Земельный менеджмент как механизм устойчивого рационального использования земель Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 571.62

ЗЕМЕЛЬНЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ КАК МЕХАНИЗМ УСТОЙЧИВОГО РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ

Валерий Борисович Жарников

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, профессор кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)361-05-66, e-mail: vestnik@ssga.ru

Анна Валерьевна Конева

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, аспирант кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)361-05-66, e-mail: vestnik@ssga.ru

Людмила Мироновна Ушкуронец

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, старший преподаватель кафедры кадастра и территориального планирования, e-mail: kadastr204@mail.ru

Анализируется система современного управления (регулирования) землепользованием, государственный характер которого все в большей степени сочетается с рыночными механизмами, обеспечивающими больший социальный и экономический эффект. В основе такого эффекта лежит известный принцип рационального использования земель, реализация которого при верховенстве государственного управления в основном декларировалась и даже подкрепленная таким механизмом как «земельный процесс» давала невысокий эффект. В современных условиях земельный менеджмент может и должен стать важнейшей составляющей качественной системы управления земельными ресурсами страны, способной обеспечить устойчивость и результативность их использования и охраны.

Ключевые слова: земельный менеджмент, государственное управление и регулирование, рациональное использование земель, эффективность землепользования.

LAND MANAGEMENT AS MECHANISM FOR RATIONAL LAND USE

Valery B. Zharnikov

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Prof., Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (383)361-05-66, e-mail: vestnik@ssga.ru

Anna V. Koneva

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., post-graduate student, Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (383)361-05-66, e-mail: vestnik@ssga.ru

Lyudmila M. Ushkurovets

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Senior lecturer, Department of Cadastre and Territorial Planning, e-mail: kadastr204@mail.ru

The system of current land management (regulation) is analyzed. Its national character combined with market mechanisms provides major social and economic effect. This effect results from the well-known principle of rational land use. Its implementation has been always declared by the state administration, but even combined with the mechanism of " land process" it remained inefficient. Under current conditions land use should make up the most significant component for the efficient land resources management system to provide sustainable land use and protection.

Key words: land management, state management and regulation, rational land use, land use efficiency.

Разработка основных положений земельного (землеустроительного) менеджмента началась достаточно давно, о чем свидетельствуют исторические факты по поводу создания и деятельности государственной земельной службы, организации и выполнения первых писцовых описаний, последующих межевых работ, землеустройства, соответствующие разделы Земельных Кодексов РСФСР 1922, 1978 и 1991 гг., иных нормативных правовых актов [1-3]. Поэтому говорить, что указанного менеджмента не было [4] в предыдущие эпохи по причине отсутствия рынка недвижимости, вряд ли корректно. Тем более это справедливо для времен XVIII - начала XX вв., когда российские землеустроители небольшими производственными коллективами обустраивали обширные общинные и помещичьи земельные угодья [5], осуществляли их хозяйственную и денежную оценку, давали рекомендации по рациональному использованию. Об этом, в частности, пишет известный землеустроитель, позднее директор Константиновского межевого института И.Е. Герман [6]. Но, одновременно, автор работы [4] прав в том, что по-настоящему оформление земельного менеджмента связано именно с земельным рынком, самостоятельностью правообладателей земельной собственности, их способностью всесторонне подойти к ее рациональному использованию, в том числе с позиций законных прав и обязанностей. Данной тематике и посвящена настоящая статья.

Говоря о земельном менеджменте, будем понимать под ним рыночную составляющую интегрального процесса управления землепользованием. Вторую, на настоящий момент главную составляющую, определяет государственное управление (регулирование) землепользованием (по терминологии известного специалиста в области земельного права Б.В. Ерофеева) [7]. В современных условиях государственное регулирование проявляется, прежде всего, в создании и функционировании государственных органов, наделении их соответствующими компетенциями, формами и методами регулирования, правовыми функциями (видами деятельности), которые они должны реализовывать.

Одновременно центр тяжести государственного управления смещается от административного управления к правовому, в значительной степени экономическому регулированию [8, 9], объектами и одновременно субъектами которого являются миллионы собственников земли, включая юридических лиц. Поэтому законными правами указанных собственников становятся свобода хозяйствования на своей земле, возможность создания любых форм организации такого хозяйствования, кооперация и адекватная ответственность. Именно в этих усло-

виях по-настоящему рождается и развивается земельный менеджмент, но его основное содержание, тем не менее, определяется основными положениями теории управления землепользованием, его правовыми функциями.

К таковым, по мнению проф. Б. В. Ерофеева [7], относятся следующие функции:

- учетная (и ее разновидности - экономическая и экологическая функции);

- планирования (особенно значимая с принятием федерального закона «О стратегическом планировании»);

- распределительно-перераспределительная (являющаяся базовой в организации территорий муниципальных образований, субъектов РФ и государства, функционировании рынка недвижимости);

- обеспечения надлежащего, прежде всего, рационального использования земель;

- надзора и контроля за использованием и охраной земель;

- охранительная - обеспечения надлежащего земельного правопорядка (профилактика и пресечение правовыми средствами любых правонарушений в отношении земель и их правообладателей).

Отметим, что указанные функции в работе [7] трактуются как функции государственного управления, но наш взгляд их содержание является общим для управления землепользованием в целом, что, в частности, иллюстрируют работы [9, 10].

Проф. А. А. Варламов в своем труде [9] подчеркивает, что многообразие функций управления затрудняет их разграничение по субъектам управления, поэтому возник и распространяется на практике принцип выделенной компетенции, - когда каждый субъект наделяется точно определенными функциями. Примером здесь может служить арендатор земельного, лесного участков, обязанности (функции) которого точно прописаны в договоре, определены сроки и меры их контроля.

Тем не менее, наиболее общие рыночные (негосударственные) механизмы такого управления землепользованием со стороны его правообладателя существуют и в большей степени связаны с реализацией принципа рационального использования единого объекта недвижимости, включающего земельный участок и связанных с ним объектов капитального строительства, временных объектов и линейных сооружений (РИЕОН - рациональное использование единого объекта недвижимости).

В процессе РИЕОН обеспечивается:

- сохранность объекта;

- повышение его доходности на основе оптимизации хозяйственной деятельности и издержек на его содержание;

- улучшается социальное, экономическое и экологическое состояние объекта;

- формирование устойчивых социальных и хозяйственных связей субъекта и объекта с внешним окружением;

- повышение инвестиционной привлекательности и рыночной стоимости объекта;

- рост социального статуса субъекта как законопослушного гражданина, налогоплательщика и активного участника социально-экономических преобразований.

Важнейшим механизмом земельного менеджмента, в значительной степени утраченным в настоящее время, в предыдущий период оставался земельный процесс [7], представлявший совокупность последовательных действий в отношении определенных видов землепользования с целью достижения значимых конечных результатов. Часть таких действий представляла регулирующую процессуальную роль государства и местного самоуправления, вторая часть, по существу, была направлена на рациональное использование конкретного земельного участка на основе принципов и методов землеустройства [3].

Отсутствие у субъекта земельных отношений права собственности на используемый им земельный участок при действенности правомочий владения и пользования им, никоим образом не снижало стремления к результативности конечного результата: высокого урожая, благоустройства, эстетического удовлетворения и т.д. Именно поэтому в своих первых изданиях учебника «Земельное право» (всего их было 12) проф. Б.В. Ерофеев [7] включал отдельный раздел «Правовое обеспечение рационального использования земель», очерчивая контуры механизма его реализации (а это и является, по нашему убеждению, правовой основой земельного менеджмента) и одновременно отмечая необходимость его дальнейшей разработки.

Данной позиции придерживается широкий круг специалистов и, что особенно важно, такие признанные авторитеты как академик РАН, проф. С.Н. Волков [3] и чл.-кор. РАН, проф. А.А., Варламов [9].

В завершение с использованием наших [11-13] и названных выше авторов [3, 7, 9] разработок сформулируем основные положения земельного менеджмента как особой подсистемы управления земельными ресурсами, нацеленной на достижение рационального использования и охраны земель:

- дифференцированный подход к управлению земельными ресурсами, территориями административных образований, их планировочных элементов, земельных участков;

- базовым принципом управления земельными ресурсами является принцип рационального использования земель, реализации которого обусловлена его формализацией с установлением системы показателей и их расчетных значений;

- единство систем управления земельными ресурсами и соответствующих территорий, определяющее учет взаимодействия и обусловленностб их организационных, социальных, экологических и экономических параметров;

- разграничение функций управления между его субъектами на основе компетентностного подхода.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Комов Н. В., Родин А. З., Алакоз В. В. Земельные отношения и землеустройство в России. - М.: Изд-во «Русслит», 1995 - 512 с.

2. История земельных отношений и землеустройства // Под ред. А.А. Варламова. -М.: Колос, 2000. - 336 с.

3. Волков С.Н. Землеустройство: Учебник. - М.: ГУЗ, 2013. - 992 с.

4. Синдеев С.Н. Землеустроительный менеджмент: Учебное пособие. - М.: ГУЗ, 1994.

- 62 с.

5. Великая реформа. Русское общество и крестьянский вопрос въ прошломъ настоя-щемъ. Юбилейное издание. Том 11 / Редакция А.К. Дживелетова, С.П. Мельгунова, В.И. Пи-чета. - Москва, Типография Т-ва И.Д. Сытина, 1911. - 256 с.

6. Волков С.Н. Жизнь и творческое наследие И.Е. Германа - первого директора Кон-стантиновского межевого института из межевых инженеров / Госуд. ун -т по зем-ву: очерки истории, т. 1. - М.: ГУЗ, 2001. - 200 с.

7. Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник / Отв. ред. акад. Г.В. Чубуков. - М.: Новый Юрист, 1998. - 544 с.

8. Экономика природопользования: Учебник / Под ред. К.В. Папенова. - М.: ТЕИС, ТК Велби, 2006. - 928 с.

9. Варламов А.А. Система государственного и муниципального управления: Учебник.

- М.: ГУЗ, 2014. - 452 с.

10. Москвин В.Н., Кузьминых В.Н. Имущественный менеджмент. Государственное и рыночное управление недвижимостью: Учебное пособие. - Новосибирск, СГГА, 2000. - 356 с.

11. Жарников В. Б. Рациональное использование земель как задача геоинформационного пространственного анализа // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). - С. 77-81.

12. Бочарова А. А., Жарников В. Б. Методичексие основы оценки рационального использования лесных участков // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 4 (24). - С. 25-31.

13. Бочарова А. А., Жарников В. Б. Об оценки государственного управления земле-пользолванием (на примере земель лесного фонда в рамках программы «Развитие лесного хозяйства на 2013-2020 годы») // Вестник СГГА. - 2014. - Вып. 3 (27). - С. 109-121.

© В. Б. Жарников, А. В. Конева, Л. М. Ушкуронец, 2016