CC BY
185
УДК 332.146.2
использование модели девелопмента при комплексном освоении территорий в рамках инновационного развития
строительного комплекса (на примере республики татарстан)
д. р. зайнуллина,
аспирант кафедры экономики и предпринимательства в строительстве E-mail: yadilyara@gmail. com Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Рассмотрено влияние инвестиционно-строительного комплекса на инновационное развитие экономики. Очевидно, что требуется новая модель функционирования отрасли, такой моделью может быть девелопмент, в частности, его инновационная для России форма - ленд-девелопмент. В стране происходит развитие нового высокодоходного сегмента жилищного рынка по комплексной жилой застройке территорий.
Ключевые слова: инвестиционно-строительный комплекс, девелопмент, ленд-девелопмент, комплексное освоение территорий, малоэтажное строительство, государственно-частное партнерство.
Одним из главных показателей, отражающим состояние экономики страны и перспективы ее экономического развития, является национальная конкурентоспособность. В современных условиях ускоренного развития научно-технической революции и крупномасштабного трансграничного перемещения капитала, глобализации рынков и производства конкурентоспособность товаров, предприятий и стран все в большей степени определяется способностью национальной экономики генерировать и внедрять новые технологии [2].
В условиях постиндустриального информационного общества инновации занимают определяю-
щее место в вопросах экономического развития и конкурентоспособности.
Россия является объектом эксплуатации со стороны богатых стран и транснациональных корпораций (ТНК): значительная часть ее экономики находится под контролем ТНК, которые выкачивают из страны сверхприбыли. Россия превратилась в источник минерального сырья, топлива, необработанной древесины и рынок сбыта готовой продукции для ТНК и монополий развитых стран. Стратегия инерционно-рыночного развития сохраняет эту тенденцию на перспективу.
При нынешнем инерционно-рыночном пути развития структура экономики по воспроизводственным секторам вряд ли существенно изменится, лидирующими останутся энергосырьевой и инфраструктурный секторы. Однако возможность их дальнейшего роста вряд ли реальна в связи с исчерпанием лучших месторождений полезных ископаемых и ограниченными ресурсами конечного потребления для развития инфраструктуры. На низком уровне останутся потребительский и инновационно-инвестиционный секторы.
Реализация стратегии инновационного прорыва потребует радикальной структурной перестройки экономики России и прежде всего возвращения лидерства потребительскому и инновационно-
инвестиционному секторам. В наибольшей мере может повыситься доля последнего, что связано с необходимостью опережающего роста инвестиций для инновационного обновления устаревших основных фондов.
Доля инвестиционно-строительного комплекса в инновационно-инвестиционном секторе составляет около 35 %, что говорит о большом влиянии последнего на инновационный характер развития национальной экономики [3].
Сложная организационная структура, сформировавшаяся в инвестиционно-строительном комплексе, требует структурной и терминологической систематизации основных ее участников. Предпосылки для пересмотра систематизации участников инвестиционно-строительного процесса сложились не только в научной сфере. Определенные требования к системе организации работ в инвестиционно-строительном секторе предъявляют экономисты и юристы. Систематизация необходима и для самих участников этой деятельности, ведь в ряде случаев возникают расхождения в трактовке ролей отдельных участников инвестиционно-строительного процесса.
Набор участников конкретного инвестиционно-строительного проекта (ИСП) может меняться в зависимости от его масштабов и организационных особенностей. Функции и обязанности участников -сторон договорных отношений могут совмещаться в одном или нескольких лицах, поэтому число сторон и договоров в рамках примерно равнозначных проектов может существенно различаться.
В общем в состав типовых участников инвестиционно-строительной деятельности включаются:
• инвесторы, которые выступают в роли кредиторов, заказчиков, покупателей и т. д. (юридические и физические лица);
• проектировщики;
• производители материальных и технических (технологических) ресурсов;
• строительно-монтажные организации, которые преобразуют инвестиционные ресурсы в объекты основного капитала. Они (или от их имени - управляющий, менеджер) объединяют деятельность инвесторов, заказчиков, проектировщиков, поставщиков материальных и технических ресурсов;
• инновационные организации, в которых разрабатываются научно-технические новшества с целью их последующего использования в процессе создания основного капитала;
• институциональные рыночные структуры, обеспечивающие обращение инвестиций в основной капитал (финансовых ресурсов) на производительной и товарной стадиях их оборота;
• логистические фирмы, обеспечивающие наполнение товаропроводящей сети и доведение товаров и услуг до экономических субъектов инвестиционно-строительной деятельности;
• транспортные организации [1].
Спектр договоров, заключаемых между различными участками ИСП, достаточно широк и включает практически все представленные в Гражданском кодексе РФ виды договоров. Учитывая многообразие ИСП, в России (так же, как и в других странах) все большее распространение получают различные схемы реализации ИСП. С одной стороны, это вызвало появление новых участников, готовых брать на себя различные обязательства, что обусловливает необходимость разработки новых видов договоров. С другой стороны - появилась проблема выбора схемы реализации ИСП, которая встает перед инвестором в самом начале жизненного цикла ИСП.
Реализация ИСП характеризуется высокими рисками, что обусловлено:
• высокой сложностью предмета договора и большим количеством законодательно закрепленных требований, предъявляемых к конечному результату и процессу производства работ;
• длительностью реализации проекта;
• высокой стоимостью производства строительных объектов и др.
В общем случае инвестиционно-строительный процесс представляет собой логическую последовательность этапов реализации инвестиционного проекта, которую можно сузить до девяти основных позиций:
1) возникновение инвестиционного замысла;
2) возможность финансирования;
3) бизнес-планирование;
4) организация управления инвестиционным проектом;
5) инжиниринг;
6) поставка оборудования и материалов;
7) строительство;
8) эксплуатация;
9) реализация.
Анализ статистических данных по заключаемым договорам показывает, что в России наиболее распространенной является традиционная схема ре-
ализации ИСП, предполагающая последовательное выполнение проектирования и строительства.
В общем случае строительный генеральный подрядчик - сторона договора подряда, которая поручает выполнение отдельных видов и комплексов работ специализированным подрядным организациям - субподрядчикам. Генеральный подрядчик с согласия заказчика привлекает к выполнению своих обязательств отечественных или иностранных субподрядчиков, полностью отвечая за результаты деятельности последних, сдачу заказчику комплектного оборудования или объекта в целом. Генеральный подрядчик может выполнять поставку строительных материалов, конструкций и оборудования для всех субподрядчиков, организуя единый центр материально-технической и производственно-технологической комплектации. В этом смысле генеральный подрядчик становится не только агентом по управлению строительством, но и принимает на себя часть рисков по поставкам. Обычно заказчики принимают на себя риски поставок основного технологического оборудования, но не хотят иметь дело с поставками стандартного оборудования и изделий широкой номенклатуры, которые и передаются на ответственность генерального подрядчика.
Нужно отметить, что реализация ИСП связана с многообразными рисками. Успешность этих проектов зависит от профессиональности подхода к решению таких проблем, как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта, привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта. В этой связи на рынке недвижимости появился новый вид деятельности - девелопмент.
Само слово девелопмент (от англ. — development) в его первичном значении переводится как «развитие».
Девелопмент означает развитие недвижимости -проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.
Девелопмент - это глубокое, качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости на основе определения наиболее оптимального способа ее использования. То есть цель девелопмента - не просто создание или реконструкция недвижимости, а получение дохода за счет созданных объектов.
Девелопмент можно представить в двух схемах. 1. Фи-девелопмент, или девелопмент, стоимость
которого базируется на принципе «затраты
плюс вознаграждение». В этой модели девело-пер не берет на себя финансовых рисков и не участвует в финансировании проекта, а работает, по сути дела, на фиксированном гонораре. 2. Спекулятивный девелопмент, в ходе которого девелопер создает объект недвижимости, выступая единым организатором проекта, и несет все риски его реализации. Основной целью спекулятивного девелопера являются создание востребованного рынком объекта недвижимости и получение прибыли от его аренды или реализации новым собственникам. В первой схеме девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за гонорар. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т. д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проектом в особо сложных случаях может достигать 10 % от стоимости проекта.
Вторая разновидность гораздо более сложна. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первом случае, но, кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.
Для отечественного рынка недвижимости девелопмент является сравнительно новым, находящимся в процессе становления экономическим явлением, поэтому не удивительно, что в действующем российском законодательстве понятие «девелопмент» и функции девелопера пока не легитимированы. Они не получили должного освещения и в учебно-методической литературе.
На российском рынке недвижимости термин «девелопмент» появился относительно недавно. Слово «девелопер» вошло в обиход участников рынка недвижимости в 2000 г., когда оправившись от
кризиса, он начал бурно развиваться. Девелоперами стали называть себя все - и инвесторы, и подрядчики, и компании, которым удалось зарезервировать за собой большие земельные участки.
При этом классический девелопмент в виде продвижения проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар практически не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти.
Как особый вид профессиональной деятельности девелопмент включает полноценный консалтинг в самом широком понимании слова и систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости.
Суть девелопмента - управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, которое предполагает:
• выбор экономически эффективного проекта;
• выявление и снижение рисков, связанных с проектом;
• получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти;
• определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата;
• поиск и привлечение инвесторов;
• отбор подрядчиков, финансирование и контролирование их работы;
• реализацию объекта недвижимости или передачу в эксплуатацию.
Основной целью девелопмента является получение дохода (прибыли) за счет создания объектов (в том числе улучшения качественных характеристик земельных участков), в максимально возможной степени удовлетворяющих потребности приобретателей этой недвижимости (покупателей, арендаторов). Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или продажи.
Девелопмент позволяет решать следующие взаимосвязанные проблемы:
а) организация создания объекта жилищной недвижимости на основе единства технических, организационно-управленческих, финансово-экономических и правовых процессов (как профессиональная деятельность);
б) качественное преобразование жилищной недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости (как процесс).
Естественно, что высокая прибыльность операций объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходятся в том, что деве-лопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.
Девелопмент как особый вид предпринимательской деятельности находится на этапе завершения своего выделения из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства. Однако понятия «девелопмент» нет ни в Гражданском кодексе РФ, ни в законодательстве, ни в нормативных документах.
Большинство нынешних девелоперских компаний стараются оставаться одновременно и основными подрядчиками на создаваемых ими объектах. К сожалению, в результате часто они ставят на первый план вопросы организации строительства, оставляя на втором проблемы рынка, забывая о том, что строительство — не самоцель. Целью является получение дохода от реализации созданного объекта на рынке, а для этого необходимо изучение спроса, выбор проектов, ориентированных на определенный слой потребителей, активная политика по продвижению проекта на рынок и многое другое. Это происходит от неправильной постановки задачи, вместо: нужно реализовать то, что мы строим, вопрос должен ставиться так: нужно строить то, что можно реализовать.
Сегодня все серьезные девелоперские фирмы имеют аналитические центры по изучению рынка и управлению маркетингом. Скрупулезно исследуются предпочтения покупателей, платежеспособность населения, темпы реализации тех или иных объектов недвижимости, интенсивность финансовых потоков на разных этапах строительства. Российские девелоперы приходят к пониманию необходимости участия в проекте профессиональных консультантов, особенно после провальных проектов, стоимость которых может достигать десятков мил-
лионов долларов. Привлечение профессиональных консультантов на ранних этапах проекта зачастую оказывается наиболее эффективным инвестиционным решением, позволяющим избежать дорогостоящих исправлений в будущем.
В классических системах девелопмента появляются инновационные для России виды деятельности, такие как девелопмент земли, земельных участков или ленд-девелопмент, в том числе девелопмент земельных участков под комплексную застройку. В этой связи, успешный старт и реализация данных инвестиционных проектов в корпоративном бизнесе жилищных компаний во многом предопределяется через систему инновационных функций и этапов девелопмента земельных участков. Именно поэтому, девелопмент земельных участков под комплексное освоение территорий также является инновационной формой профессионального девелопмента.
Обзор деятельности российских компаний в инвестиционно-строительном бизнесе показывает, что управление покупкой-продажей земельных участков происходит под влиянием концепций ленд-девелопмента. Чтобы удовлетворять спрос бизнесменов, работающих по схеме ленд-девелоп-мента, в агентствах недвижимости даже создаются специализированные отделы, которые предлагают к продаже-приобретению земельные массивы, которые требуется облагородить и благоустроить, или уже готовые к продаже объекты. Также встречаются предложения с частично выполненными работами, которые предлагаются с подрядом на выполнение последующего строительства или же без подряда.
В России ленд-девелопмент носит все больше инвестиционный характер. Но в связи со все более разрастающимся рынком земли ленд-девелопмент, переняв механизмы и опыт реализации проектов из западных стран, будет иметь, по прогнозам специалистов, все больше новых форм, позволяющих получить наиболее выгодную реализацию проектов, что, несомненно, расширяет рынок земли в России.
Государственные и муниципальные органы управления, а также компании, приобретающие землю под коммерческую застройку, планируют использовать ее как можно эффективнее, чтобы в более короткий промежуток времени вернуть те инвестиции, которые потрачены на ее освоение и превращение данного участка в источник доходов. Инвестор, планирующий вложить деньги в землю, должен знать направления ее использования, сроки возврата капитала и его доходность. Особенно это
важно не для локальной застройки с минимальными размерами земельных участков, а для комплексного освоения территорий с большими участками и большими объемами строительства. Именно в связи с этой проблемой жилищного строительства необходимость развития на рынке жилья такой организационной формы управления строительством, как ленд-девелопмент проявляется особенно остро.
Обзор литературы по исследуемой проблеме показал, что научно-практическая тематика ленд-девелопмента применительно к комплексному жилищному строительству практически отсутствует.
В 2009 г. А. Е. Темичев в своей кандидатской диссертации на тему «Управление проектами комплексного освоения земельных участков» указывает, что в течение последних трех-пяти лет сформировались основные нормативные акты, которые позволяют реализовывать деятельность по девелопменту земли в формах, соответствующих устоявшимся рыночным отношениям. В частности, современные формы девелопмента земли направлены на комплексное и качественно иное, по сравнению со сложившимися в советское время подходами, изменение среды обитания. Вместо количественного прироста городов, точечной или даже блочной застройки в настоящее время необходимо создание комплексных застроек, сочетающих в себе полный набор объектов недвижимости, предоставляющих для жителей все необходимые услуги - от проживания до всего спектра социально-бытовых услуг.
В процессе подготовки земельных участков ленд-девелоперу необходимо решить ряд сложных проблем. Первый комплекс проблем — концептуальный. Необходимо решить, для чего нужна земля, как наиболее эффективно использовать именно этот участок. Второй — правовой: оформление земли, согласование необходимой документации, проектов и прочие вопросы.
Именно вторая часть этих проблем и является сферой деятельности большинства региональных ленд-девелоперов, а вопросы первого комплекса остаются вне поля их деятельности. А это как раз и есть проблемы, для решения которых необходимо использование маркетинговых инструментов, которыми обладают опытные региональные маркетинговые и консалтинговые организации.
Необходимо отметить, что если работа по застройке локальных отдельных инвестиционных проектов является наиболее проработанным вопросом, то комплексная застройка территорий в целях
РЕГИОНАЛЬНАЯ экономикА: теория и практика
55
жилищного строительства является наиболее сложным вопросом как системы девелопмента в целом, так и девелопмента земельных участков. Данный вид деятельности наиболее характерен для крупных предприятий инвестиционно-строительного комплекса. Именно поэтому девелопмент земельных участков при комплексном освоении территорий для целей жилищного строительства является преимущественной сферой деятельности крупного бизнеса корпоративного типа или жилищных корпораций в форме ОАО, ЗАО или холдинговых компаний.
Выделяются, как правило, пять основных групп работ по девелопменту крупных земельных участков:
• анализ рынка и выбор участка;
• обоснование инвестиций;
• правовое развитие участка;
• проектирование и инженерно-технологическое
развитие участка;
• маркетинг участков в целях их передачи под
эксплуатационный девелопмент зданий и сооружений.
Зарубежный опыт выполнения проектов освоения земельных участков показывает, что для крупных проектов комплексного лэнд-девелопмента целесообразно создавать специализированную управляющую компанию, занимающуюся исключительно данным проектом или несколькими аналогичными проектами. Попытки реализовать проект лэнд-де-велопмента в рамках основной организационной структуры девелоперской компании, как правило, дают очень неэффективные результаты. Таким образом, для управления проектом комплексного развития крупных земельных участков необходимо создавать отдельное юридическое лицо, отвечающее перед основной девелоперской организацией за результаты проекта [1].
Исследования показывают, что в России происходит развитие нового высокодоходного сегмента жилищного рынка по комплексной жилой застройке территорий, который обеспечивает максимальное предложение от крупных корпоративных застройщиков на уровне 45 % от объемов вводимого жилья. При этом прогнозируется тенденция увеличения этой доли. В этой связи очень важно научно-практическое развитие концепции земельного девелоп-мента применительно к инвестиционным проектам данного типа. Также важно обеспечить готовность крупных инвестиционно-строительных компаний
типа жилищных корпораций к участию в аукционном приобретении земельных участков под данные типы проектов и их эффективному использованию и развитию. Решение этого вопроса является сложной научно-практической тематикой развития ленд-де-велопмента и требует учета специфики реализации проектов комплексного освоения территорий в вопросах формирования корпоративных стандартов менеджмента в области земельного девелопмента.
По имеющимся данным, дальнейшее развитие территории г. Казани зависит от внедрения в практику комплексной жилой застройки новых городских территорий, сопоставимой по величине с застройкой жилых районов в советский период, а сложившаяся ситуация, по мнению специалистов, требует широкого развития проектов комплексной застройки территорий.
Несмотря на то, что инвестиционно-строительный комплекс Республики Татарстан в последние годы демонстрирует высокие показатели объемов жилищного строительства (в 2007 г. построено 2,04 млн м2 жилья, в 2008 г. - 2,22 млн, 2009 г. - 2,01 млн, 2010 г. - 2,02 млн, 2011 - 2,39 млн м2 - прогноз), большая их часть носит точечный характер и возводится на площадках, подготовленных среди существующей застройки более 10 лет назад.
Это приводит к тому, что жилая зона становится все более урбанизированной - жители лишаются детских и спортивных площадок, зеленых зон; новое строительство перегружает изношенные инженерные сети города, приводит к перенасыщению его застроенной части личным автотранспортом новых жильцов и арендаторов, возрастает нагрузка на общественный транспорт.
Комплексное освоение территорий включает в себя выполнение инженерных изысканий, подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, строительство объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства. В современных условиях предлагается рассматривать проект комплексного развития территорий также с точки зрения создания новой, привлекательной среды обитания. Привлекательность среды обитания обеспечивается за счет выработки комплексного и сбалансированного градостроительного решения в системе: жилье разного класса для различных типов домашних хозяйств -развитая и современная инженерная, социальная, коммунальная и транспортная инфраструктуры -наличие рабочих мест и зоны отдыха. При этом
будет сформирована единая концепция развития и управления районом.
Некоторые ученые предлагают построить структуру проекта как совокупность нескольких взаимосвязанных подпроектов. При этом управление застройщиком осуществляется как на уровне проекта, так и на уровне подпроектов в следующем составе: подготовка земельного участка, подготовка инженерной инфраструктуры, строительство жилья и социальных объектов, строительство коммерческих объектов. В такой структуре застройщик закрепляет за собой подпроекты в рамках своих текущих приоритетов и специализации его партнеров. Это позволяет минимизировать риски, определяет порядок входа и выхода застройщика из подпроекта и его завершения.
Объективные требования технологии развития территории - девелопмента - определяют несоответствие между ограниченными возможностями девелоперов и масштабами задач развития городов и территорий. Развитие территории обеспечивается строительством «внутри территории» - на земельном участке в границах квартала, микрорайона и «вне территории» - это строительство «внеплоща-дочных» объектов и сетей инженерно-технического обеспечения. Возможностей частных девелоперов недостаточно для решения задач развития города в целом. Частные девелоперы осваивают (развивают) части территории города - кварталы, микрорайоны. Переход к следующему уровню масштаба деятельности - району, группе районов - означает переход к деятельности, осуществить которую частные девелоперы обычно не в состоянии, или они в этом не заинтересованы по объективным причинам, связанным с закономерностями бизнеса.
В этом состоит коллизия между пределами экономических возможностей частных девелоперов и превышающими их пределы потребностями развития города в целом. Однако эта коллизия разрешаема при применении определенной технологии.
Наряду с частными девелоперами должен появиться еще один субъект, который заинтересован и готов делать то, что, как правило, не делают частные застройщики, а именно — строить магистральные сети и генерирующие объекты инженерно-технической инфраструктуры. Таким субъектом могут стать органы публичной власти. Во взаимодействии частных девелоперов и органов публичной власти рождается технология партнерства как синхронизации выполнения различных (как минимум двух) взаимосвязанных проектов.
Для решения данной проблемы можно предложить методику организации государственно-частного партнерства (ГЧП) при реализации проектов комплексной жилой застройки территорий (КЖЗТ). Данная методика состоит в обеспечении эффективности реализации проекта КЖЗТ, зависящего от глубины взаимодействия и согласованности интересов и действий участвующих в проекте сторон - федеральных органов власти, органов субъекта Федерации, муниципалитета и бизнес-структур. Цели создания ГЧП заключаются в объединении усилий бизнес-структур и органов государственной и муниципальной власти, связанных с управлением конкретным проектом КЖЗТ. Задачи партнерства заключаются:
• в повышении эффективности расходуемых на инфраструктуру государственных средств за счет инновационного проектирования, снижения капитальных и текущих затрат и повышения стандартов работы;
• в стимулировании реализации проектов КЖЗТ и связанных с ними государственных программ капитальных вложений;
• в поддержке потенциала долгосрочного экономического роста за счет устранения административных барьеров и повышения общей эффективности процесса реализации проекта КЖЗТ;
• в эффективном распределении рисков между участниками проекта КЖЗТ и передаче рисков той стороне, которая может ими эффективно управлять.
В последние несколько лет в Российской Федерации становится популярным комплексное освоение пригородных территорий путем строительства централизованных поселков. Заявленная правительством программа малоэтажного строительства в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» придает инициативе частных инвесторов дополнительный импульс.
Программа массового малоэтажного строительства весьма перспективна и имеет большой потенциал. Во всех развитых странах подавляющее большинство людей проживают в таунхаусах, коттеджах, малоэтажных домах. В монолитных высотках в основном располагаются административно-офисные центры.
Россия довольно долгое время шла вразрез с мировыми тенденциями, форсируя строительство панельных и монолитных многоэтажных домов.
Между тем у малоэтажной застройки очевиден ряд преимуществ. Во-первых, это более благоприятная экологическая обстановка. Во-вторых, это обеспечение необходимой инфраструктурой - одновременно с возведением жилых домов строится необходимое количество детских садов, школ, поликлиник, торговых центров. В российских городах строительство масштабных жилых комплексов, особенно точечная застройка, еще больше усложняла ситуацию с образованием, социально-бытовым и медицинским обслуживанием, поскольку не сопровождалась строительством пропорционального количеству новоселов объема объектов инфраструктуры. Втиснутые в сложившийся район новостройки не давали значимого объема нового жилья, но очень усилили социальную напряженность - местные жители зачастую активно сопротивлялись новому строительству на месте скверов и детских площадок. Немаловажным является и психологический комфорт жителей районов малоэтажной застройки -здесь всегда атмосфера тишины и спокойствия, в отличие от жилых кварталов в центре города. Все квартиры в малоэтажных жилых комплексах поступают в свободную продажу, что предопределяет однородный социальный слой новоселов.
Российские жители приблизились к европейским стандартам в понимании комфорта проживания. Учитывая эти факторы, можно утверждать, что строительство малоэтажного жилья - достойная альтернатива возведению панельных и монолитных высоток.
Рынок загородной недвижимости Казани в сегменте коттеджной застройки начал формироваться недавно, всего пять лет назад. До этого загородная недвижимость развивалась в формате стихийной индивидуальной застройки домами различных категорий. Сегодня существует около десятка компаний, реализующих проекты новых стандартов проживания.
В числе предпосылок развития малоэтажного строительства можно отметить следующее. Во-первых, произошли изменения в земельном законодательстве - стало возможным покупать землю. Поэтому в Татарстане и в России в целом активно начал формироваться класс собственников земли - людей, предпочитающих покупать земельные участки с целью их дальнейшей капитализации. Во-вторых, на развитие коттеджных поселков влияет новое законодательство об органах местного самоуправления, которое вступило в силу с 2006 г. В республике
началось формирование муниципальных образований, основной задачей которых стало формирование жизни этого образования на основе самостоятельного бюджета. То есть для каждого муниципалитета стал актуален поиск инвестиций. В этом плане освоение земель и их капитализация рассматривались как один из наиболее выгодных вариантов — привлечение инвестиций дает определенную отдачу в бюджет.
Перед девелоперами стоят проблемы освоения территорий, большая часть которых — это земли сельскохозяйственного назначения. Необходимо отметить, что в Татарстане со стороны руководства республики большое внимание уделяется созданию механизмов поддержки крупных собственников в данных вопросах. В этом ключе позиция Президента России Дмитрия Медведева относительно вовлечения в хозяйственный оборот неэффективно используемых земельных участков является обоснованной и целесообразной, при этом основным вопросом является практическая реализация данной политики. Ключевым моментом должна стать разработка четкого и прозрачного механизма продажи земельных участков. Системным решением данного вопроса может стать проведение публичных земельных торгов. Любые попытки решения земельного вопроса путем применения административных мер не принесут желаемого результата и неизбежно вызовут серьезный конфликт интересов. Можно также отметить серьезную опасность того, что методы административного характера могут носить избирательный характер и быть использованы для передела собственности, а это негативным образом отразится на инвестиционной привлекательности регионов.
Крупнейшие игроки рынка недвижимости Казани, понимая возможности и направления развития региона в долгосрочной перспективе, устанавливают контакты на федеральном и международном уровнях в целях привлечения партнеров и применения передового опыта в регионе.
Одной из таких компаний, проводящих активную работу по ленд-девелопменту, является группа компаний ASG, выступившая инициатором разработки проекта планировки присоединенных к г. Казани земель, предусматривающего развитие транспортной и инженерной инфраструктуры присоединенных территорий с учетом намерений собственников земельных участков. Горизонт планирования по некоторым земельным массивам может составлять до 30 лет.
В частности, при активной поддержке партнера ASG - «Поволжского антикризисного института» — создана рабочая группа по определению и использованию земель, пригодных для ведения сельского хозяйства. Деятельность по развитию территорий зачастую сталкивается с рядом проблем, связанных с тем, что законодательное ее регулирование пока крайне несовершенно, и роль «Поволжского антикризисного института» заключается в правовой поддержке реализации инвестиционных проектов. В первую очередь это касается вопросов обеспечения полной информацией о предполагаемых к освоению земельных участках, прежде всего обо всех ограничениях, существенным образом влияющих на возможность осуществления тех или иных строительных проектов.
При решении вопросов развития территорий девелоперы придерживаются стратегии тесного сотрудничества с местными властями: уже заключен ряд соглашений с городом в области реконструкции и строительства объектов, активно ведется совместная деятельность по проектированию транспортных и инженерных сетей, которые обозначат прохождение дорог и линий коммуникаций.
На сегодняшний день сегмент малоэтажного строительства находится лишь на своем начальном этапе развития как в Республике Татарстан, так и по стране в целом. Однако девелоперские организации, работающие в данной сфере деятельности, уже сталкиваются с проблемами, которые не связаны с низким спросом или отсутствием кредитных ресурсов.
Во-первых, земельный вопрос. После вступления в силу нового земельного законодательства участки поблизости от крупных городов были скуплены с целью дальнейшей перепродажи. Сегодня государственные структуры пытаются вовлечь эти площади в хозяйственный оборот. В большинстве случаев удается найти компромиссное решение.
Во-вторых, проблема градостроительной документации. Ее сегодня нет даже в некоторых крупных городах, не говоря о поселках, которые должны быть построены практически в чистом поле. Здесь работа должна начинаться с определения категории земель и способа их использования.
В-третьих, состояние коммуникаций и инфраструктуры. Развитие поселка начинается с дороги, по которой привезут стройматериалы. Жизнь поселка будет полноценной, если там откроются детские сады, школа, магазины, зоны для отдыха. Все это требует значительных затрат и входит в
стоимость квадратного метра. Пока не будет оказана существенная государственная поддержка в решении этих вопросов, стоимость квадратного метра в загородном доме будет приблизительно равна цене площади в городской квартире.
В-четвертых, недостаточное количество аккредитованных строительных организаций. По мнению производителей строительных материалов, сегодня в республике их достаточно, но не хватает организаций, способных освоить этот объем.
Резюмируя изложенное, следует отметить, что для придания инновационной направленности развитию национальной экономики Российской Федерации необходима активизация инновационно-инвестиционного комплекса, который во многом зависит от активизации инвестиционно-строительного комплекса. Инновационной формой функционирования последнего для российских условий является использование систем девелопмента. В классических системах девелопмента появляются инновационные для России виды - девелопмент комплексной жилой застройки и девелопмент земли или ленд-девелопмент, в том числе девелопмент земельных участков под комплексную жилую застройку. Республика Татарстан, войдя в перечень регионов Российской Федерации по реализации пилотных проектов строительства малоэтажного быстровозводимого жилья, располагая необходимой базой стройиндустрии, земельными ресурсами и обладая высокой инвестиционной привлекательностью, имеет необходимые благоприятные предпосылки для серьезного развития малоэтажного строительства.
Список литературы
1. Владимирова И. Л. Организационные механизмы в инвестиционно-строительном комплексе // Труды Института системного анализа РАН. 2009. № 43.
2. Горбашко Е. А., Дюков И. И., Туманов К. М. Конкурентоспособность стран. Ее оценка и роль в преодолении последствий экономического кризиса // Стандарты и качество. 2009. № 10.
3. Кузык Б. Н., Яковец Ю. В. Россия-2050. Стратегия инновационного прорыва. 2-е изд. , доп. М.: Экономика, 2005.
4. Нагапетян Н. Организация инновационного процесса // Экономический портал. URL: http:// institutiones. com/innovations/1049-organizaciya-innovacionnogo-processa.html.
