CC BY
22
УДК 338.24:332:001.895
Создание туристической индустрии как фактор инновационного развития индивидуальной застройки
Тамбовцева М.Е. mariya.tmb@gmail. com
Пензенский государственный университет архитектуры и строительства
Предлагается к рассмотрению модель инновационного развития индивидуальной застройки посредством создания туристической индустрии. Процесс функционирования индивидуальной застройки представляется частью организации рекреационного туризма.
Ключевые слова: инновационные процессы, индивидуальная застройка, туристическая индустрия, рекреационный туризм
Creating the tourism industry as a factor in the development of innovative individual building
Tambovtseva M.E. [email protected] Penza state university of architecture and constructions
It is proposed to consider a model of innovative development of individual building through the establishment of the tourism industry. Process of functioning of individual building is part of the organization of recreational tourism.
Keywords: innovative processes, individual building, the tourism industry, recreational tourism
В условиях технологического развития все большее негативное влияние на человека оказывает агрессивная среда мегаполисов и крупных городов. В качестве меры по улучшению психологического и физического состояния человека следует считать рекреационный туризм.
Рекреационный туризм - поездки с целью отдыха, оздоровления и лечения, восстановления и развития физических, психических и эмоциональных сил человека [1. С. 280]. Рекреация относится сейчас к такому избирательному виду деятельности, который является необходимым условием нормальной человеческой жизни, средством компенсации напряжения и восстановления работоспособности [1. С. 9].
Организация рекреационной деятельности носит комплексный характер, так как в любой рекреационной системе во взаимодействие вступают: группа отдыхающих, природные комплексы, техническая инфраструктура, сфера обслуживания, производственная сфера, трудовые ресурсы, системы размещения [1. С. 9].
В системе туризма и гостеприимства активно используется термин сельский туризм, представляющий собой сектор туристической отрасли, ориентированный на использование природных, культурно-исторических и иных ресурсов сельской местности и ее специфики для создания комплексного туристского продукта [2. С. 1]. Автором данной статьи предлагается использовать понятие, схожее с сельским туризмом по сущности, задачам и функциям - загородный туризм.
Загородный туризм рассматривается как средство снижения экологического и техногенного давления города. Учреждениями рекреационного загородного туризма следует считать туристический комплекс, базу отдыха, турбазу, дачную рекреацию.
В силу различного рода причин, не у всех городских жителей есть возможность жить загородом или иметь дачный участок, поэтому, загородный рекреационный туризм становится перспективным и
конкурентным видом внутреннего и въездного туризма. Загородный туризм может выполнять функции туризма следующих типов: планового и
самодеятельного, делового, оздоровительного, спортивного, семейного, а также обучающего или хобби туров.
В современных условиях загородная среда массово представлена комплексной индивидуальной застройкой в виде коттеджных поселков. Согласно статистическим данным за последние годы доля индивидуальных малоэтажных домов в общем объеме жилищного строительства по России достигает 50 %, а в некоторых регионах значительно превышает эту цифру. Развиваясь преимущественно за пределами больших городов и создавая агломерации вокруг мегаполисов, индивидуальное строительство
способствует разрешению многих проблем, связанных с урбанизацией.
В настоящее время, на рынке Подмосковного загородного жилья, можно наблюдать переизбыток предложения объектов недвижимости в коттеджных поселках, и как следствие, некоторые объекты остаются не востребованы, не продаются и не приносят прогнозируемую прибыль. Вывести застройку из состояния стагнации возможно, реализуя концепцию девелопмента индивидуальной застройки, которая предполагает деятельность по
определению наиболее оптимального способа развития застройки через управление инновационными процессами, обеспечивающими качественное преобразованию объектов недвижимости в составе индивидуальной застройки и возрастание ее полезности. Как фактор реабилитации и инновационного развития данных поселков, предлагается реорганизация коттеджных поселков в учреждения рекреационного туризма. На рисунке 1 представлена схема основных факторов предложенной реорганизации,
которые состоят в организационных изменениях системы девелопмента и инфраструктурных изменениях индивидуальной застройки.
Управляющие действия по реорганизации застройки следует рассматривать как часть инновационного процесса: создание и внедрение организационных инноваций (новые организационные методы в деловой практике фирмы, организации рабочих мест и внешних связей), а также маркетинговых инноваций (использование новых методов реализации объектов, представления и продвижения на рынки сбыта, назначения продажной цены). Основным субъектом инновационного процесса является холдинг девелопмента индивидуальной застройки - активная матричная организационная структура, сопровождающая весь жизненный цикл индивидуальной застройки. Данная управляющая система имеет следующие структурные элементы: материнскую холдинговую компанию,
строительную, риэлтерскую и эксплуатационную дочерние компании. Согласно инновационному развитию застройки необходимо предусмотреть структурные изменения системы холдинга. На уровне материнской холдинговой компании разрабатывается возможность осуществления нового бизнес - направления или условия его сдачи на аутсорсинг.
Проблемы стагнации индивидуальной застройки
‘Отсутствие спроса на объекты недвижимости в застройке 'Высокая нагрузка от обслуживания избыточной социальнообщественной инфраструктуры в застройке
Ґ \
Холдинг девелопмента индивидуальной
застроики
Материнская холдинговая компания
,/ \ \
Строительная Риэлтерская Эксплуатационная
компания компания компания
\ /
\
Функции компании в рамках концепции дееелопмента индивидуальной застройки
Строительные.
ремонтные
работы
Техническое
обслуживание
Продажа Организация
объектов. эксплуатации.
арендные предоставление
отношения коммунальных услуг
Турагентская
деятельность.
служба
гостеприимства, сервиса и консьерж
Структура индивидуальной застройки
Рекреационные ресурсы
Земельный фонд
Инженерная инфра структура
Транспортная
инфраструктура
-----У
Жилая
недвижимость
Социально-
общественная
недвижимость
Коммерческая
недвижимость
"1
I '
1 Туристическая I
индустрия I
*_______________'
/\
Реорганизация индивидуальной застройки
Жилые дома и Объекты делового. Объекты торговли. Средства размещения
таунхаусы - медицинского. общественного Рестранный сервис
гостиницы, отели. социального, питания, зрелищного. Средства развлечения
апарт-отели. образовательного, развлекательного Рекреационные ресурсы
гостевые дома спортивного назначения назначения Служба сервиса и комфорта
Рисунок 1. Модель инновационного развития индивидуальной застройки
Если создание нового элемента - туристической компании невозможно, тогда ее функции следует возложить на существующие компании. В риэлтерской компании предлагается создать подразделение, осуществляющее турагентскую деятельность и предоставляющее
экскурсионные услуги. Эксплуатационная компания должна расширить свои функции в плане создания службы гостеприимства и сервиса, реализуемое в виде создания в застройке службы room-сервис (бытовые услуги, клининг, подбор персонала) и консьерж службы (информационные услуги, услуги бронирования, услуги обеспечение заказов, услуги трансфера).
Такого рода перепрофилирование наиболее целесообразно для застройки, организованной за счет собственных средств застройщика, заемных средств и финансирования компаний-инвесторов, рассматривающих объекты
застройки не для целей удовлетворения жилищных потребностей. Применение данной схемы финансирования проекта строительства является редкостью и в преобладающем большинстве случаев возведение поселков ведется с привлечением средств участников долевого строительства -физических лиц, заинтересованных в дальнейшем проживании на территории поселка. Учитывая последствия экономического кризиса, все более распространена ситуация, когда часть объектов недвижимости уже передана в собственность участников долевого строительства, а часть объектов, возведенных на средства застройщика, не пользуется спросом и не продается. Объекты жилой недвижимости, находящиеся в собственности холдинга индивидуальной застройки подлежат реорганизации в объекты индустрии гостеприимства и будут представлены следующими средствами размещения: гостиницы, отели, апарт-отели или гостевые дома.
Современные коттеджные поселки представляют собой обособленные и самодостаточные территориальные образования с развитой транспортной, а также полноценной инженерной инфраструктурой жизнеобеспечения, индивидуальными жилыми домами или квартирами в таунхаусах, объектами социально-общественной и коммерческой инфраструктуры, возведенные в рамках единой архитектурно-градостроительной концепции. Объекты недвижимости обеспечены коммуникациями городского цикла и необходимым набором коммунальных услуг, возведены с применением передовых строительных технологий и материалов, имеют продуманный дизайн интерьера и среды.
Еще одна проблема стагнации индивидуальной застройки - большая величина платы за обслуживание элементов существующей инфраструктуры. К которой следует отнести: службу обеспечения безопасности (контрольнопропускной пункт, патруль по периметру, технические средства видеонаблюдения), образовательные учреждения (школа, детский сад, детская игровая площадка), объекты спортивного назначения (прогулочные и велосипедные дорожки, теннисный корт, площадка для игры в баскетбол и волейбол, площадка для гольфа, фитнес и тренажерный залы), объекты торговли (мини-маркет, магазин, бутик), медицинские учреждения (аптека, косметический, spa салон), объекты питания (бар, кафе, клубный ресторан),
объекты зрелищного назначения (киноконцертный зал, галерея, конференц-зал). На объем и целесообразность инфраструктуры влияют удаленность застройки от крупных городских образований, класс поселка, возможность вынесения объектов общественного пользования за пределы коттеджного поселка и создание единой развитой инфраструктуры для целого комплекса поселков. На основании сложившейся практики, оплата эксплуатации обширной внутрипоселковой инфраструктуры включается в ежемесячные платежи жителей поселка. В интересах жителей уменьшение данной платы, что возможно при функционировании данной инфраструктуры в режиме самоокупаемости, то есть ее доступности для других пользователей. Неблагоприятным моментом может стать вероятность снижения уровня безопасности, контроля доступа и камерности поселка. Для решения этой проблемы необходимо зонирование территории поселка по различным уровням доступа, когда посетителям инфраструктуры будет закрыт доступ в жилую зону собственников.
На этапе проектирования поселка конкурентным преимуществом является учет рекреационного потенциала земельного участка. Под рекреационными ресурсами земельного участка понимаются компоненты природной среды, объекты хозяйственной деятельности, обладающие уникальностью, оригинальностью, эстетической привлекательностью, целебнооздоровительной значимостью, способные к использованию для организации различных видов и форм рекреационных занятий. В индивидуальной застройке это могут быть ландшафтные парки, лесные массивы, водоемы, способствующие организации русской бани, походов за грибами и ягодами, рыбалки, охоты, верховой езды, лыжных походов.
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что в современной индивидуальной застройке присутствует индустрия гостеприимства и сервиса, а умеренное применение управляющих действий способно преобразовать данную индустрию в полноценную туристическую индустрию.
Туристская индустрия - совокупность гостиниц и иных средств размещения, средств транспорта, объектов общественного питания, объектов и средств развлечения, объектов познавательного, делового, оздоровительного, спортивного, рекреационного и иного назначения, организаций, осуществляющих туроператорскую и турагентскую деятельность, операторов туристских информационных систем, а также организаций, предоставляющих экскурсионные услуги и услуги гидов-переводчиков и инструкторов-проводников [3. С. 1].
Потребителями или целевой группой загородного туризма в индивидуальной застройке могут быть:
^ городские жители, не имеющие загородного жилья или дачу;
^ люди, планирующие покупку загородного дома и пользующиеся возможностью проверить, подходит ли им такой стиль жизни;
^ иностранные состоятельные граждане, приезжающие в деловые поездки и предпочитающие индивидуальное жилье;
S группы, проводящие выездное обучение, деловые конференции, спортивные мероприятия;
S люди, увлекающиеся определенным хобби, обеспечение которого возможно в данной застройке (рыбалка, охота, верховая езда, русская баня);
S любители комфортного, спокойного и безопасного отдыха на природе.
Создание туристической индустрии в индивидуальной застройке, представленной в виде коттеджных поселков, является эффективным инструментом качественного преобразования и развития индивидуальной застройки, позволяющим повысить ее полезность, ценность и характеристики комфортности. Также реализуется возможность стимулирования и перспективного развития новых форм, методов и направлений рекреационного туризма.
Список литературы
1. Кусков А.С., Голубева В.Л., Одинцова Т.Н. Рекреационная география: учеб.- метод. комплекс. М.: Флинта, 2005. 504 с.
2. Сельский туризм в Рязанской области: методическое пособие для турфирм и частных предпринимателей по организации отдыха на селе в частном секторе. URL: http://www.rtourism.ru/214/ (дата обращения: 16.03.2011).
3. Об основах туристской деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон РФ от 24.11.1996 г. № 132-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы “КонсультантПлюс”.
