CC BY
9
вдшгаявннн
ивиИВВИЯвВЕЯЕИИ
УДК 332.628
А.О. КОШЕЛЬ,
к.е.н., Нац1ональний ун\верситет 6iopecypciB i природокористування Украни
Моделювання ринково! вартост! земель з урахуванням результалв !х масово! оцшки
В cTaTTi розглянут\ питання пов'язан з моделюванням ринково! вартост земель на основ\ ура-хування результат\в fx масово! оц\нки. Визначено перел\к фактор\в як\ можуть впливати на ринко-ву варт\сть земель. Наведен особливост\ формування ринково! вартост\ при проведенн масово! оц\нки земель.
Ключовi слова: ринкова варт\сть, масова оц\нка, моделювання, оц\ночн фактори, ц\на.
А.А. КОШЕЛЬ,
к.э.н, Национальный университет биоресурсов и природопользования Украины
Моделирование рыночной стоимости земель с учетом результатов их массовой оценки
В статье рассмотрены вопросы, связанные с моделированием рыночной стоимости земель на основе учета результатов их массовой оценки. Определен перечень факторов которые могут влиять на рыночную стоимость земель. Приведены особенности формирования рыночной стоимости при проведении массовой оценки земель.
Ключевые слова: рыночная стоимость, массовая оценка, моделирование, оценочные факторы, цена.
A. KOSHEL,
Ph.D. in Economics, National University of Life and Environmental Sciences of Ukraine
Modeling of market land value with accounting the results of their mass assessment
The deals with the modeling of market value of land on the basis of taking into account the results of their mass assessment are reviewed in the article. The list of factors that may affect the market value of land is determined. The peculiarities of the formation of market value during mass land valuation are presented.
Keywords: market value, mass estimation, modeling, evaluation factors, price.
Постановка проблеми. В Укра'У останн!
ми роками прийнята та затверджена на законо-
давчому р!вн! нова методика оц!нки земель сть-ськогосподарського призначення постановою
© А.О. КОШЕЛЬ, 2017
Формування ринкових вщносин в Укра'1'Hi №11 (198)/2017 123
КабЫету MiHicTpiB УкраТни «Про затвердження Методики нормативно! грошовоТ' оцЫки земель ciльcькогоcподаpcького призначення» та порядок нормативно!' грошовоТ' оцЫки земель насе-лених пунктiв який затверджений наказом Mi-нiстеpства аграрно'Т полiтики та продовольства УкраТни «Про затвердження Порядку нормативно!' грошовоТ' оцЫки земель населених пунклв» вiд 25.11.2016№ 489. Проблема е в тому, що цi новi порядок та методика по сут не змЫюють системно Тх стаpi аналоги. Пpовiвши ретельний Тх аналiз стае очевидним, що змЫюються лише деяк кое-фiцi8нти з метою зменшення податкового наван-таження на окpемi групи функцiонального призначення земель. Тобто ми маемо фактично стаpi методичн пiдходи, якi е значно спотвореними i не вiдобpажають об'ективно реальних показникiв оцiнки. В цих умовах значно''' актуальност наби-рають сучасн методи моделювання саме ринково' (реально''') ваpтостi земель з урахуванням результат 'Тх масово' оцiнки а не нормативно'''.
Аналгз досл1джень i публжацт з проблемы. Питанням моделювання ринково' вартос-тi земель е класичною науковою задачею, нею займалися таю в^чизняы вчен як 0.1. Драпков-ський, Ю.Ф. Дехтяренко, Д.С. Добряк, В.М. За-яць, О.П. Канаш, О.М. Лихогруд, А.Г. Мартин, Ю.М. Манцевич, Ю.М. Палеха, А.М. Третяк, але питання моделювання ринково'' вартост земель з урахуванням результалв Тх масово'' оцЫки е малодослiджуваним у в^чизняый науцi i потре-буе додаткових наукових пошуюв.
Метою crarri е розгляд питання пов'язаного з моделюванням ринково'' вартост земель на основi урахування pезультатiв Тх масово'' оцЫки. Визначення пеpелiку фактоpiв, якi можуть впли-вати на ринкову вартють земель. Дослiдження особливостей формування ринково'' вартост при пpоведеннi масово'' оцЫки земель.
Виклад основного мaтерiaлy. Проведен-ня земельно'' реформи в УкраТ'н призвели до того, що земельн ресурси стали безпосеpеднiм об'ектом товарно-грошових вiдносин. У зв'язку з цим виникла необхiднiсть адекватного визначення 'Тх ваpтостi.
При вибоpi пiдходiв до оцiнки i методiв слiд ке-руватися наступними правилами:
- розрахунки в рамках обираних пщходу i методу повинн в максимальнiй ступеня Грунтуватися на ринков^ iнфоpмацiТ';
- в обираних пiдходi i методi повинен бути пе-редбачений врахування особливостей конкретного об'екта оцiнки;
- переважне використання простих розрахун-кових моделей, методолопя яких буде зpозумiла максимально широкому колу коpистувачiв звiту i легко пеpевipяeться.
З урахуванням наведених правил найбтьш кра-щим е використання поpiвняльного пiдходу, а в його рамках - методу поpiвняння пpодажiв. При застосуваннi цього методу рекомендуеться зро-бити акцент на вибоpi аналогiв, найбiльш вщпо-вщають об'екту оцiнки по основним цЫоутворюю-чим фактоpiв, до яких в бтьшост випадкiв можна вiднести функцюнальне призначення земельно' дiлянки, мiсце розташування, забезпеченiсть ко-мунiкацiями, ступiнь освоення тощо. Процедура i критерм вибору аналопв повиннi бути описанi так, щоб коpистувачi звiту могли зробити висновок про повноту використано'Т оцЫювачем доступно' ринково' Ыформацм, а також про об'ективнють обраного ним пщходу. Кiлькiсть використовува-них для розрахунку вартост аналогiв мае бути не менше трьох. Використання бтьш семи аналогiв в бiльшостi випадюв недоцiльно [1].
Вiдмiннiсть аналогiв вщ об'екта оцiнки необхщ-но розглянути в pозpiзi значущих цiноутвоpюючих фактоpiв. При наявностi pозбiжностей в характеристиках аналопв i об'екта оцЫки слiд застосову-вати коригування, що призводять характеристики аналопв до характеристик об'екта оцЫки. У pазi вщсутност pозбiжностей слiд прямо вказати на це в коментарях до коректувань. коригування можуть застосовуватися на основi як проведених розра-хунюв, так i аналiтичноl Ыформацм або експертних оцЫок. Вiдповiдно з федеральними стандартами оцЫки при викоpистаннi експертних оцЫок необ-хiдно навести вiдомостi про залучених експерлв, а також зютавлення експертно'Т оцiнки на вщповщ-нють з ринковими даними.
Слiд з обережнютю застосовувати моделi, за-снован на статистичному моделюваннi (ре-гресивн моделi), оскiльки при облiку дектькох фактоpiв потpiбна наявнiсть значно' ктькос-тi об'eктiв-аналогiв у вибipцi, при цьому ывелюе здатнiсть методу врахувати Ыдивщуальы осо-бливостi об'екта оцЫки.
При наявностi достатньо'Т ринково' Ыформацм, на основi яко'Т результати застосування поpiв-няльного пiдходу забезпечують високу достовip-
нють результат^ оцЫки, застосування ¡нших пщ-ход1в ¡ метода вважаеться недоц¡льним.
Державне нормативно-правове забезпечення в сфер¡ економ¡ки спрямоване на регулювання про-цес¡в пов'язаних з формуванням комфортних умов ведення б^несу, змюту приватного об'екта неру-хомост з¡ збереженням балансу ¡нтерес¡в держа-ви. Розвиток ринку нерухомост¡ в межах будь-якоТ окремо взятоТ територм залежить в¡д впливу р¡зних чинниюв, але також в значн¡й мр залежить в¡д на-явност¡ ефективноТ нормативно-правовоТ бази що регулюе процес його формування.
Ринок земель не може бути стих^ним, угоди про транзакцм ¡з земельними дтянками пщ-лягають обов'язковому обл¡ку в державних органах щодо реестрацм прав, але вартють об'екта нерухомост не е обов'язковим атрибутом та-коТ реестрацм. В¡домост¡ про вартють земель вг дображаються в договорах кутвлНпродажу таких об'eкт¡в ¡ часто можуть бути заниженими вщ реальноТ ринковоТ вартост¡ об'екта залученого в угоду. Також вщомост про цей об'ект можуть бути вщображеы в оголошенн¡ про об'ект нерухо-мост¡, в якому вартють такого об'екта може бути завищена вщ реальноТ ринковоТ вартостк Але суб'ектам земельних в¡дносин (державу землев-ласникам та землекористувачам) необхщно ма-ти в¡домост¡ про вартють об'ек^в нерухомост¡, як про вартють земельних дтянок, так ¡ про вартють об'ек^в кап¡тального буд¡вництва, в першу черту для цтей оподаткування. Формування та ведення бази об'екта нерухомост¡ з вщображенням достов^ноТ ¡нформацп, що в¡дпов¡даe реальый ринков¡й ситуацм, про вартост¡ цих об'екта мае бути одним з прюритетних напрямк¡в державноТ пол¡тики в сфер¡ формування ринку нерухомост¡ в цтому ¡ ринку земель зокрема ¡з залученням до господарського обороту нових об'екта [2].
Ринкову вартють об'екта нерухомост¡ на окремо взя^й територм в певний перюд практично неможливо визначити для кожного окремого об'екта розташованого в межах даноТ територм, через фактичну вщсутнють одночасного обороту об'екта на ринку земель ¡, як наслщок, визна-чення ¡ндивщуальноТ вартост окремо взятоТ зе-мельноТ дтянки. Але, у зв'язку з тим, що для цтей управлЫня земельними ресурсами необхщно використання вщомостей про вартост вс¡х об'eкт¡в нерухомост розташованих в межах територм УкраТни в цтому або окремих ТТ частин, обмеже-
ними кордонами суб'ектю або громад й населе-них пункта, то найб¡льш ефективним ¡ найменш витратним може бути проведення масовоТ оцЫ-ки об'eкт¡в нерухомостк Результатом проведення масовоТ оц¡нки буде визначення вартост окремо взятого об'екта нерухомоси в¡домост¡ про який внесен до державного кадастру земель, в межах однюТ' оцЫочноТ територм (кадастрового кварталу) на певну фксовану дату.
Для досягнення поставленого завдання щодо визначення достов^ноТ ринковоТ вартост об'екта нерухомосп вщповщноТ середнього рюня ц¡н на аналог¡чну нерухом¡сть в межах оцЫноТ зони необхщно застосовувати методи, використовуван¡ для ¡ндивщуальноТ оц¡нки та в порядку, що встановлю-еться нормативно-правовим регулюванням.
Фактори вартост ¡стотно впливають на формування ринковоТ вартост земель, в зв'язку, з чим для побудови статистичноТ модел¡ при проведен-н роб¡т по масов¡й оц¡нц¡ необхщно визначити перелк фактор¡в роблять ¡стотний вплив на вар-т¡сть земель. Таю фактори вартост можуть бути як позитивного впливу, так ¡ негативного ¡ необ-х¡дн¡ для проведення факторного анал^у. Залеж-но вщ призначення фактори можуть бути розбит на групи. 0р¡eнтовний перелк фактор^, як¡ можуть впливати на формування ринковоТ вартост земель, наведено в таблицк
Hаведен¡ фактори вартост ¡стотно впливають на формування ринковоТ вартост земель та ¡н-ших об'eкт¡в нерухомост¡ ¡ значення Тх при проведены масовоТ оцЫки необхщно враховува-ти. У зв'язку з тим, що майже вс дан фактори е площинними або лУйними то для ефективно-го сприйняття так¡ фактори необхщно пошаро-во нанести на карту зручного масштабу в залеж-ност в¡д територм населеного пункту.
Пщ впливом урбаызацм територ¡й в окремо взятий часовий перюд можуть змЫюватися меж¡ впливу фактор¡в вартост^ додаватися або виклю-чатися т чи ¡нш¡ фактори, що не може не впливати на формування вартост об'ек^в нерухомост¡. Враховуючи те, що, ринкова вартють встановлю-еться в момент укладання угоди, тобто в певний перюд часу. В силу того, що ринков¡ умови можуть змЫитися, то ринкова вартють для ¡ншого перюду часу того ж об'екта також може змЫитися.
У загальному вигляд¡ математичну модель розрахунку ринковоТ вартост земельноТ д¡лянки можна уявити за такою формулою:
Перелш фактор1в ям можуть впливати на ринкову варлсть земель
Фактори, ям позитивно впливають на варнсть земель Фактори, ям негативно впливають на варнсть земель
М/стобуд/вн/ фактори впливу на вартють
Мюцезнаходження ¡сторичного центру Мюцезнаходження зон рекреаци (л¡си1 парки, сквери, зелен¡ зони, бульвари, пляж¡) М¡сцезнаходження найб¡льш престижних зон, вулиць Мюцезнаходження гаражних кооператива, автостоянок М¡сцезнаходження водних об,eкт¡в (рнки, озера, ставки) М¡сцезнаходження адм¡н¡стративних ¡ д¡лових центр¡в Мюцезнаходження зон, несприятливих для буд^ництва (зони п¡дтопленнЯl карстов¡ яви-ща, що прос¡дають грунти, заболочен¡сть ¡ т.д.) М¡сцезнаходження виробничих малоприва-бливих об,eкт¡в
Сан/тарно-еколог/чн/ фактори впливу на вартють
М¡сцезнаходження зон забруднення пов^ря М¡сцезнаходження сан¡тарно-захисних зон вщ об,eкт¡Bl що е джерелами забруднення пов¡тря Наявн¡сть забруднення пов^ря ¡ води Джерела, що представляють собою д^чу ¡ потенц¡йну екологнну небезпеку, осеред-ки можливих катастроф (АЕС, склади ток-сичних ¡ / або вибухонебезпечних речовин, заводи кольоровоТ металург¡íl х¡м¡чн¡ та ¡н. п¡дприeмства з небезпечним циклом)
Соц/альн/ фактори впливу на вартють
Мюцезнаходження культурних центра Характеристики та ктьюсть об,eкт¡в культури (клуби, юнотеатри) М¡сцезнаходження та характеристики середых загальноосв¡тн¡х шк¡л М¡сцезнаходження та характеристики дитячих садв М¡сцезнаходження та характеристики ВНЗ М¡сцезнаходження та характеристики виробю з текстилю (палаци спорту, стадюни) М¡сцезнаходження та характеристики полклУк М¡сцезнаходження та характеристики л¡карень Ктьюсть л¡карень ¡ пол¡кл¡н¡к Малоприваблив¡ соц¡альн¡ об'екти (в'язниця, псих¡атрична лкарня, таб¡р б¡женц¡в)
Житлово-комунальн/ фактори впливу на вартють
Комунальна ¡нфраструктура (водопостачання, газопостачання, канал¡зац¡Яl електро-постачання,теплопостачання) М¡сцезнаходження ж / д вокзала М¡сцезнаходження ж / д станцм М¡сцезнаходження зупинок громадського транспорту М¡сцезнаходження зал¡зниц¡ Мюцезнаходження транспортних маг¡стралей
Економ/чн/ фактори впливу на варт/сть
Мюцезнаходження та характеристики готелщ Мюцезнаходження та характеристики об,eкт¡в рекреаци (санаторм ¡ т.¡н.) М¡сцезнаходження та характеристики магазиыв «Про-дукти» Мюцезнаходження та характеристики об'екти громадського харчування (кафе, Т'дальы, закусочн¡) Мюцезнаходження та характеристики об'екти торг¡вл¡ (торговий центр, ринок, супермаркет) М¡сцезнаходження промислових центра М¡сцезнаходження та характеристики об,eкт¡в промисловост (заводи, фабрики)
Статистичн/ фактори вартост/
Чисельысть населення Р¡вень безроб¡ття
МУ = Б(1х(Уп.+К/1+......+ К/п)
де 8(1 - площа земельно! дтянки, га;
У(г - середня вартють одного м2 об'ектю не-рухомост - аналопв, для яких ¡снуе ¡нформацт щодо транзакц¡й ¡з земельними дтянками, грн;
Кf\...Kfn - коефщенти фактор1в впливу на вар-TicTb земельно!' дтянки.
Ринкова BapTicTb одые' земельно''' дiлянки, ви-ражена в грошовому е^валени не може вщпо-вiдaти aнaлогiчнiй земельнiй дiлянцi, хоча б в силу того, що у даних об'ек^в не може бути однакового мюця розташування. Але при визначенн масови-ми методами оцЫки ринкова вapтiсть одного квадратного метра земельно''' дтянки буде однакова для в^х земельних дтянок з певним видом до-зволеного використання в межах одые' оцЫочно' зони обмежено' межами кадастрового кварталу.
Як свщчить iноземний досвiд [3,4], при проведены масово''' оцЫки частка земельних дтянок, з вщомою ринковою вapтiстю, незpiвнянно мала в поpiвняннi з кiлькiстю земель розташованих в оцЫочно' зонi i чим бтьше вiдомостей про рин-кову вартють вихщних об'8ктiв, тим точн0е буде пiдсумковий результат масово''' оцЫки. Але тaкi об'екти повиннi братися за основу при визначен-н ринково''' вapтостi земельних дiлянок.
Якщо не брати до уваги коефщент фaктоpiв впливу на вapтiсть земель, то вс об'екти неру-хомост будуть виключно в piвнiй вартоси хоча ринкова вapтiсть таких об'ек^в в pеaльнiй ситу-ацм' буде в^знятися. Таким чином, при проведены роб^ по мaсовiй оцЫц всi об'екти, включенi в оцЫний пеpелiк, отримають вapтiсть, набли-жену до ринково''' вapтостi об'eктiв з аналопчним дозволеним використанням. У зв'язку з тим, що ринкова вартють об'екта нерухомост не е пос^й-
ною величиною, а мае властивост змiнюватися пiд впливом впливу фактоpiв ваpтостi, то певна ринкова вартють буде вщповщати pеальнiй ринков^ ситуацм тiльки на момент проведення роб^ по Тх масовоТ' оцЫцк
Формування ваpтостi земель наближено'Т до реально' ринковоТ' вартост iмовipно мае вплину-ти на формування ринку земель, в зв'язку з тим, що об'екти нерухомост пюля проведених роб^ по оцiнцi отримали вартють i можуть брати участь у втьному обiгу.
Висновки
Таким чином, моделювання ринковоТ вартост при проведены масовоТ' оцЫки земель залежить вщ сформованих в даний момент цЫ на ринку неpухомостi i зовышых фактоpiв, що впливають на формування ринковоТ вартостк
Список використаних джерел
1. Айвазян С.А. Прикладная статистика и о сновы эконометрики : учебник для вузов : в 2 т. 2-е изд. М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2001. Т. 2: Основы эконометрики.
2. Петров, В.И. Оценка стоимости земли [Текст]: учеб. пособие / В.И. Петров. - М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, 2005. - 172 с.
3. Richard Graver , (2016) «Mass valuations», Journal of Property Investment & Finance, Vol. 34 Iss: 2, pp.191 - 204
4. Buzu, O. (2015), «Property assessment and taxation in the republic of Moldova», Land Tenure Journal , No. 2.
УДК 330.3:336.5
М.Г. ОПБВСЬКА, к.е.н., доцент, докторант НДФ1 Державноï навчально-науковоï установи «Академ'я фнансового управл'мня»
ДЛ. КУМКОВ,
начальник вщд^лу нормативного забезпечення вищоï освти Департаменту вищоï освти
М1н1стерства освти i науки Украни С.В. ПЕТРУХА, директор 1нституту пслядипломноï освти Державноï навчально-науковоï установи «Академiя фiнансового управлiння»
Ochobhî детермшанти вщтворення людського катталу в контекст Глобальних Цшей Сталого Розвитку
У статт'1 розглядаються особливо актуальн питання в'щтворення людського капталу в контекст Глобальних Цтей Сталого Розвитку. Визначено сутнсть людського капталу домогосподарств, людського капталу суб'ект'1в господарювання, людського капталу репону та людського капталу крани. На думку автор'в, людський каптал формуеться на основ'1 первинного, базового, ринково-го i сусп 'шьного людського капталу i в'щтворюеться за рахунок фнансування.
© М.Г. ОЛЮВСЬКА, ДЛ. КУМКОВ, С.В. ПЕТРУХА, 2017
Формування ринкових вщносин в УкраУж №11 (198)/2017 127
