннулирования сведений государственного кадастра на практике зачастую становится причиной нарушения законных прав и интересов правообладателей земельных участков. Подробнее указанные проблемы рассматриваются ниже.
Далее рассмотрены некоторые проблемы правового положения земельных участков с особым порядком осуществления кадастрового учета, а также предложены возможные пути их разрешения.
Особый порядок осуществления кадастрового учета установлен ст. 24, 25 Закона о ГКН в отношении образуемых и преобразуемых земельных участков. Он заключается в том, что сведения о них, вносимые в государственный кадастр недвижимости, носят временный характер до момента государственной регистрации права собственности или аренды на них в соответствии с требованиями
Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России №9 3 (55) 2012
Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России №9 3 (55) 2012
Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в редакции от 12 декабря 2011 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Многие авторы, комментируя положения указанного закона [1, 3] или рассматривая его во взаимосвязи с иными нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения в сфере земельного права, либо приводят требования Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», либо говорят о намерении законодателя «более тесно связать действия по кадастровому учету земельных участков и государственной регистрации прав на земельные участки» [7].
До настоящего момента в литературе не нашёл должного освещения вопрос о проблемах правового положения земельных участков с особым порядком осуществления кадастрового учета или, как было указано выше, сведения о которых, внесенные в ГКН, носят временный характер.
В настоящее время, однако, существует ряд проблем применения Закона о ГКН в практической деятельности, две из них будут рассмотрены в данной статье.
Первая проблема возникает в первую очередь для коммерческих организаций и граждан при заключении краткосрочного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или при заключении его на неопределенный срок.
В договоре аренды земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не является заключенным (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 5 декабря 2006 г. № 10240/06 // Вестник ВАС РФ. -2007. - № 2). Законодательство требует четкого определения объекта в договоре аренды.
На практике это означает, что договор аренды, объектом которого является земельный участок, содержит весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка [8], к которым в т.ч. относится кадастровый номер - уникальный номер, присваиваемый земельному участку, который сохраняется за ним до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое. Предметом договора могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Учитывая рассмотренные выше положения Закона о ГКН, по истечении двух лет с даты постановки земельного участка на кадастровый учет, сведения о нем будут аннулированы и исключены из ГКН, т.е. такой земельный участок прекратит своё существование в юридическом смысле. Это подтверждают и материалы судебной практики. В Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июля 2004 г. № А56-2920/04 было отмечено, что «изменение кадастрового номера объекта недвижимости свидетельствует о прекращении существования объекта, права на который зарегистрированы...». Стоит также отметить, что Минэкономразвития России в приказе от 12 июля 2007 г. № 235 «Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Ведение государственного земельного кадастра» подчеркнул тот факт, что «продление срока действия временного характера сведений о земельных участках Законом о кадастре не предусмотрено».
По общему правилу, установленному ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в редакции от 12 декабря 2011 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. Однако ЗК РФ делает исключение из этого правила. П. 2 ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что договор аренды и договор субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации. Договоры, заключенные на неопределенный срок, также не подлежат государственной регистрации.
Таким образом, не требующий государственной регистрации договор аренды земельного участка, сведения о котором в кадастровом учете носят временный характер, при снятии земельного участка с кадастрового учета по истечении срока временной постановки на кадастровый учет становится недействительным в связи с отсутствием существенного условия договора (отсутствия объекта правоотношения в юридическом смысле).
В рамках действующего законодательства решить данную коллизию норм представляется возможным только в судебном порядке.
Так, например, Федеральный арбитражный суд Уральского федерального округа, рассматривая дело № А60-39246/2009-С5 о признании незаконным отказа в проведении кадастрового учета изменений объекта недвижимости, обязании осуществить кадастровый учет земельного участка, а именно внести сведения о праве аренды и лица, в пользу которого установлено обременение в соответствии с договором аренды, пришел к выводу о том, что «неурегулированность в Законе о кадастре вопроса о внесении в кадастр сведений об ограничениях (обременениях), которые не подлежат государственной регистрации, но которые возникли по договору, предусмотренному действующим законодательством, не может являться основанием для отказа во внесении в кадастр сведений о таких обременениях» (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 мая 2010 г. № Ф09-3581/10-С6).
С учетом существующей практики представляется целесообразным дополнить Закон о ГКН положениями, которые предусмотрят возможность внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о правах, возникших на основании сделок, не подлежащих государственной регистрации.
Вторая проблема правового положения земельных участков с особой процедурой осуществления кадастрового учета заключается в том, что на сформированный и поставленный на кадастровый учет в соответствии с требованиями Закона о ГКН земельный участок невозможно оформить право в
силу различных причин, в первую очередь, в силу длительности и сложности административных процедур, необходимых для установления статуса земельного участка.
Примером таких процедур может служить необходимость перевода земель из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» или «земли населенных пунктов».
Рассмотрим такую ситуацию подробнее. Действующим законодательством предусмотрена возможность осуществления строительства ряда промышленных объектов на землях сельскохозяйственного назначения без перевода их в земли других категорий (см. п. 2 ст. 78 ЗК РФ). Однако действующим законодательством не предусмотрена возможность дальнейшей эксплуатации таких объектов на землях этой категории. Таким образом, в результате кадастровых работ и постановки земельных участков на кадастровый учет земельные участки, оформить право на которые возможно только после проведения процедуры перевода земель из категории в категорию, предусмотренную Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (в редакции от 19 июля 2011 г.) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
При этом в силу сложности и длительности процедур, необходимых для перевода земельных участков из категории в категорию, к моменту принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления акта о переводе земель или земельных участков сам земельный участок может либо уже быть снятым с кадастрового учета, либо прекратить свое существование в юридическом смысле за время осуществления государственной регистрации прав на него. Кроме того, весь ранее подготовленный пакет документов, связанных с переводом конкретного земельного участка, имеющего уникальный кадастровый номер, из категории в категорию, будет не соответствовать требованиям законодательства.
Указанная проблема еще не получила разрешения на практике, но может быть решена путем внесения изменений в Закон о ГКН, предусматривающих возможности продления временного статуса постановки на кадастровый учет земельных участков.
В заключение отметим, что основной проблемой рассматриваемой в данной статье, является практическое применение положений ст. 24, 25 Закона о ГКН, устанавливающих временный характер сведений кадастрового учета земельных участков до момента осуществления государственной регистрации прав на них. Результатом исследования стало выявление проблем, связанных с возможностью оформления прав пользования земельными участками, сведения о которых в государственном кадастре недвижимости носят временный характер.
Для разрешения сложившейся ситуации, по нашему мнению, представляется необходимым внесение изменений в федеральное законодательство, которые позволили бы устранить существующие недостатки в регулировании отношений, возникающих в отношении земельных участков с особым порядком осуществления кадастрового учета. А именно, следует предусмотреть возможность:
- внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о правах, возникших на основании обязательств, не подлежащих государственной регистрации;
- продления временного статуса постановки на кадастровый учет земельных участков.
Список литературы
1. Афонина, А. В. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», 2-е издание, 2010. / А. В. Афонина. - [Электронный ресурс].
- Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».
2. Грудцына, Л. Ю. Земля: справочник собственника и арендатора / Л. Ю. Грудцина, М. Н Козлова. - М.: Юстицинформ, 2007. - 432 с.
3. Аолганова, Н. С. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (постатейный) / Н. С.Долганова, В. А. Зюзин, А. Н. Королев, А. А. Назимова. - М.: Юстицинформ, 2008. - 320 с.
4. Завидов, Б. А. Основные идеи и положения земельного кадастра России, его главные недочеты и противоречия (учебно-практический и аналитический комментарий) / Б. Д. Завидов // СПС КонсультантПлюс, 2010 [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Земельное право : учебник / под ред. С. А. Боголюбова; 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008. - 400 с.
6. Ершов, В. А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. - М.: ГроссМедиа, 2009. [Электронный ресурс] - доступ из справ.-правовой системы «Гарант».
7. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / С. А. Боголюбов [и др.] ; отв. ред. С. А. Боголюбов; 7-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2011. - 332с.
8. Сухова, Е. А. Справочник юриста по земельному праву / Е. А. Сухова. - СПб.: Питер Пресс, 2007. - 288 с.
9. Тихомиров, М. Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. - 2007. - № 12. - С. 77-90.
Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России №9 3 (55) 2012
