CC BY
214
Актуальные проблемы приобретения права собственности на новые линейные объекты
Д.А. Юрченко помощник председателя Ворошиловского районного суда города Волгограда (г. Волгоград)
Дмитрий Александрович Юрченко, [email protected]
Ежегодно в России вводятся в эксплуатацию тысячи километров дорог, газопроводов и других важных инфраструктурных объектов, обеспечивающих достойную жизнь граждан. С точки зрения гражданского права создание такого имущества имеет свою специфику, и правовое регулирование в этой сфере совершенствуется, однако в юридической практике возникает множество вопросов, связанных с приобретением и оформлением прав на линейные объекты и дальнейшим правовым режимом такого имущества. Основной вопрос, от решения которого зависит правовой режим линейного объекта, заключается в возможности отнесения его к недвижимым вещам. В гражданско-правовой науке, например, в разное время ученые задавались вопросом, относятся ли автомобильные дороги к недвижимым вещам 1, и по мере совершенствования и обновления законодательства этот вопрос был разрешен.
Отнесение к числу объектов недвижимости линейных объектов и распространение на них соответствующего правового режима было связано с принятием таких нормативных правовых актов, как Федеральный закон от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи» (далее - Закон о связи), Федеральный закон от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Однако до сих пор правовой режим многих линейных объектов определяется исходя из правоприменительной практики (в основном судебной), и на уровне федерального законодательства предприняты лишь некоторые шаги к урегулированию этого вопроса.
Начнем с исследования термина «линейный объект» и соотнесения его с иными упоминающимися в законодательстве и практике терминами, такими как «линейное сооружение», «линейные объекты капитального строительства».
В различных нормативных актах содержится указание на линейные объекты. Так, в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее - ГрадК РФ) неоднократно упоминается этот термин, в частности, в пункте 11 статьи 1 указано, что линейные объекты - это такие сооружения, как линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Таким образом, термины «линейное сооружение» и «линейный объект» суть синонимы в контексте градостроительного законодательства. Кроме этого, в контексте градостроительного законодательства линейные объекты являются разновидностью
1 См.: Потяркин Д. Е. Автомобильная дорога - объект недвижимого имущества? // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. 2004. № 2.
объектов капитального строительства, но имеют иной правовой режим в части процедур проектирования, строительства, реконструкции и ввода их в эксплуатацию.
В соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» и от 11 февраля 2005 года № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи» указанный перечень может быть несколько расширен. Так, к линейным объектам, за исключением объектов капитального строительства обустройства месторождений полезных ископаемых, относятся следующие виды объектов капитального строительства: железнодорожные линии; автомобильные дороги; искусственно созданные внутренние водные пути; трамвайные линии; линии электропередачи; трубопроводы;
линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения); теплопроводы; коллекторы; газопроводы; водоводы;
иные виды подобных объектов капитального строительства, расположенных в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к таким объектам.
Согласно постановлениям названные объекты являются объектами недвижимости. Как мы видим, перечень является открытым и может быть дополнен отдельными нормативными актами. В связи с этим оценить в совокупности масштабы террито-
рии, которая занята линейными объектами, практически невозможно 2. К тому же на практике возникают трудности, связанные с оформлением прав на такое недвижимое имущество.
Первое затруднение связано с тем, что линейные объекты, несмотря на указание его отнесения к недвижимым вещам, таковыми не признаются в правоприменительной практике. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации поддержал решение одного из нижестоящих судов о правомочности отказа в регистрации земельного участка, так как, по его мнению, объект, в который монтируется оборудование, не является объектом недвижимости 3.
Второе затруднение обусловлено отсутствием правоустанавливающих документов на такой объект или земельный участок. Примером конфликта, возникшего по этой причине, является следующее судебное дело. В 2007 году постановлением администрации муниципального района обществу был предоставлен земельный участок для строительства подземной волоконно-оптической линии связи (ВОЛС) на участке Темясово - Субхангулово. Приемочной комиссией общества подписан акт приемки законченного строительством объекта. Управлением Федеральной службы по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия (далее также - Россвязьохранкультура) по Республике Башкортостан выдано разрешение на эксплуатацию сооружения, принадлежащего обществу. Органом технической инвентаризации составлен кадастровый паспорт объекта недвижимости. В 201 1 году общество обратилось в управление с заявлением о регистрации права собственности на волоконно-оптическую линию, предоставив упомянутые кадастровый паспорт сооружения, акт приемки законченного строи-
2 См.: Чикильдина А. Ю. Проблемы кадастрового учета земельных участков под линейными объектами // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 2. С. 23-28.
3 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2013 года № 1160/13.
тельством объекта приемочной комиссией, разрешение на эксплуатацию сооружения, постановление администрации муниципального района. Однако Управление отказало обществу в государственной регистрации права собственности на сооружение на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) в связи с непредставлением на государственную регистрацию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Судом отказ был признан правомерным. Согласно пункту 1 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона о связи сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности и других вещных прав на которое осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (п. 1 ст. 55 ГрадК РФ). Разрешение на строительство, в случае если строительство объекта капитального строительства планируется осуществлять на территориях двух и более муниципальных образований
(муниципальных районов, городских округов), выдается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (ч. 6 ст. 51 ГрадК РФ). Спорное сооружение - подземная волоконно-оптическая линия связи - инвентаризировано как объект недвижимости. Основанием для отказа в государственной регистрации явилось отсутствие разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию. В соответствии с частью 3 статьи 55 ГрадК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.
Суд указал на отсутствие документов о предоставлении обществу земельного участка. Суд не принял в качестве разрешения на ввод объекта в эксплуатацию разрешение Управления Федеральной службы по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия по Республике Башкортостан на эксплуатацию сооружения, поскольку названное управление не относится к органам, уполномоченным на выдачу разрешений на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Суд указал, что установленная Правилами ввода в эксплуатацию сооружений связи, утвержденными приказом Министерства Российской Федерации по связи и информатизации от 9 сентября 2002 года № 113, процедура ввода в эксплуатацию сооружений связи и сетей электросвязи, включающая приемку сооружения приемочными комиссиями, оформление акта приемки, выдачу органом Россвязьохранкультуры разрешения на эксплуатацию сооружения связи, приемку сооружения приемочной комиссией путем оформления акта приемки сооружения связи приемочной комиссией, подтверждает только факт технического соответствия созданного объекта установленным нормам и правилам, предъявляемым к сооружениям связи с точки зрения обеспечения их устойчивого и безопасного функционирования. Поскольку в состав комиссии, подписавшей соответствующие
акты, представители собственника земельных участков, на которых было осуществлено строительство, либо органов, уполномоченных на выдачу разрешения на строительство объекта недвижимости, не входят, суд пришел к выводу о том, что сам акт приемки в эксплуатацию линии связи правомерность создания этого сооружения именно как объекта недвижимого имущества подтверждать не может 4.
Изменение гражданского законодательства в июле 2013 года привело к появлению такого объекта гражданских прав, как единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие) либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. Линейные объекты в составе единого недвижимого комплекса являются их неотъемлемым элементом, поскольку к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
Эта норма весьма актуальна в связи со строительством новых коммуникаций, например, газопроводов. Специфика правового режима линейных объектов обусловлена их техническими характеристиками и
особенностями их кадастрового учета.
В части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» определено, что особенности осуществления кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных) и земельных участков, на которых расположены такие сооружения, учета частей этих земельных участков могут быть установлены органом нормативного правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
В статье 9 Закона о регистрации содержится краткое определение линейных объектов (сооружений). Стоит отметить, что ни в этом законе, ни в ГК РФ линейные объекты в качестве недвижимого имущества не упоминаются. В связи с этим представляется целесообразным добавить в пункт 1 статьи 130 ГК РФ после слов «сооружения» слова «в том числе линейные объекты» и тем самым узаконить правовой режим линейных объектов в качестве недвижимости.
В качестве примера можно привести квалификацию как недвижимого имущества:
• канализационных сетей, под которыми суды понимали систему траншей, колодцев и иных расположенных в земле и неразрывно связанных с землей стационарных элементов, возможность перемещения которых без причинения ущерба их назначению невозможна 5;
• линий электропередач в совокупности со всеми устройствами, в том числе трансформаторными подстанциями, опорами линий электропередачи и т. п., составляющими единый функциональный комплекс 6.
4 Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2012 года № ВАС-7197/12 по делу № А07-8523/2011.
5 Смотри:
определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 января 2011 года № ВАС-18117/10; постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 августа 2010 года № А73-1868/2010;
кассационное определение Магаданского областного суда от 13 декабря 2011 года № 33-1362/11 по делу № 2-1810/11.
6 См., например, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 января 2012 года № А48-759/2011.
В других случаях сооружения основного и вспомогательного назначения, представляющие собой единый объект, который состоит из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, недвижимостью не признавались. Однако они квалифицировались как единое прочно связанное с землей сооружение, имеющее в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера. Государственная регистрация прав на отдельные объекты (в том числе вспомогательные) не препятствовала приватизации земельного участка под всей территорией указанного единого объекта 7. Строительство таких объектов связано с соблюдением не только гражданского и градостроительного законодательства, но и актов экологического и земельного права. При создании линейного объекта еще на этапе его проектирования важно учитывать следующие факторы:
• функциональное назначение линейного объекта (основное или вспомогательное; гидротехническое, газопроводное и т. д.). Поскольку правовой режим определяется среди прочего исходя из цели создания такого объекта, это определяет и процедуру оформления прав на вновь созданные объекты 8;
• уровень линейного объекта по правовому статусу территории (федеральный, региональный или местный). При определении уровня линейного объекта следует учитывать перечни объектов федерального, регионального и местного значения, определяемые
соответственно Правительством или Президентом Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации (пункты 18-20 статьи 1 ГрадК РФ) 9; • правовой статус территории, на которой планируется размещение линейного объекта. Например, если линейный объект будет создан в пределах особо охраняемой территории, то его гражданско-правовой режим будет осложнен экологическими ограничениями, предусмотренными правовым статусом этой территории 10. В юридической практике нередки споры по поводу легализации создания линейных объектов, что обусловлено особым правовым режимом территорий.
Так, в 2012-2013 годах на территории дачного некоммерческого партнерства (далее также - ДНП) проводилось строительство одноэтажных и двухэтажных зданий и линий электропередачи и газопровода. ДПН на праве собственности принадлежит один из участков, входящих в состав территории указанного дачного партнерства. Этот земельный участок, как и вся территория дачного некоммерческого партнерства, входит в состав особо охраняемой природной территории - природного парка «Волго-Ахтубинская пойма», где осуществление строительства возможно только с соблюдением специальных требований, в том числе получение соответствующего разрешения, проведение экологической экспертизы, согласование действий с органом власти или учреждением, в ведении которого находится при-
7 См. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 октября 2010 года № 6200/10.
8 Смотри, например:
Абрамов В. В. Возникновение и переход права собственности на гидротехнические сооружения // Юридический мир. 2011. № 9. С. 67;
Жернаков Д. В. О правовом режиме подземных сооружений // Российский юридический журнал. 2014. № 4. С. 116.
9 См.: Семенченко Е. А. О проектах планировки и межевания территорий, предусматривающих размещение линейных объектов // Юрист. 2012. № 15. С. 8.
10 См.: Анисимов А. П., Доржи-Горяева Э. В., Рыженков А. Я. 18 тезисов о правовом режиме особо охраняемых территорий // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. 2012. № 8. С. 16-21.
родный парк. Однако строительство объектов недвижимости, их использование и эксплуатация линейных объектов на территории ДНП осуществлялось с нарушением требований закона. Прокурор Сред-неахтубинского района Волгоградской области обратился в суд с иском к К. о запрете строительства зданий и строений, эксплуатации линейных объектов (линий электропередачи и газопровода). Суд пришел к выводу о необходимости запрета на строительство и эксплуатацию зданий и строений на территории природного парка «Волго-Ахтубинская пойма» до получения соответствующих разрешений на строительство, согласований и получения положительного заключения экологической экспертизы 11.
На наш взгляд, линейные объекты, являясь одним из видов недвижимости, имеют ряд признаков: ими могут быть сложные или неделимые вещи, они имеют значительную протяженность в пространстве и могут располагаться на территории более одного регистрационного округа. При этом они подлежат обязательному, в том числе техническому, учету, а сделки с ними - государственной регистрации.
Таким образом, приобретение права собственности на возводимые линейные объекты обусловлено гражданским законодательством, но имеет особенности, связанные с функциональным назначением такого линейного объекта, его правовым статусом для обеспечения его эксплуатации в дальнейшем и правовым режимом территории, на которой он будет возведен. Согласование норм гражданского права с нормами градостроительного и земельного права в части унификации терминологии и процедуры оформления прав на линейные объекты имеет важное социально-экономическое значение и существенно повлияет на повышение качества жизни многих граждан.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. О связи : Федеральный закон от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ.
2. Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
5. О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию : постановление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 // Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, № 8, ст. 744.
6. Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи : постановление Правительства Российской Федерации от 11 февраля 2005 года № 68 // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 8, ст. 650.
7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.
8. Об утверждении Правил ввода в эксплуатацию сооружений связи : приказ Министерства Российской Федерации по связи и информатизации от 9 сентября 2002 года № 113.
9. О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, № 31, ст. 4017.
10. Постановление Президиума Высше-
11 Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 13 февраля 2014 года по делу № 33-1069/2014.
го Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2013 года № 1160/13. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 2015 год).
11. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2012 года № ВАС-7197/12 по делу № А07-8523/2011. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 2015 год).
12. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 января 2011 года № ВАС-18117/10.
13. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 августа 2010 года № А73-1868/2010.
14. Кассационное определение Магаданского областного суда от 13 декабря 2011 года № 33-1362/11 по делу № 2-1810/11.
15. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 января 2012 года № А48-759/2011.
16. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 октября 2010 года № 6200/10.
17. Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 13 февраля
^^ОСПРОМЭКСПЕ^^
2014 года по делу № 33-1069/2014. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 2015 год).
18. Абрамов В. В. Возникновение и переход права собственности на гидротехнические сооружения // Юридический мир. 2011. № 9.
19. Анисимов А. П., Доржи-Горяева Э. В., Рыженков А. Я. 18 тезисов о правовом режиме особо охраняемых территорий // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. 2012. № 8. С. 16-21.
20. Жернаков Д. В. О правовом режиме подземных сооружений // Российский юридический журнал. 2014. № 4.
21. Потяркин Д. Е. Автомобильная дорога - объект недвижимого имущества? // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. 2004. № 2.
22. Семенченко Е. А. О проектах планировки и межевания территорий, предусматривающих размещение линейных объектов // Юрист. 2012. № 15.
23. Чикильдина А. Ю. Проблемы кадастрового учета земельных участков под линейными объектами // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 2.
ЗАО «РЕСПУБЛИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО СОДЕЙСТВИЯ ПРОМЫШЛЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЕ»
предоставляет полный комплекс оценочных и юридических услуг с 1996 года
ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Юридические услуги
• защита интересов собственников и арендаторов в административном и судебном порядке при некорректном определении кадастровой стоимости недвижимого имущества
• взыскание долгов с проблемных банков
• налоговые споры
• банкротство
• ведение арбитражных дел
• противодействие рейдерским захватам имущества (защита активов)
• исполнительное производство
Услуги по оценке
▼ оценка различных видов стоимости имущества и имущественных прав, в том числе:
• объектов недвижимости
• бизнеса и пакетов ценных бумаг
• объектов интеллектуальной собственности, включая ноу-хау
• земельных участков и объектов капитального строительства в целях уменьшения налогооблагаемой базы (замещения кадастровой стоимости)
• объектов для целей залога
▼ стоимостная экспертиза по определению суда
+7-(495)-670-90-54, +7-(495)-670-69-78, +7-(499)-179-49-43 www.rospromekspertiza.ru, e-mail: [email protected]
