CC BY
45
УДК 332.872.45
ФОРМИРОВАНИЕ ФОНДОВ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
Е.Ю. Горбачевская, С.В. Дугарова
Проанализирована проблема формирования и использования Фондов капитального ремонта жилых домов. Рассмотрены возможные способы решения этой проблемы. Выявлено, что наиболее эффективным методом решения данной проблемы является привлечение заемных средств финансово-кредитных учреждений.
Ключевые слова: капитальный ремонт; многоквартирный дом; собрание собственников жилья; кредитование.
FUNDS FORMATION FOR THE CAPITAL RECONSTRUCTION OF BLOCK OF
FLATS
E.Iu. Gorbachevskaia, S.V. Dugarova
We analysed the problem of fund formation and use in capital reconstruction of houses and considered the possible variants and problems. The most effective method of this problem solution is the participation of borrowed means from financial and credit institutions.
Key words: capital reconstruction; block offlats; meeting of the owners; credit provision.
По состоянию на 2014 год, на территории России зафиксировано 77,7% ветхого и 22,4% аварийного жилья [1]. Ветхий жилой фонд представляет собой аварийно-опасный объект и угрозу для проживающих в нем людей. Капитальный ремонт такого жилья не осуществлялся на протяжении длительного времени из-за отсутствия средств. Согласно действующему законодательству РФ обязанность по ремонту помещений общего пользования многоквартирных домов стала возлагаться на собственников [2]. В соответствии с принятым Федеральным законом «О проведении капитальных ремонтов многоквартирных домов» собственники помещений в таких домах теперь обязаны осуществлять уплату взносов на формирование фонда средств, предназначенных для проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления обязаны организовывать обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме [3].
Для реализации вышеизложенных требований законодательства субъекты РФ обязаны разрабатывать региональные программы капитального ремонта, в которых утверждается перечень всех многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту, перечень работ по капитальному ремонту и сроки их проведения. А также создавать Фонд капитального ремонта, утверждать и принимать нормативные правовые акты, устанавливающие порядок их использования и организации капитального ремонта и минимальный размер взноса на капитальный ремонт, порядок контроля формирования и расходования фондов, обеспечивать контроль деятельности управляющих компаний в сфере жилищно-коммунальных услуг. Фонд денежных средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, может аккумулироваться на специальном счете, открытом в кредитной организации Российской Федерации, с капиталом не менее 20 млрд руб. или на счете регионального оператора. Региональный оператор - это юридическое лицо (фонд) субъекта РФ, расходы, на административно-хозяйственную деятельность которого финансируется за счет взносов учредителя.
Если выбранный способ формирования Фонда осуществляется путем перечисления средств на специальный счет, то общее собрание собственников помещений многоквартирного дома обязано принять решение:
- о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт, но не меньше минимального размера взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ;
- о перечне и сроках работ по капитальному ремонту, но не менее перечня и не позднее сроков их проведения, установленных региональной программой капитального ремонта;
- о владельце специального счета, которым может быть определен региональный оператор;
- о кредитной организации, для открытия специального счета.
Если собственники помещений не выбрали кредитную организацию или кредитная организация не соответствует требованиям, установленным законодательством, то ее выбор осуществляется региональным оператором. Владельцами специального счета могут быть товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы или региональный оператор.
Региональный оператор обеспечивает заключение договоров на формирование Фонда капитального ремонта и выполнение капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, выставляет платежные документы собственникам помещений многоквартирного дома, в отношении которых Фонд капитального ремонта формируется на счетах регионального оператора, аккумулирует средства, ведет их учет в разрезе каждого собственника, выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает в установленном нормативно-правовым актом субъекта РФ порядке подрядную организацию для проведения капитального ремонта, обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финансирование).
Если собственниками помещений принято решение об открытии специального счета на имя регионального оператора, то протокол решения общего собрания направляется региональному оператору. Обязанность по выплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений многоквартирных домов спустя 4 месяца и с учетом сроков опубликования региональной программы капитального ремонта.
В том случае, если многоквартирный дом признан аварийным или подлежащим сносу, реконструкции, то взносы на проведение капитального ремонта не выплачиваются.
Капитальный ремонт общедомового имущества многоквартирного дома выполняется на основании решения общего собрания собственников помещений, по предложению товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, управляющей организации или регионального оператора, а если решение не принято - на основании решения органа местного самоуправления. Решение принимается по перечню работ, срокам их проведения, источникам финансирования, смете расходов на капитальный ремонт. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома может принять решение о привлечении кредита, займа на выполнение капитального ремонта, порядке его погашения, уплате процентов. Расходы на оплату выполненных работ финансируются на основании акта выполненных работ, согласованного с органом местного самоуправления и лицом, уполномоченным собственниками, или выплату авансового платежа, в размере не более 30% [4].
Государственная поддержка капитального ремонта многоквартирных домов может предоставляться товариществам собственников жилья, жилищно-строительным кооперативам, управляющим организациям и региональному оператору.
Способ формирования Фонда капитального ремонта может быть изменен по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в любое время.
Обобщая вышеизложенное, можно сказать, что вся ответственность за состоянием и ремонт общего имущества жилых домов теперь возложена на собственников этого иму-
щества, сформированного на сегодняшний день фонда для проведения капитального ремонта многоквартирных домов, требующих немедленного проведения работ не существует. При этом 75% жилых домов требуют принятия мер по снижению их физического износа немедленно. Правительство России сегодня субсидирует такие проекты «пообъектно». Очевидно, что если не начать решать проблему по формированию источников финансирования капитальных ремонтов сейчас, то последствия негативно скажутся на состоянии жилищной проблемы.
Одним из вариантов решения данной проблемы может стать привлечение заемных источников, кредитование капитального ремонта позволит собственникам многоквартирных домов не ждать, когда подойдет их очередь на ремонт или сформируется фонд в достаточном объеме для проведения ремонта, а провести необходимые работы незамедлительно, взяв недостающие средства в кредит. Для этого в Правительстве РФ принято решение о формировании рабочей группы по развитию системы привлечения кредитных ресурсов для проведения капитальных ремонтов многоквартирных домов [4]. Предполагается, что в задачи рабочей группы будет входить: просчет стоимости работ по типам домов, выбор заемщиков (по следующим критериям: востребованность кредитов, готовность банков участвовать в этой программе), получение конкретных моделей финансирования и проведение капитального ремонта многоквартирных домов в кредит, на основе которых можно будет разработать методическую базу организации капитального ремонта жилья на постоянной основе.
В целях создания предпосылок по формированию заемных фондов для проведения капитального ремонта многоквартирных домов необходимо определить возможные способы кредитования, субъекты и объекты кредитного процесса [5, 6].
По составу участников кредитных отношений и объекту ссуд существуют следующие виды кредитов.
Государственным кредитом называют совокупность кредитных отношений, в которых заемщиком или кредитором выступают государство, местные органы власти. Государственный кредит, с одной стороны, выражает отношения в денежной форме между государством и физическими или юридическими лицами, с другой - с банками, страховыми компаниями и предпринимателями.
В сфере государственного кредита правительство, а также местные органы власти могут выступать как в качестве кредитора, так и в качестве заемщиков, привлекая денежные средства для покрытия бюджетных дефицитов. Главной формой привлечения денежных средств является выпуск облигаций государственного займа и прочих видов ценных бумаг. Владельцы свободных денежных средств, покупая ценные бумаги, выступают фактическими кредиторами государства. Кредиторами могут выступать банки, страховые компании, предприятия и частные лица.
Банковский кредит предоставляется банками или другими кредитно-финансовыми учреждениями, предпринимателям или другим заемщикам в виде денежной ссуды. Заемщиком может выступать предприятие, государство, личный сектор, а кредитором - кредитно-финансовые учреждения. Цель кредитора - получение дохода в виде процента. Кредитодатель предоставляет ссудный капитал заемщику на условиях срочности, возвратности, платности, обеспеченности и целевого характера.
Ипотечный кредит - это долгосрочные ссуды под залог недвижимости (земли, производственных и жилых зданий).
Функции управляющих компаний при формировании Фонда и проведении капитального ремонта многоквартирных домов становятся ограниченными. Так, они не могут открывать счета, на которые вносятся целевые взносы для проведения капитального ремонта, не могут распоряжаться сформированным фондом, соответственно, привлечение ими заемных средств на капитальный ремонт с погашением их за счет Фонда капитального ремонта невозможно.
Правомерность привлечения заемных средств на проведение капитального ремонта региональным оператором не определена Жилищным кодексом. Региональный оператор не определен как лицо, имеющее право на получение кредита, сформированный фонду регионального оператора практически весь, может быть израсходован только на финансирование региональной программы капитального ремонта. Это условие оговорено в Жилищном кодексе.
При этом основной документ, регламентирующий деятельность по проведению капитальных ремонтов многоквартирных домов содержит противоречие, а именно в одной статье содержится информация о том, что региональный оператор может привлекать денежные средства из иных источников [2], в другой статье указан перечень источников формирования фондов для проведения капитального ремонта при их недостаточности. В этот перечень источников финансирования капитального ремонта не входит такой источник как банковский кредит.
Среди возможных мер государственной поддержки определены гарантии, поручительства по кредитам и займам. Что говорит о попытке создания дополнительного способа финансирования капитального ремонта многоквартирных домов - привлечения заемных средств у коммерческих финансово-кредитных организаций.
На наш взгляд, наиболее приемлемая схема привлечения целевых средств для осуществления капитального ремонта многоквартирного дома состоит из привлечения заемных средств, когда в доме создано ТСЖ (или он управляется жилищным кооперативом). В соответствии с основным законодательным документом, который регламентирует управление многоквартирными домами [2], общее собрание собственников помещений принимает решение о получении кредита или займа на капитальный ремонт, а также о сроках и объемах погашении займа, источниках формирования средств для погашения таких займов.
Такой способ управления многоквартирными домами признан как наиболее эффективный в Европе. При этом жильцы участвуют непосредственно в принятии решения о сроках, способах и стоимости проведения капитального ремонта, а главное в решении вопросов о выборе источника средств для проведения таких ремонтов. Жильцы видят выгоду в проведении капитальных ремонтов за счет экономии на коммунальных платежах после проведения ремонтов, это в свою очередь служит основой обеспечения одного из условий выдачи банковских кредитов - возвратности.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Сайт Федеральной службы государственной статистики.
2. Жилищный кодекс РФ.
3. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства"» от 21 июля 2014 г. № 263-ФЗ
4. Капитальный ремонт в многоквартирных домах: вопросы и ответы: комментарии и разъяснения экспертов государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. М.: Библиотечка РГ, 2014. 80 с.
5. Печатина М. Кредитование капитальных ремонтов многоквартирных домов является надежным бизнесом // Коммерсант [Электронный ресурс]. URL: http://www.kommersant.ru/doc/2573590
6. Литвинова О.В. Определение показателей и характеристик оказывающих влияние на величину затрат на ремонт // Вестник ИрГТУ. 2012 № 6. С. 172-178.
Информация об авторах
Горбачевская Евгения Юрьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: 89025785034, e-mail: [email protected]; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Дугарова Светлана Валерьевна, студентка, тел.: 89041140785, e-mail: [email protected]; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the authors
Gorbachevskaia E.Iu., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89025785034; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
Dugarova S.V., undergraduate, tel.: 89041140785, e-mail: [email protected]; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
УДК 69:003
ПРОБЛЕМЫ ВЕТХОГО И АВАРИЙНОГО ЖИЛОГО ФОНДА ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ
ИННОВАЦИОННЫХ РЕШЕНИЙ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ
ХОЗЯЙСТВЕ
Е.С. Дедюхина
Рассмотрены проблемы ликвидации ветхого и аварийного жилого фонда Российской Федерации и Иркутской области в частности. Описан механизм отнесения многоквартирных домов к категории аварийных. Рассмотрены причины возникновения деформаций зданий. Произведен анализ деятельности государства по ликвидации ветхого и аварийного жилого фонда.
Ключевые слова: капитальный ремонт жилого фонда; износ жилых зданий; ветхий жилой фонд; аварийный жилой фонд; инновационные решения; инновационная деятельность.
PROBLEMS OF OLD AND EMERGENCY RESIDENTIAL FUND DURING THE REALIZATION OF INNOVATIVE SOLUTIONS IN HOUSING AND PUBLIC
UTILITIES
E.S. Dediukhina
We considered the problems of destruction of old and emergency residential fund of Russian Federation and Irkutsk region. We also described the process of describing blocks of flats as old ones. The reasons for building deformation are discussed. We also analysed the government activities connected with the liquidation of old and emergency residential fund.
Key words: capital reconstruction of the residential fund; deterioration of buildings; old residential fund; emergency residential fund.
