CC BY
69
001: 10.24411/2072-4098-2018-15003 Разграничение движимого и недвижимого имущества в целях оформления прав на объекты, расположенные на урбанизированных территориях
И.И. Гордиенко начальник отдела Управления имущества государственной казны Росимущества, доцент кафедры земельного права ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», кандидат юридических наук (г. Москва)
Ирина Игоревна Гордиенко, [email protected]
Урбанизированные территории отличаются высокой плотностью населения, высокой концентрацией объектов различного назначения - жилые, производственные, рекреационные, инфраструктурные и т. д.
Урбанизированные территории или города характеризуются сложной многофункциональной территориальной организацией и отличаются взаимопроникновением трех сфер - социальной, экологической и экономической. Сочетание этих трех факторов -залог процветания и здоровья граждан.
Одной из важных составляющих устойчивого развития города является экономическая часть, которая включает торговлю, индустрию отдыха, строительство объектов различной направленности.
Строительство сопряжено с решением таких вопросов, как выделение земельного участка под объект, возведение и оформление прав на здание (см. [2, 3]). Процедура оформления прав на объект включает, как правило, регистрацию права собственности в уполномоченном органе государственной власти (в настоящее время таковым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Регистрации подлежат все объекты недвижимости. Регистрация проводится в соответствии с нормами Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Однако бывают ситуации, когда отличить
объект недвижимости от движимого имущества не так просто.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, в законодательстве нет такого понятия, как «объект недвижимости», но есть перечисление таких объектов и указаны основные признаки для их идентификации.
Вместе с тем существуют объекты, отнесение которых к движимому либо недвижимому имуществу всегда вызывает споры (см. [1]). Условно их можно разделить на три группы:
1) линейные объекты (дороги, нефтепроводы, газопроводы, линии связи и т. п.);
2) объекты незавершенного строительства;
3) объекты капитального строительства - временные постройки.
В отношении линейных объектов отметим следующее. Существуют разные виды таких объектов, но главное их отличие от остальных - протяженность и наличие в составе, как правило, большого количества отдельных объектов, которые все вместе выполняют заданную цель. В настоящее
время некоторые виды линейных объектов имеют формальное определение с законодательной точки зрения. Так, к линейно-кабельным сооружениям связи, являющимся объектами недвижимости, относятся прочно связанные с землей сооружения связи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К таким сооружениям относятся:
• кабельная канализация;
• наземные и подземные сооружения специализированных необслуживаемых регенерационных и усилительных пунктов;
• кабельные переходы через водные преграды;
• закрытые подземные переходы (проколы, микротоннели, коллекторы и т. п.) (см. [8]).
Достаточно много споров при регистрации вызывают линии электропередачи. Отдельно взятые объекты (провода, столбы, аппаратура) не являются объектами недвижимости, однако их совокупность в случае выполнения одной задачи может быть признана судом как объект недвижимости.
Так, согласно постановлению Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2012 года № А78-1990/2012 высоковольтная линия электропередачи является недвижимостью как сложная вещь: арматура, провода, опорные столбы; трансформаторные подстанции.
Здания и сооружения могут быть признаны объектами недвижимости и в том случае, если работы по их строительству не завершены. Однако регистрация прав на такие объекты имеет смысл только тогда, когда их необходимо продать, заложить или совершить иные юридически значимые действия. Для признания таких объектов юридически недвижимыми вещами необходимо соблюдение нескольких условий:
1) наличие прав на земельный участок под строительство;
2) наличие разрешения на строительство;
3) окончание работ по завершению фундамента.
Отметим, что замощение является не отдельным объектом недвижимости, а частью земельного участка (см. [9]). Кроме того, наличие бетонного фундамента не всегда означает, что объект является недвижимым имуществом, так как на нем может быть размещена временная постройка (см., например, [11, 15]). Суды учитывают конструктивные особенности постройки в целом (наличие фундамента, его «привязка» к земле, подведение коммуникаций, принадлежность строения к капитальным объектам).
Объекты капитального строительства подлежат регистрации как объект недвижимости, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем возникает много вопросов относительно того, является ли строение или сооружение временной постройкой.
В пункте 5 постановления правительства Москвы от 13 ноября 2012 года № 636-ПП «О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства» перечислены некоторые объекты некапитального строительства, к примеру, такие как открытые спортивные, игровые, детские площадки, площадки для отдыха, площадки для выгула и дрессировки собак без устройства дренажа в том числе с тентовым покрытием, с размещением на указанных площадках малых архитектурных форм, иного функционального оборудования из сборно-разборных конструкций, обеспечивающего безопасность и целевое использование указанных площадок, в том числе с подключением к сетям электроснабжения и заглублением до 0,5 метра, -без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения; плоскостные парковки - площадки для легкового автотранспор-
та без устройства фундаментов; фонтаны с устройством ограждающих конструкций гидротехнических систем, с заглублением до 0,5 метра.
Так, например, по решению суда в регистрации права собственности на киоск как объект недвижимости отказано в связи с тем, что он не является объектом капитального строительства (см. [10]).
В последнее время появляется судебная практика по признанию объектов недвижимым имуществом. Согласно определению [12], несмотря на попытки владельца объекта доказать, что объект является движимым, кафе признано недвижимостью, хотя собственник пытался доказать, что 1-этажное здание со встроенными антресолями для посетителей - движимое имущество.
Для признания объекта недвижимым имуществом необходимы не только наличие фактических характеристик капитальности, но и юридическое подтверждение того, что объект изначально создавался как недвижимость. То есть необходимы наличие документов на земельный участок, который предоставлен для строительства конкретного объекта, и разрешение на его строительство и ввод в эксплуатацию.
Например, комплекс сооружений, построенных с целью защиты от наводнений, протяженностью 25 километров, включая две дамбы, два судопропускных сооружения и автомобильную дорогу, не является объектом недвижимости, так как земельный участок не был предоставлен для строительства недвижимости (см. [14]). Подобное решение было вынесено Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа [16] в отношении автостоянки, которая не была признана объектом недвижимости в силу того, что была возведена на земельном участке, не предоставленном для создания объекта капитального строительства.
В юридической литературе одним из критериев отнесения объекта к недвижимому указывается наличие технического паспорта. Такой критерий имеет место быть, однако не является безусловным. Как отметил
Президиум Московского областного суда, технический паспорт - не правоустанавливающий документ, в нем только содержатся сведения об объекте (навес, торговый павильон на фундаменте) (см. [18] и подобное решение [13]).
Вместе с тем в большинстве случаев наличие кадастрового паспорта на объект свидетельствует о том, что он является капитальным. Факт составления такого документа кадастровым инженером свидетельствует о том, что объект обладает всеми фактическими признаками капитальности.
Таким образом, для признания объекта недвижимым имуществом необходимы следующие критерии:
• объект является капитальным (наличие фундамента, его «привязка» к земле, подведение коммуникаций);
• земельный участок предоставлен под строительство капитального объекта;
• имеется разрешительная документация на объект и акт ввода его в эксплуатацию.
Надлежащее оформление прав на объекты недвижимости позволит не только эффективно управлять урбанизированной территорией, но и в полной мере реализо-вывать права собственников и владельцев таких объектов.
ЛИТЕРАТУРА
1. Липски С. А. Развитие понятия «недвижимость» в отечественном законодательстве // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 1.
2. Липски С. А., Гордеева А. В., Гордиенко И. И. Недвижимость: правовой режим, особенности управления и налогообложения : учебное пособие. М. : Государственный университет по землеустройству, 2015.
3. Липски С. А., Гордиенко И. И. Правовое обеспечение землеустройства и кадастров: актуальные проблемы земельного законодательства : учебное пособие. М. : Государственный университет по землеустройству, 2013.
4. Гражданский кодекс Российской Феде-
рации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 1 90-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1 (часть 1), ст. 16.
6. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, № 29 (часть I), ст. 4344.
7. О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства : постановление правительства Москвы от 13 ноября 2012 года № 636-ПП // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2012. № 64.
8. Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи : постановление Правительства Российской Федерации от 11 февраля 2005 года № 68 // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 8, ст. 650.
9. О применении судами некоторых положений раздела 1 ч. 1 ГК РФ : постановле-
ние Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2015. № 8.
10. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 января 2014 года № ВАС-18735/13.
11. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 апреля 2012 года № ВАС-3987/12.
12. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2011 года № ВАС-5174/2011.
13. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 декабря 2011года № Ф03-5938/2011.
14. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 марта 2008 года № А56-48327/2006.
15. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 марта 2012 года № А33-737/2011.
16. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 октября 2012 года № А78-8890/2011.
17. Постановлению Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2012 года № А78-1990/2012.
18. Постановление Президиума Московского областного суда от 3 декабря 2008 года № 626.
МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
предлагает квалифицированные услуги по оценке следующих объектов:
• предприятий, бизнеса;
• пакетов акций, облигаций;
• активов предприятий, созданных на основе франчайзинга;
• инвестиционных проектов;
• дебиторской задолженности;
• недвижимого имущества (незавершенных строительных объектов, земельных участков и т.д.);
• машин, оборудования и транспортных средств;
• интеллектуальной собственности (патентов, товарных знаков и т.д.);
• ювелирных изделий и драгоценных камней, антиквариата
Звоните сегодня - (499) 230-01-31, -02-06 Мы ждем Вас - 115184, г. Москва, переулок Климентовский, дом 1, стр. 1 e-mail [email protected] наш сайт www.maok.ru
