CC BY
100
Пермяков М.
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
8.7. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Пермяков Максим, помощник судьи Хабаровского краевого суда, советник юстиции 3 класса; аспирант; преподаватель кафедры гражданского права
Место работы: Хабаровский краевой суд; ФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия», Дальневосточный филиал
Место учебы: ФГАОУ ВО «Дальневосточный федеральный университет»
permyakovma@bk.ru
Аннотация: в статье анализируются проблемы приобретения права собственности на земельный участок под «малоквартирными» домами, указывается на законодательную и практическую неопределенность, предлагается решение сложившихся вопросов.
Ключевые слова: право собственности, общее имущество, многоквартирные дома, жилищная собственность.
RIGHT OF PROPERTY OF LAND PLOT UNDER APARTMENT BUILDING
Permyakov Maksim, Assistant to judge of Court of the Khabarovsk Region, 3rd Class Counselor of Justice; Post Graduate; Lecturer of Dept. of Civil law
Work place: Court of the Khabarovsk Region; the Far Eastern branch of the Russian State University of Justice Study place: Far Eastern Federal University
permyakovma@bk.ru
Annotation: given article analyze: the problems of acquiring the right of property of land plot under small apartment building, point to legislative and practical uncertainty, proposes solutions to the existing issues. Keywords: right of property; common property; apartment building, residential property.
Земельный участок в системе недвижимого имущества, по вполне очевидным причинам, занимает особое место: первая недвижимая вещь, количество физически ограничено, природный ресурс, основа жизнедеятельности человека, первооснова для иной недвижимости, реализация прав на которую неразрывно связана с обладанием земельным участком, необходимым для её размещения и эксплуатации, и в сущности фундамент вещного права.
Земельный участок является так называемой естественной недвижимостью, с которой прочно связана искусственная -здания, сооружения и все, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба назначению [1]. Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 315-ФЗ статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации также дополнена указанием на то, что к недвижимому имуществу относятся помещения и машино-места, находящиеся в зданиях и сооружениях [2].
В законе дефиниция многоквартирного дома отсутствует, однако данный пробел восполняется постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, в соответствии с которым многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок или в помещения общего пользования [3].
Ю.П. Свит вторит постановлению Правительства Российской Федерации, дополнительно указывая, что в отличие от жилого дома, относящегося к жилым помещениям, многоквартирный дом сам состоит из нескольких помещений, использование которых немыслимо без определенной инфраструктуры и помещений общего пользования [4].
Земельный участок под многоквартирным домом и расположенные на данном участке объекты принадлежат собствен-
никам помещений в доме на основании пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации [5].
Как следует из пункта 13 статьи 30.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок под многоквартирным домом устанавливаются федеральными законами [6].
К таким федеральным законам может быть отнесен Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статья 16 которого определяет условия включения земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома и приобретения права долевой собственности на него. Эта статья дифференцирует земельные участки на три категории: сформированные до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, земельные участки, не сформированные до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и земельные участки под многоквартирными домами, возведенными после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации [7].
Несмотря на довольно длительное действие законоположений о земельных участках под многоквартирными домами, упрощение законодательного регулирования (например, предоставление Федеральным законом от 03 июля 2018 года № 191-ФЗ каждому собственнику права на обращение за формирование земельного участка под многоквартирным домом [8]), сегодня остается большое число многоквартирных домов, имеющих земельные участки лишь номинально, без государственной регистрации права и их кадастрового оформления, что неминуемо создает множество сложностей, таких как например предоставление земельного участка третьим лицам вблизи многоквартирного дома.
Кроме того, правовое регулирование не может похвастаться совершенностью в вопросе оформления прав на земельные
Проблемы экономики и юридической практики
4'2018
участки под многоквартирными домами, что также негативно влияет на приобретение их собственниками помещений.
Так, А.А. Студилко задается вопросом об обоснованности применения пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к многоквартирным домам, в состав которого входят квартиры, каждая из которых имеет выход на приквартирный земельный участок [9].
Собственники указанных многоквартирных домов нередко обращаются в суды за защитой своих прав при получении отказа в формировании земельного участка, прилегающего к их квартире.
Апелляционным определением Приморского краевого суда от 16.12.2015 года отказано в удовлетворении исковых требований о признании квартиры, расположенной в одноэтажном двухквартирном доме, частью жилого дома с целью формирования и приобретения в собственность земельного участка под данной частью жилого дома, используемой только собственником данной квартиры, в том числе под надворные постройки [10].
Суд мотивировал отказ в исковых требованиях тем, что жилое помещение, принадлежащее истцу, является квартирой, расположенной в многоквартирном доме. Дом является многоквартирным, поскольку содержит в себе две квартиры, общедомовое имущество - крыша, фундамент, перекрытие. А само по себе наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями отнесения жилого помещения к жилому дому или его части.
К аналогичным выводам пришел Верховный суд Республики Татарстан в апелляционном определении от 23 ноября 2017 года, дополнительно указав, что в двухквартирном доме проживают две семьи, не связанные родственными узами, несмотря на то, что под каждой частью многоквартирного дома находится свой земельный участок, данное обстоятельство не может быть признано решающим, поскольку такой участок не предоставлялся под индивидуальный жилой дом [11].
Апелляционным определением Хабаровского краевого суда от 21 февраля 2018 года отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на земельный участок под квартирой в двухквартирном доме, поскольку действующее законодательство не содержит такой возможности для квартир, а спорный земельный участок ранее не был предоставлен ни истцу, ни ее правопредшественнику [12].
Поддержал в качестве критерия отнесения двухквартирного жилого дома к многоквартирному и Верховный Суда Российской Федерации в определении от 23 августа 2016 года, в связи с наличием у квартир общедомового имущества в виде крыши, чердака, фундамента, коридора [13].
Свердловский областной суд в апелляционном определении от 21 июня 2016 года поддержал суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований, в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок формировался именно для части дома, принадлежащей истцу, он является приусадебным, его эксплуатация без пользования частью дома невозможна, иные постройки на данном земельном участке принадлежат истцу и обслуживают его часть дома, при этом, доказательств возведения спорного дома как многоквартирного судом не установлено [14].
Апелляционным определением Смоленского областного суда от 21 июня 2016 года удовлетворены исковые требования о признании права собственности на земельный участок под двухквартирным многоквартирным домом, по иску собствен-
ника одной из квартир, в порядке пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Суд укал, что в настоящем деле вторая квартира признана непригодной для проживания, собственник от нее отказался решением о сносе, в связи с чем отсутствуют препятствия для признания права собственности на спорный земельный участок за собственником единственной пригодной для проживания квартиры [15].
Верховный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2015 года подверг сомнению обоснованность выводов суда апелляционной инстанции о невозможности предоставления собственнику квартиры в одноэтажном двухквартирном жилом доме земельного участка под данной квартирой, передал дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав на необходимость проверки судом вопросов отнесения спорного дома к дому блокированной застройки, соотношения прав собственников двух квартир с учетом согласованности между ними границ земельных участков [16].
Как видно из приведенных примеров, практика применения законодательства о формировании земельных участков под «малоквартирными» домами не однородна, что само по себе негативно влияет на стабильность гражданского оборота, не позволяя спрогнозировать решения компетентных органов по спорным вопросам.
Представляется существование нескольких подходов к разрешению сложившейся неопределенности.
Пункт 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации содержит признаки домов блокированной застройки: количество этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков (не более десяти), общим имуществом блоков являются стены между ними (без проемов), каждый блок предназначен для проживания одной семьи, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования [17].
На первый взгляд, двухквартирный жилой дом, в котором каждая из квартир имеет выход на свой земельный участок, вполне соотносится с определением дома блокированной застройки, однако практика отнесения жилого дома к домам блокированной застройки также не может быть признана однородной.
Так апелляционным определением Верховного суда республики Башкортостан от 27 ноября 2017 года удовлетворены исковые требования о признании здания жилым домом блокированной застройки, в связи с признанием квартир отдельными блоками, отделенных друг от друга стеной без проемов, наличием изолированного входа к каждому помещению [18].
Омский областной суд в апелляционном определении от 01 апреля 2015 года исходил из невозможности признания двухквартирного жилого дома домом блокированной застройки, исходя из его технического описания в качестве многоквартирного [19].
Приморский краевой суд в апелляционном определении от 20 ноября 2017 года указал на невозможность признания ше-стиквартирного дома домом блокированной застройки при отсутствии достаточных доказательств, что жилой дом не содержит в себе элементов общего имущества (фундамент, крыша, земельный участок) [20].
Судебная практика по вопросу отнесения «малоквартирных» домов к домам блокированной застройки также неоднородна, на что обращает наше внимание и Минэкономразвития России в письме от 14 марта 2017 года № Д23и-1328 [21].
Пермяков М.
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
В контексте проблематики настоящей статьи представляется интересной практика арбитражных судов, выделяющей в многоквартирных домах автономные помещения, собственники которых не в полной мере обязаны нести бремя на содержание общедомового имущества.
Так, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 апреля 2014 года лицо освобождено от обязанности по оплате содержания общедомового имущества, поскольку помещение, находящееся в его хозяйственном ведении полностью автономно и содержится на основании самостоятельно заключенных договоров об оказании коммунальных услуг [22].
Решением арбитражного суда Хабаровского края от 11 июля 2014 года управляющей организации отказано во взыскании платы за обслуживание общедомового имущества многоквартирного дома, в связи с «наличием в материалах дела доказательств обособленного использования занимаемого помещения, несмотря на наличие общих конструктивных элементов» [23].
Однако такая практика немногочисленна, является спорной и не может быть в настоящее время воспринята в качестве общего правила.
Думается, поставленная проблема имеет фундаментальные корни. В Российской Федерации признается искусственная недвижимость. Такой порок связан с тем, что в переходный период «новой» России была допущена грубая юридическая ошибка. Во время «открытия» оборота недвижимых вещей, законодательство о искусственной недвижимости вступило в силу раньше естественной, что привело к делению природной недвижимости, и порождению проблем, сегодня не разрешенных.
Согласно, например, Германскому правопорядку недвижимостью является земельный участок. Слово «gшndstuk» переводится с немецкого на другие языки и как «недвижимость», и как «земельный участок». То есть для Германского гражданского права настолько очевидно, что единственным объектом недвижимости может быть только земля, что это даже является одним и тем же словом. Разумеется, в Германии, так же как и в России, существуют иные объекты, прочно связанные с землей, но они не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а из смысла § 93 и 94 ГГУ являются составными частями земельных участков [24].
Интересно заметить, что в немецкой юридической литературе принципиально иначе, чем в России, интерпретируют содержание права на жилое помещение как: «особую форму связи между режимом общей собственности на земельный участок и особым режимом собственности на квартиру» [25].
Возможно, именно верное представление о недвижимости прежде всего, как о земельном участке, наличие глубокой правовой традиции восприятия земли как первоосновы недвижимости, позволяет германскому гражданскому праву быть гибче в некоторых подходах, а также усматривать не вполне очевидные для российской юриспруденции пути решения проблем [26, 27].
Так, например, абзац 1 § 8 Закона о жилищной собственности и праве длительного проживания устанавливает право собственников земельного участка под многоквартирным домом выделить доли в нем таким образом, чтобы с каждой долей на земельный участок связывалось право на определенное помещение в здании [28].
Имплементация такой нормы несомненно должна обогатить российское гражданское право, упростить оборот, решить поставленные в настоящей статье практические и законодательные проблемы.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 83,75%.
Список литературы:
1. Пермяков, М. А. Правовой режим автомобильных дорог: анализ законодательной базы и судебной деятельности / М. А. Пермяков // Судебная власть и судебная деятельность в Российской Федерации: вопросы теории и практики: сборник научных трудов. - Хабаровск : ДВФ ФГБОУ ВПО «Российская академия правосудия», 2013. - С. 87-89.
2. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : федер. закон от 03 июля 2016 г. № 315-ФЗ : [в ред. федер. закона от 03 июля 2016 г. № 315-ФЗ] // Собрание законодательства РФ. - 2016. - № 27 (ч. 2). - Ст. 4248.
3. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции : постановление Правительства РФ от 28 янв. 2006 г. № 47 : [в ред. постановления Правительства РФ от 28 февр. 2018 г. № 205] // Российская газета. - 2006. - № 28.
4. Свит, Ю. П. Особенности права собственности на общее имущество многоквартирных домов и нежилых зданий / Ю. П. Свит // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2011. - № 6. - С. 38-47.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации : от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ : [в ред. федер. закона от 28 дек. 2016 г. № 498-ФЗ] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 14.
6. Земельный кодекс Российской Федерации : от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ : [в ред. федер. закона от 03 июля 2018 г. № 185-ФЗ] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
7. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации : федер. закон от 29 дек. 2004 г. № 189-ФЗ : [в ред. федер. закона от 01 июля 2017 г. № 141-ФЗ] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 15.
8. О внесении изменения в статью 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» : фе-дер. закон от 03 июля 2018 г. № 191-ФЗ : [в ред. федер. закона от 03 июля 2018 г. № 191-ФЗ] // Российская газета. - 2018. - № 145.
9. Студилко, А. А. К ворпросу о необходимости защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах / А. А. Студилко // Российская юстиция. - 2012. - № 6. - С. 34-36.
10. Апелляционное определение Приморского краевого суда от 16 декабря 2015 г. по делу № 33-11550 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
11. Апелляционное определение Верховного суда республики Татарстан от 23 ноября 2017 г. по делу № 33-18840/2017 // Спра-вочно-правовая система «КонсультантПлюс».
12. Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 21 февраля 2018 г. по делу № 33-1250 // архив Краснофлотского районного суда г. Хабаровска.
13. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 августа 2016 года № 33-КГ16-11 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
14. Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21 июня 2016 г. по делу № 33-9101 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
15. Апелляционное определение Смоленского областного суда от 21 июня 2016 г. по делу № 33-2218/2016 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
Проблемы экономики и юридической практики
4'2018
16. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 мая 2015 года № 127-15-6 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
17. Градостроительный кодекс Российской Федерации : от 29 дек. 2004 г. № 190-ФЗ : [в ред. федер. закона от 23 апр. 2018 г. № 89-ФЗ] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 16.
18. Апелляционное определение Верховного суда республики Башкортостан от 27 ноября 2017 г. по делу № 33-25016/2017 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
19. Апелляционное определение Омского областного суда от 01 апреля 2015 г. по делу № 33-1953/2015 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
20. Апелляционное определение Приморского краевого суда от 20 ноября 2017 г. по делу № 33-11524/2017 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
21. О жилых домах блокированной застройки : письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 марта 2017 г. № Д23и-1328 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
22. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 апр. 2014 г. по делу № А40-54016/2013 // Спра-вочно-правовая система «КонсультантПлюс».
23. Решение арбитражного суда Хабаровского края от 11 июля 2014 г. по делу № А73-4010/2014 // www.khabarovsk.arbitr.ru
24. Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению. - 4-е изд., перераб.- М.: Инфотропик Медиа, 2015. С. VIII - XIX, 1 - 715.
25. Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht / 18. Aufl. München, 2009. 476 s.
26. Дудин М.Н., Лясников Н.В., Сенин А.С., Толмачев О.М., Никишина И.В., Погребинская Е.А., Фролова Е.Е. Государственное регулирование экономики. Учебное пособие. - М., 2017, Элит, с. 376
27. Dudin M.N., Frolova E.E., Belikova K.M., Badaeva N.V. Particularities of legal regulation and harmonization of proprietary rights legislation in the RSA, Brazil and China // Journal of advanced research in law and economics, 2016, Vol. 7, № 5, p. 1026-1036
28. Закон о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью от 15 март. 1951 г. (BGBl. I S. 175, 209) // URL: http://recht.germany.ru /wohnung.db/items /14.html?op
РЕЦЕНЗИЯ
на статью Пермякова М. на тему «Право собственности на земельный участок под многоквартирным домом» Представленная на рецензирование научная статья посвящена актуальной теме, имеющей важное теоретическое и практическое значение, а именно, проблеме приобретения права собственности на земельный участок под «малоквартирными» домами, имеющей законодательную и практическую неопределенность. Практический интерес представляют предложения по решению сложившихся правовых проблем, а также анализ правоприменительной практики в исследуемой области.
Как правильно отмечает автор, в немецкой юридической литературе принципиально иначе, чем в России, интерпретируется содержание права на жилое помещение как: «особая форма связи между режимом общей собственности на земельный участок и особым режимом собственности на квартиру».
Материалы, представленные в статье, обладают новизной, цитируемые источники отражают современный взгляд на изучаемую проблему. Особый интерес представляет утверждение автора о том, что именно верное представление о недвижимости прежде всего, как о земельном участке, наличие глубокой правовой традиции восприятия земли как первоосновы недвижимости, позволяет германскому гражданскому праву быть гибче в некоторых подходах, а также усматривать не вполне очевидные для российской юриспруденции пути решения проблем. Таким образом, автор акцентирует внимание в статье не только на российском законодательстве, но и анализирует законодательство зарубежных стран в исследуемой области.
Представленная статья структурирована, логически завершена, выводы, сделанные в результате научного исследования, убедительно аргументированы в тексте работы. В аннотации содержатся основные идеи, изложенные автором в работе.
Представленная статья отвечает требованиям, предъявляемым к публикациям такого рода, и на основании вышеизложенного может быть рекомендована для опубликования в открытой печати.
Д-р юрид. наук, профессор кафедры гражданского права и процесса и международного частного права РУДН
Безбах В.В.
