CC BY
9
УДК 332.628
AD. КОШЕЛЬ,
к.е.н., Нацюнальний университет 6iopecypciB i природокористування Украни
Формування оргашзацшного мехашзму функцюнування ¡нституту масово! оцшки земель в Укра'|'ш
У статт проведений аналiз iнcтитyuiйниx основ формування opганiзаuiйнoгo механизму функцюнування масово! оцнки земель. Розглянута багаторчна практика оцночноi дяльностi у кранах з майновим оподаткуванням на ocнoвi ринково! вартостi. Запропоновано шляхи орган^зацп масовоi оцнки земель в Укранi.
Ключов! слова: нститут, масова оценка, ринкова вартсть, земельн длянки, майнове оподаткування.
AA. КОШЕЛЬ,
к.э.н., Национальный университет биоресурсов и природопользования Украины
Формирование организационного механизма функционирования института массовой оценки земель в Украине
В статье проведен анализ институциональных основ формирования организационного механизма функционирования массовой оценки земель. Рассмотрена многолетняя практика оценочной деятельности в странах с имущественным налогообложением на основе рыночной стоимости. Предложены пути организации массовой оценки земель в Украине.
Ключевые слова: институт, массовая оценка, рыночная стоимость, земельные участки, имущественное налогообложение.
A. KOSHEL,
Ph.D. in Economics, National University of Life and Environmental Sciences of Ukraine
Formation of the organizational mechanism of functioning of institute of mass valuation of land in Ukraine
The article the institutional framework for the formation of an organizational mechanism of functioning mass valuation of land are analyzed. The long-term practice of valuation activity in countries with a property tax based on market value are considered. The ways of organizing the mass valuation of land in Ukraine are proposed.
Keywords: institute, mass valuation, the market value of land, property taxation.
Постановка проблеми. Актив^аци ринку земель та ¡ншо)' Hepyx0M0CTi е значним фактором соцвльно-економнного роз-витку краУни. Держава може активно впливати на формування ¡нфраструктури земельного ринку з метою забезпечення, з одного боку, умов i гаран™ для в^ьноУ економнно1' дтльност при-ватних оаб, а з ¡ншого - для досягнення балансу пyблiчниx ¡н-тересв i приватних оаб, що дють на ринку нерухомосп.
У процес розвитку ринкового обгу нерухомосп i при умо-вi наявност можливосп використовувати дан про ринкову вартють об'ектю нерухомосп основним методом оцЫки для цтей оподаткування повинен стати метод масовоУ оцЫки ринковоУ вартосп об'ектв нерухомосп, за винятком деяких об'ектв, як потребують проведення iндивiдyальноï оцЫки.
Аналз досл1джень та публкац/й з проблеми. Питанням оцЫки вартосп об'ектв нерухомого майна для ц^ей оподаткування займалися таю зарубжы та вгтчизняы вчеы, як С.В. Гри-бовський, Ю.Ф. Дехтяренко, Д.С. Добряк, В.М. Заяць, 0.П. Ка-наш, А.Г. Мартин, Ю.М. Манцевич, Ю.М. Палеха, П. Самуельсон, А.М. Третяк, проте питання формування оргаызацмного меха-ызму фyнкц¡онyвання ¡нституту масовоУ оц¡нки земель в Укра'У е поp¡вняно новим i потребуе досконалого досл¡джeння.
Метою статп е анал¡з ¡нститyц¡йниx основ формування ор-ган¡зац¡йного мexан¡змy фyнкц¡онyвання масово' оцЫки земель. Розгляд багатоp¡чноï практики оцЫочно' д¡яльност¡ в кра'нах з майновим оподаткуванням на основi ринково' вартосп. Пропо-зиц¡я шляx¡в органваци системи масово' оцЫки земель в Укра'У.
Виклад основного матер~1алу. В¡дпов¡дно до одного з принципа ¡нститyц¡йноï eкономiчноï теори - принципу ¡сто-ризму - со^альна система як комплекс соцвльних вщно-
син, який е конкретною ¡сторично розвиненою цтюнютю, ¡н-шими словами - культура.
Кожному етапу розвитку сусптьства в¡дпов¡даe своя культура: за формування ¡деологп для забезпечення системних функцм i цтей вщповщае пол¡тика, за способи реал^аци ¡де'
- eконом¡ка. Наспльки ж нeобx¡дним стае пошук структур-них утворень у сусптьств^ на яких лежить в¡дпов¡дальн¡сть за виконання iмпepативiв. Р¡зноман¡тн¡сть типв сyсп¡льства може бути пояснено ¡сторичними вщмЫностями як у формах прояву i усвщомлення цих уыверсальних фyнкц¡ональниx ¡м-пepативiв, так i в мexан¡змаx ïx peал¡зац¡ï. З погляду ¡нститу-цiональноï теори за peал¡зац¡ю фyнкц¡ональниx iмпepативiв в¡дпов¡дають ¡нститути як структуры утворення.
Що стосуеться eконом¡чноï науки, то принцип ¡сторизму означае, що явища економнного життя неможливо пояс-нити ¡накше, як явища пeвноï культури, не беручи до уваги сформовав соцвльно-культуры ¡нститути.
Соц¡альний аспект податку на нерухомють - едысть со-ц¡альноï та податковоï полгтики. Принцип справедливост -це i один з принципа оподаткування, i принцип побудови со-ц¡альноï держави, полгтика я^ спрямована на створення умов, що забезпечують пдне життя i втьний розвиток гро-мадян. 0сновн цо податку на нepyxом¡сть у контекст розвитку тepитоp¡й можна сформулювати наступним чином
- податок на нерухомють повинен змщнити економнний фундамент тepитоp¡ального розвитку i привести до формування податкового потен^алу територи.
Фyнкц¡ональн¡ ¡мперативи оподаткування знаходять вщо-браження в методологи масово: оцЫки земель. Визначення
14 Формування ринкових вщносин в YKpa'rni №9 (184)/2016
© А.О. КОШЕЛЬ, 2016
ринково'' вартост е складним процесом, пов'язаним ¡з пщ-готовкою, обробкою ¡ представленням великого обсягу ¡н-формац¡í, обгрунтуванням та застосуванням метод¡в оц¡нки, прийняттям р¡шень, узагальнень ¡ припущень [2].
Допущення, як¡ робить оц¡нювач, виходять з визначення мети податку на землю, з принципа податково'' пол¡тики держави.
Земельн¡ д¡лянки ¡ розташован¡ на них об'екти нерухомос-т¡, як правило, мають однакове функцюнальне призначення (використання), яке е основою класиф¡кац¡í об'eкт¡в з метою оцЫки ¡ оподаткування.
Цей же пщхщ можна простежити ¡ в застосуваны принципу найкращого ¡ найбтьш ефективного використання об'екта оц¡нки. Найкращим ¡ найб¡льш ефективним використанням окремо взятого об'екта оцЫки може бути використання, вщ-пов¡дне ц¡лям ¡ задачам власника об'екта оц¡нки, однак су-перечить сусп¡льним ¡нтересам.
Необхщысть введення ¡нституту податково' оц¡нки земель в Укра'ы обумовлена виникненням нових правовщносин м¡ж державою, органами мюцевого самоврядування та плат-никами податюв, як¡ е власниками об'eкт¡в нерухомоси що п¡длягають оподаткуванню, що виникають на баз¡ в¡дносин власност¡ на земельы д¡лянки та ¡нш¡ мщно пов'язан¡ з ними об'екти нерухомого майна.
Складысть зазначених правов¡дносин визначаеться тим, що вони одночасно зачтають цив¡льне та податкове право, а тому потребують самослйних правових ¡ орган¡зац¡йних ¡н-ститут¡в регулювання. Тому необхщно формування оргаыза-ц¡йного мехаызму, що забезпечуе ефективне функцюнуван-ня грошово'' оц¡нки земель та ¡ншо'' нерухомост¡.
1нститут оподаткування та оцЫки земель перебувае у фокус оч¡кувань численних суб'eкт¡в економ¡чноí дтльност ¡ формуе в процес¡ функцюнування зустр¡чн¡ оч¡кування.
У процес розрахунку ¡ застосування вартост¡ залучен¡ органи законодавчо'' ¡ виконавчо'' влади, державы служби, саморегу-льован¡ оргаызаци оцЫювачв, оц¡нювач¡, платники податк¡в, суди ¡ комо з досудового врегулювання спор¡в, орендар¡ та орен-додавцк 0рган¡зац¡eю процесу формування об'eкт¡в нерухомост в даний час займаеться Державна служба з питань геодези, картографи та кадастру. Роботи з грошово'' оц¡нки земель та ¡н-шо'' нерухомост¡ ¡н¡ц¡юють, як правило, органи мкцевого самоврядування та виконавч¡ органи державно' влади Укра'ни.
Вартосп на землю ¡стотно розр¡зняються: в ¡ндивщуальый оц¡нц¡ виявляються вс¡ вщмЫы риси об'екта оц¡нки, що впли-вають на формування вартост¡; в нормативна грошов¡й оцЫ-ц¡ оцЫювач узагальнюе об'екти оц¡нки ¡ фактично оцЫюе клас об'eкт¡в оц¡нки. Нормативну грошову оц¡нку ¡н¡ц¡юють одержу-вач¡ податку, а оскаржують '' результати - платники подат-к¡в. Платники податюв замовляють роботи за ¡ндивщуальною оц¡нкою ринково'' вартост¡ належного ''м об'екта нерухомост¡.
0чевидно, що при такому п¡дход¡ платники податк¡в фактично самостмно визначають податкову базу в сво'х ¡нтер-есах. Це призводить до невизначеност ¡ нестмкост подат-кового потенц¡алу територи, вщсутност у мун¡ципал¡тет¡в можливост¡ планувати доходи Т витрати. Постае питання про захист ¡нтересю отримувач¡в податку. Держава довгий час диктувала методолопю нормативно' грошово'' оц¡нки ¡ проводила експертизу результата роб¡т. Тому в даний час не-мае едино' методологи визначення вартост земель. Не
проводиться моыторинг ринку земель, вщсутня основна ¡н-формац¡йна база визначення вартосп - база даних щодо попиту та пропозицп, р¡вн¡ ринкових цЫ на земельн¡ д¡лянки.
Багаторнна практика оргаызаци оцЫочно'' д¡яльност¡ в кра'нах, де традиц¡йно майнове оподаткування грунтувало-ся на оц¡нц¡ ринково'' вартост¡ нерухомост¡, дозволила сфор-мулювати основы принципи формування ¡нституту масово' оцЫки нерухомост¡ [5]:
- прозорють методологи;
- ц¡л¡сн¡сть ¡ визначеысть результат¡в оц¡нки;
- справедлив¡сть при проведены оцЫки об'eкт¡в нерухомост¡;
- ¡нтерпретоваысть ¡ передбачуван¡сть результат¡в оцЫки;
- ефективн¡сть адм¡н¡стрування процесу оцЫки.
Для ефективного функц¡онування ¡нституту масово''' оц¡нки земель необх¡дн¡ так¡ умови:
1. Державы гаранти прав власност та ¡нших речових прав на нерухоме майно.
2. 1снування державного кадастру нерухомост¡, який забезпечуе однозначну ¡дентифка^ю та достов^ний опис об'eкт¡в нерухомост¡.
3. Наявысть на ринку нерухомост¡ достав^но'' ¡нформаци, яка забезпечуе проведення об'ективно'' оц¡нки об'eкт¡в нерухомост¡.
4. Розробка зрозумтою для громадськост¡ методолог" визначення ринково' вартост¡ об'eкт¡в нерухомост¡.
5. Наявысть достатньо'' к¡лькост¡ квал¡ф¡кованих фажвцю в област¡ масово''' оц¡нки об'ектв нерухомост¡.
6. Створення ¡нституту захисту прав платника податюв у його взаемовщносинах з органами державно' влади та мю-цевого самоврядування.
Розвиток ¡нституту масово''' оц¡нки земель в Укра'ы мае стати нев¡д'eмною частиною реформування системи май-нового оподаткування, яке здмснюеться в нашм кра'ы в останн¡ дек¡лька рок¡в.
Необхщысть переведення вс¡х майнових податк¡в, що стя-гуються на територи Укра'ни, на едину варт¡сну основу не ви-кликае сумн¡ви.
Сл¡д окремо зупинитися на оргаызаци масово' оцЫки земель. Виникае питання - чи вщповщае сучасне оргаыза-цмне забезпечення ц¡лям, як¡ ставляться перед масовою оцЫкою земель? Чи можливо в рамках саморегулювання оцЫочно'' дтльност забезпечити безперервн¡сть, повноту ¡ якють роб¡т, що мають державне значення? 0чевидно, що ¡снуюче орган¡зац¡йне забезпечення масово' оцЫки земель не вщповщае встановленим цтям ц¡eí д¡яльност¡ [3].
Для функцюнування системи масово' оцЫки земель, взаемозв'язку ¡ взаемоди вах вид¡в забезпечення необх¡дно розвивати ще один вид забезпечення - оргаызацмне забезпечення. В даний час не сформовано окрема оргаызацмна структура, що забезпечуе узгоджеысть, регулярысть ¡ без-перервн¡сть функц¡онування системи масово' оцЫки земель.
Така орган¡зац¡йна структура повинна ¡снувати як на державному рвы, так ¡ на рвы регюыв ¡ м¡сцевому рвы Укра'ни для безперервного та оперативного виршення питань, пов'язаних з масовою оцЫкою земель. Регулярне функцЬ онування необхщно для проведення оцЫки новостворених об'ектв нерухомост¡, об'eкт¡в нерухомост з м¡нливими характеристиками, реал^аци процес¡в апеляци, спрямованих на захист прав ¡ законних ¡нтерес¡в платниюв податк¡в.
Зб¡р ¡ анал¡з ¡нформацп про ринок об'ектю оц¡нки здмсню-еться в масовм оц¡нц¡.
1. Вивчаеться макроеконом¡чне середовище об'ектв оц¡нки. lнформац¡я про полтичы, економ¡чн¡, соц¡альн¡ та еколог¡чних та ¡нших факторах, що впливають на вартють об'екта оц¡нки.
2. Вивчаеться та анал^уеться ринок ¡ сегмент ринку об'ектв оц¡нки. lнформац¡я про попит та пропози^ю на ринку, до якого вщноситься об'ект оц¡нки, включаючи ¡нформа-ц¡ю про фактори, що впливають на вартють земель, юльюс-них ¡ яюсних характеристиках даних фактор¡в [1].
Наведен досл¡дження показали, що для проведення масово' оцЫки необх¡дно:
- формувати перелк об'eкт¡в оц¡нки;
- вести моыторинг ринку нерухомосл;
- проводити оцЫне зонування територи;
- контролювати яюсть роб¡т;
- вести фонд даних масово' оцЫки;
- брати участь в процедурах досудового та судового оскарження ринково' вартост^
- забезпечувати узгоджеысть робгг, виконаних на рвних часових фазах, стадтх ¡ етапах масово' оц¡нки;
- оргаызовувати взаeмод¡ю м¡ж р¡зними учасниками, по-годжувати результати.
На думку автора, слщ ввести масову оц¡нку земель з вщпо-в¡дним державним регулюванням. Суб'ектом масово' оц¡нки земель повинн¡ бути не фвичы особи, а державы / комуналь-н¡ п¡дприeмства, як будуть в¡дпов¡дати за виконання робгг на вск фазах, стад¡ях ¡ етапах масово' оц¡нки земель. Працвни-ки п¡дприeмств повинн¡ використовувати едину методику масово' оц¡нки, проводити експертизу робгт на державному рвы. Слщ розробити спецвльы вимоги до квалфкаци оцЫювачв-виконавц¡в роб¡т ¡ експерт¡в з масово' оц¡нки.
Державне регулювання масово' оц¡нки може бути представлено трьома рюнями - державний, регюнальним ¡ м¡с-цевий.
На державному рвы мае формуватися нормативно-ме-тодичне забезпечення. 0бласы адм¡н¡страц¡í повины вщ-пов¡дати за ¡нформац¡йне забезпечення масово' оцЫки в частин¡ формування перелив об'eкт¡в оц¡нки, ведення тери-тор¡альних ¡нформац¡йних ресурс¡в, мон¡торингу ринку неру-хомост¡. 0бласн¡ адмУстрацп повины контролювати подат-кову базу, оцЫювати податкове навантаження, вим¡рювати податковий потенцвл територи, брати участь в досудових ¡ судових процедурах оскарження вартостг Також потр¡бно проводити експертизу звгту щодо масово' оц¡нки на пщтвер-дження вартост¡, а для цього необхщно на постмый основ¡ вести моыторинг ринку земель [4].
На державному рвы слщ займатися великими платниками податюв, об'екти оподаткування яких знаходяться на територи р^них адмУстративних одиниць Укра'ни, для уникнен-ня нервност ринково' вартост об'ектв пор¡вняння нерухо-мост¡ по репонах. Ц¡нов¡ поверхн¡ адм¡н¡стративних одиниць можуть бути побудоваы на п¡дстав¡ послйного проведення мон¡торингу ринку земель.
У Mipy необхщност для виконання вщчужуваних poöiT на р1зних фазах, стадiях i етапах масово' oцiнки можуть бути залучеы oцiнювачi i оцЫочы opганiзацi'. Саме так у багатьох кра'нах побудована система масово' оцЫки неpyхoмoстi для оподаткування.
Для виршення виявлених проблем в opганiзацii' масово' оцЫки земель пpoпoнyeться:
- ввести деpжавне pегyлювання oцiнки земель з метою оподаткування;
- функцп з opганiзацiйнoгo забезпечення покласти на бюджеты установи, спе^ально ствopенi для ^е' мети в адмУ-стpативних одиницях У^а^и;
- сфopмyвати стpyктypy лiцензoваних податкових оцЫю-вачiв, пpoвести акpедитацiю oцiнoчних кoмпанiй, що мають значний досвщ виконання poбiт з масово' оцЫки земель;
- пpoвoдити мoнiтopинг pинкy земель, pезyльтати якого повины застосовуватися як в податковм оцЫф, так i в Ыди-вiдyальнiй oцiнцi для запеpечyвання податково' ваpтoстi.
Це дозволить зpoбити пpoцедypy oцiнки для оподаткування стмкою, якiснoю i цiлiснoю, що вщповщае тим вимогам, як пpед'являються до цих po6^ в pамках poзвиткy оподаткування земель та Ышо' неpyхoмoстi в Укpаi'нi.
Висновки
Таким чином, основними пpoблемами фopмyвання op-ганiзацiйнoгo механiзмy фyнкцioнyвання iнститyтy масово' оцЫки земель в Укpа'нi е невiдпoвiднiсть сучасно' oцiнoчнo' системи вщповщними вимогам, якi ставляться до таких систем в пpoвiдних фаТнах свiтy та вiдсyтнiсть пoлiтичнoi' вoлi до pефopмyвання галyзi oцiнки земель.
Bиpiшення зазначених пpoблем можливе пpи поетапно-му впpoвадження iнститyтy масово' оцЫки земель, який ба-зуватиметься виключно на показниках pинкoвo' ваpтoстi та шиpoкoмy застoсyваннi екoнoмiкo-статистичнoгo ^CTpy-ментаpiю i геoiнфopмацiйних технoлoгiй.
Список використаних джерел
1. Методичн1 основи фошово' оц1нки земель в Укpа'нi / [Ю.Ф. Дех-т"яpенкo, М.Г. Лихoгpyд, Ю.М. Манцевич, Ю.М. Палеха]. - К.: ^офг 2007. - 624 с.
2. Налогообложение и кадастpoвая оценка недвижимости [Элеюрон. pесypс]: мoнoгpафия / В.Б. Безpyкoв, М.Н. Дмтри-ев, А.В. Пылаева; Нижегop. гос. аpхит.-стpoит. ун-т. - Н. Нoвгopoд: ННГАСУ, 2011.
3. Рикаpдo Д. Сочинения. Том 1. Начала политической экономии и налогового обложения. - М.: Изд-во Социально-экономической литеpат"ypыl, 1958.
4. Хлопцов Д.М. Земельный вогрос в экономической теopии: pен-та и ее понимание в сoвpеменных условиях // Вестник Томского гoсyдаpственнoгo yнивеpситета. Общенаучный пеpиoдический жyp-нал. - ТГУ. - 2009. - №323 (июнь). - С. 307-311.
5. 0pганизация оценки и налогообложения недвижимости / под pед. Дж. Эк^та. - М.: Российское общество оценщиков; Академия оценки; ^p Интеp, 1997. - С. 43-52.
