CC BY
81
Проблемы экономики и юридической практики
5'2018
9.16. БРЕМЯ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕДОМОВОГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Пермяков Максим Андреевич, аспирант ФГАОУ ВО «Дальневосточный федеральный университет», преподаватель кафедры гражданского права Дальневосточного филиала ФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия»
Место работы: Дальневосточный филиал ФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия» Место учебы: ФГАОУ ВО «Дальневосточный федеральный университет»
permyakovma@bk.ru
Аннотация: в статье рассматриваются вопросы несения собственниками помещений в многоквартирном доме бремени содержания общедомового имущества, а также возможности дифференцированного подхода к взиманию платы в зависимости от степени автономности помещения.
Ключевые слова: общее имущество, многоквартирный дом, плата за содержание помещения.
THE BURDEN OF MAINTAINING COMMON PROPERTY IN AN APARTMENT BUILDING
Permyakov Maksim A., Post Graduate of the Far Eastern Federal University, Lecturer of Dept. of Civil law of the Far Eastern branch of the Russian State University of Justice
Work place: the Far Eastern branch of the Russian State University of Justice Study place: the Far Eastern Federal University
permyakovma@bk.ru
Annotation: the article deals with the owners of the premises in an apartment building carrying the burden of maintaining common property, as well as the possibility of differentiated approach to charging, depending on the degree of autonomy of the premises. Keywords: common property, apartment building, premise maintenance fee.
Право собственности является центральным институтом частного права, и движущей силой права в целом, отличительным признаком которого выступает исключительный характер власти собственника над вещью. Сказанное не говорит о безграничности такой власти, пределы которой могут быть установлены, в том числе правами сособственников, особой разновидностью которых можно считать собственников помещений в многоквартирном доме, которым соразмерно площади таких помещений принадлежит право на долю в общедомовом имуществе.
Говоря о праве собственности, необходимо помнить о том, что помимо триады правомочий пользования, распоряжения и владения имуществом, указанных в части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежит также бремя содержания принадлежащего ему имущества, что указано в статье 210, а применительно к участнику долевой собственности в статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации [1]; им вторит статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации [2].
Структура платы за содержание общедомового имущества определена статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации. В нее входят, помимо прочего, плата за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, взнос на капитальный ремонт.
Споры о взыскании задолженности по оплате услуг по обслуживанию многоквартирного дома являются достаточно простой категорией дел, и рассматриваются как судами общей юрисдикции, так и арбитражными судами, при этом, как правило, не вызывая у судей и участников процесса каких-либо
затруднений и вопросов, результат является достаточно легко прогнозируемым [17, с. 102009].
Однако нежелание отдельных собственников помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание общего имущества наравне с остальными, заставляет их «изобретать» всё новые доводы в свою защиту, такие как неиспользование мест общего пользования, самостоятельность от многоквартирного дома, специфику осуществления деятельности в нежилых помещениях.
Несмотря на то, что пункт 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 указывает, что размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений [3], а в пунктах 12, 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» указано, что собственники помещений обязаны нести бремя содержания общедомового имущества независимо от объема фактического использования [4], судебная практика допускает различные подходы к возможности установления дифференцированной платы для собственников тех или иных помещений.
Так, апелляционным определением Алтайского краевого суда от 03.04.2013 года признано правомерным установление разного размера платы для собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, по-
Пермяков М. А.
БРЕМЯ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕДОМОВОГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
скольку такая дифференциация была введена решением общего собрания собственников [5].
Утверждение такого подхода имеет опасный характер, связанный с тем, что собственники помещений, имеющие большинство голосов, могут получить право искусственно завышать или занижать размер платы для собственников помещений иного функционального назначения. Применение такого подхода отвергнуто и Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в определении от 05.12.2012 года № ВАС-15456/12 [6].
Само по себе наличие таких решений общих собраний, таких споров, свидетельствует о том, что гражданский оборот, за которым право неминуемо не поспевает, толкает на поиск возможностей дифференцированного подхода к определению участия различных собственников в содержании общедомового имущества.
В контексте темы статьи представляется интересной судебная практика, оценивающая возможность освобождения собственника помещения от содержания общедомового имущества в зависимости от степени автономности такого помещения.
По данному вопросу в судебной практике встречается несколько позиций, наиболее классическая из которых связана с тем, что независимо от доводов об автономности объекта, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В частности, в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 июня 2011 года указано, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества [10].
Вторым подходом судов можно признать ориентацию на техническое описание объекта. Например, в апелляционном определении Самарского областного суда от 15 апреля 2016 года судебная коллегия основывала свои выводы на технической документации многоквартирного дома, в соответствии с которой спорное, пристроенное помещение не являлось самостоятельным сооружением [13]. В определении от 26 января 2018 года Верховный Суд Российской Федерации указывает, что спорный объект пристроя поставлен на государственный кадастровый учет как единый объект недвижимости (с многоквартирным домом) [12].
В последние годы происходит формирование нового подхода к рассматриваемому вопросу, и судебные инстанции всё чаще дают оценку автономности объекта, при этом вырабатывая признаки, которыми он должен обладать для признания автономным.
Так, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 апреля 2014 года по делу № А40-54016/2013 управляющей организации отказано в удовлетворении требования о взыскании задолженности по содержанию общедомового имущества многоквартирного дома, поскольку спорное помещение, являющееся объектом гражданской обороны, находящееся в хозяйственном ведении ответчика, полностью автономно и не относится к общему имуществу дома,
более того, оно содержится ответчиком самостоятельно, на основании заключенных им договоров об оказании коммунальных услуг [7].
Решением арбитражного суда Хабаровского края от 11 июля 2014 года по делу А73-4010/2014 управляющей организации многоквартирного дома отказано во взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за обслуживанием общедомового имущества многоквартирного дома, в связи с «наличием в материалах дела доказательств обособленного использования занимаемого помещения, несмотря на наличие общих конструктивных элементов [8]. Как следует из указанного решения, в подтверждение автономности помещения, ответчиком были представлены: договоры с ресурсоснабжаю-щими организациями, составленные с участием ресурсоснаб-жающих организаций акты раздела ответственности по всем системам коммунального снабжения, заключение по результатам обследования помещения, доказательства самостоятельного обслуживания помещения и коммунальных систем.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 16 июля 2018 года, вынесенного в отношении этого же помещения, отказано во взыскании взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, поскольку ответчиком представлены доказательства того, что принадлежащее ему помещение конструктивно не связано с общим имуществом многоквартирного дома, в котором оно расположено, при его эксплуатации не используются инженерные коммуникации, подъезды, иное общее имущество многоквартирного дома [9].
В определении от 22 мая 2018 года Верховный Суд Российской Федерации выделяет следующие признаки, по которым помещение может быть признано автономным, а с собственника снята обязанность по содержанию общедомового имущества:
- встроенно-пристроенные помещения Общества являются технологически обособленными от жилого дома и построены в 1985 году для использования под торговлю, бытовое обслуживание, общественное питание;
- приняты в эксплуатацию как самостоятельный объект строительства;
- имеют обособленные входы во внутренние помещения;
- не имеют какой-либо конструктивной связи с жилыми помещениями жилого дома;
- не связаны с ними ни функционально, ни технологически;
- имеют собственные несущие стены, на которые опираются плиты перекрытия;
- собственную крышу;
- отдельные от дома системы отопления, водопровода, канализации, энергоснабжения, вентиляции [14].
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05 июня 2018 года отказано в удовлетворении исковых требований управляющей организации, поскольку помещение, занимаемое Обществом, является встроенно-пристроенным нежилым помещением, предназначенным для самостоятельного использования с отдельными входными группами и отдельной кровлей [15].
Можно говорить о том, что и в случае удовлетворения исковых требований управляющих организаций, суды обращают внимание на вопрос автономности помещений.
Нижегородский областной суд в апелляционном определении от 17 октября 2017 года указал, что согласно плану первого этажа многоквартирного дома, нежилое помещение не является самостоятельным сооружением, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что пристрой имеет отдельные системы отопления, водоотведения, ка-
Проблемы экономики и юридической практики
5'2018
нализации, построен на отведенном земельном участке, не являющемся частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом [11].
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08 июля 2014 года исковые требования управляющей организации удовлетворены, в связи с наличием у спорного, пристроенного к многоквартирному дому нежилого помещения, общих систем водоснабжения и водоотведения [16].
Приведенные выше выводы судебных инстанций, позволяют считать, что в настоящее время происходит формирование практики, направленной на дифференцированный подход к определению размера участия собственников помещений в многоквартирном доме в содержании общедомового имущества, в зависимости от тех или иных критериев, как то: отдельные от общедомовых системы коммуникаций, самостоятельные выходы, не связанные с выходами из многоквартирного дома, земельный участок, отведенный для обслуживания помещения, отдельная кровля, цели строительства, момент ввода в эксплуатацию относительно здания в целом, использование общего имущества при эксплуатации и самостоятельность обслуживания.
Вызывает сомнения, что каждый из этих критериев в настоящее время может быть применен, в частности то, что собственник так называемого автономного помещения не использует общедомовое имущество, прямо противоречит вышеупомянутой правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации.
Кроме того, в судебных постановлениях указано, что признаваемые автономными помещения являются встроенно-пристроенными, а значит расположенными частично в габаритах жилого дома, а частично в объеме, вынесенном за них. Таким образом, невозможно говорить об абсолютном отсутствии какой-либо связи с домом. Представляется, что собственником такого помещения, по меньшей мере, используется часть фундамента и фасада жилого дома.
Однако, с учетом потребностей гражданского оборота, о которых было сказано выше, представляется, что случаи, при которых ставится под сомнение справедливость взимания платы за содержание общедомового имущества с собственников отдельных помещений наравне с остальными, все-таки могут существовать.
На мой взгляд, целесообразно или закрепить признаки автономных помещений, в зависимости от наличия совокупности которых будет разрешаться вопрос объема участия их собственников в содержании общедомового имущества, или установить единую дефиницию автономных помещений, которая может выглядеть так: «автономным является нежилое помещение, которое хотя и находится внутри жилого дома, но при этом, технически обладает полной самостоятельностью, то есть, имеет ресурсоснабжающие сети, никак не связанные с общедомовыми, самостоятельные выходы и входы, в том числе запасные, использование которых исключает использование общедомового имущества, а также имеет строительные укрепления, позволяющие ему функционировать, таким образом, как если бы здания не существовало», и освободить собственников данных помещений от участия в содержании многоквартирного дома.
Однако последнее кажется сомнительным, поскольку, как было указано выше, общие элементы всё-таки существуют, иначе спор бы просто не возникал, в связи с чем, возможно
вести речь лишь о разной степени автономности тех или иных помещений.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 92,2%.
Список литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая : от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ : [в ред. федер. закона от 29 дек. 2017 г. № 459-ФЗ] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации : от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ : [в ред. федер. закона от 31 дек. 2017 г. № 503-ФЗ] // Собрание законодател ьства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 14.
3. Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность : постановление Правительства РФ от 13 авг. 2006 г. № 491 : [в ред. постановления Правительства РФ от 13 сент. 2018 г. № 1090] // Российская газета. -2006. - № 184.
4. О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности : постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22 // Российская газета. - 2017. - № 8.
5. Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 03 апр. 2013 г. по делу № 33-2614/13 // Справочно-правовая система «Кон-сультантПлюс».
6. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 дек. 2012 г. № ВАС-15456/12 // Справочно-правовая система «Консул ьта нтПлюс».
7. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 апр. 2014 г. по делу № А40-54016/2013 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
8. Апелляционное определение Самарского областного суда от 15 апр. 2016 г. по делу № 33а-4635/2016 // Справочно-правовая система «Консул ьта нтПлюс».
9. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26 янв. 2018 г. № 309-ЭС17-21396 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
10. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 июн. 2011 г. по делу № А23-2786/10г-16-146 // Справоч-но-правовая система «КонсультантПлюс».
11. Решение арбитражного суда Хабаровского края от 11 июл. 2014 г. по делу № А73-4010/2014 // www.khabarovsk.arbitr.ru (дата обращения 8 октября 2018)
12. Решение арбитражного суда Хабаровского края от 16 июл. 2018 г. по делу № А73-5317/2018 // www.khabarovsk.arbitr.ru (дата обращения 8 октября 2018)
13. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 мая 2018 г. № 305-ЭС18-5094 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
14. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05 июн. 2018 г. № 309-ЭС18-6191 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
15. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 17 окт. 2017 г. по делу № 33-11889/2017 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
16. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08 июл. 2014 г. по делу № А76-9592/2013 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
17. Artemyeva Y.A., Ivanovskaya N.V., Voykova N.A., Frolova E.E. War to the bitter end or finally a compromise? Prospects for court approval of tax dispute settlements with the participation of entrepreneuers in Russia // Indian journal of science and technology, 2016, vol. 9, № 36, p. 102009
Пермяков М. А.
БРЕМЯ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕДОМОВОГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
РЕЦЕНЗИЯ
на статью «Бремя содержания общедомового имущества собственниками помещений в многоквартирном доме» аспиранта ФГАОУ ВО «Дальневосточный федеральный университет», преподавателя кафедры гражданского права Дальневосточного филиала ФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия» Пермякова М.А. Представленная статья посвящена актуальным вопросам несения собственниками помещений в многоквартирном доме бремени содержания общедомового имущества, а также возможности дифференцированного подхода к взиманию платы в зависимости от степени автономности помещения.
Пермяковым М.А. исследуется правоприменительная практика относительно разного подхода российских судов к установлению платы для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме с соответствующей авторской оценкой каждого из них. Автор указывает на неоднозначность и порой противоречивость сложившейся судебной практики по спорному вопросу.
Немаловажным фактором, обосновывающим научную ценность данной статьи является, то обстоятельство, что Пермяков М.А. делает
обоснованные предложения о закреплении признаков автономных помещений, в зависимости от наличия совокупности которых будет разрешаться вопрос объема участия их собственников в содержании общедомового имущества, или установлении единой дефиниции автономных помещений.
В качестве замечания можно отметить следующее: проведено не достаточное изучение точек зрения ведущих ученых относительно заявленной проблематики.
В целом высказанное замечание не снижает научной и практической ценности представленной работы.
Научная статья Пермякова М.А. «Бремя содержания общедомового имущества собственниками помещений в многоквартирном доме» соответствует всем требованиям, предъявляемым к работам такого рода. Данная статья может быть рекомендована к публикации.
Рецензент:
Доцент кафедры гражданского права и процесса и международного частного права Юридического института Российского университета дружбы народов
Артемьева Ю.А.
