CC BY
37
Финансы ЖКХ
УДК 332.02; 336.66
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ: НЕРЕШЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ
М.Н. КОНЯГИНА, кандидат экономических наук, доцент кафедры банковского дела E-mail: [email protected] А.С. КУДРЯВЦЕВ, аспирант кафедры банковского дела E-mail: [email protected] Санкт-Петербургский государственный экономический университет
В статье представлены результаты анализа первого этапа реформирования жилищно-коммунального хозяйства в России. Актуальной проблемой на начало 2014 г. стал порядок проведения капитального ремонта жилых зданий в России и его финансирования. Предлагаются подходы к решению исследуемой проблемы с учетом зарубежной практики капитального ремонта.
Ключевые слова: капитальный ремонт, жилые здания, коммерческий банк, банковский кредит, жилищно-коммунальное хозяйство
В процессе развития института частной собственности и активной приватизации в жилищной сфере, происходивших в Российской Федерации в течение последних двух десятков лет, многие россияне стали собственниками недвижимости. Несмотря на активное строительство жилья, в современной России существует проблема обветшания жилых домов. Поэтому государством предпринимаются действия, нацеленные на совершенствование системы капитального ремонта жилой недвижимости. Серьезным шагом стало принятие 25.12.2012 Федерального закона № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской
Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»1 (далее — Федеральный закон № 271-ФЗ), который кардинально меняет механизм проведения капитального ремонта жилых зданий.
Понятие «капитальный ремонт» согласно Федеральному закону от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»2 включает в себя починку и замену лифтового оборудования, инженерных систем дома, крыши, подвалов, фасада и фундамента. Основное нововведение Федерального закона № 271-ФЗ — это внесение поправки в ст. 154 Жилищного
1 О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации: Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ. URL: http://www.consultant. ru/document/cons_doc_LAW_139776.
2 О фонде содействия реформированию жилищно-ком-
мунального хозяйства: Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW 156596.
кодекса Российской Федерации3 (далее — ЖК РФ) «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги». Оно заключается во включении в квитанцию, ежемесячно получаемую собственниками квартир, еще одного вида обязательных платежей на капитальный ремонт.
Опыт зарубежных стран и уровень развития гражданско-правовых отношений в современной России предусматривают два варианта внесения платежей на капитальный ремонт многоквартирных домов.
Первый вариант похож на систему страхования банковских вкладов и представляет собой ежемесячные отчисления жильцов, которые аккумулируются в один общий региональный фонд и используются по мере потребности жилых зданий в капитальном ремонте. Потребность в таком ремонте будет, как и раньше, определяться субъектами Российской Федерации, а контролировать работу фондов и расходование средств будут федеральные органы власти. Иными словами, данный способ обязывает собственников жилых помещений осуществлять периодические платежи в бюджет, финансируя ремонт чужого жилья.
Второй вариант — это создание общего счета в банке, на котором собственники жилья будут хранить средства, которые впоследствии будут использованы для ремонта данного объекта жилого фонда. Такой вариант выглядит привлекательней для жильцов новых, не нуждающихся в капитальном ремонте домов. Он предусматривает большую самостоятельность в действиях собственников квартир в многоквартирных домах, которым будет необходимо самим определять организацию, проводящую ремонт, и контролировать ее действия.
Есть сомнения, что кому-то захочется добровольно оплачивать капитальный ремонт других зданий, зная, что они сами этой государственной услугой в обозримом будущем не воспользуются. Кроме того, в варианте с общим фондом денежных средств все действия по планированию, реализации и контролю за ремонтом будет осуществлять оператор этого регионального фонда.
Следует отметить, что если жильцы дома захотят сменить систему выплаты денежных средств, это может занять значительное время: при выборе
3 Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ. URL: http://ww.consultant ru/popular/housing.
варианта накопления на специальный счет в банке — 2 года, при переходе на систему с общим региональным фондом — 1 мес. [3].
В соответствии с Федеральным законом N° 271-ФЗ плата на капитальный ремонт многоквартирных домов появится в квитанции на оплату услуг ЖКХ с 01.07.2014, а весь 2013 г. был выделен для доработки законопроекта, его доведения до властных органов субъектов Российской Федерации, а также для расчета тарифов по регионам. В течение 2013 г. региональными властями должны были быть выпущены постановления, в которых до граждан следовало довести суммы взносов за 1 м2 жилой площади. Данные тарифы будут устанавливаться на период от одного года до трех лет, по истечении которого будет проведен их полный пересчет. В этой связи рекомендации Министерства регионального развития РФ сводятся к общепринятой позиции правительства, заключающейся в том, что общая сумма коммунальных платежей не должна выходить за рамки 10% семейного бюджета [2]. Согласно постановлению Правительства РФ4 в 2014 г. средняя стоимость ежемесячных отчислений на капитальный ремонт жилых зданий будет составлять около 7 руб. за 1 м2 жилой площади собственника. Некоторые субъекты Российской Федерации уже рассчитали ежемесячный размер отчислений, к примеру, в Ростовской области он будет составлять 6 руб. 20 коп. за 1 м2 жилья [1].
Перспективы данного законопроекта представляются весьма туманными. С одной стороны, создание общего фонда будет способствовать значительному увеличению фондов оплаты капитального ремонта зданий, с другой — существует высокая вероятность нецелевого расходования бюджетных средств, низкого качества услуг ремонта. Нельзя также не отметить, что в условиях отсутствия привязки денежных средств к конкретному объекту жилой недвижимости возможна ситуация, при которой выплаты добросовестных жильцов будут направляться на финансирование ремонта домов неплательщиков. К тому же при реализации таких долгосрочных проектов необходимо учитывать параметр инфляции, который в силах существенно снизить реальную ценность произведенных платежей в будущем.
4 О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2012 — 2014 годы: постановление Правительства Российской Федерации от 21.12.2011 № 1077. URL: http://www.rg.ru/2011/12/28/gkh-dok.html.
В случае финансирования конкретными денежными средствами определенного объекта жилой недвижимости схема представляется намного более прозрачной. По мнению экспертов, большинство жителей страны выберет как раз вариант с созданием специального счета в банке, к тому же будет активно пользоваться заемными средствами [3]. Проблема заключается в том, что на момент начала действия закона о реформировании ЖКХ не разработан такой тип кредитного продукта, который устроит одновременно и собственников жилья, и банки.
Федеральный закон № 271-ФЗ уже подвергся изменениям5 и, вероятнее всего, будет подвержен дальнейшим трансформациям. Поэтому важно учесть опыт зарубежных стран, в особенности стран Восточной Европы и Прибалтики, чтобы принять их удачные решения проблем капитального ремонта жилых зданий и избежать аналогичных ошибок. В течение последних десятилетий упомянутыми странами были сделаны уверенные шаги в направлении улучшения системы управления жилищным фондом, проблемы которого во многом были схожи с российскими. Во время приватизации обязанности по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилых домов были переданы из государственных рук в частные. В то же время была разработана система мер содействия собственникам жилых помещений в улучшении состояния уже приватизированной недвижимости [4]. Одной из таких мер является предоставление бюджетных средств на безвозвратной основе. Такая помощь предоставляется либо в форме субсидирования с целевыми задачами на капитальный ремонт, либо в форме возмещения денежных средств, фактически уплаченных собственниками жилья за ремонт. Обязательным условием при этом является факт финансирования части капитального ремонта самими жильцами. В разных странах на целевое финансирование капитального ремонта выделяется неодинаковый объем бюджетных средств. Так, например, в Словакии процент государственного участия в капитальном ремонте может доходить до 50%, в то время как в Литве — не более 10%. Также в некоторых странах
5 О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации: Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ. URL: http://www.consultant. ru/document/cons doc LAW 139776.
(таких, как Эстония и Латвия) предоставляется частичное возмещение технической экспертизы и энергоаудита здания [4].
В связи со сложностью накопления достаточных для требуемого капитального ремонта денежных ресурсов банковское кредитование составляет неотъемлемую часть процесса капитального ремонта на средства собственников жилья стран Восточной Европы. Например, Государственный фонд развития жилья в Словакии работает через систему кредитования капитального ремонта зданий, осуществляемую совместными силами государства и частного сектора. В Венгрии действует механизм кредитования домовладельческих товариществ под 6-10% годовых, в Словакии — под 4,9-6,5% годовых. Эти кредитные продукты являются долгосрочными, и срок их погашения составляет от 10 до 20 лет. В экономической системе стран Прибалтики кредитные продукты коммерческих банков играют важную роль в жилищном секторе страны, определяя вектор ее развития. К примеру, в Эстонии в сегменте кредитования жилищной сферы удельный вес кредитов частных банков составляет от 50 до 60% и, соответственно, 10-20% совокупного кредитного портфеля коммерческих банков страны [4].
Для ознакомления с механизмом банковского кредитования капитального ремонта можно взять реально существующий кредитный продукт, предлагаемый товариществам собственников жилья эстонским банком SEB Eesti Uhisbank, входящим в международную группу SEB, и провести его анализ. Минимальная сумма кредита составляет около 1 800 евро, максимальная же ограничена суммой в 60 евро за 1 м2 жилой площади. Процентная ставка по кредиту зависит от европейской межбанковской ставки предложения (ЕийЬог), умноженной на маржу банка-кредитора. Важным моментом является то, что кредит выдается не напрямую собственникам квартир, а товариществам собственников жилья в виде невозобновляемой кредитной линии. Товарищество, в свою очередь, предъявляет требования к собственникам. Так как законодательно за товариществами закреплено право требования возмещения расходов на оплату ремонта к собственникам, никакого дополнительного обеспечения кредита не требуется [4].
Очевидно, что отсутствие у товариществ собственников жилья активов, которые могут послужить обеспечением займа, отпугивает стремящиеся к минимизации рисков банки. Как и в других видах
кредитования, процентная ставка по кредиту зависит от качества обеспечения, что делает такое кредитование труднодоступным. В связи с этим государства предпринимают различные меры для того, чтобы сделать эти кредиты приемлемыми. В качестве примера можно привести предоставление гарантий банкам или субсидирование процентной ставки.
Возвращаясь к современным российским условиям, в которых создается система финансирования капитального ремонта жилых зданий, важно подчеркнуть, что в настоящее время новые взгляды и подходы к осуществлению капитального ремонта только формируются, и многое еще предстоит сделать. Текущими проблемами в этой области, которые можно назвать лишь верхушкой айсберга, являются:
1) ощутимый недостаток способов формирования источников финансирования капитального ремонта жилых многоквартирных домов;
2) отсутствие в Федеральном законе N° 271-ФЗ и его подзаконных актах четких критериев определения необходимости проведения капитального ремонта дома;
3) недостаток информации о дальнейшем участии государства в процессе капитального ремонта зданий. В самом законе указано лишь то, что в помощь собственникам жилья будут направлены средства бюджетов различных уровней.
Для создания действительно результативной системы обеспечения своевременного ремонта жилых зданий, на взгляд автора, необходимо, во-первых, привлечь коммерческие банки, которым в данный момент просто неинтересно работать в этой области. Во-вторых, разработать инструменты дополнительного обеспечения заемного банковского финансирования в этой системе, когда допускается привлечение долевого государственного гарантирования таких кредитов, как частичное обеспечение их возврата. В-третьих, необходимо разработать и ввести жесткую и конкретную критериальную оценку для постановки жилых домов в очередь на капитальный ремонт. В дополнение должна быть разработана жесткая система технико-экономи-
ческого обоснования мероприятий использования средств, направленных на проведение капитального ремонта здания в целях улучшения его качества, снижения его энергопотребления. Процедура обоснования должна быть стандартна и проводиться с установленной регулярностью. Это обеспечит необходимую прозрачность процедур, справедливость постановки помещений неаварийных зданий в первую очередь капитального ремонта только в крайних случаях, при возможности исключительной оптимизации энергопотребления и, что важно для решения первой проблемы, обеспечит ясность процедуры для потенциального банка-кредитора. В противном случае в погоне за снижением энергопотребления могут быть нарушены интересы граждан, чьи объекты жилого фонда нуждаются в оперативном проведении капитального ремонта.
Предложенные подходы к решению заявленных проблем позволят не только создать более продуманную систему обеспечения ремонта жилых домов, но и диверсифицировать денежные потоки, направляемые на ее финансирование. Кроме того, это даст импульс созданию благоприятных условий в сфере кредитования капитального ремонта с использованием опыта других стран и новаторских идей финансовых посредников.
Список литературы
1. Ионова Л. На Дону утвержден минимальный взнос за капремонт // Рос. газ. 05.07.2013. URL: http://www.rg.ru/2013/07/05/reg-ufo/kapremont-anons. html.
2. Кривошапко Ю. Цена квадрата // Рос. газ. 12.07.2013. URL: http://www.rg.ru/2013/07/12/ minregion.html.
3. Мнение экспертов: вопросы и ответы / Официальный сайт Государственной корпорации — Фонд содействия реформированию ЖКХ. URL : http : //www.fondgkh. ru/reforma/narodu/repair/ page5.html.
4. Практика организации капитального ремонта многоквартирных домов в странах Восточной Европы и Балтии: опыт, полезный для России / Институт экономики города. URL: www.UrbanEconomics.ru
Finance and credit Finance of housing and communal services
ISSN 2311-8709 (Online) ISSN 2071-4688 (Print)
CAPITAL REPAIRS OF RESIDENTIAL BUILDINGS: UNRESOLVED ISSUES
Mariya N. KONYAGINA, Andrei S. KUDRYAVTSEV
Abstract
The article presents the results of the analysis of the first phase of the reform of housing and communal services in Russia . A burning issue at the beginning of 2014 became the order of the refurbishment of residential buildings in Russia and its financings The authors offer certain approaches to solving the problem, taking into account the foreign practice
Keywords: capital repairs, residential buildings, commercial bank, bank credit, housing and communal services
References
1. Ionova L. [The minimum contribution has been approved for the overhaul in the Don region]. Rossiiskaya gazeta, July 05, 2013. (In Russ.) Available at: http://www.rg .ru/2013/07/05/reg-ufo/kapremont-anons. html
2. Krivoshapko Yu. [Price per square meter]. Rossiiskaya gazeta, July 12, 2013. (In Russ.) Available at: http://www.rg.ru/2013/07/12/minregion.html.
3 . Mnenie ekspertov: voprosy i otvety [Expert opinion: questions and answers]. State Corporation — Housing and public utilities reform assistance Fund. Available at: http://www.fondgkh.ru/reforma/narodu/ repair/page5.html. (In Russ.)
4 . Praktika organizatsii kapital'nogo remonta mnogokvartirnykh domov v stranakh Vostochnoi Evropy i Baltii: opyt, poleznyi dlya Rossii [Practice of overhaul of apartment buildings in Eastern Europe and the Baltic States: experiences, useful for Russia]. Urban Economics Institute. Available at: www.UrbanEconomics.ru. (In Russ.)
Mariya N. KONYAGINA
St. Petersburg State University of Economics,
St. Petersburg, Russian Federation
Andrei S. KUDRYAVTSEV
St. Petersburg State University of Economics,
St. Petersburg, Russian Federation
kudryavtsev . an13@gmail . com
